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今天这篇文章估计要得罪99%的合肥开发商，不过呢现实就在那里，我前几年一直提示商铺写字楼，40年公寓不属于房产里面的优质资产，建议大家买此类资产慎重，看不清楚就不要买！从目前几年看，基本上靠这个赚钱的人很少很少！
为什么合肥的写字楼，商铺，40年公寓越来越不好卖！
基本上买此类资产的人都不是刚需，简称有钱人，刚需第一考虑的是住，他们第一考虑的是投资，这几年合肥楼市发展，很多之前的土豪因为投资了商铺或者写字楼导致了这几年资产没有增长甚至下跌，合肥15年前当时投资安徽大市场，东方商城，白马服装，步行街门面的人都赚死了，有了赚钱效应，所以前几年的商铺很火，最近商铺和写字楼的不好卖的重要原因就是，这几年买这些资产的有钱人基本都没赚到钱，很多案例都是亏钱效应，所以口碑快速传播，导致现在越来越不好卖了！
你买的40年公寓有可能是违章建筑！
很多置业顾问以国家最近出台的房子到期后自动延续来和购房者说70年的公寓和40年公寓差不多，很多购房者因为贪便宜就买了，但其实本质差别很大，70年公寓本质是住宅，如果带学区那就属于非常优质的资产，40年公寓很多本质就是写字楼，这几年合肥很多开发商因为房子不好卖偷偷的进行了商改住！之前政府是默许的，但今年合肥政府严厉查处这个事情，在合肥市房产局的2017年工作重点中明确，合肥将贯彻落实国家、省、市有关房地产市场的各项政策，密切关注合肥房地产市场变化，丰富政策储备,创新调控措施。对合肥楼市此前出现的一些违规现象，合肥房产局明确，今年将进一步加大对“返租销售”、“办公改公寓”、“捆绑销售”、“捂盘惜售”等违法违规行为处罚和曝光力度，妥善处置并就延期交房等问题提出处理意见。虽然安徽省出台了商业去库存政策，但是合肥很多你买的房子有可能是违规房子！
最新的上海商住楼政策！
最近几天沸沸扬扬的上海商住楼政策影响了几十万购买这些资产的购房者，牵涉面积一千多万平方米！从最近的执行层面看，政策信号已愈发清晰，商住房不得具备生活居住功能，插层、安装上下水、分隔厨卫均被视为“违法建设行为”。其实按上海标准，合肥目前很多40年公寓都属于违规建设！目前上海这类资产持有者我估计.........................（转载自公众号“张弦哥”）
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坚决不买商住楼
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坚决不买商住楼
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商住，是前期政府与开发商共同利益所为，百姓买单。
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坚决不买商住楼
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客户端达人
颁发给使用合肥论坛手机客户端的网友公寓卖得好 必须巧营销 若要好钱景 价值不可少
　　思维已经触及，求变与创新，已然成为行业的一种趋势。如今，互动式、社交型、个性化等元素，在公寓产品都有所体现。　　从市场层面来看，公寓的产品营销、产品设计等方面都在不断向青年群体贴近，这样可以让生活更“好玩”，投资也更“省心”。　　营销玩法　　公寓营销新玩法紧抓市场关注度　　如何让“青年才俊”对公寓产品感兴趣，房企可谓绞尽脑汁，毕竟优惠不一定能打动人心，创意营销才能吸引眼球。目前，记者了解到，昆明不少项目都各有新招，让大家眼前一亮。　　1 德润中心　　和“大黑牛”李晨做邻居　　作为时下火热的“跑男团”成员，李晨时尚、健康的形象受到大家的热捧。在此前的德润中心高端服务式公寓发布会上，李晨空降活动现场。当晚，李晨获赠公寓一套，成为德润中心荣誉业主。来德润中心，就可以做李晨的邻居，让不少人激动。明星人气使项目的关注度提高，加之“奔跑吧！德润中心！”爱心公益跑活动在明星的号召下进行，德润中心确实火了一把。　　2 理想中心　　全城派发情书 百套公寓免费住一年　　不谈什么优惠，理想中心给全城来了一场告白。近段时间，理想中心向22-55岁有理想的小伙伴提出邀请，100套精装公寓免费住一年，并配备品牌家具家电、365天0租金助力昆明理想青年。