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众筹金融理财可信吗？靠谱吗
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《众筹金融理财可信吗？靠谱吗》的相关文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《众筹可信吗？靠谱吗》 精选一讯：众筹可信吗？靠谱吗？如何安全？选择合适的这是首要标准，这是建立在好的方的平台上，对安全来说是有绝对保障的。正规的众筹等平台最基本的资质应该包含营业执照、税务登记证组织、机构代码等企业法人资质。资质那些是最最基础的，在具体中，的情况是看平台靠谱与否的关键所在。众筹金融理财可信吗？靠谱吗？以房地产为例，其实，种类很多，为什么选呢？原因很简单，核心还是收益和风险的比较。相比来说，房地产在以下各方面均全面完胜其他理财产品：(1)收益高。由于土地资源的稀缺性和不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整个社会对房地产的需求长期处于上升趋势。同时，物业（商铺、住宅等）投资一般可享受升值和租金两重收益。相对于储蓄、、等其他类型的投资来说，收益水平更高、更稳定。(2)风险低。近年来我国经济发展水平虽然取得极大的成就，但总体水平仍较低，人均GDP只有美国的1/10。也就是说，只要宏观条件不发生根本性变化，我国经济未来一段时间仍可维持高速度增长，同时通胀率将会维持在较高水平。房地产物业是天然的货币之锚，在国家的高速发展期尤甚。这就决定了，未来较长时间内，一二线城市的物业虽然会有些许波动，但整体价格水平仍将呈上升之势。相对于股票、股权等其他投资来说，大幅下跌的风险极低。(3)能抵消的影响。由于通货膨胀的影响，房地产和其他的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说具有。又由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的手段。众筹是一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为，具有门槛低、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征。相对于传统的众筹更为开放，能否获得资金也不再是有项目的商业价值作为唯一标准。众筹金融理财可信吗？靠谱吗？关键是选择靠谱的平台，投资不要看表面，始终要明白风险和收益永远是正比关系，要想高收益就要承担高风险。：以上内容仅为信息传播之需要，不作为投资参考，文中部分来源于互联网媒体，不代表天眼立场。据此操作，风险请自担。《众筹金融理财可信吗？靠谱吗》 精选二来源：巨鲸资本市场中国改革开放以来，已经经历了两次财富大洗牌，正在经历第三次财富大洗牌：第一次是胆大的对胆小的进行洗牌，所以，中国第一批富起来的并不是有多大学识的，而是胆大的。在此过程中，配合改革开放以后的货币发行和通货膨胀，依靠工资积累的人士，突然感觉到财富相对贬值得越来越厉害。这也是东南沿海一带财富崛起，而中西部地区，特别是东北地区财富地位急剧衰的原因。第二次大洗牌是有知识、有见解的人士对知识和见解缺乏的人士大洗牌，这种洗牌发生在15年前，突出表现在一大批优秀民营企业的崛起，包括华为、腾讯、TCL等，而那些所谓的“倒把”分子的没落。目前正在上演的第三次财富大洗牌将是新思维方式者对旧思维方式者的洗牌，在过去三年和未来10年都将不断上演这一曲大戏。为什么过去3年和未来10年，都将不断上演第三次财富大洗牌呢？为什么是30年来最大的一次财富大洗牌？这就要从过去30年这些富人为什么赚钱，现在赚钱的基础是否存在？如果不再存在，财富的洗牌就是一个非常容易理解的事件。第三次财富大洗牌的表现形式和内涵是什么？1、和房地产投资成为第三次财富洗牌的赢家，并成为未来10年仅有的能够对抗通货膨胀和的投资工具，“人无股权不富”、“未来8年，中国最大的来自于股权”。资本市场上演的财富梦想，财富神话与熊市无关，正在证明这一结论的正确性。房地产价格超越工资收入的大幅度上涨就是一种典型的财富大洗牌，它并没有新的财富被创造，同样也是资金的横向流动而已。在这种模式的财富转移中，一线大城市和部分二线城市的有房居民自动成为财富转移的受益者，而全国其他地方居民的财富却在浑然不觉中悄然缩水。地区间、城乡间的差距被进一步拉大，中西部地区和中小城市的增长发动机不断灭火，少数城市的繁荣掩盖了大部分城市的萧条。房地产投资之所以能够成为第三次财富洗牌的赢家，存在几个核心原因：第一中国仍然存在，发行的大量货币（中国的GDP远小于美国，但是货币发行量远大于美国），并没有去处。大众创业，股权投资，并不是很多人熟悉和擅长的领域。第二中国房价成为全球第一是必然趋势。中国房价已经涨幅巨大，但是，由于中国人口众多，10年左右的时间又有可能成为全球GDP最大的国家，同时，也会是全球财富最大的国家。中国人喜欢大城市，喜欢教育、医疗好的城市，这样的话，就会出现过多的钱去追逐一线城市以及部分二线城市。房价上涨不可避免。一旦中国GDP成为全球第一，加上中国人口众多，就会产生巨大的“虹吸效应”，周边国家和地区就会不断边沿化。不排除再过20年时间，日本都可能成为边沿地带。再现大唐盛世，房价全球第一，是完全可能的。但是，我们必须保持清醒头脑的是，三、四线城市特别是人口净流出的城市，房价虽然相对较低，反而存在巨大的泡沫，因为泡沫本身是相对于需求和购买能力而言的。2、财富在亲力亲为和使用杠杆中消失之前发生的，很多所有走向失败的高净值个人投资者主要缘于亲力亲为和使用杠杆，过去30年实业投资以及房地产成功经验，让很多财富拥有者认为自己无所不能，包打天下。反思最近两年发生的事件：的破产和股灾的发生，导致千家万户一夜回到解放前。主要原因：亲力亲为：房地产投资的成功不需要多大的专业，主要缘于整个房地产过去10年，平均房价上涨超过10倍，而且只涨不跌，就好比股市连续10年一样。散户都会成为股神。但是股市看似简单，其实无比复杂，专业选手未必赚钱，更何况业务人员。使用杠杆：在一个单边上涨的行情中，是可的，但是，中国股市与赌博并无二异，使用杠杆，等于赌博。从未见过赌徒借钱去赌博的，而且，一旦使用杠杆，即使赌对100次，只要有一次失误，可能会导致前功尽弃，一夜回到解放前。为什么不能使用杠杆，而房地产投资就可以呢呢？房地产使用杠杆，即使房价下跌，也不需要增加抵押品，但是，股市一旦下跌，是一定需要增加保证金的。3、仍然停留在过去的成功，而没有看到失败的来临。突出表现在：许多企业盲目上项目，铺摊子，陷入资金链的困境。盲目直接介入陌生行业：典型案例就是湘鄂情。盲目扩大产能，在产能上做死主业：山西鑫海、江西赛维、无锡尚德等，都是典型的案例。盲目铺摊子、上项目：四川长虹后任董事长赵勇的等离子项目。急于赚而陷入高利贷或者房地产：今天大量三、四线城市的小房地产商陷入资金链的困境，浙江温州等地区高利贷破灭。4、难以适应互联网文明和空间文明时代的来临，仍然停留在传统产业的思路，梦想传统产业继续复苏以移动互联网为核心，人类进入空间文明时代。智能化、非现场、不接触、无纸化，这是互联网文明和空间文明的典型标志，而这些标志性产物对应的标志性产业都是对传统产业的替代，并形成致命打击：非现场买卖将逐渐超越现场买卖，以阿里巴巴集团为代表的非现场买卖将彻底击败百货商超。原有商业业态将发生根本性变化。阿里巴巴一家公司，年交易金额超过1万亿元，是前十大百货商超的总和。以微信和微博为代表的新媒体，逐渐取代报刊杂志、电视广播，成为主流信息传播渠道。以智能手机为代表的新一代智慧消费终端，为无纸化时代和非现场行为的空间文明准备扎实的物质基础。虚拟消费逐渐超越实物消费，精神消费逐渐超越物质消费，以腾讯为代表，虚拟消费时代的到来，意味着人类不仅消费食品和饮料，住房和衣服，更需要精神层次的虚拟消费。3D打印技术改变人类的制造业状态。打印出机器零件、食品服装，这将是制造业领域的最大革命。以电动汽车、页岩气为代表的新能源技术成为影响和改变人类能源格局的核心推动力。这一事件，使得煤炭等传统能源走向衰落成为必然。5、第三次财富大洗牌的趋势和赢家财富大洗牌的趋势和方向之一：知识和企业家精神成为财富创造的主流方式根据《国富论》和所有经典***理论，财富的产生来源于劳动和资源。财富结构与人口结构的对应角度，全世界较为发达的经济体中，只有香港和大陆与学历基本无关。与学历无关这种情况几乎是不可能持续的。当容易赚钱的时代过去时，中国将回到真正依靠技术进步和诚实经营赚取财富的时代。财富大洗牌的趋势和方向之二：简单的“”的时代终将过去，长期的低时代将彻底毁灭那些高利息成本者简单的“钱生钱”的时代过去：过去10年中国创造财富的主流方式不是依靠诚实劳动、不是依靠智慧和辛苦经营，而是依靠资产的泡沫，依靠钱生钱，这种泡沫贯穿整个社会：大宗矿产品泡沫、收藏品泡沫、奢侈品泡沫等等，很多人几乎一夜暴富：2015年，全社会的财富水平几乎是2000年的40倍，但是，实际GDP只是增长了300％而已，泡沫的严重程度可想而知。财富大洗牌的趋势和方向之三：劳动密集型、加工制造业将被品牌拥有者和核心技术拥有者替代中国的比较优势发生根本性变化，低端劳动力成本日益上升，但是中高端劳动力成本仍然相对低廉，这种情况下，劳动密集型产业逐渐出局或者转移，而转向品牌+技术的拥有者，因此他们将是财富大洗牌的最终赢家。典型案例是华为。财富大洗牌的趋势和方向之四：宁为鸡头，不为凤尾的局面将结束根据赢家通吃的原则，行业的剩者往往不超过5家。这意味着中国将有千千万万的企业或者倒闭或者被购并。中国人喜欢自己当老板，并没有衡量自己的能力、水平、资源，在过去30年的野蛮生长阶段，草莽英雄时代，这是可行的，今天，能够成为胜者的必将是那些拥有企业家精神和素质的人员。今天的欧洲、日本和美国已经10年不见创业潮了。中国也不需要那么多的老板。大众创业，万众创新，最终的结局一定是“一将功成万骨枯”。