去年，随着“63号文件”的出台，不少已批项目被要求“整改”。

其中，就包括了番禺区的里仁洞村，因建设量偏大，需要修改完善报市审定。

经过大半年时间，该项目终于完成方案修改，并在广州市规划和自然资源局公布批前公示。

总建面减少13.76万㎡，300米地标“不见”了

为适应新要求，里仁洞村的旧改规划，整体看下来都在做“减法”。

最明显的就是总体建设量减少了，优化后的总建筑面积391.48万㎡，较原规划减少了13.76万㎡。

其中，融资住宅减少4.1万㎡，融资商业减少9.66万㎡，规划毛容积率为2.39。

总体来说，各地块的用地性质并没有太大变化，主要在容积率、限高上做出修改。

优化后，居住用地平均容积率由4.4降至4.3，商业商务用地平均容积率由8.2降至7.4。

可见，宅地变化不大，商地容积率的调整则较大，对原规划中的超高地标影响较大。

优化后，商办建筑高度不超过245米，居住建筑高度不超过120米。

根据2019年的招标公告，里仁洞村的城市设计方案中，曾曝光了300米高左右的高层商业建筑，被网友誉为万博“西塔”。

如今看来，番禺最高地标的位置，未来或依然由266米的广晟·万博城坐稳。

里仁洞改造效果图（最终以官方发布为准）

根据核减的建设量，里仁洞村改造范围内配套设施服务人口，也从7.7万人核减为7.58万人。

除了减宅地、商地的建设量，部分公共设施建筑也略有减少。

如21班幼儿园变18班幼儿园、取消部分日托中心/洗衣店/平价餐饮等。

里仁洞改造效果图（最终以官方发布为准）

紧邻万博商务区，三地铁加持

尽管建设量减少，但凭借近400万㎡的体量，里仁洞还是广州最“猛料”的旧改项目之一。

项目坐落在番禺中部，东至华南碧桂园，南至市桥，西至新光快速，北至锦绣香江花园，紧邻万博商圈。

周边多条高速包围，能快速到达广州南站、珠江新城等地。

地铁方面，3号线汉溪长隆站、7/18号线南村万博站，与该村距离也不远，出行非常便利。

其紧邻的万博板块，经历多年发展，如今已非常成熟，各项配套齐全。

更重要的是，这里未来将成为番禺的经济发力点。

目前，万博已汇聚小米、思科、欢聚时代、虎牙、携程等互联网大鳄，实力不容小觑。

一旁的里仁洞，自然近水楼台先得月，优先享受中心商务区高速发展带来的红利。

项目自身，同样亮点很多。

按照此前规划，里仁洞改造后将成为是集居住、教育、商业、总部办公等配套齐全的大型居住社区。

其中，将打造346处公共配套及7所中小学，满足周边居民日常所需。（最终以官方发布为准）

里仁洞规划方案（最终以官方发布为准）

越秀地产操刀改造，总投超210亿

里仁洞旧改，于2019年成功牵手国企越秀地产，总投资超210亿元。

2020年，项目首期复建安置房正式动工，将于2023年交付。

据了解，首批复建房共有住宅与商服类物业可选，其中住宅有约60㎡、约90㎡、约120㎡、约150㎡等户型。

值得一提的是，里仁洞拆补方案还非常“大方”。

按照此前的拆补方案，“拆一补一”的面积部分，按20000元/㎡标准进行货币补偿。

至于回迁安置，村民最高可补380㎡，这个标准在广州可算领先梯队。

此前网上曾流传，里仁洞有村民有人分得7000㎡，引起网友一番热议，但消息真实性还有待确认。

如今的万博，已今非昔比，若分得7000㎡的消息属实，该村民可算是真正的“人生赢家”。

目前，万博板块在售新盘有珠江铂世湾、越秀和樾府等，均价约5.3-6.2万元/㎡。

接下来，还有锦绣香江拾光盛境、耀胜新世界广场两大项目等待入市，售价同样充满想象。

对于里仁洞旧改，你有什么看法？

#乐居买房实用小程序#

2020整体业绩增速继续放缓，2021负增长房企或更多。

2020年，中国房地产市场整体销售表现受疫情影响较大，年内销售规模保持了较长时间的负增长。7月以来虽然百强房企累计业绩增速已经回正，但四季度市场整体的下行压力犹存、去化承压。规模房企整体的目标完成情况不及2018、2019年同期。

