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逾期两年未办房产证，开发商被判赔20余万
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逾期两年未办房产证，开发商被判赔20余万
http://www.yzdsb.com.cn//ca326563.htm
( 10:03:33)
　　■提醒：签订合同谨防“陷阱”
　　尽管最高法院的司法解释明确了逾期办房产证的违约责任，但在实践中，并不是每个购
房者都能得到高额的赔偿。
　　王贞国律师介绍说，根据司法解释的规定，由于出卖人原因，卖受人不能如期取得房屋
权属证书的，出卖人才能承担违约责任。如果是由于不可抗力或其他非出卖人原因造成的，
出卖人则不承担违约责任。
　　“对于违约金数额的确定”，王继安介绍说，根据司法解释的规定，按照已付购房款总
额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，其前提是合同
没有约定违约金或损失数额难以确定的。但在实践中，在《商品房买卖合同》关于产权登记
的约定中，省城的开发商往往已将逾期办理房屋权属证书的赔偿数额填好，往往只有区区两
三百元。如果购房者不够警醒，在签订合同时对此条款未能提出异议，一旦开发商逾期办
证，则只能适用合同约定赔偿。他建议，购房者可就此与开发商协商，协商不成可以不签合
同。对此，王贞国律师也建议，购房者可与开发商协商，将此条款改为“违约金按有关法律
规定执行”，因为根据《司法解释》的规定，开发商逾期一年不能办房产证，买受人还可以
请求解除合同、赔偿损失。
　　■事件：延期办证被判巨额赔款
　　新华社电　(肖丽)石家庄市刘先生日购买了“华脉新村”一套商品房，价
格为111.28万元，房屋交付使用后，开发商一直没有依合同规定给刘先生办理产权证件，至
今已两年有余。因没有房产证，刘先生的房子既不能上市交易，也不能办理抵押贷款。2003
年5月，刘先生将开发商告上法庭，要求开发商为自己办理房屋所有权证并支付违约金。
2004年春节前夕，石家庄裕华区人民法院下达判决书，依照《最高人民法院关于审理商品房
买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律有关规定，要求开发商在30日内为刘先
生办理房产证，并支付延期办理房产证的违约金20.8216万元。
　　■业界：警示作用非同寻常
　　尽管该案的开发商已上诉，案件最终结果尚无定论，但此案判决经媒体披露后，省城地
产界仍大受震动。
　　一家房地产公司负责人的说法颇具代表性。他说，逾期办房产证，相对于房屋质量、擅
改规划、设计等问题而言，应该说对购房者的影响并不大，如此小事尚能遭受“重创”，看
来以后大家在每个开发环节都要小心为上。
　　“尽管违约金数额看起来巨大，但规范经营的开发商从心理上是可以接受的”，河北燕
都房地产开发有限公司销售部负责人刘树伟在接受记者采访时说，在最高法院的《司法解
释》里，甚至还有“双倍返还”的条款，事关购房者能否安居乐业，没什么不能理解的。
　　“这一案件将有利于房地产市场的规范，对于诚信经营的开发商来说是件好事”，刘树
伟说，省城的商品房预售合同，一般将办证期限约定为“房屋交付使用后90个工作日内”，
如果项目“五证”齐全，并且工程质量、建筑材料、监理手续等齐全，应该说如期办证不成
问题，因为房管部门办证的效率很快。从目前情况看，不能如期办证多是由于开发商手续不
齐全或者建筑施工环节未按有关规范要求去做，以至不能顺利通过验收造成的。这一案件可
起到警示开发商守法经营的作用，同时，也意味着诚信经营的开发商将有更多的市场机会。
　　■购房者：我也想起诉开发商
　　对于普通购房者而言，此案的判决则让他们看到了希望的曙光。省城北部一高档住宅小
区的业主张女士专门打电话向记者咨询：“我买的房子也两年多没办下房产证了，是不是也
可以让开发商赔偿？这个案子的赔偿数额是依据什么算出来的？帮我算算能赔多少？”
　　省消协新闻发言人孙常军介绍说，在省消协的投诉中，关于房地产投诉已居第二位，而
在房地产投诉中，买了房拿不到房产证的占三分之一。
　　此案的原告代理律师、燕赵众诚律师事务所房地产专业律师王贞国介绍说，由于损失数
额难以确定，以前对于逾期办理房产证究竟该赔付多少违约金争议较大，所以尽管此类纠纷
很多，却很少有人诉诸法律。但日后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同
纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施，对逾期办理房产证的赔偿数额有了具体规定：合
同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行
规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。他说，逾期贷款利息又称延期付款滞纳金、
罚息，它高于银行同期贷款利率，并随利率浮动而浮动，最高时曾一度达到每日万分之六，
现在的标准是万分之二点一，华脉新村的赔偿数额就是依照这一标准计算的。