思考过去30年富人取得成功的关键条件和因素（为什么是他们富起来），这是理解今天发生第三次财富大洗牌的前提过去30年富人之所以成为富人，其实是与当时的环境高度相关，是典型的“时势造英雄”。现在必须进行深入分析，这些环境的要素是否继续存在，如果不在存在，财富是否必须洗牌。1、30年改革开放创造了极为有利于中国富人投资成功的外在环境，到处都充斥着创富的机会：改革开放使得中国融入全球，配合全球经济的一体化，尤其是劳动力、技术和资金的一体化，使得中国成为最大的受益者；要素红利：三十年改革开放，包括劳动力、土地和资本等要素，不断增长，春风从东南沿海吹向内地，形成梯次转移。：制度是联系要素之间的桥梁和纽带，是大幅度提升要素效率关键所在。30年改革开放，就是一个不断释放制度红利的过程。消费升级红利：三次消费升级和出口高速增长成就一批富有者。三十年改革开放，中国经济经历了全面增长，各行各业从百废待兴变成全面欣欣向荣，以三次消费升级和出口的高速增长。第一次消费升级:八十年代，从百元级迈向千元级，表现为彩电、冰箱、洗衣机取代手表、缝纫机和自行车，衣食住行。第二次消费升级：九十年代，从千元级迈向万元级，表现为电脑、手机走入千家万户，成就了比尔·盖茨和微软，联想和柳传志。第三次消费升级：2000年后，从万元级迈向几十万元，甚至百万元级别，表现为以汽车、房地产为代表，进入寻常百姓，成就了大量房地产老板和矿老板。2、30年来，中国主流投资者对**监管和法制缺失的利用是取得成功的内在基础和条件低廉地获取政策信息和优势：只有东南沿海和大城市。廉价的劳动力：低工资、低福利、高强度。低廉的土地成本。低廉的环境破坏成本。技术和产品的低成本仿制和抄袭。低廉和无控制状态的资源获取。不断攀升的。法制和政策的不完善，监管的不到位。为什么30年后的中国，一定会发生财富大洗牌——变化的环境和背景、不变的知识结构和认知水平必然导致财富大洗牌总结出以下原因：1、世易时移，变化已经发生，但是更多的人在刻舟求剑、缘木求鱼，思想和思维没有发生变化，甚至连危险已经出现都不知道。这一点特别表现在一批创业成功的50岁以上的成功人士，他们仍然坚守原来的成功经验，故步自封，仍然不愿意承认现实的来临。我们时代伯乐在股权企业中确实发现，他们很难改变。面临一个全球的环境，如果企业10年做不大，必然存在致命的问题，而这一问题的核心就是企业领军人物的保守和僵化。2、现有财富者80%以上并不具备掌握和驾驭这笔财富的能力：知识结构、认知水平、视野范围、道德品质等存在巨大的局限性。我们必须看到的是，现在已经取得财富的人，并不意味着其能力和品德比别人强。很多人的知识和能力、视野范围等并没有随着财富的增长而增长。3、30年所积累的问题，不可能没有人买单：的大泡沫；中国房地产的全面泡沫；中国过度重化工业。30多年的改革开放，最终一定会有一次买单机会，即使我们认为中国的房价会成为全球第一，但是并不意味着，中间没有价格的巨幅下滑，即使是香港的房价也是经过几次大幅度下滑之后，才大幅度上涨的。我们积累的如此巨大的，使得人民币贬值的压力无比巨大。如果中国的贸易不断取得顺差，那么，结合人民币接下去放水的速度下降的话，人民币贬值的压力会得到缓解，否则，人民币贬值的压力只会越来越大。中国过度重工业化，使得主要的工业产品产量，中国几乎全部占据全球第一。接下去，去产能将是一个持续而漫长的过程。在此过程中，也是一个财富不断重新洗牌的过程。4、变化的环境和背景、不变的知识结构和认知水平必然导致财富大洗牌。以下情况的出现，标志着第三次财富大洗牌正式来临：中国重化工业基本完成：钢铁、水泥、电解铝等产量占据全球的70％以上，使得行业的空间几乎不再存在。出口成为全球第一之后，普遍出现困难，2012年全年的进出口量估计增长率不会超过7%。用工荒的大面积出现，标志着性结束，依靠现有的二胎政策，至少要在15年才能有所体现。三次消费升级最终导致资产的严重泡沫和中国环境的严重恶化，中国成为世界上最不适合人类居住的国家之一。在这种情况下，曾经的富人赖以生存的条件和基础发生根本性变化，财富洗牌不可避免：信息优势无存，全国基本上都已经形成改革开放局面。劳动力价格持续上涨，导致今后劳动用工将越来越难，一般加工制造业和低附加值劳动密集型企业将出现大面积破产倒闭。大宗原材料价格将是一个持续不涨的时代，绝大多数原材料价格将长期徘徊不前。中西部地区的崛起和越南、柬埔寨等地的开放，新的竞争对手的形成：更为廉价的劳动、土地成本。法制日益完善，违法成本越来越高。人民币可能存在一个较大幅度地贬值：金产的比值中可以发现，中长期而言人民币贬值是一个大趋势。缺乏合适的投资渠道，同时，原有主业又基本上没有多达的发展空间。存银行，每年贬值7％左右，又天天跌。牺牲者已经出现，先烈们的鲜血估计会是白流。温州、鄂尔多斯等地的的破灭，完全可能被最近中国一、二线房地产的疯狂所掩盖。如何在中国第三次财富大洗牌中成为赢家随着时代的变迁和中国经济结构的转型，正在上演的第三次财富大洗牌是不可避免的。按照现有趋势，财富洗牌是一个仍然在继续的过程，那么，如何避免被洗或者成为洗牌中的赢家就是摆在我们面前的突出问题。经过反复研究和论证，时代伯乐股权投资团队认为，股权投资和人口净流入城市的房地产投资才是未来10年能够保值增值和对抗通货膨胀的投资方向，坚守主业，拥抱并购，都是重要的主流选择。对于投资理财而言，股权投资和人口净流入城市的房地产投资是过去3年和未来10年最有效的方法，其中相对更低，而房地产投资已经阶段性出现一定程度的泡沫。选择股权投资，选择人口净流入的城市房地产投资，应该能够在第三次财富大洗牌中处于相对优势的地位，有很大的概率成为赢家。1、回顾过去10年投资历史，展望未来，唯有股权投资是最有可能对抗通货膨胀并获得正收益的，而且也到了最应该投资的时候，其理由如下：在过去10年经济不断发展变化之中，时代伯乐团队研究发现，唯有是稳中有升，而其他行业要么处于不断下降，要么行业都可能面临消失。我们看到以下情况和事实：银行不断下降：从原来的年化10%左右下降到现在不到4%；在下降：除去年的尚可之外，其他年份的债券收益率总体也是下降趋势；一般实业投资的收益也在下降：毫无疑问，一般实业投资面临的不确定性是过去几年中最大的，特别是传统行业和高耗能重化工业；房地产收益率也在下降：过去10年，虽然房地产是表现最好的行业之一，但是最近三年以来，上涨已经演变成少数城市的上涨，房地产投资的地域风险已经出现，三年前，房地产甚至处于严重的困难期。反观，其基础收益率来源两个方面：一个是上市概率和上市周期，一个是上市后的收益率。上市概率原来越大，上市周期相对在缩短。中国证监会实质上是在不断降低上市的门槛，过去一直要求连续三年盈利，而且中间不能有利润下滑，过去10年上报企业通过发行审核的概率为78%，现在更注重性和信息披露，过去3年上报企业通过发行审核的概率高达88%，整整提升了10个百分点。从上市周期来看，越来越容易，从到只有1.5年。从上市后的收益率来看，上市后的收益率也是稳中有升，现在中国股市，只有的收益率不管是牛市还是熊市，都非常高！最近一年甚至有越来越高的趋势。另外，从股权投资的环境和空间来看，也处于一个非常好的发展状态：经过5年的演绎，优秀的PE机构已经培育成熟，专业化越来越强。只有经过洗牌，才知道那些机构是可信的，哪些实力是非常强大的。中国的空间十分巨大：美国有近万家上市公司，而中国目前只有3000多家，考虑到10年后，中国GDP达到或者超过美国，中国有10000家上市公司完全正常。也就是说，未来10年，中国有7000家企业要上市，这是一个多么巨大的蛋糕。退出的环境得到大幅度改善和提升：新三板上市、并购退出、IPO等诸多退出选择，为股权投资提供了远远好于过去的退出环境。2、人口净流入的大中城市房地产是第二选择，也是一种不错的投资方式，与股权投资不同的是，房地产存在一定的高位风险，毕竟短期内一线城市和二线城市房价涨幅已经较大。为什么人口净流入的大中城市房地产也是一种比较好的投资方式？第一、房地产是中国人投资中的无奈选择中国存在资产荒，日益下降，发行的大量货币（中国的GDP远小于美国，但是货币发行量远大于美国），并没有去处。大众创业，股权投资，并不是很多人熟悉和擅长的领域。第二、是中国人的投资习惯中国人骨子里是农耕文明，拥有固定的场所是一种习惯，即使那些早就移民到境外国家的华人华侨仍然将购置物业作为投资的首选。第三、中国人喜欢聚集到大城市，存在较为严重的从众心理。中国人喜欢大城市，喜欢教育、医疗好的城市，这样的话，就会出现过多的钱去追逐一线城市以及部分二线城市。这些城市的房价上涨不可避免。第四、中国房价成为全球第一是必然趋势。中国房价已经涨幅巨大，但是，由于中国人口众多，10年左右的时间又有可能成为全球GDP最大的国家，同时，也会是全球财富最大的国家。一旦中国GDP成为全球第一，加上中国人口众多，就会产生巨大的“虹吸效应”，周边国家和地区就会不断边沿化。不排除再过20年时间，日本都可能成为边沿地带。再现大唐盛世，房价全球第一，是完全可能的。3、虽然本质属于股权投资，但是由于影响股票投资取胜的因素太多，特别是部分因素是挑战人性的，普通人很难克服，因此，股票投资不属于本文所讲的股权投资。时代伯乐股权投资团队研究认为，股票投资取胜必须而且同时具备以下三个条件：（1）拥有超越普通人的非对称信息：因为人尽皆知的信息没有太多投资参考价值；（2）拥有反人性的心理品质，如果是动物性反射性思维和心理，最好不要，投资的关键心理品质是对自身情绪的控制，并进行理性的判断；（3）拥有足够的耐心和等待：对于股票理财而言，则是需要投资者给予足够的耐心和信心。由于普通很难同时具备以上三个条件，因此，买股票亏钱是一个正常的事情。在一个变量如此之多，不确定性如此之大的情况下，买股票也是一种财富被洗去的方式。即使是专业选手，我们也可以严格论证，其收益必然**低于股权投资，按照的理论，从事的都是投资，在同等水平和同等条件下，一个可以不需要克服太多的人性，而另一个必须克服人性来不断进行判断，人性很难克服，多一次判断，多一次出错的概率，因此，股票投资必然劣于股权投资。