很多买房的朋友都很疑惑：等额本金和等额本息该怎么选？如果提前还款要考虑什么因素？今天我统一给大家做一个详细的梳理：

假定房贷是100万，利率是基准利率4.9%，期限是30年

1、等额本息的优势和劣势是什么？

等额本息，顾名思义，就是说月供是一样的，每个月的还款额度是一样多的，等额就是月供的额度是一样的，本息就是说里面包括本金和利息。这是我们最常用的房贷按揭方式，因为月供的额度一样，所以前期的还款压力小，所以很多人就选择了这个还款方式，本来大多数人贷款买房的原因就是因为钱不够，等额本息的优势正好符合。

但是等额本息的劣势就是利息总额会比较高，而且前期的还款中主要都是利息，如下图所示，月供是5307元，利息总额是91万元，第一个月的利息占了月供的74%，此后利息所占月供的比例逐渐降低，直到191个月以后，也就是16年以后，你的月供中的本金才会超过利息。

所以，如果你一开始就打算提前还款的，那么你买房的时候选择等额本金会更划算。

2、等额本金的优势和劣势什么？

等额本金的意思就是月供中的本金是一样的，就是100万除以360个月，月供中的本金都是一样的，所以刚开始的月供会比较高，月供会逐月减少，大概逐月减少11块钱。利息总额是73.7万，相比等额本息减少了17.3万的利息支出，占到本金的比例是17.3%。所以等额本金节省的利息是比较客观的。所以等额本金的优势和劣势都很明显，优势是节省利息，劣势是前期的月供是比较高的，刚开始的月供高达6861，相比等额本息的5307月的月供是多了1500多元，但是这个情况会再138个月以后发生变化，138个 月（11年半以后）以后等额本金的月供会比等额本息的月供少。

3、提前还款要考虑什么？

首先要考虑的是你的投资理财的收益率，你用这笔钱提前偿还贷款你节省的相当于这笔钱的利息，如果你用这笔钱用来做投资理财，你的收益就是投资理财的收益，目前获得比较稳定的5%以上的年化收益并不难，如果你的房贷利率是在这个范围内，那么你不提前还款会比较划算。

其次你要考虑的是你的房贷方式，等额本金的方式提前还款就比较划算，等额本息提前还款就看你已经还款多久了，如果是刚开始还，那也没什么，如果是已经还了好多年了，那么就有点还不来，因为你之前还的大部分都是利息。利息你都提前还过了，在提前还就没什么用了。

最后一点就是违约金，银行会收取1%左右的费用作为提前还款的违约金。

主做股权设计、并购，业余股民，爱好搏击

无论是2019年前还是2019年后，大部分朋友房贷都应该遵循等额本息优先原则，这对降低还款压力有很大的帮助，同时在提前还款时，与等额本金相比也并不会增加额外损失。

1.等额本息和等额本金各有优势。

等额本息是指每个月还款金额固定不变，等额本金则是前期还款金额大，随着本金的减少，月还款金额逐渐降低。简而言之，前者月还款压力小，后者月还款前多后少，后者对前期经济压力更大。

对于偿还银行的利息，等额本息要多余等额本金，这是按照本金实际使用时间进行计算的，并不存在利率不同。

2.等额本息更适合大部分朋友。

根据等额本息与等额本金的还款金额可以知道，等额本息前期每月还款金额会并等额本金更少，对于大部分朋友来说，这是非常合适的一种方式。因为随着工作经验及财富的累积，越往后个人经济实力会越强，等额本息会更适合，否则一开始可能会对生活产生影响。

另一方面，很多朋友误认为若提前还款等额本金更划算，其实并非如此。在计算所有费用时，需要把等额本息多还的钱，计算其资金成本，这么算了之后二者提前还款并不会差很多。

3.提前还款需要考虑三大因素。

提前还款要充分考虑三大因素，而不是手里有点钱就直接还款。

用款计划：要考虑近期1-3年的用款计划，是否要用钱创业？是否要教育支出？是否要装修等等。只有确定不用才选择提前还款。

是否钱生钱：银行的房贷利率非常低，投很多理财产品都可以拿到比房贷利率更高的收益，这就意味着钱能生钱。若能够钱生钱则可以不提前还款。

是否有罚息：很多银行会对提前还款有罚息规定，这也是需要考虑的因素。

建议一般朋友使用等额本息进行房贷，而资金流毫无压力的朋友可以选择等额本息。对于提前还款的朋友，近期用款计划、是否钱生钱、提前还款罚息三大因素要充分考虑。

大南山伯爵，NUS博士后，资深金融人士，用专业的知识、大白话的方式为您科普投资理财知识，让天下没有难懂的金融！欢迎关注、留言交流。

不管什么时候买房，在选择贷款买房前，首先得先了解什么是等额本金，什么是等额本息，再根据自己的情况进行选择。

等额本金的意思就是月供中的还的本金是一样的，就是贷款额除以贷款月数，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也就是说每个月归还的本金金额保持不变，但月供金额一开始要比等额本息方式高，随后逐月递减。优势是还款利息少，劣势是前期还款压力大。如果收入比较高，选择等额本金也无所谓了。

等额本息就是银行通过计算，将每个月的还款额固定，前期还的本金比较少，主要还的是利息，后面慢慢还本金。等额本息的优势在于前期还款的压力相对较小，但劣势就是利息相对多一些。一般来讲，要贷款买房的话，都可能已经向周边亲戚朋友之间借了一部分首付款了，选择等额本息就可以减少一些负担，先把亲戚朋友的先还了，保障自己的生活质量。

当自己有能力进行提前还款时，我们主要考虑以下几点：

1.目前拥有的资金投资收益会不会比银行贷款利息高，如果是，那就不要提前还了；

2.如果拥有的资金投资收益跑不过人民币贬值和银行同等金额的利息，那么赶紧提前还吧；

3.提前还款时，需要综合考虑到各种情况，提前还款的违约金、会不会影响到生活质量。

“ 等额本息 ”和“ 等额本金 ”

第一、等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。也就是信贷员所说的月供保持不变。等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也就是说每个月归还的本金金额保持不变，但月供金额一开始要比等额本息方式高，随后逐月递减。

第二、等额本息和等额本金是不一样的概念，虽然刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式。

如果提前还款的话，肯定要选等额本金

等额本息和等额本金的最重要的一个区别是，你在贷款期限内是否考虑提前还款。如果提前还款的话，肯定要选等额本金。因为等额本金的意思就是每个月还银行的本金一样，但是利息递减。也就是说，第一个月还款以后，第二个月的还款本金依然不变，但是利息的计算方式会是总贷款减去第一个月的还款本金以后，重新计算的利息。这样你如果考虑提前还贷款的话，你不会多交银行利息。但是，在等额本息还款方式下，如果提前还款的话，由于等额本息是每个月还银行款数额相同，但是利息是倒三角方式呈现，也就是说，在前期还款的月份中，大部分都是利息，本金很少。如果提前还款，基本上全还的是利息。比如：你贷款10万元，已经还款5年了，到银行一看，还欠银行7万，你就会很恼火，还了5年了才还了3万？对，就是3万，因为你前期还的本金少，基本上还的全是利息。所以考虑提前还款的话，就选择等额本金还款方式。

