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房地产业税务稽查风险控制及疑难问题处理
房地产业税务稽查风险控制及 疑难问题处理钟必 zhongbi年7月 北京博客：云中飞财税新干线 .cn/feizhongyun云中飞个人简介 钟必，网名云中飞，资深税务稽查官员，全国税务系统主流培 训讲师，在网上具有广泛的影响力。广东税务干部学院兼职教 师，珠海市注册会计师协会教育培训委员会委员，2011年广 州地税局《房地产税务稽查业务培训班》特约培训讲师,2011 年扬州税务进修学院《房地产开发企业税务稽查培训班》特约 培训讲师,2012年深圳国税局海洋石油分局《金融企业税务风 险点班》特约培训讲师，2012年福建税校《全国地税系统处 级稽查局长培训班》特约培训讲师。参与了国家税务总局教育 中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地 税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教 学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查 系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩， 实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。 云中飞的主要研究方向是企业所得税和房地产相关税收。开篇语 当前房地产企业的 纳税环境12月1日全国所得税工作会议精神 内部情 况 通 报:企业所得税后续管理 高收入者个人所得税管理，2012年稽查重点抓好核心业务，纳税服务和税收征管工作迈出新步伐。加强非居民税收管理，规范增值税等税种管理，着力 加强高收入者个人所得税征管，做好土地增值税清算工作，积极推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管。构建全方位防范骗取出 口退税体系。加快金税三期工程建设步伐，加强信息 化日常管理。思考：税务局是怎么选案约谈房地产企业的土地增值税？ 土地增值税税负率=已交土地增值税/收入合肥市地方税务局关于印发《合肥市房地产开发 企业土地增值税清算管理办法(试行)》的 公告2011年第1号第二十一条对有以下情形之一的房地产土地增 值税清算项目，由稽查局进行清算复核： （一）清算后实际税负低于其预征率的；0（二）清算后实际税负明显低于同区域同期同 类房地产开发项目税负水平的； （三）市局认为有必要进行清算复核的。云中飞点评辽地税函【2012】92号 : 辽宁地税这一次抓住了土地增值税的要害 七、关于中介机构问题 对从事土地增值税清算的中介机构提 供虚假清算报告的，地方税务机关不予采 信，并将其列入土地增值税清算不予采信 名单。（二）房地产业2012年税务稽查形势2011年 一、指令性检查项目 1\资本交易项目（上市公司和非上市公司的股 权交易项目） 2\广告业 3\和办理电子、服装类产品等出口退（免）税 的企业。二、指导性检查项目 2011年国家税务总局确定的税收专项检查指导性项 目包括四类：①房地产业、建筑安装业；②高收入者 个人所得税；③金融行业非居民企业；④各地根据本 地实际开展的其他项目。 （一）房地产业、建筑安装业 也许很多人会奇怪，已经连续几年被重点稽查的房地 产业为何今年“退居二线”，成为指导性检查项目。 这是因为，我国已连续9年将房地产业列入了指令性检 查项目，特别是近几年来，为了配合国务院做好房地 产市场的调控工作，税务机关通过发政策和严稽查两 种手段加大了对房地产企业的税收监管。2010年，税 务机关又在房地产企业稽查方面下了大力气，进行了 彻底的检查。因此，今年国家税务总局决定，将房地 产企业列入指导性检查项目，不再组织全国性的检查， 而是由各地自行组织检查。房地产行业仍然很严峻三、严厉查处重大税收违法案件 按照国家税务总局的部署，今年将从四个行业入手查 处大案要案。 1、是继续做好虚开黄金销售增值税专用发票走逃企业 和重点嫌疑企业的检查工作；2、是重点查处煤炭、 、交通运输、再生资源 等行业仿造真票套打、虚开增值税专用发票和虚开 “四小票”违法案件； 3、是重点查处利用电子、服装类产品等骗取出口退税 案件； 4、是重点查处房地产、建筑安装等行业偷逃税案件。建材总局：2012年税务稽查重点税收专项检查指令性项目： ①接受成品油销售增值税专用发票的企 业；(立即停止) ②资本交易； ③办理电子、家具、服装类产品等出口 退（免）税的企业及承接出口货物业 务的货代公司。2012年税收专项检查指导性项目①房地产业、建筑安装业； ②地方股份制银行、地方商业银行； ③高收入者个人所得税； ④非居民企业； ⑤各地根据本地实际开展的其他项目。（三）房地产企业反避税形势深圳市地税局需如实披露房地产企业关 联交易的详细情况和交易定价。近期，深圳市地税局抽调了反避税系统的业务 骨干组成专家小组，意图着手完善土地增值税 的反避税监管。按照深圳税务局的规定，与外 资企业报送《企业年度关联业务往来报告表》 相类似，辖区内房地产企业（含内资）在填报 《土地增值税清算申报表》时，需如实披露房 地产企业关联交易的详细情况和交易定价。而 对于这部分关联分包商的利润水平的确定，深 圳地税局预计将会使用BVD Osiris数据库或 其他国内有效数据库进行可比性分析，并根据 可比性分析的中位值对房地产企业关联交易定 价进行调整，重新确定土地增值额并相应调整 房地产企业应该补缴的土地增值税额。云中飞点评:当前最流行的两种 减少土地增值税的做法 1避税、2偷税本次讲课的主要内容第一部分： 一、收入方面（7个收入类型） 1、未完工开发产品收入（原来的预售收入） 2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入 3、分解收入和截留收入 4、销售收入及售后回租 5、预租及租金收入 6、视同销售收入第二部分：成本贶用方面一、企业所得税扣除办法 二、重点费用的扣除 1、工资、福利费和劳务费用的扣除 工资 方案的设计 2、融资费用费用的扣除， 房地产信托如何税前扣除 3、广告费（业务宣传费）、业务招待费的 扣除一：融资费用的扣除附表三29行“利息支出”：第1列“帐载金额”填报企业向非金融企业借款计入财务费用的利息支出。 结论：企业向金融企业借款是不存在纳税 调整的。 一、思考：金融企业包括哪些企业？逐条解读国家税务总局2011年34号公告 只要本省金融机构有这个利率水平,从宽掌握一、关于金融企业同期同类贷款利率确定问题根据《实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企 业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算 的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要 求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣 除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证 明其利息支出的合理性。 “金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签 订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利 率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷银行、财务公司、信 托公司等金融机构?款业务的企业，包括“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及 企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以 是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些 企业提供的实际贷款利率。财税[2009]64号有延期财政部、国家税务总局 关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除有 关问题的通知 财税[2009]64号 五、本通知自日起至 日止执行根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民 共和国企业所得税法实施条例》的有关规定，现就政 策性银行、商业银行、财务公司和城乡信用社等国家 允许从事贷款业务的金融企业提取的贷款损失准备税 前扣除政策问题，小额贷款公司是不是金融企业呢？财政部 国家税务总局 关于金融企业贷款 损失准备金企业所得税税前扣除政策的通知 财税[2012]5号 根据《中华人民共和国企业所得税法》及 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 的有关规定，现就政策性银行、商业银行、财务公司、城乡信用社和金融租赁公司等金融企业提取的贷款损失准备金税前扣除政策问题，通知如下。思考: 的利息支出税前扣 除需要什么凭证? 1\借款合同 2\首次支付利息的凭证 3\本省任何一家金融企业提供金融企业的同期同类贷款利 率情况说明 4\发票, (1)公司:代开发票 (2)个人:代开发票,代扣个人所得税。25.5.%的税向非金融企业借款企业之间借款如何开具发票税前列支？国税函发［号 《营业税税目注释》规定，贷款属于“金融保险业” 税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用 的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单 位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应 视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营 业税。二、借款的相关性原则同一集团下的一间制药厂从银行贷来的款无 偿转借给关联的房地产公司，其向银行支付 借款的利息不允许税前扣除，因为款项已经 借出，没有给企业带来任何生产效益。 不符合相关性原则 《企业所得税法》第8条和《企业所得税法实 施条例》第27条的规定。三、资本弱化示意图利息支出额增加， 减少应纳税所得 额债权性投资 实施条例第一百一十九条 企业所得税法第四 十六条所称债权性投资，是指企业直接或者间 接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息 或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以 补偿的融资。 企业间接从关联方获得的债权性投资，包括： （一）关联方通过无关联第三方提供的债权性 投资； （二）无关联第三方提供的、由关联方担保且 负有连带责任的债权性投资； （三）其他间接从关联方获得的具有负债实质 的债权性投资。资本公积，盈余公积，和未分配利润 正数要加，负数不用管。权益性投资 企业所得税法第四十六条所称权益性投资， 是指企业接受的不需要偿还本金和支付利息， 投资人对企业净资产拥有所有权的投资。 实施条例第一百一十九条按《条例》释义 P370解释，权益性投资包括股本，资本公 积，盈余公积，和未分配利润自有资金不需要思考： 从关联方获得的，不需要 支付利息的借款需要纳税 调整吗？云中飞点评日国家税务总 局局长在线访谈：有两条重要的融资政策财税［号：反资本弱化 一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方 的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有 关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当 期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，第二条规定 ，其接受关联方债权性投资与其权益性 投资比例为： (一)金融企业，为5：1； (二)其他企业，为2：1。 