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房主欠17万元费用没交 买家帮忙交了卖家不认账
　　房主欠17万元费用没交清　　买家帮忙交了卖家不认账 　　给人帮忙帮出问题来了———市民徐某买下一套二手房后，急于搬家，就帮卖家缴纳了拖欠10年的物管费等，以为是帮了卖家的忙，哪知卖家并不买账，只好告上法庭讨要。按照常理，卖家应该把买家垫交的钱给人家。但在近日，江北区法院的判决是买家败诉。这一纸判决明确了一个道理：没约定的事情最好不要做。　　2009年12月，徐某看中了江北区的一处二手房，买房时特别跟卖家王某夫妇提出房屋费用问题，卖家承诺把已经产生的物业费、水费、电费、燃气费等交清了，再把房屋交给他。
　　双方签订了购房合同，合同约定在办理完产权转移手续后十日内办交房手续，王某、邓某夫妇结清所有费用后交付钥匙。2010年3月，双方办理了房屋过户手续。　　为了尽快正常入住，徐某替王某、邓某夫妇缴纳了2001年5月至2010年7月的物管费和其他杂费等共计17万余元，一番装修后，高高兴兴搬进了新家。但是，高兴劲还没过，麻烦接踵而至。　　按理说，帮卖家代缴的17万余元，卖家早该还钱了，但迟迟没有动静，徐某只好主动上门交涉。而且双方多次协商也没办法谈拢。　　今年4月，觉得很委屈的徐某一纸诉状将卖家告到江北区法院，要求追回自己垫付的款项。　　法院开庭时王某、邓某认为，徐某自愿清偿物管费等债务的行为，是为了自己尽快入住，同时也剥夺了二被告对债务瑕疵的抗辩权，“物管费和其他各种费用到底有好多，不是凭嘴巴说说就算数的，这么大一笔钱，难道不斤斤计较算个明白，不可能平白无故就把钱给了。”　　卖家还称，当初合同约定，物管费是由卖家缴纳。可现如今，徐某自愿支付费用，就不应该再谈要拿回去的话，更不要说什么享有追偿权。　　江北区法院审理后认为，王某、邓某与徐某签订的合同并未约定———如果未结清费用，则由徐某代为履行，只约定一方违约，需向对方支付违约金。因此，徐某代王某、邓某履行债务，并无法律依据和合同约定。　　法院还认为，徐某为了自己的利益，在没有合同约定或在王某、邓某委托的情况下，就支付了物业费和杂费，这一代缴行为剥夺了王某、邓某对物业合同履行的抗辩权。　　近日，江北区法院一审后驳回了徐某的诉讼请求。　　律师说法　　房产遗留欠费与买家无关　　重庆晚报新闻律师团成员、重庆森达律师事务所贺天强律师认为，房产转让时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与买方无关。因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三人。　　本案中，房子的转移并不意味着债务的转移。因此，物业公司无权要求新房主缴纳前任房主所拖欠的费用，也不能拒绝新房主缴纳入住后产生的物业费。　　贺天强律师还提醒市民，购买二手房时，一定要了解前房主在物业管理费、电费以及各种费用缴纳上是否有拖欠，有必要的话可在合同中注明前房主所欠债务在过户后与新房主无关。(重庆晚报)
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved切记！买二手房时房主有贷款，买家给首付解抵押需谨慎！
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买二手房房东还有贷款尚未结清怎么办？而且有部分房东会要求购房者先付首付，用首付款去帮房东还清贷款解除抵押。这种情况非常危险，有可能导致购房者钱房两失的噢！
一、什么是解抵押
二、为什么说切忌直接付首付解抵押
1、卖家解抵押后再抵押
首付给了卖家，但是房子的贷款可能还没还清。此时容易陷入两难境地，进，拿不到房子，退，首付款又已经给了。而且除了银行贷款，卖家还有可能将房子解押后再另外抵押给银行或者其他机构又借了钱。而当发现的时候，房屋甚至有可能被查封了，导致一个非常尴尬的境地。