稍微有点数学常识的人都应该明白这个道理。我们如果想要避免财富洗牌，应该具有什么样的思维方式呢？我们明确好股权投资和房地产是最主要的方式后，对于整个全局性的财富概念，还得有一个正确的思维方式方法。时代伯乐团队认为，只有树立正确的思维方式和方法才有可能彻底避免第三次财富大洗牌。毕竟是思维决定行动。1、放弃过去曾经有过的，以全新的视野来迎接投资。人很难改变自己，尤其是那些在财富方面已经完成积累的人。原有的经验往往成为继续保持或者发展壮大的桎梏。新经济的崛起，特别是互联网时代的来临，已经彻底改变原有的生产和生活方式。2、所从事的行业必须符合国家经济结构转型的方向，否则，往往成为打压的对象，时代发展的牺牲品我们选择和努力的方向必须符合国家经济结构转型的方向。国家确定战略性新兴产业是未来10年发展的重点。新的消费业态和大健康是国家发展的持久动力。3、没有合适的团队不能轻易介入陌生行业，专人的人做专业的事情是转型经济人是决定性的因素。不像过去的简单加工制造业，现在的产业都是金钱资本和知识资本的结合体。即使是投资理财，也是非常的专业化。这种情况下，贸然进入一个陌生行业，失败的风险是非常巨大的。专业的人做专业的事情，换句话说，不专业就不要去做，否则，只能承受失败的痛苦。我们想在第三次财富大洗牌中胜出，还需要站在制高点，懂得一些基本方法，以便做出正确的抉择。时代伯乐股权投资团队认为，第三次财富大洗牌必然是一个惨烈的过程，2014年的高利贷破灭和2015年的股灾，只是一场悲剧的预演，更为持久和更为可怕的慢性洗牌还在后头，因此，我们需要站在一个制高点来理解第三次财富大洗牌，来防范被洗牌。1、专注于自身有前途的主业，干好自己最擅长和最有优势的工作只有那些置于身蓝海市场而又长盛不衰的行业，专注于自身主业，做深做透的企业，才能持久成功，才能成为第三次财富大洗牌中的赢家。事实上，一个蓝海市场，其实不必急于进行多元化转型，反而一心一意做主业更有发展前景。日本和德国有世界上最多的百年小企业，上百年来专注于一件产品或者某个领域，但是却活了100年以上。中国改革开放只有30多年，也同样存在一个规律，那些将主业做到极致的公司，其实发展得都不错，甚至成为巨人：华为几十年只做通信设备及其相关产业，能够抵抗住赚快钱的诱惑，成为中国最为优秀的高科技企业，世界500强企业中的中国佼佼者。毫无疑问，华为如果从事房地产行业，无疑拥有太多的优势，但是，他们没有这样做，否则，就不可能在通信领域取得如此骄人的成绩。万科从原来还经营超市等业务，变成只经营房地产，从而成为中国最大的房地产企业。老干妈几十年只做一件事：调味品酱料。反观很多企业，规模不大，却从事很多产业，过早地进行多元化经营。什么都做，但是什么都做得不精，其实，这也是一种典型的浮躁心态，其结果是，产业升级很难完成下去，甚至出现中国人集体去日本购买马桶盖的可笑事实。2、对于试图通过理财来规避洗牌的人士来说，必须深刻理解一些基本的：做好，在安全性、收益性、之间进行搭配，而不要梦想既要流动性好，又要收益高，还要安全的产品，如果有这样的产品，那一定是个骗局。专业的人干专业的事情：专业选手与业余选手的差距十分巨大，不要幻想自己什么都懂，什么钱都要赚，或者什么钱都舍不得让别人赚。做生不如做熟，做熟不如做透：一旦选择好可以信任的产品和机构，那么，不要轻易发生改变，不能因为一时的不如意就马上改变初心。毕竟认识和了解一家机构是需要时间的，投资上最大的忌讳就是喜新厌旧！相信逻辑，相信常识，而不是相信奇迹：大多数个人炒股就是一个亏损的过程，个人炒股能够赚钱就是一个奇迹，因此，需要思考自己炒股赚钱的逻辑和可能性。相信概率，而不是赌博：投资长期的结果就是一个概率的结果，因此，赌博的最终结果一定是全部输光。在中使用杠杆就是一个典型的赌徒心态。3、拥抱并购和被并购，跨界和被跨界对于拥有雄心壮志的企业家而言，并购是做大做强的重要方法。对于一个不能做大而仅能生存的企业，被并购也是一个很好的选择。那种抱残守缺，宁做鸡头不做凤尾的思想，迟早使得企业陷入万劫不复的境地。跨界尤其是通过选择和物色专业团队的跨界是可能取得成功的。因为跨界往往意味着颠覆，一位一种全新的视野和没有框架的思维方式，其次，采用专业团队来履行跨界工作，又能够确保专业性。回顾过去10年，许多伟大的企业都是跨界进行的：苹果做手机、特斯拉做汽车等。被跨界也将是一种常态，要想一种思想准备。因此，即使是行业内领军的企业，也要加厚防护墙，加宽护城河，这是企业日常必须之举。4、加大对金融机构的投资，对于未来10年，可能是最值得投资的金融机构，而银行和券商反而已经错过投资窗口期。时代伯乐经过长期研究发现一个普遍的投资规律：过去30年能够大面积取得投资成功的领域主要集中于对金融机构的投资，未来10年机构可能是最值得投资的金融机构。过去30年，许多企业都进行多元化尝试，甚至自身自觉和不自觉进行了，我们总结后发现，对于实业领域的投资，成功率远远低于对金融领域的投资。80—90年大量企业投资于银行，不管是深发展、民生银行、招商银行，还是兴业银行、北京银行、宁波银行等，投资者都取得几十倍甚至上百倍的回报。90年代开始的大量企业投资于券商，不管是投资于大型券商中信证券、国信证券、国泰君安，还是投资于小型券商国海证券、国金证券，都取得了几十倍的回报。例如北京城建、雅戈尔等。投资于，同样取得了非常可观的回报。“为什么对金融投资的投资能够取得大面积的成功？而对实业领域的投资反而可能面临更大的失败风险？”（1）投资是一个概率的问题，金融机构的增长与国民经济的发展和经济结构的转型息息相关。只要经济增长，通常情况下，金融机构都能够分享一杯羹。（2）80年代投资于银行：中国GDP的高速增长，银行业是最大的受益者。GDP的全面高增长最有益于银行业，因为银行与国民经济的相关性是最强的。（3）90年代投资于券商：中国股市投资者从零到今天的2亿多人，一个令人惊叹的发展速度，所以，今天最小的上市券商，都有几百亿的市值。“为什么说，未来10年资产管理机构有可能是中国最值得投资的领域之一呢？”（1）中国金融发展的深化将主要体现在领域，而作为财富管理的核心机构，无疑将是最受益的。互联网的去中介化和投资的专业化使得传统的银行和券商面临极大的转型和生存压力，而受益者恰恰是资产管理机构。（2）过去无数次事实已经证明，今天的欧美就是明天的中国，一旦条件成熟，时间也就是10年左右，所以，改革开放三十年后，站在全局的高度，将中国的各个行业与欧美发达国家进行对比，我们发现是现存最大差距的地方之一。这种差距体现在广度和深度两个方面：（1）广度上讲，中国的财富管理仍然停留在，90%以上的人仍然在自己打理自己的财富，而西方国家90%的财富交给专业机构运作和管理。（2）从深度上讲，目前中国最大的专门财富管理机构只有8000亿元左右的人民币，而美国最大的超过5，差距高达40倍以上，但中国的GDP达到美国的60%，并且有望在10年内赶超美国。差距最大也就意味着空间最大。3、投资者结构的机构化趋势日益明显，中国的还有很大的上升空间美国的超过90%，而中国只有不到20%，经过高利贷和股灾事件后，时代伯乐坚定地相信，非专业的个人投资者将逐渐退出市场。机构投资者也终将占据主流。中国经济转型已经到关键时刻，对于整个投资而言，也到了关键时刻。经济转型本身也就意味着财富洗牌，过去30年上演的第一次和第二次财富大洗牌的硝烟已经散去，但是第三次财富大洗牌正在上演，我们必须时刻警惕，沉着应对，切不可掉以轻心。我们每个人都希望成为第三次财富大洗牌的大赢家而不是大输家。/推荐阅读/本周最热# 一带一路 #.1.。关于一带一路，你需要知道这些.2.。“一带一路”透露出的重大消息，这几个城市的经济即将起飞.3.。一带一路峰会”之后，中国即将发生的46个重大变化# 经济 #.4.。40年前的“万元户”现在值多少钱？.5.。最凶悍的楼市调控来了，以房子为中心的时代即将结束.6.。金融、地产过度繁荣背后的危机# 行业 #.7.。3年，20万字，李大爷带你解读中国财富管理回复#关键词#或.数字.查看相应文章《众筹金融理财可信吗？靠谱吗》 精选三8月2日晚间，万达新成立大健康集团的消息，被各大媒体争相报道。这是继万达商业、万达文化、万达网络、之后，诞生的另一名万达新成员，预示着万达在战略层面已明确了重点发力大健康产业，，也解答了近期万达海外并购受阻，国内的资产腾挪疑惑。作者 | 罗美来源：动脉网另一方面，据动脉网不完全统计，国内从房地产转型大健康行业的企业有30家，包括万达、万科、保利、恒大等。而万达作为地产行业的老大哥，转向大健康行业，是中国地产行业的一个转折点，也从侧面证明房地产行业的正在消融，而大健康产业的未来充满想象。此前，中商产业研究院发布了一组数据，随着全面放开二胎政策和健康中国2030的战略，至2021年，中国的医疗服务支出总额预计增至88368亿元。面对偌大的医疗市场，万达在新成立大健康集团后，又将如何瓜分万亿的医疗市场份额？又将如何应用于大健康行业？擅长商业地产运营的万达，面对壁垒高的医疗行业，又如何破冰？其他地产商转型方式有哪些？万达模式的大健康有哪些可圈可点的经验？国外是否有可参照又转型成功的地产企业？去地产化，卖掉13个文旅城和77家酒店2015年，万达集团开始提出转型，不再做地产商，主动调整。在一次公开的演讲中，万达集团董事长王健林提到，希望在三到五年之内，万达能将把“地产”去掉。为了转型，王健林提出了“2211战略”，即五年之内要让资产达到2000亿美金，市值超过2000亿美金，企业收入达到，企业利润至少要超过，并将来自房地产的收入降到30%以内。在确定“去地产化”战略后，王健林做了两件事：首先，坚决转让项目，即万达自己投资并附带了住宅销售的项目，即使已经拿到地，这意味着万达决定舍弃一部分开发利润和，“轻装上阵”。虽然2016年5月，王健林在央视《对话》栏目中叫板迪士尼，声称万达文旅项目的存在，将使迪士尼20年内无法在中国内地市场盈利，但是仅仅14个月后，王健林就将这些项目卖出。日，万达商业与融创中国联合发布公告称，万达商业将旗下13个文旅项目91%的转让给融创，作价295.75亿元。同时出让的还有76个酒店，价值为335.95亿元。