二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提 供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的； 或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付 给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣 除。(只需要符合条件之一 ?还是两个都要？)外除符合本通知“除……外”到底是什么意思?两公婆闹离婚 老公:你到底要怎样才答应和离婚? 老婆:除了这套房子外,你要给我100万现金 你认为老婆的真实意思是: A :只要100万现金. B:这套房子和100万现金都要。如果文件第一第二点合并这样表述， 则不会产生歧义：一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联 方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施 条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不 得在发生当期和以后年度扣除。 接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为： （一）金融企业，为5：1； （二）其他企业，为2：1。 但企业实际支付给关联方的利息支出，如果能够按照 税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明 相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实 际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联 方的利息支出，不受上述比例限制，在计算应纳税所 得额时准予扣除。第三十八条 企业在生 产经营活动中发生的下 列利息支出，准予扣除： （一）非金融企业 向金融企业借款的利息 支出、金融企业的各项 存款利息支出和同业拆 借利息支出、企业经批 准发行债券的利息支出； （二）非金融企业 向非金融企业借款的利 息支出，不超过按照金 融企业同期同类贷款利 率计算的数额的部分。同期同类贷款利率如何理解: 是指基准利率,包括浮动利率。 国税函【号： 包括基准利率，也包括浮动利 率。（作废,此文件国家税务总 局网站已标明全文失效) 人民银行在 日取消了浮动利率的 （银发[号）司法上限4倍中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为 的通知 银发[2002]30号 二、严格规范民间借贷行为。民间个人借贷活 动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定， 遵循自愿互助、诚实信用的原则。民间个人借贷中， 出借人的资金必须是属于其合法收入的自有货币资 金，禁止吸收他人资金转手放款。民间个人借贷利 率由借贷双方协商确定，但双方协商的利率不得超 过中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款 利率（不含浮动）的4倍。超过上述标准的，应界 定为高利借贷行为。4倍:6.56%*4=26.24%人民币存贷款基准利率(见制 图)。一年期贷款基准利率提 高到6.56%；企业所得税 2008年以前个人不是关联方《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条： 关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间 的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立 企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而 减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权 进行合理调整。 &中华人民共和国企业所得税暂行条例&第十条： 纳税人与其关联企业之间的业务往来，应当按照独 立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。 不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、 费用，而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进 行合理调整。特别纳税调整实施办法（试行）第九条新（一）一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上，或者双方直 接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上 （二）一方与另一方（独立金融机构除外）之间借贷资金占一方实收资本 50%以上，或者一方借贷资金总额的10%以上是由另一方（独立金融 机构除外）担保。 （三）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名 可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派，或者双方半数以上 的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会 的董事会高级成员同为第三方委派。 （四）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）同时担任另 一方的高级管理人员（包括董事会成员和经理），或者一方至少一名可 以控制董事会的董事会高级成员同时担任另一方的董事会高级成员。 （五）一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许 权才能正常 （六）一方的购买或销售活动主要由另一方控制。? （七）一方接受或提供劳务主要由另一方控制。? （八）一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制，或者双方在利益上具 有相关联的其他关系，包括虽未达到本条第（一）项持股比例，但一方 与另一方的主要持股方享受基本相同的经济利益，以及家族、亲属关系 等。新企业所得税法就解决了这个问题。 个人也属于关联方，比征管法先进。《企业所得税法》第四十一条 企业与其关联方之间的业 务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应 纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。 《企业所得税法实施条例》第109条 关联方，是指与企 业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人： （一）在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控 制关系； （二）直接或者间接地同为第三者控制； （三）在利益上具有相关联的其他关系。 征管法修订对照表(征求意见稿)旧36新79条国家税务总局关于企业向自然人借款的利息 支出企业所得税税前扣除问题的通知 国税函[号 符合企业所得税法及实施条例的规定，企业 与个人之间的借贷是真实、合法、有效的 （发票？），并且不具有非法集资目的或其 他违反法律、法规的行为；企业与个人之间 签订了借款合同。 思考：单位内部集资支付利息可以吗？四、财务顾问费 企业所得税：是否同时还有贷款？想飞的鱼 钟老师你好，我是广州地税的同事，有几个房地产的问题 需要你解答，谢谢！财务费用 1、2009年我司在中行取得经营性物业贷款1.55亿元, , 是以A物业作为抵押的,用途是满足企业生产经营的需 要,当时中行以“财务顾问费”的名义先扣了其中的 1600万元,(已开具发票,)另还当年贷款息 6,869,752.51元,两项合计为22,869,752.51元。 二、营业外支出 1、前进路项目转让土地出让金滞纳金20,121,522元; 请问钟老师，这两项费用的账目应如何处理，能税前扣除 吗？急急急，谢谢！国家税务总局公告2012年第15号二、关于企业融资费用支出税前扣除问题 企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储 金等方式融资而发生的合理的费用支出，符 合资本化条件的，应计入相关资产成本；不 符合资本化条件的，应作为财务费用，准予 在企业所得税前据实扣除。总局解读： 三、关于企业融资费用税前扣除问题 企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方 式融资而发生的费用支出如何进行税前扣除，现行 税法没有具体规定。根据《企业会计准则第17号借款费用》规定的原则，以及《企业所得税法实施 条例》第三十七条的相关规定，《公告》明确：企 业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式 融资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的， 应计入相关资产成本；不符合资本化条件的，应作 为财务费用（包括手续费及佣金支出），准予在企 业所得税前据实扣除财务顾问费：土地增值税贷款银行收取的“财务顾问费”如何在企 业账目上列支？ 国家税务总局问答：日 房地产开发企业向银行贷款，银行在正常 的利息之外另行收取一块“财务顾问费”， 这个“财务顾问费”完全是不顾不问的， 实际上是贷款的一个附加条件，请问在进 行土地增值税清算时是将该“财务顾问费” 计入管理费用，还是计入财务费用？土地增值税清算时计入 “财务费用”对据实扣除 不利，对按10%计算则没有影响。国税函[号三、房地产开发费用的扣除问题 （一） ，凡能够按 转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最 高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发 费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本” 金额之和的5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融 机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与 “房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 因此，根据以上规定，财务费用中的利息支出“财务顾问费”可 以计入 “财务费用”，但不属于财务 费用中的利息支出。国税函【号“已经计入房地产开发成本的利息支出，应调 整至财务费用中计算扣除”。五、统借统还31第21条 企业的利息支出按以下规定进行处 理： （一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符 合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定 进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费 用，可直接在税前扣除。企业集团或其成员 企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他（二）成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得 借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的 分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准 予在税前扣除。房地产公司统一向银行借款，提供给公司内其他 项目公司（均是法人企业）使用，项目公司按照 银行利率向公司支付利息，是否允许税前扣除？企业集团登记管理暂行规定第二条 在中国境内组建企业集团，应当依照本规定办理登 记。未经登记不得以企业集团名义从事活动。第五条 企业集团应当具备下列条件：（一）企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司；(二）母公司和其子公司的注册资本总和在１亿元人民币 以上；（三）集团成员单位均具有法人资格。