2014年8月，王先生购买了岳某位于越秀区的一套房子，总价为300万。在岳某的要求下，王先生先行支付了100万首付款，以换取房屋钥匙。因为该房屋仍欠银行70多万的贷款，需要解抵押后才能过户，岳某承若会用王先生的首付款去还剩余贷款并过户。12月的时候，双方顺利网签，但是网签之后，岳某以各种理由拖延过户时间，知道2015年5月，王先生去房管部门查询才知道，房屋已被查封。原来岳某在网签之后几天又将房屋做了抵押，抵押给了某私人机构，获得抵押贷款150万，并授予了对方代为处置房屋的多项权利。而在这个案例中，由于王先生没有房屋的产权。而私人机构有“优先追偿权”，即使该房屋被拍卖，所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说王先生即使向法院提起诉讼想拿回钱也是颇难。
2、卖家挪用首付款
卖家并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的是，业主因没去解抵押而导致房屋被查封，而查封房是无法过户的，幸运的话耗时费力，点背有可能钱房两失。
2013年6月，高女士通过中介购买了一套住宅，签约时房主说房屋有抵押，抵押金额是105万，自己一时间很难凑齐钱来解抵押，所以希望高女士预先支付首付款不通过资金监管的方式，但房主承诺解抵押后马上办理过户。高女士轻信了房主，便将钱打至房主账户上了。
而就在一个月后，高女士的贷款下来了，再联系房主时，房主却联系不上了。没有办法，只能通过司法途径解决了。
三、资金监管把控房款风险
买卖二手房需要经历较长的一段时间，金额大、时间长、手续繁、证件多等，稍有不慎，钱财就可能被骗。
而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说，做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，不“过户”不付款。买房人不是直接付款给业主，而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上，过户完成，这笔钱才能解冻给业主。万一“过户”出纰漏，别担心，钱一分也不会少。所以，安全交易，请使用资金监管。
——the end——
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南京一市民13年前全款买套二手房顺利过户 如今原房主称“从没卖过房”将他告了
原标题：南京一市民13年前全款买套二手房顺利过户 如今原房主称“从没卖过房”将他告了
　　中国江苏网4月22日讯 市民张先生夫妇13年前买下了位于南京相府营的单室套二手房，还落了户口。最近，户主张先生突然接到法院传票，13年前卖房子给他的原房主告他强占房屋，并称“我从没卖过房”。突如其来的官司，让张先生夫妇一头雾水：从未卖过的房子，为何会出现在中介的卖房信息上？花钱合法买来的房子怎么就“强占”了呢？
　　从未卖过的房子，为何出现在中介的卖房信息上？
　　我就搞不明白：从来没有卖过的房子，怎么会出现在中介公司的卖房信息上呢？”张先生介绍，因父亲去世早，他们夫妻结婚后，一直与母亲住在珠江路。2001年，儿子出生后，原先的房子显得有些拥挤。一家人商量后，决定在珠江路附近买个单室套小房子，让母亲出去单过。不久，金楼房产中介公司刊登的一则房产信息吸引了他：该房位于相府营16号，使用面积为24.5平方米，卖的是房屋居住权。
　　之后，张先生按照联系电话找到了房产中介公司负责人。次日，中介带他看了房子，并将该房的承租原件给张先生进行了过目。“房子所有证件齐全，价格也刚好是我们当时所能承受的。”张先生称，2001年，他与妻子在南京金楼房产中介公司签订了购房合同。
　　7月份，张先生交清所有房款7.15万元，老母亲很快也搬了进去。其间，他每个月定期向玄武区房管部门缴纳40余元的租金。就在张先生母亲搬进去不久，原房主刘军也将户口从这处房子里迁了出去，房子顺利变更到了张先生名下。
