公允价值在投资性房地产会计核算中的运用|2014年|第二月|新智慧财经版|改革探索|历年期刊|财会月刊
2014年 第 2 期总第 283 期
新智慧财经版
公允价值在投资性房地产会计核算中的运用
【作　　者】张荣艳【作者单位】（广西大学行健文理学院
530004）【摘　　要】【摘要】 本文主要研究公允价值模式在投资性房地产中的使用以及与成本模式相比有哪些相同与不同之处，以及对企业的影响，分析了我国企业在投资性房地产会计核算中采用成本模式和公允价值模式的现状，最后根据我国投资性房地产的计量模式选择的现状进行分析并就公允价值的运用提出自己合理化的意见及建议。【关键词】 投资性房地产& 成本模式& 公允价值模式
近年来，我国房地产市场逐渐活跃，企业所拥有的房地产也不仅仅是为了自己使用和对外销售，还出现了对外出租等，我们就将其称为投资性房地产，它是企业的一项长期资产，关于它的核算问题也引起我们的关注。我国在2006年颁布了新的《企业会计准则》，其中在投资性房地产这一节中是这样规定：“投资性房地产在后续计量时通常采用成本模式，如果企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以使用公允价值模式对它进行后续计量。同一个企业只能采用一种后续计量模式。”新的准则还规定：“企业如果使用公允价值模式进行后续计量时，应同时满足以下两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”由此可以看出，我国对公允价值这种核算模式在企业投资性房地产中的使用还是比较小心谨慎的。本文主要探究公允价值在投资性房地产中是如何使用的以及与成本模式相比较有何异同。一、公允价值模式下投资性房地产的会计核算公允价值模式下投资性房地产的会计核算可以分为初始计量、后续计量、转换和处置，下面通过以下例子对从每个核算环节进行分析。例：日甲企业购入（自行建造）办公楼租给乙企业，合同约定于日租赁到期，乙企业需每年向甲企业支付160万元的租金。该办公楼实际购买价款和相关税费（开发完成实际造价）为2 800万，预计使用年限为20年（直线法计提折旧），预计净残值为零。乙企业须于每年7月1日预付下年租金。假设：该办公楼所在地有较多的企业从事房地产的租赁和买卖，因此，企业比较容易对其所拥有的办公楼的公允价值进行比较合理的计量。假设：其公允价值每年按6%幅度增长。租赁期满，①甲企业将其转换为自用房；②甲企业将其按公允价值3 335万元出售，支付相关税费为90万。（一）公允价值模式下投资性房地产的初始计量投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。企业该项资产的获得可分为购买的和自建的，该项资产的获得方式的不同将会影响其成本的具体组成。上述例子中甲企业的这项资产符合投资性房地产定义的要求，因此企业可将其列为投资性房地产，由于甲企业的办公楼实际购买价款和相关税费（开发完成实际造价）是2 800万元，那么该项资产的成本就是2 800万元。上述例子中办公楼在公允价值模式下取得时初始计量的会计分录为：借：投资性房地产——办公楼（成本） 28 000 000&&&&& &&& 贷：银行存款/开发成本 28 000 000&& 值得注意的是，购买的或者自建的房地产只有在购买或自建活动完成的同时即开始对外出租方能将其直接确认为投资性房地产，否则企业应先将它们计入固定资产，等到租给他人时再将它从固定资产转变为投资性房地产。（二）公允价值模式下投资性房地产的后续计量由于例题中已经说明甲企业可以对其所拥有的该项资产的公允价值进行合理的计量，故该例题中甲企业可对该项资产使用公允价值模式计量，当甲企业使用该模式对办公楼计量时，办公楼将不再等同于固定资产或者无形资产，不需要对其计提折旧和摊销，应当以办公楼的公允价值进行计量，公允价值的变动计入当期损益。