为什么要选“等额本息”？

从投资的角度看：等额本息的还款方式要优于等额本金，任何时候都应该优先选择等额本息。

买房的过程中，即使手头资金比较充足，如果按照贷款政策和借款人的资质，按揭贷款可以贷足成数，则应该静可能贷足，而不是支付更高比例的首付。

这是因为，更高的贷款成数可以让我们买进总价更高、面积更多的房子，就算因为现金流不足，不愿意买入太多的面积，我们手头的资金通常也都比较容易就可以获得高于按揭贷款利率的低风险稳定回报。而且按揭贷款是可以提前归还部分或全部贷款本金的，哪怕将来手头资金没有别的去处，也具备提前还款的灵活性，这么做进可攻退可守。

2019年的中国依然处于M2高起的负利率时代，什么是负利率呢？举例而言，今天你存了100块钱到银行，银行答应给你的利息是3%，明天银行连本带息给你103块钱，但是基于5%的实际通货膨胀率，明天105块钱的购买力才相当于今天100块钱的购买力。也就是说虽然你从票面上获得了103块钱，但是你从实际购买力上来说，你反而亏掉了2块钱。如果我们再深入的问一个问题：储户把100块钱存入银行后，亏掉的2块钱，去了哪里？因为财务守恒，不会凭空消失，我们在负利率的情况下，存款的债权人亏掉的2块钱，实际上是补贴到到了借款人或者说债务人身上。我们的债务人拿了你的100块钱，作为代价他理应给你的是符合我们实际购买力增长再加上利息补贴的105块钱的购买力，但是实际上他只给到你103块钱的票面，他就收到了2块钱购买力的补贴，所以，要记住一个结论，在一个负利率的时代，债权人补贴债务人，越存钱越穷，越借钱越富，但这也是有一个前提的，就是你的资产必须是安全稳固增长的，才能符合这个模式。

因此，在我们可控增殖性资产前提下，安全可控的增殖性资产基本上就是有好的房子、对的房子。在这样一个前提下，如果我们的还款，在前期还的越少，还的越迟，实际上你是在享受被购买力补贴的那一方。如果我们能够把这样一个负债越远的、越迟的去进行偿还，其实我们享受到补贴是越多的。如果上面讲的比较专业，那么你只要记住结论就好了：就是在负利率时代，我们应该把房贷尽可能多的抛给未来，尽可能多的在前期少还。就是说今天的钱永远比明天的钱更值钱。那我们尽可能的去选择等额本息的方式，压低我们前期的还款的这样一个压力，更多的债务抛给未来。如果你懂了这些，那么究竟是选择多少年期，你也应该有了自己的答案，就是选择你能够选择的最长的年限。

2019年后，房贷该选择等额本金还是等额本息？

我建议使用等额本息还款，而且有条件最好选择三十年。

我们先简单说一下什么是等额本金和等额本息，简单理解，等额本金就是每个月还的本金固定，再加上每个月应还的利息，这种的特点是前期压力较大，后期随着本金的减少，每个月所还的利息也会下降很多。等额本息就是每个月所还的贷款金额固定（本金+利息），开始还款金额大部分是利息，后期大部分是本金。以100万贷款，利率上浮10%为例子，如下图：

对比完特点，下边来解释为什么选择等额本息30年还款对我们有利，总结起来有以下两个原因：

第一，通货膨胀使得你借款的实际利率远低于名义利率。很多人可能觉得，等额本息一开始全部还的是利息，而且30年下来所还款的利息还要比本额等金多20多万，肯定不划算，宁可一开始选择压力大一点，省点利息。这样计算似乎没什么问题，毕竟数据摆在那，但是很多人忽略了一点，那就是通货膨胀。

以物价为例，80年代，大米是0.18元/斤，今年，普通家庭吃的大米大约是3元/斤，质量还未必比80年代的好，也就是30多年的时间，大米价格涨了近17倍，这就是比较直观的通货膨胀，导致通货膨胀最直接的因素就是市场上流通的货币越来越多，网上有一种比较直观计算通胀率的公式：M2增速-GDP的增速，看过数据基本可以看出，如果世界现有的货币体系不改变，通货膨胀是一直存在的，随着时间越长，现在每月还款的5000多元到30年后，要比现在的5000多元要少得多得多，换言之，实际利率要远远低于你借款的名义利率。

第二，选择等额本息可以使得你有更多的流动性资金。上边的表格已经比对过，等额本息在一开始的还款会比等额本金的金额少得多，那么在还款的前几年，你的手头上所留存的流动性资金会充裕很多。流动资金有多重要呢，主要还是投资和应急，如果手头有一定的流动现金，就可以进行进一步的资产配置，可以按一定比例投放在货币基金、ETF、股票等，这些相对于不动产来说能够更快变现，能够更好地为下次投资做准备，而选择等额本金的还款，在还款初期会大大削弱你的资金流动性。

讨论完还款方式，接下来说下提前还款的问题，提前还款应该怎么办呢？

如果你理解了上边的分析，那你很快就能够得出结论，建议不选择提前还款。

这里还要说下关于等额本息提前还款的误区，很多人会认为等额本息提前还款要在前几年，如果过了前几年提前再去提前还款会不划算，因为前边还的大部分是利息，这里给大家举个例子可以证明，银行等额本息的收费是合理的。

还是以100万，年化利率5.39%为例子：

通过上边的比对，你的利率都是5.39%，之所以会产生一开始还的利息比较多的错觉，那是因为你一开始的本金多，借的钱多自然产生的利息多，随着本金每月的减少，你每个月还款所占的利息会降低。

当然，有的人觉得欠银行的钱始终会有负担，想选择提前还款，这种一般是根据每个地方银行不同，规定不一样，具体可以参照贷款时候签订的借款合同，提前跟银行联系进行提前还款。

如果是真心想买，买好房子，那就的等额本息。

提前还款除非利率大幅飙升，不然不用，要付一定的违约金。

关键词：好房子，拖，首套首贷，利率，奉献，原则。

第一，买房子使用信贷的方法，银行不是坏人，澄清几个误区

首先还是那句话，最基本的原则，用好你的首套首贷资格，贷款时间越长越好，能从银行贷多少钱就得多少钱，还款的方式呢，那就是等额本息，首付越低越好，时间越长越好，能30年不要29年，把时间尽量的往后拖，前面还的越少越好，后面还的越多越好，对于年轻人更是应该的。