关联方借款,集团统借统还关联方借款,集团 统借统还关联方借款国家税务总局关于中国 农业生产资料集团公司所属企业借款利息税 前扣除问题的通知 国税函[号 集团公司统一向金融机构借款，所属企业申 请使用，只是资金管理方式的变化，不影响 所属企业使用的银行信贷资金的性质，不属 于关联企业之间的借款还适用吗？？？？财税字[2000]7号中小企业为解决融资困难，往往由其主管部门或所在企业集团的 核心企业统一向金融机构贷款并统一归还。经研究，现明确如下： 一、为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业 集团中的核心企业等单位(简称统借方)向金融机构借款后，将所 借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位)， 并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金 融机构的利息不征收营业税。 二、统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融 机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从 事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业 税。企业之间借款如何开具发票税前列支？国税函发［号 《营业税税目注释》规定，贷款属于“金融保险业” 税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用 的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单 位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应 视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营 业税。六、信托融资信托是建立在信任基础上的一种财产管理 制度。 房地产信托，一般是指信托投资公司以发 行信托受益凭证的形式向投资者募集资金， 对募集资金实行多元投资组合策略，投资 于不同类型的房地产项目和业务，获得的 净收益分配给投资者，信托投资公司则获 得相应的管理费的一种投资形式。房地产资金信托目前主要有两种模 式： 一种是信托债务融资。即房地产企 业向信托公司举债进行项目开发，约 定按期支付本息。 另一种是信托股权融资，即房地产开 发企业直接吸收信托公司投资用于开 发项目。(一）房地产信托债务融资房地产信托债务融资的涉税风险主要体现在土地增值税 方面 根据（国税函[号）第三条关于房地产开发 费用的扣除问题明确： （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项 目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除， 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的 金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用 权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不 能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得 土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金 额之和的10%以内计算扣除。信托债务融资方面， 房地产开发企业信托债务融资所支付的利息应该能够提 供金融机构证明，比如融资合同及利息单据，且融资 合同一般明确了具体开发项目专款专用，也可以做到 按转让房地产项目计算分摊利息。但是应该注意，信 托公司虽然属于金融机构但不属于商业银行，其所收 取的利息及融资顾问费不会低于商业银行同类同期贷 款利率计算的利息金额。如果按照据实扣除，房地产 企业信托利息支出超过部分就不能计入开发费用扣除。 另外，由于融资顾问费形式上取得的是服务业发票， 能否作为利息资本化处理也较为牵强。因此，由于高 额信托利息的扣除问题房地产企业难免损失土地增值 税部分税收利益，客观上等于又增加了融资成本。金融保险业营业税申报管理办法（固定回报）
国家税务总局 国税发[2002]9号…… 第五条 贷款是指将资金有偿贷与他人使用（包括 以贴现、押汇方式）的业务。以货币资金投资但收 取固定利润或保底利润的行为，也属于这里所称的 贷款业务。按资金来源不同，贷款分为外汇转贷业 务和一般贷款业务两种： ……目前，信托公司给的是利息单川地税发[2010]49号：四川省地方税务局关于修改 《四川省地方税务局关于营业税若干问题的通知》的 通知 四、银行、信托投资公司或企业等单位以投资的名义注 入资金共同经营的行为征收营业税问题 银行、信托投资公司或企业等单位以投资的名义 注入资金，名义上“共担风险”，而实际上收取了固定资金占用费或利润，属于贷款业务。 税。经请示国家税务总局，按“金融保险业”征收营业（二）房地产信托股权融资 房地产信托“假股权真债权”吗？信托股权融资方面，与信托债务融资 不同，房地产企业到期后需要股权溢 价赎回信托公司所持股份，股权转让 溢价所得即为信托公司实质上的利息 收入，实质上也即为房地产企业的融 资成本。云中飞点评: 青地税发〔2012〕48号： 史上最专业的房地产税务文件。六、关于房地产信托融资的扣除问题 房地产信托融资，即房地产企业与房地产信托 基金签订投资合同，约定房地产信托基金进入 和退出房地产企业的时间以及房地产企业在房 地产信托基金按约定退出时的股权收购价格， 其实质为一种有期限的股权投资，房地产信托 基金进入时的成本与退出时的销售价格之间的 差额即其投资收益，同时也是房地产企业使用 房地产信托资金所付出的代价。因此房地产企 业以利息等名义支付给房地产信托基金的代价 不能在税前扣除，只能作为支付股息在税后分 配处理。云中飞点评: 青地税发〔2012〕48号：例如，房地产企业A公司的X项目预计总投资9亿元 A公司为缓解资金紧张状况，吸收B信托投资公司2亿 元股权融资，并办理X项目公司工商增资变更手续，B 信托投资公司占X项目40%的股权，双方合同约定， 项目开发结束后，B信托公司持有的X项目公司2亿元 40%的股权由A公司以2.6亿元溢价赎回。这样，A 公司的0.6亿元溢价属于利息呢还是属于股息呢？青岛 地税说，这0.6亿元属于股息，不能在税前扣除。听明 白了吗？属于股息。云中飞建议，如果一定要借房地 产信托，也只能借信托债务融资，千万不要给房地产 信托公司入股。国税函【号“已经计入房地产开发成本 的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除”。 此前部分省市对土地增值税中“财务费用中的利息支 出概念”有所误解，认为计入开发成本中的利息 不用 调整，而5%的比例是针对财务费用会计科目中的利息 费用，这种理解对开发企业大大有利。 而国税发【2009】91号文件第27条规定：“第二十 七条 审核利息支出时应当重点关注：(一)是否将利息 支出从房地产开发成本中调整至开发费用 结论是：土地增值税中“财务费用中的利息支出”的 “财务费用”含义同会计科目中的“财务费用科目” 内涵不同。最后：土增税利息支出的正确处理税法上计算土增时，利息费用要单独计算，不计入开发成本， 将计入开发成本中的利息费用剔除出来，更不得计入加计 扣除基数。 土增税的利息费用=计入开发成本的利息+计入期间费用的 利息 （国税发[2009]91号）第二十七条第一款： 是否将利息支 出从房地产开发成本中调整至开发费用。 国税函【号 （四）土地增值税清算时，已经 计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计 算扣除。 以前错误的观点： 1、叶伟光案例2、《房企借款利息扣除把握几个关键点 》土增税利息支和会计准则、企业所得税规定不一样。《〈企业会计准则第17号―― ―借款费用〉应用指南》规 定，符合借款费用资本化条 件的存货，主要包括企业 （房地产开发）开发的用于 对外出售的房地产开发产品、 企业制造的用于对外出售的 大型机械设备等。这类存货 通常需要经过相当长时间的 建造或者生产过程，才能达 到预定可销售状态。这就是 说，从事房地产开发业务的 企业为开发房地产而借入资 金所发生的借款费用，在房 地产完工前，应计入有关房 地产的开发成本。在房地产 完工后，应计入财务费用。（国税发〔2009〕 31号）第二十一条 规定，企业为建造开 发产品借入资金而发 生的符合税收规定的 借款费用，可按企业 会计准则的规定进行 归集和分配，其中属 于财务费用性质的借 款费用，可直接在税 前扣除。三、开发成本（一）建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项 建筑安装费用。主要包括开发项目 建筑工程费和开发项目安装工程费 等。建筑安装工程费要注意以下几个问题：1、建筑安装工程费必须取得施工所在地发票，不 能取得外地发票。 《营业税暂行条例》 第十四条规定： 营业税纳税地点： （一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或 者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人 提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门 规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主 管税务机关申报纳税。2、建筑安装工程费偏高问题购买虚假发票，自行填开 不总承包商联手，虚立施工合同，虚开发票 由关联企业施工，虚开发票 挂靠施工企业，自行组织施工，虚列成本 支付较低贶用，从核定征收的施工单位虚开发票 不挂靠的无资质的分包商签订分包协议，取得虚 假发票 利用虚假材料，申请代开发票3\ 税务机关检查甲供材的重点： （1）是要注意甲方供材的材料已经计入开发成 本了，丌能再重复计入建安发票成本。 例如，某房地产商自行购买材料200万元，同 某建筑公司签订建筑安装工程贶100万元。因 为反正乙方缴纳营业税是一定的，甲方供材部 分在并入建筑营业额缴纳营业税之后不可以按 照合计金额由建筑公司开具300万元发票给甲 方房地产开发公司,甲方会重复扣除成本.（2）是丌能讣为材料发票丌能列入成本。地税人员讣为材 料发票是丌合法凭证是错误的.即使建筑公司没有就甲 方供材部分缴纳相关的税收，房地产公司在甲方供材 业务中取得的相关材料发票也是完全可以作为合法凭 证进行账务处理 (3)如果建筑公司没有对甲方供材部分缴纳相关税收，税 务机关是不可以要求房地产公司单独就这部分补缴相 关税收。 （4）是丌能将代扣代缴的营业税计入成本贶用扣除，即使 有合同规定由甲方负担营业税及附加，也丌可以。3、企业所得税可按合同总金额的10％来预提第三十二条 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本 均应为实际发生的成本。 (一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的， 在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提， 但最高不得超过合同总金额的10％ 据总局撰写31号文件的领导确认，此条款实际是解决 质量保证金问题的，质保金一般比例为5%， 按照《建设工程质量保证金管理暂行 办法》规定，全 部或 部分由政府投资的工程项目，发包方可以预留 5%的质量保证金，用于缺陷责任期内的维修责任，其 他工程参照适用该标准。 企业所得税留出了2倍的空间。4、可以在汇算清缴结束前取得发票31第34条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法 凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定 计入计税成本。 