记者从售楼部了解到，活动期间，每天都有很多电话打来，售楼部人气爆棚。此外，业内人士指出，这样的营销是有新意的，但最终还是要看是否能够落实到实处。　　3 涌鑫哈佛中心　　来点实在的 降低投资门槛　　对于炒作的噱头，涌鑫哈佛中心的公寓来得更实在一些。首付3.8万起，公寓均价在5200元/㎡左右，项目还打出了高铁公寓、双地铁公寓、大学城公寓的宣传。总体来看，涌鑫哈佛中心的公寓投资门槛较低，产品预期提高。记者从项目日前开盘的情况来看，这样的公寓产品受到了投资者的“疯抢”。　　产品新意　　玩返租玩创意 公寓产品推出新意　　有新意的产品必定会让购房者多一点购买的冲动，而能360度关照到生活所需的公寓，你会不会为之动心？对于公寓产品来说，不仅营销要有新意，产品本质上也要有过硬的质量，而昆明的一些公寓也玩出了个性和品味。　　1 万科学府　　70年产权公寓　　如果你不看好40年产权的投资公寓，昆明也有70年产权的小公寓。万科学府售楼部的工作人员告诉记者，万科学府的公寓产权可以达到70年，由于产品是住宅用地，这样的产品相对较少，比一般的公寓要多出20-30年的产权，这是绝对的优势。　　2 H公寓　　玩的就是创意　　你能想象34平米的公寓，最终实得面积可以是50.4平米吗？没错，H公寓玩的就是设计。H公寓采用双层设计，空间布局合理，动静分区明确，并且以精细化的空间功能研究，通过IH六大系统，化繁为简，功能化集成设计。此外，项目还配备了公共客厅、拼客系统、入户清洁等，让生活充满创意。值得一提的是，H公寓通过集成设计减少房屋面积浪费控制总房价，让更多年轻人拥有都市生活的便利性。　　3 大宥城　　协议返租公寓　　从市场上来看，商铺大多都做返租模式，而有的公寓也在提返租。记者从大宥城的售楼部了解到，项目近期正在推协议返租公寓，若可一次性付清，还可以享受7折优惠。返租协议期为三年，每年享受12%的返利。这样的返租模式，一旦能够真正落地，对于投资者来说，可以确保前期的投资收益，这也是目前昆明市场上比较突出的公寓运作方式。　　公寓特点　　公寓产品投资门槛低商住两相宜　　公寓产品多种多样，选择的空间也比较大。除了营销玩法、产品新意，我们也要从公寓的基本特点去了解产品，才能为投资做好准备。　　公寓户型小，总价低　　一般来说，公寓的户型面积都比较小，集中在40-70㎡。从产权年限来看，公寓的产权主要有40年、50年、70年。为什么会有这样的区别呢？业内人士指出，这主要是根据公寓的土地使用性质来决定的，商业用地的产权一般是40年或50年，打造的是服务式公寓，而住宅用地的产权是70年，这样的住宅公寓在市场上比较少。　　由于户型面积较小，公寓产品的单套总价相对也比较低。对于比较年轻的购房人群来说，买公寓来居住，首付三五万就可以搞定，压力比较小。对于投资者来说，公寓这样的小额投资产品，也是不错的选择。　　居住功能完备，户型紧凑　　相对于住宅来说，公寓的户型更加紧凑。公寓的户型面积不大，但功能非常完备，卧室、客厅、厨房、卫生间等一应俱全。在空间上，公寓虽然没有像普通住宅那样大的空间，但也可以称得上“麻雀虽小，五脏俱全”。　　目前，记者从市场上的情况了解到，公寓产品基本上都是精装修，可以实现“拎包入住”。在物业管理方面，酒店式公寓的服务质量相对较好，但水电费一般要收取商用的标准，因此物业管理费通常都比较高。　　投资较为灵活，商住两用　　公寓具有住宅的特质，也可以作为商业投资商品。相对于商铺来说，投资公寓产品的灵活度较高。根据不同阶段的需求，投资者也可以选择出租还是自住。业内人士认为，相对于商铺来说，公寓有居住的功能，可以通过出租获得较为稳定的回报，而商铺则更注重地段、商业氛围等诸多因素。此外，投资公寓受到限贷、限购等政策的影响较小。　　投资建议　　考量公寓空间价值 为投资保驾护航　　由于公寓面积小、总价低，赢得了不少投资者的青睐。投资公寓产品，仍然要下好功夫，毕竟投资都是有风险的。因而，选择好的产品，才能确保自己的投资收益。　　认清公寓的特质 周边要有商务氛围　　一般来说，公寓的公摊面积较大，物业管理费也比普通住宅要高，没有太多的储物空间，因此生活成本要比普通的住宅要高。那么，公寓的租金一般也要比普通住宅高，而“拎包入住”的特点受到了很多上班族的欢迎。业内人士建议，选择周边有商务氛围的公寓，追求个性及生活品质的上班族，有能力去承受公寓产品的租金。　　