最近网上有段话很火，叫“致富靠杠杆，人生靠康波”。

康波”即康波周期是1926年俄国经济学家康德拉季耶夫在分析了英、法、美、德以及世界经济的大量统计数据后，发现发达商品经济中存在的一个长周期。放在我们每个人身上来说，其大意是指的是要把握住人生仅有的几次周期带来的机遇，才有可能成为人生赢家。

而致富靠杠杆，则通常指的我们常说的房贷

最近有位学员，在后台咨询我们：

问这个问题的人，他不是第一个，更不是最后一个。

大多数人，对于房贷对于杠杆还处于一知半解，仅限于知道，仅限于拿不出全款才去贷款的阶段。

我们今天就来把“杠杆”问题，掰开揉碎的说一说。

你身边一定很多人。包括自己的父母，60-70-80年代的朋友。辛辛苦苦攒了半辈子钱，全款买了套小房子，日子过的紧巴巴。

问之为何不贷款，理由是不想压力太大，或者不能接受“那么高”的利息。一大波人，赶上了人生最重要的康波，但因为理念问题，而错失了房地产上行的大红利

这些群体，没有赶上财富自由，归根结底是没有弄明白杠杆原理，什么是杠杆呢？

买房界的杠杆简单讲就是：

通过小比例首付，撬动大比例房贷。

让手里很少的钱，买更大更贵的房子，获得放大的收益。

一套100㎡的房子，1万元/㎡，如果全款购买则需要支付100万元。

以五年为期，当房价涨2万元时，净利润为100万元。

相反同样1万元/㎡，若是贷款购买，支付100万元，三成首付，可以购得330㎡房产。

以五年为期，5年内支出月供80万，房价2万元时，扣除月供和当初首付，净利润高达280万。

100万比280万，高达接近3倍的受益。

如果你觉得100万首付支出后，无力承担后续80万月供。我们将其折半计算：

55万首付，购买180平房产，月供也减半仅为五年45万。

假设五年后房价上涨到2万，也可以获得160万的受益。

均远高于全款买房的受益，换句话说，拿银行的钱帮自己赚钱，何乐而不为？

除了攒钱全款买房的群体以外，许多长辈也特别喜欢借钱买房，甚至向亲朋付息借贷十几、几十万也不愿意欠银行房贷，而理由竟然是银行利息高。

我们以100万房贷计算，30年的房贷利息约为90多万，上浮20%倍后大约近110万，超过了本金。这让不少人下意识的以为房贷利息十分高昂。

为什么这么说，我们举例说明:

依然按照贷款100万元，按照4.9%的基准利率计算，30年总利息为91万元。折合每万元，每年利息303元。

信用卡分期1万元，按照招商银行打折优惠后的利率月息0.66%，每年的利息为792元。

如果以信用卡分期的利息贷款30年呢？

利息高达237万，也就是说贷款100万，要还337万。

这样的答案你还敢用信用卡分期么？还觉得房贷利息高么？

而各种网贷，各种现金分期，利息还要更高。

相比网贷、信用卡，房贷即便是上浮20%，也仅为376元/年/万，远低于其他借贷渠道。

最关键的还不在于此。最重要的在于：

除了银行房贷，谁愿意一次借给你这么多钱？谁又愿意借给30年这么久？

30年意味着什么呢？几乎意味着你拿几十年后的钱来完成当下的消费与投资。

货币贬值的速度，物价上涨的速度我就不必过多赘述，人人皆知。

房贷是大多数人这辈子能借来成本最低的钱。

有人说，虽然我理解了你说的上浮之后利息也低，但不能接受平白无故比别人多出几十万的利息？怎么办？

我们来详细说一说利率上浮。

单笔房贷实际利率执行高于央行制定的基准利率一定比例。

当前央行制定房贷基准利率分为5年内和5年以上，五年以上为4.9%

全国范围以此为基础，根据各地情况进行比例上浮或下调。如果你对应的城市置业顾问

告诉你利率要上浮20%，那实际的贷款利率就是4.9%*1.2=5.88%

上浮的最大特点是：不受时间影响，一旦贷款，无论基准利率如何变化，都需要执行贷款时约定的上浮比例。

如果你批贷款是上浮20%，那么明年如果基础理论变成了6%，则对应7.2%

所以就会有人觉得一旦贷款利率就永远上浮，还是要选择不上浮的时期购房划算。这样的思维是有道理的，但最关键的是在于购房时机，好的购房时机，合适的价格，若是在上浮期买房也不要紧。