这是中国房地产史上规模最大的一笔并购交易，但万达官方的进一步解读甚少。殊不知，王健林在2年前去地产化的战略中，早已规划好了。其次，是集中力量做。所谓的轻资产就是用别人的钱来投资，有两种方式，直投和众筹。万达曾推出过50亿众筹项目，被“秒杀”。以此证明中国社会上拥有很多过剩的资金，它们正在找出路，同时又缺少收益较高切较稳健的。从日，万达集团发布的2017年半年业绩看，集团上半年收入1348.5亿元，完成年计划的51.1%，完成上半年计划的116.2%，同比增加12.4%（因2017年初万达旅业资产转至同程网，剔除万达旅业因素，同比增加17.9%）。根据万达集团收入占比看，2016年，万达文化集团实现收入641亿元，同比增长25%；电影产业实现收入391.9亿元，同比增长31.4%；旅游产业实现收入174.3亿元，同比增长37.1%；儿童娱乐收入5.2亿元，同比增长137.8%。2016年，万达集团服务业收入占比55%，历史上首次超过地产；服务业净利润占比超过60%，也大于地产开发利润。此外，万达还通过与合作，输出品牌与管理，成功转型轻资产。2016年开业的50个万达广场，有21个属于轻资产。今年的万达地产和服务业收入则有了更大的变化，这两项业务目前占总收入的比重分别是42.1%和57.9%。但无可置否的是，地产收入依然远高于公司其他各业务板块。地产业务在上半年收入563.4亿元，同比增加11.3%，于此相关联的租金收入还有116.9亿元，其他包括文化集团（308亿元）、金融（206亿元）、网络（25.6亿元）等业务收入均有较大差距。1440亿涉足医疗，从医疗事业部到大健康集团万达集团在去地产化的道路上，虽然没有彻底完成，但是也在马不停蹄地布局大健康产业。换句话说，万达集团，除了地产商业以外，医院板块正在成为万达对外的另一张名片。日前，在“2017冬季”年会上，王健林表示，中国医疗领域已经对民营企业开放，并且允许外国医师到中国执业，国内的医生也可以经过批准后私人出诊，增加自己的收入，这些都为民营医院的发展提供了有利的条件。而万达集团最大的优势就是在中国有几百个大型商业中心和建设团队，有这个能力和底气转向大健康领域。早在2016年年初，万达集团已经在北京与英国国际医院集团(international hospitalsgroup limited，简称：IHG)签订合作协议，万达总投资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，由IHG运营管理并使用IHG品牌。据了解，IHG是全球顶尖国际医疗集团，成立于1978年，总部设在英国，在全球超过50个国家管理450多个医疗项目。据悉，中文名为“英慈万达国际医院”的项目在上海拥有床位1000张，投资80亿元；成都英慈万达国际医院拥有床位500张，投资50亿元；青岛英慈万达国际医院拥有床位200张，投资20亿元。三座医院均按照国际顶尖标准设计建造，IHG将确保三座医院的运营通过JCI(国际医疗卫生机构认证联合委员会)等国际医疗机构认证。对这一投资，王健林表示，引进国际医院是万达在中国的创新，满足高端人群对健康医疗需求的同时，也使所在城市医疗水平达到国际一流，带动中国高端医疗水平提升。日，万达集团与成都市人民**正式签订战略合作备忘录，双方协议将耗资700亿元，打造一座世界级的医疗产业中心。该医疗产业中心将规划A和B两个区域，A区是综合医院区，万达将负责引进2家国际顶级的综合医院和8家国际一流的专科医院。B区是医疗产业园区，将引进30家与医疗相关的企业。此外，万达与四川大学华西口腔医院签署战略合作协议，计划投资90亿元，在全国各地的万达广场，开设300家牙科诊所。同年7月3日，万达集团在昆明新签约三个，其中万达计划在昆明市投资500亿元，打造以医疗、健康为核心，兼具体育、养生、度假、商业、商务、居住等功能的世界级医疗及大健康产业园。截止目前，万达在医疗产业的总投入已累计1440亿元。而恒大地产、绿景控股、世荣兆业等房地产企业进入医疗产业。究其背后的原因是，地产与医疗行业高度的粘合性成了众多地产企业纷纭进入医疗行业的关键因素——地产项目需要医疗配套项目锦上添花；现有公立医院资源紧缺，看病难看病贵的大背景下，具有地产资源的企业投身医院项目的建设，可以说是具有先天优势。而新医改、人口老龄化、放开二胎等则为医疗产业带来了更直接。王健林曾表示，万达大范围进军医疗产业，源于中国巨大市场需求和国家产业政策开放，和万达遍及全国的持有物业。他乃至直言，5年以内，医疗产业将成为万达新的支柱产业。为此，王健林并将医疗事业部并入大健康集团，并将王顺任命为万达集团股份有限公司副总裁兼万达大健康产业集团总裁，刘玮担任万达大健康产业集团副总裁。轻资产战略同样适用于大健康在现有房地产商转型的路径中，一共有三种方式，并购、合作、自建。目前万达集团进入的方式有哪些？哪一种比较适合，又契合万达的轻资产战略呢？拿并购来说，对于房地产商来说，资金不是问题。关键是到底房地产商能并购到什么。是不是能并购到北京协和医院？从医疗机构的本身来说，一般品牌度高的医疗机构根本并购不了，能接受并购的医疗机构或许都品牌度都不怎么好。所以，一开始万达集团继续用轻资产战略运营，选择与专业的医疗团队或医疗集团合作，万达集团发挥它固有的商业地产运作思路，通过收租金的方式，此时的万达大健康集团将成为一个平台。或许未来某一天，当用户走进万达广场的时候，不是吃喝玩乐，而是看能治疗各种病症的大型医疗集团。从目前万达集团合作的对象看，包括**、医院、企业。比如说与IHG的合作模式，万达商业负责项目投资开发，IHG负责医院管理，双方各司其职，共同运营。比如计划投资20亿元建设的青岛英慈万达国际医院，就位于青岛东方影都中，其2014年8月拿下的医卫慈善用地，楼板价仅有150元/平方米。而负责拿地及整体开发的青岛万达东方影都投资有限公司正是万达商业的全资子公司。医疗用地的便宜，降低了万达建设医院的成本，所以自建医院也是万达集团进入大健康产业的另一种方式。无论是自建还是合作，王健林认为，医疗行业发展快，需求大，毛利率也较高，如果真正做起来其利润不可估计。根据公然数据显示，高效管理的医院可以带来高达30%～40%的毛利空间，乃至能实现15%～20%的净利率，很多民营医院都能到达该水平。更何况王健林要做的是高端医疗。在业内人士看来，高端医院面对的受众有限，还需面临3甲医院的国际部、特需部门和高端专科医院的竞争，并且后者更受患者认可，加上医生多点执医仍未完全放开，致使其难以到达理想中的盈利效果。来自此前国家卫计委统计数据显示，截至2015年8月底，全国医院数量达2.7万个，其中：公立医院13314个，民营医院13475个。民营医院在数量上首次超出公立医院，占到了医院的半壁江山；但是在诊疗服务数量方面，诊疗人次只占10.9%，出院人数只占12.9%，与公立医院在服务数量上的对照仍然差异较大。事实上，不单是万达与之合作的IHG，包括美国的梅奥诊所、麻省总院在近两年都已布局中国的高端民营医院，但火热的投资背后1个不容忽视的问题是，多数大型高端医院项目目前处于严重亏损乃至3年不到就关门的状态。他山之石：新加坡百汇医疗和美国HCN通过万达集团涉足大健康领域来看，与新加坡的百汇医疗集团和美国的Health Care REIT（2015年Health Care REIT更名为Welltower。简称：HCN）发展路径极为相似。关于新加坡的百汇医疗集团，坊间有着这样的经典传言：许多年前，百汇控股只是新加坡一家小型房地产企业，其以为医生租用房间开办个人诊所的形式转型医疗，医生们可共享医院提供的设施和服务，医院还可以参股的方式支持诊所购买昂贵设备，诊所间时常也会互动合作、共同会诊，创造比单纯物理组合多得多的价值。灵活、互利共赢的“百汇模式”让百汇一跃成为东南亚私人医疗机构龙头。该模式的特点是开创“私人诊所+酒店管理”，短短30年，百汇医疗已经成为了亚洲第一、全球市值第二的医疗集团。万达集团也具备酒店管理的优势，同时医生多点执业的放开，医生辞职创业开办诊所也将逐渐增加，互联网医疗的创业者也都很看好医生共享办公的模式，可结合万达商场招商运营特点。以万达集团的实力来看，显然优于“百汇模式”。另外，其入驻者不是医生个体或中小型诊所，而是IHG这类世界顶级机构。 一位万达管理人员这样描述：“我们主打的7个业态不会各自为阵，而是息息相关。体检服务、健康管理可以与中医养生‘打包’，其客户还可以享受海外医疗服务，医美机构能和产后恢复中心实现客户共享……它们都可以为医疗机构办事处带来客源。就像综合体能实现客流循环一样，我们的各大业态会构成一个资源生态系统、一个产业链闭环，为每一位入驻者带来可观效益。”与国内的房企投资并主运营医疗机构不同，美国地产主要采取“”（）的形式。这是指拥有、并运营产生收入的地产项目的公司。拥有、并运营的地产项目包含各行各业，医疗行业只是其中一个部分。“医疗不动产”主要经营的项目包括：1.养老地产：包括提供医疗服务的互助型养老和独立养老；2.医院项目：大部分医院项目是长期护理院以及长期持续医疗护理院；3.高技能护理院：主要为老年患者提供提供长期护理，不需要急症医院支持和服务的项目；4.医疗办公楼：医疗办公楼是“医疗不动产投资信”投资的为数不多的纯医疗密切相关资产，包括医生诊所，日间手术中心等；5.生物科技园区：还有极为少数的医疗经营生命科学园区实验室项目，并非医疗地产主流。其运营方式主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。在净出租模式下，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，REITs公司把养老/医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI指数向上调整），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、等均由租赁方承担。