注重公寓的软性服务 挖掘公寓投资价值　　公寓是青年人的理想住处。在选择投资公寓时，要选择舒适度较好的产品，包括户型、区位、交通、楼层等基本要素。同时，产品还要考虑到青年人的居住需求，物业管理服务要更加人性化。奥意策略机构总经理黄永刚建议，要注重公寓的软性服务，才能真正提高公寓的附加价值。　　选择合适的管理方式 保障投资收益　　从市场上来看，公寓产品的投资回报方式较多，管理方式的选择也很多。返租公寓给出的回报率都比较高，但最终还要看承诺是否能兑现。此外，自主管理的方式具有很高的灵活性，租出去还是自住，都可以随意选择。黄永刚认为，有的品牌开发商引入酒店管理团队，对公寓进行整体运营，可以更好地保障投资收益，但“当甩手掌柜”也要支付一定的管理费，投资者要自己去考量最终的收益。　　业内观点　　投资公寓有市场空间 好产品要拼硬件和软件　　奥意策略机构总经理黄永刚：从目前的市场情况来看，公寓产品是商业投资产品的一个补充。对于产品本身来说，昆明公寓产品的建设理念、空间利用率、装修标准等方面都在不断提升，也获得了很多投资者的关注，这也是未来投资的一个趋势。　　好的公寓产品，必须符合未来的发展趋势，开发商要从本质上做好产品的质量。在硬件方面，不仅要加强公寓户型、装修等方面的质量，还要在配套上做得更全面，更精细。在软件方面，物业管理服务的质量要提升上去，公寓的设计理念也要有所创新，要更加人性化，融合现代的科技手段，符合青年人的居住需求。无论是自己居住，还是投资，这样的公寓产品都更有市场空间。　　目前，公寓产品的营销手段多种多样。实际上，大多投资者都比较理性，推广的概念可以创新，吸引客户的注意，但是，推广的内容还是要务实，不要太虚，让投资置业者能够享受到真正的实惠和利益，这才能有效地推动产品的销售。　　此外，投资公寓产品时，投资者要擦亮自己的眼睛，投资回报率可以宣传得很高，但最终还是要看是否能够落地。此外，项目的地理位置、产品的设计理念很重要，在整体上体现了产品的品质，也决定了投资的价值。　　公寓市场供大于求 价格是投资的核心要素　　克而瑞昆明高级分析师张骏：总体来看，昆明的公寓市场是供大于求的，随着昆明城中村改造，开发项目在商业方面都占有一定的比例。开发成写字楼，风险会高于公寓项目，因此很多开发商选择做公寓。从昆明公寓的价格来看，公寓价格与住宅价格基本持平，或略高于住宅，但是另一方面，公寓的租金、收益比例并不理想，人们的投资渠道越来越多，公寓作为投资产品的优势越来越少，所以会出现目前市场的供大于求的情况。　　从目前的公寓销售来看，公寓产品体量大，很多项目都在降价，主要原因是由精装改为毛坯公寓进行销售。另一方面，公寓产品主要分为两种，即有无返租模式。带返租模式的公寓价格略高，开发商会承诺每年有多少投资回报率，能够保证投资者的收益，但返租模式的公寓，收益率存在不确定性，难以保障项目的运营状况。而没有返租的公寓价格低，适合自住，但难以保证投资收益，公寓难以出租，到时候想转手卖出去恐怕又是一个难题。　　现在的市场，不论买公寓还是住宅都要考虑产品的性价比。打地铁牌也好，打高铁、资源牌也好，最重要的还是看公寓的价格。价格是公寓投资的核心要素，价格低，投资门槛就低一点，而40年或是70年产权，对于公寓产品来说并不是明显的优势。随着政策的改变，公寓作为严政下唯一的“幸存者”，原本不限购不限贷，如今也失去了最大的优势。　　目前，部分项目的公寓销售遇到“瓶颈”，应该从最实际的营销手段、返租模式、价格等方面着手来改变现状。投资者应了解公寓的属性，通过落户、水电费按普通住宅还是商业用地收取等方面选择适合的项目。建议考虑市区项目，或地段好，资源配套全的项目进行投资。　　小公寓?大视界　　公寓“新视野” 开拓极致居住体验　　创新，是每个行业挖掘市场深度的“法宝”。昆明的公寓产品多多少少也给我们带来过惊喜。对于公寓而言，什么样的创新会让我们眼前一亮？无论从产品的设计理念，还是从产品的运作模式，市场上的小小的公寓产品却给了我们更广阔的视野。　　1 “小米”公寓　　采用租房模式 注重用户体验　　跨界、互联网思维，早已不是什么新玩意。但是，投资YOU+青年国际公寓，小米进军房地产引起了轰动。该公寓产品在设计理念和商业模式上都有所创新。YOU+青年国际公寓采用租房的运作模式，注重用户体验，允许居住者对租住空间进行改造，还配备了健身房、台球室、小酒吧等公共设施。　　