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仇保兴：现在三四线城市房价上涨80%以上为增值 很危险
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本文为住建部前部长仇保兴在中国城市发展与土地政策研讨会暨北大-林肯中心成立十周年庆典上的演讲各位来宾，女士们、先生们，今天非常高兴和大家一起交流。刚才George McCarthy先生讲到了中国城市下
本文为住建部前部长仇保兴在中国城市发展与土地政策研讨会暨北大-林肯中心成立十周年庆典上的演讲各位来宾，女士们、先生们，今天非常高兴和大家一起交流。刚才George McCarthy先生讲到了中国城市下一步该做什么呢？为什么取得深度城镇化呢？因为前30年，我们国家经历城镇化是速度、广度，与速度广度对应的是深度。前30年我们把城镇化看成是GDP增长的过程，城市建设是为了经济的繁荣，但是后面30年，我们考虑从为GDP增长转到以人为本的增长，同时为GDP增长城镇化肯定是灰色的，但是我们后30年，应该是绿色的城镇化，以人为本的城镇化，绿色的城镇化，归结到一点，就是从过去速度的城镇化和广度的城镇化转向深度的城镇化。这就带来两个问题：第一，在新常态下，我们国家城镇化主要特征挑战是什么呢？第二，深度城镇化主要的策略是什么呢？第一、城镇化的速度将会明显放缓。我们和各省检查新型城镇化规划的时候，我们发现许多省份编制新城镇化规划的时候都用了美国地理学家上个世纪70年代，第一个拐点是30%，第二个拐点是70%，我们至今还有许多城镇化规划编制按照诺赛母曲线，其实这是一个误区。因为这个诺赛母曲线30%被中国证实，第二个拐点全世界所有的国家分化了，第一类国家是新大陆国家，以美国、加拿大、澳大利亚包括南美一些国家以移民为主的国家叫新大陆国家。这些新大陆国家不约而同出现了第二个拐点是70%，欧盟、日本这些旧大陆国家第二个拐点实际上更早就出现了，甚至在65%、70%的时候就已经封顶了，所以说城镇化的峰值和拐点和诺赛母曲线完全不一样的。这就给我们一个启示，中国到底是新大陆国家诺赛母曲线还是旧大陆国家的诺赛母曲线，很显然中国将会遵循旧大陆国家的诺赛母曲线。第二，机动化，这是非常重要的。在未来，&十三五&期间每百人将会接近或者超过30辆车，也就是说一个家庭会有一辆车。这个时候会出现人口迁移和在城市郊区移动自由度会大大增加。移动的自由度的增加，会同时伴随着城市的蔓延，城市扮演就是和机动化是直接相关的。中国的城市除了机动化的影响，还有雾霾、高房价，三大因素都会推动中国城镇过早、过快转入郊区化。所以，这个时候土地制度就起了决定性的作用。如果土地制度完全按照城乡平等的，农民盖起来房子也可以获得产权，这样的话拦水坝就没有了。这里边有一个土地制度和郊区化趋势之间平衡的问题，这是许多光是研究土地的人所忽视的一个问题，我在这里要提出。第三，老龄化。老龄化比我们想象来得更快，影响更深远。我们许多城市，许多的基础设施，我们的住房都没有准备好应对突如其来的，尤其人类历史上最快速的老年化，老年化就使得很多基础设施要重建。第四，住房的需求，将会持续减少。根据另外一个智库，国际货币组织前年所做的研究，日本、法国人人均住房面积越过城市峰值之后是35到40平方米，我们国家现在虽然没有住房调查，根据我们建设部所掌握的数据，绝大多数省份都已经超过或者达到35平方米了。由于在宏观上，我们不缺房了，但是我们还有一些中小城市向大城市转移，城市之间的转移，这是非常猛烈的。各地的空城鬼城不断涌现，甚至我们东三省人口出生率已经低于日本。