宁吉矗悍康夭タ獯嫘Ч飨 要加快建立长效机制_中国经济网――国家经济门户
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精彩图片推荐房地产去库存的真实目的&&&&明年房价会涨吗？
房地产去库存的真实目的&&&
明年房价会涨吗？
这几天，中央经济工作会议和城市建设工作会议后，谈论最多的两个话题就是明年的房地产去库存和A股股市。去库存是怎么回事儿？明年房价会涨吗？明年股市将如何？今天先说说房地产。
经济工作会议定调明年把房地产去库存作为主要任务之一，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。为什么呢？经济下滑面临硬着陆无疑是原因之一，我们知道，经过近2年的放水，经济增长仍然不断下滑，现在官方数据已经跌破7，实际情况估计大家心里都有数。房地产作为中国经济的顶梁柱，关联着近100个相关产业。虽然房地产目前对经济的增长的贡献很小了：商品住房投资增速从2014年的9.2%下降到月份的1.3%，房地产投资对经济增长直接贡献几乎为零，但如果房地产泡沫破掉，就会拖累中国经济硬着陆，所以才要保房地产泡沫不要破掉，所以才要“稳定房地产市场”。
社科院研究报告指出，商品住房过剩库存高达21亿。其中，现房过剩1亿(超过18个月外)；期房过剩19.923亿(超过两年外)；总库存：39.96亿。其中，待售现房库存4.2585亿(去化期23个月)；待售期房库存35.7亿(库存=施工面积51.48—两年销售15.78亿)(去化期4.5年)。房地产投资增速呈现俯冲式下降。国家统计局数据显示，截至11月末，我国待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。即便库存仍在增加，今年前11月，我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。所以社科院才得出了明年房价可能出现断崖式下跌的结论。
保增长之外，去库存还有什么更真实的目的吗？是为了缓解地方财政？不像。去库存并不会对地方政府卖地起到立竿见影的效果，我们知道，房地产库存巨大，可是待建土地的库存也不小，而刺激卖地的条件是房价持续上涨，房地产销售情况良好。相反，去库存反而会增加地方财政的支出，最近很多地方都开始了对房地产的优惠补贴政策【房地产去库存动真格：有地方政府补贴80万】。还有就是最近已经提出来政府回购存量房用于住房保障。这些都与短期增加地方财政收入、缓解财政压力没多大关系。
地方政府财政压力已经很严重了，借旧还新也难以支撑，明年至少还有5万亿的地方债置换，最近又解禁了城投融资，但仍然难以维持明年的财政窘境，所以，只好继续吹大债务泡沫，扩大财政赤字、突破财政赤字上限成为必然。财政部副部长朱光耀公开表示，当前全球经济面临2009年以来最为严峻复杂的形势。“从金融危机的教训中，需要考虑传统的经济学理论是否要做调整，3%的赤字率红线、60%的负债率红线是否可以反思调整”。中国2015年财政赤字的比例已从2014年的2.1%上调到2.3%，但仍低于3%的国际警戒水平。有人提出明年要扩大财政赤字，是不是会促使地方政府增加对房地产的投入？会不会导致房价上涨？答案是否定的，扩大财政上限至3%，明年财政赤字将突破2万亿元，与2015年相比增加数千亿元，可是，明年减税规模将超7000亿。
所以，为去库存而出台的各种超预期的保房地产政策，仅仅是为消化房地产存量，延缓房地产泡沫，避免房地产价格出现暴跌。相反，现在政府还在号召房地产商降价去库存。房地产去库存在政策扶持下不是春天来了、房价要涨了，而仅仅是迟滞冬日的临近。(股事微信公众号：gushi2015)
那么，把房地产去库存放到明年最重要的任务之一其主要目的是什么呢？答案是为了保金融！是为了避免金融危机，是为了避免因房地产暴跌而引发的债务大面积违约，银行呆坏账大幅飙升，以至于银行系统出现危机。这也就是中央反复警示的“防止发生系统性金融风险”的目的。