由于例子中该项办公楼公允价值每年按6%幅度增值，那么月增值率为0.487%，由此可以分别计算出2007年末办公楼的公允价值为2 883万元、2008年末办公楼的公允价值为3 056万元、2009年末办公楼的公允价值为3 239万元，2007年末办公楼的公允价值变动为83万元、2008年末办公楼的公允价值变动为173万元、2009年末办公楼的公允价值变动为183万元。该例中，甲企业在2007年末确认投资性房地产公允价值变动的会计核算为：借：投资性房地产——办公楼（成本） 830 000&&&&& &&& 贷：公允价值变动损益 830 000&& 2008年末、2009年末的会计核算与2007年末的会计核算相同。（三）公允价值模式下投资性房地产的转换甲企业不能对其所拥有的办公楼进行随意的转换，只有当其用途确实转变时，才可将其在投资性房地产与非投资性房地产之间进行相互转换。日办公楼的公允价值为3 335万元，账面价值为3 239万元，其中成本明细账借方余额为2 800万元，公允价值变动明细账借方余额为439万元。准则规定，将投资性房地产转换为自用房地产时，自用房地产应以转换当日的公允价值作为入账价值。该案例中甲企业是将用于出租办公楼转作为自用，日其公允价值模式下的会计分录为：借：固定资产——办公楼 33 350 000&&&&& &&& 贷：投资性房地产&&&&&&&&&&& ——办公楼（成本） 28 000 000&& &&&&&&&&&&& ——写字楼（公允价值变动） 4 390 000&& &&&&&&&& 公允价值变动损益 960 000&& （四）公允价值模式下投资性房地产的处置投资性房地产的处置有很多种形式，它和固定资产的处置基本相同。企业可以对其进行出售、也可以对外投资等，从而获得相关收益。当投资性房地产被处置或以后不再使用而且预计不能从其处置中获取收益时，应当将其转出不再作为投资性房地产。上述例子中企业办公楼在公允价值模式下处置的分录为：1. 借：银行存款 33 350 000&&&&& &&&&&&& 贷：其他业务收入 33 350 000&& 2. 借：其他业务成本 32 390 000&&&&& &&&&&&& 贷：投资性房地产&&&&&&&&&&&&&&& ——办公楼（成本） 28 000 000&& &&&&&&&&&&&&&&& ——办公楼（公允价值变动）4 390 000借：公允价值变动损益 4 390 000&&&&& &&& 贷：其他业务成本 4 390 000&& 3. 借：其他业务成本 900 000&&&&& &&&&&&& 贷：银行存款 900 000&& 甲企业在日租赁期满，将用于出租的该项资产卖出，通过计算可以知道在卖出当日该项资产的公允价值为3 335万元。在公允价值模式下，我们知道甲企业该项房地产的2010年初的账面价值为3 239万元，处置收入3 335万元扣除期初账面价值和相关税费90万元后的余额为6万元。二、两种模式下投资性房地产会计核算的异同投资性房地产会计核算模式有成本模式和公允价值模式，前一种模式要求拥有该项资产的企业对其所拥有的这项产采用初始取得的成本计量，目的是根据报表企业资产的投入和产出的相互比较来说明企业的盈利与否和经营得如何，而不能如实反映投资性房地产的经济实质和真实价值情况。公允价值模式和成本模式在会计核算上有共同之处也有不同之处，前者是在后者的基础上逐渐发展而来的。下面以表格的形式进行两种核算模式的比较。（一）相同点1. 对于投资性房地产而言它的初始取得可以是外购的也可以是自建的，由上表可以看出在两种模式下初始计量的会计分录相同，都是以其初始取得的成本入账。值得注意的是，对于企业所拥有的该项资产而言，它的取得的方式不同，成本的具体组成也会不同。2. 两种模式对投资性房地产均采用独立核算。企业使用前一种模式对其所拥有的该项资产计量时，需要对它计提折旧和摊销，因而会使得企业该项资产的价值不断下降。就目前我国房地产现状来看，房地产往往不会减值反而出现增值的现象，因此，采用成本模式无法真实地反应该项投资性房地产的真实价值。