疫情下房企一季度销售普降： “以价换量”成常态严跃进认为，若市场恢复顺利，房企仍然有希望最终完成今年的销售目标。但考虑到库存量普遍较大，降价销售的现象有可能继续出现，并使得企业的利润率进一步下滑。新冠肺炎疫情影响下的房地产市场，迎来近几年表现最差的一个季度。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2020年一季度，60个重点城市新建商品住宅销售面积约为3892万平方米，同比下跌超5成，环比下跌超6成，创近十年来历史同期较低水平。其中，2月份多城市受疫情影响，几乎无成交。上市房企的一季报，正是在这一背景下出炉。综合各家数据来看，一季度房企销售下滑是常态，降幅多在20%-30%的水平。为应对疫情影响，房企普遍采取了以价换量的策略，但除恒大等少数企业外，大部分房企未能挽回销售下滑的局面。近期，随着疫情受控，房企进入有序复工阶段，市场交易量也出现回升。分析人士认为，尽管房企的年度销售目标普遍有所增长，但一季度的缺口能否被填补，仍有待时间验证。“量价齐跌”今年排名前列季度，“排名前列军团”的销售规模出现分化。万科、碧桂园（权益）、融创的销售规模分别为1378.8亿元、1008.8亿元、617.6亿元，同比分别下滑7.74%、15.9%、22.7%，三家房企的销售面积也有不同幅度的下滑。采取网上卖房，并实施了价格优惠策略的恒大，则实现了销售的增长。一季度恒大合约销售金额约1473.7亿元，同比增长23.2%。合约销售面积1658.2万平方米，同比增长约50.4%。其中，恒大、融创的销售价格都出现明显下调。一季度融创的销售均价为13620元/平方米，同比下降7.4%；恒大的均价为8887元／平方米，降幅达18%。受新冠肺炎疫情影响，今年排名前列季度，房地产市场呈现“V”型走势。在1月市场出现小幅下滑后，2月一度降至冰点，3月中旬以来，市场开始复苏，但至今仍未完全恢复至去年同期的水平。在此背景下，房企的销售业绩普遍低于去年同期。上海易居研究院的统计显示，今年排名前列季度，百强房企全口径销售金额约16287.4亿元，同比下降24.1%。根据公告，除恒大、建业、首开等少数房企外，多数企业的销售规模出现下滑，下滑幅度从个位数到30%以上不等。其中，两到三成的下滑幅度较为普遍。大中型房企中，阳光城(000671,股吧)一季度销售283.33亿元，同比下降16.77%；新城控股(601155,股吧)销售309.81亿元，同比下降33.68%；远洋销售155.2亿元，同比下降30%；中海销售597.16亿元，下降11.7%；旭辉销售224亿元，同比减少34.9%……价格下调的情况也成为常态。由于现金流吃紧，不少房企降价销售，使得业绩呈现出“量价齐跌”的局面。今年排名前列季度，远洋的销售均价为20200元／平方米，同比下降10%。金茂、阳光城等企业的销售价格也明显低于去年同期。北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，接下来很多房企即将披露的一季报可能会出现营收、利润双双下滑的现象。行业洗牌加速按照惯例，一季度通常是业绩贡献最小的时段，在很多房企的年度销售计划中，一季度所占的比重通常在20%左右。但受新冠肺炎疫情影响，一些房企的计划完成情况远低于上述比例。比如，一季度奥园取得合约销售143亿元，仅完成年度目标的10.8%。正荣销售178.98亿元，完成年销售目标12.78%。旭辉的销售目标完成情况还不到一成。上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进指出，这是由于今年房企的销售目标继续上调所致。按照平安证券的统计，30家房企2020年销售目标平均增速为14%。虽然与2019年30%的增幅相比，下降了16个百分点，但考虑到新冠肺炎疫情的影响，完成目标的难度仍然不小。