因为，利率在变化，而你的自住房也可以选择利率不上浮或打折的期，左手倒右手卖给爱人或子女，也是一个非常不错的合理降低利息的方案。若是投资，只多付几年的利息，拉长线看利润来讲，更是不用太care

没贷过款的朋友，大多对于房贷能贷多少没有概念，特别是一些刚毕业的年轻人，会问:我刚毕业，贷款能贷多少？

而事实上，能贷款多少，跟你是否刚毕业没有多大关系，而是和房子有关系。

小明看上了一套100平方高层，单价1万元的房子，那这套房子理论上可以贷款70万。

小王看上了另一套200平洋房，单价2万元，这套别墅理论上则可以贷款280万元。

但无论是小明还是小王，都要提供对应贷款月供2倍或更多的月收入和流水来证明自己还得起。

换个角度说，如果你一毕业就进了腾讯华为阿里等一流企业，有非常让人羡慕的收入。很可能比绝大多数工作5年甚至10年以上的人，可贷款额度更高。

但是值得注意的一点是：

房贷申请人年龄与借款期限之和不超过70

也就是说，想要贷款30年，你的年龄需要低于40岁，年龄增加，可贷款年限越短。

所以，务必请在年轻时贷款买房，尽可能的在年轻时良性负债。

1:商贷转公积金贷款现阶段非常难实现，如果所在城市房价不高，并且可以直接办理公积金贷款，没有条件也要创造条件，千万不到等着商贷转公积金贷款。

2:全国范围内大调控下的房贷名额非常珍惜，一定要珍惜首套首贷资格，因为第二次贷款不仅利息大幅度上浮，首付比例也会被提高，关键是这一切都是全国联网。

3:平时一定务必注意准时还任何贷款借款信用卡，不要出现违约。计划买房前先查自己征信，避免拒贷导致一系列麻烦的后果。

4：怎么贷款最划算？①越长越好②能力范围内越多越好③既长又多最好。如果你不理解，请再细读本文3遍。

5房贷归属于杠杆，但杠杆不仅仅指的是房贷。不仅仅房贷可以加杠杆，用30%撬动另外70%。其他譬如，信用卡变首付，二手房高评估，首付分期，首付贷等等都是加高杠杆的方式。笔者在买第一套房的时候，杠杆率就曾加到98%

更高的杠杆，具体怎么玩？

由于比较敏感，就不在本文中详解说明了。有兴趣可以持续关注大胡子说房，我们会找个机会把这个问题展开了说明白。

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• 答: 南瑞锦秋园是2005年的房子

• 答: 这个要看小区环境的啊，一般在80年代前的基本可以说是老旧小区。

• 答: 正常可以做外挂电梯 具体还要看 物业同不同意

• 答: 94年的地，02年建的

• 中山东路街道办事处对迎宾南路社区老旧小区房屋拆迁工作高度重视，由分管领导、迎宾南路社区、经委办组成摸底调查小组，此次摸底调查存在片区多、范围广，涉及人口、单位多，房屋权属、结构复杂等情况，为有效调查清楚房屋的基本情况，中山东路街道办事处经委专门制作了拆迁片区房屋摸底调查表，并向居民群众详细讲解摸底调查的方式和摸底调查表的填写方法。本次摸底共计入户527户，具体情况为：同意回迁300户，占总户数的57.00%，同意征收119户，占总户数的22.5%，同意回迁或征收26户，占户数的4.90%，联系不上的64户，占总户数的12.14%，不同意迁迁的18户，占总户数的3.40%，拆迁总占地面积：33224平方米，总建筑面积：55986.7平方米

• 1.把家具拿到户外开放的空间利用大自然的阳光达到去湿的效果同时也可除去因年代久远而产生的霉味，但不要在烈日下暴晒以免适得其反引起家具开裂。2.用大功率的吹风机吹以去除老家具表面的浮尘和积土但切忌用湿布擦否则会对家具漆面造成损害。你好，很高兴为你解答， 建议你可以在福窝发布招标，会有三家装修公司为你出详细的方案，你可以进行对比，(希望能帮到你！望采纳！谢谢！)重点1.强调基础工程 老屋的问题多，花钱装修就必须花在刀口上，避免不必要的浪费，该解决的问题一定不能忽略，因此多注重在基础工程，强化房子体质。 重点2.预算取决装修程度 装修费用并无一定的金额，以20年以上的老屋来说，装修费用的比例，取决于装修计划的程度，也有专家建议装潢预算，可以房屋总价的20%来估算。 重点3.尽可能不动到泥作工程 装修只要动到泥作、隔间花费自然就大，比如：打一面墙就会衍生地砖修补、墙面修补、瓷砖修补、油漆修补、木工等工程，可谓牵一发而动全身，一定要三思。