　　买来的二手房过户多年，原房主突然出现要求搬出
　　“应该说，我们所有购房手续都是合法齐全的，不然，公安机关也不会给我们上户口。”张先生说，由于买房入住都很顺利，他从未怀疑过房子的合法性。
　　但2008年，戏剧化的一幕却出现了。张先生称，2008年，一位自称刘军姐姐的女人找上了门。质问：“你怎么住在我弟弟的房子里？”张先生母亲经细问才知，上门者叫刘娟，自称是房主刘军的姐姐，一直生活在北京，与弟弟失联快20年了。
　　“我弟弟失踪这么多年，房子里又住着别人，我不得不怀疑他是不是被人害了。”退休前在北京某知名媒体从事记者工作的刘娟，很快萌生了这样的猜测。之后，她向辖区新街口派出所报了案。
　　很快，警方通过人口信息平台查到，原房主刘军，人在深圳打工，并未遇害。在公安机关的协助下，刘军与姐姐刘娟取得联系，并回到南京。刘军告诉姐姐，他一直将房子交给邻居管理，从来未将此房出售过。刘家姐弟要求张先生的母亲立即搬出房子，并办理归还手续。
　　“太荒唐了！我花钱买来的房子，为何要搬出去？”面对刘军几次三番的搬出要求，张先生坚决拒绝。而更让他没想到的是，日，刘军竟以“变更涉案房公房租赁权的行为未经其同意和授权”为由，向玄武区法院提起了诉讼，要求认定张先生与玄武房产经营公司所签的共有住房租赁合同无效。
　　蹊跷：谁卖的房子？原房主的户口又是如何迁出的？
　　近日，此案在玄武区法院开庭审理。法庭上，张先生提出疑问：如果说原房主刘军的“从未将房子出售”是真的，那这套房子是谁卖给他的？刘军的户口又是怎么从房子里迁出去的？
　　庭审时，刘军称，他1989年就离开了南京，临走时，房子面临拆迁，他拜托邻居金宇，等到房子拆迁时，帮他全权办理拿房事宜。此后，他与金宇失去了联系。但从来没有委托金宇卖过房子。
　　为此，法庭找到了刘军的邻居金宇。金宇称，刘军的拆迁安置房是他代领的，拿到房子后，他把房子借给了朋友李某居住。“我没想到刘军失踪这么多年还会回来。”金宇称，“我几年前在夫子庙碰到李某，李某告诉我房子被卖掉了。后来，李某也不知道去了哪儿，反正是找不到了，这事也就没再追究。”
　　然而，在刘军的那份用于迁户口的常住人口登记表中，申报人签章处签的正是“金宇”的名字。不仅如此，在办理房屋变更手续时，有好几份文件也都是金宇签的字，包括交易成功后，张先生还找金宇协助自己办理过电话等设施的过户。
　　张先生质疑，如果刘军从拆迁拿房到卖房都不知情，那他的户口又怎么会落在这处房子里？更蹊跷的是，刘军从未卖过房子，那他的户口又是怎么迁出去的？刘军迁出户口后的常住人口登记地址是“玄武区中山路352号”，事实上是一个空址，根本不存在。
　　买房人：我不认识卖房人，怎么会是他的表弟？
　　近日，玄武区法院判决认定，玄武区房产经营公司与张先生签订的《公有住房租赁契约》无效。而直到此时，张先生才看到法院判决此案有一个重要的“书面证据”，那就是一份关于张先生是刘军表弟的说明。
　　张先生表示，这份所谓的“亲属说明”，他从来都没见过。张先生不服判决，向江苏省高级人民法院申请对此案再审，并另案起诉当时的金楼房产中介公司，追究中介公司虚假卖房的责任。
　　“我们都是老实本分的人，为了这事，我母亲几进几出医院。”张先生告诉记者，买房时中介公司业务员告诉他说，房主刘军在外地，全权委托公司办理业务。他当时根本没想到，这里面还设了个“局”。
　　代理此案的江苏永衡昭辉律师事务所王剑律师表示，购房者通过合法渠道购买房屋、办理过户手续并实际居住十几年之后，却突然被要求购买的房屋返还给原房主。这一系列的事件引人深思。此案的关键焦点在于：原房主刘军为何在购房者居住十几年之后才向法院提起诉讼要求确认其公房承租权？刘军当初的户口又是谁迁出的？因为我国法律规定，除非本人在场，任何人是不能代替他人迁出户口的。
　　买卖房产手续
　　一定要与卖方亲自交接
　　采访中，张先生表示，他希望能通过自己的亲身经历告诉所有买房者，买房时即便看到了中介公司提供的合法房产证或租赁证件，也不要掉以轻心，所有手续一定要与卖房人亲自交接，以免引起不必要的麻烦。记者冒群
