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网络营销公司如何做房地产微信运营？
做房地产运营的网络营销公司，应该发现了近来房地产微信营销也十分火热，也看到时不时传出某某房产大佬携手微信卖房的例子。那么你认为用户真的买账吗?要知道用户并不是客户，那么用户怎么才能转化成客户，让用户购买你们的房子，有想过吗?希望下面几点看完后对你有所帮助和启发。第一、好工具就一定能带来好营销吗?是不是有了微信，你的营销就一定牛b了?大错特错!想当年，微博火爆的时候，很多网络营销公司代理的地产项目在微博上做转发微博@三位好友的活动，看似粉丝增长很快，但真正来看房的粉丝、最终成交的粉丝没几个，这是为什么?从传播角度来说，微博的扩散性比微信更好，为什么现在固执、执意要选择微信营销?因为你认为微信有效果，但你是不是出发点没有选择对呢?好的营销工具或渠道，一定要有强有力的策划、要有懂网民需求、懂网络推广的人来指导，方可实现价值最大化。开发商企业不缺少策划人员，但许多的策划人员都只是监督管理一下，还有着去审核第三方，包括媒体、代理公司、广告公司的方案，而策划的精力有限，在网络营销推广方面的研究并不深入，以至于大家都在干微信，于是也要做微信，但不清楚为什么要做，如何做好，心里是没底的。目前对微信进行开发的项目有很多个，如果哪个网络营销公司真正地去研究去分析，就会发现开发过后的微信界面体验度非常不好。建了项目微信的微网站后，内容难以持续更新，版式也无法快速调整，因此这些都是标准化的模板，如果要个性化的调整，都要收取服务费，其实微信营销推广不用开发也可以做得非常好。第二、你为什么会跟风?很多想要进行微信推广的企业，上来就要做二次开发，要找网络营销公司做代理，有必要么?如果仅仅只是在微信上展示项目的实景照片、嵌入地图、联系方式就算OK了，又有什么价值呢? 这个开发少说也要花费过万元的投入。殊不知，潜在客户获取项目信息的方式，绝非通过微信获取，根据网络营销公司的数据，潜在客户在更聚焦的房地产门户网站上查阅，包括楼盘详情、其他客户看盘日记等，而官方这个难以持续更新，微信挂着的东西，给客户没有任何感情上的交流。如果说，拿这过万元去进行一些活动推广，效果远不止这样的效果。另外，做微信二次开发，你真的想好了吗?如果是项目上提出的需求，更多基于售前储客而考虑，那么是否会考虑到交付后物业是否要介入的问题。如果只是售前使用，微信做二次开发真的太没必要了。如果说，也考虑售后的问题，那微信的二次开发与规划，就要立足于城市公司、甚至是区域公司来考虑，这样才不至于投入冤枉钱。第三、要知道微信营销的本质是什么?微信是社交工具，本质就是许可式的交互。内在的本质是信任与价值。回归到本质上，我们就认识到了，只有与潜在客户建立信任关系，并且我们持续提供有价值的信息，才能逐步实现营销的目的。这点值得网络营销公司关注。对于有微信推广需求的项目，请认真思考如何与潜在客户建立信任关系，如何向他们传递价值?很多人上来就希望微信做出来后，成为一个传播项目动态的广告平台，这恰恰是网络营销公司总结出的最大忌讳之一。你就把你自己当作客户，谁一天到晚愿意看你的广告。你们真的是在挑战客户的耐心。第四、如何通过微信向客户传递价值?如果没有专业网络营销公司的指导，许多房产企业其实并不知道该向用户传递什么样的信息，什么东西对用户有价值。其实用户关注你的时候，就已经暴露了他所需要的东西。就像房地产，绕来绕去用户最终买的肯定是房子，那么我们就只需要在“房子”，这个关键词做文章就好。第五、在利用微信传播品牌和传递价值的时候，可以分享一些这样的文章：比如：1、什么样的房子不能住人;2、房屋装饰材料选购秘籍;3、最容易升值的房屋选购地段。这三点比如的内容是不是用户需要的?这样做吸引过来的是不是精准粉丝?为何这么多的企业就只想着用微信达到营销目的，而不是传播品牌和传递价值呢?房地产微信营销怎么做，相信许多网络营销公司都有着自己的想法。但对于用户的角度来说，能提供价值的微信公众号才是第一选择。只想着做个微信公众号，然后就在上面卖房子，每天都跟用户推送广告信息，没有谁会鸟你。
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地址：河北 &廊坊&新华路万达广场F座23楼如何去做好三线城市的房地产策划与销售
一，进行详细的市场调查：
　　1，对当地的市民对商品房喜好调查清楚，采用抽查汇总办法，特别要注意一些调查方法，让当地市民能讲真话，调查前先准备些小礼物，如毛巾、香皂、茶杯、扑克牌等日常用品，打上公司名称，既做了楼盘启动前的宣传，又可起到讲实话的作用，人都有贪小便宜的心理。如果你什么都不给，突然冒失的问人家一句，现在的人都很忙，不会搭理你，更不会讲真话了。