所以，这样看来以后，还有一个非常重要的中国特色，中国的特色就是说，老百姓的财富在住房里边比率、比重是全世界几乎最高的，达到了74.7%，而美国只有百分之二十几，这个比重完全是不一样的。第五，碳排放压力空前增大。中国在前十年，碳排放增长速度几乎是美国的十倍左右，比尔盖茨曾经提出，中国三年的水泥消耗量等于美国一个世纪，当前中国的碳排放相当于美国和欧盟一年总和，这是什么原因造成的呢？我当时在比尔盖茨的会议上就回答了这样一个问题，我说中国前30年特别是前10年，每年从农村移居城市的人口是1800万人，每年要造三个纽约，中国这么大的建筑量就相当于世界整个建筑量的50%。中国和美国最大的区别，美国80%的房子都可以是木头建造的，但是中国全部要用水泥建造，全部用水泥建造，所以中国三年消耗的水泥量等于是美国一个世纪，中国消耗了世界53%的水泥。大家知道，水泥实际上是双重的碳排放，把原来的矿山挖出来，加热，碳就排放了，再把它加热的时候又碳排放了，又消耗了煤又排放了。但是从这另外一个数据来看，中国早在15年前，我们就定了建筑节能标准，所有的建筑节能50%，而且大城市节能65%，我们根据精确的测算，中国人均建筑能耗只有美国的1/5。随着城镇化的过去，峰值提前到来，中国碳排放封顶完全可以实现。第六，能源和水资源结构性的短缺会持续加强，我们国家能源结构很有意思，人均煤、石油、天然气的储量仅为世界平均水平的60%、7.7%和7.1%，耕地是7.1%左右，中国实际上占世界20%的人口，但是我们的天然气只有7.7%，石油只有7.7%，天然气只有7.1%，耕地只有7%左右。所以，中国只占7%，但是养活了20%以上全球人口。从用水的角度来讲，我们的水61%以上是被农业用掉了，所以，农业用掉了绝大部分的水，城市居民只用掉13%，有一个规律非常重要，一个国家只要接近于城市化的封期，城市用水量就保持不变了，这是国际统计的规律。所以，我们从中国数据来看，本世纪以来，我们国家城镇化率提高了十多个百分点，但是用水的人口就增加了53.8%，很重要的一个数据就出来了，用水量只增加11.5%。中国城市用水量已经趋于平衡，每年城市和街镇的用水量500亿立方米不会超过了，根据国际的经验还略为减少，因为水价的弹性非常大，而且节水技术发展非常迅猛，这两个因素是相互强化的。水质性的缺水问题就来了，任何一个卡车装满了化学品，一旦翻车，造成上游的水源污染，下游的水就糟糕了，马上就要关闭。所以，这种实践和极端气候变化，双重因素会造成结构性的、地区性的水的危机，这是可以预计到的。第七，三大污染，这三大污染另外一个国际城镇化的规律就是说，凡是到了50%的城镇化率的时候，三大污染是最严重的，中国也同样，这三大污染是非常严重的。尤其是北京，北京这个遥感图，红点基本上是小产权房，所以说北京周边有一千平方公里没有经过规划审批房产，把北京就包围起来了。包围起来以后，使得北京中心风速每十年下降一个等级，地表风速大受影响，所以北京市总体规划应该在&十三五&规划就提出来，北京要开辟三条风道。但是怎么样开辟呢？现在还没有定论，最近新颁布的规划中间，有一个示意图，但是没有交代方法。第八，小城镇出现了萎缩。小城镇，中国的大城市和国际上这些大城市按没有什么两样，甚至有的光鲜程度还要高，但是我们的短腿毫无疑问在小城镇。国外最好的人居环境在小城镇，但是我们最糟糕的人居环境是在小城镇。根据六五和五五的普查，我们应该居住在小城镇的人大概有1.2亿跑到大城市，也就是说小城镇转移出来的人数就相当于日本的人口。很重要的问题，中国农业现代化是决定于小城镇的繁荣。因为我们是以家庭承包，而没有真正意义上的农庄，对一个家庭耕作的土地少的只有十亩，多的只有50亩，所以需要小城镇作为服务农业社会化服务的基地。