财富公司给客户的利息可以低税吗?

财管考前冲刺必看,根据大量的财管客观题总结,基本完全覆盖书上所有可以出客观题的点。
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根据2010年CPA财管教材,如果有出入,请以教材为准。
1.长期投资的投资对象是经营性资产
2.股东财富可以用股东权益的市场价值来衡量。股东财富的增加可以用股东权益的市场价值与股东投资资本的差额来衡量。
3.企业与股东之间的交易会影响股价,但不影响股东财富,即提高股利支付率对股东财富没有任何影响
4.经营者对股东目标的偏离包括道德风险,主要指不为提高股价而冒险,不卖力,逆向选择,主要指乱花钱
5.有关竞争环境的原则:
自利原则依据是理性经济人假设,一个重要应用是委托-代理理论,另一个应用是机会成本
双方交易原则要求注意税收的影响
一个企业持续经营的基本条件是其持续经营价值超过清算价值,其依据是理财的自利原则
信号传递原则是自利原则的延伸
引导原则是行动传递信号原则的一种运用,它的一个重要运用是行业标准概念,以及免费跟庄
有价值的创意原则主要运用于直接投资项目,还运用于经营和销售活动
比较优势理论的依据是分工理论,一个应用是人尽其才,以及优势互补,它要求企业把主要精力放在自己的比较优势上,而不是日常的运行上
净增效益原则应用是差额分析法,以及沉没成本的概念
6.金融资产并不构成社会的实际财富,具有名义价值不变性
7.居民是金融市场最主要的资金提供者,企业是金融市场上最大的资金需求者,注意没有银行
8.货币市场是短期债务工具交易的市场,而资本市场包括银行中长期存贷市场和有价证券市场
9.金融市场基本功能两个:资金融通,风险分配,附带功能有价格发现,调节经济,节约信息成本
10.财务理论有不同的流派和争论,甚至存在完全相反的理论,而理财原则不同,它们被现实反复证明并被多数人接受,具有共同认识的特征
11.固定收益证券是指能够提供固定或根据固定公式计算出来的现金流的证券
12.狭义的利益相关者是指除股东、债权人和经营者之外的,对企业现金流量有潜在索偿权的人。广义的利益相关者包括一切与企业决策有利益关系的人,包括资本市场利益相关者(股东和债权人)、产品市场利益相关者(主要顾客、供应商、所在社区和工会组织)和企业内部利益相关者(经营者和其他员工)。

1.用比率分析法时,对比口径一致指分子和分母必须来自同一时期财务报表,但不一定是同一张报表
2.影响速动比率可信性的重要因素是应收账款的变现能力
1.现金流量比率=经营现金流量/流动负债
  现金流量债务比=经营现金流量/负债总额期末数 注意区别,一个短期,一个长期
2.产权比率和权益乘数,既与盈利能力,又与偿债能力有关
计算已获利息倍数时的利息费用,指的是计入财务费用的各项利息,这句话错误,因为还包括资本化利息
3.计算存货周转率时,在短期偿债能力分析和总资产周转率分解时用销售收入,在存货管理评估时用销售成本,即一般情况下用销售成本
4.非流动资产周转率主要是针对投资预算和项目管理进行分析,以确定投资与竞争战略是否一致,收购和剥离政策是否合理
5.资产周转率的驱动因素,通常使用资产周转天数或资产收入比等指标,而不使用资产周转次数,因为各资产周转次数之和不等于总资产周转次数
6.驱动权益净利率的基本动力是资产净利率,因为财务杠杆很难提高
7.市净率,计算时要减去优先股清算价值,及全部拖欠的股利,留心一下就这个比较特别
8.经营活动包括销售商品等营业活动,以及生产性资产的投资活动;金融活动包括筹资活动以及多余现金的运用。注意金融活动的目的是筹钱,筹钱的目的是投资生产经营,不是投资金融市场获利
9.短期应收票据分为两种,无息应收票据,属于经营资产,以市场利率计息的投资属于金融资产。短期应付票据也一样。书上报表对这两个算经营的。
10.应收利息,属于金融资产;应收股利分为两种,长期权益投资的应收股利属于经营资产,短期权益投资的应收股利属于金融资产。书上报表对应收股利算经营的。
11.短期权益性投资是金融资产,长期权益投资是经营性资产,短期和长期债务投资都是金融资产,递延所得税资产是经营资产,相应的递延所得税负债是经营负债
12.优先股属于金融负债。融资租赁引起的长期应付款为金融负债,经营活动引起的为经营负债。书上报表对长期应付款算经营的。
13.一年内到期的非流动资产属于经营资产,一年内到期的非流动负债属于金融负债
14.现金折扣属于经营损益;管理用利润表中利息费用是财务费用与公允价值变动损益及投资收益抵消后的结果,计算净金融损益时还要考虑所得税影响
7.经营活动现金流量包括:(1)经营现金流量,是指与顾客、其他企业之间的购销活动形成收款现金流和付款现金流;(2)投资现金流量,是指购买生产经营性资产形成的现金流,以及投资收回的现金流量。
经营现金流-投资现金流=债务现金流+股权现金流
8.从增加股东报酬角度来看,净资产经营净利率是企业可以承担的借款税后利息率的上限

第三章 长期计划与财务预测
1.财务预测的起点是销售预测,但销售预测本身不是财务管理的职能
2.最复杂的预测是综合数据库财务计划系统
3.基期数据不仅包括各项财务数据的金额,还包括它们的增长率以及财务比率
4.经营性长期负债包括无息的长期应付款、专项应付款、递延所得税负债和其他非流动负债
5.①资产负债率或资产周转次数上升,本年实际增长率>本年可持续增长率>上年可持续增长率
  ②销售净利率或收益留存率上升,本年实际增长率=本年可持续增长率>上年可持续增长率
  ③资产负债率或资产周转次数下降,本年实际增长率<本年可持续增长率<上年可持续增长率
  ④销售净利率或收益留存率下降,本年实际增长率=本年可持续增长率<上年可持续增长率

1.知道每个变量值出现概率的情况下,
2.相关系数为1,表示一种证券的报酬率增长总是与另一种证券的增长成比例,注意没有说相同的增长
3.充分投资组合的风险,只受证券之前协方差的影响,而与各证券本身的方差无关
3.多种证券机会集是一个平面,但它的有效集仍然是一条曲线
4.如果某股票的β=0.5,表明它的系统风险是市场组合系统风险的0.5倍,注意系统两个字一定要有
5.证券市场的斜率是Km-Rf,注意不是β;风险价格=Km-Rf,风险收益率=β(Km-Rf)
注意两者的区别,另外因为市场组合的β=1,所以市场组合的风险收益率=风险价格
6.投资者对风险的厌恶越强,要求的风险补偿越高,因此证券市场线的斜率越大
7.在全部投资均于建设起点一次投入,建设期为零,投产后每年净现金流量相等的情况下,为计算内含报酬率所求得的年金现值系数应等于该项目的静态投资回收期
8.证券市场线适用于单个证券和证券组合(不管风险是否有效的分散),注意后者也对
9.标准差是绝对数,它用于比较预期报酬相同的项目之间风险的大小。
10.预计通货膨胀率提高时,无风险利率会随之提高,进而导致资本市场线向上平移,这句话错误
解析:从无风险资产的收益率(R )开始,做有效边界的切线,切点为M,该直线被称为资本市场线。由此可知,原题的说法不正确;原题的正确说法应该是:预计通货膨胀提高时,无风险利率会随之提高,进而导致“证券市场线”向上平移。风险厌恶感的加强,会提高“证券市场线”的斜率。

