二手房交易风险_百度百科
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二手房交易风险
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二手房交易风险是指在二手房交易过程中，某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。
二手房交易风险种类
二手房交易风险交易双方及居间方
1、确保房源可出售性和真实性，从源头上保障求购方的。
风险提示：求购方在交易前一定要查看原件，避免“假”。
2、专业的及合理的挂牌价，可以缩短成交周期。
风险提示：挂牌价过高，信息冷藏无人问津，交易周期拉长。
3、方与方（中介方）的书面委托协议，明确相应的权利和义务，居间方以此协议为出售房源进行网上备案登记及媒体广告投放。
风险提示：防止不法中介所拟定的“独家委托”、“限时委托”陷阱，看清委托及委托条件。
4、确认客户的真实身份，从源头上保障出售方的。
风险提示：警惕不法分子以看房的名义上门实施盗窃和等。
5、经纪人明确求购方真实的购房预算及购房条件，有针对性的寻找匹配。
风险提示：购房目标不明确，经纪人匹配的房源命中率降低，反复看房所造成的时间精力浪费。
6、求购方与居间方（方）的书面委托协议，明确相应的权利和义务，居间方以此协议为求购方寻求所需房源并带领其看房。
风险提示：居间方可凭此协议和看房确认书追究不诚信的“”行为，赔偿金额为居间协议上的约定金额或房价款的1%。
7、根据价格、面积、房型、楼层、地段、周边等因素对出售方及求购方的信息进行优化的搭配。
风险提示：对经纪人推荐的超低价、一次性付款、房东全权委托、法院拍卖等“问题房”一定要特别当心。
8、求购方对经纪人匹配吻合的房源进行实地查看。
风险提示：警惕不法分子以房东的名义在看房的过程中实施抢劫等犯罪行为。求购方如为女性，尽量避免单独前往。
9、求购方对所看的房源满意而提出的购房请求所支付的，包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、及其它费用的结算等尚未达成一致的条款而签订的协议。
风险提示：此意向条款如出售方不同意，则无息退还给求购方；如出售方同意签收，则意向金自动转为定金，定金罚则生效。此时如求购方反悔不再以此条件购买，出售方没收其交付的定金。
10、出售方在包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修基金及其它费用的条款上同意了求购方的购房请求而签定的协议。
风险提示：出售方如不同意签收此意向，则意向金无息退还给求购方；如同意签收，则意向金自动转为定金，定金罚则生效。此时出售方反悔不再以此条件出售，应双倍返还定金。
11、求购方公积金及的资料初审，避免贷款因明显的因素未能审批在签定完《房地产买卖合同》所造成违约。
风险提示：签定《房地产买卖合同》之前违约金为《房地产买卖居间协议》上约定支付的定金，签定《房地产买卖合同》之后违约金为《》上约定的违约金，一般为房价款的20%。
12、买卖双方的权利和义务以书面合同的形式约定下来，双方对等的遵守和约束。
风险提示：房屋权属、付款方式、付款时间、交付标准、违约条款、争议的解决方式等相应条款应特别留意。在签约之前建议去交易中心做全面的产权调查，看其有无查封等隐患。
如出售方还未还清贷款，首付款应在中介公司的陪同下用于还贷，
13、买卖双方其中一方或两方均为境外人士时或其它需要公证的情形时买卖合同需要公证。
风险提示:此类买卖合同公证后方为生效。公证费用原则上谁引发谁承担，如双方均为引发方则双方共同分摊。
14、求购方在有贷款需求时申请或。
风险提示：贷款最高额度以房价款的贷款比列与银行评估价的贷款比列两者间的低值为最高上限。如房价款为100万元，银行评估价为96万元，贷款比列为70%，此时的贷款额应为67.2万元而不是70万元。
15、出售方还清贷款后，去交易中心抵押登记注销后7个工作日内，方能进行权利转移（过户）。
风险提示：抵押注销后应及时去交易中心过户，尽快的收回房款，以免节外生枝，例如实施新的税费政策而导致更多税费支出。
16、求购方向出售方除尾款外支付的第三笔款项。
风险提示：支付余款前要确认出售方的抵押是否注销，否则无法过户。
17、去房屋所在地的房地产交易中心办理过户手续，并缴纳相应税费。
风险提示：收件收据是领取产权证的合法凭据，此时房屋已过户给求购方，但尾款还未收回，风险无疑在出售方，因此收件收据最好交由中介公司或者银行代为保管。
18、自送件之日起20个工作日后领取新产证以及抵押凭证他项权利证明，此证交付银行后方能放贷。
风险提示：收件收据保管人代为领取新产证，待购方支付尾款办理好交房手续后交付给求购方，保障出售方顺利回收尾款。
19、求购方拿到属于自己的新产证后进行房屋交割，包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算。
风险提示：房屋内如有户口，应以书面的形式约定在具体时间内迁出，并制定违约罚则。
二手房交易风险房产登记与银行
1、房地产交易中心强制规定，进一步确保房源的可出售性和真实性。
风险提示：无备案登记不允许过户，备案之日起15天内方能进行。
2、银行对求购方的贷款申请做出初步审核。
风险提示：贷款所提供的材料一定要符合银行的要求，贷款人的资信成为其重要的审核标准之一。
3、银行在复审通过后与求购方签定的贷款合同，并明确双方的权利和义务。
风险提示：签定贷款合同时选择的还款方式一定要符合自身条件，避免今后不能按时还款影响资信。银行在交易中心过户后见他项权证后放款，放款应为出售方的专用帐号，警惕放款在中介公司或者其它帐号上的违规行为。
4、申请还款。是需要预约的，申请还款要准备好还款所需材料。
风险提示：银行对于还贷预约时间的限制有所不同，还贷完毕后取出他项权证，方能去交易中心注销抵押。
二手房交易风险热点
全款交易7天办结
问：我想卖处二手房，买主还没想好是否贷款，为了，我想走交易程序，不知多长时间能拿到房款？
答：如果是一次性交易，只需要7个工作日就可办结，钱证两清；如果需要贷款，在相关材料齐全的情况下，20个工作日左右。
监管不收费，房款给利息
问：我要买一处房子，想办理资金监管，哪儿的房子可以办理资金监管？收不收费用？存入的房款给不给利息？
答：凡本市各区（开发区）城市规划区国有土地范围内并已取得房屋所有权证的二手房买卖均可申请“资金监管”。但需要、的房子，应为市房地产交易权属登记中心发证的房子。房款监管全免费，对存入的房款给活期利息。
，房龄需少于25年
问：我想买一处二手房，想办理公积金贷款或商业贷款，房龄有什么限制？及比例是如何确定的？
答：二手房公积金贷款：房龄不超过25年。贷款最长年限=25年-房龄。贷款比例按核准价计算，房屋竣工使用年限为5年内（含5年），贷款比例不高于转让房屋核准价的60%，房屋竣工使用年限为5年以上，25年以内的，贷款比例不高于50%。
二手房交易风险交易五关
二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主来说，价格定高了难以找到买主，定低了又会使自己蒙受经济损失。