　　“在购房维权的道路上，此案具有里程碑的意义”，王贞国说，其赔偿数额之高，足以
警示开发商，不能随意漠视购房者的合法权益。
　　■专家：重典利于规范市场
　　仅仅房产证不能如期办理，又不影响房屋的居住功能，开发商就要支付20余万元的违约
金。最高法院的司法解释对于开发商而言，是否过于严苛？在采访中，有开发商质疑道。
　　记者就此问题采访了曾参与该司法解释起草工作的省高级人民法院高级法官王继安。
　　“在这个司法解释起草过程中，大家针对商品房交付以后开发商不给买房人办证，要不
要承担责任和承担什么责任问题进行了多次探讨”，王继安说，按照《合同法》的原理，合
同双方都应当按照合同的约定履行义务，不履行合同义务，给对方造成损失的就应当承担赔
偿责任。在商品房买卖合同中，不办房产证同样是违约行为，因此同样要承担违约责任。但
考虑到买房人购房的目的以自住居多，迟延办证只是买房人的权利有可能得不到保证(比如
该房屋设有他项权利)，但并不一定必然使其权利受到影响，因而也很难说造成什么实际的
损失；只有买房人把买房作为投资，迟延办证就会直接影响其出租、出让，就会给买房人造
成实实在在的损失。如果坚持造成损失的就赔，没有造成损失的就不赔，就会出现一样情况
(迟延办证)，两样责任(自己居住的不赔，用于出租、出让的就赔)的问题，这样对用于自住
的买房人显然是不公的，在审判实践中也很难判断买房人买了房屋要作什么用。后来大家的
意见得以统一，凡是迟延办证由于开发商原因造成的，开发商就要承担违约责任。
　　至于赔偿数额的确定，一般赔偿的原则为实际赔偿原则，也就是说违约行为给他人造成
多少损失就要赔偿多少，可是迟延办证给买房人造成的实际损失确实很难计算，最后就确定
为按照银行收延期付款的违约责任定。
　　“这么定是不是太高了，确实值得研究”，王继安说，商品房买卖合同的标的是房屋，
房产证只是一个权利凭证，迟延交房和迟延办证对买房人利益的影响是不同的，前者远远大
于后者。但司法解释的本意就是要加大开发商的责任，加强对买房人的权利保护。房地产市
场秩序混乱，主要原因是开发商的不法行为造成的，商品房买卖合同的履行，买房人只有交
付价款的义务，开发商应当履行的义务项目很多，实践中开发商违约是合同纠纷的主流，严
格违约者的责任，有利于净化房地产市场秩序，促进房地产业健康有序发展。
　　“关于石家庄的判例，我认为是成功的”，王继安说，第一，在事实上把握了两个关键
点，迟延办证的事实清楚，责任在于开发商；第二，在适用法律上符合最高法院的司法解
释；第三，从社会效果看，既维护了买房人的合法权益，又给开发商以警示，有利于促进开
发商增强法治意识，遵守市场经济的游戏规则；在全社会弘扬诚信原则，减少纷争的产生。
　　■相关链接一：《司法解释》的有关法律条文
　　第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事
人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　　(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人
民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的
办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋
所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　■相关链接二：逾期办理房产证的原因及后果
　　石家庄市房屋资产权属登记监理中心主任李水源介绍说，不能及时取得房产证的原因
有：一是土地使用手续不合法。二是房地产开发企业未支付全部土地出让金，土地管理部门
因此限制其土地使用权的变更手续。三是房地产开发项目由于质量问题或其他原因，不能通
过有关部门组织的验收。四是房屋预售后没及时到房管部门备案，并在此期间将房产抵押，
如果开发商不能及时置换产权，就无法为购房者办理产权证。另据业内人士介绍，开发商违
规建房，比如私自将楼房加层，本来规划报批的六层建筑建成七层，违章部分就无法及时办
　　李水源介绍说，不能及时办证可能为购房者带来的损失有：子女入学受影响，不能出示
产权证书，子女就不能按区域就学；经商办营业执照，需要经营场所证明，因产权证未办无
法出示；需要将房产抵押贷款，由于产权证未办不能抵押，以致损失商业机会；房屋不能再
行转让；由于没有产权证，房屋租赁合同也无法签订。另据介绍，如果开发商利用商品房销
售后、备案前的时间差将房产抵押，一旦开发商资金出现问题，不能偿还银行贷款，银行将
对此房屋有优先受偿权，购房者受损的将不仅仅是房产证本身。
　　本报记者：张君花
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合同咨询集锦（5）－专家论案-法律咨询
... 付清全部房款），并已在2001年3月入住，房地产公司至今仍未办完房地产手
续，我 ... 房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方 ... 超过半
年的，房产商即构成违约，您可以向法院起诉，请求法院判令房产商立即办