所以小城镇一萎缩，大农场又没有建立起来，农业的现代化也会受到影响，所以很多问题都是连带的。第九，城市交通拥堵日趋严重。这种严重的交通拥堵已经从大城市向中小城市蔓延，沿海向内地蔓延，从早高峰向全天后蔓延，更多交通拥堵又产生了空气的污染。另外一个非常重大的影响是有一个很重要的方针就是盲目建高架路、立交桥，所以中国城市内部建了世界上最多的高架桥、立交桥，高架桥和立交桥又是方便小汽车出行而不利于公交的。所以，这些因素都在恶性的循环。所以，我曾经有一次说，我们城市道路的模式错误延用高速公路的模式。第十，城镇的特色和历史文化风貌丧失。很多城市都成了国外后现代建筑师的试验场，所以许多建筑并不节能，也不节约材料，就是奇特的个人意志的表达。这样的建筑实际上是非常耗能，有一个著名的建筑，非常气派，但是它和同样功能建筑相比，一个平方米比一般的建筑耗材超过3倍到5倍，而且维护非常困难，所以这样一些问题，同时大量古建筑被拆了，特有空间的纹理消失了。保障房住房的基础，我们建了大量的保障房，每年几百万套，七百万套有的坐落在没有人可以到达的新区，基础设施不配套，许多保障房建立三年，空在那里，一个城市居然有三万多套空置的保障房，另外一方面呢？我们投机性购房的热情在高涨，所以现在三四线城市房价的上涨，80%以上不是为了居住，而是为了等待增值，所以这是非常危险的倾向。第十一，土地财政有双刃剑，一方面可以像George McCarthy先生城市投资和基础设施之间能够平衡，中国没有出现发展中国家严重的城市债务的问题，但是另一方面，我们用土地财政可以透支的手段造出许多空城鬼城，所以双刃剑一定要把正确的方向继续保持，错误的加以制止。怎么办呢？我觉得新加坡和香港就是一个案例。他就把土地的财政作为更严格的财政管理、预算管理，只能支出若干项，而不能把它作为地方债务揭牌的手段。第十二，城市防灾、减灾功能明显不足。根据哥伦比亚大学城市防灾研究中心研究成果显示，全球633个大城市中间绝大多数暴露一种灾害，根据中国的研究，所有的城市大城市都暴露在两种灾害之下。其中一个普遍的灾害就是75%的城市坐落都有地震断裂带，我们都要防震。更重要的因素，中国至今为止保持一个国家城市人口密度最高，一个平方公里接近一万人，这样的高密度等于把灾害影响放大了。灾害影响放大，反过来要求高密度的城市更要在城市防灾的基础设施之上要投入大量的资金，所以我们这是很明显的短板。我们也有许多非常强有力的条条，这些条条把城市的防灾作为整体枝节，怎么办呢？二、深度城镇化基本的策略根据我们长期的研究主要是几点。1、任何土地制度的改革，都要考虑到是否助推郊区化，是否对郊区化有负影响还是正影响？这是非常重要的判据，不能就土地论土地。2、必须以韧性城市、弹性城市的思想把规划做变革。任何城市的规划能够结合这句话这里边，城市的系统能够吸收外界的灾害干扰，而且能够主动把灾害减少到最低的程度或者灾害过后马上恢复。3、推行城市交通需求侧管理，促进绿色交通发展。因为密集型的城市，不可能无限提供空间，只能从需求侧进行管理，尤其是占用空间比较省的步行，自行车、电动自行车、地铁、轨道交通应该是优先发展的，这是非常重要的。根据碳排放特别是PM2.5排放很少的，很多决策停留在过去劳的交通模式上，这是完全错误的。4、变革保障房建设体制、降低房地产泡沫风险。从补砖头尽快转变为补人头，房地产泡沫风险极大有力进行遏制。5、全面重新审视城市特色是什么，当地居民需要的是什么？要修复城市的文脉，把古代的智慧在一个城市里面能够进行传承，不能千城一面，所以这些问题都是值得考虑的。6、推行美丽宜居乡村建设，保护和修复农村传统村落。