农村宅基地现状及整理模式研究——以东台市溱东镇为例--《安徽农业科学》2013年28期
农村宅基地现状及整理模式研究——以东台市溱东镇为例
【摘要】：农村宅基地整理是土地整理的重要组成部分。宅基地点多、面广、量大,一直是土地管理中的难点,管好、用好农村宅基地具有重要的理论和现实意义。该研究以东台市溱东镇为例,分析了宅基地现状,指出了宅基地存在问题及其原因,最后基于土地规划中居民点整理专项方案,提出了宅基地整理的几种模式:城乡统筹示范村集中安置模式;整体搬迁型土地整理模式;村庄内部整理模式。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F301.3【正文快照】：
溱东镇素有“不锈钢名镇”之称,工业用地集聚,建设用地需求量大,人地矛盾突出,加之历年来城市化进程加快,土地资源“瓶颈”制约凸显。作为基层的土地管理工作者,研究何挖掘有限的土地资源,保障可持续发展的需求是重要的工作内容。按照党中央提出建设社会主义新农村的战略部署
欢迎：、、)
支持CAJ、PDF文件格式，仅支持PDF格式
【参考文献】
中国期刊全文数据库
黄英;陈燕;;[J];安徽农业科学;2005年12期
李金锷;阳利永;倪凤;程楚;;[J];安徽农业科学;2013年09期
刘桂珍;;[J];湖南农业科学;2013年07期
李佳;汪景宽;;[J];中国农村小康科技;2009年10期
胡新民;[J];中国土地;2002年10期
【共引文献】
中国期刊全文数据库
郭爱请;王月霞;;[J];安徽农业科学;2007年03期
赵海鹏;李晓娟;;[J];北方经济;2010年12期
刘莎;;[J];广西城镇建设;2012年01期
张卫红;;[J];华北国土资源;2012年01期
张丽,邢化峰;[J];黑龙江环境通报;2004年02期
龚蓉;谷洪波;;[J];湖南城市学院学报(自然科学版);2007年01期
郭爱请;王晶;王月霞;范洁;;[J];江苏农业科学;2012年03期
郑志林;姜刚;;[J];山西建筑;2007年08期
郎海如;;[J];农村经济与科技;2010年08期
高燕,叶艳妹;[J];农村经济;2004年03期
中国重要会议论文全文数据库
于少康;王珂;李芳颢;;[A];2007年中国土地学会年会论文集[C];2007年
刘荣华;朱美平;叶建平;陈仙土;傅志伟;;[A];2007年中国土地学会年会论文集[C];2007年
李文梅;陈松林;;[A];2007年福建省土地学会年会征文集[C];2007年
侯湖平;张绍良;王雪松;王莉;徐占军;;[A];纪念中国农业工程学会成立30周年暨中国农业工程学会2009年学术年会（CSAE 2009）论文集[C];2009年
中国博士学位论文全文数据库
罗瑞芳;[D];南开大学;2010年
孙建伟;[D];华东政法大学;2011年
陈健;[D];南京农业大学;2008年
廖兴勇;[D];西南大学;2012年
瞿忠琼;[D];南京农业大学;2010年
刘洋;[D];南京农业大学;2008年
中国硕士学位论文全文数据库
孟融;[D];中国农业科学院;2010年
陈光银;[D];西南大学;2011年
王洋;[D];华东政法大学;2011年
忻传波;[D];宁波大学;2010年
周训国;[D];浙江农林大学;2011年
王小来;[D];浙江农林大学;2011年
梁伟恒;[D];西南大学;2012年
高燕;[D];浙江大学;2004年
苟滢华;[D];华东师范大学;2005年
吴小红;[D];浙江大学;2006年
【二级参考文献】
中国期刊全文数据库
张淳;周方;张慧翀;;[J];安徽农业科学;2009年32期
魏文佳;陈江龙;刘飞;叶欠;;[J];长江流域资源与环境;2011年07期
何英彬;陈佑启;姚艳敏;魏娜;许新国;唐鹏钦;余强毅;;[J];地理与地理信息科学;2008年04期
周建国;;[J];贵州农业科学;2010年02期
雷中英,杨远仁,汤小凝;[J];华中农业大学学报(社会科学版);2002年03期
宋伟;陈百明;姜广辉;;[J];经济地理;2010年11期
肖争鸣;;[J];江西农业学报;2009年09期
黄飞;罗春华;;[J];科技信息;2010年16期
李静静;;[J];学理论;2010年01期
谌种华;[J];农村经济;2004年S1期
【相似文献】
中国期刊全文数据库
金志丰;陆效平;陈江龙;严长清;朱华燕;;[J];中国土地科学;2010年03期
;[J];杭州政报;2008年04期
刘贵华;沈素;;[J];山东国土资源;2009年01期
王燕;;[J];山东省农业管理干部学院学报;2010年03期
李焕武,姜卫明,孙树川;[J];中国土地;2002年04期
韩庆霞;[J];山东农业(农村经济版);2002年12期
姜信昶,陈忠浩,谢峰;[J];国土资源;2005年03期
唐雪峰;林国强;宋树波;卢守润;;[J];山东国土资源;2007年04期
崔莉秋;闫慧;王忠民;;[J];山东国土资源;2007年10期
周荣春;朱建铃;;[J];中国土地;2007年11期
中国重要会议论文全文数据库
魏西云;;[A];中国土地学会625论坛-第十六个全国“土地日”：依法合理用地　促进科学发展论文集[C];2006年
朱文亮;司金龙;王忠明;;[A];经济发展方式转变与自主创新——第十二届中国科学技术协会年会（第四卷）[C];2010年
孙洋;;[A];2010年中国土地学会学术年会论文集[C];2010年
宋小虎;钱冬冬;姜坤;;[A];地理信息与物联网论坛暨江苏省测绘学会2010年学术年会论文集[C];2010年
侯湖平;张绍良;王雪松;王莉;徐占军;;[A];纪念中国农业工程学会成立30周年暨中国农业工程学会2009年学术年会（CSAE 2009）论文集[C];2009年
严燕;杨庆媛;张佰林;藏波;;[A];地理学核心问题与主线——中国地理学会2011年学术年会暨中国科学院新疆生态与地理研究所建所五十年庆典论文摘要集[C];2011年
洪明;顾浩;;[A];规划创新：2010中国城市规划年会论文集[C];2010年
杨君;;[A];中国农业工程学会2011年学术年会（CSAE 2011）论文摘要集[C];2011年
申宝;周宝同;;[A];地理学核心问题与主线——中国地理学会2011年学术年会暨中国科学院新疆生态与地理研究所建所五十年庆典论文摘要集[C];2011年
赵杨;;[A];中国土地学会625论坛-第十八个全国“土地日”：坚守耕地红线，节约集约用地，构建保障和促进科学发展的新机制论文集[C];2008年
中国重要报纸全文数据库
吴正懿 葛熔金;[N];江苏经济报;2008年
福建省三明市中级人民法院
蔡晖　王瑞峰;[N];人民法院报;2008年
重庆市垫江县国土资源和房屋管理局周嘉管理所;[N];中国国土资源报;2008年
侯小健;[N];海南日报;2009年
单县黄岗镇国土资源所 朱坤涛;[N];菏泽日报;2009年
住房和城乡建设部政策研究中心副主任、研究员
秦虹;[N];南方日报;2009年
长治县政协办公室主任范李斌、信息中心韩金保;[N];山西政协报;2009年
吴成宝;[N];联合日报;2010年
朱小兵;[N];台州日报;2010年
吴乃永　张峰;[N];莱芜日报;2010年
中国博士学位论文全文数据库
王旭东;[D];财政部财政科学研究所;2010年
梁丹辉;[D];中国农业科学院;2013年
张振勇;[D];山东农业大学;2013年
费明明;[D];中国地质大学（北京）;2011年
朱新华;[D];南京农业大学;2011年
冯双生;[D];辽宁大学;2013年
罗瑞芳;[D];南开大学;2010年
欧阳安蛟;[D];浙江大学;2010年
陈健;[D];南京农业大学;2008年
王瑷玲;[D];山东农业大学;2006年