记者点评：“小米”公寓只针对单身的年轻群体租房，在商业模式和服务质量方面，开创了一个新的局面。尽管业内对此褒贬不一，但其理念和服务意识值得借鉴。　　2 魔方公寓　　“公寓+”战略 搭建长租生活服务平台　　魔方公寓是中国首家连锁集中式长租公寓运营商。上个月，华平投资集团投资2亿美元，与魔方公寓一起开拓公寓行业。在互联网+概念下，魔方公寓提出了“公寓+”战略，致力打造适合青年居住生活的一站式生活服务平台。未来，住户可以实现公寓+工作、公寓+生活服务、公寓+金融等各种平台服务。　　记者点评：魔方公寓在对产品的研发上有更多不同的态度，让公寓产品在居住空间上有了更多极致的体验，将会满足青年人更加多元化、个性化的需求。　　3 公寓　　跨界合作 凸显高端生活方式　　奢侈品牌与房地产的合作，日益紧密，也给我们带来了很多惊喜。今年3月份，范思哲集团与门里集团宣布在成都联合打造范思哲公寓。据了解，范思哲公寓将在设计理念中融入两国的文化元素，开拓全新的高端生活方式，将作为具有(,)价值的示范性产品。　　记者点评：奢侈品牌与房地产的碰撞，将会擦出新的火花。无论设计理念，还是生活方式，未来的范思哲公寓让我们拭目以待。
（责任编辑：HN666）
04/30 08:10
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老百姓闲钱投资房产买公寓划算吗？
王沁 摄影记者 李剑铭
　　近两年，资本市场表现一直不景气，而实体经济也不乐观，老百姓手中闲钱不知投向何处，虽然很多普通百姓都想投资房产，摸得着，看得见，但如今由于调控政策不松动，购买二套房不仅首付高至60%，而且利率上浮10%，三套房更是停贷，投资房产也只能将目光转向商业地产。
　　购买商铺价格太高，普通百姓承受不起，而写字楼由于市场供应量过大，未来投资前景也不乐观，目前最适合普通百姓投资的就是公寓了。公寓，总价低，不限贷，易出租，的确，市场诱惑力不小，成为当下不少市民的投资标的。
　　那么，市民手中的闲钱拿来投资公寓究竟划算不划算呢？或许，对于公寓投资的理解不同，每个人心中的看法和评判标准也不一。
　　投资住宅商铺适宜否
　　在没出台限购限贷政策前，无论资本市场表现如何，住宅投资一直是老百姓关心的一个热门话题，问题是目前房地产市场的调控政策一点未松动，而且从当前的形势看，短期内松动的可能性也非常小，那么投资住宅就面临着种种门槛的限制。
　　对于普通投资者来说，在当前行情下，投资住宅的压力越来越大，一是限贷，投资住宅只能一次性付款，即便二套房，也要首付60%，且利率上浮10%，不能再通过融资发挥资金的杠杆效应了。当前房价高企，普通投资者难以承受；二是市场风险，由于调控持续发力，房价虽然在涨，但涨幅有限，且市场景气度也不高，出手没那么方便，短期收益难保证，从投资收益的角度看，上百万元的资金投到房子上，很不划算。
　　既然投资住宅门槛高，那么投资商铺划不划算呢？俗话说，一铺养三代，收益看得见，投资商铺还是不错的选择。话说得不错，不过，这也看具体情况，成熟地段的商铺收益自然可观，但需要很大一笔钱，不是普通市民承受得起的。
　　比如市场成熟的少年路商铺，收益相当可观，一间30几平方米的门面房一般年租金少于10万元，但价格也高得离谱，基本上每平方米不会低于4万元，甚至更高。
　　市中心繁华地段的商铺收益可观，并不意味着投资所有的商铺都能有高的收益，商铺租金与商业氛围直接相关，而眼下很多新的商铺由于市场不成熟，租金并不高，新建商品住宅沿街商铺租金大多如此。
　　租金不高，售价却很吓人，比如东南新城片区的住宅沿街商铺尤其巴黎都市以东，由于缺乏商业氛围，租金不高，但商铺价格很高，基本上每平方米2万元左右，有的甚至更高，在这样的形势下，投资商铺就不是很划算了。
　　当然，也有些人看好某一区域的发展前景，看好商铺的未来潜力，待价而沽，但资金是有时间成本的，从市区人口规模与小区布局来看，新城住宅沿街商铺市场成熟的时间不会短的，少说5年，长则10年，而对资金来说，时间成本的损失也是相当大的。
　　总体而言，在当前市场形势下，鉴于市区的商业市场实际和人口规模，投资商铺不太划算。
　　购买公寓出租划算否
　　投资住宅有政策限制，投资商铺压力又大，前景也不乐观，那么投资公寓是不是最佳选择呢？的确，与住宅、商铺相比，公寓有很多优势，一是总价低，投资的资金压力小；二是不限贷，没有政策限制；三是区域好，要么与住宅相邻，要么与商业区相望，好出租。