越过城镇化的峰值或者接近城镇化的扶植农村复兴就开始了，农村完全是按照城市不一样的模式，按照中国的古话来讲是厚德载物的，它是一种稳定结构的模式，它是一切来自于土地，回到土地里去。所以说，几个功能是完全混合的，完全应该根据新的和城市巨大差异地方化的模式重新调整农村的建设模式，而绝对不能把城乡一律化。7、强化城镇群协同发展管治，促进高密度城镇化地区可持续发展。城市群解决什么问题呢？很多城市群规划自己都没搞明白，城市群规划要解决的是单各城市规划，解决不了的问题，区域污染的控制，资源的共享，基础设施的共建，支柱产业的共塑，这些问题城市群作为主要的问题，这是我们通过长三角实践，我们来得出的结论。8、对既有建筑进行加固、节能、适老改造，加快绿色建筑推广。上个世纪80年代、90年代建得房子，有一百亿平方米，它是没有责任人，政府建、政府分，这些房子的质量提前出现问题，说垮就要垮，在这些问题上应该有一百亿平方米老旧住宅的统一的加固、节能、适老改造，这些统一的改造，是非常重要的，因为我们从唐山大地震以来，我们没有出现过大城市的地震，我们要做好准备。9、以特色生态小城镇为抓手，分批进行人居环境提升改造。派了一前个规划师深入到20个县，为什么不住在小城镇，为什么跑道大城市里来，第一是子女教育，第二进城就业，第三结婚准备，第四就医方便，我们要解决这些问题，浙江省已经开始了，名牌的学校，名牌的医院到小城镇承包学校，改造医院，成为分院分校。10、以治理城市病为突破口，推进智慧城市。智慧城市不能自己玩自己，要从问题导向，问题导向最后给出一个结论，城市是问题的根源，但是也是钥匙。城市是GDP的集中的代表物，但是它是文化的容器，为了人。城市的硬件，基础设施的投入和软件智慧城市建设是中西医并重治理城市病。深度城市化还要把这些策略扩展到城市群，扩展到城市和乡村之间的关系，只有把城市放在城市群和乡村之间来考虑，我们的城市才会有比较好的未来。
[责任编辑：谭红朝 PF009]
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播放数：5808920为什么人口净流出的三四线城市，房价还在暴涨？-ZAKER新闻
关注拆迁、城市发展，关注微淮安公众号 weihuaian82017 年是中国房地产调控最频繁的一年，取得的效果是显而易见的。昨日，国家统计局公布成绩单，15 个一线与热点二线城市中有 9 个城市的新房价格，均跌回了一年前。就在一片祥和的背后，没能入统计局法眼的三四线城市却迎来了一波暴涨，甚至不少贫困县房价直接翻番。我身边就有一位同事是江西抚州人士，江西本来就不富裕，每年会有大量的人口流失到广州、深圳、上海。抚州这座城市在江西也不出挑，去年他感觉上海买房无望，打算回老家买房，一开始认为抚州人均工资不过
元，房价应该不超过 4000 元吧。回家一看，抚州的几个新区房价 8000 打底，靠万达的稳稳破万！重点是，价格这么贵，抢的人还不少！很多专家解释，是一二线人口回流造成的房价溢出效应。我认为是一方面，但不是主要方面。从这些城市的人口统计来看，是负数，人口净流出！而且案场的接盘侠绝大多数是收入不高的本地客。那么三四线城市房价疯狂的原因到底是什么？答案其实很老套：通货膨胀、货币超发！国家超发的货币可不会人手一份，排排坐，分果果的加在工资里。一线城市离中央最近，国企银行事业单位高新产业都能第一时间拿到钱，钱再流向房地产，所以一线城市房价奇高。天高皇帝远，三四线城市没有地位没有产业，超发的货币流到老百姓手头上只有一种途径，那就是——棚改！这里给大家普及一个词，叫" 棚改货币化安置 "。以前，政府拆迁，会给你换一套安置房，这叫 " 实物安置 "。