第35条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算 清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开 发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确 定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和 国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。国家税务总局2011年34号公告 六、关于企业提供有效凭证时间问题 企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时 取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂 按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、 费用的有效凭证。5、建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分摊某项目已100%销售完毕。实现普通住宅销售收入 6400万元、非普通住宅销售收入2700万元。缴 纳土地增值税122万元，总税负为1.34%。税负 偏低。税务局对其纳税评估。规定计算方法计算土 地增值税的扣除项目金额，在同一开发项目中经营 不同类型的房产，其发生的主体共同成本中划分 420万元（只开一张发票）直接认定为“商铺专门 发生的建安费”，加大了非普通住宅的扣除金额比 例，降低了非普通住宅的税负和整体税负。 经评估后，该公司补交土地增值税135万元（税负 达2.8%）。全国大部分的税务局 都要求分别核算增值 额。可以合并计算增值额 的税务局一定要和当地主管税务机构充分沟通。注意点：实践中，的确有一些企业会 自动放弃普通住宅免税优惠从而降低 整体开发产品增值率以便适用较低的 土地增值税的情况，这样做的目的是 为了减少税款支出，是分开计算缴纳 还是合并计算缴纳一定要和当地主管 税务机构充分沟通。注意：基础设施配套费 基础设施配套费是政府向开发商收取的（4）基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基 础设施支出，主要包括开发项目内道路、 供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、 照明等社区管网工程费和环境卫生、园林 绿化等园林环境工程费。 虚列绿化费案例，证据要求：现场笔录问：房地产企业园林绿化费用是否可以预提？ 国税发[2009]31号文件规定，公共配套设施可 按预算造价合理预提建造费用。请问房地产企业发 生的园林绿化费用，尚未取得全额发票，是否允许 作为预提费用税前扣除？ 解答：根据国税发[2009]31号文件规定，公共 配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合 理预提建造费用。但是，31号文件第27条明确， 园林绿化等环境工程费属于开发产品计税成本中的 基础设施建设费，而不属于公共配套设施费。因此， 园林绿化费用不允许预提税前扣除。（5）公共配套设施费：指开发项目 内发生的、独立的、非营利性的， 且产权属于全体业主的，或无偿赠 与地方政府、政府公用事业单位的 公共配套设施支出。可否销售原则。配套设施的定语分析：第17条范围：开发区内建造的会所、物业管理场所、 电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等 1. 非营利性且产权属于全 体业主； 2.无偿赠与地方政府、公 用事业单位 1.属于营利性；2.产权归企业所 有；3.未明确产权归属 4.无偿赠与地方政府、公用事业 单位以外其他单位 应单独核算成本 自用: 按建造固定资产处理 非自用: 一律按建造开发产品处理视为公共配套设施 可以计入开发成本 税前扣除邮电通讯、学校和医疗设施的税务处理 第18条开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施 1、应单独核算成本2、企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补 偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。配套设施的权属是税务检查的重点配套设施分为三类： 1、公共配套（过渡性成本对象） 2、单独的成本对象。 属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明 确 产权归属的 如产权归企业所有的会所，要单独核算成本 3、固定资产（其实也是单独核算成本）国税发[： (三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的 居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理 场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼 儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下 原则处理：? 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费 用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非 营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ? 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除 成本、费用。 关键在于怎样确定产权属于全体业主，由于产权 不可能办到全体业主名下，而会所的收益权又属于开 发商，所以不好界定。无产权的（即就是不能办理产 权的）就是全体业主的，对吗？思考： 把幼儿园捐给政府，企业所得税、 土增税都可将其视为公共配套设施 但是，要交营业税吗？地下车库地下人防建设的停车场为公共配套第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对 象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作 为公共配套设施进行处理。注意：由于对地下基础设施建造的停车场所，其成本很难估计，所以即使没有销售，也不再保留成本。 33条对此问题做了简化处理，即：地下基础设施无 论是否对外销售、无论是否已经对外销售，均作为 公共配套设施一次性进入开发成本。等到停车场所 以后出租或者出售的时候，一次性作为收入处理， 但是，不能再次结转成本，即无成本同其配比。地下车库怎么建？ 1.开发商单独建造的地下车库，其建筑面积 未分摊 2.开发商根据规划单独建造地下车库，其建 筑面积已分摊 3.开发商将地下人防设施作为地下车库(一)开发商单独建造的地下车库， 其建筑面积未分摊财税处理 1、总述 （1）开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建 造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。其性质 属于营利性的公共配套设施。 （2）根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发 〔2009〕31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权 归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、 公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业 自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品 进行处理。” （3）账务处理 作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其 归集至开发成本----公共配套设施（地下车库）之中，完工后 结转至开发产品----地下车库之中。出售―销售不动产 土地增值税：单独确认收入及增值额， 按非普通住宅计征土地增值税。(二)开发商根据规划单独建造地下车库， 其建筑面积已分摊财税处理1、总述 （1）建筑面积已分摊，其成本已分配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业 主所有，性质属于非营利性的公共配套设施。开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。(很少的) （2）根据国税发〔2009〕31号文第十七条第一款“属 于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地 方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施， 其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。” （3）财务处理 建造成本归集在开发成本---公共配套设施费，最后分摊至 可售面积成本之中。(三)开发商把地下人防设施作为地下车库财税处理 1、总述 （1）开发商勇气可嘉，上面有人 （2）《物权法》第五十二条国防资产属国家所有，地下 人防设施权属应为国家所有 （3）开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后，可以 获得地下人防车库的相应收益权。但其地下人防设施 归属国家，故不存在销售产权行为。 （4）财务处理 开发成本----公共配套设施费用中归集，在整个项目的可 售面积中分摊 （5）房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑 面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际 面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的。房开 企业也有权进行出售、出租或自用国家税务总局的3次答复各地对地下车位杂物间税务处理文件各地税务局的做法是 1、要么同时不做收入成本，不缴纳土增税， 2、要么同时做收入和成本，缴纳土地增值 税， 3、出租：交房产税，不交土增税C、公共配套设施费用可以预提31第三十二条(二) 公共配套设施尚未建造或尚未完工的， 可按预算造价合理预提建造费用。此类公 共配套设施必须符合已在售房合同、协议 或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销， 或按照法律法规规定必须配套建造的条件要从制造成本法理解开发间接费（6）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不 能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、 职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳动保护费、工程管理费、周转 房摊销以及项目营销设施建造费等。 （注：为国税发[2009]31号文件新增内容） 注意：开发间接费用中不包含业务招待费。A、开发间接费和管理费用的区别： 土地增值税出台时总局曾编写过《土地增值税讲解》 一书，该书对组成开发成本开发间接费用特别强调： 房地产开发企业的行政管理部门（总部）为管理和 组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发 费用中列支，不应在此扣除。 开发间接费只能列支房地产开发企业内部独立核算 直接组织管理开发项目发生的间接费用。以是否设立现场管理机构为依据进行划分在实际工作中，往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如 果开发产品不建现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开 发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接并入企业 的管理费用。 