　　2，对兄弟楼盘进行详细的调查，要知道，人家先进去开发，肯定也事先做了很多工作，特别是已经在当地做了好几个楼盘了，特别注意他们的最后楼盘的设计及特点，就掌握了80%。如果是只开发了一个楼盘的，就有针对性的调查其第二期、第三期。因为大家都知道，第二期、第三期的设计肯定是经过了第一期设计部不合理的修正，并强化了业主需求的特点，总结了业主的反馈意见，一定错不了。但是，有人会问，如何去了解兄弟楼盘的最真实的最内幕的信息呢，这个就要方法了，不管你请兄弟楼盘售楼人员吃饭也好，请当地市民协助踩盘也好，总之要不惜一切方法搞到对自己有用的东西，这就是一个策划销售人员的能力关键所在。
　　3，通过各种渠道，了解当地的风俗习惯，如通过民政部门、宗教部门、走街串巷，点点滴滴，经过时间的积累，汇总市民的调查，如有什么特色文化、饮食文化、庙会、朝会、非物质文化遗产等。
　　二，撰写的广告宣传文案要通俗易懂，文字简练，能结合当地的土著文化描述更好。
&&&我经常看到一些楼盘的广告词，很笼统，很深奥，在三线城市是行不通的，比如"九五之尊传世国宅"，什么意思，水平有限，看不懂。有的老百姓看到这个反而会望而止步，一个普通的楼盘，讲得这么玄乎，人家一看就以为很贵，就不会问了。我看过有很多优秀的三线城市的楼书及广告宣传册，做得很好。比如：学校就在隔壁，它先讲一个孟母三迁的故事，且用的是白话文"孟子小时候很贪玩，模仿性很强。他家原来住在坟地附近，他常常玩筑坟墓或学别人哭拜的游戏。母亲认为这样不好，就把家搬到集市附近，孟子又模仿别人做生意和杀猪的游戏。孟母认为这个环境也不好，就把家搬到学堂旁边。孟子就跟着学生们学习礼节和知识。孟母认为这才是孩子应该学习的，心里很高兴，就不再搬家了。"最后来一句："择名校而居，让孩子健康茁壮成长"，你看多好。
如描写楼盘的绿化做得好，先说"走在小区郁郁葱葱的林荫小道上，一股轻风扑面而来，令人陶醉，这是不要花钱的天然氧吧"，这个一看就舒服。
　三，因地制宜，制定详细的广告推广计划，销售计划
1，在三线城市，不能照搬一线城市的广告推广方法，有的广告推广方案行不通，比如：高炮广告，在三线城市不适宜，又贵。只是在做楼盘形象广告时做几块就行。还有电视广告效果也一般，因为现在的电视频道太多，而广告只能在本地台做，而看本地台的人少，效果就差了。
2，一般广告推广我认为以下几种比较有效：
1）DM单页广告。只要DM单页广告文案写得好，通俗易懂，在开盘前印刷几十万份，大家通俗说法是说的"扫街"，一个都不错过，一个只有几十万人口的城市，马上会引起轰动，效果很好。成本也低，8开纸张只要0.2-0.3元每张。一般很多楼盘采用此方法取得很大成功。
2）有影响力的房地产专业媒体。现在购房的人群趋向年轻化，一般在25--40岁之间的人购房都会上网比对一翻，这样可以从专业人士的评价去了解一个楼盘的规划等所有参数，网络对于年轻的一代购房也起到了引导性作用。只要项目信息在网上越之详细，网络又把楼盘往积极的方向引导，这样也会无形的树立楼盘的影响力和公信力，从而起到促进销售的效果。&
3）手机短信。手机短信为最快、最实际的一种三线城市的广告宣传手段，成本最低，每条短信只要0.02元左右（2分钱），联系当地的通信公司，可以把当地的所有手机号码打成包，60万条信息在2天之内全部发出，覆盖面之广，效果之好，无法形容。在市场冷的时候，很多楼盘几乎什么都不做，当要开盘时，在开盘前一个月，前几天发几次信息，这样也可以很大的促进销售。不过，撰写短信文案就要水平了，一条短信只能容纳70个字，这就需要言简意赅，把该表达的楼盘销售情况尽量表达清楚，不能累赘。不过有经验的楼盘会要求移动公司不要把几十万条信息在几天内发完，有计划的安排每天发5万或者10万条，这样售楼人员便于有充足时间接待及带客人去看房，也可以有效的记录号客人来访电话，以便回访。短信的缺点是无法把楼盘的整体信息表达出来，有局限性。
4）报纸夹页。就是把DM宣传单页夹在报纸里面，此种方法主要针对的是行政事业单位的人员，如公务员、老师、医生、个体工商户、各乡镇及村党支部等。范围稍小，但也是不可缺少的宣传手段。
&5）汽车车身广告。车身广告适合在公交车及下乡班车，流动性强，宣传范围广，特别对各乡镇宣传效果好。但缺点是容易破损，易污染，导致形象不好。
四、策划好三线城市楼盘的前期客户积累（蓄水）及开盘销售