然后我再说一说我之前别的文章提过的观点，等额本息还钱相当于一种年金制度，也就是说你把你未来要还的钱分成360期，每期还款额度一样，而真正你还的钱是多少呢？

如果你考虑的时间价值，相当于这360的还款，按照一个市场上的市场利率，每期折现到现在的总价值，这个价值一定是远远低于你现在这个时点要掏的房价总价的，这也是为什么我说一定要等额本息还款的原因。

因为时间越远，时间越长，你折到现在的价值越低。实际上你掏的钱更少，这里最关键的变量其实是时间，中国人由于长期的生活在古代那种投资回报率比较低的社会，所以对于时间不敏感。对于欠债非常敏感，而实际上现代社会的经济增长，投资机会是非常多的。

这个市场的平均利率非常高，如果你懂得年金的秘密，那么你就可以省下很多的钱，相信我，大家的时间很值钱，只不过大家意识不到而已。如果你有一点儿会计常识，应该就懂得我说的意思了。

这里说说几个买房子的误区，很多人都这样说，我买了房子相当于一辈子在给银行打工，太不划算了，而且银行的利率算起来都要是房子的一倍还多了。这有什么意思呢？

这种说法纯粹就是无知，首先你能想到的这种首套首贷的机会可能是你一辈子普通人能够享受的唯一机会了，首套首贷，低利率，低首付，一定要把它用好。这种时间特别长率特别低，特别安全，数额还特别大的机会是非常少的，银行永远是嫌贫爱富的，你觉得你非常厉害一大笔钱，在他眼里一文不值。

同时很多人认为，不要背负负债，负债是败家的行为，负债会让你背上非常严重的负担。

我想说不是这样的，如果我们从资产负债表的角度来看，我们国家现在每年的货币供应量超过了9%的增速，这个增速是非常快的，即使你去看社会平均的融资利率也超过了7%，在7%~8之间，这个利率是远远超过你银行贷款利率的。

也就是说你的负债每年都在被稀释，如果你拉开资产负债表，如果负债一直在被稀释，而房价在上涨，那么你的权益就会被凭空的创造出来。大白话就是你凭空的就变富了。

相信我，现在的央行体质有中央银行不断的印钱印债在帮你，是负债帮你违约，你每时每秒都在违约。

很多人都在说如果买了房子不涨怎么办啊，如果说买房子下跌怎么办？我不买房子，把钱放在手里买理财不也很好吗？

这个世界甘蔗没有两头甜，所有的东西都在贬值，你的钱也在贬值，也许房子也会贬值，就看哪个快。同时呢要敢于承担风险，买房子也不是说稳赚不赔，只是相对来说更加稳定，而且它是全资产，如果你有这个准备，如果你敢于接受这个风险，那就去做，如果没有那就不做，就这么简单。

第二，要买到好房子，尽量不要提前还款，除非利率飙升，概率不大。

同时我想说，如果你想要买房子，尽量往区位高的城市买，在大城市买房子就是尽快上车。尽量的多占资源，不要想着大小舒适度，或者说你买去郊区那种非常偏远，但是你感觉非常好看的房子。大城市房子值钱不是在值钱的房子上，而是土地的价值，大家一定要把这个问题想清楚。

如果你有了钱，要不要提前还贷呢？我的建议是一定不要提前还贷，我们的经济增速还非常高，社会上还有各种各样的投资机会，你有一笔钱放在手里。这是非常好的事情，如果提前还贷，你相当于消灭了所有的风险和所有的机会，而且未来是未知的，你也不一定能够完全避得过去。

什么情况下你要提前还款？只有一种情况，那就是利率飙升，比如在这次LPr的转换中，很多网友私信问我到底应不应该转，我说该转就转。转了之后你不能占到很大的便宜，但是你也吃不到多少亏，LPR指的是长期的贷款利率，一个基准利率，一个标尺。

这个利率的核心在于他不是调节的房贷，他是为了调节我们的国民经济，也就是一个整体的利率水平，也就是说包含了做生意，建厂子。平均的贷款利率，而不是你的房贷，你的房贷只是小头，或者说不是主要的考虑原因。

利率大概率来讲是上行还是下行？大概率讲肯定是下行，因为现在我们的经济效率逐步的收敛，我们的增长没有那么快了，社会上的投资机会也没有那么多了，这个时候利率很难是上涨的，一般都要下跌的。

你想想如果借钱弄得很贵，那谁还愿意借钱出来投资呢？所以大概率他是下降的。转成lpr的浮动利率还是比较划算的。

万一出现了非常严重的情况，比如说利率飙升一倍以上，那怎么办呢，那你就提前还款。主动权掌握在你手里，合同上规定的是你可以提前还款，那你就把钱省下了，除此之外，如果利率下行，那你还款其实是不划算的。

第三，理财原则是什么？

最后，很多人反驳我，说什么，如果你存钱存到银行里没有贷款利率高，那你就应该提前还款。

当然如果这些人确实就是这样想的，而且负债给他带来了非常大的心理压力，就是喜欢抠那个一星半点儿的利息，那你就还吧，我无话可说，我们也不再讨论这个问题。

在我的理念里，一定不要全款买房子，全款买房子还不如不买房子，同时理财到底指的是什么呢？

我觉得理财没有别的什么窍门，理财就是要把鸡蛋放在不同的篮子里，规避最严重的风险才能保证你的收益，也就是说你首先要保证的是你不能翻船，不能出现最严重的问题，同时还要保证在这个问题之下能挣到钱，因为未来是未知的，谁也不可能预计未来到底是好还是坏。

有的人说把钱放在手里几十万，不如提前还贷了，心里踏实，我想说的是我们的市场化改革也就是40年，房地产改革也就是20年。

我们都没有经历，一个非常大的经济或者债务周期，那么你把钱放在手里其实好处也是非常多的，一旦出现了紧缩，一旦出现了家里出现了什么情况，一旦出现了机会，你可以立即投资，你可以立即规避风险，你可以立即拿出现金。

要知道，遇到急事儿用现金，这是一件非常重要的事情，而且现在的短期经济周期就是七八年的事情，这20年已经经历了很多的机会，如果你拿到的现钱，你可能很快就翻身了。

而如果遇到急事儿，你手里没有现钱，你这样靠你的房产或者你的信用去变现却是非常难的，因为这个时候往往是大家都需要钱的时候，你没有钱，你想想那是一种什么感受，你再去抵押，再去变现，可能就不是那个利率了。

还是那句话，持有一定的现金，不把鸡蛋放到一个篮子里，等待机会才是最重要的事情。当然，如果很多人你不同意我的看法，你认为还最少的钱，欠最少的债，少欠债你安心，那你就按你的做法做，我没有别的好说的。