在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5%-6%的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为-，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。由于净出租模式下，REITs公司的风险最低、收益最稳定，所以，为降低，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营，少部分物业采用委托经营模式运营。其中以具有46年历史，手握1328处房产，市值273亿美元的美国HCN最具代表意义。它87%的收入是来自自费医疗机构，所以**的变化对它影响不大。强调投资渠道与的多元化，提出了5×5的，即采用5种投资渠道（出租型物业、、开发和再开发、、Down REITs[伞型下属合伙]）投资于5类资产（养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业）。在运营方面，美国HCN较少直接参与养老社区的开发和再开发工作，但在其他医疗地产领域，如生命科学实验楼或医疗办公楼，如果预租率能够达到50%以上，HCN就会适度参与开发。总体来说，其土地储备及在建物业的总值不超过的5%。在投资上，HCN在金融海啸中投资持有了一些养老/医疗地产公司的债券。作为主要的，HCN在后来的债务重组过程中获得了低谷收购的好机会，如2010年收购HCR MonorCare时，就利用了自身的债主地位（此前，HCN持有HCR MonorCare价值17.2亿美元的债务）。截至2010年底，其持有的20亿美元债权投资，为公司贡献了1.的利息收益。2015年，该公司已经拥有超过的房地产。而从万达坚持的轻资产战略来看，也早已涉及。在2016中披露，万达与投资人共签订7份，其中2份协议投资方为，1份协议投资方为，单个协议对应4-5个万达广场组成的，涉及项目总数量约达29个，均为二、三线城市。在大战略的框架下，借鉴美国地产转型医疗的路径，或许将带给万达一丝灵感。当然，我们目前所能看到的万达模式也只是冰山一角。中国地产商大规模转型医疗健康领域的帷幕才刚刚拉开，如何结合中国国情，探索一条适合的道路，这是一个需要反复论证探索的漫长过程。作为产业的忠实记录者，动脉网也将持续关注这个领域的演变过程，我们期待着房地产与医疗健康产业擦出更大的火花！近期热文《【揭秘华大基因的早期投资人】最早投了华大的人，还有一个共同的身份：H50理事》《被诺华CAR-T刷屏？或许你应该看看TCR这个下一代免疫疗法的明星》《华大基因今日上市，18年风雨历程回顾》《众筹金融理财可信吗？靠谱吗》 精选四来源：财经韬略红色警报！超过1100家上市公司在抛售房产对于楼市的投资客来说，一个坏消息刚刚袭来！中国的上市公司，在昨天（8月31日）完成了半年报的披露。今天一大早，就有媒体根据Wind系统，统计出了一个吓人的数据：上半年，有超过1100家上市公司在抛售“”！Wind数据显示，1494家上市公司在半年报中披露了数据，其中，1163家持有的房地产环比一季报减少。减少1亿元以上的公司13家，超过10亿元的公司3家。换句话说，披露了投资性房产情况的上市公司中，77.8%的公司是在卖房子！上图是红豆股份半年报披露的资料，可以看出，这家上市公司清空了去年同期价值9.55亿的“投资性房产”，方式是“出售控股子公司的股权”。上图是中联重科的报表，上半年公司处置了价值6000多万元的“投资性房产”，这类资产被彻底清空。上图是天坛生物的报表，上半年公司处置了价值3400多万元的“投资性房产”，这类资产也被彻底清空。除上述三家公司外，远大控股、天夏智慧、山东药玻、西部矿业、晨鸣纸业等5家公司的投资性房产，也被清零。那么问题来了，为什么上市公司突然大举卖房子？主要有以下两个原因：1、随着国家不断出台房地产调控政策，相当一批上市公司认为在下降，不看好这类资产未来的。2、上市公司有市值维护的需要，卖掉或者转出低效率资产，可以等重要财务指标，还可以让公司，符合当前的市场口味。这对于未来公司，或者是，都有好处。超过1100家上市公司卖房子，这不仅给楼市带来巨大的抛盘，还向楼市传递了偏空的信号。至少说明一点：市场对楼市的看法出现了巨大的分歧。值得注意的是，随着美国宣布对中国开展301调查，的走向也发生了新的变化。近期央行又在不断收紧流动性，造成市场上资金价格（利率）的走高，最终推动。中国试图通过的升值（对欧元在贬值），来减轻中美贸易的不平衡，避免中美爆发大规模贸易战。这场中美大博弈的结果，是市场利率上行，货币政策再度在“稳健中性”的基础上偏紧。昨天（8月31日）央行对的“期限不准超过1年”的新规，也带有收紧流动性的含义。而上述政策，给楼市再度带来了利空。今天（9月1日），有媒体刊登了央行研究局局长徐忠撰写的文章，提出：1、房地产不宜再作为宏观调控工具来使用。意思是，楼市基本政策应该稳定，不应该看GDP增速而大幅波动；2、建议“一些热点城市率先推出房地产税试点”，“房地产税起步应低税率、全覆盖、可负担”。3、可考虑在宏观审慎评估体系(MPA)中增加房地产广义信贷的偏离度指标，从信贷增速方面抑制房价大幅波动。那么问题来了：上千家上市公司抛售房产，以及央行最新货币政策动向，最终将给楼市带来什么影响？本号的看法是：楼市将在上入冬，部分城市可能出现房价、房租下跌，局部区域可能跌幅稍大。但从长远看，由于中国经济未完成转型，仍然是“地方**+国企”，加上城镇化还有10年才能见顶。所以，中心城市的优质住宅，仍然有长线持有的价值。特别是北上广深的新盘，因为**限价比较优惠，已经适合资金充裕的刚需、改善型需求出手。未来房地产投资是一种“防御型投资”，房产是一种“慢资产”，应该成为家庭的资产压仓石。短炒风险很大，所以不建议。本文标题上说的“红色警报”，就是针对这部分人说的。远离中心城市、人口增长缓慢或者流失的三四线城市，楼市将非常危险。即便最近仍然在上涨，也是长期的“深坑”，会让你的资产或者非常低效。央妈重磅反思：不能再拿房地产来刺激经济了！本文可视为中国决策层对房地产的系统性反思，从沦为刺激经济的宏观调控工具，到挤出消费与投资；从拉大贫富差距，到妨碍生产率发展，迫使居民部门补贴工业部门，迫使高效率企业补贴低效率企业等等。究其原因，这与土地财政、地方**财权和事权不匹配等因素密不可分，应当从源头上予以根治！中国房地产究竟出了什么问题，哪里出了问题，其实决策者一清二楚，关键就在于有没有决心、有没有能力去改变，愿不愿意去触动这最根深蒂固的利益。18+1的日子已经确定了，有人说ji权是为了“干事”；如果说前五年完成了前者，那么希望后五年可以用来“干事”。本文代表的系统性反思与我们关于“房子是用来住的，不是用来炒的”是房地产市场“拨乱反正”的判断不谋而合，绝大部分地方的房地产市场已经不再具有，或者说不能再让他们有投资的价值了。房地产行业的矛盾是我国经济转型过程中各种矛盾的集中反映。可以说，在当前发展阶段，我国房地产市场已经完全满足系统重要性特征，而历史经验也反复证明，如果经济和金融发展过分倚重房地产，并听任房地产价格持续快速上涨，则其极有可能成为触发的结构性短板，进而对国民经济持续稳定健康发展造成重大危害。为促进房地产市场平稳健康发展，应坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探寻房价持续上涨的宏观经济影响以及结构性体制性根源，构建房地产市场基础性制度和长效机制。房价过快上涨对宏观经济的影响鉴于房地产关联的行业众多，在我国，房地产一直被作为经济增长的“支柱产业”，甚至在以往的宏观调控中被作为调控工具。在我国体制条件下，房地产投资作为宏调工具，往往伴随着房价快速上涨，房价过快上涨不可避免地会产生巨大的负面效应。从这两年经验看，我国房价上涨过快，一些城市房价远超合理水平，对消费和投资产生净挤出效应，导致全要素生产率下降，拉大收入差距，客观上也推动了经济中的上升，严重威胁着宏观经济的平稳健康发展。因此，必须清醒地认识到，房价过快上涨，不但与经济发展转型升级方向“南辕北辙”，而且极易引发系统性风险，对宏观经济产生诸多负面影响。首先，对消费的净挤出效应。房价波动对居民消费的影响可以归纳为房价波动的财富效应与挤出效应。一方面，房价的上升通过实现与未实现的财富效应及其流动性约束效应等渠道来提高居民的财富，从而促进其消费的增长；另一方面，房价的上涨经过预算约束效应、财富重新分配效应及其替代效应等途径，挤出居民消费，而最终影响则取决于正负向效应的力较。从我国当前情况看，房价上涨对消费的抑制作用已大于促进作用。大多数研究认为，我国房地产的财富效应较弱，消费依然取决于收入。近期相关研究表明，房地产价格长期上涨使得我国城镇居民不得不“为买房而储蓄”，城镇家庭流动性约束正在收紧，已经对消费产生了抑制作用。2016年，北京社会消费品零售总额同比增速从上年的7.26%大幅下滑至4.8%，远低于全国10.4%的同期增速，上海、广州等一线城市亦是如此。其次，对投资的净挤出效应。房价上涨对投资亦有正反两方面的影响。正向影响主要是指通过投资关联效应、抵押品增值效应和居民财富效应三个渠道对产生的促进作用；反向影响主要是指通过要素成本带动渠道、资金挤出渠道和投资替代渠道对实体经济投资产生的抑制作用。从我国当前情况看，挤出渠道和投机渠道所产生的反向抑制作用已超过正向促进作用。由于我国房价上涨幅度过快，推动土地价格及租金上涨、行业之间利润率差异过大，在房价快速上涨的一致下，加上经济周期处于下行阶段，导致资源向房地产部门的过度倾斜，加剧了实体经济成本的上升，直接抑制了制造业、可贸易品等实体经济部门的投资，影响了实体经济的健康发展。再次，对全要素生产率提高的阻碍作用。很多实证研究表明，房地产的高回报率吸引了众多非房地产企业进入房地产领域。尤为重要的是，在存在预算软约束和金融抑制的制度背景下，国有企业在信贷扩张过程中以较低的成本获取稀缺信贷资金，并大量投入到房地产领域，进而通过“资源再配置途径”形成高生产率企业补贴低生产率企业的“倒挂机制”，扭曲全社会的资源配置，阻碍全要素生产率提高和经济增长。