　1，三线城市的前期客户积累（蓄水）很重要。一般先进行客户登记及发行VIP会员卡的形势进行前期客户积累，发行VIP卡时，必须要求客户拿现金购买，如1万元一张VIP卡，说明开盘时有按照VIP卡号码排队优先选房的机会，同时买了VIP卡的客户在开盘当日可优惠元每张不等，这样可以吸引客户。此方法的好处是可以依据VIP卡的购买情况，策划开盘时机及楼盘定价。一般最适合的时机为1：3以上或者1：4以上，即楼盘销售总数和VIP卡购买总数必须达到1：3以上才能开盘。因为这里面存在的问题是，因为价格及楼盘位置的原因，买卡的客户在开盘时不一定全部会买房，一般好的楼层买卡的肯定多。
2，开盘销售的现场气氛及控制很重要。不懂操盘的人，不知道积聚人气及渲染气氛。一般来说，开盘当天一定要举行开盘庆典及抽奖活动，有的楼盘是宣传单上大胆的写上"开盘当日重大礼品来就送"。这样只要有人来，人气就上来了，因为每个人的脸上没写字，谁知道哪个是买楼的。有绝大部分是冲着礼品来的。还有举行大型的歌舞表演，看热闹的、看表演的、拿礼品的，人气就上来了，售楼部前面一下子来了几千人，那感觉就不一样了，肯定火。到这时，不要慌，等人气到了一定的程度，就安排按卡号排队，有VIP卡的按照号码顺序排前面，没VIP卡的排后面。操盘者手里拿个大喇叭，高声的跟客户讲开盘的程序及推出的楼盘数量，同时定下规则，每5分钟放10人进入售楼部选房，但同时要注意，不能慢慢腾腾，磨磨唧唧了，进去的客户必须快速的选房。如不能在最短时间内缴纳订房押金，好的楼层就被别人选去了。这样造成紧张的气氛。同时，售楼部里面，销售经理安排好销控人员，注意进行有序的销售控制，避免混乱，卖到重号。售楼部里面的音响声音放大，放情绪激昂的歌，如宋祖英唱的"好日子"，李娜唱的"我家就在黄土高坡"等等。这样气氛就出来了。
　当开盘十几分钟后，在门口操盘的操盘手要和销售经理配合默契，如果进去的客户磨磨唧唧，都处于犹豫不决的状态时，要采取行动，多放一些客户进去，这样前面的客户看到后面的客户进来了，马上会引起紧张的情绪，加上音响的亢奋作用，就马上会产生冲动，人一冲动，就失去理智，有购买的欲望和冲动，只要有人带头，后面就顺理成章，一气呵成了。
　总之，会操盘者，会敏锐的观察现场的气氛及节奏，同时尽快调整及部署现场气氛，使其达到最佳效果，我们操作的楼盘，几乎在开盘当天都是整天处于高度紧张的状态，情绪虽然紧张，但思想极度灵敏，理路极度清晰。各种应急预案随时在大脑中形成。
　五、控制好销售延续期的销售
　　一般，开盘后当天销售30%--40%以上，楼盘比较成功，如能销售到50%--60%以上即非常成功。所以，开盘后如何进行延续期的销售非常重要，马太福星总结了以下方法，供同行们参考。
　　1，开盘当晚马上赶制DM宣传单页，于第二天快马加鞭的要印刷厂印刷，于第三天安排人员散发，速度要快，制造出楼盘销售好、轰动的效果，同时发送手机短信，老百姓跟风情况比较严重，少数服从多数，这么多人都买了，一定有买的道理，这样，如果没什么问题一周内又可销售10%，就可达到50%--70%。
　　2，利用老客户带新客户的销售方法，此方法很管用。把已经购买楼房的业主电话号码记录下来，一周后发信息，如能介绍新客户买房，可以送2000元物业管理费，或者签订合同时再优惠2000元到5000元。哦，这个方法马上起作用，因为业主说一句，好过销售人员说十句。这样我可以保证你又可销售掉10%，这样就到了90%了。没房子了。
　　3，自开盘到现在，大家都没休息，一个月就很快过去了。但是还是不能休息，我想你也不会休息，每天在盘算自己这个月能拿多少奖金，多少销售提成，人即使睡着了，做梦都还在数钱，因为金钱的诱惑无法使人能平静下来。
　　接下来要做什么呢？这种就是所谓的感情销售。就是使用你的感情，去感化业主或者客户，比如：有的没买到商铺或者住宅的，你可以向客户推荐一些商铺给客户用，免租2年，先租给你，安慰一下你。一般来讲，买商铺者一般不经商，公司招商部为了带旺市场，销售时就会采用返租或者免租的形式，这下刚好用上了。你的主动免租服务，可以感化一批没买到他当时认为合适的商铺或者住宅，这样客户觉得这个公司诚信、温暖，有归属感。再过一个月，这批租铺的客户，马上即可成为你的新业主。
总之，销售方法很多很多，就要看你如何把握，如何因地制宜的想出好的办法。上面说的"如何策划三线城市的楼盘销售"只是供同行们参考，不同城市有不同城市的特点，调查清楚了，就可有针对性的进行策划，只要提前策划好了，机动的调整销售方法，楼盘一定可以获得成功。
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