而企业使用后一种模式计量，实现了与国际的接轨，使得对企业对其所拥有的该项资产的核算更加准确。3. 在两种模式下，对收取的租金的核算是相同的。均为借记银行存款，贷记其他业务收入。（二）不同点1. 成本模式下计量的投资性房地产，企业需要对其计提折旧或是摊销，期末如果发现其有减值的迹象时，还要对其计提减值准备。若发生增值或保值，无需处理，倘若企业已经对该项资产计提了减值准备，即使下一年中发生了保值或增值，企业也不能将上年度计提的减值准备冲回。企业使用后一种模式对其所拥有的该项资产进行计量时，企业只需将其每年年末发生的公允价值变动计入公允价值变动损益即可。2. 企业分别使用成本模式和公允价值模式对其所拥有的该项资产进行处置时，那么其在会计上的处理也不同，前一种计量模式是要考虑投资性房地产累计折旧、累计摊销和减值准备，而后一种计量模式则还需同时考虑投资性房地产从取得到最后处置时这段时间公允价值变动。三、公允价值模式下投资性房地产会计核算对企业的影响（一）对企业资产状况的影响结合上述的案例，由于投资性房地产的公允价值按6%的幅度增长，会使得企业2007年末、2008年末、2009年末的利润增加83万元、173万元、183万元；净利润增加62.25万元、129.75万元、137.25万元，因而若该企业采用公允价值模式对办公楼进行计量，那么这个企业每年的利润和净利润都会增加。新准则实施后则计入投资性房地产对其进行单独核算，这必然会使得企业资产负债表中新增了投资性房地产这一会计科目，固定资产或无形资产的所占比重下降，从而使得资产结构发生变化。就我国目前房地产行情，房地产的市场价格普遍高于其历史成本。企业一旦采用公允价值计量以前购入或自行建造的投资性房地产，则必然会导致企业留存收益增加，从而增加了企业的净资产，提高了企业的偿债能力。（二）对企业盈利能力的影响上述案例中若企业采用成本模式对办公楼进行计量，需每年对办公楼计提140万元的折旧，使得企业其他业务成本增加，从而使得企业利润下降。由于例题中办公楼若采用公允价值模式计量，它的公允价值每年按6%幅度增值，这必然会使得该企业的利润逐年增加。由于企业在成本模式和公允价值模式下对其所拥有的该项资产的核算存在差异，前一种模式需对该项资产计提折旧、摊销和减值准备，这会使得企业的成本费用有所增加，由于每期计提的折旧、摊销等基本相同，因此该模式对企业盈利能力的影响是比较稳定的。而后一种模式对企业利润的影响较大，企业所拥有的该项资产的账面价值可以根据期末对该项资产的评估作出调整，将两者的之差作为当期损益。由于近年来投资性房地产市场活跃，房地产价格不断攀升，使得企业利润不断增长，从而使得企业净利润发生较大幅度的变动。（三）对企业税收的影响成本模式与公允价值两种会计核算模式应缴纳的所得税税额基本相同，但两者取得的难易程度不同。目前我国国税总局及财政部明确规定企业在计税时，可不考虑该资产在持有阶段的“公允价值变动损益”部分，企业处置或者结算时的应纳税的所得就为处置所得价款减去该资产取得时的历史成本。在前一种模式下，由于新准则与税法规定的相同，那么该模式下的利润就为企业应纳税所得额，无须进行调整；而采用后一种模式，由于该模式下的利润与税法规定的差别较大，因此，企业该模式下的利润不是企业应纳税所得额，企业需对其所拥有的该项资产的利润作出调整，由于纳税调整过程比较繁琐，这必然会增加会计核算的难度和强度。四、投资性房地产计量模式选择的现状2006年新企业会计准则的颁布，使得企业对其所拥有的投资性房地产的核算模式不再只有一种，而是增加了公允价值这种计量模式。准则还规定企业通常应采用前一种计量模式，只有当有确凿证据显示企业可以持续可靠获得该项资产的公允价值，企业方可对它采用后一种模式计量。由此可见，新准则虽然规定企业可以使用后一种计量模式，但对其运用是有比较严格限制的。那么究竟这两种计量模式在我国上市公司投资性房地产中的运用如何呢，笔者汇总了2006年至2012年上市公司的相关数据来进行具体分析，本数据来源于CSMAR财务报表数据库。