【必看】买卖二手房要注意了，这些新规定你们一定要知道！
买卖二手房
房产中介成立之初的目的就是为大家买房、租房提供便捷的服务，不过随着中介市场的扩大，部分良莠不齐、好坏不一的中介扰乱了市场秩序，使得一些购房者的合法权益无法得到保障。为了规范房地产市场秩序，保障购房者合法权益，西安市房管局出台并实施了《关于对存量房经纪服务行为实行记分管理制度的通知》，给西安的房地产经纪机构带上了“规范诚信经营”的“紧箍咒”。
西安市房管局 党组成员、副局长 陈晓军（右三）
西安市房管局 房产交易中心主任 孙 刚（右二）
西安市房管局房产交易中心中介科科长 韩沁芮（右一）
西安市房管局 市场处 申 辰（左二）
陕西境商房地产营销策划有限公司总经理 吴大涛（左一）
《秦风热线》主持人 丁芝茜（左三）
今天《秦风热线》节目，邀请到的是西安市房管局的相关负责人和房地产经纪机构代表企业—陕西境商房地产公司总经理吴大涛共同做客直播间，为您解读《关于对存量房经纪服务行为实行记分管理制度的通知》和“西安二手房交易服务平台”运行情况，同时倾听意见，回应咨询。
“新规”出台的背景和意义
近年来，二手房市场日趋活跃，中介机构和中介人员不诚信的行为时有发生，按照当前市场监管的法律法规，对中介的行政处罚力度不够，为进一步规范西安市二手房中介市场秩序，规范中介机构和中介人员的从业行为，西安市房管局下发《关于对存量房经纪服务行为实行记分管理制度的通知》，加强房地产中介市场监管手段，对中介机构进行记分管理。
“新规”的主要内容和特色亮点
西安市《关于对存量房经纪服务行为实行记分管理制度的通知》的主要内容是对实行范围、记分标准、记分处理等内容予以明确。特色亮点有以下三个方面：
一是实行量化管理，提高惩戒力度。西安市房管局的记分管理制度，主要通过对中介机构的各类违法行为进行量化打分，根据得分情况，对违规主体在机构备案、业务开展等方面采取限制措施，解决了部分违规行为无处理手段的问题，加强了对违规主体的打击力度。
二是违法违规行为条款清晰，记分管理的操作性强。将不同时期、不同法律、法规或规范性文件中有关中介机构的违法违规行为进行了全面梳理，并按照情节严重程度，制定了量化打分标准，在实际工作中，可操作性较强。
三是可作为中介机构诚信经营的参考指南。记分标准一方面是管理部门对机构进行打分的依据；另一方面也为中介机构提供了诚信经营的参考指南，让其知道哪些行为不能做或应当做，做了或不做有什么不利后果，指导企业不断规范经营行为，进一步规范二手房交易市场秩序。
如何避免遇到“黑中介”
通常所说的“黑中介”，一般是指未在工商部门办理营业执照、未在房管部门办理备案手续，以不正当手段侵害群众利益、扰乱房地产市场秩序的机构。中介市场的管理，尤其是严厉打击“黑中介”，规范中介市场秩序，需要工商、房管、物价、人社、公安等多部门加强联合整治。
群众选择房产中介提供服务时，应查验以下证照，避免遇到“黑中介”。
一要查验中介机构是否具有工商行政管理部门核发的“营业执照”；
二要查验机构是否在房地产主管部门登记备案。
可登录西安市住房保障和房屋管理局官网（www.xafgj.gov.cn）通过以下路径查询：网上办事—信息查询—房地产经纪机构备案证明。输入关键字即可查询。同时，还应与中介机构签订书面的服务合同，明确服务内容、服务标准、收费项目及标准等事项，确定双方权利和义务，维护自身合法权益。
如何判断一套房屋能否上市交易
判断一套房屋能否上市交易，首先，要确认房屋已取得不动产权证书；其次，还要查询拟交易房屋是否存在司法查封、抵押等限制信息，确认该套房屋产权清晰，规避交易风险；属经济适用住房、限价商品住房的，自签订购房合同之日起满5年后方可上市交易。
另外，日西安市出台的调控政策规定：4月18日起，在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（买卖、赠与）。
