硅谷高房价逼人离开_第一财经
硅谷高房价逼人离开
秦朔朋友圈苏清涛 08:19
(原标题为：硅谷房价，谁在被你逼走?)
提起硅谷，人们印象最深的就是科技公司聚集。但根据彭博社的一项数据统计显示，硅谷地区的两大城市圣何塞和旧金山，已经成为了美国房价最高、年轻人最难以买房的城市。像国内的&逃离北上广&一样，在美国正有一批人在被迫逃离硅谷。
硅谷正成为全美房价最高的地区
根据科威国际不动产最新发布的一份房屋价格报告，全美房产最贵的10个城市全部在加州，且旧金山湾区也就是新概念意义下的硅谷占了7个席位。
以圣何塞为例，这里年轻人年收入的中位数为5.3万美元，为全美最高;但房价的中位数为92万美元，也为全美最高。根据贷款利率计算，年轻人要买房的话，每年还得多挣8万美元才行(收入翻倍还不够)。而在旧金山，年轻人要在这里买房的话，年收入也得再增加6万美元才够。
由于收入和房价不成正比，很多年轻人只能先租房过日子。但是硅谷地区房子的租金也一路飙升。据公寓出租公司RadPad与职场社交公司Anthology的一份联合研究，一些独角兽公司的科技员工(年薪11.5万~16万美元)如果想住得离公司近，需要将税后月薪的一半左右(美元/月)花在房租上。
房价为何高涨？
（一）上市公司的推动。
当地居民将房价的持续高涨归咎于科技公司。
Google 2004年上市的时候，有1000多员工拥有公司的股票选择期权;而2012年Facebook上市之后也造就了上千名百万富翁员工。这些上市公司带来的巨大财富在很大程度上推高了当地的房价。
这是不可否认的事实，但却并不是房价不断涨高的唯一原因。
（二）地少，人口增速快。
整个湾区一面傍海，三面环山，中间还有一个空心大海湾，加上在40多年前已经立法成立了& 中半岛緑地保护区&(占据了包括圣马特奥县以及北圣塔克拉拉县在内的 250 平方公里)，所以可以利用的工商业和住宅用地就少之又少。
而加州又是美国人口最大的州，圣何塞则是加州人口密度排第三的城市。全美人口平均年增长大约在 0.8% 左右，加州以 1% 左右快速增长，而圣塔克拉拉县每年更以 1.6% 的高速增长。
在有限的居住地上，有着不断增长的人口，在很大程度上也推动了房价的增长。
（三）城市规划限制房屋供给。
硅谷政府一方面受益于高科技公司带来的经济效益，一方面则坚持着其严格的城市规划：建设只有2层的楼房建筑，这是城市规划设置的障碍&&以此来控制新入住的人口从而确保原有资源不被争夺。
美国人口普查数据显示，在 年间，三藩市、圣马特奥县、圣克拉拉县合计增加了385800个工作岗位。与此同时，政府仅发放了58324个单位住房的建筑许可证，而这些住房仅够容纳大约 15万新居民。
住房严重短缺意味着，该地区的经济效益每大增一次，租金就会暴涨一次。
（四）你永远不知道别人会出价多少。
在硅谷，房市火爆，房源有限，为了买到想要的房子，买家一般会出更高的价格(任何一个买家都不清楚对方出价多高，一旦低于对方的出价，将直接被淘汰)。所以会出现要价60万美元的房子，出价80万美元的买家的抢房现象，形成购房的 &争夺战&。
（五）中国人去硅谷炒房。
在美国硅谷这个闻名世界的科创胜地，中国投资者长期关注的焦点却显得有些偏了。近年来，关于中国投资者重金购买硅谷房产的消息并不少见。中国投资者的热情参与也被认为是助推硅谷房价走高的原因之一。
在重重压力下，像国内的人逃离北上广一样，越来越多的硅谷科技员工正在考虑&逃离&硅谷。