由表2中的数据可以看出，从2007年至2012年，我国上市公司不断增多，由原来的1 658家增至2 577家，而其中拥有投资性房地产的上市公司也在不断增多，由原来的678家增至1 042家，我国拥有投资性房地产的上市公司占当年上市公司总数比重约为40%，占比相对稳定。我国拥有投资性房地产的上市公司对他们的该项资产的后续计量有两种计量模式，从表2中的数据可以看出，我国上市公司对这两种模式的选择也存在较大差异。在2007年至2012年尽管拥有该项资产的上市公司采用前一种模式计量的公司有原来的671家增至999家，但其占拥有该项资产上市公司的比重却是逐年下降的，由2007年的98.97%降至95.87%。而采用后一种计量的上市公司占当年拥有该项资产的上市公司的比重却是逐年上升的，由上表数据可知，2007年仅有7家拥有该项资产的上市公司采用后一种模式对其进行后续计量，其所占比重为1.03%。2008年有9家所占比重1.23%，2009年有24家所占比重3.02%，2010年有22家所占比重2.47%，2011年有29家所占比重3.00%，2012年有43家所占比重4.13%，除2010年有点反常外，我国拥有投资性房地产并采用公允价值模式后续计量的上市公司逐年递增，其所占比重也逐年加大。但就前一种模式在拥有该项资产的上市公司中的运用相比，其所占比重却不足5%，占比非常之小，这说明这种计量模式在我国拥有该项资产的上市公司运用还不是很广泛，那么为什么它们大多数拥有投资性房地产的上市公司对其所拥有的该项资产的后续计量不用后一种模式而采用前一种模式呢，这是由于对后一种计量模式要求是的比较严格，企业必须有确凿证据说明他们拥有的该项资产的公允价值可以持续可靠取得等，从而能够确认企业该项资产的公允价值，只有满足这些条件企业方可采用这种模式对其所拥有的该项资产进行后续计量。我国对公允价值在企业该项资产中的运用有着严格的要求，其原因是如果我国对企业使用公允价值没有任何限制条件，部分企业为了自己的私利就有可能私下操纵利润，使得其所拥有的这项资产的公允价值不再公允。另外由于公允价值计量会对企业利润影响较大以及投资性房地产公允价值的取得难度较大、程序繁琐、成本较高等原因使得他们选择摒弃公允价值模式。从我国拥有投资性房地产并采用公允价值模式后续计量的上市公司逐年递增，其所占比重也逐年加大这个角度来看，我国拥有投资性房地产的上市公司也越来越认同公允价值这种新的会计计量模式，越来越多拥有投资性房地产的上市公司选用此模式对其投资性房地产进行会计计量，这也很好地说明了我国房地产市场逐渐活跃，公允价值计量模式也逐渐地适合我国的具体国情，在我国投资性房地产中的运用不断发展。相信不久的将来，随着我国房地产市场逐渐活跃，公允价值模式的运用逐渐成熟，我国将会有更多拥有该项资产的上市公司选择此模式进行投资性房地产的会计计量，这种计量模式在我国运用得也会越来越广泛。五、建议由于公允价值这种计量模式有其特有的优越性，能够如实地反映企业所拥有的资产的真实价值，我国于2006年引入了公允价值，实现了我国会计准则与国际会计准则的趋同，但由于公允价值的运用在我国起步较晚，因此我们可以借鉴其他国家如美国等的经验，同时结合我国的具体国情走出一条适合自己的道路。近年来这种计量模式在我国拥有投资性房地产的上市公司中的运用还不是很广泛，存在着许多不足之处，只有不断完善该种计量模式才能在我国被广泛的运用。下面就如何完善公允价值计量提出几点意见和建议：1. 确保企业对其所取得的该项资产的公允价值是真实的、可靠的、公允的。我国对企业拥有该项资产公允价值的评估有明确的规定，该项资产的公允价值是买方和卖方在遵循公平的原则下进行交易的价格。尽管我国对企业公允价值的确定给出了一些方法，但这些方法仅仅对投资性房地产的公允价值的确定做出了限制性的规定，但是这些规定还是不过具体。这往往会使得一些不法分子为了自己的一些目的，而人为地改变其公允价值，使得获取的公允价值不再公允，为此，我国应建立完善的公允价值计量与评估体系，加强对这项工作的监督，杜绝虚假评估。