截至11月末，年内部分规模房企业绩增速较2019年放缓，企业经营压力加剧，预计2021年会有更多规模房企的增速进一步放缓。而在“三道红线”下企业融资端将进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。未来财务稳健、产品力出色、运营管控能力更强的房企将获得更多的发展机遇和市场竞争优势。

7月累计增速转正，四季度企业去化承压

2020年，中国房地产市场整体销售表现受疫情影响较大。在疫情对房地产市场的冲击下，无论是全国商品房的销售面积、销售金额还是行业百强房企的业绩规模，年内都保持了较长时间的负增长。其中，2020年全国商品房累计销售面积的同比增速直至10月末才得以转正。

具体来看，一季度TOP100房企整体的累计操盘业绩规模同比下降20.1%，受疫情影响最为显著。二季度，市场逐步恢复，百强房企的单月业绩同比在4月转正并稳步提升。下半年以来，随着项目施工进度加快、企业供应增加，规模房企去化成效显著。TOP100房企第三季度的单月操盘业绩同比增速均维持在25%以上，并在8月达到年内30.7%的高位。

但从整体来看，虽然房企年内供货和销售节奏后移、下半年供应量显著提升，累计业绩增速也在7月实现转正。四季度市场整体的下行压力犹存、去化率承压，截至11月末百强房企的单月业绩同比增速自8月以来持续回落。

各梯队房企门槛增幅超10%，千亿房企继续扩容

2020年，百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比提升，门槛增幅均在10%以上。其中，截至11月末TOP10和TOP30房企销售操盘金额门槛分别达到2014亿元和928.3亿元，同比增幅达10.3%和12.6%。TOP50房企操盘金额门槛增幅最高，较去年同期提升20.6%至562.5亿元，规模房企竞争优势凸显。另截至11月末，TOP100房企的销售操盘金额门槛达到189.9亿元，门槛增速为11.6%，较去年同期也有明显提升。

此外，截至2020年11月，全口径千亿房企数量相比去年同期已增加5家至32家。预计全年千亿房企数量将在40家左右，规模为800-1000亿的房企数将在12家左右，800亿以上房企梯队继续扩容。

规模房企整体目标完成情况不及往年同期

2020年自二季度以来，有部分规模房企积极抓住销售窗口期、加速去化，在年内设定了业绩目标的企业中，截至11月末已有超6成房企完成或接近完成全年目标。其中，如恒大、金茂、滨江、越秀、时代这5家房企都在11月提前达成了全年目标，业绩表现相对突出。

但同时，从整体来看2020年规模房企的业绩目标完成情况不及2018、2019年同期。截至11月末有近4成房企的目标完成率较低不足90%，占比达到近五年来同期最高，少数房企目标完成率不及80%。一方面，年内疫情对企业全年的推货和销售节奏影响较大。另一方面，四季度市场下行压力犹存，规模房企单月业绩同比增速放缓，部分企业货值去化与目标完成承压。

超8成房企累计业绩超去年同期（略）

合作增加带动全口径业绩提升，中小规模房企增长质量不容忽视（略）

规模房企增速放缓反映行业压力，明年将有更多企业负增长

2020年，在年内疫情对国内房地产市场的影响下，部分规模房企业绩增速较2019年进一步放缓，企业经营压力加剧。具体来看，我们选取了45家规模上市房企1（主要集中在TOP50），通过其2018年至2020年前11月的业绩披露计算可比口径下的业绩增速。

截至11月末，这部分规模上市房企的全口径业绩增速从2019年的19%放缓至11.2%。45家企业中，28家房企增速有明显放缓，5家房企业绩转向负增长。作为目前行业百强中的领军企业，这部分规模上市房企业绩增速的放缓也是目前行业压力加剧的信号。

我们预计，在三条红线的压力下，房企投资和规模扩张的动能将进一步降低。房企在今年普遍规模降速、部分负增长的情况下，2021年企业增速将普遍下降，不排除将出现更多业绩负增长的企业，甚至龙头房企。

降负债、促增长双重挑战下，未来房企内生实力是关键

综合来看，在目前的行业竞争格局下，大型房企增速放缓、经营压力加剧。同时，随着市场资源向优势企业集聚，中小规模房企的增长空间也进一步受限、规模竞争压力提升。特别是今年9月在房地产资产新规“三道红线”试行后，企业融资端进一步收紧、对投资、开发、销售节奏都产生了一定影响。未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼房企平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、提速现金回流。