结论。选择等额本息肯定是更好的方式，贷款越多越好，时间越长越好，懂得用会计年金的方式来算现在的价值，不要把银行想成坏人，珍惜你的首套首贷资格，可以为你省下大笔的钱。

房贷利率如果大幅上升，那个时候你再提前还贷，但是这个概率不大，LPR是为了调节国民经济的，不是主要为了房子，你有违约的权利，你就占据了主动权。未来大概率利率是会下降的。

理财的原则，一是要在保证安全的情况下，在手里留一些流动性。二是未来一旦出现了好的机会，能够立马拿出现金立即投入，这才是翻身的机会，而不是欠了一点债就心神不宁，不是欠最少的债，还最少的利息，一定要考虑时间。考虑机会。

我们的一辈子很长，我们还没有经过一个完整的周期，就已经经历了很多事情。一定要看准机会，不断投入才能翻身。

原创不易，喜欢就请为我点赞，关注，评论，转发，谢谢！

个人建议根据自身的情况而定

第一：每个月收入稳定，并且有固定的支出，那就可以按部就班的等额本本息，这样还款压力相对可控；

第二：如果收入不固定，支出相对可控，可以选择等额本金，在年轻、经济宽裕的时候多还一些，年龄大了可以还小额，越还越轻松；

第三：针对于提前还款的问题，因为等额本息一开始还款的金额中，利息的比例相对高一些，如果中途提前还款，就不太划算；而等额本金提前还款，前期还的本金多一些，提前还款相对划算，两种还款金额同样30年期限，前期还款金额等额本金相对来说多一点；

第四：如果提前还款，只要和客户经理申请一下，约定的时间去办理就可以！

2019年后，贷款买房是选择等额本金还款还是等额本息还款，两种还款方式都是各有优劣之处，但如果你有提前还款的话，我建议你选择等额本金还款方式比较好。

房贷选择等额本息的优点就是每个月是固定月供，并不会出现每个月月供金额发生变化，以及月供压力小，月供金额底；缺点就是贷款利息要高。

房贷选择等额本息的优点就是贷款利息要少支付很多，每个月的月供都是不断地降低，以及贷款利息会比较低；缺点就是前期月供压力非常大，月供金额高。

选择贷款购房到底是该选择等额本金还是等额本息贷款，并没有绝对性的哪个还款方式好，应该要根据自身经济条件来选择适合自己的还款方式。

第一种情况：假如贷款购房的人，每个月收入比较高的，比如说月供只占比自己每个月50%以内的人，我个人建议还是选择等额本金比较好。由于等额本金可以让自己少支出很多贷款利息，而且还有足够能力的月供，最重要一点就是方便自己提前还款。

第二种情况：自己月收入比较低，家庭开销比较大的人，首付款都是东凑西凑的，这种情况的话，自然会选择等额本息还款方式比较好。等额本息虽然要多支付很多利息，但最起码可以帮助你解决眼前的资金问题，可以让你月供低一些，每个月压力小一些，可以有更多的钱用在生活上，增加生活质量。

所以房贷到底该选择哪种方式比较好，还是要根据贷款人自己的经济条件来决定，只有选择自己的还款方式才是最好的。

为什么提前还款打算的选择等额本金比较好呢？

其实很简单，提前还款意思就是自己有钱了，要么部分提前还款或者全部贷款都还清的情况。

大家都知道等额本息其实就是把贷款利息平均分到每个月里面，等额本息还款方式的话，前期还款的70%都是利息，30%的才是本金，也就是大部分都是还的银行利息，这个时候再度提前还款的话，银行都已经把贷款利息大部分收回来了，还提前还款是不是便宜银行了呢？

但是你选择等额本金还款方式的话，也就是把你贷款本金平均分到每个月的月供上，前期还款的本金比例是在60%左右，40%的是利息。中途出现提前还款的话，你的已经还了比较多的本金，利息是还的比较少，很显然提前还款肯定是选择等额本金方式比较好。

房贷提前还款该怎么办？

如果自己手中有一笔闲钱，想要提前还款之时，这个时候你可以向贷款银行申请提前还款要求。

第一步：向银行电话预约或者人工预约提前还款手续。

第二步：前往银行填写一份提前还款单，然后提交银行，之后就是耐心等银行审批；

第三步：银行会根据你的贷款情况以及还款时间，是否满一年以上，是否要缴纳违约金等情况。

第四步：等待银行内部走程序，等待银行扣款，扣除提前还款金额。

第五步：提前还款成功，按照你提前还款金额降低月供金额。

上面已经针对房贷还款方式进行了详细分析，已经对于等额本金和等额本息的优缺点进行了分析，同时也是比较了等额本金和等额本息提前还款情况，最后也是对于提前还款手续的步骤进行了分析，这些相关的问题进行了全面进行了讲解。

2019年后，房贷该选择等额本金还是等额本息？若提前还款该怎么办？

还款方式选择等额本金还是等额本息主要还是要看个人的还款能力，可以根据当前的个人收入以及对未来收入的规划灵活选择，但选择之后中途是不能变更的。

每期的还款额是固定的，银行会根据贷款额和利率算出总额，并且平均分摊到总贷款月份当中，第一个月和最后一个月的还款总额相同，并且每个月的还款额中，本金逐渐增加，利息逐渐减少。

每期还款额中的本金是固定的，银行会先将本金平摊到贷款月份中，由于总本金逐月减少，利息随之逐月减少，第一个月还款额是最高的的，最后一个月还款额是最低的。

等额本金贷款90万，贷款时间25年，将90万平摊到300个月即每月需还本金3000元，第一个月的利息是90万借款30天的利息，第二个月的利息是90万-万元的借30天的利息，第三个月利息是89.7万-万借款30天的利息，以此类推……

从利息方面来看，等额本息是先对总额平摊，总利息是固定的。而等额本金是对本金平摊，随着本金的减少，利息也会减少，故等额本金更划算。从月供方面来看，等额本金随着还款时间的增加，月供先多后少，而等额本息月供是相同的。总体来看，先期等额本金>等额本息>后期等额本金，等额本息前期更具优势。

从月供压力方面来看，等额本息月供相同，家庭收入比较好规划。而等额本金虽然总利息少于等额本息，但由于初期还款额高，需要初期具备更强的还款能力。

如果想提前还款该如何选择：

不管哪种贷款方式，单就省利息而言，只要提前还款都会省利息，越提前还省的就越多，就越划算，这是毋庸置疑的，所以很多时候其实不用过于纠结这个问题。如果两者比较的话等额本金月还款利息是逐渐增多的，越往后利息越多，故如果有提前还款计划且又能承担前期还款压力的话，优先选择等额本金。