1.①对于利息连续支付或者支付期无限小的债券而言,当必要报酬率等于票面利率,债券价值一直等于票面利率
  ②对于每隔一段时间支付一次利息的债券而言,债券都是波动式前进,最终等于债券面值,可以借助摊余成本的概念来理解,起先都是价值逐渐升高
2.①对于平息债券而言,折价出售的债券,利息支付频率越快,价值越低
  ②溢价出售的债券,利息支付频率越快,价值越高
  ③平价出售的债券,不受影响
3.平价购买的每年付息一次的债券的到期收益率等于票面利率
4.股利的多少,对其估计方法是历史资料的统计分析,如回归分析,时间序列的趋势分析
5.①股利增长率可以理解为股价增长率或资本利得收益率
  ②总报酬率=股利收益率+资本利得收益率,股利收益率是根据预期现金股利除以当前股价算出来的
6.有效年利率通常是指按复利计算的一年期的利率,注意不是单利
7.债券票面利率是指债券发行者预计一年内向投资者支付的利息占发行价格的比率,这句话错,应该是票面价格
8.某公司发行面值为1000元的5年期债券,债券票面利率为10%,半年付息一次,发行后在二级市场上流通,假设必要投资报酬率为10%并保持不变,则债券按面值发行,发行后债券价值在两个付息日之间呈周期波动。注意拿票面利率去比
9.对于每间隔一段时间支付一次利息的债券而言,如果市场利率不变,随着时间向到期日靠近,债券价值呈现周期性波动,溢价发行的债券虽然总的趋势是下降,但并不是逐渐下降,而是波动性下降
10.平价发行的平息债券名义利率与名义必要报酬率相等
11. 一种10年期的债券,票面利率为10%;另一种5年期的债券,票面利率亦为10%.两种债券的其它方面没有区别。在市场利息率急剧上涨时,前一种债券价格下跌得更多。考试时弄个模型试一下就可以

1.资本成本是最低期望报酬率、投资项目的取舍率
2.资本成本是公司取得资本使用权的代价,注意不是所有权
3.一个公司资本成本的高低,取决于无风险报酬率,经营风险溢价,财务风险溢价
4.用于流动资产的资本成本提高时,可以适当减少营运资本投资,并采用激进的筹资政策
5.普通股成本:无风险利率应采用上市交易的政府长期债券的到期收益率,注意不是票面利率
6.Β值的驱动因素有:经营杠杆、财务杠杆、收益的周期性
7.市场风险溢价通常被定义为在一个相当长的历史时期里,权益市场平均收益率与无风险资产平均收益率之间的差异
8.债券收益加风险溢价法中,风险溢价是估计的,高风险为5%。低风险为3%,中等风险为4%,注意这里用的是税后债务成本
9.影响资本成本的因素:外部有利率、市场风险溢价、税率,内部有资本结构、股利政策、投资政策
10.利用内含报酬率法评价投资项目时,计算出的内含报酬率是方案本身的投资报酬率,因此不需再估计投资项目的资金成本或最低报酬率,这句话是错误的,利用内含报酬率法评价投资项目时,计算出的内含报酬率是方案本身的投资报酬率,因此不需再估计投资项目的资金成本或最低报酬率。
11.项目的风险可以从三个层次看待:项目的特有风险、项目的公司风险和项目的市场风险
12.计算资本成本的主要目的的是用于资本预算

1. 利润总额=主营业务收入-主营业务支出-主营业务税金及附加+其他业务利润-营业费用-管理费用-财务费用+投资收益+营业外收入-营业务支出
 息税前利润=利润总额+利息支出
 净利润=利润总额-所得税
  净利润=税后经营利润-税后利息费用
  税后经营利润=息税前经营利润×(1-所得税率)
2.计算实体现金流量时,把债权人也视为项目的投资人,因此,支付给债权人的有关现金流出不作为项目的现金流出考虑,比如归还借款,利息支出
3.价值评估可以用于投资分析、战略分析、以价值为基础的管理,就这么三个
4.价值评估的一般对象是企业的整体经济价值,注意不是整体价值。经济价值是公平市场价值。企业全部资产的总体价值,称之为企业实体价值,而不是企业账面价值
5.净现值不过是项目产生的企业价值增量
6.相同:①企业还是项目都可以带来现金流量
  区别:①投资项目寿命有限,而企业的寿命是无限的
5. 后续期的现金流量增长率越高,企业价值越大,这句话是错误的,有些时候后续期的现金流量增长率的高低对企业价值的影响很小。因为较高的永续增长率要求较高的资本支出和增加较多的净经营性营运资本。
6.剩余股利政策下,本期利润留存=净经营资产增加×资产负债率
7.股利政策影响净利润中分配给股东的比例。根据股利折现模型,它是决定权益成本的因素
8.投资资本回报率是税后经营利润与投资资本的比率
9.预测期与后续期的划分不是事先主观确定的
10.所谓增长潜力类似,不仅指具有相同的增长率,还包括增长模式的连续性
11.市盈率模型的优点:①数据容易取得,计算简单②直观地反映投入与产出的关系③有很高综合性
12.β值>1,经济繁荣时评估价值被夸大,经济衰退时评估价值被缩小;
   β值<1,经济繁荣时评估价值偏低,经济衰退时评估价值偏高
13.市净率的局限性:固定资产很少的服务性企业和高科技企业不适用
14.收入乘数:对价格政策和企业战略变化敏感,不能反映成本的变化
15.非上市企业的评估价值要减掉一部分,按上市成本的比例减少其评估价值,非上市目标企业的评估值需要加上一笔额外的费用,以反映控股权的价值
16.在进行企业价值评估时,按照市价/净利比率模型可以得出目标企业的内在价值,这句话错误,应该是相对价值才对
17.运用市盈率模型进行企业价值评估时,目标企业股权价值可以用每股净利乘以行业平均市盈率计算
18.现金折扣是企业对顾客在商品价格上所做的扣减,企业提供现金折扣可以减少收账费用和坏账损失,这句话正确
19.货币的时间价值,是指货币经过一定时间的投资和再投资所增加的价值。它可以用社会平均资金利润率来计量,这句话错误,要加无风险和无通胀的限定条件
20.在运用资本资产定价模型时,某资产的β值小于零,说明该资产风险小于市场风险,这句话错误,因为β度量的是一项资产系统风险,只能得出资产系统风险小于市场风险
21市盈率是指普通股每股市价与每股收益的比率,它反映普通股股东愿意为每1元净利润支付的价格,注意.不是为每股净利润支付的价格
22.对于同一个项目,实体现金流量法和股权现金流量法计算的净现值不一定相等(不过结论一定相同,同为零或同为正数或同为负数)
23.最有利于股价稳定的,是固定或持续增长的股利政策,注意不是低正常股利加额外股利政策

1.企业是否能够及时、足够筹集到项目所需的资金,也属于非财务因素
2.企业投资的项目是否有可行性,不属于非财务因素
3.净收益+折旧=现金流量,会计收益率法的缺点是忽视了折旧的影响
4.现值指数消除了投资额的差异,但没有消除项目期限的差异
5.内含报酬率和现值指数法都是根据相对比率来评估项目的