建议：将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、收益法、成本法等为客户的房子做出较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场价格，并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。
而签订合同常常要注意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。
建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。
办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规，手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。
建议：一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序，经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。
付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现问题，会拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。
建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。
物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。
建议：物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；所售房屋里的家具等是否已搬空；钥匙是否已交付；水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。
二手房交易风险风险控制
二手房交易风险核实房东身份
二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生，大多与事先未核实房东身份有直接关系。
核实房东可采用以下方法：
①卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，其上登记的权属人（包括共有人）均为房东。
②卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商（或前手卖家）签署的房屋买卖合同，该合同的买方是房东。
③卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依法分割的除外。
④卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性（授权书应公证或由房东当场签署）。卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明。
⑤卖方离异转让原共有房屋的，应核实离婚协议书或法院判决书的真实及有效性。
⑥卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性（文件通常要求公证）。
⑦卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力。
⑧卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查有效性。
二手房交易风险核实房屋状况
由于信息不对称及经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，交房后指责卖方或中介提供虚假信息，后者则主张买方应对自己的看房行为负责，从而纠纷在所难免。
因此，买方一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：
①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。
②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。
③房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。
上述情况的核实，有利于买方评估交易的实际成本和风险，如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行的问题；被查封或冻结转让的，则在解除之前不得买卖。只有充分了解房屋状况，其后履行合同才能顺利无忧。
二手房交易风险明确交易程序
二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要付款的，则还需要办理解押或等手续。
1．签约。 买方决定购房，应与房东确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其身份，往往作为合同第三方。由于土房局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。因此注意让两个版本的合同内容协调一致，是买卖双方务必注意的问题。
2．付款。 支付房款是买方主要义务，一般有一次性付款或者两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在（或可立即解除）抵押等权利限制、单位对提供担保等条件，后者则是常用付款方式。
采用分期付款需注意以下几点：
①签约时买方支付的定金，可约定为首期款的一部分。
②首期款支付，一般与卖方交房同时进行或稍早。
③二期款支付，一般以到土房局办理买卖合同登记及过户手续为条件。在此之前要求产权证已办到卖方名下，对房屋转让的权利限制（如抵押、查封）均已解除。
④尾款的支付，可约定在产权证变更到买方名下，且卖方完成附随义务（如迁出户口、缴清应付税费等）后进行。
⑤若买方需要支付房款，则须在土房局办理二手房买卖合同及过户登记手续后与银行签署贷款协议，银行在产权证办到买方名下并办毕房屋抵押手续后始发放贷款。双方应约定卖方收取房款的账号以及无法办理或按揭款项不足时的处理办法。
3．交房。交房有利于减少卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：
①交房的时间和条件。交房一般与首期款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。
②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。
③房屋灭失的风险。须明确交房后房屋灭失风险由谁承担，未约定则由买方承担。
④房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。
4．过户。过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确：
①到土房局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时点。
②过户所涉和费用的承担。应注意“税费”与“费用”的差异，前者包括税收。在约定“费用”全部由买方承担的情况下，卖方仍可能不得不承担营业税，尽管这与卖方本意大相径庭。
