近年来，因房屋托管公司节约时间、成本的特点，全国各地房屋托管租赁行业悄然兴起，但由于监管不到位、行为人法律意识淡薄等原因，房屋托管公司“跑路”现象频繁发生。　　此类现象的层出不穷，除对房屋出租人以及实际租赁人造成经济损失和生活困扰外，大量个案的出现还对地区稳定和发展大局造成不良影响。那么，房屋托管公司“跑路”现象是属于民事纠纷还是涉嫌刑事犯罪，房东和租客又该如何规避这一风险呢？　　“高进低出、长收短付”案件频发　　《法治日报》记者梳理发现，今年以来，全国多地发生房屋托管公司“跑路”事件：河北廊坊多个房屋托管公司收租后“失联”，涉及至少几百名房东和租客；福州某房屋托管公司收取装修费后并拖欠几个月租金，称资金链断裂……　　典型的如某托管公司，成立8个月便“跑路”。该公司在经营过程中采用“高进低出、长收短付”的方式吸引房东和租客，即高租金吸引房东、低租金吸引租客，以年租金形式长收租客房租、月租金或季租金短付房东租金。　　据房东刘某某介绍，该托管公司每月支付给刘某某3780元租金，但每月仅收取租客2350元租金，明显低于市场价格，但租客需提前按年支付。以此种方式收取大量租金之后，托管公司卷款“跑路”。　　“这种房屋托管公司成立时间极短，以‘高进低出、长收短付’的模式经营，明显不可能盈利，亏损是必然结果。”南岸区法院法官陈强华说。　　是否构成刑事犯罪存在争议　　在南岸区法院法官鞠劼看来，房屋托管行业经营模式不外乎两种。一种模式为转租赁模式，即房东与托管公司之间构成普通的房屋租赁关系，后托管公司将房屋转租给租客，此种模式下房东系出租人，托管公司作为第一承租人，租客系次承租人。　　第二种模式为委托代理模式，房东与房屋托管公司之间签订《委托代理合同》，授权给托管公司代为出租、打理、代管房屋。在委托代理模式下，房屋托管公司与租客签订的租赁合同，对房东同样具有法律约束力，房东与租客形成直接的租赁关系。　　二者的关键区别在于房屋托管公司与租客间的合同主要内容是否受房东支配，如选择租客、决定租金、租赁期限。在委托代理模式下，托管公司代理房东与租客签订协议，真正发生租赁关系的是房东与租客之间，房东有权决定上述内容，但在转租赁模式下，房东与租客没有形成直接的法律关系，无权决定上述内容。　　重庆工商大学法学博士唐旭认为，在转租赁模式下，托管公司的收益应当是收取租客租金与支付给房东租金的差价；在委托代理模式下，托管公司的收益应当是收取的托管服务费，或称之为代理费。如果房屋托管公司正常经营，基于租赁市场商业风险或因自身经营不善等原因难以继续运营，而发生“跑路”事件，应定性为民事案件。　　司法实践中，法院发现部分房屋托管公司成立时间极短。陈强华认为，该类托管公司在以“高进低出、长收短付”的模式经营时，其主观在很大程度上已经存在非法占有租客租金的故意，部分托管公司在其成立之时就已经具有诈骗的故意。　　唐旭也认为，因房屋托管公司利用租赁合同，隐瞒其实际并不具有履行能力的事实，“高进低出”的模式根本无法具有支付房东租金的能力，骗取租客租金，不仅仅侵害公私财产，而且扰乱市场经济秩序，涉嫌诈骗。　　加强行业监管及时介入止损　　房屋托管租赁作为新兴的房屋租赁业务，其本身具有巨大的市场需求，但房屋托管公司频繁“跑路”，让房东和租客都对房屋托管公司敬而远之。“房屋托管公司的诚信危机势必给整个房屋托管租赁市场带来诚信危机，影响整个房屋托管市场的经济秩序，阻碍房屋托管租赁行业的发展。规范房屋托管公司的行为、加强对房屋托管公司的市场监督管理，迫在眉睫。”唐旭表示。　　对此，法官建议，引入第三方机构监管租赁行业的预收租金、押金等资金，用以保障承租人和出租人的资金安全。其实，我国部分地区已经出台了相关办法，以加强对房屋租赁企业的资金监管。如2019年11月出台的《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，要求在杭州市范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业，应在杭州市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户，并报市房产行政主管部门备案。同时要求住房租赁企业必须与银行签订专户托管协议，向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。