据《旧金山商业时报》报道，湾区科技员工对找寻湾区外工作机会的兴趣正在持续升高。在线求职平台Woo数据显示，29%的湾区科技员工正在找寻离开此地的工作机会，而该比例在2015年为22%。
职位检索网站Indeed.com的数据也印证了这一趋势。2016年年初，该区域的科技员工检索湾区外工作机会的比例达到35%，与2015年年初相比上涨了近10%。
科技公司员工的收入还算高的，连他们都没法在硅谷生存，更何况那些干普通营生的百姓呢。
伯克利大学研究高档住宅和搬迁的研究人员表示，从2000年到 2013年，湾区的低收入家庭数量增加了10%，与此同时却失去了适用于低收入人群的50% 的住房单元，许多当地工人的收入不足以支撑自己的家庭支出。
在高房价的压力下，那些曾经踏踏实实过小日子的普通老百姓反倒成了这里最容不下的一群人。
旧金山一面包厂的老板娘发牢骚说，她很快就要离开这里了，因为旧金山的房价&贵得吓人&。&不过一间小小的卧室，一个月就要3000美金(其他城市大概才几百到一千美金)，我一个卖吃的怎么可能付得起上涨得如此快的房租?幸好我是做吃的，30年下来还没被淘汰，我一些做印刷、相片冲洗的朋友，现在早就找不到工作了。哪一天如果科技发明人不用吃东西，我也要被淘汰!&她说。
越来越多的曾经生活在这里的，并不从事高科技行业的原生居民(尤其是当地很早世代移民来的墨西哥裔、非裔居民)被迫搬迁，租住到了离市中心较遥远且不太安全的社区。约有7万在硅谷工作的低收入工人，如今通勤距离远达50英里(80.47公里)。
另一方面，房东们利用《艾利斯法案》的逼迁行为也让租客面临着更为尴尬的局面。
1986年出台的《艾利斯法案》规定在租金控制地区，有意 &停止营业&的业主可以拥有无条件逼迁租客的权利，五年之后可以按照新的租金价格重新出租或者将大楼改以共同契约公寓形式出售谋利。
假设1970年每月500美元租金的房子，到2016年租金可能还不到1000美元。然而，如果业主逼迁租客而重新上市出租，那么租金很可能达到5000美元，这为部分投机业主提供了谋利的机会，而受到利益驱动的业主也会使用该法案驱逐自己的租客。
2016年7月，据The Guardian报道，硅谷出现&规模空前&的&逼迁&，将驱逐数百租户。
这次逼迁的小区名字叫做 Reserve Apartments，位于圣何塞市区。这是硅谷的中心地段，离苹果公司总部 5英里远，离Google总部14英里，离Facebook20英里。
此次涉及216个单位的搬迁，为了建新的住宅区和商业区，该小区租客要在明年4月份之前搬走。硅谷法律基金会的律师凯拉 & 卡赞齐斯(Kyra Kazantzis)说：&这是我在职24年以来最大规模的一次&逼迁&。&
反抗与妥协
当然，&本地人&也不是任人欺负的软柿子。他们指责科技公司是导致当地房价居高不下和交通拥堵的罪魁祸首，并展开了激烈的反抗。
2013年11月Twitter在纽约上市的那天，市民们高举抗议标语&你们上市，我们什么也没有&、&民众没有受益&加以抗议 。
2013年12月Google员工上班的班车遭遇了市民的围堵示威。
2014年4月，Google法律部门员工杰克 & 哈普林动用了《艾利斯法案》驱赶旧金山一座居民楼的数名原租客，引发了当时声势浩大的游行抗议。Google Bus的玻璃还曾被捣毁，逼得最后Google决定让员工坐渡轮到公司上班。
为了缓解民众对自己的不满情绪，Google、苹果、Facebook等公司还纷纷通过各种慈善手段，支援周边的社会设施建设。