2. 加强对企业管理层和财务人员、审计人员的职业道德教育，使得企业严格遵守会计法律法规。也应对企业滥用公允价值计量提供虚假财务报告的行为加大打击力度，促进公允价值在我国的长远发展。3. 完善公允价值计量信息的披露。信息不对称会严重影响企业对投资性房地产公允价值的评估，一旦企业对其资产公允价值的评估不准确，会对企业财报产生影响，会使得企业对外提供的会计信息的失真。因而完善公允价值计量信息的披露对企业自身和企业信息使用者都是有利的，有利于双方实现公平交易。以上是笔者的几点意见与建议，希望能对今后公允价值在我国的应用有所帮助。我们知道无论是中国会计准则还是国际会计准则，引入公允价值的目的为了使企业披露的财务信息更加具备相关性和可靠性，使得企业资产的价值得到真实地反应从而对信息的使用者提有用的决策信息。由于公允价值有其特有的优势，因此在美国等发达国家运用得比较广泛，相信在不远的将来，公允价值在我国的会计计量中也将发挥它应有的作用。主要参考文献1. 葛梅.投资性房地产会计核算存在的问题与对策分析.现代经济信息，2013；42. 钟艺.浅谈投资性房地产会计核算中的相关问题.经营管理者，2013；153. 叶洪军.投资性房地产会计核算问题与改进措施探讨.财经界，2013；14. 郭芙蓉，唐智高，向杨.投资性房地产会计核算的不足与完善.财会月刊，2012；165. 陈璇慧.投资性房地产核算模式的比较分析.会计师，2013；36. 管胜侗.房地产用途转换的会计核算.中小企业管理与科技，2013；77. 叶子武.《企业会计准则第3号投资性房地产》的国际趋同与意义.中国外资，2013；138. 李彩霞.新会计准则下投资性房地产转换的会计处理.商业时代，2013；59. 曾海帆.投资性房地产核算模式转换和处置问题探析.商业会计，2013；410. 赵俊梅.投资性房地产：处置，核算，建议.学理论，2013；511. 周天俊.浅议房地产企业所得税纳税实务的处理方法.知识经济，2013；712. 杨桂洁.公允价值模式下投资性房地产的二次转换问题.财会月刊，2013；1313. 冯加勇，宋波，傅红英.投资性房地产会计核算之改进.财会月刊，2010；1914. 刘永泽，陈立军.中级财务会计.大连：东北财经大学出版社，200915. 企业会计准则编审委员会.企业会计准则应用指南.上海：立信会计出版社，2006您的位置： &
债务重组对上市公司盈利的影响、特征和规律——公允价值计量模式下会计政策选择对上市公司的影响
摘　要：以现行会计准则体系为背景,运用我国上市公司2007年—2010年的财务报表数据,以上市公司债务重组准则的执行为代表,研究了公允价值计量模式下会计政策选择对上市公司盈利质量的影响、特征和规律。研究发现：上市公司实行债务重组对其盈利产生了较为显著的影响;债务重组交易内容的披露逐渐改善,但仍然不够规范;债务重组中抵债资产公允价值确定方法及金额公允价值可靠性仍值得探讨,需进一步提高;利用债务重组调节利润的情况有所改观,但仍存在,不容忽视。研究结论对于上市公司未来会计政策选择的理性思考与公司健康发展有启发意义,对我国资本市场的监管和会计准则体系的进一步完善也有参考价值。
优质期刊推荐公允价值 _百度百科
特色百科用户权威合作手机百科
收藏 查看&公允价值
公允价值（Fair Value） 亦称公允市价、公允价格。熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项可以被买卖或者一项可以被清偿的成交价格。在下，资产和按照在公平交易中，熟悉市场情况的交易双方自愿进行资产交换或者清偿的金额计量。购买企业对合并业务的需要运用公允价值的信息。在实务中，通常由对被并企业的净资产进行评估。外文名Fair Value别&&&&名公允价格
1、有价按当时的确定（见“可变现净值”）；
2、及应收票据按将来可望收取的数额，以当时的实际利率折现的价值，减去估计的坏账损失及催收成本确定；
3、完工产品和商品存货，按估计售价减去变现费用和合理的利润后的余额确定；