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电话：021-
东方网()版权所有，未经授权禁止复制或建立镜像二手房的买与卖 精明买卖需要提前做足哪些功课
来源：新文化网-新文化报
二手房近日交易火爆，买卖之前要做足功课本报记者惠禾摄
　　有人没房，新房太贵买不起，装修麻烦等不起，可以买一套别人闲置的房子；有人正好手头有点积蓄，想卖掉小房换大房；还有一些有钱人，想卖掉自己多余住房换取收益。二手房买卖，这个一直以来都不乏关注的领域，最近格外地火。新“国五条”细则出台后，不少二手房交易者抢搭“末班车”，近一周，长春二手房交易问津者激增。然而，急着买与卖二手房，容易想不周全，或许导致收益大打折扣。那么，对于买卖双方来说，如何能够更省交易成本？精明买卖需要提前做足哪些功课？
　　交易前
　　看房要提防卖家“话术”
　　32岁的胡先生跟妻子结婚4年多，之前两人工作地点分别在沈阳、长春，都住单位公寓。不过，去年5月份，胡先生的妻子怀孕了，两人就打算在长春买房了。“地段好一些的新房价格都要七八千以上。而且买新房装修，甲醛污染对小孩不好，所以还是考虑买二手房。”胡先生说，今年春节后，他看了10多套房子后，终于买下了长春市临河街附近的一套二手房。在选房过程中，他觉得买家要提防卖家“话术”，切忌冲动购买。
　　“你考虑考虑也行，不过这两天还有不少要来看房的，我可不能保证一定会把房子留给你。”胡先生在看房过程中，不同的卖家几乎都跟他说过同样的话。甚至有的卖家在他看房时，会不断接到其他买家打来的电话，约看房时间。这让他心里总是很紧张，有几次对于购买意向比较强烈的房子，他恨不得当时就去银行取钱交定金。
　　一次，在看房过程中，卖家中途接电话，说一个人想来看房，由于对方使用的是一款屏幕尺寸较大的智能手机，在对方要挂机的时候，胡先生竟然发现，打来电话的联系人是有头像和姓名显示的。如果是不认识的看房者，怎么会在手机里面存有对方的详细联系信息呢？这或许是跟家人一起做的“扣”。
　　提醒：购买二手房，一定要沉得住气，否则容易产生冲动购买。
　　慧眼识房真面目
　　房地产经纪人、协力房地产总经理李茂玉介绍说，二手房买卖议价环节最常用的是“市场比较法”。通过网络、媒体信息比对确定一个基础价位，然后再根据自己周边住户近期出售价格、房屋装修情况以及自己的心理价位进行调整。如果卖家想要尽快成交的话，最好是比市场价位定得略低；而如果不急成交，则可以适当地将价格定得略高一些。
　　房子的优缺点，是买卖双方拿来提价、压价的关键所在。长春铭家房地产代理有限公司总经理李鸿宇提醒说，买家在选房时，一定要把房源的优缺点重点了解一下，卖家会极力地介绍优点，所以，买家关键就是如何找缺点。比如尽量选择白天时看房，因为晚间看房不容易了解房屋的外部环境，而且受光线影响也不太容易发现房屋内部瑕疵；此外，还应了解周边环境，比如周围是否有歌厅、饭店等会影响到居住环境。
　　很多房主为了卖上价，往往在售房前将房子重新粉刷布置一番。对此，长房置换东方嘉园店业务经理黄晓芳表示，如果房龄比较老，室内装饰陈旧影响出手速度，可以考虑采用一些办法来修补室内瑕疵，使房屋“加分”。不过，应避免过犹不及。比如，顶楼爱漏雨、长毛，如果重新粉刷，容易造成“刻意掩饰”的印象。
　　提醒：购买二手房，要仔细比较房价，甄别房屋质量，看好周围环境。
　　交易中
　　合同交易各环节要房主本人到场
　　一般情况下，签约环节买卖双方需要先后签订两份协议―――《购房定金协议》以及《房地产转让合同》。
　　“每一处房产可能都有不同的产权形式，包括房屋来源，是否存在家庭成员的继承、赠与等问题，所以，尽量是通过中介机构，或者找法律方面的专业人士来为这个环节把关。”李鸿宇介绍说，如果买卖双方自行交易的话，建议在签订合同时尽量能够多参考一些周围亲友的合同文本。
　　吉林吉翔律师事务所刘海波律师表示，购买人应注意交易房屋是否存在抵押、查封等权属争议。在购房时，一定要注意查验房屋产权证，并在协议中约定“先付少量定金、大笔房款要在房屋过户更名当天支付”。