陈斌开等基于中国微观工业企业数据库的研究发现，房价每上涨1%，资源再配置效率会下降0.062个百分点，全要素生产率下降0.045个百分点。最后，对收入差距的扩大作用。“中国家庭金融调查（CHFS）”2017年第一季度公布的数据表明，过去半年，城镇无房家庭新购住房的比例为4.9%，低于已有一套房再购房的家庭比例的5.3%，低于已有多套房再购房的家庭比例的5.9%，更低于处于前20%的富裕家庭买房比例的8.1%。这说明，房价上涨吸引了更多投机型买家，对为自住而买房的刚需者产生了挤出效应。作为结果，房价上涨拉大了无房者和有房者的差距，使得财富由无房家庭向有房家庭转移。当前房价持续上涨的结构性体制性根源第一，从供给体制上看，房地产供给弹性不足的地区更容易出现房地产泡沫。近年来我国建设用地供应面积呈逐年下降趋势，与旺盛的住房需求之间形成鲜明的对比，这成为推高房价的主要因素。从行为模式角度看，很多地方**收入一半左右来源于土地收入。为获得更多的土地出让金，一些地方**在“招拍挂”过程中，有意采用“挤牙膏”式供地模式，从而推高房价和地价，成为导致房地产供给严重滞后于需求的重要原因。一方面，城市化布局失衡，导致土地错配和低效率使用，形成房地产供给的人为约束。在高度计划、严格的土地管理制度下，我国的城市化布局具有明显的计划经济色彩，**行政干预扮演重要角色。全国均衡、分级管理、逐层落实的发展模式，难免与城市化、工业化发展的客观规律相违背，既无法满足城市化、工业化用地需求，又妨碍产业集群形成和城市化健康发展。正如库兹涅茨（Kuznets）所指出的，一个地区的经济发展过程同时也是一个城市化和工业化的过程。我国东部地区、沿江地区在城市化、工业化上具有得天独厚的优势，城市化、工业化起步早、发展快，居住用地工业用地需求旺盛。但是，**对土地的计划控制使得土地利用未按照城市化发展规律紧凑发展居民住房，城市群建设远落后于人口流动的实际需求，抑制了城市化发展。在我国保证18亿亩耕地红线和粮食安全的国策下，目前建设用地的占补平衡无法跨区域实施。东部沿海地区及沿江地区的土地本应更多用于城市化和工业化，而不是用于农业耕地，结果实际闲置或荒废了，既没有也无法真正用于农业耕地。另一方面，行政手段干预过多，导致工业用地与居住用地配置失衡。国际上，大城市在土地利用结构上多以居住用地为主。纽约和东京居住用地占城市建设用地面积的比例分别为44%和73%，工业用地占比分别为3.9%和5.1%；而北京、广州和深圳居住用地占比分别为28%、29%和26%，工业用地占比分别为22%、32%和36%。鉴于工业用地的地价远远低于居住用地的地价，这种地价二元结构背后，实际上是居民部门对于企业部门的补贴和价值转移，住房价格的持续上升也就难以避免。第二，从财税体制上看，地方**财权和事权不匹配，导致地方**公共服务与房价之间的因果关系倒置。从发达国家城市化发展进程及地方**公共服务提供看，房产税是地方**公共投入的重要财政来源。保有环节的房产税不仅可以为地方**带来持续稳定的收入，同时对调节房地产市场投资需求也有显著的作用。事实上，地方**公共服务与房价之间存在一种良性循环关系，即“房价越高——房产税越多——公共服务供给越完善——房价进一步提高”。换言之，不同区域、不同品质的房地产，内在价值不同，税收理应不一样。房价越高，房产税收得越多，该区域的教育、医疗等配套设施也就越完善。由此，又会带来该区域房价的提升，地方**可以从房地产上收到更多的税收，从而进一步提升公共服务的供给水平和质量，形成了一种良性循环。然而，我国教育、医疗等投入，都是由财政直接划拨资源，而且分配极不均衡，这必然导致不同区域公共服务供给的差异，并引发直接的市场行为扭曲，易引发类似爆炒学区房等行为。这种地方**公共服务与房价之间因果关系倒置的现象，本质上仍源于地方**财权和事权不匹配，即地方**缺乏足够的财权却承担大部分的基本公共服务责任。从税种看，我国、所得税等主要税种都是中央地方共享税，地方无主体税种。从税政权看，地方没有开立税种的立法权，也没有调节共享税税率的权力，地方税收调控能力不足。房地产税迟迟难以推出，不但无法形成地方**公共服务与房价之间的良性循环，也使得地方**缺少对房地产市场因城施策的调节工具。第三，从金融调控上看，宽松的货币政策，即低息信贷供给是造成房地产泡沫的必要非充分条件。货币性因素是影响房价波动的重要变量，但这种影响是非对称且是结构性的。对于供求关系较为平衡、市场竞争较为充分、价格不存在上涨预期的商品，货币性因素作用并不明显，货币投放过多未必会带来包括房地产在内的商品价格持续大幅上涨。反之，当供求关系存在失衡和价格存在一致性上涨预期时，投资者更倾向于选择以房地产为代表的保值增值资产进行投资投机。尤其是在我国土地供给被人为控制且缺乏弹性、不能随房价变化自动调整的情形下，低息信贷供给就有可能推动供求关系进一步失衡，从而导致房价上涨。因此，低息信贷供给是造成房地产泡沫的必要非充分条件。同时，值得注意的是，相对于货币信贷因素，金融市场放松监管是造成房地产泡沫更为直接的触发因素。在监管放纵下，美国通过“低首付”甚至“零首付”向不具备偿还能力的居民发放，继而引发席卷全球的次贷危机，就是明显的例证。由此看，前两年我国**相关部门打击的重要性不言而喻。因此，构建房地产长效机制应当回归“治本”初衷，至少包括以下几个要素：如何完善土地制度市场化机制，以增加土地供给弹性；如何建立与地方**事权相匹配的财权，以形成地方公共服务供给与房价之间的良性循环；如何优化现行房地产市场调控政策。构建我国房地产市场基础性制度和长效机制近期，部分城市相继推出租售并举、租购同权、共有产权住房以及农村集体建设用地可以进入租赁市场等试点工作，一定程度上推进了住房租赁市场的发展，提高了住房供给的弹性。但由于中央地方财税关系尚未理顺，土地市场化改革未推进，户籍、社保、医疗、教育等配套措施并未完全跟进。此外，一些共有产权住房或农村集体用地租赁房地点过于偏僻也可能带来城市发展的交通问题，总的来说，这些探索对于抑制房价过快上涨有一定的作用，但依然属于辅助性政策，仍需要从根本上解决房地产市场的结构性体制性问题。目前，党中央国务院已就房地产平稳健康发展明确要求，应坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制泡沫，又防止房价大起大落。一是房地产不宜再作为宏观调控工具继续使用。我国以往宏观调控中以刺激房地产作为调控工具的倾向明显。当前，房地产自身已成为挤出投资、制约经济转型与健康发展的严重问题，也是重要的源头，不宜再作为宏观调控工具继续使用。二是要以市场化为导向改革完善土地制度。要以市场化的方式发展城市群，改变严守耕地红线的传统思路，寻找保护耕地的新的市场化机制，在房价上涨过快的一线和重点城市，应加大居住土地供给数量，抑制房价过快上涨预期。同时，以土地当量为基础，按市场原则建立全国范围的土地计价交易统一市场，在全国范围内实现占补平衡，通过市场化机制促进东部沿海地区与中西部地区建设用地指标的合理配置。目前，关于振兴东北的讨论比较多,但这些政策建议更多是从一个省的角度出发提出的。事实上，如果从全国的角度看，地区之间的竞争，会使人员和资金流向更有竞争力的地区；解决振兴东北的资金也应更多依靠市场机制。建立全国范围内的土地计价交易统一市场，在全国范围内实现占补平衡，东北也很容易依靠丰富的耕地资源获得发展资金。依靠市场机制，可以让各地的土地的比较优势发挥出来。同时，地区之间的竞争也是各地发展模式优胜劣汰的竞争。三是要以房地产税为切入点，深化中央与地方财税体制改革。将房地产税改革纳入财税体制改革的整体框架，明确房地产税立法，使之成为地方**的主体税种之一，减少其对土地出让金的依赖。对保有环节征收房地产税，采取房地产税和市政债相结合的方式，与当地基础设施和公共服务供给挂钩，实现其与房价的良性循环。一些热点城市率先推出房地产税试点，有利于抑制房地产投资需求，释放存量房产供给。当然，房地产税起步应低税率、全覆盖、可负担，尽管起步阶段房地产税收收入不高，但可稳定房价的预期。短期内，应积极探索正规融资渠道，开展市政债试点工作，以城镇化建设项目未来所带来的现金流（包括可稳定征收的房地产税、公共设施及服务的使用者付费、商业繁荣后带来的各种税收增收等）来偿还债务，实现债务“发行、使用、偿还”主体的统一，从而实现在时间轴上把未来收益平移到当前来使用。通过“自用、自发、自还”，真正做到明确权责，激励相容，实现各级**财政相对独立、自我平衡，提高地方**举债额度，减轻中央和省级**的隐性担保责任和硬性行政要求，更好地拓宽地方**举债的“正门”。从长远看，应理顺中央地方财税事权体系，提高各级**财政收入与支出的匹配度，赋予地方一定的税政权力，充实地方**财权。第一，建立包括零售税、财产税、资源税、基础设施和公共服务使用者付费等在内的综合性地方收入体系；第二，给予地方**开立地方税种的权力，尽快完成房地产税的立法；第三，给予地方**一定空间，调节增值税、企业所得税、个人所得税等共享税本级分享部分的税率。四是继续保持稳健中性的货币政策。货币政策虽然有调节结构的功能，但本质上还是总量政策，不能期待单纯用货币政策解决中国的房地产市场问题。应保持稳健中性的货币政策不动摇，稳妥调节好货币闸门，为抑制房价过快上涨和结构性改革创造适宜的货币政策环境。五是强化宏观审慎政策框架和监管。要重视房地产价格因素对金融宏观调控的影响，可考虑在宏观审慎评估体系（MPA）中增加房地产广义信贷的偏离度指标，从信贷增速方面抑制房价大幅波动。因城施策调整价值比，即首付比，严禁“首付贷”等产品滋生蔓延。六是**在房地产过度繁荣时应加强管控，并加快住房保障体系和住房租赁体系的建设。鉴于投资者并非完全理性且存在认知局限，**应当在房地产过度繁荣时加强管控。在新常态下推进供给侧结构性改革和房产税等长效调控机制推出并有效发挥作用之前，对一、二线城市房地产市场应保持紧调控态势，不宜随着市场变化而放松调控。