4、在产品存货，按估计的完工后产品售价减去至完工时尚需发生的成本、变现费用以及合理的利润后的余额确定；
5、原材料按现行确定；
6、应分不同情况进行处理：对尚可继续使用的固定资产，按同类生产能力的固定资产的现行重置成本计价，除非预计将来使用这些资产会对购买企业产生较低的价值；对于将要出售，或持有一段时间（但未使用）后再出售的固定资产，可按可变现净值计价；对于暂使用一段时间、然后出售的固定资产，在确认将来使用期的折旧后，按可变现净值计价；
7、对专利权、商标权、租赁权、土地使用权等按评估价值计价，按购买企业的投资成本与所确认的公允价值之间的差额确定；
8、，如自然资源、不能上市交易的按评估价值确定；
9、、应付票据、长期借款等负债，按未来需支付数额采用当时利率折现所得的确定；
10、或有事项和约定义务，如不利的租赁协议所引起的付款、合同对企业的约束以及行将发生的固定资产清理费用等，都应加以充分的估计，并按预计支付的数额以当时的实际利率折现的计价。
只要某项可辨认资产和负债是被并企业的，都需对其确定公允价值，如企业的研究、行动计划成本、开发某配方成本等等。
11、存在活跃市场的金融资产公允的确定
存在活跃市场的金融资产，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在正常交易中实际发生的市场交易的价格。
12、不存在活跃市场的金融资产公允价值的确定
金融资产不存在活跃市场的，企业应当采用估值技术确定其公允价值。采用估值技术得出的结果，应当反映估值日在正常交易中可能采用的交易价格。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融资产的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
企业应当选择市场参与者普遍认同，且被以往市场实际交易价格验证具有可靠性的估值技术确定金融工具的公允价值。属于以下三种情形之一的，换入资产或换出资产的公允价值视为能够可靠计量：
1.换入资产或换出资产存在活跃市场，以市场价格为基础确定公允价值。
2.换入资产或换出资产不存在活跃市场，但同类或类似资产存在活跃市场，以同类或类似资产市场价格为基础确定公允价值。
3.换入资产或换出资产不存在同类或类似资产可比交易市场，采用估值技术确定公允价值。采用估值技术确定公允价值时，要求采用该估值技术确定的公允价值估计数的变动区间很小，或者在公允价值估计数变动区间内，各种用于确定公允价值估计数的概率能够合理确定。从理论上说公允价值的来源应该是两种：市价和未来贴现。后者表面上看有普遍的适用范围，但是实际上要求详细的、终值的预计和合理的风险调整后的，而这些数据的输入牵涉主观判断，其微小的变化对于所推导的公允价值具有很高的敏感性。为了规避这些现实操作中的技术性风险，根据公允价值信息的获取条件，将其来源分为的公开报价、价值评估模型和交易对手提供等三种，而现时中常用的应该慎用。 　一、活跃市场的公开报价 　活跃市场的公开报价具有众多的市场参与者，并通过，根据，它能够忠实表达金融商品的公允价值。同时，公开报价也具有容易观察获得、具有可验证性等特点，所以，如果存在活跃市场的公开报价，就必须将它作为公允价值的基础。
根据39《金融工具：确认和计量》，对于已持有资产或将发行负债，适当的市场报价应该是当时买方的出价；对于将购入的资产或已发行的负债，适当的市场报价应该是当时卖方的要价。当金融资产和的部位相当而有相互抵消的市场可能时，可以用市场中间价作为抵消部位公允价值的基础。
对单项的金融工具使用市场中间价是不适当的，因为这会导致企业进行（确认利得或损失，即买入或卖出价与市场中间价的差额）。