中国硕士学位论文全文数据库
忻传波;[D];宁波大学;2010年
郭湘;[D];湖南师范大学;2011年
张丽芳;[D];重庆大学;2010年
李春滟;[D];四川师范大学;2010年
刘伟;[D];辽宁大学;2011年
晁增霞;[D];重庆大学;2010年
李志强;[D];西北农林科技大学;2011年
张波清;[D];华中农业大学;2011年
董鹏飞;[D];西南交通大学;2010年
任宝林;[D];南京农业大学;2011年
&快捷付款方式
&订购知网充值卡
400-819-9993
《中国学术期刊（光盘版）》电子杂志社有限公司
地址：北京清华大学 84-48信箱 知识超市公司
出版物经营许可证 新出发京批字第直0595号
同方知网数字出版技术股份有限公司
订购热线：400-819-82499
在线咨询：
传真：010-
京公网安备74号流转法律在农村宅基地使用权研究-职称论文网
全站搜索：
流转法律在农村宅基地使用权研究
点击数：12&&&&日期： 09:10:24
摘要：农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。本文对农村宅基使用权流转的法律问题进行了深入的研究，以红河、大理民族自治地方为例，分析探讨其存在的问题，旨在在建立和完善我国农村宅基地使用权的流转制度，特别是针对云南自治地方农村宅基地使用权流转问题提出切实可行的完善建议，以弥补现行不合理的单一的宅基地使用权流转制度。
　　 　关键词：农村宅基地，使用权，流转制度，法律完善
　　一、农村宅基地使用权流转制度概述
　　宅基地是指在农村集体经济组织内部，分配给农户或个人用于建造房屋的土地。这里的&建造房屋&应从广义上进行理解，具体包括已在其上建造了房屋的土地，建造过房屋但房屋已毁损灭失而不具备居住条件的土地以及准备建房用的规划地三种类型。根据《中华人民共和国物权法》第152条的规定，宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。即，&农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上依法建造、保有个人住宅、庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地进行占有、使用、收益的权利&。
　　根据上述界定，我们可以很明显地看出农村宅基地使用权流转具有以下几个法律特点：（1）权利主体的身份性。这取决于农村集体土地的保障性质，意味着农村宅基地使用权只归属农村集体经济组织成员享有，而本集体经济组织之外的其他个人和单位不具有取得宅基地使用权的主体资格。（2）长期性。我国《土地管理法》和《物权法》两部法律法律均没有规定宅基地使用权的使用期限。（3）无偿性。这同样也是农村宅基地的社会保障性质决定的，&目前全国普遍施行的还是无偿使用宅基地制度，即使是少数有偿使用试点的地方，收取的费用也比较低&。（4）客体归属的单一性。《土地管理法》第8条第2款规定：&&&宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有&。由此，农村宅基地使用权只能设定在农村集体经济组织所有的土地之上。（5）权利行使的严格性。根据宅基地使用权的定义界定，农村集体经济组织的成员只能在宅基地上建造住宅及其附属设施不能作他用，也就是说宅基地不能脱离建造建筑的目的，而不论其建造形态是正在建造、已建造或者准备建造。
　　目前宅基地使用权流转制度的不足之处，在云南的红河、大理民族自治地方表现得尤为明显。因此，进行农村宅基地使用权流转的法律制度创新，有条件地解禁农村宅基地使用权流转，对于提高农村宅基地利用率、实现农民融资手段的创新、促进城乡人口流动、构建和谐社会具有十分重要的意义。
　　二、云南民族自治地方农村宅基地使用权流转的现状分析
　　云南是多民族的省份，存在着为数众多的少数民族自治地方，本文选取了云南省的红河哈尼族彝族自治州和大理白族自治州的部分村落作为研究云南民族自治地方农村宅基地使用权流转法律问题的平台。
　　（一）关于红河州蒙自县的四个村落的调查情况
　　为了深入研究，我们制作了问卷调查，对红河州蒙自县的4个村子进行了问卷的发放及访谈。文澜镇的马房村，距离文澜镇城区较远，约20多公里，依靠在名为大屯海的湖边，村中的民族主要为彝族和部分汉族。马房村约有580户，共计2450人，约6276亩土地，村中的宅基地规划并不算齐整，稍显混乱。相对于马房村，文澜镇的十里铺村，比之要大得多，且靠近城镇区，全村一共1200户，共计4700人，约7478亩土地，该村的主要民族为彝族。该村的宅基地规划相较马房村要规划得齐整，发展也更好，但宅基地的纠纷存在的也不少。文澜镇的大台子村，位于城镇郊区的附近，该村约731户，共计3174人，约有土地5472亩，村中的民族为彝族和部分哈尼族、汉族。因距城区近，到城里打工的人数比较多，宅基地略有闲置现象。村中宅基地的规划有的地方稍有混乱，而因宅基地使用权发生的纠纷也有存在。草坝镇的明白村，距离草坝镇的城镇区比较近，该村约713户，共计3156人，约有土地4501亩，该村的主要民族为彝族及部分汉族。村户中到本市打工或者外出打工的人数不少，宅基地有闲置现象。村子宅基地的整体规划较好，但也有部分不合理的地方，因宅基地而产生的纠纷也较多。
　　（二）关于大理州大理市相关村落的调查情况
　　挖色镇是大理市所辖的11个镇之一。挖色镇辖挖色、海印、大城、小城等7个行政村，一个自然村，一个办事处。其中，挖色村为挖色镇的行政中心，为镇党委、政府的所在地。挖色村，又名&鲁川坝子&，位于滇西交通枢纽&&大理市市辖区东部，陆路距大理市市辖区下关近45公里，水路距下关30公里，该村有1053户居民，村民共计4950人，以白族为主。挖色村占地面积近2.56万平方公里。该村以蔬菜、水果种植和打渔为主，兼有石器加工、刺绣、采矿、旅游等行业。近5年来该村在挖色镇7个村中发展最快，这主要是与大理市市辖区较为便利的交通条件有密切联系，同时该村村民具有勤劳致富的观念。
　　课题组成员还发现伴随着大理白族自治州在州委州政府主导的海东开发战略实施以来，位于洱海东面的挖色村经济得到了迅速提升，当地居民通过发展旅游产业，居民收入不断增加，不同类型的旅游产业不断出现，当地居民通过开办农家乐、开办家庭旅馆、或是将闲置的宅基地尤其是临海近路地块通过租赁的方式，由村集体之外的个人承租后，新建房屋用于从事酒店、旅馆、餐饮经营服务。也正因如此，当地的土地交易活跃，宅基地交易价格不断爬升，尤其以临海地段的土地价格异常居高，宅基地使用权违法交易现象凸显。
　　（三）存在的问题及其成因分析
　　1、一户多宅，土地闲置浪费严重
　　2004年修订的《土地管理法》第62条规定：&农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。然在红河蒙自市的100份调查问卷中，有49份显示不只一处宅基地，一户多宅率高达49%。调查的民族自治地方的村民在出卖、出租住房后，再申请宅基地获批的为35份，概率为35%，明显违反了法律的规定。
　　2、存在宅基地隐型交易市场，违法转让、出租现象明显
　　由于《土地管理法》规定严禁城镇居民在农村购置宅基地限制了宅基地的流转，法律并不允许宅基地使用权的在集体经济组织内部自由流转。但随着经济的发展和经济体制改革的深入，民族自治地区日益发展的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止。
　　在大理地区，随着近年来前往双廊、挖色等地因为当地的民族特色、风俗文化等，旅游人数不断增加，土地需求日趋紧张，多个村民小组的村民将宅基地通过租赁的形式高价租给集体组织以外的个人或组织，租期一定就是二十年、有的甚至三十年。部分村民为获取更高回报，将宅基地高价转让本村村民，也有的将宅基地高价转让给本集体以外的单位或个人。