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可惜这个网页我打不开。
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通知不到位 房产证延期 业主获赔近6万元
“办证通知不到位”致房产证延期办理 业主诉房产商获赔近6万
某商品房的业主认为房地产公司的办证通知“不到位”，导致自己的《房地产证》被延迟办
理，遂一纸诉状将该公司告上法庭。南山区法院近日对这件房屋买卖合同纠纷作出一审判
决：房地产公司应依法赔偿业主5.9万余元。
原告张先生诉称：日，他与深圳一家房地产有限公司签订了房地产买卖合同，
购买该公司兴建的大厦中一套建筑面积为111.7平方米的房屋，价值42万余元。合同约定：
房地产公司应在领取《竣工验收证书》后150天内书面通知张先生，共同向深圳市房地产权
登记机关申请房地产转移登记。如因房地产公司过失未在法定期限内领取《房地产证》，从
其领取《竣工验收证书》之日的第180天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，
由房地产公司向张先生支付租金直到《房地产证》被核发为止。
合同签订后，张先生在规定期限内付清了房款，房地产公司也将房屋交给其使用。2000年4
月7日，该房地产公司开发的大厦取得了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，却没在
规定期限通知张先生办理《房地产证》，直到今年8月，该房地产公司才为其办妥《房地产
证》。张先生请求法院判令房地产公司按合同约定赔偿其逾期办证的违约金6.4万余元。
被告房地产公司辩称：公司已经以电话、张贴公告、报纸公告等方式，通知张先生办理房产
登记手续，但张先生未向公司提交相关手续，因此延迟办证的主要责任在张先生，况且该公
司后来也为其办理了《房地产证》，请法院驳回张先生的诉讼请求。
南山区法院一审查明：张先生所述的合同内容属实，该合同是双方当事人真实意思的表示，
为有效合同。房地产公司辩称曾电话通知张先生提交办证资料，还以张贴公告、报纸公告的
方式进行了通知，但却未提供证据证实，法院不予采信。房地产公司违反合同约定，未履行
应用书面通知的义务，应依法承担支付延迟办证违约金的责任。遂依法判决：房地产公司向
张先生支付延迟办理《房地产证》的违约金共计5.9万余元。
房产商延期办理房产证，好像已经是司空见惯的事情。房产商总会为此提供一大堆的理由，
而买房者也只能是一等再等，最终能办下来就阿弥陀佛了。但此案中的张先生却没有忍气吞
声，而是把发展商告上了法庭，索取违约金，并如愿以偿地赢了。
张先生的官司赢得顺利，主要是因为他事先就与房产商约定，若对方不能如期办理房产证，
就须支付违约金。双方还约定了赔偿数额。这个证据成了张先生制胜的法宝。反观房产商，
就有些外强中干，尽管声称早就通过各种方式通知张先生办证，但却拿不出任何证据（包括
依常理不难搜集的报纸公告的证据）给法官看，输官司当然在情理之中。
买房是人生的一件大事。此案可以引起购房者注意的是，购房前尽量考虑周到，并在合同中
加以具体清晰的约定，是维护自己利益不受侵害的重要手段。而对于房产商来说，此案给他
们的教训是，合同不是一纸空文，既然承诺了，就必须做到。尽管在交易中他们或许处于有
利的地位，但在法律面前，任何人的地位都是平等的。不守承诺的结果，只能是付出更大的
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严重同意楼上
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武汉的开发商 房屋拆迁产权调换安置协议书 上面没有期限？
产权调换安置协议书上没有具体的调换安置时间，请问这个协议有没有具体的规定时间，一条条的都看了，就是没有最后的安置时间。有一个过渡期限是日到日，但是没有写违约应该付出的什么的？请问如果到了日房屋还没有修建好，应该怎么解决这个问题。房屋截止日还未拆除。
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我最近买了首套期房，
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商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按1种方式进行处理：
1.双方自行约定：
（1）若房屋面积有差异,所付购房款项采取多退少补的方式解决；
((这一条是开发商打印上去的,当时买房时问他,销售是按第二条解释的,我也误认为多退少补的方式是按第二条的原则来处理,所有买房的都是这样签的,我想问一下这条合理吗,现在多了10平方,我只能按第一条办,第二条对我来说没用是吗,我们都上开发商的当了))
（3） × ；
我与开发商签订房屋拆迁置换合同，我的老房1平米置换开发商1平米新房，该合同只是写道：甲方（我方）搬出以后自己解决临时租住房，没有写明租住房的租住金由谁来出。后来我找开发商要租住房的租金，开发商说合同已经签订，你的房子也可以依法拆迁了，至于你在外面租住房的租住金既然当时合同没定，那我们就不管了，我多次索要都不给，现在我的老房子已经被拆迁完毕，请教：我可以、能够要到我在外面租住房费吗？对此，国家有没有这方面的规定？
