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垫资买房要慎重 勿听中介忽悠
来源:房屋中介 昆明房产建设工程纠纷律师
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导读：近期，就在“商业银行首套房贷款首付比例可能上调”的消息不胫而走的当口，市场上已有部分二手房中介公司和抵押担保公司蠢蠢欲动，纷纷推出二手房交易垫资业务以维持生计。“不论是卖房人贷款没还完，还是购房人首付凑
近期，就在“商业银行首套房贷款首付比例可能上调”的消息不胫而走的当口，市场上已有部分二手房中介公司和抵押担保公司蠢蠢欲动，纷纷推出二手房交易垫资业务以维持生计。“不论是卖房人贷款没还完，还是购房人首付凑不齐，都可以通过垫资业务解决。”业内人士张经理昨天表示，除了可以为中介公司增加收入，垫资业务再度被市场“想起”的主要原因，在于中介力图通过垫资保住日渐稀缺的成交机会。　　　　中介垫资涉嫌违规　　　　在一家it公司任高管的刘先生名下已有一套房产，又是外地户口，在北京限购政策下，他再买房之前，必须售出已有住房来换取购房资格。日前，他在一家门店将原有的一套两居室挂牌，并选定了一套130平方米的三居室二手房，总价280万元。　　　　由于是二套房贷，刘先生需支付60%首付、即168万元，原住房售出所得资金155万元不够，中介公司便为其提供了为期两个月的13万元垫资，按垫资额度2%的标准收5200元服务费。　　　　张经理介绍，这种类似民间高利贷的“垫资”业务，一般出现在购房过程中，当购房人首付不足时，由中介公司或抵押担保公司拿出资金，帮购房人补足首付款以帮助其顺利购房的业务。在签署垫资合同时，中介公司或担保公司会和借款人达成协议，以借款人所购房屋作为抵押物，加上商业贷款，实际形成了“重复贷款”的违规现象。　　　　垫资“利率”翻番　　　　2008年之前，由于大多数银行都开设了“转按揭”业务，如二手房买房人和卖房人在同一家银行贷款，可以很轻松地完成贷款转移。即使不在同一家银行贷款，由担保公司介入的担保函也能促成贷款转移，确保那些房主仍欠银行贷款的二手房成交。　　　　彼时，得益于相对宽松的货币政策，市场上的中介垫资业务始终难成气候。用张经理的话说，这一业务的灵活性主要体现在一些投机客身上，垫资业务虽然会给他们带来更高的融资成本，但可以大大缩短贷款发放的等待期，在房价快速上涨的背景下，使资金快进快出，靠倒腾房子获利。　　　　2008年，北京等地“转按揭”业务被叫停，作为主要替代业务的垫资，也随着市场上资金流动性的变化而露头。　　　　“我们所收的是垫资服务费，不叫利息。”一家担保公司的业务经理陈先生说，目前，各中介、担保公司会向借款人收取2%至5%的垫资手续费，期限从1个月到1年不等。通常，垫资额度越高，期限越长，相应的“利率”也越高。以借款3个月，“行价”3%的服务收费计算，一笔垫资的年化“利率”将会达到12%，几乎比央行公布的同期贷款利率高出一倍。　　　　毁约将陷财务纠纷　　　　“垫资业务看似一本万利，背后风险丛生。”陈先生说。因此，目前担保公司所提供的垫资对象主要为已签订购房合同的二手房买卖双方。若二手房卖方仍有按揭，该房产在有抵押的情况下是不能过户交易的，必须由卖方先还清银行贷款。但卖方因经济原因，需要通过中介垫资解押。一系列手续完成后，担保公司就成了这套房子的“临时”主人，待卖方收到购房款后，再将房子“赎回”。　　　　相比之下，中介为买方垫资风险更大。主要是购房人办理商贷时已将房屋抵押给银行，如果购房人不能按约定偿还，中介追索资金的操作空间有限。　　　　“担保公司给买方垫资时，也是非常谨慎的，因此才必须与中介公司合作，只向已签购房合同的客户放款。”陈先生透露，一些大型中介公司更是近水楼台，将公司内部的贷款部门成立为独立的担保公司，以免“肥水流入外人田”。而高风险有高回报，一旦二手房成交后，中介将佣金和垫资服务费收入囊中，成为最大赢家。　　　　“所以对于购房人来说，找中介垫资买房，千万悠着点。”有关专家提醒，有关部门三令五申，禁止抵押贷款购房，而中介垫资业务中涉嫌违规的环节很多。由于与中介签订了房屋抵押合同，一旦出现纠纷，属于利益共同体的中介和担保公司沆瀣一气，购房人免不了吃亏上当，所以应尽量避免办理此类业务。此外，如遇到卖房人反悔，拖延过户时间，已经办理垫资的购房人不仅会背负高额的“服务费”，还很可能因毁约陷入与中介及担保公司长期的财务纠纷。
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签订房屋买卖合同（网上备案）后，房东是否可以再拿此套房产办理抵押贷款。
准备购入一套房产，价值250万，对方有80万元的银行贷款尚未还清，需要我第一笔首付支付80万元。我担心如果对方用我这笔首付款还清贷款，注销质押后，再用这套房产去办理抵押贷款什么的。希望有专业人士帮我解答！！