③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。④户口迁出。在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予约定。
二手房交易风险明确违约责任
严格明确的违约责任，是各方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。因此。双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：
①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。
②每项主要义务均应有违约责任一一对应。
③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。
④应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法是以及卖方承担买方装修损失的计算依据。
另外，守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。
清除历史记录关闭来源/《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第10期
裁判摘要：签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付．在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下．其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉．要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。文书正文 当事人信息 原告：连成贤，男，30岁，汉族，住上海市浦东新区。被告：臧树林，男，45岁，汉族，住上海市浦东新区。审理经过 原告连成贤因与被告臧树林发生排除妨害纠纷，向上海市浦东新区人民法院提起诉讼。原告诉称 原告连成贤诉称：原告于2011年从案外人谢伟忠处购得上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋，后案外人谢伟忠一直未履行交房义务，故原告于日诉至法院，要求案外人谢伟忠履行交房义务，在审理过程中，法院依法追加被告臧树林共同参加诉讼，被告主张原告与案外人谢伟忠所签订的房屋买卖合同无效，后未获支持。原告已合法取得系争房屋，现被告仍居住在系争房屋中，严重侵犯了原告作为物权人对物权正常权利的行使，故要求被告立即迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋。原告连成贤对其主张提供如下证据材料：a)(2012)浦民一（民）初字第21647号民事判决书1份，原告连成贤提供此证据证明系争房屋法院判决属原告所有。b)上海市房地产登记簿1份，原告连成贤提供此证据证明系争房屋的产权登记为原告。被告辩称 被告臧树林辩称：上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋属被告所有，被告未出售系争房屋，被告与案外人谢伟忠之间的买卖关系属无效，故不同意原告连成贤的诉求。经当庭质证，被告臧树林对原告连成贤提供证据的真实性均无异议。本院查明 上海市浦东新区人民法院一审查明：上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋原系被告臧树林房屋拆迁后以补偿安置款购得，2008年8月，系争房屋的权利核准登记至被告名下，房屋由被告及家人居住使用。日，案外人李榛以被告代理人的身份与案外人谢伟忠就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为80万元，日，向相关部门递交了房产转移登记申请书，后系争房屋权利登记至案外人谢伟忠名下。2011年10月，原告连成贤与案外人谢伟忠就上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋签订了买卖合同，约定房地产转让价款为110万元，日，系争房屋权利核准登记至原告名下。日原告起诉案外人谢伟忠要求其将系争房屋交付原告，被告为第三人申请参与诉讼，后法院判决，确认以被告名义与案外人谢伟忠就上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；驳回原告要求案外人谢伟忠将系争房屋交付原告的诉求；驳回被告要求确认原告与案外人谢伟忠就系争房屋的买卖关系无效的诉求。原告以其已合法取得系争房屋，现被告仍居住在系争房屋中，严重侵犯了原告作为物权人对物权正常权利的行使为由诉来法院，要求被告立即迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋。本院认为 上海市浦东新区人民法院一审认为：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。本案中根据原告连成贤提供的证据，足以证明原告系上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告臧树林现已非上述房屋的产权人，被告已无权居住使用上述房屋，故原告要求被告迁出上述房屋应予准许，但鉴于本案的实际情况，应给予被告一定的时间，另行解决居住问题。被告辩称系争房屋属被告所有，其并未出售系争房屋等意见，与事实不符，也于法无据，法院不予采信。综上，上海市浦东新区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款的规定，于日判决：被告臧树林于本判决生效之日起二个月内迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋。裁判结果 臧树林不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉称：被上诉人连成贤与案外人串通骗取系争房屋产权证，臧树林对系争房屋享有所有权，请求二审法院依法改判驳回连成贤的一审诉请。被上诉人连成贤答辩称，一审判决正确，请求二审法院依法维持原判。上海市第一中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。上海市第一中级人民法院二审认为：本案的争议焦点在于，当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。第一，生效判决已确认案外人李榛以被告臧树林代理人身份与案外人谢伟忠就系争房屋所签订的买卖合同无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧树林之真实意思表示，该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力，其从2008年8月起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连成贤在其从未从出售方谢伟忠处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人臧树林迁出，法院不予支持。