假设资产或负债的交易发生在或最有利市场。主要市场是指对资产或而言有最大交易量或最高水平活跃程度的市场；最有利市场是指，考虑了后，能够实现不存在活跃市场时，可以采用价值评估模型确定公允价值，即通过价值评估技术和资料输入，取得符合实际的公允价值估计。如果被计量的金融商品有市场参与者经常使用的价值技术，而且能够证明该技术能够提供可靠的估计价值，这种评估技术就应该被使用。使用价值评估模型应该具备以下的前提：（1）以可以观察的交易价格作为评估模型的资料输入；（2）资料输入合理代表市场期待和金融商品所隐含的因素。采用评估模型确定公允价值的条件
IAS39使用指南提出了采用评估模型确定公允价值的条件：
（1）使用该方法的目的是建立计量日的可能交易价格，该价格为一般商业考虑下的正常交易价格；
（2）价值评估方法尽量加入市场参与者在定价时考虑的所有因素;
（3）尽量定期使用可观察的同一商品现时或可观察，测试并校正该评价方法的有效性。除了考虑这三个条件外，还应该考虑资料输入的使用、可观察的市场信息和其他可能影响金融商品公允价值的不可观察因素。例如，债券商品的可观察的市场信息，即计量日的市场，可采用银行间的，不可观察因素为等。结果最好使用实际交易价格进行校正，同时调整信用风险贴水，以便评估模型在开始时就能够产生“交易价格”。
三个条件确定合理的公允价值
（1）信息公开，双方对于交易对象所了解的信息是对称的；
（2）双方自愿，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或处于非自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值。
（3）对资产或负债进行公平交易。
公允价值既可以是基于事实性交易的真实市价，也可以是基于假设性交易的虚拟价格。公允价值在被合并企业中的意义
公允价值1、作为被并企业的可接受的底价，形成确定产权交易双方成交价的基础；
2、净资产公允价值与净资产账面价值之间的差额即为被并企业净资产的升值或贬值部分；购买企业投资成本与被并企业净资产公允价值之间的差额为商誉或（见“商誉和负商誉”）；在完全权益法下对上述差额必须在资产受益期内予以摊销，故公允价值是确定商誉价值的重要依据之一（见“权益法”）。虽然在下按入账，但公允价值对其仍有特殊意义，即公允价值仍然作为确定换取净资产应付的股份数的依据，以使交易更加合理。
实施公允价值模式对相关产业的影响
《企业会计准则第3号--投资性》[1]中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。该准则为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的；在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，企业可以采用公允价值计量模式。采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在中，并通过&&对企业利润产生影响，而不再单独计提。受此影响，在房地产价格处于持续上涨的背景下，拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业，会受到利好的影响。但是，所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值的影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。所以，预计2007年房地产行业会因的变化而出现大面积业绩上升的说法，是没有理论依据的。当然，如果2007年期间或之后，房地产行情仍保持大牛市的话，因新会计准则给该行业带来的利好还会逐渐显露出来。