英特尔的几位创始人累计向教育领域捐助了数亿美元的个人资金，英特尔每年也会投入1亿美元用于教育项目。谷歌每年也会投入数亿美元用于新兴国家的基础设施建设。苹果联合创始人乔布斯和他妻子则向斯坦福医学院捐出了5000万美元。
但这种捐助并不会直接改善到硅谷普通民众的生活，更无法让不满的愤怒民众享受到科技公司带来的好处。在这一方面，Facebook则表现得更加实际和接地气。
2013年，扎克伯格夫妇向硅谷社区基金会捐出了1800万股的Facebook股票，价值超过10亿美元。2016年7月，Facebook决定成为公寓开发商，打算建1500套房子，不是专门为了自己员工，而是向公众开放。现在Facebook还没有公布公寓的具体细节，也未说明会委托第三方抑或是自行进行公寓开发，只是承诺15%的公寓会留给低收入及中等收入的家庭。
不过无论如何，虽然建成还需要很长时间，新公寓的计划受到了当地政府的欢迎，这可能会成为硅谷的科技公司们帮助解决住房问题的一个开端。
追问：硅谷与北上广的不同
在国内的北上广，被高房价逼走的大都是外来人口，本地人就算是能力一般，也能够在当地生存下去，但硅谷的情况恰好与此相反。导致这种差别的原因又是什么?
一个比较粗浅的解释是：国内的大城市，隔三差五就有一个大拆大建，基本上每拆一次，原住民都能拿到一笔不菲的拆迁补偿金，因此，很多&本地人&即便不怎么努力奋斗，也会有很多钱;而在硅谷，城市规划比较长远，相对稳定，没有大拆大建，这样，&本地人&就错过了一个&最便捷的发财途径&。
在北上广，经济适用房、廉租房、公租房等往往要有&本地户口&的才能居住，甚至就连申请个人才公寓也要&靠关系&，而&有关系&的，几乎只能是&本地人&;相比之下，硅谷比较尊重市场竞争，市场在资源的配置中起决定性作用，政府不会过度保护&本地人&的利益，因此，本地人如果在才能上缺乏竞争力，就可能被边缘化。
第一财经获授权转载自&秦朔朋友圈&
编辑：黄宾
还没有账号硅谷房价太高买不起，住得远又嫌弃通勤时间长，如何破
“硅谷联合创投机构”(Joint Venture
Silicon&Valley)公布，根据最新出炉的研究报告书，硅谷长途通勤(megacommute)的情形比洛杉矶严重。
联合创投指出，所谓长途通勤指的是每天单独驾驶，开90分钟的车到公司上班，即每天开车上下班来回时间就高达三个小时。调查报告书中的硅谷指的是圣他克拉拉县与圣马刁县。
联合创投总裁汉考克(Russell&Hancock)表示，在长程开车通勤族与日俱增的情况下，改善硅谷公路交通状况迫在眉睫。可是造成大量长程通勤的主因是硅谷房屋不够，房价太高，许多在硅谷上班民众必须住在远地，天天开车来回奔波。他说，硅谷经济景气是件好事，可是民众的生活品质令人感到悲伤。
这项硅谷长途开车通勤研究报告是联合创投委托“马林经济咨询公司”(Marin
Economic Consulting)所做的。马林经济咨询首席经济学家哈福曼(Jon
Haveman)指出，根据2015年调查，硅谷地区单独开车上班的员工中，有5.3%属于长途通勤族，而洛杉矶只有4.6%。
研究报告显示，在硅谷地区工作人员有21%住在外地，长途通勤到硅谷上班的员工中，有18.4%住在阿拉米达县，19.8%住在旧金山县，13.1%住在圣荷昆(San
Joaquin)县。另有长途通勤者住在其他地区。
硅谷联合创投并且指出，圣他克拉拉县、圣马刁县，以及旧金山县的房屋开发计画远落于这三县的人口与工作成长率。
根据巴洛阿图“加州经济持续成长研究中心”(Continuing