1. 肯定当量系数与时间长短无关
2. 如果只是由于投资额不同导致不同方法间评价有矛盾,应以净现值优先。
3.无风险报酬率=资金时间价值+通货膨胀率
4. 项目特有风险不宜作为项目资本预算的风险度量,但项目评估时要考虑它
5. 投资项目评估基本方法包括净现值法和内含报酬率法两种,其他的只是辅助
6. 实体现金流量不包括财务风险,比股东的现金流量风险小
8.属于敏感性分析局限性的有:只允许一个变量发生变动;没有给出每一个数值发生可能性
注意基本变量的概率信息难以取得是模拟分析的局限性,而考虑有限的几种状态下的净现值

1.布莱克-斯科尔斯模型时注意折现要用连续复利,但如果题目明确指出无风险年利率,则用年复利;只要是实物期权,一般不用连续复利折现计算,为了简化计算用年复利。注意实物期权中,第二期项目初始投资用无风险利率折现,税后经营现金流用加权资本成本折现,两个要分开算
2.放弃期权中的清算价值,不仅仅指残值的变现收入,也包括有关资产的重组和价值的重新发掘。
3.看涨期权在股价足够高时无限逼近股价,但不会等于股价
4.对于欧式期权来说,较长的时间不一定能增加期权价值,考虑提前发放股利会使股价下跌
5.股票价格为0,看涨期权价值也为0
6.布莱克模型中无风险利率选择与期权到期日相同的国库券利率,注意这里是指它的市场利率,不是票面利率,按连续复利计算的利率。
7.放弃期权的解题套路:
① 如果问未考虑期权的项目净现值,则先列出各年未来收入,再计算收入现值,再算付现成本,再算净残值的现值,最后得出结果
② 如果问放弃决策的期权价值,先算上行乘数和下行乘数,再算上行概率和下行概率
9.在不派发红利的前提下,股票价格的上升百分比才是股票投资的收益率
10.根据风险中性原理,期权的现值是期权执行日的期望值使用无风险利率折现,注意不是复制原理

 第十一章 资本结构
1.经营杠杆的大小是由固定性经营成本和营业利润共同决定的
2.财务杠杆的大小是由固定性融资成本(包括优先股股息)和息税前利润共同决定的
3.MM理论假设:全部现金流是永续的,即息税前利润有永续零增长的特征,注意不是永续增长。
4.个人所得税会降低无负债企业的价值,且当普通股投资收益的有效税率低于债券投资收益的有效税率,有负债企业的价值会低于MM考虑所得税时有负债企业的价值
5.财务困境成本的现值由:1,发生财务困境的可能性2,发生财务困境的成本大小 决定
6.优序融资理论认为要先内源融资,后债权融资(先普通后可转换),最后权益融资
7.影响资本结构的内部因素:
 营业收入,成长性,资产结构,盈利能力,管理层偏好,财务灵活性,股权结构
外部因素:税率,利率,资本市场,行业特征
收益与现金流波动大的企业负债水平低,一般性用途资产负债水平高
8.企业价值比较法下,最佳资本结构不一定是每股收益最大的资本结构,但资本成本一定是最低的
9.如果没有特别说明,债务成本为税后指标,不需要*(1-税率)
10.不考虑优先股,财务杠杆系数=息税前利润/税前利润
11.最佳资本结构下:企业价值最大 ,加权平均资本成本最低,注意没有每股收益最大,也没有筹资风险最小。只是从企业加权平均资本最低角度去考虑的,并不能认为此资本结构下筹资风险最小,如果没有债务,筹资风险应该是最小的,但它通常却不是最佳资本结构。
12.每股收益无差别点分析不能用于确定最优资本结构,这句话是对的,因为 每股收益无差别点法没有考虑风险因素,公司的最佳资本结构应当是可使公司的总价值最高,而不一定是每股收益最大的资本结构。
13.利用企业价值比较法确定最佳资本结构时,假设债务市场价值=债务面值,这句话是对的,是为了计算方便才这样的

1.利润分配将对筹资活动和投资活动产生影响
2.对利润总额的调整包括永久性差异、暂时性差异、弥补亏损
3.利润分配原则有依法分配、资本保全、保护债权人利益、多方及长短期利益兼顾
4.是按抵减年初累计亏损后的本年净利润计提法定公积金,注意是净利润为基础
5.股票股利不直接增加股东的财富,但会引起所有者权益各项目结构的变化
6.股票回购目的之一是有利于增加公司的价值
7.我国目前还没有超额累计净利润的限制
8.固定或持续增长的股利能传递公司正常发展的信息,而不是低正常股利加额外股利,
剩余股利下变动较大,所以不能增强投资者信心,稳定股票价格
9.股利支付比率不影响公司价值是股利无关理论的推导结果,不是条件
10.以本公司持有的其他公司的债券支付股利属于发放财产股利,注意不是负债股利
11.因为处于经营收缩的公司缺乏良好的投资机会,保留现金会造成资金的闲置,于是倾向与支付较高的股利。注意高股利政策是指分配的比例大,但并不是绝对额大。
12.发放股票股利后,股数增加,每股账面价值(每股净资产)和每股收益会下降,注意每股净资产也会下降,且账面价值即净资产
13.按照市价回购本公司股票,假设净资产收益率、市净率和市盈率不变,则回购会使每股净资产上升,这句话错误,因为股票价格低于每股净资产,回购股票将使净资产增加,反之则减少

第十三章 普通股和长期筹资
1.普通股股东有股利分配请求权,但没有定期获得股利的权利,仔细想一下就知道
2.B股、H股、N股、S股是以人民币表明面值金额但以外币认购和交易的股票
3.股票发行主要有市盈率法、净资产倍率法和现金流量折现法,注意与前面相对价值法的区别。其中净资产倍率法常用于房地产或资产现值重于商业利益的公司股票发行。
4.现金流量折现法注意两点:?发行价格通常要对每股净现值折让20%到30% ?在国际主要股票市场主要用于对新上市公路、港口、桥梁、电厂等基建公司的估值发行的定价
5.与其他筹资方式相比,普通股筹措资本能增加公司的信誉,特别的可以抵消通货膨胀的影响。
6.配股权不改变老股东的控制权等,一般采用网上定价发行
7.非公开增发主要面对三类人:财务投资者、战略投资者、上市公司的控股股东或关联方
8.抵押债券包括证券信托债券,注意它不是信用债券
9.附认股权债券与可转换公司债券,参加公司债券可以参加公司盈余分配,票面利率通常低于一般公司债券,附属信用债券因为受偿权低于其他债券,所以利率高于一般债券,收益公司债券因为只当公司盈利才有利息拿,所以利率特高于一般债券
10.公开发行公司债券的资金不得用于弥补亏损和非生产性支出
11.债券付息频率包括利随本清、贴现发行
12.长期借款的保护性条款:贷款专款专用属于特殊性保护条款,而对资本支出规模的限制、不准抵押或担保任何资产、限制租赁固定资产的规模属于一般保护性条款