　　“在交易前不注意查验核对，会带来很大的交易风险。”黄晓芳介绍说，在二手房交易中，无论是收定金、收房款、签合同都必须是房主本人到场。如果拿着产权证过来跟您交易的不是房主本人，有必要同时核对卖家对房子是否有处置权才行。作为买家，要了解清楚谁是房子的共有人，有没有权属争议等问题。
　　提醒：签订购房合同前，要特别注意交易房屋是否存在权属争议。
　　警惕“一房多卖”
　　黄晓芳表示，在正式过户前，需要房主提供购房合同，产权证，身份证、户口本等相关证件进行查验，并且双方有必要一同到房地产交易中心或者档案馆进行查档。
　　“《购房定金协议》中一般都写明，卖方保证对房屋拥有合法所有权，如因房屋权属发生争议影响协议正常履行的，由卖方承担全部法律责任。”李鸿宇同样强调，在更名过户交全款之前，建议要进行查档等必要的调查。通过查档可以了解房子是否有抵押、纠纷、查封等问题。这个环节需要房主拿着自己的产权证、身份证去，买家无法独立进行，但可以陪同前往。以往发生的很多“一房多卖”、“冒牌房主”等问题，都是因为在交定金时卖方提供的手续、证件造假，所以，要及时查档，特别警惕“一房多卖”。
　　提醒：查档环节是必须的，这样可以使“冒牌房主”现“原形”。
　　“受理过户”不等于过户
　　“从二手房的交易流程来看，可以分为一次性付款和贷款购房两种不同情况，前者的流程相对比较简单，不过也有容易忽视的细节需要格外提醒。”黄晓芳表示，二手房交易中，如果是采用一次性付款的话，买卖双方当时就支付房款，主要涉及先更名和先交款的事情。一般情况下，通过中介办理的话，是先过户，然后再交款。而如果是买卖双方自行交易的话，这样操作则存在较大的风险。买家担心付了款最终过不了户怎么办？卖家则担心如果是先更名过户了买方不给钱怎么办？
　　据黄晓芳介绍，过户时，会先得到一个“业务受理单”，一般情况下，“受理”后，需要至少4个工作日审核，然后出产权证。这中间，可能存在一些问题，比如提交的手续与系统记录不相符、提供的材料不全、房产存在权属纠纷等，最终导致过不了户。
　　提醒：“受理过户”的环节，并不等于已经安全更名至自己名下了。
　　尽量买“超5年”的房子
　　李鸿宇介绍说，目前长春的二手房交易涉及到的主要交易成本包括6项税费。其中有3项是固定要收取的，包括登记费（工本费）72元；印花税5元；手续费6元/平方米（70平方米以下的房子免收）；另外三项包括契税、营业税、个税，根据“是否超5年”、房屋面积等不同情况收费标准也不同。按现行规定，“超5年”普通住宅免征个税，“未超5年”的要全额收1%个税；营业税是5.6%。比如，超5年的普通住宅（以上次交易缴税时间为准），且面积在144平方米以下的房子，营业税和个税免征，这就能省去6.6%的税。以总价50万元的房子为例，这部分可省大约3万多元。
　　“正常情况下，营业税、个人所得税由卖方承担，契税、印花税由买方承担，手续费是一方承担一半。不过，在实际交易过程中，也有买卖双方协商税费如何承担的。”黄晓芳告诉记者。另据业内人士介绍，目前在对二手房收取更名税费时的依据有两个，一个是交易者报的成交价格，另一个是评估价格，采用的是“就高不就低”的原则。
　　提醒：买二手房想省税费，尽量是首选“超5年”的房子，如果光盯着“次新房”去挑二手房的话，可能要多付出一些成本。
　　通过公证延迟更名过户
　　对于“未超5年”的普通住宅，买卖双方想省税费的话，刘海波律师给出的一个建议是，可由卖方（夫妻双方）做一个授权过户更名的公证书，授权给买方在出售方未到场的情况下，随时办理过户更名手续，在交易完成一段时间后，等到符合“超5年”条件时再进行更名过户，这样可以规避或降低营业税、个人所得税等费用。授权公证的费用大约在千元以内。不过，刘海波律师强调，如果卖方不讲诚信的话，可能会存在“一房二卖”、单方毁约、产权人对房屋抵押等风险。因此，建议双方通过订立一份不可撤销的公证，尽量降低卖家单方悔约的风险。