Study of the California&Economy)，圣他克拉拉县等三县从2007年到2016年，一共增
加34万4000名居民，可是同一时间内只增加6万9500个居住单位。房屋供不应求，许多在湾区与硅谷工作民众被迫家住远地，天天开长途车通勤。
相比而言，旧金山都柏林凯撒庄园还是具有明显的性价比优势，以及相对还可以接受的通勤距离，完全成熟的配套以及顶级的学区，综合考虑可以入手。
现在部分户型15000美金年终优惠大促，小区总共还有9套在售，大部分是现房或者准现房，孩子读书，工作，安家首选。
摘自:世界日报
旧金山就是第二曼哈顿，其天然的地理结构，决定了土地非常的稀缺，而发达的高科技作为全球的经济发动机，吸引着越来越多的高知人群聚集，而这一类稳定且高薪的人群是当地房产市场的最大推动力，当然也吸引着全球的投资方。
项目视频链接：
旧金山都柏林凯撒庄园Kingswood_超清
旧金山都柏林凯撒庄园Kingswood
都柏林捷运站
旧金山都柏林凯撒庄园Kingswood之Amadore
全新小学2015拍摄
旧金山都柏林凯撒庄园Kingswood之Dublin
大华超市柜台
旧金山都柏林凯撒庄园Kingswood之Fallon
社区体育公园
旧金山都柏林凯撒庄园Kingswood之Livermore
东湾最大奥特莱斯
&项目特点：
学区以及配套：
项目实拍：
咨询购买流程、实地看房接待、报名看房团，欢迎来我办公室详谈，
Grace 郭小姐
直拨： 微信：
地址：上海市静安区南京西路580号仲益大厦7楼701
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（原标题：美国硅谷高房价逼人离开）
(原标题为：硅谷房价，谁在被你逼走?)
提起硅谷，人们印象最深的就是科技公司聚集。但根据彭博社的一项数据统计显示，硅谷地区的两大城市圣何塞和旧金山，已经成为了美国房价最高、年轻人最难以买房的城市。像国内的&逃离北上广&一样，在美国正有一批人在被迫逃离硅谷。
硅谷正成为全美房价最高的地区
根据科威国际不动产最新发布的一份房屋价格报告，全美房产最贵的10个城市全部在加州，且旧金山湾区也就是新概念意义下的硅谷占了7个席位。
以圣何塞为例，这里年轻人年收入的中位数为5.3万美元，为全美最高;但房价的中位数为92万美元，也为全美最高。根据贷款利率计算，年轻人要买房的话，每年还得多挣8万美元才行(收入翻倍还不够)。而在旧金山，年轻人要在这里买房的话，年收入也得再增加6万美元才够。
由于收入和房价不成正比，很多年轻人只能先租房过日子。但是硅谷地区房子的租金也一路飙升。据公寓出租公司RadPad与职场社交公司Anthology的一份联合研究，一些独角兽公司的科技员工(年薪11.5万~16万美元)如果想住得离公司近，需要将税后月薪的一半左右(美元/月)花在房租上。
房价为何高涨？
（一）上市公司的推动。
当地居民将房价的持续高涨归咎于科技公司。
Google 2004年上市的时候，有1000多员工拥有公司的股票选择期权;而2012年Facebook上市之后也造就了上千名百万富翁员工。这些上市公司带来的巨大财富在很大程度上推高了当地的房价。
这是不可否认的事实，但却并不是房价不断涨高的唯一原因。
（二）地少，人口增速快。
整个湾区一面傍海，三面环山，中间还有一个空心大海湾，加上在40多年前已经立法成立了& 中半岛緑地保护区&(占据了包括圣马特奥县以及北圣塔克拉拉县在内的 250 平方公里)，所以可以利用的工商业和住宅用地就少之又少。