展望2021年，中国房地产行业势必仍将面临考验。在行业增速放缓的大背景下，无论是疫情的冲击，还是“三道红线”都更加考验房企的经营实力。对于房企而言，防范风险，更好地适应市场调整是第一要务。预计未来，现金充裕、财务稳健的房企将有望获得更多优质的市场资源和发展机遇，一些央企、国企的优势将进一步凸显。

同时，需求侧改革的提出也对房企提出新的课题。在需求侧改革推行下，市场将更加关注需求端的特征与变化趋势，消费结构也会发展深刻变化，仅从供应端发力将难以适应市场趋势。这将倒逼房地产行业转变发展思路，加速向买方市场转型。能够顺应新环境转变的房企未来会有更大的优势。

45家规模上市房企：碧桂园、中国恒大、万科地产、融创中国、保利发展、中海地产、绿地控股、世茂集团、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、新城控股、金地集团、中国金茂、旭辉集团、金科集团、阳光城、中南置地、绿城中国、中梁控股、融信集团、滨江集团、雅居乐、佳兆业、奥园集团、美的置业、远洋集团、禹洲集团、新力地产、荣盛发展、华发股份、中骏集团、合景泰富、首开股份、越秀地产、时代中国、中国铁建、弘阳地产、宝龙地产、首创置业、德信地产、保利置业、花样年、当代置业、合生创展

本文为《2020年中国房地产总结与展望：业绩篇》删减版

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载

转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合！

特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

3月16日，2021中国房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，备受关注的“中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。

本次发布的《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，目前我国房地产行业的发展逻辑正经历着深刻变化。

排名：行业整体相对稳定，万科重回综合实力榜首

根据测评报告，2021中国房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、恒大、碧桂园占据。其中，万科上升两位，综合实力排名第一，恒大、碧桂园分列二、三。中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城分列四至十位。与2020年相比，2021年TOP10变动率为10%，其中世茂为新晋企业；TOP50的变动率约为10%，整体相对较为稳定。

年TOP10房企名次变化表

数据来源：CRIC、中国房地产测评中心

从区域划分来看，华东地区占比37.6%，东北地区占比3.0%，西部地区占比8.2%，同比有所下降；华南地区占比20.2%，华北地区占比16.6%，中部地区占比14.4%，同比有所提升。华东、华南与华北三区企业数量占比为74.4%，中部地区占比继续提升，发展势头良好。

规模：龙头房企地位稳固，集中趋势稳中有升

2020年，TOP500房地产开发企业总资产均值为829.89亿元，同比增长16.64%，增速较上年回落1.26个百分点；净资产均值为178.81亿元，同比增长17.89%，增速较上年上升1.76个百分点。总体来看，TOP500房企资产规模保持增长态势，总资产增速略收窄。

企业层面，规模房企依旧占据优势位置，房企发展结构分化明显。碧桂园、恒大、万科等房企的资产规模持续积累，行业地位稳固。融创、华润等企业更注重利润和品质，融创降杠杆战略成效明显。

在政策的引导下，行业保持稳定增长，龙头房企也在逐渐发力新盈利点。

风险：融资环境逐步收紧，降负债成重要任务

2020年伊始，房地产行业融资环境因疫情影响相对宽松，对房地产的融资监管已经进入到了一个新的阶段，“去杠杆、降负债”成为房企的重要任务之一。

“三道红线”监管下，TOP500房企杠杆率有所降低，降杠杆初显成效。长期偿债能力方面，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点，相比2019年也有大幅改善。短期偿债能力方面，2020年TOP500房企短期偿债能力略有下降，流动比率均值为1.40，较上年下降0.05，速动比率均值为0.49，与上年持平。

发展：行业利润空间收窄，投资态度趋于谨慎

2020年，TOP500房地产开发企业营业收入均值达183亿元，较上年增长10.36%。

2020年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为1.32%，较上年下降了0.52个百分点；净资产收益率均值为4.53%，较上年下降了4.16个百分点；成本费用利润率均值为11.25%，较上年下降了6.75个百分点。利润空间收窄，房企总资产逐年上涨，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。

在业务布局方面，房企一改过去全面铺开的拿地策略，态度逐渐谨慎，不再单纯追求数量，开始注重土地质量。人口变迁带动了城市格局的改变，许多房企开始深耕重点城市，重点区域的土地储备依然是房企长远发展的保障。