房地产已经绑架了中国经济，在美国次贷危机时通过“4万亿”拯救美国于水火，而把中国的房地产泡沫吹大到史无前例的地步，房地产已经从各个角度关联到银行金融系统的贷款，房地产巨大库存几乎全都关联着银行的生死，有人说房子卖不出去应该是开发商发愁，巨大库存应该是开发商睡不着觉。其实，真正发愁睡不着觉的是银行！房地产库存有的是被开发商虚假按揭已经变相卖给了银行，大多数则是开发商、建筑承包商、和材料供应商的银行贷款，我们都知道，中国的地产开发商开发房地产自有资金很有限，占开发成本极小的比例，绝大多数都是银行贷款，建筑施工则包给建筑施工单位，材料也大多数是建筑单位垫付，建筑施工单位则再向建材单位赊欠，这些建材和原材料、矿产企业，目前因房地产低迷和大宗的下跌而大面积亏损破产，负债急剧攀升，这是现阶段银行呆坏账上升的主要原因。一级一级向上最后都上推到银行贷款，所以，中国的巨大房地产库存和银行（尤其是4大行）已经是绑在一条绳子上的蚂蚱了，巨大的库存去不了，银行的呆坏账就会飞上天，史上最严重的金融危机必然爆发。
更为可怕的是，如果房地产库存去不掉，则随着呆坏账的上升，房产抛售潮就会来临，房地产就会崩盘，那时天量的按揭已售楼盘有些也要违约了，银行就会出大事。所以，必须通过去库存，通过政策引导，找到接盘者，来化解这个史无前例的泡沫，保住银行系统不出事，要知道，不是到了最危险的时候，管理层是不会下如此大力气，出台如此极端的扶持政策，不会把房地产去库存放到如此的高度来重视。问题已经很严重了，银行已经快挺不住了，银行呆坏账2来年一直在持续上升，在美联储加息的背景下，这种趋势更加严重，而压在银行金融系统头上的这块房地产库存的巨石，随时会随着房价的下跌而压垮中国的银行业。
24日，十二届全国人大常委会第十八次会议一些常委会组成人员发出了当前必须高度关注地方政府债务风险问题的警示。针对不少委员提及有的省、地区负债率超过100%，100多个市本级、400多个县级的债务率超过100%问题，陈竺副委员长说，随着经济下行压力的加大和财政收入增速的放缓，未来是否可能出现一些地方政府事实上的“破产”问题应值得警惕。地方债务也在给银行施加越来越大的压力。
怎么办呢？中国历来解决问题的办法就是找老百姓承担，吹大的泡沫最终还得老百姓了买单，这次去库存也不例外，仍然是驱赶民众接盘，权贵们和利益集团们早就在13-14年把房产抛的差不多了，他们会进来接盘吗？*家人会来接盘吗？不会！而现有城镇居民大多数购买力已经被透支，有些是几代人的购买力被透支，用于按揭买房了，现在可以挖掘的力量就是农民，通过土地流转使得农民手里有了卖地的钱，然后通过城镇化驱赶农民进城买房，(股事微信公众号：gushi2015)这就是最近不断出台户籍制度改革和土地流转政策的原因，让农民把土地交出去，到城里买房，消化房地产库存。
大家想想，这是什么样的节奏？？？把老百姓的最后购买力透支完，把最后的购买力变成砖头水泥，中国的经济将如何？？？中国还有什么资本来应对经济的下滑？还有什么内需可促经济增长？即使是房地产去库存取得成效，也最终改变不了银行业因呆坏账而出大问题的宿命，只是推迟而已，只是把泡沫搞得更大而已，改变不了爆发金融危机的结果，这是必然要发生的，利益集团们通过房地产而享乐的饕餮盛宴，迟早要还的，只不过需要通过金融危机和经济危机由老百姓来还而已。
2016年，去库存将是政府最大的任务，接下来各种超常规的刺激楼市政策会相继出台，同样土地流转和城镇化的各种政策也会不断出台和落实，农民通过城镇化运动进城务工，城里的企业将因去僵尸企业而大规模下岗，城镇居民包括新进城居民将在今后生计就业更加困难。2016年将是政府赤字创新高的一年，是政府负债创新高的一年，是债务泡沫继续吹大的一年，也是泡沫濒于破灭的一年。
2016年的房地产去库存不会导致房价上涨，房地产泡沫即使是在管理层的极力“保”下也未必就会延续多久，一切都最终以一个结果来结束。
“防范化解金融风险，着力防控政府债务风险”，是中央经济工作会议提出的重要任务。“防范金融风险，守住不发生系统性和区域性风险的底线”，去库存就是守底线的举措之一。