公允价值根据《企业会计准则第22号--金融工具确认和计量》规定，以公允价值计量的金融工具主要包括和金融负债，例如企业为充分利用闲置资金、以赚取差价为目的从二级市场购入的、债券、基金等；再如，企业不作为有效的，如远期合同、期货合同、互换和期权等。此外，企业可以基于风险管理需要或为消除或金融负债在和计量方面存在不一致情况等，直接指定某些金融资产或金融负债以公允价值计量。这些被列为公允价值计量的金融工具，其报告价值即为，且其变动直接。这也意味着，如果企业能够较好地把握市场行情和动向，其业绩即会随&公允价值变动损益&增加而提升；相反，如果企业的投资策略与市场行情相左，其当期利润就会因此受损。所以，可以被认为是一把&双刃剑&，与老准则采用&只报忧不报喜&，从而使金融工具报告价值经常被低估的孰低法有很大不同。
据不完全统计，在新会计准则体系中，已颁布的38个具体准则中至少有17个不同程度地运用了公允价值计量属性，对企业影响较大的事项除前文分析过的两项外，还有、和非共同控制下的等交易或事项。新之所以对这些交易或事项采用公允价值计量模式，主要是出于的原则。例如，对于企业间具有商业实质的交换，采用公允价值计量换出和换入的资产，实质上是确认企业非货币性资产的&售出&与&购入&，&售出&资产的公允价与账面价之差即为企业实现的收益。而同类业务在老会计准则下只能按账面成本计价，不能将公允价值与账面价值之间的差异确认为企业损益；类似地，如果企业在债务重组中用以清偿债务的非货币资产的公允价值高于其账面价值，则高出的部分连同获得的债务豁免，可以增加当期利润；在非共同控制下的企业合并中，购买方付出的资产、发生或承担的负债的公允价值与其账面价值的差额，体现在企业当期损益中。这些交易事项中对公允价值计量模式的采用，克服了因采用成本计价模式而对价值的低估的缺陷，从而可以更真实地反映企业的资产价值及经营业绩。
采用价值评估模型确定金融商品的公允价值时，应该注意以下事项：
（1）谨慎使用价值评估模型，对于所使用的模型应该了解其理论假设、内在限制以及常被使用在哪些方面，特别是常被使用于哪些市场中的哪些金融产品等；
（2）使用者应该具备金融商品知识，了解各种金融商品的特点、市场惯例以及利率、等经济量的变动对其价格或现金流量的影响；
（3）注意模型使用的合理性，风险管理和其他控制管理部门人员应该注意模型的评估结果与市场是否一致，模型是否陈旧或已经更新，是否有其他市场信息可以用于调整模型等。即使是资料输入的微小变化，也会导致评估结果相当程度的差异。与金融商品公允价值相关的评估资料包括利率、价格波动性、以及其他有重要影响的资料。由于通常在无法取得公开报价的情况下采用价值评估方法，应该尽可能利用可以使用的市场信息。
下表描述了常用的资料输入及其来源：
信息来源或估计方法
代表，通常来自可观察政府公债利率。
来自有交易的不同信用金融商品的可观察市场价格，
或者不同的借款人的可观察利率。
通常有活跃市场和每日公开报价
通常有可观察市场价格
价格波动率
由历史市场信息合理估计，或者使用隐含于当前
市场价格的波动率
权益商品价格
有交易的权益商品价格可以在某些市场观察到，
无交易的可以用贴现法估计当时价格
具体分析衍生性商品的相关资料 合理定位其公允价值
有些衍生性商品或证券在市场上很少，在实务上往往采用交易对手所提供的资料作为公允价值入帐的依据。虽然价格资料是由交易对手提供，管理层仍然要对上金融商品的公允价值计量结果负责。有时交易对手在提供其公允价值时采用的估计考虑其自身的目的，从而失去的公允性。因此在使用交易对手提供的价格资料时，应设置程序以验证其公允适当性，包括评价其方法是否适当，重大假设是否合理以及基本资料的时效。
除了以上的验证程序外，还应该了解对手提供价格时的，判断其所提供的价格是否符合公允价值的定义。判断方法包括：征询若干家有往来的银行报价，与事前同意交易条件的价格进行比较；在银行等报价无法取得的情况下，价格资料可能仅由市场或第三者基于自有或内部开发的评价模型所提供，此时仍然应该判断所采用的评价模型和现金流量的预测输入是否合理，因为评价模型和所输入的参数往往涉及相当程度的专业判断和评价技术、影响的市场因素、对预期市场的推测等。根据实际需要，可以考虑使用外部进行判断，例如使用专家的评估模型公允价值，以独立验证对手提供价格的公允性等。另外，也可以与后续发生的交易进行比较。
新手上路我有疑问投诉建议参考资料 查看}