去年6月27日，西安市政府办公厅再次出台调控政策，规定：日以前，在限购区域内购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。
← 本期嘉宾
有网友表示近期打算通过房产中介机构购买二手房，想了解交易中将产生哪些费用，应该交给中介机构还是直接交给相关部门？
①交给中介机构的：中介费
中介费以买卖双方、经纪机构三方合同约定为准，一般费率为3%（多年历史形成的）；
②交给资金监管部门的：网签合同约定的房屋成交价格，由房管局指定的交易保证机构监管；
③交给税务部门的：房产交易涉及的税金，一般有契税、个人所得税、增值税等。
具体咨询电话：11267
④交给不动产登记服务中心的：住宅登记费80元，非住宅登记费550元。
另外，按揭购房的，可能还会涉及到担保、评估等费用，群众应要求收费方明示，并出示收费标准，明明白白消费。
“二手房交易服务平台”开发了哪些功能？能够发布哪些信息？给有需求的群众提供哪些服务？
目前西安市二手房交易服务平台主要功能是在售二手房房源、经纪机构、经纪人”和“排行榜”等信息公示。公示的二手房房源信息均经我局核验，并生成了唯一的房源核验码和二维码。
中介机构可通过服务平台发布房源的地址、面积、价格、用途等基础信息，群众可通过区域、总价、面积、户型等条件对房源进行筛选。此外，服务平台还展示了“经纪机构和经纪人基本信息和房源挂牌排行榜等内容，为群众选择经纪机构和经纪人提供参考。
“二手房交易服务平台”开发建设后，对于房地产经纪机构加入平台会有哪些要求和规定？你们如何加强监督管理，严肃查处违规行为？
中介机构要严格遵守相关法律法规，严格按照《关于开展西安市二手房交易服务平台试点工作的通知》要求，诚实守信，规范经营。
为确保房源信息发布等工作的顺利开展，切实推进二手房交易服务平台有效使用， 西安市房管局多次举办二手房交易服务平台专项培训，涉及经纪机构400余家，从业人员700余名。对未按通知要求使用服务平台的中介机构，西安市房管局将依相关规定予以限期整改，暂停网签资格、记入信用档案、公示曝光等处罚。
规范房地产经纪机构服务，是保障购房者合法权益的有效途径。购房者在擦亮自己眼睛的同时，相关部门也要积极行动起来，用严格的制度、措施和行之有效的监管手段，坚决打击侵害购房者利益的各种违法违规行为，真正做到常抓不懈，不搞一阵风、运动式的“突击监管”。
编辑：崔杰 关润升
初审：辛红
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北京阴阳合同罩不住二手房交易了，短期倒卖将面临巨额税费
李桁／北京青年报
进入新年，针对楼市的调控依旧严厉。去年12月21日，北京住建委在网站上挂出了《关于〈北京市存量房屋买卖合同〉及相关经纪服务合同示范文本公开征求意见的通知》（以下简称通知），并有望在今年正式执行。 这个通知的厉害之处在于：修订后的买卖合同将自行成交版和经纪成交版合二为一，并明确房屋成交价格将按照实际成交价格来进行网签及纳税，房屋的成交网签价格将把以往的房屋价格和装修价格合并在一起。因此如果开始执行新通知，就意味着“阴阳合同”这一潜规则将退出历史舞台，北京二手房网签价格将大幅度提高，同时个人需要缴纳的个税及增值税也会大幅度提高。 正因为如此，除非满五年且唯一的二手房受影响较小外，其余二手房交易都可能面临明显上调的税费。一旦新政策开始实施，北京二手房市场将发生翻天覆地的变化。甚至有中介声称这个政策如果原样通过执行，将是一场地震，去年初所有政策的叠加都没有这个狠。 新政还未执行，中介开始催买房 “姐，二手房可能要出新政策了，您要是心仪哪套房子尽早下手，新政策一旦落地实行，税费增加不说，贷款也会降成，首付款都快赶上全款了，买房压力就更大了。” 近期，不断有中介游说正在犹豫的王女士尽快买房，理由就是二手房新政策可能实施，买房门槛将提高。自从去年11月份开始在北四环附近看房以来，王女士始终没有出手，不是价格没谈拢，就是户型看不上。 