预购一手房，开发商还未给卖家办理房产证，卖家购房合同齐全，现准备交易，进行合同改名。不知道具体怎么操作和所有事项以及存在的风险，求教专家点评
去年4月，我们看上了个门面，本觉得应该是开发商卖的，可这里的单位说是他们的地所以他们卖，开发商的老总也在并且没有反对。里面的住宅好几栋也确实是他们单位卖的，后来我们一想单位应该没事，可是我们付了70万就只给了个单位的盖章收据。不给购房合同，还说房产证不知道什么时候能办，（住宅和商铺都没有房产证）现在我们些商铺都租出去了。请问这样购房有效吗？如果发生毁约我们应该怎样保护自己合法权益？
原本是打算保保险的，他们说得先交钱，钱交了，可他们一拖就是10多天，原本说的只要5天最多了，现在我们觉得不靠谱不打算报， 还没签合同，那这钱我们还能拿回吗？保险告诉的业务员说只能还一半，可我们又没签什么合同，这钱照理应该都还我们。很想知道我们的钱他们是不是应该全部退给我们
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商品房买卖合同
甲方：****房地产开发有限责任公司
经甲乙双方协商达成协议，订立本合同，合同条款如下：
一、商品楼名称：****区工程
二、商品楼地址：*****
三、定购商品楼：
四、商品楼使用性质与建筑面积：
五、商品楼价格：单价每平方米
六、商品楼质量：按国家质量验收标准验收合格率达到100%。
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预售合同上的房子面积与房产证上面积不符,开发商多收的钱能否退回？如果能退，怎么通过合理途径拿到退款？ 预售合同上没有多退少补这一条也可以要求退款吗？如果开发商不退款怎么办？谢谢
您好：我签了一份项目预定协议书，交了定金10W。合同里也有说乙方不在约定的时间内与甲方签正式的买房合同，所交定金不予退还。但是我现在资金紧张，而且又后悔了，他们的物业很贵。怎么办，定金是不是就要不回啦?
我在单位签了合同，上班途中发生交通事故的，单位是不是应该给报销呀？房屋置换流程和税费的详细解读
随着城市建设的加快，目前房屋置换的情况也越来越多了。所谓房屋置换就是指人们自己建的房子被大开发商拆迁补偿后，得到开发商提供的，那么原有房子的产权也与子的产权做了调换。房屋置换是需要按照一定的流程进行，随着房屋置换多了人们也开始了解些房屋置换的知识。那么，房屋置换流程是怎么样?要不要交税呢?一起来看看。房屋置换流程第一步&→&置换登记凡需办理房屋置换登记手续的居民须携带原房屋的有效证件原件、业主有效身份证以及同住人同意置换的书面证明材料，委托置换的，还需提供委托授权书。第二步&→&价格评估凡置换的房屋须作价格评估，评估中的初评，必须上实地详细勘察，再经过专业人员的认真计算，进行复评，得出需置换房屋得评估价格。房屋置换人须提供配合并告之该物业的客观情况。第三步&→&置换委托凡确定置换意向的居民，在得到原物业评估价格后，可正式委托置换公司进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议并支付一定的咨询费。第四步&→&签订合同房屋置换委托后，由置换公司的专人具体负责为居民服务，推荐房源或寻找下家，陪同实地看房，直至居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书，确定房屋置换委托人和房屋置换公司的权利及义务。第五步&→&办理手续房屋置换委托人可以自行办理或委托房屋置换公司代办。在房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理有关手续，完成房屋交割的全过程。第六步&→&物业交割委托置换的房屋交付下家使用或由置换公司保存时，新置换的房屋在交割验收时，必须具备三个条件：一是委托置换的房屋原有户口全部迁出;二是室内物件搬空;三是水、电、煤气、通讯等费用全部结清。房屋置换税费1.根据&中华人民共和国暂行条例细则&财法字[1997]52号第十条第一款的规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。2.个人以房换房除契税外还涉及、个人、城市维护建设税、、土地增值税等6个税种及教育费附加和地方教育费。交换双方按照各自房产的评估价格计算交纳印花税、营业税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加和地方教育费由卖房者缴纳。3.具体的征收办法请到产权交易市场的地税征收窗口咨询。房屋置换流程和税费等知识就先为大家介绍到这里，其实房屋置换也属于房屋交易买卖的范畴，只是这其中是以房换房的方式，没有涉及到现金，跟日常的房产交易有很大的不同。在房屋置换的农民一方应该要维护好个人的权益，最好能够有第三方机构监督下进行置换，该签的房屋置换合约、合同等一定要签好，对于合同里面写的内容也需要明确看出来。
房屋置换流程和税费的详细解读
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