　　三、云南民族自治地方农村宅基地使用权流转的必要性和可行性分析
　　（一）云南民族自治地方农村宅基地使用权流转的必要性
　　1、民族自治地区农村经济的发展迅速，农民谋生手段的多元化
　　当前，云南红河、大理等民族自治地方的新农村建设正有条不紊的稳定推进，农村的生产力水平有了较大提高，出现了大量的剩余劳动力并向城镇地区转移。而基于民族特色的旅游资源的涌入也使得当地农民的谋生手段不在仅仅依赖于耕地之上，宅基地的社会保障福利的功能降低，已逐渐与民族自治地区农村的经济发展形势相脱节，需要适时的予以改革适应新农村建设的发展目标。
　　2、市场经济规律要求民族自治地区宅基地使用权的流转
　　市场经济以市场作为社会资源配置的基本手段，将一切生产和生活要素都纳入市场的调控，土地虽然是最基本的生产和生活要素，但也不能例外。再加上当前云南红河、大理民族自治地方因其得天独厚的民族特色使得其旅游经济日益繁荣，土地需求日益紧张，村民多愿将宅基地以高价出卖或租赁给集体经济组织意外的个人和单位。这都要求宅基地进入市场流通，契合市场需求，充分实现宅基地使用权的用益物权收益。
　　（二）云南民族自治地方农村宅基地使用权流转的可行性
　　1、国家对农村社会保障力度的增强为民族自治地区宅基地流转奠定了必要的社会基础
　　随着民族自治地区农村的大量剩余劳动力不断涌向城市，宅基地对农民生产和生活的保障作用有所降低。当前，在国家大力推行新农村建设的有利形势下，国家对农村尤其是少数民族聚居的农村的人力、资金投入不断加大，民族自治地区农村的基础设施建设不断得以完善，民族自治地区的农村社会保障的范围不断扩大。此时，宅基地的社会保障功能被政府职能逐渐替代。在此意义上，民族自治地区的宅基地可以更多考虑顺应市场经济的需要，以促进民族自治地区农民生活水平的提高和城市化进程。
　　2、民族自治地区农村宅基地使用权流转有着一定的实践经验和理论研究成果
　　在我国经济较为发达的部分地区，农村宅基地使用权流转日益增多，已日渐形成隐形市场。虽然，云南的民族自治地区还达不到如发达地区那样的高数量，但云南民族自治地区的农村宅基地使用权流转数量也在不断增多。同时，现有的农村宅基地使用权流转制度允许宅基地在集体经济组织成员之间流转。对于这个问题，我国的理论界对宅基地使用权流转有了较深入的研究，提出了一系列的对策建议。这些经验和成果可以为民族自治地区的农村宅基地使用权流转制度的建立健全提供尽可能多的指导。
　　3、城乡统筹发展的趋势为民族自治地区宅基地使用权流转指明了改革方向
　　农村土地集体产权制度不变的条件下，如何盘活农村空置、闲置宅基地使用权，帮助农民实现宅基地使用权资产性功能是当前我国统筹城乡发展中面临的重要课题。因而，城乡统筹发展趋势引导着民族自治地区的农村宅基地使用权进行流转以将更多的农村剩余劳动力输入城市，促进城镇经济规模的扩大，同时为民族自治地区的农村转变农业生产模式提供资金支持，有利于城乡一体化目标的早日实现。
　　四、完善云南民族自治地方农村宅基地使用权流转制度的建议
　　（一）完善民族自治地方农村宅基地的相关法律法规
　　民族自治地方的宅基地的管理和规划，需要不断完善相关法律法规。从国家层面来看，国家有关部门应当尽快出台关于农村宅基地管理的规定，明确宅基地如何管理和规划、其使用权流转的程序为何、流转的收益又如何分配以及宅基地的登记和发证等问题。从地方层面来看，特别是民族自治地方，除了遵守国家制定的法律法规，按照规定办事，此外还应当根据当地的民族特色、风俗习惯等，制定自治条例、单行条例以符合当地的实际情况，既保护了民族文化传统，又对宅基地的管理和规划进行了科学性的规范。
　　（二）完善民族自治地区宅基地使用权登记制度
　　宅基地使用权的登记制度的完善对于宅基地的管理具有基础性的作用。民族自治地区的村民在进行宅基地的申请后，首先应当由村民委员会进行审查，而后由该村的村集体进行讨论是否通过，决定通过后再向上级政府上报进行审批。当然，由于是民族自治地区，在程序等方面还应当有一定的变通，村里可以制定村规民约等辅助管理，以符合当地的民族特色。属于合法取得宅基地的使用权的村民，应当及时地对其登记造册并发给其宅基地的使用权证书，并且向上级土地管理部门上报进行核准和备案。对于未经登记就将宅基地的使用权转让的行为，应当认定该行为无效。只有从源头上把宅基地使用权登记制度落实办好了，才能为民族自治地区宅基地使用权的合法流转打下坚实基础。
　　（三）逐步建立民族自治地区的农民宅基地使用权流转制度
　　目前，我国有关农村宅基地使用权的流转，法律规定仅限于村内集体经济组织之间，严令禁止城镇居民去购置农村村民的宅基地。而这些规定几乎完全堵塞了宅基地使用权以及村民住宅的流转，不利于实现城市和农村的协调发展以及城乡资源的合理有效流动，特别是不利于民族自治地区农村的发展。制定合理的宅基地使用权流转制度，当民族地区的村民进城后，其宅基地使用权的流转就可以为农村非农建设用地市场带来供给，而该市场的建立与完善，定会促进民族自治地区城市化进程的发展，加快城乡一体化。故此，从法律上、政策上以及地方的自治条例、单行条例等允许农村宅基地使用权（特别是民族自治地区）在城乡居民间有规制的流转（出租、抵押及转让等）是亟需确立的。
　　（四）在民族自治地区的农村做好宅基地的宣传教育工作
　　对于与汉族在语言文字上完全不同的、文化、观念及风俗习惯有很大差异的民族自治地区，对村民进行有关宅基地的知识进行宣传教育是十分必要的，政府及有关部门应当通过村委会或其他途径对当地的村民进行宅基地方面的法律知识的普及教育。当下，农村宅基地的现状及因宅基地产生的各种矛盾和纠纷使得村民的合法权益难以保护，这势必会影响我国城乡一体化进程的推进并且会诱发许多社会问题。因此，做好宅基地的宣传教育工作具有实际意义，它的顺利进行有利于我们在保护民族特色文化传统的情况下对宅基地更好地管理和规制，加快民族自治地区的城市化的发展。
　　（五）加强对民族自治地区的基层土地管理人员的培养和监督
　　民族自治地区农村宅基地使用权流转出现的各种问题和纠纷，不仅是因为法律等的不健全、不合理，也有民族自治地区的基层土地执法存在很多问题的原因。基层土地执法人员应提高自身业务素质，针对少数民族这一民族特点，切实转变工作作风和观念，深入到民族自治地区，对该地区的少数民族的宅基地使用权流转情况进行监督和管理，及时收集少数民族村民对于宅基地使用权流转中情况信息的反馈，并及时进行调整和总结。所以从执法层面出发，就应该加大基层土地的执法力度，执法人员要做到秉公执法，接收群众们的监督，不徇私情，亮证执法，结合本民族自治地区的民族风俗传统，依法行政，提高执法的实际效果，确保民族自治地区的农村宅基地得到科学合理的使用和流转。
　　（六）建立和完善的民族自治地区的土地巡查制度
　　为了有效地防范和最大限度地杜绝民族自治地区的土地违法行为，将土地违法现象消灭在萌芽状态，应当在民族自治地区建立完善的土地巡查制度。完善的土地巡查制度需要土管部门深入实践，不定期下乡入村，对民族自治地区农村宅基地使用权流转及使用情况进行巡回检查并及时进行调整，同时对土地管理法律、法规、规章制度及民族自治地方的自治条例、单行条例等贯彻执行情况进行监督检查。遇到土地违法情形应当及时予以处理，结合当地的民族特色，合法且合理的进行执法，真正做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。
　　综上所述，尽管云南民族自治地方农村宅基地使用权流转因其民族地域性等原因引发了不同于其他地方的诸多问题，但是在经过较为系统的研究之后，我们认为这些问题是可以逐步得到解决并完善的。可以说，本课题的研究成果较好的实现了选题设计的初衷。
　　参考文献：
　　[1]马俊驹，余延满.民法原论[M].北京：法律出版社，.