同时，应当加快住房保障体系和住房租赁体系的建设，做好中低收入群体住房保障，以稳定市场预期。/推荐阅读/本周最热.0.。来吧，成为财富管理精选内参“首席阅读官”！.1.。《我的前半生》中百万年薪的咨询公司，到底是什么样的.2.。《我的前半生》里透露的投资理财和职场潜规则.3.。比黑天鹅更可怕的中国“灰犀牛”究竟是什么.4.。我们离灰犀牛到底还有多远？.5.。世界的暗逻辑：赌徒思维.6.。88，98，08，18！金融风暴卷土重来.7.。孙正义：巨变即将到来，感觉睡觉都是浪费时间回复.数字.查看相应文章《众筹金融理财可信吗？靠谱吗》 精选五当前中国经济特征：存量主导存量主导的逻辑很简单：中国经济虽然增速下降了，但存量却是越来越大，增量相对存量而言就显得小了，如果经济零增长或负增长，就完全变成存量经济。之所以说当前是“存量主导”，是因为增量还在、还有影响，只是在不断缩小。那么，为什么中国经济增速下行了呢？其中一个较为主要的影响因素是人口：人口老龄化、流动性下降、劳动年龄人口数量减少，这是根本原因。人口变化恰好和我国GDP增速下行时间一致，都发生在2011年。这一年，中国新增外出农民工数量首次出现下降，之后持续下降，至2016年只有50余万人。2015年起，中国流动人口数量也开始减少。除了还有一些其他因素之外，我认为用简单的数学也能做出很好的解释：即便增量不减少，只要不变或增加的量不够大，增速必然下降，因为存量越来越大了。如果看得更长远些，可以发现中国经济增速和出生人口是相关的。历史上，出生人口较多的年份， 20年后迎来了经济较高速的增长：劳动年龄人口数量增加了，抚养比例下降了，经济增速就上来了。从这个意义来讲，经济增长就是一个人口现象。如今我们面临的问题是人口老龄化、劳动年龄人口减少，伴随着城市化进程放缓，这几个问题重叠在了一起。人口结构问题不是通过经济政策可以解决的，因为是长期形成的，并非短期问题。日本为什么会有失去的20年？其中一个重要原因就是日本早已成为发达经济体，早就步入存量经济，其劳动人口平均年龄已经达到了46岁。印度经济增速为什么能超过中国？原因之一就是印度劳动者的平均年龄很低，只有26岁，而中国是36岁。我们处在中间位置，GDP总量一定能超过美国，但人均就很难。再说美国不断有新移民涌入，而中国计划生育导致劳动人口断档，今后劳动力年龄优势甚至不如美国。中国在1949年之后人口老龄化与经济发展之间出现了错位，即所谓的未富先老：原本二战之后，我们和东亚其他国家和地区都在一个起跑线上，但人家没有被耽误，我们则被耽误了，好比人家上中学的时候，我们留级了，仍在小学；人家上大学的时候，我们才读了中学。等到可以上大学了，岁数太大了，已经力不从心了。计划生育是一把双刃剑，前期带来人口红利（主要集中在年，劳动年龄人口增加，抚养比例下降），后期则将受到人口抚养比例上升的困扰。要把耽误的时间补回来，要实现2020年翻番，要实现中华民族的伟大复兴，在未富先老的现实下，如何来实现这一宏大目标呢？在劳动力优势已不明显的情况下，只有靠投资来拉动经济增长。资本投入的边际效应递减货币超发导致杠杆率上升这就是为什么我们一直倡导经济增长模式要从投资拉动转变为消费拉动，但目前仍靠投资拉动的原因所在。投资拉动是比较有效的经济拉动模式，如果想要通过消费来拉动经济增长，那么，服务业的比重就要进一步提高，中国服务业的劳动生产率是低于第二产业的，要保持中高速增长只有靠资本投入的增加。中泰证券研究所首席顾问王晓东供图也许有人会说，可以通过提高劳动力素质来提高生产要素的效率。但问题是过去二十年来，中国劳动力素质已得到大幅提高，再次大幅提高恐不现实。随着2000年后中国出生人口的减少，今后考大学的人数会减少，大学生人数也会减少。还有人可能会说，可以用机器人替代劳动力。但机器人是生产要素，不具有消费能力。如果机器人也能消费，日本经济就不存在失去20年的问题——日本是机器人应用比例最高的国家。因此，很多东西不是想替代就能够替代的。另一方面，经济增长减速其实是好事，虽然很多人并不认可。从德国、日本和韩国的情况来看，它们都是二战后成功转型的国家，都成功跨越了中等收入陷阱，都是通过经济减速的方式实现跨越，而不是维持经济的中高速增长，因为中高速或高速增长就难以转型，只有经济增速下降才能转型。因此，我们看到日本、德国和韩国的城市化率增速下降，工业增加值占GDP的比重下降，自然而然实现了转型。我认为这是我们应该思考的问题，经济转型和经济增长之间到底是什么样的关系？2011年之后，中国第三产业比重超过第二产业，这也是一个自然的过程。中国经济转型一定要靠产业政策引导吗？有政策的正确引导当然更好，但不靠政策也能转型，这本身就是生产要素之间的自由选择，有需求就怎样匹配。投资拉动模式存在投资边际效应递减的问题，即资本形成占的比重在不断下降。从这几张图表可以看出，2005年之前，我国的资本形成高于，2006年以后，情况发生了改变。当然，这一情况的发生有诸多原因，但总体反映了投资效应的下降，或是本身进入存量主导阶段。中泰证券研究所宏观团队盛旭供图存量经济主要带来结构性机会增量经济主要带来整体性机会存量经济带来更多的是结构性变化，而非趋势性变化。在增量经济下，则更多的是整体性的机会，是趋势性变化。因此，2010年之前，我们看到的是全国房价普涨；2010年以后，则是结构性的上涨，去年主要是一二线城市上涨，今年主要是三四线城市上涨。从股市看也呈现结构性特征，年是中小板表现较好，2016年以后则是主板、表现较好，中小创出现下跌，所以，存量经济下结构性机会更多一些。在存量经济主导下，虽然不排除经济增速在中速水平下有回升机会，但总体下行趋势很难改变。今年以来，不难发现，原有的投资拉动增长模式还是没有发生根本变化，依然主要靠房地产投资和基建投资来拉动。制造业投资主要代表着，其增长速度非常缓慢。数据来源：Wind，中泰证券研究所盛旭供图不过，2020年之前中国经济实现稳增长目标应该没有太多悬念。国内迄今为止毕竟有那么多的正在不断投资和建设中的项目，除了雄安新区之外，中国先后推出过18个国家级新区、11个自贸区、147个高新技术开发区，这些都是国家级的。很多开发区、新区、自贸区目前还处于建设和投入阶段，因此，今后几年中国的应该还会维持在较高水平，但同时也带来了债务问题。债务率快速上升，主要是由于前期有投入、当前没产出，或者投入多、产出少等客观原因，表现为全社会杠杆率大幅上升。比如，快速上升，尤其2013年以来，居民的杠杆水平上升很快，**杠杆率也还在上升过程之中。不过，我不认为**的杠杆率绝对水平偏高，中国**的杠杆率大概只有美国**的一半。此外，如果考虑**所拥有的资产因素，我国**比美国更具优势，毕竟拥有这么多的土地、国有企业、矿产、水等资源。当然，前提是土地价格不要出现大幅波动，如果土地价格出现暴跌，还是会有很大问题。从全社会杠杆率的结构看，难治之症还是企业问题，即水平过高，所有非金融大概是150%左右，而且主要是国有企业，美国非金融企业的杠杆率水平约为75%，日本约为90%。水平偏高是这轮供给侧结构性改革必须面对的问题。从金融行业来看，也是当务之急，因为中国过去两年金融业创造的GDP要占到中国GDP总量的8.4%，美国只有7.3%，英国为8.1%，日本为5.2%。中国不知不觉间已经成为一个金融大国，金融比重过高导致经济脱实向虚。很多大学生把金融业作为职业选择的主要方向，也和金融业体量大、收入水平高有关。不会一蹴而就防控系统性风险并非利空五年一次的提出的主要任务还是去杠杆，但去杠杆不是一蹴而就的，因为金融的体量已经非常大了，去杠杆要考虑金融风险的问题，要保证稳增长和不发生系统性风险。因此，我相信这个过程是比较缓慢的。从经济健康发展的角度看，我们要认识到问题所带来的危害；而从资产配置角度看，则要考虑所配置资产的风险有多大,这个风险是会马上爆发、还是以后会爆发？作为券商分析师，应该从不同角度思考问题：从**的角度，思考政策的效果如何；从投资者的角度，分析政策带来的风险和机会。如对于“去杠杆”的政策，从投资角度来看不用过多担忧，这将是一个长期的过程，因为我国要守住两条底线：一是保住经济增长，二是防止发生系统性金融风险。在这样的底线思维下，投资的风险就显得不大了。从美国和日本经济政策去杠杆的事例看，也没有实现全面去杠杆。发生之后，两国**杠杆率均出现上升，居民杠杆率则明显回落，但非金融企业部门的杠杆率则没有出现明显的回落。因此，从全球来看去杠杆都是国际性难题，不要认为想去就能去得掉，从而把金融监管的加强视作股市或楼市的。资料来源：Wind，中泰证券研究所高瑞东供图不过，既然我国已步入存量经济主导的时代，既然金融监管的目标之一是防止资产价格出现大起大落，就意味着市场整体向上的趋势性机会**减少了。投资应更为注重资产配置结构的合理性。存量经济主导对应的是结构性投资机会，增量经济对应的是趋势性投资机会，因此，目前应该多去寻找结构性机会。举个例子，在我国房地产市场上，虽然**的调控政策频频出台，但房价依然维持在较高位置，房价收入比也很高，这意味着房地产市场整体估值水平偏高。对于高房价现象，大家应该没有太大异议。但关键还是在于，房价究竟是涨还是跌。我认为，既然中央提出了防止发生系统性金融风险的底线思维，提出了“稳中求进”的总原则，就要维持房价的相对稳定。严防资产价格出现大起大落管制加强股市楼市稳中有机去年初，中央经济工作会议提到两句话，一句是“房子是用来住的，不是用来炒的”，肯定希望房价能够稳定；二是防止房价大起大落，大涨肯定不好，大跌也不好。大跌对金融体系的冲击、对财政收入的影响都非常大。2016年，土地财政占到整个税收收入的30%以上，假如房价大幅下跌，财政将首当其冲，出现严重的财政赤字；银行的率也将大幅上升，对全社会都会带来巨大冲击，并可能引发金融危机。鉴于此，我认为今后两年，政策上一定要力保利率和汇率的稳定，以防止楼市 、股市出现大起大落。在维持房价稳定底线思维下，房地产投资机会将是结构性的。比如，结构性机会之一源于人口逆流现象。大家都认为，大城市化是社会发展的必然趋势。我现在也依然这样认为，人口集聚的大城市化趋势不会发生根本变化。