综上，房地产去库存的真实目的主要是为了缓解银行业呆坏账压力，是为了避免或延缓银行业因房地产而发生危机，是为了保障金融安全，是为了避免或延缓中国爆发金融危机。
下一篇博文写写明年的A股股市。
(股事微信公众号：gushi2015)&
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。高善文：房地产去泡沫及去库存已经开始
　　内容提要
　　就全国范围而言，房地产市场去泡沫、去库存的过程已经开始，并将在未来三到五年内加快进行，在这种背景下，局部地区的市场崩塌和债务违约应该是难以避免的。
　　这种变化还将迫使房地产新开工和投资活动长期处于非常低的水平，其中新开工面积也许接近零增长。这将给地方财政收入、相关产业链条上企业的需求和投资活动带来严重影响。
　　考虑到收入增长和持续的城市化进程，以及中央政府强有力的干预能力，在出口和相关投资活动能够带动经济如期恢复的情况下，一场全局性的房地产泡沫破灭和债务危机的风险应该是可以避免的。
　　尽管房地产市场长期前景欠佳，但从短期来看，目前房地产市场的销售和投资活动似乎仍然受到了过度的抑制，这也许与年初银行信贷条件的收紧有一些关联。以历史模式为基础来判断，今年4季度房地产市场出现由均值回复驱动的反弹和回升，这种可能性是值得认真注意的。
　　目前和未来几年，经济的风险在于：如果房地产市场突然坍塌，房地产相关的经济活动大幅度下降，那么即使出口活动出现切实的恢复，经济仍然可能重心下移，甚至出现更为严峻的局面。因此现在讨论房地产市场的趋势是非常重要的。
　　（一）房地产市场回顾
　　我们首先对房地产市场情况做一个概述。图10显示的是房地产上市公司相对于营业收入的存货水平。我们认为房地产市场发展可以分解为三个阶段：
　　第一个阶段是2007年上半年以前，期间房地产企业存货水平总体较低。
　　第二个阶段是2007年下半年到2011年，这期间房地产企业存货水平出现了极其显著的积累。
　　第三个阶段是2012年以后，房地产企业存货水平稳定下来，并出现了轻微的下降。
　　我们再来观察房地产上市公司相对于营业收入的总资产水平（图11）。2008年以前房地产企业总资产水平是稳定的，2008年到2011年间出现了猛烈的上升，在2012年以后出现了下降。
　　图10：上市房地产企业存货水平
　　数据来源：Wind，安信证券
　　图11：上市房地产企业总资产水平
　　数据来源：Wind，安信证券
　　以这些指标为基础，目前房地产上市企业存货水平比2007年平均水平高出一倍，总资产水平比2007年初高60%以上。
　　我们同时观察上市房地产企业的ROA和ROE（图12），可以看到在房地产企业存货水平和总资产水平显著积累的同期，上市公司的总资产回报率和净资产回报率也是上升的。而第三个阶段，在总资产水平稳定的同时，总资产回报率是下降的，但净资产回报率是上升的。
　　为什么第三阶段上市公司的净资产回报率上升，而总资产回报率在下降？为什么第二阶段在总资产周转率下降的情况下，总资产回报率还有非常明显的提升？我们在后面会涉及。
　　图12：上市房地产企业ROA和ROE
　　数据来源：Wind，安信证券
　　（二）房地产去泡沫、去库存已经开始
　　2007年至2011年，房地产价格经历了广泛且猛烈的上升。但此后房地产价格猛烈的上升并不普遍。
　　我们计算了统计局公布的70个大中城市2011年以来房地产价格定基指数情况（图13，以2011年初为100）。2014年中国三线城市房价定基指数是109。我们知道从房地产投资、新开工面积等指标衡量，房地产市场的主体是在三线和三线以下的城市。三线城市房价在今年5月份的定基指数是109，表明近三年房地产价格的折年率增速不到3%，低于同期通货膨胀和银行存款利率水平，更大幅度低于居民收入的增长。
　　图13：70大中城市：一二三线城市新建住宅价格定基指数
　　数据来源：Wind，安信证券
　　图14显示的是中国百城一二三线城市住宅价格定基指数变化情况，数据包含了新建住宅和二手房。以2011年1月份作为基期，目前中国三线城市房地产价格定基指数为107，对应房价每年涨幅约为2%。