等额本息与等额本金正好相反，利息前期多后期越来越少，故后期剩的大头都是本金，再提前还款能省的利息就不多了。

但提前还款并不是简单的省利息的问题，其实这是一个哪种理财方式收益更多的问题拿现在的利率来计算，目前首套贷款利率上浮10%，在5.39%左右，而银行定期大额存款在4%左右，理财产品也很少有超过5%的。在当时这个时间，存款理财的收益是小于贷款利率的，提前还款就合适，反之如果选择的是公积金贷款，利率仅有3.25%，那么就没有必要提前还款了。您明白了吗？有问题欢迎留言关注，谢谢

做过房贷的朋友都会遇到选择还款方式的问题，那就是等额本金和等额本息。选择之前，要对这两种还款方式有一定的了解。

首先，这两种还款方式的含义

等额本息还款是指利率不变的情况下，每月月供金额一样，月供中本金部分逐月递增，利息逐月递减。

等额本金还款法是指在贷款期间，每月月供中归还的本金不变，利息每月按照剩余本金重新计算，每月月供递减的还款方式。

其次，两种还款方式的优缺点

在等额本息法中，银行先收剩余利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，这种方法方便记忆，前期还款压力较小，但是本金归还速度相对较慢，占用银行资金时间较长，还款总利息较高。

等额本金法中，月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，每月还款额逐渐减少，每月的还款金额都不一样，从多到少，一开始的还款压力比较大，不过本金归还得快，剩余利息和等额本息比起来比较少。

总之，两种方法有利有弊，要根据自己的实际情况来选择

若要提前还款，需要注意两点

如果在前期提前还款，选择哪一种还款方式差别不会太大，如果后期才还，选择等额本金会比较划算，因为前期还的本金多，资金占用的时间少，利息也相对少了。

你要是一开始就做好提前还款的打算，那么最好选择等额本金还款。

你有可以提前还款的钱，如果拿这笔钱去投资，能不能赚回贷款利息，可以的话，大可不必提前还款，因为钱为贬值。

贷款期限最长30年，30年后的一百万肯定没有现在的一百万值钱。你拿着现在的一百万投资理财，只要回报率高于贷款利息，基本上也就跑赢了通货膨胀，也就是说，你手里的现钱没有贬值甚至还在升值，而贷款的钱一直在贬值。

银行的利息对比其他方式算是很便宜了，表面上看起来你借了银行的钱买房子，但换个角度想，实际上你是借了银行的钱去投资，能获得高于贷款利率的投资收益的话，提前还款就非常不划算了。

综上所述，只要不是什么特殊情况，一般不会建议你提前还款，在自己手里是钱，还了就什么都没有了。有些人只要借了钱，心里就不踏实，其实大可不必，毕竟借了银行的钱，是不用还人情的。

以上仅是个人分享，看完请点个赞，顺便点关注，欢迎留言交流。

2019年全国首套房平均房贷利率为基准利率上浮20%，为5.88%。虽然与银行一般的消费贷款、经营贷款相比，这个利率不算高，但是平心而论，这样的利率已经不算低了。老百姓都不傻，如果手里有足够的钱，近几年也没有较大的开支计划，那么他们一定会选择提前还款的。在这样的大背景下，提前还款似乎是必然的事情。那么两种还款方式选择哪一种比较好呢？我们不妨来举个例子算一算。由于等额本息前期月供中利息多，本金少，后续每月的月供中利息少，本金多，所以过了一半期限以后就没必要提前还款了。在例子中我们不对比15年以后的提前还款。贷100万，等额本息，贷款30年，利率5.88%。如果按期归还，需还本金100万，利息113万。

• 如果第6年时要提前全部还款，已经归还的利息为28.42万。因为提前还款，还的是本金，所以累计还的本息为28.42+100=128.42万元。

• 如果第11年要提前全部还款，已经归还的利息为54.43万，累计还的本息为154.43万元。

• 如果第16年要提前全部还款，累计已经归还的利息为77.21万，累计还的本息为177.21万。

贷100万，等额本金，贷款30年，利率为5.88%，如果按期归还，需还本金100万，利息88万。

• 如果第6年时要提前全部还款，已经归还的利息为26.99万。因为提前还款，还的是本金，所以累计还的本息为26.99+100=126.99万元。

• 如果第11年要提前全部还款，已经归还的利息为49.08万，累计还的本息为149.08万元。

• 如果第16年要提前全部还款，累计已经归还的利息为66.27万，累计还的本息为166.27万。

经过上述对比，如果不考虑其他因素的话，如果提前还款，无论是5年后提前还还会10年后，亦或是15年以后提前还。等额本息总计归还的金额总是要比等额本金要高几万块。建议选等额本金。我们在选择还款方式时，有的时候也不能只考虑提前还款时的总利息，还是要兼顾一下自身的还款能力，以及对资金的需求度。如果你首付都是借的，我建议选等额本息，这样不至于让你在月供的时候压力太大。如果你是做生意的，想要尽可能多，尽可能久的占用资金，那就选等额本息，这样你每月还的本金比较少。

选择哪种还款方式是由多种综合因素来决定的，但如果你打定主意一定会提前还款，那就尽可能选等额本金。

银行研究僧，你学习，我也跟着学习。

进入2019年之后，货币政策整体上还是偏宽松的，存款准备金降准了2次，同时LMF、OMO、LPR等非常规利率也小幅调整。当然货币政策一定成功难度会影响按揭贷款方式的选择，但是不会起到决定性的作用。

在回答这个问题之前，有必要让大家先了解一下两种还款方式的不同：

等额本金这种还款方式，每个月还的本金是一样的，主要在于利息是不一样的，刚开始还款时间久，利息会比较高，这样就导致了等额本金这种按揭方式，每月还款金额是逐步递减的，刚开始每月的还款金额会比较多，之后会逐步减少。

而等额本息这种按揭还款方式，每个月还的金额是一样的，只不过刚开始主要还的是利息。（下图非常形象的呈现了两种还款方式的区别）

而购房者选择何种还款方式，侯哥觉得主要还是取决于家庭经济条件。

要知道买房对于大多数人来说都是一笔不小的开支，很多家庭更是掏空6个“钱包”才能够首付一套房子。因此对于家庭条件不够宽裕的人或者每月工资不够高的投资者来说，选择等额本金这种还款方式就是不可取的，会承受比较大的压力，等额本息这种还款方式可能更适合一点。

而如果经济条件比较好，建议尽量选择等额本金这种还款方式，毕竟相对于等额本息，等额本金最终支付的利息会更少一点。

至于是否应该提前还款，需要对比房贷利率是下调还是上浮，而2019年目前很明显房贷利率是上浮的，如果有条件的话，提前还款时可取的。

在2016年前后，按揭贷款是有折扣了，一般都会在4.9%的基准利率基础上再打8.5-9折，这样按揭贷款的利率只有4.165%-4.41%区间，很明显这个商业贷款利率是非常低的，不提前还款，把钱拿去理财，都可以获得5%以上的收益，因此在按揭贷款利率比较低的时候，不建议提前还款。