前述房企人士指出，由于新冠肺炎疫情的影响，公司内部已经对销售目标进行小幅下调。此外，在上下半年的业绩分配上，也由原来的4:6调整至3:7。不过对于未来的市场前景，该人士表示乐观。他认为，购房者对房屋的需求是刚性的，虽然有可能延后，但总量不会有太大变化。因此，按照当前的复工复售情况，加上各地出台的支持措施，市场有望在二季度恢复正常。上海易居研究院指出，到今年3月，百强房企的销售已恢复至去年同期八成。其中龙头房企率先复苏，十强房企的销售额已恢复至去年同期九成左右。严跃进认为，若市场恢复顺利，房企仍然有希望最终完成今年的销售目标。但考虑到库存量普遍较大，降价销售的现象有可能继续出现，并使得企业的利润率进一步下滑。此外，由于头部房企具有更强的抗风险能力，疫情将加速行业的洗牌，并使得行业的集中度进一步提高。来源：21世纪经济报道声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。}

#官方默认房企降价销售#在当前房地产市场的不景气环境下，许多城市的房价一直处于一个低谷阶段。为了促进楼市的发展和回暖，官方开始采取措施稳妥市场，其中之一是默认让大型房企纷纷降价销售。自进入2019年以来，全国范围内房地产调控政策不断出台。对于房地产开发商来说，此番措施无疑加剧了市场的竞争，他们被迫采取了各种方式来应对市场形势。而纷纷降价销售显然是最为有效的一种方式。与此同时，在降价的同时，房地产开发商还必须保证房子的品质和服务质量。这对于房地产开发商来说是双管齐下的难题，但毫无疑问，技术的进步、社会经济发展的优越境况，都有能力创造更高品质的住房和更好的生活环境，开发商一定要充分把握。虽然降价销售似乎是一个不错的选择，但降价过度也带来了一些问题。由于价格的不断降低，开发商的利润也会受到严重影响。此外，过度降价可能引起购房者反感，因为他们不想花钱买到“低端”的房子。话说回来，官方的默认房企降价销售政策对于市场的积极作用还是明显的。但是，开发商也需要清醒地认识到，只有把握好产品的品质与价值，才能在激烈的市场竞争中占据一席之地。如果您也喜欢我的观点，请动动金手指点个赞吧！}

经济领域的大咖任泽平近期公开表示，伴随着城镇化放缓，未来楼市分化会加剧，只有少量人口持续流入的高能级城市才有房地产机会，这将会给开发商的生存环境带来更多的挑战，对此他预测，未来十年地产商能存活10%就不错了在房说君看来，任泽平的言外之意很明显，经过20多年的一路狂奔，大部分城市已经不缺房了，如果还继续盖这么多房子根本卖不掉，房地产商没有收益，未来十年，90%的地产商或许都会关门。事实上，从当前楼市的发展态势来看，房企的生存环境也迎来了拐点，究其原因，跟楼市“没水没粮”的现状，有很大关系。因为成交量、回款是房地产的“水”和“粮”尽管过了三个季度，房地产销售仍在继续“探底”，克而瑞监测的30城中，新房成交面积环比再降14%，同比下降28%，1-10月累计同比跌幅达40%。具体到城市来看，30城中仅9个城市环比正增长，其中大连、成都涨幅超50%；此外，从同比变化和前10月累计上看，成交规模均全线下降。反映到房企业绩上，申万宏源研报指出，10月房企销售连续15个月普降，改善趋势有所反复，同时企业分化明显加剧，100强房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%，其中前10名和后50名的销售额均值相差了2300多亿元。正所谓量在价先，没有可观的销售量支撑，下跌面积仍在不断扩大。70个大涨城市中，70%新房价格同比下调；90%二手房价格同比下跌。作为一个靠资金堆砌的行业，有成交量才有市场，有市场了开发商才能获得回款运转，这些钱才能用于偿还银行借款、盖房子、拿地、拉动上下游行业增长等。受楼市销售的低迷形势影响，近段时间房企直接“没水没粮”，这对于过去吃惯了山珍海味的开发商而言，没几个能扛得住。