第十四章 其他长期筹资
1. 承租人自行支付运输费等费用的,则出租人只为租赁资产的买价融资。
2. 租赁评价不使用公司的加权平均资本成本作为折现率。因为租赁业务类似债务现金流
3.如果承租人不能对租金抵税,则要按折旧和利息抵税,一般折旧抵税为0,道理很简单,这时候要先算内含利息率,出租人按本金减税
4设置赎回条款是为了促使债券持有人转换股份,因此又被称为加速条款;同时也能使发行公司避免市场利率下降后,继续向债券持有人支付较高的债券票面利率所蒙受的损失;或限制债券持有人过分享受公司收益大幅度上升所带来的回报
5.杠杆租赁是有贷款者参与的一种租赁形式。在这种形式下,出租人引入资产时只支付引入所需款项(如购买资产的货款)的一部分(通常为资产价值的20%-40%)
6.合同只约定一项综合租金,则租金包括购置成本、相关利息、营业成本、出租人的利润。典型的租金支付方式为预付年金
7.可以撤销租赁指承租人可以随时解除租赁,注意没有说出租人
8.损益平衡租金是指租赁净现值为0的税前租金数额,不是租赁损益为0
9.租赁评价不使用公司加权平均资本成本作折现率,因为租金业务现金流类似债务
10.租赁双方实际税率不相等,是长期租赁存在的最主要原因。交易成本的差别是短期租赁存在的主要原因。此外,租赁可以减少不确定性。在竞争性市场上,出租人因为抵税效应会收取较低的租金。
11.优先股发行条件:发行人税率较低,投资人所得税税率较高
12.认股权证与看涨期权都以股票为标的资产,其价值随股票价格波动,都有选择权,都有固定执行价格。不同的是,认股权证会稀释每股收益和股价,而看涨期权不存在稀释问题。
认股期权时间长,不能用布莱克模型定价
13.认股权证筹资主要优点可以降低相应债券的利率,适用于高速增长的小公司,主要缺点是灵活性小,执行价格一般高出发行时股价20%到30%。目的是发债券,而不是股票。认股权证和债券组合的风险大于直接债务投资。
14.可转换债券不增加额外的资本,但认股权证会带来新的资本。可转换债券加上转股成本后筹资成本比纯债券要高。目的是为了发行股票,注意与认股权证的区别。
15.如果承租人不需要交纳所得税,不能享受抵税的好处,应该用税前借款(有担保)利率作为折现率计算租赁现金流量现值,这个千万要注意!!
16.如果维护费用是出租人支付的,承租人还需要考虑避免的税后维护费用支出,列为现金流入
17.在转换期内逐期降低转换比率,使转换价格逐期提高,有利于投资者尽快的把债券转换成股票。
18.多数优先股规定有明确的到期期限,到期时公司按规定价格赎回优先股,与一般的债券类似

第十五章 营运资本投资
1. 经营性营运资本指由于经营性流动资产的资金,包括现金,存货和应收账款,这里的现金不包括有价证券等。
2. 机械制造业比超级市场需要更多的流动资产,食品超市比五金超市需要较少的流动资产,自动化流水线比分步骤生产需要较少的存货。
3. 流动资产投资需求主要来自现金,有价证券,存货和应收账款,有时还包括预付账款。
4. 商业竞争是发生应收账款的主要原因,是一种商业信用,而由于销售和收款的时间差造成的应收账款,不属于商业信用
6.存货模式和随机模式都考虑了交易成本和机会成本
7.存货模式简单、直观,但随机模式比它有更广泛的适用性
8.根据存货经济订货量模型,经济订货量是能使订货总成本与储存总成本相等的订货批量,这句话是错误的,因为经济订货量是能使变动性订货成本与变动性储存成本相等的订货批量。在基本模型下,确定经济订货量不考虑与订货批量无关的成本
10.与储备存货有关成本最后一个缺货成本:包括需要主观估计的商誉损失,如果企业紧急采购代用材料,则缺货成本表现为紧急额外购入成本
11.存货决策中属于财务部门决定的是进货时间和进货批量,而进货项目和供应单位由销售部门决定
12.自制及外购决策有关的成本项目包括生产准备成本、变动储存成本、变动订货成本和购置成本,其中并不包括缺货成本。

第十六章 营运资本筹资
1.短期借款按目的和用途,分为生产周转借款,临时借款,结算借款。
2.放弃现金折扣成本=折扣百分比/(1-折扣百分比)* 360/信用期-折扣期
3.选择银行时,银行的稳定性也要考虑进去
4.资金来源有效期结构和资产需求有效期结构的匹配,并非是所有企业在所有时间里的最佳筹资策略
5.营业低谷时的易变现率>1时比较稳健,<1比较激进。营业高峰时的易变现率,数值越小风险越大
6.应付票据的筹资成本低于银行借款成本,但到期必须归还,所以风险很大
第十七章 产品成本计算
计算题中若用平行结转法,注意本步骤在产品包括什么!!
1.?成本是经济资源的耗费,?成本是以货币计量的耗费,比如生产对环境的损害,不计入生产经营成本。?成本是特定对象的耗费④成本是正常生产经营活动的耗费
2.?可计入存货的成本,按因果关系原则确认为费用
  资本化成本按合理系统分配原则确认为费用
  费用化成本,发生时立即确认为费用。比如公司管理人员工资和广告费等
  前者是因果关系,后者不按任何关系
3.对于只有一种产品的企业来说,所有产品成本都是直接成本
4.车间辅助工人的工资属于间接成本
5.成本计算使用的主要科目只有生产成本和制造费用
6.变动成本计算制度只将生产制造过程中的变动成本计入产品成本,注意生产制造过程几个字不能省略
6.变动成本计算制度可以在需要时提供产品的全部制造成本,标准成本制度可以在需要时计算出实际成本
7.用于购置和建造固定资产、其他资产方面的材料费用,不得列入产品成本,也不得列入期间费用
8.动力费可以按用途和部门分配,也可以按仪表记录,生产工时,定额消耗量比例进行分配
9.制造费用分配计入产品成本的方法,有生产工时、定额工时、机器工时、直接人工费,注意最后一个
10.制造费用的大部分支出,属于间接费用,因而不能按照产品制定定额
11.直接分配法只适宜在辅助生产内部相互提供产品或劳务不多、不进行费用的交互分配对辅助生产成本和产品制造成本影响不大的情况下采用。
12.产品收发结存的日常核算,根据领料凭证、在产品内部转移凭证、产成品检验凭证和产品交库凭证。
13.为企业在建工程提供的劳务费用,月末不论是否完工,都应将其实际成本转入在建工程
14.分配主产品和副产品的加工成本时,通常先确定副产品的加工成本,然后确定主产品的加工成本
15.联合成本可按一个成本核算对象设置一个成本明细帐
16.品种法适用于大量大批的单步骤生产的企业或者是按流水线组织的
17.分批法适用于单件小批,如造船业、重型机器制造业,或新产品的试验、在建工程、设备修理作业。
18.分批法下成本计算期与产品生产周期基本一致,而与核算报告期不一致,所以一般不存在完工产品与在产品的分配费用问题,注意特殊情况下也要分的
15.采用分批法计算产品成本,作为某一成本计算对象的批别,可以按以下方法确定,不同订单中的同种产品或同一订单中同种产品的组成部分
16.分步法适用于大量大批多步骤的生产,如纺织、冶金
17.平行结转分步法不计算各步骤所产半成品成本,也不计算各步骤所耗上一步骤的半成品成本,只计算本步骤发生的各项其他费用,以及这些费用中应计入产成品成本的份额。注意后半句话。
18.平行结转分步法不能为各个生产步骤在产品的实物和资金管理提供资料。
   不能全面反映各步骤产品的生产耗费水平(第一步骤除外) 注意两句话的微妙区别