但是在2017年十九大之后，“房住不炒”的大背景之下，房贷利率不仅没有折扣，反而在4.9%的贷基准利率基础上进行了20%左右的上浮，这样房贷利率普遍就会在5.88%左右，而市面上大多数稳健性理财产品的收益很难达到5.88%以上，因此有条件的话，提前还款就是可取的。

而题主如果要提前还款，直接同按揭贷款的相应银行取得联系，找到相应的贷款经理，填写提前还款的单子即可，这里需要提醒一点的是，如果办理按揭贷款之后，在1年之内提前还款，是需要缴纳一定的费用的。

如果提前还掉全部的话，还可以拿回之前抵押在贷款银行的房产证，而如果只还掉部分的话，银行会重新给你核算每月应该还款的金额，然后以手机短信的形式通知你。

2019年房贷选择等额本金还是等额本息，每个人情况不一样，哪种最好，适合自己的最好。如果单看提前还款，等额本金还款方式划算。下面列一下两种还款方式的优劣，供大家选择。

• 提前还款的贷款人，适合等额本金
  
• 月供负担大的贷款人，适合等额本息
  
• 对利息敏感的贷款人，适合等额本金
  

举个具体例子会一目了然。假设贷款利率在基准利率上浮10%，期限30年，贷款金额100万。

1、对利息敏感的贷款人，适合等额本金

等额本息总利息为1,019,264.23，等额本金总利息810,745.83，总利息看等额本金更划算，所以银行更愿意让贷款人使用等额本息，因为银行的利润高。等额本金适合对利息敏感的贷款人。

2、月供负担大的贷款人，适合等额本息

等额本息每个月等额月供，为5,609.07元，等额本金首页月供7,269.44元，每个月递减12.48元，1期到134期，等额本息每个月还款金额小于等额本金；135期到260期，等额本息还款金额大约等额本金。所以说等额本息刚开始还贷压力小，适合刚买完房，还款有压力的朋友。

3、提前还款的贷款人，适合等额本金

假设还10年后全部提前还款。 （1）等额本息已还10年还款 已还总金额为684,306.21元，已还本金为181,016.42元，每还款1元对应的本金为0.26元。 （2）等额本金已还10年情况 已还总金额为794,780.58元，已还本金为338,888.89元，每还款1元对应的本金为0.42元。 相同还款金额下，等额本金还款的本金比等额本息多，等额本息还的利息多。故如果打算提前还款，等额本金比等额本息划算。

综述所述：单看提前还款，使用等额本金还款方式；看利息，等额本金支付的总利息少；月供压力大，适合等额本息，因为还款初期等额本息月供低于等额本金。

有钱等额本金，没钱等额本息

一般情况下，我们都应该选择等额本息，也就是说每个月还的钱应该是一样的。为了更好理解这个问题，我们应该先搞清楚利息怎么算。

01，利率？关键是利息

很多人都觉得等额本金的方法比较划算。

这种方式，一开始还的多，后来越还越少，每个月还的本金是一样的。总利息少的原因是在于一开始就还的钱比较多，相当于借的钱比较少。

如果从利率的角度来看，其实是一样的。利率才是划算不划算的关键标准，用利息来衡量很容易出现错误。

这里简单的举一个例子很容易明白。假如现在借15元分5天还。方法一，第1天还5元，第2天还4元，第3天还三元，第4天还两元，第5天还一元。每天还的钱依次递减。方法二正好相反，第1天还一元，最后一天还5元。

虽然同样是借了15元，同样是5天还完，但利息是不同的，因为借这些钱的时间，并不是真正的5天。

我们分开来看，方法一第1天还5元，这5元只借了一天。方法二第1天还一元，这一元只借了一天。这就是最大的区别。

实际上方法二借的钱用的时间比方式一的多，所以支付利息应该多一点。等额本金就是方法一，等额本息就是方法二。

既然房贷的利率是所有贷款当中几乎最便宜的，那我们就应该尽量借长一点，用久一点，所以应该选择等额本息。

02，通胀？以后的钱更不值钱

其实如果我们往深一层考虑，30年之后的钱跟现在的钱是不相等的。因为通货膨胀的原因，钱会越来越贬值。

假如我们把上面那个例子换成分5年还。如果选择第1年还5元，肯定比起第1年还一元更不划算。因为5年之后的5元就不值钱了，而现在的5元相对来说就更值钱。所以优先选择，现在还少一点，未来还多一点。

等额本金的方式就是现在还的多，未来还的少，所以不划算。

03，提前还贷？不还也罢

弄明白上面这些之后，就明白了，提前还贷在任何时候都不划算。

1. 首先，如果我们提前还贷，其实我们已经还了一部分的利息，花了利息又把借的钱还了，那就是不划算。

2. 其次，任何一笔提前还的钱，因为通货膨胀的原因都比未来慢慢要还的钱更划算。二三十年之后每个月还5000，肯定不值钱。但如果现在一次还50万，那就是很大一笔钱了。

3. 第三，说不定这一套房子未来要卖出去，现在提前还还不如卖房子的时候才提前还。现在提前还花的是自己的钱，卖房子的时候提前还清银行贷款，花的是买家的钱。

其实，很多平时生活中与“财”有关的东西，我们都可以用简单的语言，说得明白。这就是我，“财说得明白”，希望你能明白房贷其实并不可怕。

“财说得明白”，这里用简单的语言，把理财的东西说得清楚明白。已经发表的文章，包括房产，基金，银行理财，黄金等，有些热文已经收录在菜单里，请你关注，在后台查看菜单。