因此，在这样的大背景下，不少房企面临着流动性困局，挣扎在违约边缘。Wind数据显示，前三季度境内债券市场有24家房企宣布展期，展期规模高达1193亿元，较2021年全年增加1000亿元；上海票交所数据显示，8月房地产行业商票逾期企业达2633家，较7月增加729家，在逾期企业中占比64%。另外房企到期债券规模与日俱增，据克而瑞资管统计，今年四季度将有200家核心房企境内外债券到期，总规模约1836亿元，其中海外债约649亿元。恒大、富力的债券到期规模超百亿元。一句话，房企面临的处境，越来越难熬，继而影响了一系列房地产的开发进程。以土地购置为例，植信投资报告说，截至2022年8月底，本年度购地面积累计5400万平方米，同比下降49.7%，预计第三季度新增土地购置面积仅2372万平方米，较去年同期下降近65%。大部分民营房企拍地资金实力不足，央企、国企和地方城投成为了土地拍卖市场的主力军。为了挽回房地产的“水”和“粮”，调控出手了10月，全国103个重点城市主流首套房贷利率为4.12%，二套房利率为4.91%。分城市来看，一线城市最高，首套房贷平均利率为4.6%，二套为5.13%；二线城市最低，首套房平均利率为4.08%；三四线为4.11%。降低房贷利率，将直接降低购房者置业成本，过往的实践表明，这往往会刺激人们的购房意愿，带动房市交易活跃和房价上涨，问题是，4.12%的房贷利率，对现在的楼市来说，只是“毛毛雨”。一方面，政策给力，楼市还是没有明显反弹迹象，另一方面，房价高企，与居民收入水平差距还是大。今年前9个月比去年前9个月的存款，足足增加了5.14万亿元，有能力买房的中产都不敢随便贷款买，更别说经济下行背景下，那些收入锐减的群体，根本买不起房。也就是说，这不是单纯靠首付、利率、限购这些手段，就能解决的问题。真正能给房地产送来“粮食和水”的办法，是让大家来买房。值得一提的是，“让大家来买房”看似与房企卖房的意思相同，但所表达的意义不一样。前者是让人们自愿来买，后者是让人来买房，需要两个条件：少花钱，降风险。好在，当前出现了2个信号。1，启动复工潮9月22日全国首笔“保交楼”专项借款在辽宁沈阳落地，此外，国家统计局发布的8月房屋竣工面积为4833万平米，环比大幅增长42.50%，同比降幅收窄至2.5%；再结合9月13日郑州与国开行签署的3000亿贷款中用于棚改贷款的1600亿，以及超30个省市纾困基金和金融信贷的通力配合，可以看出，保交楼的重要性，已经被提高到了前所未有的高度。对楼市来说，通过真金白银的注入，将成为启动“复工潮”的关键，既可以让缺钱开发商获得资金，尽快将卖出楼盘盖好交付给买家，也可以极大提振市场信心，让观望的老百姓看到，一手交钱、一手交货的买房是有兜底的，不用担心钱房两空。2，房企们开启“降价销售”第一财经梳理了销售额20强房企的年中数据，通过计算发现，头部20强房企中，有12家的销售均价都出现了不同程度的下跌，分别有碧桂园、保利发展、中海地产、绿城中国、融创中国、龙湖集团、绿地控股、新城控股、旭辉集团、越秀地产、金科集团、世茂集团。其中降价幅度超过10%的房企有四家，换言之，头部房企中，12大房企都在降价甩卖，占比高达60%。在12家房企的带动下，楼市降价潮或提前来到。不过，未来房价的下跌空间有多大？对此，潘石屹早就透露“底线”：他说，20%就是房价下跌的底线，如果超过这个幅度，那大多数的房地产企业将不复存在。这样的说法也和孙宏斌的相一致，他也曾说过如果房价下跌超过30%，那么我们也就不存在了。房说君有话说，可想而知，虽然现在楼市的热闹气氛不再，但我们也不能忽略市场的发展趋势，毕竟任何行业都要有其规律，留一份利润给经营者，自己也减少了相当一部分成本，才能维持和谐。本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：楼市隐隐侠）}