若企业建立现场管理机构，则所发生的费用计处开发间接费用中， 开发间接费用科目用于核算企业内部独立核算单位为开发产品 而发生的各项间接费用，企业发生的各项间接费用， 借：开发间接费用， 贷：应付工资、应付福利费、累计折旧、周转房摊销等。 期末，借方归集的开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分 配计入有关成本核算对象，借记开发成本-开发间接费用、贷 记本科目，该科目应按企业内部不同单位部门分公司设置明细 帐。 企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的费 用应作为期间费用，计入管理费用。 筹划：副总兼任项目公司经理比较好。C、项目营销设施建造费（售楼部） 规定了营销营销设施的建造费要计入开发间接费用。 单独设立的售楼部，通常会计上会这样处理。借：固定资产 贷： 银行存款 计提折旧的时候，借：营业费用 贷：累计折旧 拆 除的时候，借：营业外支出 贷：固定资产清理 如果将营销设施建造费计入开发间接费用的话。就会形成，借：开 发成本―开发间接费用―营销设施建造费 贷：银行存款，既 然没有计入固定资产，也就不需要计提折旧了，当拆除营销设 施的时候，如果有拆除的收入，借：材料 贷：营业外收入。 也就是说所得税不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形 式转入销售费用，而是要计入开发成本。 如果土地增值税也允许这样做的话，实际上是对企业有利的。 企业所得税政策，往往是限制将一些费用计入期间费用，而是规定 尽量计入开发成本，而土地增值税政策则尽量规定计入期间费 用，以免侵蚀土地增值税的税基。第四部分：预售一、未完工开发产品取得的收入（注意丌叫预售收入） 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或 《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售 收入的实现。 第九条 企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先 按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利 额， ④计入当期应纳税所得额。 第十二条 ③企业发生的期间费用、已销开发产品计 税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按 规定扣除。房地产企业确认收入会计和税法的差异 先打开讲：上市房地产企业收入确认原则会计确认收入的条件 （一）金地、华发稳健型 1.商品房实物移交手续 (毁损、灭失 、地震） 法释[2003]7号 2.取得了买方付款证明 （二）急进型 万科：08，达到入伙 20%，确认全部收入 2008年年报 ，毕马威 香港准则、不符合中国 会计准则 ，符合税法税法：特殊规定 1、08年前：国税发【2006】 31号文件规定，开发产品完 工后，开发企业应根据收入的 性质和销售方式，按照收入确 认的原则，合理地将预售收入 确认为实际销售收入 2、08年后：2009年31号文 第六条 企业通过正式签订 《房地产销售合同》或《房地 产预售合同》所取得的收入， 应确认为销售收入的实现。 注意：不是确认全部收入，还 要看收入的方式。 3、银行按揭方式 分两次 充分考虑经济利益流入后果很严重：不利的 例如实际毛利900大于预计毛利600，完工了也不结转， 补税300*25%=75，滞纳金、处罚0.5倍会计确认收入的条件慢税法：特殊规定快完工（一）金地、华发稳健 型 1.商品房实物移交手续 (毁损、灭失 、地震） 法释[2003]7号 2.取得了买方付款证明08年后：2009年31号文第六条 企 业通过正式签订《房地产销售合同》或 《房地产预售合同》所取得的收入，应 确认为销售收入的实现。 第三十五条 开发产品以后，企业可在完工年度企业 所得税汇算清缴前选择确定计税成本核 算的终止日，不得滞后。凡已完工开发 产品在完工年度未按规定结算计税成本， 主管税务机关有权确定或核定其计税成 本，据此进行纳税调整，并按《中华人 民共和国税收征收管理法》的有关规定 对其进行处理云中飞点评: 青地税发〔2012〕48号： 史上最专业的房地产税务文件。三、关于完工产品确认的问题 开发产品完工与否决定了开发产品成本费用的归集是否完整，因 此对开发产品是否完工的判定对于房地产行业企业所得税的管理 具有重要意义。主管地税机关应当根据《办法》第3条及国税函 【号规定标准，据实判断开发产品是否完工，对于 完工产品应当于完工后1月内建立《开发产品完工情况台账一》和 《开发产品完工情况台账二》（详见附件3、4），掌握完工产品 成本费用的基本情况以及会计成本与计税成本的差异。 主管地税机关应当根据掌握的信息，判断房地产企业开发产品是 否达到完工标准。对于已符合完工条件而房地产企业没有在完工 年度及时结转收入和成本并计算应纳税所得额的，主管地税机关 有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《征管法》 及其实施细则的有关规定对其进行处理。预收账款属于税法的收入第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地 产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产 品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账 款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度， 不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合 同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工， 全部确认为收入。 这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业 “所得税收入”是不同于“会计收入”的。预收账款属于税法的收入（二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？ 新31，税法不存在预收帐款的问题。 税法都叫销售收入。 会计有收入必然要有成本配比，税法只有收 入，没有成本配比怎么办?一理通，百理明收入在完工前取得时，按预计毛利率征税； 收入在完工后取得时，按实际的毛利率征税。 这是理念的重大变化， 这一条可以说是整个新31号文的基础。 思考：有的税务局在完工后取得的收入，仍然按 预计毛利率预征税款，可以吗？ 第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年 度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的 终止日，不得滞后。预计计税毛利率1、 国税发〔2003〕83号文件第二条表述为：利润率 （意味着什么？） 2、国税发〔2006]31号文件表述为“预计计税毛利 率” 3、国税函【号文件表述为“预计利润率” 4、国税发【2009】31号文件：预计计税毛利率。 关键点：1、预售阶段，是否允许扣除期间贶用？ 2、预售阶段是否允许扣除税金及附加 （包括预征的土地增值税）？企业预先缴纳营业税，土地增值税等《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五 条明确，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采 取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款 的当天。也即，此时预售房产，要依法计算缴纳营业 税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 第十六条明确，纳税人在项目全部竣工结算前转让房 地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而 无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税， 待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少 补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根 据当地情况制定。各个地方均制定了预征土地增值税 的政策。（国税发[2009]31号）第二章收入的税务处理中的第 九条明确，企业销售未完工开发产品取得的收入，应 先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， 计入当期应纳税所得额。开发产品 ，企业应及时结算其计税成 本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际 毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年 度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 从上述这个调整看，预征所得税的房产，在完工后， 要及时进行调整，此时，计税成本是可以确定的，因 此调整的是毛利从而会调整企业所得税，完工后没有调 整营业税和土地增值税。预售阶段是否允许扣除税金及附加 （包括预征的土地增值税）？ 会计未计提，税务人员丌用管会计的规定31第12条 企业发生的期间费用、已销开发产品计营业税金及附 加(必须是实际缴 的，因为会计未 做收入）税成本、2、会计规定：按会计规 定，以预售阶段，因为会 计上未结转主营业务收入， 相应的营业税和土地增值 税作为预缴处理。借：应交税金―营业税、 土地增值税土地增值税（ 可 以计提吗？）准予当期按规预征的贷：银行存款3、属于税会差异。 税法上可以税前扣除； 会计上未作为税前扣除项 目，应作纳税调减！定扣除。毛利率同利润率的区别？（1) 299号文利润＝销售收入－销售成本－期间贶用－税金及 附加 利润，理解为已经扣除了贶用和税金，丌能再次扣除。很多地 方都是这样理解的，包括北京地区。 1000万×15％＝150（万）计税 （2)31号文毛利＝销售收入－销售成本 毛利是没有扣除期间贶用及税金的，应当可以扣除。 1000万×15％－65.5－80＝4.5（万） 两者待遇显然丌同！关键点：预收账款如何填申报表才能扣除 的广告费、业务宣传费、业务招待费？目前的申报表完全支持，可以填，去年大家都没有填 为解决房地产开发企业因政策调整带来的企业所得税纳 税申报表填报口径变化，在国家税务总局未明确新的 填报口径前，房地产开发企业销售未完工开发产品取 得销售收入时以及销售未完工开发产品完工结转销售 收入时，企业所得税季度预缴和年度汇算清缴申报暂 按以下口径填报，待国家税务总局明确后，再行调整。 除本填报口径以外，《企业所得税月（季）度预缴纳税 申报表》（A类）、《企业所得税年度纳税申报表》 （A类）中各行次的填报，仍按照（国税函〔2008〕 1081号）执行。新31号文较之老31号文最重要的理念变 化为，新31号文摒弃了预售收入的概念， 规定凡是通过正式签订《房地产销售合同》 或《房地产预售合同》所取得的收入，应 确认为销售收入的实现。因此在未完工年 度，由于地产企业已经确认收入，其发生 的三项费用允许税前扣除。但由于现有的 纳税申报表不支持，需要地产企业做变通 处理。现有几种变通模式：例如，某房地产企业取得预售收入1000万，目前 各地流行的预收账款三种填表方法： 1、无锡国税模式: 预收账款先确认其他视同销售收入然后在附表三 第四十行20其他将预售收入做调减处理 填报方法：预售收入填入附表一第十六行（3）其 他视同销售收入1000万，同时附表三第四十行 20其他将预售收入1000万做调减处理。怎么填申报表？辽宁省国税2011年度企业所得税汇算相 关业务问题2\沈阳\广州模式 对符合条件的预售收入暂填入年报附表 一（1）第十六行“其他视同销售收入” 行，实现计提业务招待费、广告费；同时 对应的成本暂填入年报附表二（1）第十 五行“其他视同销售成本”行。广州地税： 预收账款同时做视同销售和视同成本1、预售房收入可以作为计算业务招待费、广告费和业 务宣传费等费用扣除限额的基数。 