第二，在第二手的房屋买卖交易中，被上诉人连成贤与案外人谢伟忠签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价，该买卖合同已经生效判决确认为有效合同，故对连成贤与谢伟忠均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，连成贤对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行（包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然连成贤已于日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付k程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此，连成贤应依据其与案外人谢伟忠签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。结合本案来看，由于第一手的买卖合同已被确认为无效，案外人谢伟忠自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连成贤履行交付房屋的义务，故连成贤应向谢伟忠主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。综上，上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，于日判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一（民）初字第36805号民事判决；二、驳回连成贤要求臧树林迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋的诉讼请求。本判决为终审判决。往期精选最高人民法院：坚决清理不立案“土政策”；有案必立，有诉必理；下级法院不立案向上级法院起诉关于公司法定代表人法律问题的最全汇总在追求“大律所”的同时，如何守住律师的“手艺”？【洪范茶语】人情的沦陷：以法律之名“被遗忘权”首现我国判例辛普森出狱！“世纪审判”之后再引关注！2017年最新房屋拆迁补偿标准信访新规则紧急出台！依法诉讼事项不得信访人民日报：“最低价中标”不改，谈什么工匠精神、中国制造！律师生活随记【洪范茶语】良心vs法律：由“坐怀不乱”和“鲁男拒女”想到的一个员工的离职成本，很恐怖！农村房屋拆迁补偿标准（2017最新）！这10类房屋或被收回！王阳明：大雨过后，是低头看地，还是抬头看天？【洪范茶语】“快速的裁判乃不祥的继母”：对“一上午开68个庭”的一点评论苏东坡：没有如意的人生，只有看开的生活为什么法学偶像走向黄昏？—朱苏力、冯象、黄宗智法学析论房屋买卖纠纷最牛判决书：房价暴涨，卖家违约,法官说涨多少赔多少！【洪范茶语】《民法总则》为什么没有规定“等价有偿”原则你的善良必须要有点锋芒无罪的判决你的不自律，正在慢慢毁掉你【洪范茶语】司法腐败：“判例”之不能成为近现代中国法源的特有原因特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
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if(count($MOD_MY)& & 二手房由于价格优势，成为很多购房者的选择。但是存在很多风险，盲目的购买了不能交易的二手房，会损失惨重。那么，到底哪些二手房不能购买？
& & <span style="color:#、的房屋
& & 一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。
& & 违章建筑主要包括：
& & (1)未申请或申请未获得批准，并未取得规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;
& & (2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;
& & (3)擅自改变了使用性质建成的建筑物;
& & (4)临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;
& & (5)通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。
& & <span style="color:#、已经被列入拆迁公告范围的房屋
& & 通常情况下，被列入拆迁范围内户口是冻结的，而已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门将不予办理过户。
& & <span style="color:#、在农土地上兴建的房屋
& & 通常即所谓的&&，也称&乡产权房&，是指由乡镇政府而不是国家颁发的房产，即是一些村集体组织或者打着等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的&&。一般来说，此类二手房屋是禁止转让的。
& & <span style="color:#、未依法取得房屋证的房屋
& & 根据我国《物权法》的规定，我国房屋所有权的取得以登记为准，是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明，因此，在未取得房屋所有权证之前，这样的房屋是无法进行交易的。
& & <span style="color:#、鉴定为危房的房屋
& & 房屋一旦属于危房，不但居住会有安全隐患，而且也没有了其他的利用价值，因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况，做出是否属于危房的初步判断。
& & 6、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋
& & 7、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋
& & 8、所有权有纠纷的房屋
& & 9、已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋
& & 10、只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房
& & 11、房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的
& & 12、以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋
& & 对于以上二手房，我们千万不能购买。
补偿不合理，提高拆迁补偿，请拨打全国征地拆迁法律咨询热线:热门推荐：分享到：104人有用89人有用119人有用243人有用日，北京市住房和城乡建设委员会发布一则关于国有土地上房屋征收的决定，表示将征收东方厂日，浙江省人力资源和社会保障厅发布关于调整企业夏季高温津贴标准有关问题的通知，表示}