王女士告诉北京青年报记者，“这不，元旦假期里，中介又连续给我发了好几个房源，问我愿不愿意元旦当天约在一起看看房。我看发来的房源并没有价格上的松动，户型也不是很满意，就回绝了。但中介经纪人开始给我讲住建委在去年12月21日，公示了一个新《通知》，以后要杜绝所有阴阳合同，这样的话，二手房交易要缴的税就多了，如果不是满五年且唯一的住房，税费可能多出几十万元。最后不忘并提醒我，如果尽快下手，可以帮着我赶在政策落实前网签，会省下一大笔税费。” 王女士表示，听中介经纪人这么一说，她确实动摇了，元旦当天就跟着看了5套房子，但最后还是不太满意，就暂时搁置了。 无独有偶，不仅是买房人着急了，满五年且唯一的二手房正在变得更加抢手。周先生今年已经快60岁了，一直游说年迈的母亲搬过来和他一起住，母亲名下还有一套南北通透的两室一厅老公房，打算卖了用来养老。 周先生最后为这套75平方米的二手房报价650万元，单价达到了8.6万元/平方米，远高于周边8万元左右的均价，也正因为价格的因素，导致房子挂了快一个月也没能成交。但在近期，周先生发现来看房的人明显多了，也有更多人愿意坐下来和他谈谈价格了。后来他才听中介经纪人透露，由于新《通知》的公示，未来一旦落地实施，他这套满五年且唯一的房子因为受影响相对较小，就会变得十分抢手。另外，他这套还是老公房，交易时只需要缴1%的契税和1万元出头的土地出让金。在堵死阴阳合同的预期下，这套老公房相比其他商品房能在税费上省上几十万元。 短期倒卖房产将面临巨额税费 那么，这个新《通知》到底是如何规定的，能有这么大魔力，对买卖双方都产生了影响。事实上，北京二手房交易中一直有个不成文的潜规则。在达成交易时会出现两个合同，其中一个是买卖双方达成的存量房屋买卖合同，这个合同里有两个价格，一个是房屋成交价格，一个是家电家具装修的价格。这两个价格加起来就是房屋的实际成交价格。而另一个合同是在住建委的存量房交易服务平台录入的存量房买卖合同，第二个合同的房屋成交价格是刨除了家电、家具、装饰的价格的合同，合同显示的成交金额远低于实际成交金额，能达到规避税费的作用，这也就是我们通常说的网签合同。 而网签合同就是二手房交易中缴纳税费的参照，因此如果一旦执行新《通知》，就意味着房屋的成交网签价格将把以往的房屋价格和装修价格合并在一起，北京二手房网签价格将大幅度提高，同时需要缴纳的个税及增值税也会大幅度提高。 由于新《通知》涉及中介自身的利益，因此接受采访的多位中介公司人员都坚持不愿透露姓名。其中一位某中介公司总部人员向北青报记者透露，阴阳合同一直是二手房交易的灰色地带，这次北京的楼市调控基调就是将不正规的正规化，所以阴阳合同被砍是很可能由征求意见变为实际落实的。一旦《通知》落实，主要有两个影响，第一，原来不包含装修价格的二手房房价，符合普通住宅的价格要求，而随着网签价的提高，很可都变成了非普通住宅，增值税将难以避免。第二，随着网签价的大幅度提高，只要不是满五年且唯一的房源，个税也将会成为市场最大的障碍。 该业内人士透露，保守估算，预计执行前后，购置二手房需要缴纳的税费可能将相差5-10倍左右。 由于税费很可能发生变化，有大型中介公司已经停止了为购房人做预算税费。像链家网近期就悄然下架了税费精算的服务。据了解，税费精算曾是链家为了吸引购房人做的承诺：在交易双方签约后缴税前，依据客观条件为其计算税费，并出具《税费清单》。北京链家地产承诺，在计税条件不变的情况下，交易双方最终向税务机关缴纳的税费与《税费清单》所载相比，正负误差不超过百分之五；否则，北京链家地产将全额赔付超过百分之五部分的税费。 这原本是链家服务的一项保障措施，但链家门店经纪人向北青报记者证实，由于计税条件可能发生改变，链家已经暂时停止了这项服务。 如果把政策的影响数字化，可以通过一个极端的例子来标明新政策落实前后的影响。假设一套不满两年的二手房再交易时，税费支出变化最明显。如果这套五环内二手房原值300万元，目前出售价格为600万元，按照以往的阴阳合同的方式，网签价不会超过468万元，因为这是关于五环内普通住宅和非普通住宅的认定标准线。