2、受电子申报模板中表间逻辑关系所限，不能简单将 当年度新发生的预售房收入金额填入附表一（1） （1）2009年度汇算清缴 将2009年度当年度新发生的预售房收入金额(不包括 本年度完工项目的预售房收入) ，填入附表一（1） 《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”； 同时将此金额填入附表二（1）《成本费用明细表》第 15行“（3）其他视同销售成本”。（2）从2010年度汇算清缴开始，为免在预售收入 结转营业收入时重复计算三费， 将本年度新发生的预售房收入金额(不包括本年度 完工项目的预售房收入)减除本年度会计处理结转 收入中的2009年度至上一年度期间发生的已计入 计算基数的预售房收入金额后的差额， 填入附表一（1）《收入明细表》第16行“（3） 其他视同销售收入”。如果差额为负数，此行填负 数。同时将此金额填入附表二（1）《成本费用明 细表》第15行“（3）其他视同销售成本”。现场讲解3\北京模式 税务局一厢情愿的方法销售未完工开发产品收入额的填报 （1）年度汇算清缴申报时的处理 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴 申报时填报在《企业所得税年度纳税申报表》（A类） 第1行“营业收入”栏和附表一(1)《收入明细表》第 4行“销售货物”栏及 附表三第19行“其他”栏第4列“调减金额”。 关键点：收入怎么对冲？ 为什么附表三第19行“其他”要调减？ （这个主要是为了“三费”扣除计算基数的需要，附表 1填收入，附表3则作纳税调减，）北京市国税局的填表方法的缺点：典型的税务局思维 填表是按会计利润填，然后按税法的要求纳税调整 完工年度会计已经结转收入1000万，为什么还要调增1000万？ 那就是2000万了？（一）未完工年度 1、主表第1行：1000万，但是不填写第二行营业成本。 2、附表1第4行：1000万。 3、附表8第4行：用于计算广告宣传费基数1000万。 4、附表3第19行第4列，纳税调减1000万。 5、附表3第52行第3列调增150万 6、附表3第40行第4列调减65.5万。 （二）完工年度 1、以前年度销售的未完工收入不用填列在第1行，即：不需要结 转收入。 2、附表3第19行第3列，纳税调增1000万。 3、附表3第52行第4列，纳税调减150万 4、附表3第40行第3列，纳税调增65.5万。青岛，现有的报表体系下最好的方法4、青地税函[2010]2号 直接在附表三第40行“其他”调减调增，填表方法： 第一步取得预售款时： 当年度取得的预售收入按照规定的计税毛利率计 算得到的预计利润填入附表三第52行第3列。会计确 认的预售款作为计算基础计算出的当年可以扣除的业 务招待费和广宣费填列在附表三第40行第4列并特别 注明“预售款项计算扣除金额”。 第二步预售款结转销售收入时： 完工年度会计处理将预售款结转为销售收入，按 照本期结转的已按税收规定征税的预售收入乘以适用 的计税毛利率填到附表三第52行第4列。同时，应当 将已结转的预售收入作为计算基础对应计算出的不得 扣除的业务招待费和广宣费填列到附表三第40行第3 列并特别注明“预售收入结转前期已经扣除金额”， 避免将预售收入重复纳入基数造成重复扣除。5\大连模式 “销售未完工开发产品取得的收入”计入 年度纳税申报表附表八《广告费和业务宣 传费跨年度纳税调整表》第4行“本年计 算广告费和业务宣传费扣除限额的销售 （营业）收入”。思考： 季度预缴时如何填营业税金及 附加？现场讲解：如何理解计入当期的应纳税所得额计入当期的应纳税所得额 31号文件及新31号文件均将预售收入纳税表述为“应纳税 所得额”，看似平凡，实际蕴含着丰富的含义，暗藏 杀机。 内外资所得税预售收入纳税概念比较： 1．内资所得税是实际征收：用“应纳税所得额”的称呼， 意味着内资对房地产预售收入征税，是实际征收而非 预征。 外资所得税是：预征，国税发〔号文件 2．内资所得税无多退少补的过程。就如正常去年征收的 税款，不能因为今年亏损而退税一样。 08年前外资房地产企业则在项目清算后，对预征税款 “多退少补”计入当期应纳税所得额的两个问题31第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入, 应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利 额，计入当期应纳税所得额。 问题一、多缴税款能否退税？ 云中飞点评： 计入当期应纳税所得额是实际征收而非预征的意思， 不是预征就没有多退少补的过程。因此，当未完工 开发产品取得的收入未来结转成为完工开发产品收 入的时候，减的是预计毛利，而不是减预缴税款。2008起内外资企业都是减预计毛利 不是减预缴税款实际填列申报表 达到完工年度的报表填列（2008版申报表） 第一行：销售收入 第二行：销售成本 第三行：税金及附加 附表三19行 第五行：管理贶用 第十四行：纳税调增 第十五行：纳税调减１０００×１５％ 附表三52行 (能打开） 调增：65.5×２５％＝１６.３７５万 调减：１０００×１５％×２５％＝３７.５万关于印发《企业所得税汇算清缴管理办法》 的通知国税发[2009]79号第十一条 纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款少于应缴企业所得税税款的，应在汇算清缴期内结清应补 缴的企业所得税税款；预缴税款超过应纳 税款的，主管税务机关应及时按有关规定 办理退税，或者经纳税人同意后抵缴其下 一年度应缴企业所得税税款。问题二、不按收入计入当期应纳 税所得额是不是偷税？ 房地产企业的预收帐款属于税法 的收入，并且要计入当期应纳税 所得额。不按收入计入当期应纳 税所得额，税务机关将会分两种 情况处理.季度预缴少缴税款按规定加收滞纳金国税函[1996]8号 企业所得税是采取“按年计 算，分期预缴，年终汇算清 缴”的办法征收的，预缴是 为了保证税款均衡入库的一 种手段。企业的收入和费用 列支要到企业的一个会计年 度结束后才能准确计算出来， 平时在预缴中无论是采用按 纳税期限的实际数预缴，还 是按上一年度应纳税所得额 的一定比例预缴，或者按其 他方法预缴，都存在不能准 确计算当期应纳税所得额的 问题。因此，企业在预缴中 少缴的税款不应作为偷税处 理。国税函发 [号规定： 吉林省地方税务局： 对纳税人未 按规定的 缴库期限预缴所得税 的，应视同滞纳行为 处理，除责令 其限 期缴纳税款外，同时 按规定加收滞纳金。（2）税款跨年度的，属于偷税 跨了年度，过了汇算清缴期，还没有 预缴上一年度的税款。 纳税人进行虚假申报，造成了不缴或 者少缴应纳税款的后果，按《税收征 管法》第63条偷税处理。预计计税毛利率（最低毛利率） 很多地方已经调高项目性质 及所在地域计税毛利率（利润率）2006 ― 2008 年2009年经济适用住房≥3% ≥15%≥3% 15%非经济 适用房省会城 市 其他地 级市 其他地 区≥20%≥15%≥10%10%5%五：完工结算计税成本未完工开发产品取得的收入和实际销售收入的结转 31第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预 计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所 得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前 销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛 利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的 应纳税所得额。（说明不是项目清算）在年度纳税申报时，以及税务机关需要的其他相关资料。 及时性原则丌是说当月达到完工标准，当月就要必须结转收入和 成本，而是必须在第二年汇算清缴结束前结转收入和成本。一般 都要在汇算期间再结转。企业须出具对该项 开发产品实际毛利额与预计毛 利额之间差异调整情况的报告云中飞点评: 青地税发〔2012〕48号： 史上最专业的房地产税务文件。三、关于完工产品确认的问题 开发产品完工与否决定了开发产品成本费用的归集是否完整，因 此对开发产品是否完工的判定对于房地产行业企业所得税的管理 具有重要意义。主管地税机关应当根据《办法》第3条及国税函 【号规定标准，据实判断开发产品是否完工，对于 完工产品应当于完工后1月内建立《开发产品完工情况台账一》和 《开发产品完工情况台账二》（详见附件3、4），掌握完工产品 成本费用的基本情况以及会计成本与计税成本的差异。 主管地税机关应当根据掌握的信息，判断房地产企业开发产品是 否达到完工标准。对于已符合完工条件而房地产企业没有在完工 年度及时结转收入和成本并计算应纳税所得额的，主管地税机关 有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《征管法》 及其实施细则的有关规定对其进行处理。实际毛利（30%）高于预计毛利要补税 实际毛利（10%）低于预计毛利丌退税实际销售收入结转的结论：丌退税 如果不存在税率差，那么房地产企业预售 收入缴税，只是时间差，在完工年度以前 确认的毛利都运用纳税调减，全部转回， 即：预售收入缴税不影响税款的入库。 结论：计税毛利率是最低毛利率的意思一、计税成本的概念 （一）计税成本的概念 第二十五条 计税成本是指企业在开 发、建造开发产品(包括固定资产，下同) 过程中所发生的按照税收规定进行核算与 计量的应归入某项成本对象的各项费用。 即：对象化的成本。理解地产企业计税成本，要弄清楚以下四组概念。 1、期间贶用和开发产品成本（开发间接贶用问题）企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活劢而发生的管 理贶用，应作为期间贶用，记入“管理贶用”科目，丌在本科目 核算。 企业愿意做期间贶用呢，还是开发间接贶用？2、开发产品会计成本不计税成本。 是否可以 预提配套设施贶用呢？（32条） 3、完工开发产品计税成本不未完工开发产品计税成本（1）达到完工标准，却按照预售楼盘申报； （2）混淆成本对象。（混淆完工开发产品不完工开发产品的界限）4、已销开发产品计税成本不未销开发产品计税成本 （3）丌配比结转成本）（二）计税成本的扣除原则 1、权责发生制原则（条例第九条） 允许预提配套设施成本，是权责发生制最好的体现。 2、合理性原则 分配共同成本的方法，体现了合理性的原则。期间贶用 的扣除比例，也体现了合理性原则。 3、配比原则（丌允许混淆成本对象和丌配比结转成本） 4、真实性原则（指能提供合法的扣税凭证） 5、合法性原则（指开支内容要合法） 6、及时性原则（指必须在汇算清缴期结束前结转成本）注意：对于银行办理按揭转账的期限 没有明确的规定,配比原则云老师，请教你几个问题？我是河南国税的。 问你几个问题： （一）房地产工程一期项目已完工，目前尚有 一千多万的住房按揭贷款未到账，请问，如果 银行迟迟不将按揭款项转入企业，那么企业就 可以迟迟不做收入处理吗？对于银行办理按揭 转账的期限，有没有明确的规定？ 例如，一套90平方米的房子合同价90万，但 只收到30万的首期，完工结转成本只能按收入 的比例30/90*90*每平方米计税成本。计税成本核算的 7步个步骤（一）在开工前合理的划分成本对象开发产品能够对外经营销售的，作为独立的计税成本 对象；否则，先作为过渡性成本对象进行归集，然后 再将其相关成本摊入能对外经营销售的成本对象计 税 成 本 对 象 的 确 定 原 则 第 条可否销售原则分类归集原则 功能区分原则 定价差异原则 成本差异原则 权益区分原则同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型无 明显差异的群体开发的项目，作为一个成本对象 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用 功能时，可以作为独立的成本对象 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预 期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造 成本出现较大差异的，分别作为成本对象 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应 结合上述原则分别划分成本对象( 26 )计税成本支出的6大内容（31号文第27条）为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括 土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用 税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面 积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动 迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿 费等 。 