1.作业成本法下,直接成本也可以直接计入有关产品,但范围比传统的要大
2.一个企业的资源包括直接人工、直接材料、生产维持成本(如采购人员工资成本)、间接制造费用以及生产过程以外的成本(如广告费)
3.作业分为产量级作业、批次级作业、品种级作业、生产维持作业,其中生产维持级作业包括厂房折旧。注意有时还包括顾客级作业,如顾客服务、电话银行和客户自定义订单的作业
4.检验作业中,检验人员工资、专用设备的折旧费等可以直接计入检验作业,能源成本不能直接计入,需要根据设备额定功率和设备开动时间来分配
5.注意生产准备次数是批次级作业下的一个作业动因,而不是生产维持作业的,生产维持级作业的作业动因有设备数量、厂房面积
6.业务动因假定耗用的时间和单位时间耗用的资源相等,持续动因假定执行作业的单位时间内耗用的资源是相等的,而强度动因适用于某一特殊订单或某种新产品试制
7.对于批次级和品种级作业,尽量采用业务动因作为分配基础
8.实际作业成本分配率多用于作业产出比较稳定的企业,缺点是作业成本资料到期末才能拿到,不能随时提供进行决策的有关成本信息;容易波动,忽视作业需求变动对成本的影响,不利于划清责任归属
9.正常作业成本分配率是根据预计的作业成本和正常作业产出计算的,注意前半句,预算或正常作业成本分配率等效
10.A“生产成本”科目可以不再分为“基本生产成本”和“辅助生产成本”两个二级科目
B.除了按生产步骤计算成本的企业之外,“作业成本”科目可以不按生产部门(分厂或车间)设置二级科目,而是按作业成本库的名称设置二级科目
C.以产品的品种或批别作为成本计算对象的企业,在“生产成本”科目下直接设置成本计算单
11.研发成本、设计成本、营销配送成本属于价值链成本,但不属于经营成本,注意经营成本只考虑生产销售、售后服务成本
10.作业成本管理的对象不仅是产品,而且包括作业,并把关注的重点放在作业上
11.短期的产品盈利分析,一般不以价值链成本为分析对象
12.运用作业成本管理的成本分配原理,不仅可以分析产品的盈利情况,还可以进行客户成本分析
13.需要进行产品盈亏分析的是,间接费用的分配率较低,而且有大幅度降低的趋势,这句话错误,应该反过来才对
13.作业分析是生产分析的主要内容
11.动因分析一般建立在人们对某些具体问题的观察之上,而不是对价值链系统全面的分析
12.增值作业的判断标准:能带来加工对象的改变,且只能由该作业实现,不能由前一项作业,该作业使其他作业得以执行
13..作业减少,是指降低作业的需求,包括对增值作业和非增值作业的需求。

1.成本控制是为了提高工作效率,实现以至于超过预期的成本限额,注意目的不是为了责任归属
2.一个企业的组织机构可以用管理等级和平均控制跨度来描述,一般来说,生产、财务、人事管理都属于高度集中的领域
3.按企业的组织结构合理划分责任中心,是进行成本控制的必要前提。
4.考核制度是控制系统发挥作用的重要因素,而奖励制度是维持控制系统长期有效运行的重要因素
经济原则要求贯彻例外管理原则,还要求贯彻重要性原则,对成本数额很小的费用项目和无关大局的事项可以省略,最后要求有灵活性
因地制宜原则指出不存在适用所有企业的成本控制模式,比如新建企业的管理重点是销售和制造,不是成本;正常营业后管理重点是经营效率,要开始控制费用并建立成本标准;扩大规模后管理重点是扩充市场,建立收入中心和正式业绩报告系统;规模庞大的老企业,管理重点是组织的巩固,建立投资中心
全员参加原则指出有效控制成本的关键,是调动全体员工的积极性
④领导推动原则,成本控制涉及全体员工,不是一件受人欢迎的事情,必须由领导推动
6.成本控制与成本降低的区别:
成本控制以完成预定成本限额为目标,而成本降低以成本最小化为目标
成本控制仅限于有成本限额的项目,而成本降低涉及企业的全部活动
成本降低还包括成本预测和决策分析
④成本控制是绝对成本控制,而成本降低是相对成本控制
以顾客为中心?系统分析成本发生的全过程,甚至要考虑供应商和客户的成本?主要目标是降低单位成本④要靠自己的力量并且是持续的降低成本
8.成本降低的主要途径有:开发新产品,采用先进设备工艺材料,开展作业成本计算、作业成本管理、作业管理,改进员工的培训。注意作业管理是把前两者与非成本问题管理结合起来,包括生产周期、产品质量、交货及时性、顾客满意度等
9.实施标准成本系统的步骤有一个留心一下是根据实际产量和成本标准来计算产品的标准成本,最后是向成本负责人提供成本控制报告
10.理想标准成本是在最优生产条件下,达到最高的生产经营能力利用水平,只扣除不可避免的机器修理、改换品种、调整设备等时间,而不考虑产品销路不佳、生产技术故障等造成的影响,不考虑停工实际、废品损失、。太完美因而不能作为考核的依据
11.正常标准成本是效率良好条件下,实施以后实际成本更大的可能是逆差而不是顺差。在标准成本系统中,广泛使用正常标准成本。它不需要经常修订,有稳定性
12.现行标准成本可以成为评价实际成本的依据,也可以用来对存货和销货成本计价。
13.基本标准成本下,生产的基本条件的重大变化是:产品的物理结构变化,重要原材料和劳动力价格的变化,生产技术和工艺的根本变化。
市场供求变化导致的售价变化,生产经营能力利用程度的变化,由于工作方法改变而引起的效率变化都不属于生产基本条件的重大变化。它虽然与各期实际成本对比可以反应成本变动的趋势,但不宜直接来评价工作效率和成本控制的有效性
14.直接材料的标准消耗量,是用统计方法和工业工程法等确定的
14.直接材料的价格标准,是预计下一年度实际需要支付的进料单位成本,包括发票价格、运费、检验和正常损耗等成本,是取得材料的完全成本
15.直接人工标准工时,包括必要的间歇和停工,如工间休息,调整设备实际,不可避免的废品耗用工时。直接人工的标准工资率可能是预定的工资率,也可能是正常的工资率
16.如果题目没有特殊说明,直接材料价格差异按采购量算,直接材料数量差异按耗用量算
17.购入材料质量低劣或规格不符、工艺变更、检验过严造成的用量变化虽然会造成材料数量差异,但不是生产部门的责任
18.使用临时工或出勤率变化是直接人工工资率差异形成的原因,注意不是直接人工效率差异的原因
19.变动制造费用耗费差异是部门经理的责任,与弹性预算有关
20.变动制造费用的耗费差异,是实际支出与按实际工时和标准费率计算的预算数之间的差额,注意不是按标准工时
21.标准成本设置原材料、生产成本、产成品,做会计分录时一般正的差异借记,负的差异贷记,最后全部反一反,借记营业成本搞定
14.各成本差异账户的累计发生额,反映了本期成本控制的业绩。在月末(或年末)对成本差异的处理方法有两种,一是结转本期损益法,按照这种方法,在会计期末将所有差异转入“利润”账户,或者先将差异转入“主营业务成本”账户,再随同已销产品的标准成本一起转至“利润”账户,注意成本差异数额不大时采用此种方法;二是调整销货成本与存货法,按照这种方法,在会计期末将成本差异按比例分配至已销产品成本和存货成本。注意没有本期差异按比例分配给期末产成品成本和期末在产品成本
15.材料价格差异多采用调整销货成本与存货法,闲置能量差异多采用结转本期损益法,其他差异则可因企业具体情况而定
16.同一会计期间对各种成本差异的处理方法要保持一致性,这句话错误,教材中是指针对前后期而言的
17.期末差异处理完毕,各差异账户期末余额应为0,这句话错误,属于调整存货成本的,并不计入存货中,而是保留在成本差异账户中