但新政策落实后，网签价不再能人为做低，必须是600万元。我们假设卖家不满两年，买家为首套，房屋面积小于90平方米，那么税费的影响如下：网签价468万元的话，契税为468×1%=4.68万元；个人所得税为（600-468）×20%=26.4万元；增值税则是468×5.6%=26.2万元，税费合计52万元左右。 如果网签价按照真实签约的600万元计算：契税为600×1%=6万元，个人所得税为（600-300）×20%=60万元，增值税则为600×5.6%=33.6万元，税费合计99.6万元左右。两者相差近48万元。 不难发现，一套短期内反复买卖的二手房，在新《通知》执行前后，需要缴纳的税费与之前完全可以称得上天差地别，而这种高税收也将导致更多二手房放弃短期炒作，满五年后再上市交易将成为唯一可行的出路。 据一位不愿透露姓名的中介人士透露，提高二手房网签价格，除了规范二手房交易以外，本质上还是打击短期炒房的行为，也是对房住不炒的正面回应。如果一套二手房不满五年且不是唯一住宅，再交易时无疑税费将大幅提升。此次新版二手房合同的更新，最大的税点依然是个税，只有满五年且唯一的房源才能免征个税。即便是改善需求，五年后出售才可以有效降低个税征缴额度，否则买家将会承担较之以前高出数倍的税费。 业内建议提高普通住宅认定标准 虽然针对二手房的新《通知》本意是禁止短期炒房，但在二手房交易中，普通住宅和非普通住宅关于印花税和增值税的缴纳比例是不同的。很多阴阳合同的本意是为了做低网签价格，除了少缴纳个税以外，还可以让房产以普通住宅的身份少缴增值税。一旦阴阳合同被禁止，相当多的二手房将“被豪宅化”。 据北青报记者了解，目前北京执行的普通住宅标准是日公布，日起正式实施的。全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。 依据此通知，北京普通住宅标准，除建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下两条硬性标准外，价格红线设置在了五环内为单价低于39600元/平方米、总价低于468万元；五环到六环为单价低于31680元/平方米、总价低于374.4万元；六环外为单价低于23760元/平方米、总价低于280.8万元。 自此之后，普通住宅标准再未调整过。而三年半后的今天，随着房价的提升，北京住宅的平均交易单价已经从22000元提升到了38433元/平方米（地产营销人数据，仅供参考）。这就导致能够享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重已经严重缩减。另外，由于评估价也会参考普通住宅标准，评估价直接关系到贷款额度，因此较低的普通住宅标准也会导致贷款较少，首付更多。 “我建议调控应该以组合拳出击，比如提高区域指导价，如果执行原有的区域指导价再加上禁止阴阳合同，就形成了对购房人两头堵的态势，缺乏公平性。”一位业内人士透露，这也会逼着中介和购房人找政策漏洞，政策的执行效果反而有可能打折扣。 其实据北青报记者了解，中介为了应付新《通知》执行，除了催促在途单完成交易外，也已经开始做功课，甚至已经有相关“避税攻略”出台。由于北京的大型中介机构本身比较规范，政府监管严格，同时也都提供第三方资金监管服务，买卖双方完全可以通过单独签署装修及附属设施购买合同，把这部分资金监管交给第三方的方法规避在主合同中出现，同时又实现物价转移。 因此，业内人士建议，严禁阴阳合同，打击短期炒房的同时，应该适当调整区域指导价，既能体现交易公平，也能有效防止钻政策漏洞等情况的发生。
责任编辑：刘畅澎湃新闻报料：9 & 澎湃新闻，未经授权不得转载
关键词 >> 阴阳合同,二手房交易,北京楼市
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