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可以的。未还清贷款的房产再交易，可采用三种方式：提前还贷、资金监管、转按揭。提前还款双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，待银行释放抵押权后再由房地产交易中心注销抵押登记。如此，房东取得了该房屋的完全产权，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。优点：在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高。缺点：完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力。资金监管买方将支付的首期房款用于帮助房东归还贷款余额，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方(如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等)，全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。优点：双方合力解决了交易资金障碍。缺点：如果没有第三方全程监控资金动向，买方的首期房款存在一定风险。办理转按揭签订房地产买卖合同之后，双方共同向房东的原贷款银行申请办理转转按揭手续。优点：无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方。缺点：转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务。如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅地配合，将是交易成败的关键。因此，买卖双方在准备采取转按揭的模式解决上家购房抵押问题之前，必须向相关方进行充分咨询，明确银行的具体要求和办理流程。
采纳率：91%
这个只能及时盯紧卖方，合同环节订立也要紧凑，支付首付后要限制时间还贷，还贷后第一时间办理过户。以前也确实发生过网签后，卖方以抵押方式套现，导致无法过户的情况。如卖方愿意接受，可以由买方出具委托手续，由卖方代办还贷、解押手续，这样对买方自然更安全。
本回答被提问者和网友采纳
按揭房买卖建议买卖双方委托有资质的三方代为操作，会相对安全的多。
找个可靠的第三方，注销质押后把产权证放在第三方手中，你要全程陪伴！
最好的办法是进行预告登记
其他2条回答
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我买了一套二手房，但是这个房子还有贷款没解押，签合同的时候房东说自己解押我只需要付首付协助解押中间都说了几次？
我买了一套二手房，但是这个房子还有贷款没解押，签合同的时候房东说自己解押我只需要付首付协助解押，合同上有注明我提前付首付协助解押，后来房东不想自己拿钱出来解押要垫资，垫资的利益个一半，多次商谈我同意了……后来去垫资的时候那边没到要钱协议……房东都说效率太低，中间都说了几次，然后都不卖了，中介的调解她们不接电话不回信息，后来我说我不追究她们的违约责任，她们把中介费出下，但是她们不愿意，，调解的时候她们都说办事效率低，说我们浪费时间，房子现在涨的利率高，银行的不好贷款
律师回答地区：湖北-襄阳咨询电话：帮助网友：4933 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人这个情况就按双方协议来。双方协议是如何约定的，就直接履行，如果对方违约，可以追究对方的违约责任。 06:58地区：湖北-襄阳咨询电话：帮助网友：1774 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人您好，房子没有买成功，可以要求中介退中介费。 09:44地区：湖北-襄阳咨询电话：13871***帮助网友：5934 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人情况比较复杂，建议与律师面谈 10:10
无锡推荐律师要房东自己解抵押，但是房东要求先交定金，怎么办？
要房东自己解抵押，但是房东要求先交定金，怎么办？
在中介这边看了个二手房，价格便宜些，但是这个房子拿给外面的融资公司做了抵押。 我已经明确告诉中介，不愿意拿钱帮房东解抵押，中介也同意和房东讲，让房东自己去解压。 但是现在，房东要求我们先下定金，把定金付给他之后，他在去解押。中介也说，你不付定金，别人就无法确定是否要买，就不可能去解抵押。 我们就担心，他把定金拿了，万一不能解押，或者搞别的什么，最后都是麻烦。中介这边说可以把一些事用合同约定，比如规定时间内解押。 想把定金给中介，中介说房东需要定金去解押，要我给房东让他快点解押。 想问问大家，先交定金在解押，这样有风险吗？