该监管办法还特别要求“托管式”住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，以此保障房源委托人和承租人的资金安全。　　同时，法官建议相关职责部门会同行业组织，加大对房屋托管公司的监管，加强对房屋托管公司资质、业务执行等方面能力的审核与监督，引导房屋托管公司步入良性发展轨道。同时加大法治宣传力度，及时向社会发出风险提示，引导社会群体合理避险，积极维护良好的房屋租赁环境，为房屋托管市场有序发展奠定坚实法治基础。　　针对在此类事件中遭受损失的房屋出租人和实际租赁人，法官建议在事情发生后应及时报警，并收集好相关证据，若非涉嫌诈骗，可及时向法院提起民事诉讼，尽最大可能保障自己的合法权益。而针对正在正常履约中的房屋托管，法官建议各方与托管公司建立紧密联系，及时获取动向信息，若有房租拖欠或者水、电、气供应方以及物业方通知欠费时，应及时查明实情，介入止损。　　此外，法官也提醒房屋出租人和租赁人，尽可能通过合法中介直接签订租赁合同；而对于有托管意向的房屋持有人和租赁人，也应尽可能与成立时间较长，资质、信誉良好的公司合作，最大程度降低托管公司“跑路”造成的风险。}

这种情况，不能说没有，只是比较少见，但是呢，一旦遇到了也是很烦心。其实如果有留意新闻，这种情况都有发生过，无论是中介私下出租，包括物业私下偷偷出租，又或者是物业或者中介私自占用，这些都有上过新闻。打官司，扯皮，要求恢复原样，搞个一年两年的，让人心烦。所以千万不要考验人性。所以，这种可能性有，虽然不高（否则也不会上新闻啦），但是遇到了就很烦心。应对方法也很简单，分情况处理。出现这种情况，都是因为中介或者物业，发现业主长期不在本地，房子处于空置状态无人理会。所以这对这点，你需要做的，就是让对方知道，你有在关注这套房子。方案一，如果当地有认识人，亲戚朋友什么的都好，委托对方上门找中介。你可以在网上微信QQ沟通中介放租，你就说人在出差，没空回去，你叫朋友/亲戚带钥匙过去之类的。这样给中介一个错觉，以为你是本地居住，只是比较忙出差不在而已。这种情况下，都不会乱来的。方案二，假如你在当地没有可以信任的人，那么你需要先把水电等，扣费的事情，安排到你自己的单独账号里面。通过对水电费的监控，判断是否有人居住。同时，你人不住的时候，银行卡里放少量的费用，通过控制水电的方式，让居住的人没有水电，自然就会找你了。但是这点不太好的地方在于，一些小地方，不正规的小地方，给物业塞两包烟，到水电所找找关系，就会直接绕开你开通水电。方案三，你去一次，在房子客厅开通监控。或者在大门对外安装一个监控。只是这样呢，既然你人都去了现场，就不如用第一种方法，直接人去找中介，后期就装出差什么的，约时间也约周末什么的，然后就说又出差了。但是呢，有时间，还是真人去晃悠一下比较好。水电都不走，说明没人租，水电一直在跳，说明有人住进去了。你自己家的房子，水号跟电号，你不知道吗？每个月查一下水费电费多少钱不就知道了吗？这么简单的问题还用问？管他中介没有搞什么猫腻，只要有人住进去，只要用了水跟电，那就跑不掉了。}

这件事可靠要从以下几个方面说1、房东判断能力可靠全国托管公司千千万，有时候大平台也会倒闭，比如前段时间出现的公寓跑路事件。房东在做托管的时候，基于你自己城市具体情况以及大致了解托管公司的运营状态，以及出租管理。来判断这个平台是否靠谱，如果房东比较谨慎的，有租赁贷的托管公司可以放弃，你可以假装租客去试探一下，问清楚租金支付方式（合同上有）、以及侧面了解出租率，比如你可以每天让业务员发你最新房源表，看更新频率和速度，越快越好，说明出租率保持的不错。2、托管公司可靠刚成立的品牌，一定要多个心眼，如果吹嘘成立很久，那就网上搜一下品牌名，可能有业务员会跟你说品牌成立好几年，如果一年前没有这个品牌发布的新闻或者公众号更新以及其他平台的运营情况等等，那很有可能跑路公司，跑路公司一般都是一年内换名再来一波，真的要警惕。3、租金可靠给你太多的福利，福利到你看不到托管公司的利润空间，表面上租金“很可靠”，比如高于市场价收你的房子（当然一线城市大平台垄断收房除外），像长沙这样的城市，那恭喜你，很快你的托管公司就会跑路了，当然有些房东是不怕的，他觉得损坏不了他的利益，因为托管平台付他高额租金，跑路了他再重新找一个，可能是他没碰到纠纷（房子一直没出租出去）、或者遇到自认倒霉的租客。这个事情上，租客确实是最倒霉的，因为大部分这样的公司都是租赁贷，支付方式都需要绑卡，托管公司通过广大租客从银行套现一年的租金，钱够了就跑路了。}