趋势：地区销售分化明显，行业分化格局加剧

测评报告显示，随着“房住不炒”导向持续落实，各地区商品房销售情况格局分化。长期来看，人口有向大都市圈聚集的趋势。一方面户籍改革制度持续推进，增加了人口流动的自由度。更重要的是，参与人才争夺的城市不断扩大，优惠的政策力度不断增加，也导致了区域分化明显。

测评报告指出，存量时代，房企在制定规划的同时越发谨慎。各大企业纷纷调整战略，根据自身定位开展业务，根据不同阶层的需求开发差异化产品，为市场提供更好的服务。房地产行业正走在转型升级的道路上，受政策和市场的影响，房企需要保持良好的融资能力、准确把握行业走向、不断开拓新的盈利增长点，才能保证企业的长远发展。

附：2021中国房地产开发企业综合实力TOP100

1 万科企业股份有限公司

2 恒大地产集团有限公司

3 碧桂园控股有限公司

4 中国海外发展有限公司

5 融创中国控股有限公司

6 保利发展控股集团股份有限公司

7 龙湖集团控股有限公司

9 世茂集团控股有限公司

10 新城控股集团股份有限公司

11 招商局蛇口工业区控股股份有限公司

12 广州富力地产股份有限公司

13 旭辉集团股份有限公司

14 阳光城集团股份有限公司

15 金地（集团）股份有限公司

16 江苏中南建设集团股份有限公司

17 中国金茂控股集团有限公司

18 中梁控股集团有限公司

19 正荣地产控股股份有限公司

20 荣盛房地产发展股份有限公司

22 龙光集团有限公司

23 金科地产集团股份有限公司

24 奥园集团有限公司

25 绿城中国控股有限公司

26 绿地控股集团股份有限公司

27 佳兆业集团控股有限公司

28 祥生实业集团有限公司

29 雅居乐集团控股有限公司

30 美的置业集团有限公司

31 大连万达商业管理集团股份有限公司

32 远洋集团控股有限公司

33 时代中国控股有限公司

34 中国铁建房地产集团有限公司

35 路劲地产集团有限公司

36 建发房地产集团有限公司

37 金辉集团股份有限公司

38 宝龙地产控股有限公司

40 合景泰富集团控股有限公司

41 中骏集团控股有限公司

42 越秀地产股份有限公司

43 卓越置业集团有限公司

44 四川蓝光发展股份有限公司

45 佳源创盛控股集团有限公司

47 弘阳地产集团有限公司

48 俊发集团有限公司

49 四川新希望房地产开发有限公司

50 仁恒置地有限公司

50 海伦堡中国控股有限公司

52 隆基泰和集团有限公司

54 东原房地产开发集团有限公司

55 联发集团有限公司

56 广州市敏捷投资有限公司

57 中国电建地产集团有限公司

58 新力控股（集团）有限公司

59 重庆华宇集团有限公司

60 融侨集团股份有限公司

61 珠海华发实业股份有限公司

62 建业住宅集团（中国）有限公司

63 杭州滨江房产集团股份有限公司

64 朗诗集团股份有限公司

65 三盛集团有限公司

66 大华（集团）有限公司

67 中交地产股份有限公司

68 景瑞地产（集团）有限公司

69 北京金隅地产开发集团有限公司

70 石榴置业集团有限公司

71 保利置业集团有限公司

73 北京鸿坤伟业房地产开发有限公司

74 北京北辰实业股份有限公司

75 当代节能置业股份有限公司

76 上海建工房产有限公司

77 郭氏投资集团有限公司

78 上坤置业有限公司

79 复地（集团）股份有限公司

80 首创置业股份有限公司

81 大悦城控股集团股份有限公司

82 安徽省恒泰房地产开发有限责任公司

84 广东珠江投资股份有限公司

85 中昂地产（集团）有限公司

86 广州市方圆房地产发展有限公司

87 青岛海尔产城创集团有限公司

88 厦门大唐房地产集团有限公司

89 国贸地产集团有限公司

90 华董（中国）有限公司

91 杭州市城建开发集团有限公司

92 北京首都开发股份有限公司

93 花样年集团（中国）有限公司

94 中建信和地产有限公司

97 中天城投集团有限公司

98 星河湾集团有限公司

99 祥源控股集团有限责任公司

100 广东方直集团有限公司

100 重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司

【免责声明】上游新闻客户端未标有“来源：上游新闻-重庆晨报”或“上游新闻LOGO、水印的文字、图片、音频视频等稿件均为转载稿。如转载稿涉及版权等问题，请与上游新闻联系。