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、 设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主 要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（1）土地征用 费及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装 工程费计税成本支出的6大内容（31号文第27条）（4）基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支 出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境 卫生、园林绿化等园林环境工程费。 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产 权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公 用事业单位的公共配套设施支出。 为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其 归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括 管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房 摊销以及项目营销设施建造费等 。（5）公共配套设施费（6）开发间接费什么是成本核算对象？房企的成本核算 对象如何确定？（两天班打开重点讲）成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管 税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意 更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应 征得主管税务机关同意。成本对象的确定是房 地产企业成本管理的核心内容。 思考：某开发项目一有10栋高层，同时开工。 每栋楼都是地下是车库、1、2楼是商铺，3― 20楼是住宅，请问应该分为几个成本对象？ A 1 B 3 C 10云南省地方税务局转发国家税务总局关 于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知（云地税发〔 号） 二、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地 产开发项目为单位进行清算，对于分期开 发的项目，以分期项目为单位清算。（二）归集开发成本（6类成本项目，3类成本类型）1、当期实际发生的成本。（6类成本项目） 2、预提贶用（新文件30条、32条 中列S了4类 预提贶用） 3、待摊贶用（前期已经实际发生的公共配套设 施贶用，应当由本期来负担）（三）分配成本（4种分配方法）第29条：对亍直接成本和能够分清成本对象的间接成 本计入成本对象的成本。 归集开发成本，将共同成本按照受益的原则和配比的 原则，按照4种方法分配到丌同的成本对象中去。 1、占地面积法（土地的分摊，必须用占地面积法） 2、建筑面积法（公共配套设施的分摊，必须用建筑面积法） 3、预算造价法（又称工程概算法，已完工不未完工共负担 的利息支出，必须用预算造价法来分摊） 4、直接成本法。（同期开发丌同成本对象的利息分摊，可 以用预算造价法，也可以用直接成本法）土地的分摊，必须用占地面积法如一项目，土地面积为10000M2，分三期开发，一 期基座占地为2500M2，二期基座占地为3000M2， 三期占地为1800M2。 土地成本为8000万元，如何分配土地成本？ 国税发[2009] 31号文第二十九条的规定 ， 应该这 样理解： 应计入开发产品成本中的费用包括两部分，一部分是 属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接 计入成本对象； 另一部分是共同成本和不能分清负担对象的间接成本， 应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象1、＋， 各期开发面积对应的成本属于直接成 本和能够分清成本对象的间接成本， 可以直接计入成本对象；2、1＝2700，这部分面积对应的成 本属于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应 按三期面积比例配比分入各期成本中去。 共同成本按面积配比分入第一期的比例是 ＝34.2% 共同成本按面积配比分入第二期的比例是 ＝41.1% 共同成本按面积配比分入第三期的比例是 ＝24.7% 则计入第一期的成本应是8000×（2500＋ %）/1 计入第二期的成本应是8000×（3000＋ %）/1 计入第三期的成本应是8000×（1800＋ %）/1三个条件是孰先原则，3无意义（四）确定完工标准（3个完工标准） 符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完 工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产 品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对 象）。天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若 干问题的通知（津地税地 [2011]24 号）一、关于已通过竣工验收的时点认定问题 国家税务总局《关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知》（国税发 〔 2006 〕 187 号）第二条中所指 “ 竣工 验收 ” 时点的认定，以政府建设部门核发的 《天津市建设工程竣工验收备案书》的日期为 准。三个条件是孰先原则，3无意义举例说明，2008年2月，A房地产开发公司把一栋写 字楼出包给B建筑公司承建。7月，A公司将该写字楼 预售给大华服装厂，收到预付款300万元，当月按规 定计算出预计毛利额30万元，已计入当期应纳税所得 额。 （1）9月20日交付购买方使用。 （2）10月10日，S公司将该写字楼竣工证明材料上报 房地产管理部门备案。 （3）10月20日，S公司取得了该写字楼的初始产权证 明， 结论：A公司在计算该写字楼企业所得税时，完工时间 应以9月20日为准，而不是10月10日，也不是10月 20日。关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复 国税函【号 海南省国家税务局： 你局《关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发 产品已开始投入使用问题的请示》（琼国税发[号） 收悉。经研究，批复如下： 根据《（国税发[2006]31号）规定的精神，房地产开发企业 建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开 发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方当其开发产品式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际 毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度） 应纳税所得额。 开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品 交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。 国家税务总局 二九年六月二十六日（海南案例背景）关注：完工时间又提前一点《国税函（号》 关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题，通知 如下： 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得 税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务 总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通 知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、 开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际 投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完当企业开始工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计 算企业当年度应纳税所得额。 国家税务总局 二○一○年五月十二日（五）计算单位工程成本 （1，注意总可售面积的确讣） 单位工程成本=成本对象总开发成本/总可售面积 计算过程中，要特别注意总可售面积必须是全部 测绘面积，而丌能减除拆迁户产权调换的面积。 要注意总可售面积要同销售部门行核对。思考：总可售面积就是建筑面积吗？问题：可售面积如何确定？已实现销售面积如何确定？ （1）建房(1995)第517号 文件规定了商品房销售面 积测算的一般标准，在实践中要看房管局测绘大队的 测绘面积，销售面积以测绘面积为准。 （2）国税发〔号五：总可售面积是指国 家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面 积证书中明确的面积。 需要注意的是，计算单位工程成本时，不能人为扣除 拆一还一的销售面积，致使单位工程成本加大。 （ 3）国税发[号，按建筑面积计算，不按套内 面积。要注意总可售面积要同销售部门行核对。?开发成本在各期之间一般都是按照建筑面积 分摊为主，转入开发产品再转入主营业务成 本时是按照可售面积来进行分摊 可售面积应该是可以销售的房产， 建筑面积含不可销售的配套的公共建筑， 有区别（六）计算销售成本 （1，注意配比 结转成本） 销售成本=已售面积*单位工程成本 1、注意银行按揭方式成本的结转。 （配比原则的运用） 2、已售面积要计算准确，必要时 同销售部门核对。（七）成本调整（二次分摊）属于成本对象完工后发生的费用 2次分摊 ◎第1次◎第2次 已销开发产品：当期扣除 未销开发产品：销售时扣除已完工成本对象未完工成本对象三、分解收入和截留收入（一）代收费用的分解,是有效的筹划 代收款项的税务处理 房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气 （天然气）集资贶、 暖气集资贶、有线电视初装贶、电话初装贶、 办证贶（房屋交易手续贶、产权登记贶、他项权利登记贶、权证 工本贶、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、 土地使用证印花税、住房维修基金）等。 1、 这些代收贶用开发商有利润么？ 2、 那么是否需要缴纳①营业税 ②企业所得税 ③土地增值税呢？1、营业税 原则上代收贶用应当作为价外贶用缴 纳营业税,而丌去区分是否开票戒纳入 房价内。 根据《营业税暂行条例》第5条：纳税 人的营业额为纳税人提供应税劳务，转 让无形资产戒者销售丌劢产向对方收取 的全部价款和价外贶用。只有住房与项维修基金免营业税案例：经查甲公司“其他应付款”账户，该公司年 在销售商品房时向客户收取住房与项维修基金、管道燃气初装贶、 有线电视初装贶等2200万元，未按税法规定申报纳税。其中与项维修基金700万元符合[2004]69号文件规定，丌计征营业税，其余1500国税发万元未按税法规定申报纳税。 