　　图14：百城：一二三线城市住宅价格定基指数
　　数据来源：Wind，安信证券
　　我们综合考察上市公司存货情况、统计局新建住宅价格数据、独立机构发布的百城住宅价格数据，可以得出结论：三线及以下的城市已经在2011年开始了房地产去泡沫的过程，表现为房价涨幅低于银行利率，更低于居民收入的增长。
　　恰恰是房地产去泡沫的开始，反过来解释了为什么房地产企业存货增长的停止。2011年以来，因为房价上涨停滞，房价的涨幅低于银行利率，企业持有大量存货难以获利，因此上市公司的数据显示存货积累已经开始稳定下来，并出现下降。这也意味着上市公司新开工的增速会低于房地产的销售增速。
　　图15显示的是2002年以来商品房销售面积增速情况。我们同样把商品房销售增速分为三段，第一段平均增速为21%，第二段为13%，第三段为8%。
　　图15：商品房销售面积当季同比增速
　　数据来源：Wind，安信证券
　　图16显示的是同期房屋新开工面积增速情况。对于新开工面积，第一段平均增速是18%，第二段是21%，第三段是5%。
　　图16：房屋新开工面积当季同比增速
　　数据来源：Wind，安信证券
　　长期来看，房屋的新开工形成了房屋的供应，期间的滞后也许在1-2年。我们注意到，在第二个阶段，2008年到2010年，商品房销售面积的平均增速是13%，但房屋新开工面积的平均增速是21%。在这一阶段，由于房屋供应的增速大幅度高于销售增速，因此房地产市场上出现了非常严重的存货积累。这样的存货堆积在上市公司层面的数据可以看得非常清楚。
　　但在第三阶段，商品房销售面积的增速是8%，而新开工面积的增速只有5%。因此在第三阶段，我们基于统计局的数据可以做出相同的判断，房地产企业的去存货过程已经开始。
　　合并观察上述几个独立来源的数据，我们可以得出以下结论：
　　第一，2007年前房地产市场没有明显的泡沫化，房价上涨并不很突出。
　　第二，年房地产市场经历了显著的泡沫化，房地产企业存货大幅度上升。
　　第三，2012年以来，除少数特大城市外，就全国范围而言，房地产市场实际上已经进入了去泡沫和去存货的过程。
　　去存货表现为新开工面积明显低于销售面积，去泡沫表现为房价涨速低于同期的银行存款利率水平，更显著低于房地产企业通过信托等方式获得资金的成本。
　　房地产市场的去存货过程已经进展了2年多的时间，但考虑到目前房地产企业的存货水平仍然比历史正常水平高一倍，我们认为这一去存货的过程还远远没有完成。在未来三到五年里，房地产市场将持续处于去泡沫和去存货的过程，并且其进程可能加快，直到存货水平恢复到正常的状态。
　　持续的去存货，意味着房地产新开工增速会持续显著低于销售增长，意味着房地产投资的增速在未来几年将非常低。
　　（三）关于未来房地产市场的几个估计
　　基于前文的分析，我们认为过去三年房地产市场总体上已经开始去泡沫，这一过程仍然有很多分歧，总体上进展不快，但在未来几年去泡沫和去存货的过程有可能会明显加快。
　　与此相关的一个重要问题是：未来房地产市场可以维持的销售面积增速大约处在什么水平？
　　毫无疑问，这一趋势水平将直接影响房地产市场的调整进程。如果未来的销售增长接近零或处于负值，那么去存货将非常困难，价格的压力也会很大；如果未来仍然能够维持很高的销售增长，那么市场调整将会顺利得多。
　　为此我们提出以下的基本分析思路。
　　我们知道社会经济系统有一个内在的属性――均值回复。所谓均值回复是指系统存在一个稳态水平，当系统明显背离稳态水平时，它会有内在的倾向去向稳态水平调整，除非持续存在非常强的力量阻碍这一过程的发生。
　　我们知道目前存在许多看空房地产市场的观点，其理由从供应过大、房价过高、企业资金链紧张到人口红利结束、城市化进程减缓等，这些看法都存在合理的基础和扎实的逻辑。
　　如果回溯到2012年上半年，我们可以认为这些问题当时都存在，甚至比现在更加严重，当时的房地产市场也确实非常低迷。但在这些理由并没有消失的情况下，为什么2012年下半年以后房地产市场突然广泛回暖，价量齐升呢？