1.约束性固定成本包括固定资产折旧、管理人员工资等,酌量性固定成本包括科研开发费、广告费、职工培训费等,两者都是提供生产经营能力的成本,不是产品成本。酌量性固定成本按预算支出,应视为期间成本
2.技术变动成本,随着生产能力利用充分而增加,酌量性变动成本包括包括销售佣金、新产品研制费、技术转让费,以及可按人的意愿投入的辅料,主要是提高竞争能力或改善企业形象
3.半变动成本包括电费和电话费等公益事业费、燃料、维护和修理费、
4.阶梯式成本包括动力费、整车运输费、检验人员工资
5.变化率递减的曲线成本,比如自备水源的成本,变化率递增的曲线成本,包括各种违约金、累进计件工资
6.工业工程法适用于直接材料,直接人工成本,办公室、装运、仓库等非制造成本,但不能单独进行观察的联合成本,各种间接成本,不能用这种方法
7.账户分析法,是根据本期发生额,注意不是余额
8.所得税既不是变动成本,也不是固定成本
9.盈亏临界点作业率表明保本状态下生产经营能力利用程度
10.安全边际率是相对指标,便于不同企业与不同行业的比较,10%以下是危险,30%到40%是安全
11.变动成本计算提供的成本数据,是特定会计期间变动成本和固定成本的实际成本,不是历史平均值或标准值,主要用于业绩评价与考核
12.变动成本法不能提供包括了全部支出的成本资料,因而不能满足长期决策

1.产品成本预算是生产预算、直接材料预算、直接人工预算、制造费用预算的汇总,其主要内容是产品的单位成本预算和总成本,注意第一生产预算也是的
2.预算是利用企业现有资源增加企业价值的一种方法
3.总预算是利润表预算和资产负债表预算
4.零基预算法不考虑以往期间的费用项目和费用数额,均不考虑
5.弹性预算法主要用于成本费用预算和利润预算
6.弹性预算法的业务量范围,可定在正常生产能力的70%-110%,或以历史上最高业务量和最低业务量为其上下限
7.财务预算是企业的综合性预算
8在利用弹性预算法编制预算时,如果是用公式法编制,则需要运用总成本性态模型,测算预算期的成本费用数额,无法从表中直接得到
1.总资产息税前报酬率,不管这些报酬属于谁,可以用于税负和财务杠杆不同的同行业业绩比较
2.总资产税后经营利润率反映为股东和债权人赚取的投资报酬
3.总资产净利率是最具综合性的经营业绩评价指标
4.权益净利率是财务管理中最重要、最具有综合性的财务指标
5.标准成本中心:银行业、医院、快餐业
 费用中心:一般行政管理部门,研究开发部门,某些销售部门,如广告、宣传、仓储
6.标准成本中心不对生产能力利用程度负责,只对既定产量的投入量承担责任,成本中心不对闲置能量差异负责,他们对于固定成本的其他差异要承担责任
7.使用费用预算来评价费用中心,还可以用零基预算法
8.责任成本以责任中心为成本计算对象
9.①直接计入责任中心:机物料消耗、低值易耗品的领用
 ②按责任基础分配:动力费、维修费,注意分配时要用固定的内部结算价格
 ③按受益基础分配:按装机功率分配电费
 ④归入某一个特定的责任中心:车间的运输费用和试验检验费用
 ⑤不进行分摊:车间厂房的折旧
10.在中间产品存在完全竞争市场下,市场价格减去对外的销售费用,是理想的转移价格。
以市场价格为基础的转移价格,低于市场价格的折扣反映了销售费、交货、保修等成本
11.经济成本还包括机会成本
12.市场增加值是评价公司管理业绩的最好方法
13.计算经济增加值时,投资资本指净经营资产,且包括长期经营租赁取得的资产
14.经济增加值的吸引力在于它把资本预算、业绩评价和激励报酬结合起来了。它的缺点是不能比较不同规模企业的能力。
15.影响部门剩余收益的因素也有投资贡献率。因为根据剩余收益的公式:剩余收益=部门边际贡献-部门资产×资本成本=部门资产×(投资贡献率-资本成本。
16.市场增加值是总市值和总资本之间的差额,在这里,总市值包括债权价值和股权价值,总资本是资本供应者投入的全部资本。
17.上市公司的股权价值,可以用每股价格和总股数估计,这句话是算对的
18.经济增加值在业绩评价中被广泛应用,这句话错误,它还没有被广泛接受
19.经济增加值是股票分析师的一个强有力的工具,这句话正确

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中国式房贷利息抵税全解析:相当于房贷利率95折?

《中国式房地产投资手册》第3集

朱振鑫 如是金融研究院首席研究员

杨芹芹 如是金融研究院高级研究员

感谢实习生沈臻之(中央财经大学)、李守坤(中国社科院)对本文的贡献

你交的税等于税基乘以税率。从历史来看,降税率难上难,更可行的是减小税基,而减小税基最重要的方式就是增加免税的额度。而免税额太低一直是中国工薪阶层诟病的一个大问题,一方面是固定的个税起征点太低,另一方面是税收抵扣的项目太少。随着今年10月1日起新个税法的施行,每月的个税起征点(相当于每月固定的免征额)终于从3500元上调至5000元,但这还远远不够。

真正的重头戏是增加专项抵扣,其中最受关注的是房贷利息抵扣。简单来说,不能只盯着一个人的收入征税,还要看看他花了哪些钱,有些支出是可以抵扣部分税收的,比如房贷利息。2018年10月20日,财政部、国家税务总局牵头起草的《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》开始为期两周的公开征求意见,最终的个税专项附加扣除范围和标准将2019年1月1日起实施。至此,我国房贷利息抵个税的模式和细节渐渐明朗,但具体的扣除范围和标准仍需进一步明确。我们这篇文章就是为大家系统梳理一下房贷利息抵税的国际经验,分析中国目前选用的房贷利息抵税方式,并估算对的实际影响,看看对不同人群大概能省多少税。

一、房贷利息抵税的国际经验:国外是如何操作的?