　　提醒：授权过户更名的公证书的方法高是高，但也要承担悔约的风险。
　　如果不差钱 找中介更省心
　　据了解，二手房交易中介费一般是按成交价的2%收取，有的二手房中介公司也单独做“贷款跑腿”方面的业务，收费标准大约是3000元/笔。“现在一般大银行都更愿意跟中介机构合作，并不愿意直接接待零星的客户。所以，如果是个人找银行递件办贷款的话，往往会吃闭门羹。”李鸿宇表示，由于贷款涉及到的手续、流程较为复杂，非专业人士的话，或许跑两三趟都未必能把件送全，另外还涉及评估、更名取证、抵押、放款等多个环节。所以，通过中介办理省时省力。
　　提醒：通过中介办理省时省力，风险少，但是费钱啊。
　　“直贷”可省去中介费
　　除了通过中介机构“帮办”二手房贷款外，目前已经有个别银行绕开中介，推出了二手房“直贷”业务。在买卖双方交易里，银行的作用更像网购交易中的“支付宝”，以此来为买卖双方控制风险。目前银行房屋交易资金托管业务收费较低。以某银行为例，交易额在50万元以下的，资金托管手续费为0.4%；50万元以上的，资金托管手续费为0.3%。以一笔60万元的二手房交易为例，通过中介办理，目前普遍的中介收费标准在2%～3%之间，以2%标准计算，需要花费1.2万元。而如果通过银行二手房“直贷”业务，交纳的房屋交易资金托管手续费按0.3%计算，需要花费1800元。仅此一项就能省去几千甚至上万元。
　　提醒：银行“直贷”真不错，风险小还省钱，以后或是趋势。
　　交易后
　　警惕二手房交易或有“后遗症”
　　新房买到手后或许不存在后续问题，而二手房则不同。因为涉及到水、电、燃气、网络、物业等费用，都直接跟房子有关，如果买到手的房子，欠费一大堆，过后要账的找上门可就麻烦了。
　　因此，要扫除这些二手房交易的“后遗症”，建议双方在办理房屋更名过户后，一定要尽快办理这些相关的过户手续，避免卖方通过房屋买卖行为转移相应的大额欠费。黄晓芳提醒，一般情况下，建议买方留10%的房款作为“风险保障金”，并且在房屋买卖合同中最好有这部分约定。
　　提醒：买方留10%的房款作为“风险保障金”,可以让购房者解除后顾之忧。
(责任编辑：廖廖)
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客服邮箱：买二手房，交了那么多中介费，到底承担哪些责任？
买卖二手房过程当中，信息极不对称，为什么呢？
想买房的人找不到房源，想卖房的人又找不到买主，那么在这个背景下滋生了一种公司；
叫做房地产中介公司，这个中介公司的最原始的作用是什么呢？
很简单，汇集大量的房源信息，之后再通过广告等等形式，把房源推出去，供买房人找到合适的房源，这个事是一个多么好的事情，对不对？
房地产中介公司，就通过卖信息的方式，获取信息费用；
那么他就有一个特点，什么特点呢？
就是房源信息的私密性，有的买家房子住进去了，还没见到过卖家，拿房产证的时候，才见到；
当然现在，一般在交易过程中，特别是过户期间，就能见到了，因为程序优化后，双方必须都在场；
在那么一个什么背景下，房地产中介公司只是一个信息的出售者，但是随着房地产市场的逐渐成熟，以及二手房交易中问题的不断涌现，房地产中介公司的责任和义务也越来越多；
不再是那个单纯的信息提供者，而是责任，义务，权利这样的一个载体，肯定是越来越重要；
都知道，在整个二手房买卖的过程中，买方永远是最弱者的状态，为什么呢？
房源信息不是自己的，要花钱买；
交易流程不熟悉，要花钱买；
卖方信息和自己了解到的信息不对称，需要花钱买；
买房子要花钱，双方的中介费得付，双方的税金也得付，一切好像都和卖家没关系似的？
那么，这些房源信息，服务从哪里买，那就是从中介购买，中介公司的责任和义务也越来越多；
那么，现在的房地产中介公司，都会有那些责任和义务呢？
第一：签署买卖三方委托代理协议；
这个房地产委托代理合同约定的内容，直接关系到你的利益，知道为什么吗？
因为它具有法律效力，简单吧？
别骂我，实际内容才是最重要的，签署这个合同要注意哪方面的内容呢？