• 答: 改善需要政府的配合，拆迁队必须严格控制灰尘的影响，四周围上高高的挡板，防止影响行人，如果可以，可以采购一些吸尘的机器，防止灰尘污染，希望对你有帮助。

• 答: 暂时回复，耐心等待。

• 答: 您好我单位于2018年1月10日多次拨打您电话处于无法接通状态，目前我单位处于二级窗口平台属转件单位，我单位无法与您取得电话联系且您文章中并未写明该园区具体位置，我单位无法将您投诉件转至相关单位，建议留下有效的地址和联系电话，感谢您对的信任和支持！

• 复内容:您好！收到您关于“老旧小区的环境谁来管问题”的来信，我们非常重视，及时进行了调查和处理，现将有关情况回复如下:1.调查情况:经了解，铁西区滑翔五小区30号楼六单元门口存在违建，并且有侵占绿地先现象。2．处理情况:接到投诉后，已联系城管及执法部门将违建拆除，并对侵占绿地进行了清理，同时督促保洁员对园区加强报扫，及时清理宠物粪便。3．2018年4月16日，我们已经通过电话将调查和处理情况向您做了详细的说明，您对我们的办理表示满意。4.小区名:滑翔五小区物业名称:感谢您的信任和支持！

• 答: 您好，关于老旧小区改造是由社区、街道统一调查申报至房产局，然后由房产局上报至区政府进行审核批示才能确定是否进行改造。对于您提到下水道堵塞问题，银河街45号如有堵塞情况发生可以第一时间拨打房产局保修电话进行疏通处理。感谢您对的信任与支持。

• 答: 物业费是得交的,物业许正常运行

• 答: 您好，对于老旧小区改造问题是由各社区街道向区房产局进行申报，然后区房产局报至区政府进行审批核准后才可以进行改造的，对于您提出的富华园小区，区房产局并没有接到该小区改造的申报材料。感谢您对的信任与支持。

• 您好！收到您关于“从新闻中得知，沈阳市委市政府在保障和改善民生方面推出重大举措，决定利用2018年到2020年三年的时间对我市尚未进行过改造的796个老旧住宅小区开展小区的改造提质行动。其中，314个由市统筹改造，482个由产权单位自行组织改造。我们是沈河区南塔街道中科小区，是1995年建成的老旧小区，目前，小区道路、排水管线破损严重，绿地毁坏也很严重，环境脏乱差。想向市房产主管部门咨询两个问题，一是我们小区属于哪一类，是市统筹还是产权单位负责，我们小区一共10栋楼，有的有产权单位，有的没有，怎么办，到底由谁组织改造。二是我们小区的改造是否已列入计划，具体是哪年。”我们非常重视，及时进行了调查和处理，现将有关情况回复如下:1.调查情况。经查您反映的中科小区，小区内共有6栋楼有产权单位（中科院沈阳分院），未能及时跟进改造，年头多，出现小区道路、排水管线破损严重，绿地毁坏也很严重，环境脏乱差。情况属实2．处理情况。中科小区共有10栋楼，其中无产权单位的3栋楼，去年区小区办已提质改造完，剩余6栋因有产权单位未提质改造，2017年街道、社区多次与产权单位中科院沈阳分院协调沟通一起提质改造剩余6栋楼事宜，但产权单位中科院沈阳分院的意见是逐步计划自己提质改造，为了促进改造事宜街道和社区在后续工作中督促指导中科小区业委会有效行使职责，业委会也多次与产权单位中科院沈阳分院沟通诉求改造修缮事宜，但产权单位改造事宜进展不大刚施工改造了一栋楼。社区也非常理解居民心情，下一步，社区和业委会会继续尽最大努力去协调沟通产权单位中科院沈阳分院尽快对自己管辖范围内的6栋楼进行提质改造，为业主改善居住环境。3.回访情况。我们已经通过电话将调查和处理情况向您做了详细的说明。您对我们的办理工作表示满意。谢谢您对政民互动平台的信任和支持!

• 答: .1.无水源景观.2私家车位.3停车棚.4有死角.5.垃圾处理不及时.6没有围栏7.没有路径.8没有保安监管9没有安全通道.10面积小..

• 答: 可以不交，他拿你也没得撒子办法，但是如果不交，房子出现的一系列问题，可能他们就不会给予受理！

• 答: 物业费是得交的，物业许正常运行