　　[2]暴元.农村宅基地使用权流转制度创新分析[J].农业经济，2011（3）.
　　[3]孙丹.基于新农村建设的宅基地利用与管理[J].农村经济与科技，2008（4）.
　　[4]姜蓉.农村宅基地使用权流转的历史及现状分析[N].山东法制报，.
　　[5]陈广华，马成，芮志文.农村宅基地使用权流转法律问题研究&&以中国不同时期立法演变为视角[J].云南社会科学，2011（4）.
　　[6]邢琳.我国农村宅基地使用权流转现状的法律研究[J].中国经贸导刊，2012（11）.
　　[7]彭长生.农户宅基地使用权流转流转问题研究综述[J].中共杭州市委党校学报，2011（3）.
　　[8]梁慧星.中国物权法研究（下）[M].北京：法律出版社，.
　　[9]高富平.土地使用权和用益物权&&我国不动产物权体系研究[M].北京：法律出版社.
99期刊承诺发表不成功无条件退款！文章编号007：农村宅基地利用与抵押调查研究
& ——基于重庆市不同区域农户的问卷调查
摘要：基于对重庆市不同区域的农村宅基地利用与调查研究数据，对农户宅基地利用现状、宅基地产权状况以及农民宅基地抵押融资意愿进行了系统描述，重点阐述了农民对宅基地的财产意识和抵押意愿。调查分析结果表明，农民对放开宅基地抵押限制的呼声强烈，建议采取有力措施（进一步赋予农民宅基地使用权完整的物权权能、进一步确权登记、出台鼓励农民进行宅基地抵押的政策措施、加强宅基地抵押的制度建设等），以提高农民财产性收入，扩大农民自身资本积累，加快农地流转，促进重庆新一轮农村改革发展。
关键词：宅基地& 宅基地抵押& 问卷调查
中国共产党十七次全国代表大会、十七届三中全会提出全面建设小康社会、推进农村改革和发展的目标，提出了深化农村综合改革，推进农村金融体制改革和创新等新要求。日，重庆市经国务院批准，成为全国统筹城乡综合配套改革试验区。作为典型的“大城市带大农村”、“小马拉大车”的社会经济结构，重庆地区发展差异很大，城乡二元结构矛盾突出。“从某种意义上说，重庆是中国的一个缩影，”【1】如果重庆能够在探索城乡统筹发展中闯出一条新路，将对全国具有典型示范意义。统筹城乡发展的核心在于推进农村改革发展，而农村土地制度改革又是农村改革发展的重中之重。近年来，重庆市在探索农村土地使用和管理制度改革方面做了一些有益尝试，例如以农村土地整理为平台，实施新农村建设整村推进；以及以农村土地交易所为平台，推行“地票”交易，探索农村建设用地减少与城镇建设用地增加挂钩的新途径等，这些措施在一定程度上提高了农村土地流转效率。
改革是否可行，主要在人。一是在于领导者决策，二是在于群众是否支持。从利于领导者决策的角度，笔者所在部门曾组织了针对重庆市委党校2010年第一期学员的“领导干部视野中的重庆经济社会”问卷调查，涉及厅局级班、国有企业主要领导干部班、市直机关处长班、乡镇主要领导干部班以及选调生一班五个班次，共发放问卷249份，实收问卷219份。其中，涉及到关于农村改革发展问题，24.2%的学员认为制约重庆农村改革发展最核心的问题是“农民土地问题”。涉及到如何促进农民有效增收问题，27.9%的学员认为促进我市农民增收最核心的举措是“积极推进农村集体建设用地制度改革，允许农地入市，提高农民财产性收入”。进而，涉及到下一步继续深入推进重庆城乡综合配套改革试验的重点和关键领域时，有22.8%的学员选择““同权、同价、同市”的城乡土地使用制度一体化”这一选项。这表明，农村土地使用和管理制度改革对于重庆统筹城乡综合配套改革试验的重要性已经在重庆领导干部层面上引起足够的重视，农村土地制度改革必将成为重庆新一轮农村改革发展的聚焦点。根据以往经验，无论是重庆新农村建设整村推进，还是地票交易制度创新，核心都在于促进农村建设用地流转，这并不违背耕地保护的基本国策。但是，宅基地作为农村建设用地的重要内容，其重要性并未在重庆现行农村建设用地流转经验中得到体现，其产权价值流转仍旧受到极大制约。根据2010年《重庆政府工作报告》要求：“在宅基地的登记确权工作的全面完成基础上，推进农户集中居住区建设用地、农村承包地和林地资产化，开展农村土地、林权等生产要素抵押、质押和涉农保险试点，将成为今后农村建设用地使用权市场化改革的重心和方向”，因此，农村宅基地改革将成为今后一段时间重庆农村土地使用和管理制度变革的重心。为此，笔者以2009年对重庆市特定区域农户的宅基地利用和抵押意愿问卷调查为依据，从农民对宅基地的产权意识及利用现状入手，调查农民对于宅基地抵押的态度，进而呼吁将农民的宅基地权利内容进一步完整化，赋予其抵押、担保的职能，逐渐建立农民土地产权资本化、货币化的运行机制，更好实现以金融手段促进集约节约用地,加速农村建设用地流转；更好实现农民增收，尤其是提高财产性收入比例。
二、相关文献回顾
从实践上看，为解决农村抵押物缺乏、融资难的问题，自2003年至今，安徽宣城、浙江嘉兴、湖州、成都、重庆等地先后开展了农村住宅及宅基地抵押融资实践，在促进农村建设用地流转方面取得了某些经验，同时，由于现行法律及政策的限制，农村住宅及宅基地抵押贷款试验面临极大的瓶颈。从理论上来看，宅基地抵押研究属于农村集体建设用地流转体系的一个子范畴。《物权法》明晰了宅基地使用权之于农民的一种福利保障权的性质，但没有突破《土地管理法》和《担保法》关于农村土地的法律框架，农村宅基地仍旧不能用于流转。所以，从已有的实践和研究基础来看，由于法律、政策、制度环境的制约，专题研究宅基地抵押的文献并不多见。
首先，国内一些学者从完善农村产权制度、赋予农村宅基地充分处置权的角度，主张宅基地抵押。叶剑平（2000）【2】认为宅基地产权制度应适应农村城市化的趋势，应当允许宅基地使用权以出租、转让、抵押等形式进行流转，以促进农村土地的有效利用。高富平（2001）【3】则主张在保留集体土地所有权前提下，允许宅基地使用权抵押，但实现抵押权时，要求受让人交纳一定“出让金”。同时必须建立相应的农村房地产产权登记制度、监管措施等，防止农村土地过度利用，有效保护耕地和农业生产发展。刘云生（2006）【4】从研究农村现行地权立法与政治需求的关系出发，认为残缺的宅基地权利是政治理想的产物，应允许农村土地使用权自行设定抵押，以增进土地效益，发挥土地融资、劳动力转化、规模化经营等复合功能。而高圣平、刘守英（2007）【5】则竭力主张农民宅基地物权各项权能的完整化，呼吁尽快结束现行法律限定农民宅基地“一户一宅”、转让限于本村的半商品化状况，赋予农民宅基地及其房屋所有人以完整占有、处分、收益和处分的权利。