一是房源信息真实性，有的时候看房也是一个苦差事，对不对：
还有就是一旦进入买卖阶段，是不是独家都无所谓，房屋坐落在哪里他也不敢写错，对不对：
还有就是中介服务的时间，这是典型的出售信息的模型，这个就不多说了。
主要是说权利和义务，以及责任；
二是交易价格，付款方式，税费怎么出，还有中介费；
交易价格就不多说了，双方协议去吧，自由发挥；
付款方式，也不多说了，为什么呢，因为现在都走网签和资金监管程序，基本问题也都规避了；
税费怎么出，买卖双方都有税，特别是卖方，不是唯一住房，会有个税，不满2年会有增值税，这个要约定好谁来支付；
中介费就不多说了，一般中介公司会有规定，接受就买，不接受就先放一放；
三是买卖中介三方责任；
这个是重点，特别是在带不带出租约定，抵押情况，解压，信息真实性，房屋过往情况，查封情况等等要做约定，一个是买方的承诺，一个是第三方的调查，要详尽；
多数问题，可能多会出在这个环节，为什么呢？
前几天，就有一个客户反馈，买了房子，过了户正在装修，来了三个小混混，说是房子在一个月前出租给他们了，一装修就来闹，报警3次警察也不来看一下，怎么办？
可气的是，原房主手机停机，人间蒸发了；
只能起诉房东和中介，让他们去处理，因为三个混混和你一点权责关系都没有；
四是交房问题；
水电煤气，暖气，物业费，电视，电话，户口等等问题的约定；
必要的时候，要约定预留房子尾款，作为牵制的一种协定，否则你等着迁户口给孩子上学呢，他不给你迁走，你不干着急上吊啊？
把这些证都拿到，之后一一过户，一一兑现，才能够算一次完整的交房和买卖；
第二：中介必须承担哪些责任？
上述协议中的约定，实际都非常的明了了，主要就是保护买方，保护自己；
因为自己花一切的钱，不能买个啥也不知道，最后发现买了一个词，叫做上当，那就不好了；
一是真实性以及房屋情况调查的责任；
这个涵盖的就太广了，比如交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，出售人的资格权利情况；房子的基本情况，年限，有没有漏雨，有无租约、维修基金的缴纳，户口等情况；
还有就是，物业水电煤，欠费情况，剩下的就是算好了税费，交易费用，都有哪些程序等等；
这些都要约定在协议里面，有任何问题，都要拿中介试问，同时写好这是义务，要承担责任；
二是负责交易的全程跟踪和办理；
现在二手房交易都非常的简单，要经过网签和资金监管程序，也不需要因为怎么付款的事情纠结；
过户期间，收集双方当事人过户手续资料、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续等等。
这里提到一点，就是卖方的承诺，买方一定要中介和卖方一起承担责任，或者连带责任；
那么就会有督促的一个程序，遇到问题解决不了，直接起诉中介和原房主，为什么呢？
连带责任，就是起到很好的对自己的，买房人的一个保护，因为咱是弱者，确确实实是弱者；
三是故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要赔偿；
如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息，比如明知出售方不是产权人本人，或者夫妻共同财产一人处理，再或者房屋交易，或者房屋本身有重大漏洞，就介绍给买受人，从而造成买受人的损失的，中介应当承担赔偿责任。
就有一个别墅，曾经凶杀案死过3个人，中介也没有告知，最后原房主和中介一起告上法庭，最后退房，退款，一分不少；
阿永哥点评：
一是有人卖房不想走网签和资金监管程序，那就不买了，安全第一，很可能有猫腻，否则为什么不愿意网签，对不对，这么好的政策，保护双方利益？
二是和中介之间的责任和义务，已经非常的明确了，早已经不仅仅是信息费了，最重要的就是安全，关键的问题之一，除了房款之外安全责任，中介到底能不能承担得起来？
买房卖房，怎么增值，怎么识破花招；
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