而加州又是美国人口最大的州，圣何塞则是加州人口密度排第三的城市。全美人口平均年增长大约在 0.8% 左右，加州以 1% 左右快速增长，而圣塔克拉拉县每年更以 1.6% 的高速增长。
在有限的居住地上，有着不断增长的人口，在很大程度上也推动了房价的增长。
（三）城市规划限制房屋供给。
硅谷政府一方面受益于高科技公司带来的经济效益，一方面则坚持着其严格的城市规划：建设只有2层的楼房建筑，这是城市规划设置的障碍&&以此来控制新入住的人口从而确保原有资源不被争夺。
美国人口普查数据显示，在 年间，三藩市、圣马特奥县、圣克拉拉县合计增加了385800个工作岗位。与此同时，政府仅发放了58324个单位住房的建筑许可证，而这些住房仅够容纳大约 15万新居民。
住房严重短缺意味着，该地区的经济效益每大增一次，租金就会暴涨一次。
（四）你永远不知道别人会出价多少。
在硅谷，房市火爆，房源有限，为了买到想要的房子，买家一般会出更高的价格(任何一个买家都不清楚对方出价多高，一旦低于对方的出价，将直接被淘汰)。所以会出现要价60万美元的房子，出价80万美元的买家的抢房现象，形成购房的 &争夺战&。
（五）中国人去硅谷炒房。
在这个闻名世界的科创胜地，中国投资者长期关注的焦点却显得有些偏了。近年来，关于中国投资者重金购买硅谷房产的消息并不少见。中国投资者的热情参与也被认为是助推硅谷房价走高的原因之一。
在重重压力下，像国内的人逃离北上广一样，越来越多的硅谷科技员工正在考虑&逃离&硅谷。
据《旧金山商业时报》报道，湾区科技员工对找寻湾区外工作机会的兴趣正在持续升高。在线求职平台Woo数据显示，29%的湾区科技员工正在找寻此地的工作机会，而该比例在2015年为22%。
职位检索网站Indeed.com的数据也印证了这一趋势。2016年年初，该区域的科技员工检索湾区外工作机会的比例达到35%，与2015年年初相比上涨了近10%。
科技公司员工的收入还算高的，连他们都没法在硅谷生存，更何况那些干普通营生的百姓呢。
伯克利大学研究高档住宅和搬迁的研究人员表示，从2000年到 2013年，湾区的低收入家庭数量增加了10%，与此同时却失去了适用于低收入人群的50% 的住房单元，许多当地工人的收入不足以支撑自己的家庭支出。
在的压力下，那些曾经踏踏实实过小日子的普通老百姓反倒成了这里最容不下的一群人。
旧金山一面包厂的老板娘发牢骚说，她很快就要离开这里了，因为旧金山的房价&贵得吓人&。&不过一间小小的卧室，一个月就要3000美金(其他城市大概才几百到一千美金)，我一个卖吃的怎么可能付得起上涨得如此快的房租?幸好我是做吃的，30年下来还没被淘汰，我一些做印刷、相片冲洗的朋友，现在早就找不到工作了。哪一天如果科技发明人不用吃东西，我也要被淘汰!&她说。
越来越多的曾经生活在这里的，并不从事高科技行业的原生居民(尤其是当地很早世代移民来的墨西哥裔、非裔居民)被迫搬迁，租住到了离市中心较遥远且不太安全的社区。约有7万在硅谷工作的低收入工人，如今通勤距离远达50英里(80.47公里)。
另一方面，房东们利用《艾利斯法案》的逼迁行为也让租客面临着更为尴尬的局面。
1986年出台的《艾利斯法案》规定在租金控制地区，有意 &停止营业&的业主可以拥有无条件逼迁租客的权利，五年之后可以按照新的租金价格重新出租或者将大楼改以共同契约公寓形式出售谋利。
假设1970年每月500美元租金的房子，到2016年租金可能还不到1000美元。然而，如果业主逼迁租客而重新上市出租，那么租金很可能达到5000美元，这为部分投机业主提供了谋利的机会，而受到利益驱动的业主也会使用该法案驱逐自己的租客。