另外，国内一些学者站从农村土地资源与金融资本“两极”结合的角度，主张农地抵押，建立农村土地资本化运行机制，提高农民财产性收入。周诚（2003）【6】认为，农村土地使用权抵押将是建立当代中国土地金融体系的核心。陈家泽（2008）【7】主要研究了土地金融的二级市场。他主张以农村土地使用权抵押为担保进行金融创新，即以农民土地合作社为单位，发行土地债券，然后以此为质押，向金融机构申请贷款。其次，他主张建立区域性的“农村土地银行”。即把某一区域的农民的土地承包权、农村建设用地使用权以及“拆村并院”后的宅基地使用权分类整合，形成资产池，“零存整贷”，加快农地流转，加速农业产业化和规模化。洪增林（2007）【8】则提出了宅基地的抵押流转设计模式。他分析了宅基地抵押流转系统中的各主体的行为和关系，以及宅基地抵押流转的操作过程。
再次，从国外的相关研究来看，主要对土地交易效应、土地交易成本与土地抵押的关系进行实证研究。Rozelle（1998）【9】通过建立模型，证明长期稳定的地权可以增强土地的投资效果，达到可持续发展的目的，但这种好处是隐形的，一般不为农民所预见。Besley（1995）【10】提出了土地交易收益可以优化农村土地资源配置效果。土地的可交易性的提高可以增加土地投资的价值，从而提高农民进行土地投资的积极性。（设定宅基地抵押可看作一种土地可交易性的提高）。Cater【11】（1999）论证了土地的交易效应。将对土地交易的限制模拟为一种交易费用，如限制农村土地的流转、处分、抵押等，都将增加土地经营的交易费用，从而降低土地的可交易性，使得农民的投资意识减弱。Roy Prosterman（2005）【12】，通过对中国农村土地使用权的调查研究，建议应当允许农民用其土地产权作为抵押或信贷的担保，以换取信贷的支持，促进农业生产的发展。Atwood(1990)【13】基于对发展中国家产权形成的实证研究的基础上，认为即使在拥有完善的产权登记的基础上，由于本国的农村金融体系不发达，土地很少能够作为抵押品而获得融资。土地产权对金融制度不具备吸引力。Deininger(2001)【14】通过研究发现，大农场在以土地抵押融资取得的贷款具有规模经济性，而普通的小农难以通过正规的农村金融市场上得到贷款。
三、实证分析
&&（一）调查方法和样本结构
本项调查采用多阶段随机抽样和重点抽样相结合的方法，第一阶段按照土地区位与土地价值的关系，重点选取了分别来自重庆市“都市发达经济圈”和“渝东南翼”共计8个乡镇；第二阶段从每个乡镇中至少选取6-8个村，每个村调查3-5户村民。为确保调查的针对性，在选取村作为观察对象时，要保证该村与最近城镇、最近主要公路距离的多样性。本次调查采用发放问卷的方式，在访问员不事先通知、村干部不在场的情况下对农民进行访问。共收回共计201份有效问卷。假定抽样精度与简单随机抽样相近，在95%的置信度区间下抽样误差为3%-4%。按照村庄距离中心城区的远近分为10公里以下、10—20公里之间和20公里以上三个层次。大渡口区跳蹬镇和九龙坡区华岩镇距离城区中心在10公里以下，对该区域农民宅基地抵押意愿调查问卷为60份，占调查样本总量的约29.8%；童家溪镇、蔡家镇、正阳乡、舟白乡和中塘乡距离中心城区在10—20公里之间，对该区域的农民宅基地抵押意愿调查问卷为111份，约占调查样本总量的55.2%；濯水镇距离中心城区的距离在20公里以上，对该区域的农民宅基地抵押意愿调查问卷为30份，约占调查样本总量的14.9%。
选取此八个区域村庄作为观察对象的理由在于：第一，根据距离城市中心极核越远，城市中心的经济辐射力越弱的理论，试图论证城市区位对农民宅基地抵押愿望强弱的影响；第二，所选区域多位于中心城区的城乡结合地带或近郊区，土地升值潜力明显，且该区域农民以外出务工或选择就近企业工作为主，较少从事农业性耕作，农民将住宅用于出租或进行一些小型商业性经营，因此，住房及宅基地具有一定的市场价值。第三，重庆正在进行城乡一体化改革，有望实现城乡土地的同权同价、同权同市，因此，选择位于主城核心区，即“一圈”的4个镇与位于级次核心区的4个镇的村庄作为观察对象，有助于了解农民将宅基地资源转化为宅基地资产的动机、需求，以及这种动机、需求对都市经济发展和小城镇经济发展的影响。
图1& 重庆市调查区域布点图
（二）调查内容
& 1、农村宅基地权利及利用现状
（1）权属情况
&对选定区域农村宅基地权利状况的调查是论证宅基地抵押的基础。宅基地实行无偿划拨，行政审批，并由行政部门发放集体建设用地使用权证书，予以确认农民的宅基地使用权。在实际调查中发现，主城四镇的农民基本上都具备土地权利证明，但郊区四镇的农民由于历史原因或发证机关的原因，大部分不具备土地权利证明。就已有证书发放情况来看，有集体土地建设用地使用权证、房产证以及房地产证书三种类型，且发证的时间皆不统一。1990年以前，基本上不办证，即使办证，也仅是对新拨的宅基地办证。1990年以后才正式对新老宅基地统一办证，为集体土地建设用地使用权证书，房产证则由房管部门负责发放。2006年以后，对宅基地和房屋进行统一的发证管理，颁发重庆市房地产权证。具体情况如表1所示：
表1& 主城四镇农村宅基地证书发放情况表
集体土地建设用地使用权证及
房产证（）
重庆房地产权证（2006年以后）
从上表的统计情况来看，调查的四个主城乡镇的农村基本上都具备宅基地的权利证明，具有集体土地建设用地使用权证书的农户占调查总人数的44.1%，具有房地产权证的农户占51.4%，无证的农民仅占3.6%左右。2006年后，重庆市施行城乡居民房地产权证统一制作、统一发放的政策，在2006年以前已经分别具有集体土地建设用地使用权证或房产证的都可以申请换发新的房地产权证。
（2）农村宅基地（住宅）使用方式
按照现行的法律规定，农民的宅基地仅用于满足农民自身的建房居住需求，不能将宅基地用于居住之外的用途。在调查中发现，农民除了将住房用于自身居住外，还将房屋用于出租、出售、转让、担保贷款等用途，尤其是出租的形式比较普遍，但以转让、担保贷款等形式进行流转的所占比例较小。本次调查中，共计153户将住房用于居住，占调查比例的76.1%，将住房用于出租的农户有111户，占调查比例的55.2%，其中主城四镇将住房用于出租的有88户，占出租住房农户比例的79.3%；共计40户将住房进行转让、出售，占调查比例的19.9%，其中，主城四镇有15户将住房进行转让、出售，占转让、出售住房农民比例的37.5%，而郊区四个乡镇有25户农民将住房进行了转让 、出售，占到转让、出售住房农民比例的62.5%；将宅基地连同住房一起作为抵押物，作为贷款担保物的有9户，仅占调查比例的4.5%。统计情形如表2所示：