房贷选择等额本金还是等额本息，以及提前还款，应该先考量核心因素，房贷方式本身只是次要因素，根本到底这出于利益人本身的心理预期模式。

考量房贷方式的两个核心因素

房贷是长期借款，一般是10年，15年，20年，甚至有30年的。

所以，考量房贷方式，必须针对一个较长的时间周期考虑，而不是只看暂时四五年的得失。

说个身边的例子，就很容易理解这一点了：

有个朋友是2008年左右买的房，当时他们两口子工资加起来一万多，每月还房贷就要七八千，真的是压力很大。

去年聊起来，他们说现在压力小多了，为什么呢？

一是他们收入涨了，两个人的工资加起来有两万了，月供所占比例相对降低了；

二是房价涨了好多倍，月供跟房价比起来显得很低了，而这一点明显跟货币贬值、资产增值有关。

可见，在较长的时间周期内，收入增长和货币贬值，是非常现实的两个核心因素，应该首先予以考虑。

收入增长和货币贬值，具体是怎么影响房贷的

第一，收入增长让房贷变轻松

过去几十年我们的经济发展处于高速阶段，收入增长是现实存在的。

就我知道的一二线城市的一些朋友，2008年到2018年，10年时间大部分人的工资都涨了大概3倍左右。

未来十几年经济发展比以前会慢一些，但也是中高速，收入增长仍然会继续保持。

那么随着收入增长，房贷一定会变得相对轻松。

第二，货币贬值让房贷债务缩水，让房产增值

从经济学的角度讲，在通货膨胀和货币贬值的现实情况下，房贷是普通人能够分享的低成本的金融红利。

假设有100万房贷，参考过去几年的通胀和货币贬值，假设未来还款10年的货币贬值的速度是平均每年8%，意味着房贷实际上每年缩水大概8%。

这100万房贷是从未来10年借来的，按当前实际购买力来看的话，未来10年债务大概缩水50多万；

而与此同时，房价却在不断上涨，房子的资产价值在不断增加，很明显通胀和货币贬值是对债务非常有利的。

也因此，财富结构以房子等资产为主的富人，在通货膨胀和货币贬值中处于明显有利位置。

在这两个现实条件下，再来看具体的房贷方式

第一，按照利益和压力的平衡，孤立的看等额本金和等额本息，是差不多的：

等额本金的特征是前期还款压力大，后期还款会逐渐降低，利息总额比等额本息相对要少；

等额本息的特征是每个月还款一样，前期还款压力小，利息总额比等额本金要多。

第二，在考量了收入增长和货币贬值这两个现实条件后，情况是这样：

既然未来收入会增长，让房贷变轻松，那么等额本金的后期还款逐渐降低并不重要，等额本息的前期还款压力小显然更有利；

既然货币贬值会让债务缩水，那么利息总额的多少也不是关键，提前还款完全没有必要，实际上如果能把还款周期拉得更长、利息更大，反而更有利。

由此看来，基于收入增长和货币贬值这两个现实条件，选择等额本息是最有利的，没有必要提前还款。

为什么很多人对房贷压力存在疑虑呢？

这主要在于心理预期模式。

消极的心理预期模式，对经济发展悲观、对个人发展不自信，通常看不到未来收入的增长，也不相信。

这种心理预期模式，一般都会忽略收入增长和货币贬值这两个现实因素，总是困在房贷方式本身去纠结等额本金和等额本息哪个更划算，甚至老想着提前还款。

实际上，只要经济保持发展，每个人的收入都会被动增长。

比如，有人家里需要家政的，同样一个家政，今天你还能用10年前的工资请到吗？这就说明家政从业人员的收入在被动增长。

积极的心理预期模式，通常会看好经济发展，如果都有能力考虑提前还款，更应该看好自己未来的收入增长能力，充分利用房贷这一低成本的金融工具。

选择房贷方式，首要考量因素是收入增长和货币贬值这两个现实条件，收入增长让房贷变轻松，货币贬值让房贷债务缩水，让房产增值，在此基础上对比考量等额本金、等额本息的区别，显然等额本息最有利。

很多人之所以忽略收入增长和货币贬值这两个现实因素，总是困在房贷方式本身去纠结等额本金和等额本息哪个更划算，甚至老想着提前还款，主要是出于消极的心理预期模式，对经济发展悲观、对个人发展不自信。

说实话，绝大多数人买房都差钱，肯定会选择贷款！既然会问这个问题，就说明你已经了解过这两种贷款了：那选择等额本息还是还本付息就看你近期的还款能力了，你手上资金够还贷款么！ 这两种还贷方式通俗的说就是：还本付息还款方式，最终还款的利息比等额本息还款方式低。以相同金额，贷款20年为例，等额本息就是这20年每个月付相同的钱（相同利息+相同本金）给银行，银行已经帮你平均好了。还本付息就是前期你要付很多给银行，然后每个月还钱数（本金固定+不同利息）逐月减少，因为你的本金随着你每月还贷冲减，本金已经减少了（利息=本金（每个月在减少）*利率*时间）所以越后面交的还款数越少！所以如果是房贷的话，我认为没有说哪种贷款合算，只有哪种适合自己。 我家房贷还在审批中，我们选择等额本息，因为我们前期还款能力不足，所以不可能去选择还本付息的！前期买房的首付+各种费用，然后考虑装修的钱，让我们这些购房者被动选择等额本息

作为贷款的最后一个环节，无论是对信贷人还是借贷人来说都是极其重要的，对于借贷人来讲，应从自身的实际情况出发去选择适合自己的还款方式，对于信贷人来说，为借贷者提供更为划算的方案，更能体现自身的专业素养和职业水平。目前银行的还款方式主要有两种：等额本息和等额本金。

等额本息就是每个月还款的总数不变，也就是本金加利息的总额不变，在前面几个月利息相对较高，本金还的就相对较少，而随着时间的增加，利息会随之减少。等额本金就是将你所还的钱依照分期数均分，再加上上期本金所产生的利息相加就是本月所还的钱。

假如小王借了100万元买房，分20年还清，最新的年利率为5.9%，我们根据这两种还款方式来做个对比：

图表一为等额本息，每个月的本息总金额都是7106.74元，本金加利息总金额元，累计支付利息元。

图表二为等额本金，每个月偿还的本金为4166.67元，本金加利息总金额元，累计支付利息元。

通过以上的比较，大家对于这两种还款方式有了初步的了解了，从总数来说，同样是20年还款期限，等额本金比等额本息的总金额少了很多，利息也相对于等额本息少了将近10万元。如果说条件允许的情况下可以选择等额本金，这样利息会相对少一点。

不过相对于不同的人群其还款能力也不太一样，主要还是看每个月的还款数来决定选择合适的还款方式，接下来我们就来比较一下这两种还款方式的月还款数。图表三是等额本金的还款折线图，我们可以看到一开始偿还的本息比较多，平均每个月在9000元左右，而随着时间的增加还款的总金额也逐渐递减，到最后只用还4000多元。

图表四是等额本息的还款折线图，我们可以看到还款的总金额不变都是7106.74元，随着时间的增加，利息的减少，每个月偿还的本金也随之增加了。

综合上面两个比较图我们可以做一个初步的分析，如果排除其他的客观因素，但从还款的总金额来考虑的话，等额本金是较为划算的，总的利息相对而言少一点，但是也有很多客观因素影响，如果说借贷人小王是一个普普通通的上班族，每个月固定拿多少钱的工资，可能没有更多的钱去还款，虽然总利息多了很多，但是依照自己的实际情况还是选择等额本息比较适合。而如果说借贷人小王是一个40多岁的一位高管，有能力去支付更多的钱，这时候就可以选择等额本金，不仅总还款金额会相对少一点，小王每个月的压力也会随着时间的增加而减少。