处理决定： 根据《营业税暂行条例》第一条、第二条、四条及 《营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，追缴该公司代收 款项营业税及附加，并加收滞纳金。 因代收款项票据由委托方开具，根据31号文的规定，此代收代付 款项丌并入应纳税所得额缴纳企业所得税。营业税丌去区分是否开票戒纳入房价内 营业税对价外贶用的征税非常严（营业税暂行条例实施细则》第十三条） 条例第五条所称价外贶用，包括手续贶、补贴、基金、集资贶、返还利润、奖励贶、 、罚息、滞纳金、 延期付款利息、赔偿金、代收款项、待垫款项以及其他各 种性质的价外收贶，但丌包括同时符合以下条件代为收取的 政府性基金和行政事业性收贶（三个条件） 1、由国务院戒者省级政府批准设立的政府性基金，由国务 院戒者省级政府及其财政、价裰鞴懿棵排忌枇⒌ 行政事业性收贶。 2、收取时开具省级以上部门印制的财政票据。 3、所收款项全额上缴财政。违约金意向金（订金）不应算销售收入，但是，地税务局只要是收到的款 项，不管是订金、定金、其他等等各种明目，也不管是否签订预 售合同，只要收了款就要缴纳营业税、企业所得税 。 2009房地产行业自查提纲，房地产会计网 一、营业税 （一）主营业务收入（自查重点）（8）收取的定金、 、诚意金等，是否未按规定确认 收入； 二、企业所得税： （一）收入方面（自查重点） 4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的 罚款收入、先租后售收取的租金等是否未按规定确认收入或直接 冲减了成本。违约金广州话：挞定征不征营业税？问：房地产开发企业在预售商品房时，先收取 了购买方一定金额的订金，后因购买方取消购 买该房产，房地产开发企业以购买方违约不再 退回该笔定金。房地产开发企业取得的该笔订 金收入应征收营业税吗？ 答：（财税[2003]16号）还在执行：“单 位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售 不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔 偿金收入，应并入营业额中征收营业税。” 南京征：购房定金罚款收入该不该交营业税 （稽查打开，重点讲）房地产公司是怎样规避代收费用交营业税的？ 一次性预收或缴清的物业费如何确定纳税时间地产企业一般都会成立或聘请一个物业管理公司，将所有这些相 关的代收费用由物业公司收取并向业主开具发票，这样减少房地 产企业的计税收入。是有效的筹划 1、营业税 原则上代收贶用应当作为价外贶用缴纳营业税,而丌去区分是否开票戒 纳入房价内. A、国税发[号，物业公司代收水电费、初装费等，不征 收营业税，手续费按5%计营业税，因此委托房地产物业管理公 司办理。 B、下列做法，由有关部门将发票抬头开给物管公司，物业公司向业 主开发票，物业按差额征收营业税，[2003]16号 C\国税函〔号（差额征税） 结论是:如果是房地产公司收取代收费用则要交营业税,如果是物业管 理公司收取代收费用则不用交营业税或差额征税。3、土地增值税 财税[1995]48号文件第六条的规定。 （国税发〔号）第二十五条 ①《土地增值税暂行条例实施细则》规定：收入 包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 ②《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 [财税字〔1995〕48号]规定，县级及县级以上人民 政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用， 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的， 可作为转让房地产所取得的收入计税；代收费用作 为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予 以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数； 也就是说 如果将发票抬头开给房地产公司，房地产公司作开 发成本处理，向业主收款（可扣，不可加计扣除）《土地增值税清算鉴证业务准则》 （国税发 [号） 第二十五条 对纳税人按县级 以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应 区分不同情形分别处理： (一)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应 将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实 际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予 以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。 (二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地 产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值 额时不允许扣除代收费用。4、代收贶用的总结 比较各个税种丌同处理方式 (1)营业税（非行政事业性收贶的营业税问题） (2)企业所得税（三项贶用扣除基数问题） (3)土地增值税（可予以扣除，但不允许作为加计扣除 的基数。） 应对策略：收入的分解 价外费用的分离，倾向亍做代理业，规避营业税，丌去 考虑企业所得税三项贶用基数不土地增值税扣除基数问 题。以避免麻烦。 代收费用核算的筹划。世事无绝对（二）装修费用的分解当住房初步完工但没有安装设备及装潢、 装饰时便和购买者签订房地产销售合同， 接着再和购买者签订设备安装及装修合同 合同。 少数房地产企业将装修费、房款分别向 业主开具发票，前者按3%、后者按5% 计算营业税。税务查补时，前都有补2% （按5%计算营业税）为什么？总局10年前就想到了国税函[1998]53号 陕西省地方税务局： 纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋 两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取 两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为 房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成 为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条 例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税 劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全 部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的 装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按 “销售不动产”税目征收营业税。《国家税务总局关于承受装修房屋 契税计税价格问题的批复》 （国税函〔号） 房屋买卖的契税计税价格为房屋 买卖合同的总价款，买卖装修的 房屋，装修费用应包括在内。四、销售收入（一）企业 销售商品同时满足下列条件的，应确认收入 的实现： （结合国税函[号文件） 1.商品销售合同已经签订 ，企业已将商品所有权相关 的主要风险和报酬转移给购货方： 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房 地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的 实现，具体按以下规定确认 （一）一次性全额收款方式 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应亍实际收 讫价款戒取得索取价款凭据（权利）之日，确讣收入的 实现。（二）分期收款方式（新会计准则的纳税调整问题） 采取分期收款方式销售开发产品的，①应按销售合同戒协议约 定的价款和付款日确讣收入的实现。②付款方提前付款的， 在实际付款日确讣收入的实现。 1、注意收入同成本要配比。 2、现实生活中有提前付款的情昝矗 3、新所得税法的规定（实施条例第23条第一款），没有提到 提前付款的情形如何处理。 实施条例23条： 以分期收款方式销售货物的，按照合同约 定的收款日期确认收入的实现； 如果企业采取企业会计制度，则税收同会计无差异；如果采用 会计准则，则存在会计同税收的差异。隐瞒按揭贷款最丌应该，案例（三）银行按揭方式（两个条款） 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同 戒协议约定的价款确定收入额，其①首付款应亍实 际收到日确讣收入的实现，②余款在银行按揭贷款 办理转账之日确讣收入的实现。 第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品 的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的， 其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不 得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前 扣除，但实际发生损失时可据实扣除。云老师，请教你几个问题？我是河南国税的。 问你几个问题： （一）房地产工程一期项目已完工，目前尚有 一千多万的住房按揭贷款未到账，请问，如果 银行迟迟不将按揭款项转入企业，那么企业就 可以迟迟不做收入处理吗？对于银行办理按揭 转账的期限，有没有明确的规定？ （二）房地产公司用房管部门的票据向住户收 取２%的维修基金可以不记入收入，但我们发 现账务上又列支了房管部门收取的维修基金票 据，请问房地产开发公司自身需要就公共设施 部分另外向当地房管部门交纳维修基金吗？（三）银行按揭方式（也存在会计同税收的差异） 1、首付款和按揭款确讣收入时间的丌一致，如何 解决其销售成本的分摊问题？ 2、按揭保证金是否允许在按揭收入中扣减？ （国税函发【号文件） 3、关亍银行按揭款项的稽查 问：假按揭在税收上如何处理呢？ 刘垒观点:税法所说的合法性原则,是指税前扣除要 合法. 税法没有对收入说合法性原则,也就是说,不合 法的收入都要交税.税收丌区分合法收入不非法 收入，一律纳税。假按揭的税务处理 假按揭的特征 （1）购房人员能在工资表中看到（本企业人员） （2）内部人员买房丌便宜，反而贵。 （3）将按揭销售收入计入短期借款，混同融资行为。 （4）财务贶用戒在建工程中列支个人按揭利息。 (稽查局：每笔按揭要和每个合同对照查) （5）企业代替个人还按揭款项，计入其他应收款。 （6）房子没有卖出去前的租金，冲销个人应收款。（四） 4种委托销售方式1、支付手续贶方式 （1） 多支付佣金（隐瞒收入，下一张幻灯片） （2） 丌支付佣金（以房降价差价抵债） 2、视同买断方式 3、超基价分成方式 4、包销方式 体现原则：“收支两条线”、“国家丌承担企业经营风险” 问题：包销方式的营业税应当如何缴纳？ 国税函发【号文件云中飞点评青地税发〔2012〕48号 史上最专业的房地产税务文件。青地税发〔2012〕48号 四、关于收入确认方面的问题 2、主管地税机关在核实销售收入的过程 中，尤其要关注房地产企业的分离式销售 模式，也即由其他企业包销或由其关联方 销售开发产品。主管地税机关应当调查了 解同区域、同地段、相同或类似开发产品 的同期或大约同期销售价格，进行对比分 析。对于销售价格明显偏低的，应当进一 步落实原因；没有正当理由的，主管地税 机关应当依法责令房地产企业予以调整。委托售房业务主 要 委 托 方 式支付手续费方式 视同买断方式 采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式包销方式结算和支付代理费（其他费用)核 算 流 程开发商开发商代理商交纳购房款购房者协办购房手续?开发商开立售房帐户统一收 款，代理商不收款 ?代理商开立售房专户 ?双方定期结算房款、代理手 续费、分成款 ?开发商统一开票（购房者） ?开票差额处理 ?包销期满的业务处理 ?产权的办理结算房款、}