表2& 调查区域农村宅基地使用情况
转让、出售
主城区农村
城市郊区农村
占总调查比例
（3）农村宅基地财产属性
由上述调查数据中看出，超过一半的农户不仅利用宅基地建造住宅以满足自身基本的居住需求，而且通过住房出租、转让等形式变相地流转了宅基地使用权，利用宅基地使用权取得了经济收益，这实质上是宅基地使用权作为一种物权收益权能的体现，在经济发达的城区农村，农民更倾向于认为相比于承包地，宅基地更具有可观的经济价值，宁愿让承包地撂荒，也不太愿意让房屋空置。通过问卷发现，146户农民认为宅基地是家庭最有价值的财产，占调查总样本比例的72.6%；有55户农民认为承包地是家庭最大财产，占调查总样本比例的27.4%。其中，主城区农村有84户农民认为宅基地是家庭最大的财产，占认为宅基地是家庭最大财产农户总量的56.8%。统计情况如表3所示：
认为宅基地是最大财产
认为承包地是最大财产
2、 农民宅基地抵押意愿调查
&& &农民在生活、生产中经常会面临资金不足。婚丧嫁娶、进城务工、房屋修缮、子女读书就业以及对承包土地扩大经营等都需要资金。通过对重庆市特定区域农村居民的融资途径发现，农民解决资金不足的渠道多来源于自己的积蓄或向亲戚朋友进行借贷，采用向信用合作社或农业银行进行借贷的方式比较少见。就调查区域的农民的生活性资金需求而言，通过自身家庭积蓄解决资金不足的有80户，占调查总样本比例的39.8%，其中，主城区农村有73户，占农民家庭积蓄解决资金不足比例的91.3%，郊区农村仅有7户，占农民家庭积蓄解决资金不足比例的8.7%；向亲戚朋友借贷的有90户，占调查总样本比例的44.8%，其中，主城区农村有35户，占以亲戚朋友借贷解决资金问题比例的38.9%，郊区农村有55户，占比为61.1%；向信用合作社借贷的农户有37户，占调查总样本比例的18.4%，其中，主城区农民有7户，占信用社借贷比例的18.9%，郊区农民有30户，占信用社借贷比例的81.1%。
农民的生产性投资主要是指农民对承包土地的投资，经调查发现，农民向信用合作社借贷的情况比较多见。仅靠家庭积累扩大承包地经营规模的农民有10户，占调查总样本比例的5%，其中，主城农村有8户；通过向亲戚朋友借贷的有83户，占调查总样本比例的41.3%，其中主城农村的有70户，占亲戚朋友借贷以扩大承包地经营规模农户比例的84.3%；通过向信用合作社借贷的有101户，占调查样本总比例的55.2%，其中，主城农村有24户，占信用社借贷以扩大承包地经营规模农户比例的23.8%，郊区农村有77户，占比为76.2%。具体调查数据如下表4所示：
表4&& 调查区域农民生活及其生产资金来源调查表
生活性资金来源
生产性资金来源
信用社借贷
信用社借贷
由上看出，在生活性资金筹集方面，以家庭积蓄和向熟人借贷为主。但主城区农村和郊区农村情形差别比较明显。主城农村生活性资金来源主要以家庭积蓄为主，而郊区农村生活性资金来源主要以向熟人借贷为主；在生产性资金来源方面，向熟人借贷或向信用社借贷为主。主城农村主要是向熟人借贷，而郊区农村主要是以向信用社借贷为主。
&经调查，农民维持自身家庭生活和承包地经营的主要资金来源是自有资金、熟人借贷和信用社贷款。农民的生活、生产性资金筹集渠道有限。如果宅基地或承包地能够用于抵押融资，无疑会扩大农民的融资渠道，增大农民的消费、投资，从而拉动农村经济的发展。在调查中发现，大多数农民都表示听说过“抵押”，知道大致的意思，在向被访人解释“抵押”的意思后，问是否愿意用自己的宅基地连同住房作为抵押担保物，向其他资金有余缺的人或机构进行借贷，绝大数农民都表示“愿意”，仅有一小部分农民表示“不愿意”或“无所谓”。从统计数据来看，有187户农民表示愿意将宅基地用于抵押，占调查样本总量的93%；有7户农民表示“不愿意”，占调查样本总量的3.5%；有7户农民表示“无所谓”，占调查样本总量的3.5%。进而，在问及农民认为自身的宅基地是否具有抵押价值时，大多数农民摇头表示“不知道”，有42户认为“宅基地具有抵押价值，但不及承包土地的抵押价值大”，有39户认为“宅基地具有抵押价值，比承包土地的抵押价值大”，总的来看，农民希望通过抵押宅基地及住房这种途径，筹集资金，以满足生活及生产所需，但与此同时，农民对自己的宅基地是否具备市场价值（抵押价值）尚不十分清楚，因此，在调查中，农民希望宅基地能够抵押，很大程度上仅是表达了大多数农民主观上的愿望。
&&& 进而，在抵押对象方面，银行成为大多数被调查农民进行抵押贷款的首要选择。据统计结果显示，共132户农民愿意将房产（宅基地）向银行抵押，占调查样本总量的65.7%；84户愿意向亲朋好友抵押，占调查样本总量的41.8%。其中，愿意向二者抵押的有20户，占样本总数的10%。另外，在问及农民是否愿意接受别人的房产（宅基地）作为抵押担保一项时，调查样本显示分歧较大。分歧的焦点在于如果抵押权实现，难以处理。64户愿意接受他人的房产抵押，79户持不愿意的态度，因为他们认为如果对方无力还贷，大家又是熟人，房屋处理起来麻烦。另外，有58户认为视情形而定，是熟人则可抵押，不熟则不予抵押。
&&& 在涉及到宅基地抵押权实现方面，问及被调查农民是否愿意接受房子被处分的事实，超过一半的农民愿意接受房屋被处置，用于清偿债务。调查结果显示，占53.2%的共107户农民认为欠债还钱，天经地义，愿意以房地（以房地的拍卖价金）抵债；占调查比例20.4%的共计41户农民不愿意以房地抵债，认为房屋和土地失去之后，就没地方住了，另外还有占调查比例26.4%的共计53户农民认为有别的处理方式更好，不一定非得要处理自己的房屋和土地。
&& 农民的抵押意愿、抵押对象、抵押处分意愿结构如下表5所示：
表5&& 农民宅基地抵押意愿、对象、处分意愿调查表
接受抵押意愿
抵押处分意愿
（3）农民对国家放开宅基地抵押政策的态度调查
由上，在调查区域农村，农民缺乏有效的担保物，生活、生产性资金来源渠道单一，多数农民希望能够用房屋或宅基地进行融资担保，以满足家庭生活和生产的资金所需。在假设房屋和宅基地能够抵押的基础上，从资金希望使用的用途来看，35户拟将资金运用于家庭消费，59户拟将资金运用于扩大承包地的投资，83户愿意将资金用于为自己或家人在城市谋生、发展，24户愿意将资金用于对住宅进行修缮、升级。从分布的区域来看，远郊区多数农民选择利用资金进行家庭消费和扩大承包地投资，城区农村的农民多选择将资金为其在城市谋生、发展提供支持。如图2所示：
图2& 农民抵押贷款资金使用用途意愿调查图