　　我们认为关键的原因是均值回复。前面讨论的这些因素会降低房地产市场的长期销售增速，但当短期内市场销售严重低于这一长期增速时，仍然会出现均值回复。
　　那么2012年上半年市场销售为什么会严重低于长期销售增速呢？我们认为一是2011年货币政策的严厉紧缩，二是2011年末经济增速大幅下降，三是经济下滑和货币紧缩带来的市场恐慌。这些短期因素都对房地产市场形成显著的抑制。
　　2012年下半年以后，随着这些抑制因素逐步消失或基本稳定下来，房地产市场开始了均值回复。实际上这也是我们在2012年底看多房地产市场的理由：因为我们认为房地产市场进入了均值回复的过程。同样在2012年底我们就可以断言2014年房地产销售会再次下降，因为均值回复所带来的影响是无法长期维持的。
　　如果2012年房地产市场受到了过度的抑制，2013年抑制因素消失后市场均值回复，到2014年市场又回落，那么把这几年的市场情况做一个平均，这个均值应该接近其长期均衡水平。
　　据此估计，商品房销售面积的长期均值水平接近8%，房屋新开工面积增速的均值水平约为4%。
　　这是我们基于对市场的观察所得到的均值水平，这一水平比2011年之前13%的商品房销售增长要低得多，这种下降已经反映了前述很多负面因素的影响。
　　我们把这一估算作为讨论的基准。进一步观察2002年以来市场的长期趋势，可以看到销售面积增速的中枢水平是不断下移的。这种下滑是可以理解的：一个产品从无到有，都会经历爆炸式的增长，然后逐步回归平静的过程，表现为其市场渗透率的S型曲线。
　　考虑到房地产市场长期下降的趋势，我们可以把这一下移过程进行趋势外推。以此来看，未来三到五年，房地产销售面积可以维持的增速水平约为4-5%，新开工面积增速大约为零或者是负值。
　　我们怀疑这一估计结果可能是大体合理、或略偏保守的。
　　关键原因在于：正如我们前面已经讨论的那样，在年房价大幅度上升的同时，房地产销售面积的增速显著下降。即使考虑到销售增速的趋势下降，这段时期销售增速仍然偏低。这说明供应的抑制是造成这种局面更关键的原因，而需求的上升则相对次要。
　　这段时期新开工面积依然维持很高增速，这进一步显示抑制供应的关键因素是房地产企业意愿存货水平的大幅度上升：一方面银行利率水平大幅度下降，一方面房价快速上升，企业合意的存货水平自然会显著提高。这一结果在上市公司的财务数据中清晰地显示出来。
　　如果这个解释是对的，则意味着在房地产企业意愿存货水平下降时，企业开始甩卖存货，这将会导致交易量的放大，从而使得我们的前述估计略偏保守。
　　就目前的情况看，即使以相对保守的估计为基础，现在房地产的销售增速可能也是显著偏低的，部分的原因在于银行年初收紧了信贷条件，对房地产市场造成了抑制性影响。
　　这也意味着随着银行信贷政策的逐步修正，房地产销售可能再次出现均值回复的倾向，以历史模式为基础看，这也许会出现在今年第四季度。
　　（四）总结
　　就全国范围而言，房地产市场去泡沫、去库存的过程已经开始，并将在未来三到五年内加快进行，在这种背景下，局部地区的市场崩塌和债务违约应该是难以避免的。
　　这种变化还将迫使房地产新开工和投资活动长期处于非常低的水平，其中新开工面积也许接近零增长。这将给地方财政收入、相关产业链条上企业的需求和投资活动带来严重影响。
　　考虑到收入增长和持续的城市化进程，以及中央政府强有力的干预能力，在出口和相关投资活动能够带动经济如期恢复的情况下，一场全局性的房地产泡沫破灭和债务危机的风险应该是可以避免的。
　　尽管房地产市场长期前景欠佳，但从短期来看，目前房地产市场的销售和投资活动似乎仍然受到了过度的抑制，这也许与年初银行信贷条件的收紧有一些关联。以历史模式为基础来判断，今年4季度房地产市场出现由均值回复驱动的反弹和回升，这种可能性是值得认真注意的。
（责任编辑：王立广）
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为小公主打造完美闺房
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