但与此同时，人口出现了逆流现象，这个逆流现象可能是短暂的，如持续5-6年，直至中国人口的流动性大幅下降。人口的逆流，引发了流入地房价的大幅上涨，例如合肥。安徽省过去是劳动力净输出的地方，2011年以后，出现了人口的正增长。其他人口净流入的地方还有不少，例如，四川、湖北、广东和浙江等。其中，广东省人口净流入的现象长期持续，广州人口的大幅增加也很明显。去年，广州的常住人口增加了近50万人，这就带来了房地产的投资机会。人口流向和货币流向影响房价高铁地铁改变中国的经济地理房地产投资的区域选择无非看两点，一是人口流向，二是货币流向。人口流向是投资基本面，货币流向反映了产业发展前景和吸引力、就业机会等。但我们也应该看到，有些地方的房价可能缺乏持续上涨的基础。例如，江苏省人口增速非常低，而去年房价涨幅非常大，属于补涨的性质，但与人口的流向相背离了。大部分省份及城市房价的涨幅，与人口流入量还是比较一致的。所以，做房地产投资，还是应该研究人口流和货币流的变化趋势。此外，还要考虑高铁、地铁等基础设施建设对房价的影响。根据中泰证券房地产团队的研究，高铁、地铁的布局与房地产价格正相关。高铁、地铁经过的城市或停靠的站点，其附近的房价上涨就非常明显。高铁和地铁改变了人们的经济地理感受，原先地理位置不好的，有了高铁或地铁经过，土地就得到了增值。我认为，中国未来出现房地产过剩是必然的：房子越建越多，而人口老龄化早已出现了，购房主力人口数量在不断减少。那么，未来中国哪些地方的房价会继续涨呢？由于人口不断集中、大都市化是大趋势，而核心区域的土地资源具有稀缺性，故这些地方的房地产值得配置。用简单的数学公式可以来解释稀缺程度：圆的面积=πr?，假如半径（距离）增加一倍，从10km变为20km，则面积扩大至四倍，从100π变为400π。所以，离核心地段或区越近的地方，稀缺性越高；越远则供给成倍增加。综上所述，如果我们投资房地产，就一定要关注人口流量和货币流向，还要注重稀缺性。做资产配置的时候，应考虑在存量经济主导下，资本市场更多的是结构性机会，而非趋势性机会。作为，房地产已占到的64%左右，明显偏高了，建议加大金融资产的配置比例，如股票、债券或各，还有就是、等。——先介绍一下我们做资产配置研究的“中泰时钟”。大家都知道“美林时钟”，它是根据经济周期配置资产，经济周期的不同阶段配置不同的资产。例如，复苏阶段配股票，经济过热时配债券，滞胀配大宗商品，衰退配现金。有人戏称，美林时钟像电风扇，转得太快，以至于参照它配置资产时无所适从。美林时钟两个维度中泰时钟四个维度由此可见，“美林时钟”虽然简洁易懂，但操作性较差，其分析维度只有两个：一个是产出，一个是通胀。正是看到“美林时钟”的不足，同时又看到**逆周期经济政策的平滑作用，故我们中泰研究所年初推出了“中泰时钟”，比“美林时钟”增加了两个维度：一是政策，政策总是用来平滑周期的；二是变化情况，因为存在此消彼涨的关系。中泰证券研究所金融工程首席供图对于某个维度的判断，“美林时钟”就显得很简单，它只有两个区间，一个上升、一个下降。“中泰时钟”不仅维度比它多两个，而且每一个维度又用多个指标来刻画。例如，产出用上游、中游和下游三个指标；通胀又分为生活资料的通胀、生产资料的通胀；政策维度分为货币政策和财政政策；同时还要考核政策所处的不同阶段以及变化趋势。当然，对政策的评估打分还是略显粗放，但通过这种分类和打分方法，可以帮助我们开展资产配置研究。我们分别做了权益资产配置的“中泰时钟”，也做了债券增位的“中泰时钟”。债市处在风的阶段收益率见顶并磨顶“中泰时钟”的表述更为形象，就是把分为四个阶段，即风、花、月、雪。债券收益率处在较高位的时候，我们定义为“风”，可以分步；收益率下降的过程，我们定义为“花”，可以大幅增持；收益率处在低位时，我们定义为“月”，需要谨慎，不再增持；收益率再抬升的时候，我们称为“雪”，应该大幅减仓。所以，债券的资产配置依据，就是风、花、月、雪四个阶段。我们认为，现在处于“风”的阶段，也就是收益率相对高位的时候，债券收益率很难进一步上行，可以分步建仓。中泰证券研究所首席齐晟供图做，更多是从流动性、资金面等宏观方面来分析，框架包括三个层面：第一，海外资金的流入，决定央行投放多少基础货币；第二，公开市场操作，调控市场利率；第三，银行信用扩张，影响信贷利率。总体来说，现阶段主流比较明显，中小银行去杠杆不明显，非银体系金融机构有略微的趋势。这个阶段资金链有所紧张，也有前面讲到的众多原因，大致印证了我的想法，即去杠杆过程不会那么简单和轻松。总会有较多的因素促使加杠杆，市场化手段的效果肯定有限，但若通过行政化手段来实现目标，又会导致价格扭曲，而价格扭曲会引发市场参与者进行，套利又导致加杠杆。因此，在去杠杆的过程中，可能又会出现加杠杆，加杠杆中又去杠杆。大致判断，今后管制的领域会越来越广，因为金融工作会议提出的目标还是要实现的。综合评估，我认为未来整体利率水平还是往下走，有利于走强。加权平均容易误导中位数方法更客观对于上市公司的盈利变化，我们要客观、理性地去评估。如有些上市公司短期盈利增速惊人，而长期仍会回归常态，但投资者往往会把短期趋势视为长期趋势。比如，今年上半年，大部分上市公司的盈利很好，不少人认为整个上市公司进入效益提高、盈利增长的上行通道之中，但事实却未必如此。假设一家上市公司去年利润为40亿元，今年第一季度比去年第一季度盈利增加200%（去年第一季度盈利1亿元，今年第一季度盈利3亿元），但第一季度通常是生产淡季，在生产淡季利润增长200%，到生产旺季未必也有同比例增长。假设今年每季度的利润都比上一年对应季度增加2亿元，那么，每季度得到的盈利增速就不一样，实际结果是今年利润只比去年增加20%。因此，做研究的时候，一定要避免把短期数据看得过重，如果通过季节调整，采用季节累加折年率的方式进行处理，会更加客观些。按照上述方法，我们得到的结论是：今年第二季度主板的盈利增速是下降的。而大多数人认为，今年第一、二季度主板走势非常强，不看好。不过，尽管创业板在第一季度盈利增速是下降的，但第二季度盈利增速回升。为何我们这一结论与大多数研究机构或者媒体推送的结论不一样呢？首先，我们扣除了非经常性损益，因为这部分变化较大，不具可比性，也会影响对上市公司盈利能力的客观判断；其次，我们用中位数的数据代表上市公司的整体盈利水平、效益好坏和估值水平，因为中国上市公司差异太大，例如，银行业利润占到整个上市公司总利润的50%左右，所以，不应把银行业的数据加权到所有其他上市公司的数据中，从而影响了整体判断的客观性。也有不少研究机构在发布上市公司总体业绩报告时，会声明“剔除银行板块、剔除两桶油”，但是，还有一些企业如中国平安、茅台等，他们的市值和盈利占比也非常大，如何排除掉这类公司对整体盈利水平的影响呢？所以，剔除谁或者不剔除谁，很难制定出一个具有说服力的衡量标准。只取中位数，就可以避免个别公司对所有上市公司整体业绩的影响。因此，通过季度累积折年率、剔除非经常性损益再取中位数的统计方法，所得到的数据就比较客观。我们据此分析中报得到的结论是，创业板盈利增速回升了。如根据我们“中位数法”全部上市公司增速第二季度为6.6%，较第一季度的6.3%大致持平，但结构显著分化，主板公司利润增速第一季度大幅攀升至6.2%，但第二季度下滑至2.7%；第一季度的增速仅为5.2%，较之去年第四季度的20%大幅下滑，但第二季度显著弹升至12.7%，中小板公司的增速波动相对较小，从第一季度的7.6%略有反弹至第二季度的8.8%，统计上半年上市公司（ROE）水平时也会出现结论不一的情况，如按Wind统计数据，今年上半年家电行业净最高。通常而言，银行ROE肯定超过其他行业，但有些行业数据通过加权平均计算后，就让人很难理解。实际上，整个家电行业今年上半年总利润才300多亿元，而是格力和美的两家公司的利润就有200亿元，由于这两家利润占比过大，其他九十几家家电企业“ROE就被平均了”。如果采取我前面所说的中位数方法，则银行业的ROE水平还是所有行业中最高的。行业配置长期效果好于短期持续高成长的公司凤毛麟角对权益资产配置而言，很多人注重行业配置。无论是选行业也好，还是选也好，最有说服力。从长期来看，资产配置侧重行业的不同，对收益率的影响非常大。我们总共分了39个行业，研究发现在过去十年中，净值增加最多的是医药生物行业，最差是钢铁行业。这是过去十年的数据，你会发现这十年不同行业的净值差异非常大。所以，选行业资产配置策略非常有意义。如果以一年为一个周期看，配置且持有你所看好的行业却很难获得超额收益。例如，我们把每月各行业在股市中的表现都分为五档，某个行业在某月涨幅最高（或跌幅最少）得5分，涨幅最低或下跌最多的，就得1分。假如有色金属行业每月涨幅都是第一，就应该得60分。假如公用事业得分每月垫底，则应该是12分。过去十年中，是否出现过这样的获取高分或低分典型案例？其实是没有的。过去十年里，表现最好的生物医药行业，平均一年得分最高也只有37.6分，离60分非常遥远，而表现最差的是新能源，平均得分是32分。也就是说，表现最好的行业和表现最差的行业，在这一年之中的差异其实很小。那么，结论是什么呢？你无法通过选出年内表现最好的行业来大幅跑赢市场。一年之内行业轮动特点非常明显，守着一个行业跑赢市场难度较大。数据来源：Wind，中泰证券研究所策略王仕进供图很多人喜欢炒、，流行什么就炒什么，但究竟炒什么类型的概念股、题材股才能获得高收益呢？我们也做了这方面的统计，发现有技术含量的概念和题材股价格上涨幅度比较大，没有技术含量的行业概念表现较差。例如，网络安全、互联网金融、网络游戏、在线教育、智慧医疗、智能电视、文化传媒、、、，都还是有技术含量的，代表着社会发展的大趋势，就是互联网技术的广泛应用。中泰证券研究所策略付鐍方供图表现较差的题材概念往往是“讲故事”成分比较多、实质内容比较少，例如，页岩气、国企改革、新疆振兴、丝绸之路等，都是概念讲得比较多，没有实质性盈利提升。因此，投资者要提高对题材、概念的甄别能力，不能只看个表面，更要看背后深层的东西。此外，时机的选择很重要，投资题材和概念股要趁早，后知后觉的风险就比较大了。}