多数农民希望能够以房屋或宅基地为担保物进行融资，以满足自身家庭消费需求以及扩大生产性投资一系列需求，在实际的经济生活中农民以房屋为抵押，向信用社或商业银行贷款的现象已经出现，但由于“房随地走，地随房走”的现行房地产立法制度，农民在处分房屋所有权时，宅基地使用权也必须一并处置，但当前国家不允许农民的房屋和宅基地进行流转、抵押，因此，农民以房屋等不动产作为抵押融资遭受到法律瓶颈。经过调查发现，农民对于国家放开宅基地流转、抵押的政策的呼声较高，就调查的区域来看，约占调查样本比例89.6%共计180户农民希望国家放开农村房屋（宅基地）抵押的政策限制，约占调查样本比例3.5%的共计7户农民不希望国家放开农村房屋（宅基地）抵押的政策限制，约占调查样本比例6.9%共计14户农民则持无所谓的态度。如下表6所示：
表 6& 农民对放开宅基地抵押政策态度调查表
四、结论及政策建议
& &&经过对重庆市特定区域农村农户的问卷分析，得出结论：多数农民具有将宅基地进行抵押流转的意愿，从统计数据来看， 89.3%农民表示愿意将宅基地用于抵押，以及约89.6%的农民希望国家放开农村房屋（宅基地）抵押的政策限制。且比之于承包地，约72.6%的农户认为宅基地是最大财产，更具备流转价值。为确保宅基地抵押的稳步、有序进行，尝试提出以下建议：
（一）建立以“收益、处分”为核心的农村宅基地产权制度
&& 宅基地使用权不能被处分，是当前农村房屋及宅基地抵押实践面临的最大尴尬。因此，宅基地抵押的一个必然前提是必须改革现行的农村宅基地产权法律制度，要进一步从重庆农村改革和发展的实际需求出发，研究赋予农民宅基地以收益、处分权利的可行性。为此建议：一是建立农村宅基地有偿使用制度，可参照城市国有土地有偿使用制度，实行农民宅基地有偿使用制度。农民向农民集体经济组织缴纳一定宅基地使用金，以获得宅基地使用权。当然，鉴于当前农村经济发展很不平衡，一些农民生活在贫困线上的实际，实行农民宅基地有偿使用应当坚持以下原则：（1）范围限制原则，由各地根据实际情况由市、区（县）人民政府作出规定；(2 )尊重村民意愿原则，应征得2/3以上村民或者村民代表同意；（3）级差地租原则；（4)公开公平原则；(5)“一户一宅、不超标准”原则。二是与城市住宅建设用地使用权对接，赋予宅基地使用权一定年限。参照《物权法》规定的城市住宅建设用地使用权期限为70年，着眼于构建城乡“同权”的土地制度，可初步设想宅基地使用权的存续年限也为70年。并且，根据《物权法》一百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”的规定，宅基地使用权在期满后，若宅基地使用权人在期满前已缴纳足额宅基地使用金，也应该自动续期，若在期满之日尚未缴纳足额的宅基地使用金，则缴纳完毕后申请续期。这样，在宅基地取得方式、存续期限创新的基础上，通过修改现行《担保法》、《物权法》、《土地管理法》等旨在维持宅基地使用权的社会保障功能的条款，适当扩大宅基地使用权的权利内涵，形成与城镇土地使用权体系相衔接的、无差别的、统一的重庆城乡土地使用权体系，促进宅基地抵押的合法化。（二）完善农村宅基地产权抵押价值评价体系
我市的城市化进程正加速发展，在未来很长的一段时间内对建设用地的渴求必然会提升农村宅基地的价值。就算以现在眼光来看，某些不具备市场价值的宅基地同样存在一个市场价值增值预期。因此，必须加快包括宅基地在内的农村土地使用权价值评估体系和市场交易价格体系的建设。首先，可参照城市土地使用权基准地价体系，建立农村土地产权价值评估机制。尝试制定农村宅基地使用权基准价格、集体建设用地使用权基准价格和最低保护价，为农村土地产权的价值评估提供依据和基础；其次，要加快建设农村土地市场交易价格体系。在全国范围内推广重庆市的农村土地交易所的经验，以实现宅基地抵押价值和市场价格的市场化决定机制为导向，建设土地产权交易的有形市场，及时收集和发布各类产权流转交易信息，组织产权流转、招拍挂等交易活动，为贷款抵押物处置、抵押权利的实现提供平台。另外，要大力发展农村产权价值评估、法律咨询等中介组织，为农村产权流转和抵押融资提供服务。（三）加快形成宅基地抵押信贷担保机制
& 为减小宅基地抵押的风险，有必要在“物的担保”之外，增加“人的担保”。近几年的中央一号文件都强调了要求加快落实对农户实行多种担保形式的有关规定。在形式上，可选择政府主导型和以市场法人为主体的私人性质的担保公司。在经济欠发达的区县，可选择政府主导型的农村抵押担保机制，可尝试在县、乡（镇）一级相关的政府机构部门，如区（县）主管农村改革的部门或乡（镇）的农经站开设农村抵押担保中心，其性质为事业单位，主要业务为对农户进行房屋所有权和宅基地使用权抵押贷款提供第三方担保，其担保资金来源主要是上一级政府的财政拨款，可以尝试以一部分财政拨款、农户联户入股，建立农村房屋所有权和宅基地使用权抵押担保风险准备金制度，减小抵押担保的风险。在经济较发达地区的区县，选择市场化机制运行的农村抵押担保机制，即在农村建立多种形式的中小型农村抵押担保公司，主要经营对农户房屋所有权和宅基地使用权抵押贷款担保业务。不管采取政府主导型还是市场主导型的农村抵押担保机制，都存在抵押担保风险的问题，即当担保机构为债务人清偿债务后，如何有效地实现原始债务的追偿权，是担保机构与抵押农户之间博弈的核心。可以考虑建立合适的抵押担保保证金制度、反担保制度规避抵押担保的风险。除此之外，在农村抵押担保机构与发放抵押贷款的金融机构的博弈中，进一步探索特定金融机构与农村抵押担保机构的合作机制，由担保机构合理增加一部分银行承担风险的比例，形成有效的风险共担机制。最后，政府可以对农村信用担保组织实施优惠的税收政策，规范中介机构行为，降低抵押评估登记、贷款公证的费用，为加快农村抵押担保机构建设提供良好的市场环境。
（四）建立失地农民维稳机制
若抵押权实现，可从农民集体经济组织、政府以及农民自身三个方面加强制度创新，减小因抵押权导致的农民“无房可居”问题。首先，从农民集体经济组织的角度而言，在抵押权实现时的制度设计上，应充分体现集体土地所有权的经济地位。在农民宅基地及房屋抵押物处置上，农民集体经济有权就拍卖价金优先受偿，受偿部分可作为形成集体经济组织“失地农民安置基金”的来源，为解决本村失地农民住房问题提供长期、稳定的资金支持；二是从政府的角度而言，要设计一套完整、科学的抵押物处置制度和程序，严厉杜绝以投机为目的的“土地兼并”和“土地变相流转”，对购买超过一幅农村宅基地的其他居民的信贷活动进行控制、严格监管；建立多层次的城乡住房体系，尤其要加大城乡公共租赁房、廉租房的建设力度，尽力保证农民的生活和居住质量不因抵押物被处分而降低。三是从农民自身的角度而言，要继续完善、创新农民社会保障体系，免除农民以土地财产设定抵押的后顾之忧。要建设均质、统一的城乡一体社会保障体系，进一步弱化土地的社会保障功能，尤其是要尝试探索以农民土地产权资本化（抵押、入股、租赁等）进行农村社会保障制度创新，形成以土地收益流转为支撑的农民内生性社会保障制度和以政府财政引导为辅的外生性社会保障制度的衔接，为农民提供长期、稳定的生存和发展保障。