2016年7月，据The Guardian报道，硅谷出现&规模空前&的&逼迁&，将驱逐数百租户。
这次逼迁的小区名字叫做 Reserve Apartments，位于圣何塞市区。这是硅谷的中心地段，离苹果公司总部 5英里远，离Google总部14英里，离Facebook20英里。
此次涉及216个单位的搬迁，为了建新的住宅区和商业区，该小区租客要在明年4月份之前搬走。硅谷法律基金会的律师凯拉 & 卡赞齐斯(Kyra Kazantzis)说：&这是我在职24年以来最大规模的一次&逼迁&。&
反抗与妥协
当然，&本地人&也不是任人欺负的软柿子。他们指责科技公司是导致当地房价居高不下和交通拥堵的罪魁祸首，并展开了激烈的反抗。
2013年11月Twitter在纽约上市的那天，市民们高举抗议标语&你们上市，我们什么也没有&、&民众没有受益&加以抗议 。
2013年12月Google员工上班的班车遭遇了市民的围堵示威。
2014年4月，Google法律部门员工杰克 & 哈普林动用了《艾利斯法案》驱赶旧金山一座居民楼的数名原租客，引发了当时声势浩大的游行抗议。Google Bus的玻璃还曾被捣毁，逼得最后Google决定让员工坐渡轮到公司上班。
为了缓解民众对自己的不满情绪，Google、苹果、Facebook等公司还纷纷通过各种慈善手段，支援周边的社会设施建设。
英特尔的几位创始人累计向教育领域捐助了数亿美元的个人资金，英特尔每年也会投入1亿美元用于教育项目。谷歌每年也会投入数亿美元用于新兴国家的基础设施建设。苹果联合创始人和他妻子则向斯坦福医学院捐出了5000万美元。
但这种捐助并不会直接改善到硅谷普通民众的生活，更无法让不满的愤怒民众享受到科技公司带来的好处。在这一方面，Facebook则表现得更加实际和接地气。
2013年，夫妇向硅谷社区基金会捐出了1800万股的Facebook股票，价值超过10亿美元。2016年7月，Facebook决定成为公寓开发商，打算建1500套房子，不是专门为了自己员工，而是向公众开放。现在Facebook还没有公布公寓的具体细节，也未说明会委托第三方抑或是自行进行公寓开发，只是承诺15%的公寓会留给低收入及中等收入的家庭。
不过无论如何，虽然建成还需要很长时间，新公寓的计划受到了当地政府的欢迎，这可能会成为硅谷的科技公司们帮助解决住房问题的一个开端。
追问：硅谷与北上广的不同
在国内的北上广，被高房价逼走的大都是外来人口，本地人就算是能力一般，也能够在当地生存下去，但硅谷的情况恰好与此相反。导致这种差别的原因又是什么?
一个比较粗浅的解释是：国内的大城市，隔三差五就有一个大拆大建，基本上每拆一次，原住民都能拿到一笔不菲的拆迁补偿金，因此，很多&本地人&即便不怎么努力奋斗，也会有很多钱;而在硅谷，城市规划比较长远，相对稳定，没有大拆大建，这样，&本地人&就错过了一个&最便捷的发财途径&。
在北上广，经济适用房、廉租房、公租房等往往要有&本地户口&的才能居住，甚至就连申请个人才公寓也要&靠关系&，而&有关系&的，几乎只能是&本地人&;相比之下，硅谷比较尊重市场竞争，市场在资源的配置中起决定性作用，政府不会过度保护&本地人&的利益，因此，本地人如果在才能上缺乏竞争力，就可能被边缘化。
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