房贷利息抵税是国际普遍采用的税收优惠政策,已有82个国家和地区实施房贷利息抵税政策,意在优化税制,减轻购房家庭负担。常见的抵免方式有三种:一是税前抵扣,和免税额、专项扣除项目一样在统计应税收入时按照一定限额或定额标准进行扣除,是最为常见的房贷利息抵税模式;二是应纳税额抵免,在计算好的应纳税额中按照一定比例或者限额标准扣除,根据抵免对象具体可细分为房贷利息抵免和房贷余额抵免两种;三是财政补助,通过对住房贷款贴息和财政补贴直接对房贷进行补助,虽未涉及房贷利息抵税,但财税不分家,从财政角度出发同样可有效降低住房支出,可视作广义的房贷利息抵税措施。

图表1  三种房贷利息抵税模式对比

资料来源:如是金融研究院整理

(一)房贷利息税前抵扣

房贷利息税前抵扣是目前最为常见的房贷利息抵税模式,新加坡、香港、美国、荷兰等多个国家均采用此种模式。房贷利息税前抵扣将支付的住房贷款利息用于抵扣应纳税所得额,通过降低税基及其对应的税率等级,达到降低购房者税负的目的。实际操作过程中,由于各国国情不同,适用对象和扣除额度存有差异:从适用对象上看,有的是自用住房和出租住房均可扣除,有的只有自用住房才可扣除,有的仅限于首套自用房,扣除范围逐渐缩小;从扣除额度上看,有的是限额扣除,有的是定额扣除,有的是综合定额和限额。下面将结合国际经验对房贷利息税前抵扣方式进行具体说明。

新加坡:自用住房和出租住房的贷款利息均可在税前租金总收入中扣除

新加坡房贷利息抵税是将房贷利息从租金总收入中扣除。购房者所购房产用于出租,或已拥有用于出租的住房,则贷款利息可在租金收入中扣除。因此在新加坡,购房者享受房贷利息抵税的前提是必须拥有租金等财产性收入。具体来看,该抵扣是按年计征的且无额度限制,抵扣期限则与租金收入纳税期限一致。

香港:自有住房房贷利息(无首套房、二套房等限制)可在税前收入中抵扣

香港的房贷利息税前抵扣政策适用范围相对广泛,无首套房、二套房等限制,但只有主要住所可参与抵扣并且只适用于香港境内的自住型住宅。 该抵扣是按年计征的,最高限额为10万港元,最长抵扣时间为20个课税年度,居民和非居民均可参与。

美国:自有住房房贷利息(仅限首套房或二套房)可在税前收入中抵扣

美国是最早实行房贷利息税前抵扣的国家之一。该抵扣范围只适用于首套房、二套房的自住型住宅。该抵扣是按年计征的,无最长抵扣时间限制,最高限额为75万美元。

荷兰:自有住房房贷利息(首套房)可在税前收入中抵扣

荷兰首套房住房贷款和增加住房贷款(房屋翻新房贷)产生的利息可按一定比例在税前收入中扣除。不同收入人群扣除利息的比例是不同的。值得注意的是:为了解决贫富差距拉大的问题,最高收入等级人群房贷利息抵税的比例正逐步下调,从2014年起,该部分人群利息扣除比例每年下调0.5%直到2040年降至38%,目前为49.5%。而其他收入人群该比例始终维持在42%。该抵扣按月计征,最长抵扣的时间为30年,适用于欧盟国家的居民(其总收入至少有90%在荷兰纳税)。

应纳税额抵免是计算出应纳税额后直接进行税额抵免,常见的有抵免参照标准有两种:一是住房贷款利息抵免,直接在应纳税额中减免一定比例的房贷利息,如意大利;二是住房贷款余额抵免,以住房贷款余额为标准,从应纳税额中减免规定比例的房贷余额,如日本。采用住房贷款余额抵免可以规避利率波动影响,更加公平。

意大利:个税应纳税额中最多可扣除19%的住房贷款利息

意大利是典型的直接在应纳税额中扣除房贷利息的国家,除了住房贷款利息之外,中介费、房屋翻新费用均可抵扣个税。该抵扣最高可抵扣贷款利息的19%,最高扣除额为每年4000欧元(夫妻联合申报为8000欧元)。该抵扣按年计征,无期限限制但仅限于欧盟成员国、意大利永久居民。

日本:个税或市政税应纳税额中总计可扣除1%的贷款余额

日本的住房贷款税收减免力度和贷款余额直接相关。购置普通住房和长期优等住房、低碳住房每年从所得税中扣除1%的剩余住房贷款,普通住房抵扣限额为每年40万日元,长期优等住房、低碳住房抵扣限额为每年50万日元。如果扣减额超过所得税,其余部分可从市政税中扣除,每年限额为13.65万日元。具体抵扣按年计征,最长抵扣的时间为10年,只适用于收入不超过3000万日元的日本居民。该抵扣仅适用于个人住宅,不能用于度假屋,需满足按揭期限10年以上,楼面面积超过50平方米等条件。除此之外,日本还为更多的低收入人群设置了现金补贴,每人只能领取一次,最高额度为30万日元。

财政补助是政府直接向购房者提供资金补助,操作较为简便,涉及范围较为广泛,可覆盖至低收入人群,扩大受益群体范围。常见的有两种方式:一是住房贷款贴息,如爱尔兰;二是对满足条件的群体提供住房补贴,如德国。

爱尔兰:不与个税挂钩,直接享受贴息优惠

2017年之前爱尔兰政府为了减轻自住房购置压力,鼓励贷款机构对购房贷款直接补贴,不与个税挂钩,避免出现低收入群体因达不到纳税起征点而无法享受税收优惠的情形。爱尔兰房贷贴息制度对首次购房者和非首次购房者的利息限额和抵扣率的设定是不同的,对首次购房群体的优惠力度更大,首次购房的前两年抵扣率高达25%,逐年递减,最高限额可达20000欧元。但是,该政策限定较为严格,仅适用于购买、维护、扩建、改善住房,度假屋和投资性房地产排除在外。需要说明的是,该政策已于2017年底废除。

2018年爱尔兰新出台住房贷款条例解决住房问题,年收入不超过5万欧元的首次购房者按揭比例最高可达90%,最高可贷28.8万欧元,贷款利率为2.25%,远低于银行现行的3%,且为固定利率,不存在利率上行风险。适用范围较为广泛,新房、二手房以及自建房均可,但房屋面积不得超过175平方米。

德国:为满足条件的群体提供自用住房补贴

德国的自用住房补贴具有鲜明的特色,将住房补贴纳入里斯特养老金资助的范围,被称为“住房里斯特养老金”,本质是商业养老保险。满足条件的购房者将其税前工资的4%存入李斯特储蓄账户,加入里斯特养老金计划,即可享受国家财政直接补贴,每年基础补贴是154欧元,抚养孩子的家庭补贴额度更高,分为185欧元和300欧元两种。

二、国外房贷利息抵扣经验启示:有哪些值得借鉴?

从上面的梳理可知,房贷利息抵扣在国际上较为常见,但在各国操作方式迥异,三种抵扣模式各有利弊:

房贷利息税前抵扣模式减税效果显著但公平性差。税前抵扣是目前最为常见的房贷利息抵税方式,同时改变税基和税率,由于很多国家采用累进税制,向中上层阶级群体倾斜(边际税率高)。该模式减税效果显著,对于保障刚需群体的利益,提高居民住房消费水平是非常有益的,而弊端在于会加大不同阶层群体的税后收入的差距。

应纳税额抵免模式的普及度和公平性处于居中水平。应纳税额抵免模式许多发达国家选择的房贷利息抵税方式,脱离了边际税率的影响,可以较好地解决由房贷利息税前抵扣模式带来的分配不公平的问题。但低收入者难以从中享受到优惠。

财政补贴模式公平性好但加大财政压力。直接财政补贴模式仅适用于某些社会福利制度特别健全,财政政策发力空间比较大的发达国家。该模式较好地顾及了低收入人群的利益,但对于经济发展水平和社会福利制度建设要求最高,可能会过度消耗财政支出,对于发展中国家不太适用。

结合各国的房贷利息抵扣经验,在设计抵扣方案和细则时对抵扣范围、抵扣额度等问题需慎重考虑。大多数国家和地区都将将住房刚需和投机性需求区别对待,多限制在自住型住房范围内,如美国、香港;有些国家甚至只有首套房才可进行抵税,如荷兰。同时多数国家对可抵扣贷款额度设限,如美国可抵扣房贷额度上限为75万美元,意大利最多可扣除19%的住房贷款利息。在为刚需减负的同时避免投机性需求的过度增长。

三、中国式房贷利息抵扣解读:具体政策会如何操作?