参考文献：
【1】/politics//content_6220879.htm．新华网．中国首次设立统筹城乡综合配套改革试验区，<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="29" Month="6" Year="年6月29日。
【2】叶剑平．中国农村土地产权制度研究【M】．北京，中国农业出版社 ，2000．
【3】高富平．物权法的十个基本问题—物权法草案修改意见【J】．法学，2005（8）．
【4】刘云生．农村土地使用权抵押制度刍议【J】．经济体制改革，2006年（1）．
【5】高圣平、刘守英．集体建设用地进入市场：现实与法律困境【J】．管理世界，2007（3）．
【6】周诚，土地经济学原理【M】．北京：商务印书馆，2003，第298页．
【7】陈家泽．土地资本化的制度障碍与改革路径【J】．财经科学，2008（3）．
【8】洪增林，薛惠锋．宅基地抵押流转的系统设计【J】．西安建筑科技科学学报，2007（12）
【9】Rezelle and G．Li, Village Leaders and Land Rights in China．American Review,1998,Vol88,issue2,P433
【10】Besley,T．1995．Property Rights and Investment Incentives: Theory and Evidence from Canada, Journal of Political Economy, VOL．103,P903-937
【11】Yao and Cater, “Land tenure, Factor proportions, and Land Productivity: Theory and Evidence from China ”, Working Paper, Department of Agricultural and Applied Economics, University of Wisconsin-Madison, 1996
【12】叶剑平，蒋妍，罗伊&#8226;普罗斯特曼等．2005年中国农村土地使用权调查研究—17省调查结果及政策建议【J】．管理世界，2006年（7）．
【13】Atwood,D．A．1990．Land Registration in Africa: the Impact on Agricultural Production, World Manegement,18,P373
【14】K．Deinninger, Land Market and Land Reform, World Bank Conference, Access to land, Bonn, March 19-<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="23" Month="3" Year="/2001
【15】于华江，王谨．我国农村宅基地管理调查分析—基于陕西、浙江和河南等地的农户问卷调查”【J】．中国农业大学学报（社会科学版），2008（6）．
【16】叶剑平，蒋妍，罗伊&#8226;普罗斯特曼等．2005年中国农村土地使用权调查研究—17省调查结果及政策建议【J】．管理世界，2006年（7）．
【17】叶剑平、丰雷、蒋妍、罗伊&#8226;普罗斯特曼、朱可亮．2008年中国农村土地使用权调查研究—17省调查结果及政策建议【J】．管理世界，2010年（1）．
（另，在论文写作过程中借鉴了重庆改革发展的若干文件、内参等，此处不再一一列举）
注：经过笔者在主城区边缘地带村庄的调查，一些农民将空余的住房租给在就近工厂工作的工人，以收取租金；一些农民将住房改造为餐馆、旅馆或“农家乐”，以赚取商业性营业收入。
注：远郊区的四个乡镇农村居民取得宅基地的方式多为继承而来，发放证书并未得到普及。
注：相对来讲，主城乡镇农村执行中央关于宅基地的政策比较严格，而黔江区的农村位置偏远，农民普遍认为宅基地和房子是自己的财产，可以随意处置，政府没有权利干涉，因此，将宅基地出售、转让，多于主城四个乡镇的农村。
注：表中选项数大于样本总量，为多选，一部分农民选择了至少一个以上的答案。
注“表中有些选项数大于样本总量，此选项为多选，一部分农民选择了至少一个以上的答案。
注：在问卷中，主城农村有4户选择“向农业银行”贷款。
注：表中有些选项基数大于样本总量，是因为此选项为多选，一部分农民选择了至少一个以上的答案。
注：据国务院发展研究中心2005年对全国29个省(自治区、直辖市)的1962个农户的抽样调查显示，63%的农户有借款需求，实际发生过借款行为的农户占样本的51%。在有借款经历的农户中，通过亲戚朋友借款的占5 8 %，从农信社获得贷款的仅占37%。据调调研推算，目前大约仅25%的农户能够从正规农村金融机构获得信贷支持。并且农信社贷款以短期贷款为主，短期贷款占当年贷款余额的比重都在60%左右；对农户和乡村企业调查中也反映，大部分农户和企业贷款都是短期贷款，贷款期限在10-12个月。资料来源：肖艳霞，“农村土地金融制度创新及政策建议”，《金融理论与实践》，2007第七期。
注：相对来讲，主城农村家庭收入要比郊区农村家庭收入高，黔江区本身属于经济欠发达区域，加之以前曾是国家级重点扶贫县，其农村家庭收入低于主城区农村家庭收入，家庭积蓄更少，在生活中急需资金的场合，只能是通过向亲戚朋友借贷。
注：主城区的几个村庄存在一定的征地压力，进行农业耕作的人较少，主要以外出务工为主，故承包土地多为撂荒，因此向信用社贷款扩大承包地经营的动机较小。
注：调查样本中，63.4%的农户表示知道“抵押”的大概意思，9.2%的农户表示对“抵押”十分熟悉、了解。
注：对濯水镇农村的调查问卷中，该项统计数据缺失。因此，关于宅基地的抵押价值这一选项的数据分析剔除了濯水，样本容量缩小至101。
注：表中关于“抵押对象”的选项数大于样本总量，为多选，一部分农民选择了至少一个以上的答案。
相关新闻 & & &}