而现在，都流行给你一笔补偿款，你自个儿拿去买房吧。货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有 20%，但在三四线城市已高达 80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖，" 货币化安置 " 的比例是 100%！拆迁款的数目可不小，但架不住会印钞的央妈啊。2014 年底，央妈在国开行等金融机构中，搞出了一个叫 PSL 的东西来帮地方政府推进棚改。PSL，中文名应该叫 " 抵押补充贷款 "。实质是一种期限长、利率低的贷款。虽然货币在不断收紧，但是通过这个 PSL，央妈依然可以给亲儿子房地产输血。截止 2016 年末， 央行 PSL 余额为 20526 亿。也就是说两年时间，央行为房地产市场定向放水 2 万亿，而且主要都流向了三四线城市。然后你就看到，在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价，资金锁死的同时，三四线城市的房价水位渐渐抬高，领涨了今年楼市的下半场。然后你就看到，三四线城市原本的市中心房价平平，鸟不拉屎的郊区新房却贵的要死。然后你就看到，郊区新房案场每天客户络绎不绝，且都是不缺钱的土豪。整个 2017 年，涨的最猛的三四线城市在山东，威海、胶州、潍坊、临沂。原因很简单。山东省连续 3 年，蝉联棚户区改造任务全国冠军！" 棚改货币化安置 " 自启动以来，" 拆 " 字就等于中大奖，" 拆迁户 " 俨然就是人人欣羡的土豪！殊不知，吃了多少，就要你吐多少！以抚州为例，市中心房价 7 千，拆一平赔 6000，市中心大都是面积小的公房，60 平打底，也就是 36 万。然后去郊区想买个 90 来平的小三房，随随便便也要 80 多万。拆迁分的 36 万也就将将够首付！房子是稍微大了一些，但偏啊！而且不仅拆迁款没了，现在还倒欠银行 50 万，平均工资 3000，刨去生活，三十年的房奴生涯是跑不掉了。所以表面看，拆迁完成以后，新房子都有人住了，老城区和农村改建成商业用地风景区了。城市一派新气象，人人赞不绝口。实际上，原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市，空房有了接盘侠，政府就完成了去库存的任务，业绩也就做出来了。在这个全民 china dream 的时代，想安安静静住在老公房里过小日子是不行的，每个人必须为了实现民族的伟大复兴而奋斗终生！而所谓 " 棚改 "，总结下来就是：没有需求，我就硬给你制造出一些需求，好为市场去库存，而去库存又是为了赶快固定超发的货币，并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。上面冠冕堂皇，下面竭泽而渔。然而，这并非终点。中国人都有非常强烈的攀比和跟风心理。三四城市群众的购房意识往往是后知后觉，被他人带动起来的，而且在选货的能力上也稍显不足，尤其喜欢跟风买房。如果在周边亲友和朋友都开始买房或者讨论房价的时候，那么自己也会被动的置身在这种氛围中，一旦得知谁谁家买房了，涨了，赚钱了。没有拆迁款，借钱也是要跟风的。如此一来，典型的击鼓传花模式形成，房价想不涨都难。最近一段时间的楼市出现了重大的转变，不仅各种调控政策不断收紧，就连在资金端也在不断的控制资金成本，特别是各种针对违规进入楼市的资金督查的十分严格。不过虽然资金端跟政策端都是对房价进行调控，但是对三四线城市来说，推动房价上涨的重要因素之一棚改却没有受到影响。