按照个税改革时间表,住房贷款利息抵税执行细则已开始向社会公开征求意见,依法于明年1月1日起实施,住房贷款利息抵税正式进入倒计时阶段。

抵扣范围仅限于首套房住房贷款利息:根据 10月20日有关部门起草的《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》可知,新个税法中住宅贷款利息抵税范围仅限于首套房,非首套住房贷款利息支出不予抵扣,可见房贷利息抵税的主要目的是为刚需族减负。

需要说明的是,国际上不少国家对可扣除的房屋有着明确的限定,如日本对房屋类型有要求,只适用于普通住房、长期优等住房、低碳住房等个人住宅,度假屋不能抵扣;爱尔兰对房屋面积有规定,不得超过175平方米。根据2018年9月6日国务院常务会议精神、2018年9月19日李克强总理在达沃斯论坛的发言,住宅贷款利息抵税范围仅适用于普通住房贷款,此次征求意见中虽未提及,后续可能会进一步明确。

所谓普通住房,需要同时满足以下三个条件:第一,容积率大于1.0;第二,单套建筑面积小于140平方米;第三,实际成交价格原则上低于所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。房贷利息抵税的初衷是保障居民基本居住需求,减轻居民的购房贷款压力,别墅等豪宅被排除在外。由于近年来,房价上行导致许多一线城市住宅总价较高,加上普通住宅标准多年未进行调整,不少普通刚需住宅“被豪宅化”, 原有认定标准不再适用,有待调整。

住房贷款利息按每月1000元标准定额扣除:根据2018年8月31日正式亮相的新个税法以及10月20日《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》规定,我国房贷利息抵税应采用税前抵扣方式,在扣除5000元免征额、五险一金专项扣除和依法确定的其他免税额后,对普通住房贷款利息按每月1000元标准定额扣除。

不同于国外的限额扣除,美国抵扣上限为75万美元,荷兰可扣除的最高比例为49.5%,我国选用“一刀切”的定额扣除,应该是出于以下两个方面的考虑:一是便于操作,六项专项扣除中除大病医疗外均采用定额扣除,无需像据实扣除或限额扣除那样按月调整,简化扣除流程,为税务人员和财务人员减轻负担;二是按照统一的额度扣除,可以平滑整个还贷期内的利息抵扣额度,避免出现前期扣不完,后期不够扣的情形。

但是这种模式也引发了热烈的讨论,房贷利息扣除只与贷款年限挂钩,全国不分城市、收入水平均按同样的标准扣除,未能兼顾全国房价和收入差异做到分城施策,难言公平。参考国际经验,“一刀切”的定额扣除后续有优化调整的空间。

另外值得一提的是,租金作为本次税改另一个重要的扣除项,将按每月800元到1200元定额从应税收入中扣除。其扣除上限甚至高于房贷利息扣除定额,充分体现了房住不炒的调控总基调,表明政府对于租房行为的鼓励,保障基本居住需求,也在一定程度上弥补了房贷利息税前抵扣模式无法惠及到无房群体的不足。

四、中国式房贷利息抵扣影响估算:购房者能省多少钱?

普通住房贷款利息抵税消息一经发出,沉寂许久的地产股全线暴涨,反应剧烈。如今初步的住房贷款利息抵税的细则已经对外公布,房贷利息抵税究竟能带来多大的利好,是房地产行业久旱之后的甘霖、能起到刺激楼市的效果?还是只能算是毛毛雨、仅能为已购房人群适度减负?下面将从两个维度予以说明。

第一个维度,看看对不同收入的人,每月能省多少钱。

房贷利息按照每月1000元的额度定额扣除,在不考虑其他专项扣除的情况下,相当于将5000元的免税额提高至6000元,对于不同收入群体的影响不同,如果按照北京的五险一金扣除标准,可得出以下三点结论。

每月税前收入低于7712元的购房者将无需缴纳个税。每月税前收入7712元,按照22. 2%的比例扣除五险一金后的月薪为6000元,再扣减5000元的免征额和1000元的房贷利息专项扣除后,每月需缴纳的个税为0。

当每月收入超过7712元时,抵免额度随着收入提升而增加,呈现阶梯式变动。由于我国采用累进税率,收入越高对应的税率也越高,税前减免1000元的定额利息实际上是减免了个人适用的最高级别税率的部分。每月收入10000元的群体,适用税率为3%,每月可抵免30元;每月收入20000元的群体,适用的最高级别税率为10%,每月可抵免100元;同一级距中抵免的额度相同,如15000元和20000元月收入适用的最高级别税率均为10%,每月可抵免的额度也都是100元。也就是说,随着收入增加,抵免额度呈现阶梯式递增。

当每月税前收入超过91639元时,最高抵免额度为450元。由于我国新个税最高级别税率为45%,1000元的定额最多也只能带来450元的个税抵免,抵免额度整体差别不大。当税前月收入达到91639元以上时,房贷利息抵免的额度将固定在450元不变,随收入的增加利息抵税额的边际效果为零。

图表2 房贷利息抵免额度随着收入提升而增加,呈现阶梯式变动

数据来源:如是金融研究院

第二个维度,看看对一个购房者,在整个还贷周期内能省多少钱。

为了更好的贴合个人买房的实际场景,我们通过测算单个购房者在整个还贷周期中的个税抵免额度。我们假定北京A先生购置了一套350万的住房,首付30%,采用组合贷,公积金贷款100万,公积贷款利率3.25%,商业贷款145万元,商贷利率4.9%,贷款期限为30年,选用等额本息的还款方式。购房第一年税前收入为24万元,每年收入等额增加2.4万元,在30年的还款期内,购房者每年的利息抵扣额度如下图:

图表3  30年还款期内共计减免利息9.6万元,约为总利息的5%

数据来源:如是金融研究院

利息抵税的优惠力度相当于商贷利息率打了95折。在30年的还款期内,随着A先生收入的提升,抵免额度呈阶梯式增加,当年薪达到81.6万(月薪达到6.8万)时,最高减免4200元。在整个还款期内,因利息抵税减免的房贷利息为9.6万元,约为总房贷利息的5%。在住房公积金贷款利率不变的情况下,相当于在未抵扣利息时用4.655%的商贷利息率来购买该住宅,即享受商贷利息95折优惠。

总结一下,从每月抵扣的角度看,月收入万元的能省30元,月收入接近10万的,最多才省450元。从整个还贷周期的角度看,一个进行了组合贷的普通家庭享受的减免额度大概相当于房贷利率打95折。不管是哪个角度,房贷利息抵税能带来的优惠似乎都不大,这是为老百姓减负的重要一步,但指望这个政策去刺激楼市恐怕也是一厢情愿了。

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