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建议不用买，而且要搞清楚房东有几套房在抵押，有可能手上四五套抵押，要解压银行是要求解压所有房子才放出来可以交易。钱一旦投进去，再想要出来就难了。
现在解压很正常，定金给房东你也好放心。免得出变故。很多房东中途碰到出价更高的买家就不卖了。房东收了定金违约要赔双倍的。
签合同啊 有条款啊，给定金很正常
想飞的老鹰发表于
房东拿了定金解押以后反悔不卖了或干脆不解押找理由拖着，毁约的赔偿钱还不够他自己贷款利息多，那样你就枉 ... ，支持！！ 本帖最后由 satellite-ha 于
11:38 编辑
赫我，这样的房子中介也敢做！
luoore发表于
只要涉及定金的事，肯定有风险啦，要不要合同干嘛。这个对方解压不解压有啥关系呢？对方就算是全款的房你要定下来不一样要定金？ +1
我原来有个贷款房卖，也是对方先付了首付我才有钱先解押。对方自己到我单位去做了调查，觉得我单位可靠，个人信誉不错，也就很放心的先付了钱，而且我解押后办证，还顺便取了公积金，花了很长一段时间，对方都没说啥。
想飞的老鹰发表于
房东拿了定金解押以后反悔不卖了或干脆不解押找理由拖着，毁约的赔偿钱还不够他自己贷款利息多，那样你就枉 ... 这个观点是对的，值得借鉴。
有问题的还是不要碰吧 希望楼主早日找到心仪的房子
我们小区有一家做生意急需要钱周转就准备卖房子，结果买家付了几十万，房主拿这钱解决了问题，反悔不卖了，房子在二楼，买家用砖头砸了房主的玻璃，
关于钱的问题都是有风险的。可以再看看
这种房子碰不得
主动避让不清白的人。。。。。都把房子抵押给高利贷了，还提什么人品
让你给定金他去解押的话根本就是屁话，你要买房子的诚意可以通过很多途径表达，上面几位说的资金监管就是不错的一种，而且就算资金监管，你也是冒着损失利息的风险。这年头出钱方才是担风险方，房子是不动产，跑不了飞不走，但是钱给了他，他反悔的话，只要在他名下无资产，你就算告到法院也是拿他一点法都没有，劝你还是不要贪这种小便宜了，能把房子抵押给外面那种担保公司的人本身就不是什么清白人，少沾边为好。
外面公司的抵押感觉不靠谱如果之前银行的贷款倒是很正常定金协商中介保管呗
有抵押再卖房，人品基本都不怎么样
我现在自己的房子就在卖，也是找银行带.贷款30万，现在贷款肯定是由买方帮我还，如果买房不帮我还，我自己哪里有钱还呢，那像这样说所以贷款的房子都不能买卖了，你可以签合同啊，跟对方一起克银行还贷款啊，我们现在签约就是，如果因为对方原因无故毁约就赔卖价的百分之10，贷款由买方还，因为买方的首付差不多就可以刚刚还到我当时的贷款里面去了，任何问题都要有解决的方法，所以看你们自己怎么去协商解决，如果永远都是抱着怀疑的态度，那肯定办不好这样的事情，现在百分之80的家庭都是贷款买的房子
这个房子千万别要，我就是吃了这个亏了，去年夏天定了个二手房，房东有70多万的银行消费抵押，付了5万定金，他一直拖着不去解押，也不赔钱，我选择打官司，结果仲裁费去了3万3,律师费0.8万，而且他现在发律师函拒收，电话拒接，官司赢了估计还要去法院申请强制执行，又得1万多，再加付的定金和中介费，我有10来万在外头收不回，真是尼玛日了狗了
Restart发表于
他怕你不买，可以做银行资金监管，还贷可以做中介的赎楼贷，你用首付帮他搞风险太大，万一赎回来马上被其它 ... 非要买记得按这个内行人的建议操作。你说的跟一般银行房贷解压情况不一样。房东拿给外面的融资公司做了抵押，就是小贷公司，高利贷，这种很可能多次抵押，你要在直接现金付给房东手上就要担很大风险。宁愿多花手续费让中介公司搭桥垫资解压。 本帖最后由 XX59 于
22:40 编辑买二手房房主说要解除合同，并重新选择一家愿意垫资的中介公司签合同，不靠谱怎么办？_百度知道
买二手房房主说要解除合同，并重新选择一家愿意垫资的中介公司签合同，不靠谱怎么办？
买二手房之前通过中介公司和房主签订了买房合同，付了定金。房主拖了两个多月才办下房产证，现在等要过户了房主说贷款还不起，想要和我们解除合同，让另外一家愿意垫资的中介公司再重新和我们签订一份合同，总感觉这个房主很不靠谱，怎么样才能维护我们的权益...
急，在线等
&#xe6b9;答题抽奖
首次认真答题后
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先说明，你是买方还是卖方？该房屋是否还处于抵押还款期内？“愿意垫资”是指中介公司愿意出资先还清原业主的债务吗？
买方，房子还处于还款期内，愿意垫资的中介公司是另一家
自我保护措施：还款期内，在未撤销抵押登记前，先不要与卖方签订房屋买卖合同，也不付房款。抵押撤销了，意味着银行钱已经还清，房屋是干净的、可以买卖的。还要注意那个房产证上有几个人，这些人在你与他们签约时，是否都到场并签字，还要核对身份证。
采纳率：85%
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