　　而对于普通市民来说，闲钱不多，有个几十万元就可买套公寓了，而且公寓一般都是精装的，交房就可以出租了，很是方便。
　　的确，放在出租市场，表面看，公寓与住宅没什么区别，有些住宅和公寓地段、定位相近，周边配套一样，出租价格也基本相当，但实际上，住宅与公寓还是有差别的。当然，这些差别都是隐性的。
　　具体而言，公寓与住宅有六方面的差别，包括贷款、户口、得房率、税费等方面。
　　贷款的区别
　　公寓：不限贷，五成首付，但不能用公积金。
　　住宅：限贷，首套房优惠，能使用公积金。
　　公寓最大的优点是&不限购、不限贷&，这是公寓宣传得最多的卖点，对于&无名额、三套房买家&来说，投资公寓无疑是&唯一出路&了，但公寓属于商业用房，个人贷款购买公寓首付比例必须达到或超过50%，而利率则为基准利率的1.1倍。
　　除了无贷款优惠，购买公寓不能使用公积金，也不能提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。
　　而住宅方面，在信贷政策上采取了多样化的措施，如使用公积金贷款购买90平方米以下的唯一家庭住房，首付最低还能达到两成，十分优惠。若是二套房，要求首付六成，利率为基准利率的1.1倍，与公寓贷款条件相近，三套房则停贷。
　　入户与学位区别
　　公寓：不能入户，无学位。
　　住宅：符合条件可入户，有学位。
　　公寓能否入户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独立户，所以公寓是不能入户的；如果是综合性质的，那么其中的商业部分不可立户，而住宅部分可以入户。
　　和&无法入户&一样，公寓也是不带有学位的，就算附近有名校，但业主的子女也无法享受名校学位。
　　缩水比例要算清
　　公寓：实用率七成就不错了，使用年限最多50年。
　　住宅：最高实用率能达九成以上，使用年限最高70年。
　　小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多数公寓只能有七成左右的实用率。而住宅公摊面积相对较小，实用率能达八成以上，有些多层住宅能达九成。
　　此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40至50年，而住宅的土地使用年限长达70年。
　　隐性成本不能不知
　　公寓：商用水电、物管费一般较高，不能用明火。
　　住宅：住宅水电、管理费一般较低，可用明火。
　　相比住宅，由于公寓是商业性质的，其持有成本比一般住宅也要高出很多。首先，公寓的水电属于商用水电，粗略地讲，商用水电价格大概是民用水电的一倍。
　　其次，公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算瓶装煤气也不能送上楼，日常生活只能一切电器化，电费更高。
　　最后，商用公寓的物业管理收费标准也比住宅高。
　　出租也要交重税
　　公寓：可工商登记，租金更高，但租赁税费也高。
　　住宅：不能办公，但租赁税费稍低。
　　公寓买回来一般都是用于出租，由于可办理工商登记，因此租金会比住宅明显要高。但假如你要做公寓的&包租婆&的话，出租成本也不可不知。因为，公寓出租时需要缴纳租赁税费，商用物业每月的租赁税费计税点数比住宅要高。
　　另外还要收印花税、土地使用税。
　　转手税费差别大
　　转手成本大不同
　　公寓交易税费惊人
　　相对于住宅而言，公寓的转让交易税费，没有&满五年&或&不满五年&的区别，但根据政策，住宅二手交易可免收交易印花税、土地增值税，但商用公寓不免。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%至60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%至14%。
　　相比而言，住宅交易税费，最贵的要算144平方米以上、未过五年，非家庭唯一住房的豪宅，但一般交易的税费也只在10%左右。而最便宜的是家庭唯一住房、过五年，90平方米以下的住宅，其交易的税费相当优惠，最低仅需2%左右。因此，100万元左右的房子，住宅和公寓交易的税费相差十多万元之多。
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