根据最新的楼市报告显示，未来三四线城市还将继续深化棚改，也就是货币化安置。这个大趋势在短时间里是不会改变的，因此随着棚改的推进肯定会有大量的安置资金间接的流入到三四线楼市之中，很难说三四线城市房价不会继续上涨。虽然自从去年年底重要提出 " 房子是用来住的 " 之后，一切政策都在围绕这个主题进行调控，但是因为政策出台的渐进性，先是一线城市出台调控，然后是二线城市调控，最后才是三四线城市城市进行调控，这期间大量的需求从一二线城市流入到三四线城市，让三四线城市房价出现了大幅上涨。不过现在整个楼市已经降温了，大家对于三四线城市未来的房价也存在顾虑，不敢像以前那样随便买房了。对于三四线城市能不能买房，只要你是刚需，你当然能买。但是如果你想在三四线城市买房投资的话，那么就算未来三四线城市棚改计划继续推进，你也不可能赚钱的。大家都知道过去一段时间里三四线城市房价之所以会出现大幅度的上涨，很大部分的原因就是因为三四线城市属于库存重灾区，在去库存政策的刺激下大量的购房者涌入三四线城市，特别是那些被一二线城市限制住的投资者更是扎堆的进入三四线楼市，推高了当地的房价。虽然受到外溢需求的影响，去年三四线楼市出尽了风头，但是因为库存消耗的差不多了，想买房的人也买的差不多了，三四线城市房价现在已经逐渐的稳定下来了。来源：小胖看房、金牌经济圈等扫描二维码，关注微淮安公众号往期推荐：1234部分素材来自网络，如涉及版权问题请联系我们 !微淮安一直致力以关注淮安城市发展规划建设、棚户区改造、教育民生为鲜明特色，积极打造淮安有影响力的投资发展类公众平台！投资淮安，当然看微淮安！
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来源：楼市奇谈 日 08:27
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4、火热之下，开发商酝酿&逃离&大戏
就目前来看，这些三四线城市在火热的外表下，实则酝酿着不少地产商的逃离计划，过分火热带来的不安情绪，催促着一些地产商们的离开。
因为对于开发商来说，今年三四线城市的表现实属意外惊喜，而后续在这些地方拿地也并非有意为之。因为受制于一二线城市拿地难、开发周期长、回笼资金慢、还限价。而开发商更清楚的是三四线城市也不过是&一锤子买卖&所以我们看到在三四线城市房企在销售策略上，多以&快周转，快推盘&为重点。因为他们自己清楚，三四线的火只是一时的幸福，并不能持久，中国有句老话叫&居安思危&，房地产商在经过这么多年的历练早已深谙此道，而面对无人口、无产业支撑的三四线他们怎能不明白。
很多人问，眼下这些地方还能买房吗？笔者之前说过&下者看房、中者谋城、上者行国运&这是买房投资的十二字箴言。一个城市的房地产价格走势的逻辑是：长期看人口，中期看供地，短期看政策，目前来看三四线城市没一样沾边。但就长远看，大城市的需求会逐渐外溢，作为居住的刚需们尚可出手，但重短期收益的投资客却要慎重。
如果是自住，当然是满足居住需求的，可能以后最大的变化无非就是改善型住房，但眼下三四线城市讲实话真的不适合出手，因为调控政策虽然说会紧跟，但至今没有到位，房子卖不出去但是价格却依然坚挺，预计年底会有很大变化。
我们经常能听到刚需买房不用考虑时机，其实不然，买在低位实际上是节约成本，但是什么时候是低位呢？而对于真的想投资的人来说，一定要看这座城市是否有它独特的资源包括教育、文化等等在支撑，如果没有。即使现在出现了一波上升高潮，迟早会回落，到时候让谁去接你的盘呢？
[责任编辑：刘玉琴]
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