综合上面的案例和等额本金和等额本息两种还款方式对比分析，我们可以了解等额本金在总的还款金额中会比等额本息要少，当时前期的还款金额要大，而我们到底应该如何选择还款方式，这个还是要根据自己的实际情况来选择，如果说每个月的工资足以支付等额本金前期的还款金额的话，就可以选择等额本金还款，还款方式因人而异，选择适合自己的还款方式才是做划算的。

银行早就给你选好了，就是那种出钱多的。其它的的方式别想拿到钱。

目前房贷利率包括首套房在内，已连续5个月走高，10月份全国首套房房贷平均利率达到了5.52%，这对贷款者来讲，意味着付出的利息在增多。但无论是等额本金还是等额本息，银行计算贷款利息的方式都一样，都是根据你的贷款本金来的，也是根据同一利率标准来计算的。选择等额本金还是等额本息划算，具体还是要结合自己的职业和收入情况以及对未来的规划而定，两者各有各的利弊。

等额本金：每月还款的本金相同，但前期还款金额高，压力较大；后期还款金额低，利息呈递减趋势；还款总利息要少于等额本息，有利于提前还款；适用于早期收入高，后期收入低的人群，如生意人；

等额本息：每月还款金额相同，压力相对较小；前期还款金额中，利息所占比重较大；还款总利息要高于等额本金，不利于提前还款；适用于收入稳定的人群，如固定收入的上班族。

当然，在现行利率条件下，房贷可说是我们能借到的良心贷款，利率并不高，一般情况下，不建议提前还房贷，而且尽量选择最长的贷款期限，如30年。虽然很多人感觉20年、30年下来，总利息会非常高，不划算；但是我们应当学会学会利用杠杆，保持一定的负债，利用手头的资金进行其他投资，只要我们的收益大过于房贷利息就是划算的。事实上，获得超过房贷利率的收益并不难。

而若从减轻负债压力出发，非要选择提前还贷，也无可厚非，毕竟无债一身轻嘛！但是需要考虑清楚两点：

一、短期内需不要动用大额资金。毕竟选择提前还贷，一般金额都不会太少。

二、银行是否有罚息。提前还款相当于违约，有些银行是会有罚息的，罚息的比例或金额有多高，合不合算，需要明确。

综合来看，适合自己的才是最好的：要想生活品质不下降，不妨牺牲点利息，选择等额本息；想要提前还款，选择等额本金更适合一些。而在没有短期内没有大额资金需求和更合适的投资项目前提下，选择提前还款有利于减轻负债压力，使生活更自由!

如果买个月的还款能力强，就选等额本金；

如果每个月想少还一些，那就选等额本息。

房贷是我们能从银行借出来的最便宜的钱，其利率远远低于其他贷款，如果是公积金贷款那就更加可贵了。不信，你可以去银行或者贷款公司咨询下现在贷款的利率行情。那么这么便宜的钱能给我们带来什么呢？

• 财富增值的催化剂。当你第一次贷款买房时，即使你能付全款，也应选择贷款，用足贷款杠杆。一定要尽可能减少首付，尽量多贷一些款！假设房产原值100万，涨价后200万，你全款的收益=100/100，而首付30%的收益率=100/（30+利息）30，那个更赚钱一目了然。

• 抵抗通胀的保护伞。货币具有时间价值，简单说就是现在的钱比以后的钱更值钱，随着货币增发和通货膨胀，市场上的钱增速一旦超过了商品，钱的购买力就会降低。通过长期贷款（最好是30年），我们可以充分用好贷款工具，规避通货膨胀对我们财产的侵袭。

有过贷款经历的人会感到，刚开始贷款时压力很大，但随着经济发展和收入的增长，就感觉压力越来越小了。同时你会慢慢发现，租金收益也在慢慢提高，最终会覆盖还款额，房屋成了你的净资产。

试想下，你70年代借了10元钱，现在还给别人，即使在支付点利息，你是不是赚大了？贷款是一样的道理。

• 等额本息更有利。既然是催化剂和保护伞，当时是时间越长越好，很多人都会纠结“等额本息”和“等额本金”哪个划算，从下图你可以明显看到似乎是等额本金要少付利息，更划算，但实际上是因为，你提前归还了本金，使用银行的钱越来越少造成的结果。根据我们前面说的原则，当然要更长时间用银行的钱，那显而易见，等额本息才是你的首选。【是不是有点反直觉】

首先选等额本息，这样前期还款压力会小，也有利于你能积攒资金创业啥的，有翻身的机会，等有钱了就可以全额还款了。如果选择等额本金，那你前期基本收入都还贷款了，没有多余资金翻本或是增加收入，基本三五年甚至十年八年都能看到头了

房产从业10年的我来啦！解答购房问题，必须有我！

大多数人都选等额本息！

从总支付利息来说，等额本金的支付的总利息少，但是前期还款金额高，生活压力较大。

等额本息支付的总利息多，但是每月还款金额固定且金额较低，有利于安排个人资金和保障生活。

要说哪种好，每个人自有选择。但是等额本息对生活的影响更小，能降低初期的还款压力，相对比较推荐。

建议是不要提前还款，一般提前还款都会亏……

如果你没有合适的投资渠道、对负债十分敏感、对于房产解除抵押后有其他用途的可以考虑提前还款，不然还是别提前还了，随着通货膨胀和你工资收入的提高，之后还房贷会越来越轻松的。

如果你选的还款方式是等额本金，而且还款期已超过1/3的，不要提前还，这个时候你已经还了近一半的利息了，之后利息高低对还款额的影响已经不大了，这时候再提前还款不划算。

如果你选的还款方式是等额本息，而且还款已经到中期了，这个时候大部分利息都还完了，之后还的都是本金，提前还款意义也不大。

贷款买房最常见的还款方式就是等额本金和等额本息，相信很多购房者都不太了解两者的区别，今天小北就来给大家详细讲解。

什么是等额本金：每月还的本金不变，利息在变。假设你现在贷款12万，月利率是0.5%，12个月还清。第一个月要还1w（本金）+12w乘以0.5%（利息）=10600；第二个月要还1w+11w乘以0.5%=10550.因为第一个月还了一万，所以总贷款从12w变成11w。以此类推直至还清。12个月总还123900元。

什么是等额本息：每个月还的本金+利息之和是不变的，每月还款金额不变直到还完。12万每个月要还10328，（可以自己在网上搜索贷款计算器都能算出来）每个月的利息不变是328，直至还清，12个月总还123936元。

如果您想提前还款，小北建议您选择等额本金算法。因为等额本金前期还的大部分都是本金，毕竟咱们提前还款都是为了提早把本金还掉，不让它产生利息，您说对吗？

如果您不知道哪种方式更适合您，点击头像。有房抵问题，找小北解决。