2017下半年 到底还该不该买房？
来源：高敏观察
作者：高敏
　　（本文只是笔者个人意见，仅供参考，特别是当前我国正在坚决贯彻“房子是用来住的不是炒的”意见，政策风险较大，风险自负）
　　在中国走上人生巅峰的手段有很多，但房地产绝对是最重要的手段，不管因为什么原因通过什么方式在过去十多年在北上广深出手买了房，这些人都成为现实生活的人生赢家。
　　当然，房价涉及国计民生，政府为房价操碎了心，从2009年开始，我国出台了多次“史上最严调控政策”，但结果却正好相反，北上广深等大城市房价已经率先赶英超美进入全球第一阵营。而2016年下半年以来，仅仅用了半年时间，北京等一线城市的房价又翻了一番。于是，2016年9月、2017年3月，北京市又出台了史上最严格的限购政策，二套房（非普）首付比例提高到80%，终于彻底冻结了房地产买卖，房价开始回落，但6月开始，北京房价止跌，开始趋稳回升。
　　于是，不少读者问我，该买房了吗？
　　在回答这个问题之前，我们首先看一张2009年北京房地产调控与房价走势示意图。
　　（可点击放大）
　　从图中看，限购政策（包括金融政策）对房价走势确实立竿见影，在2010年第一次限购后，房价涨幅回落并保持相对平稳走势，直到2012年6月降息后，房价才又开始上涨，而2014年央行进一步放松货币政策，连续6次降息后，房价开始加速上涨。于是，2016年9月，北京出台了史上最严格的限购政策，但房价却出现了很反常的不同，并未出现停涨，而是继续保持快速上涨，特别是学区房领涨，到2017年3月，政府又出台了更加严格的政策，几乎封死了交易，但价格仍在惯性上涨，直到朝阳区出台多区划片政策后，房价才开始回落。
　　笔者认为：限购下的房价的反常上涨正反映了北京城市发展已经进入新的阶段，即存量发展阶段。
　　一是人口进入存量调整阶段。年是北京快速城镇化时期，平均每年北京新增常住人口超过60万，相当于每年新增一个中型城市，而近几年，北京常住人口增长几乎停滞，2016年仅增长0.1%，东西城常住人口甚至有所减少，但人口结构正发生重大调整，随着非首都功能疏解，大量中低端人口离开北京（如游商等），而法人单位就业人口仍在持续上升，反映中高端人口仍在持续进入，特别是高净值人口持续向北京集聚，按照胡润2017年富豪排行榜，北京蝉联大中华区亿万富翁最多的城市，高达96名，在当前互联网大发展时期，北京作为全国互联网创业的中心，仍将产生更多的亿万富翁和高净值人群。见下表：
　　法人单位年末从业人数
　　常住人口
　　2008年
　　45.85%
　　2009年
　　44.21%
　　2010年
　　1961.9
　　44.11%
　　2011年
　　2018.6
　　44.97%
　　2012年
　　2069.3
　　45.98%
　　2013年
　　2114.8
　　46.43%
　　2014年
　　1010.5
　　2151.6
　　46.97%
　　2015年
　　1050.7
　　2170.5
　　48.41%
　　2016年
　　1075.1
　　2172.9
　　49.48%
　　二是房地产交易结构进入以“”为主的阶段。由于新增人口减少及房价较高，首次购房人数下降，一手房占年度房屋交易套数比从2009年67%下降到%，人口仍主要集中在中心城区，外围新增需求有限，年供地数量也急速下降。
　　一手房
　　二手房
　　2009年
　　179000
　　266883
　　445883
　　67.07%
　　2010年
　　111049
　　196587
　　307636
　　56.49%
　　2011年
　　121239
　　212317
　　75.12%
　　2012年
　　142983
　　236983
　　65.74%
　　2013年
　　162688
　　242549
　　49.09%
　　2014年
　　102418
　　201442
　　96.69%
　　2015年
　　197407
　　252023
　　27.67%
　　2016年
　　114752
　　276493
　　391245
　　41.50%
　　在此背景下，房地产也将走向以改善型需求为主的阶段，故预测房价更需看改善型需求的变化。
　　所谓改善型需求，一定是往好的地方改善，主要因素是教育、环境等等，而在北京，改善型需求也主要是向中心城区环境更好、学区更好的地方转移。故对于改善型需求来说，一般包括两类人群，一是为教育改善型需求。主要以为满足子女享受更优质教育的换房需求，这部分有往往已有住宅，其趋势是从全市其他区县到东西城、海淀区等三个教育强区购房。二是为居住环境改善型需求，主要包括生育孩子后房屋空间不足的改善需求，特别是家庭是刚需中的刚需，以及经济条件改善对居住条件改善的需求。
　　从教育性改善需求来看。2016年东西城、海淀区常住人口减少15.1万人，但小学在校生数却增加1.16万人，且从2010年至2016年，东西城、海淀区小学在校生数平均每年增加1.2万人左右，增速并未明显下降。在教育资源没有明显提升的情况下，大部分为改善型需求。且从幼儿园毕业数和小学招生数来看，差额非常大，每年约有4-5万人，这部分人大多是从其他区县幼儿园毕业后到东西城上学。以西城为例，2016年幼儿园毕业人数为4414人，而小学招生人数为13455人，差额超过9000人。
　　从居住改善型需求来看，年常住人口自然增长仍在快速增加，特别是2016年全面放开二胎后，二胎数量爆发式增加，如2016年二胎人口占出生人口的约30%，预计年将新增人口24-30万人口，这部分人群是最迫切需要改善居住条件的人群。
　　在限购政策下，完全管死了二手房，实质上是限制死了改善型需求，但实质上，在高房价的存量阶段，限购政策对需求的影响可能会越来越弱，因为改善型需求往往已有房屋，本身首付和加杠杆的承受能力较强，特别是北京的高净值人群较多，只是心理预期发生变化，随着需求的不断积蓄，交易量将会稳步增长（7月份以来交易量已较4/5/6月明显回升），市场心理将产生一定变化，房价触底回升已经是必然，区别只是以前是三个人抢一套房，现在变成两个人抢一套房，涨幅会受到影响。
　　从全球各大城市的经验来看也是如此，站在全球金字塔尖的特大城市进入存量发展阶段后房价将呈现明显的马太效应。即核心区更高，外围区更低，居住环境、便利度更高、教育等配套资源更优质的核心区房价将持续上升。见下图：
　　但短期来看，限购政策仍将极大的影响购房者心理预期，特别是现在交易时间极长、贷款成本高额将使整个市场进入僵持阶段，实际的供需情况让位于心理博弈，但一旦限购政策或信贷政策有一点放松，那么买房心理防线再次崩溃，就会继续进入恐慌状态，持续加剧供需矛盾。但继续加码限购的可能性不大，因为一旦心理发生逆转，房价可能会崩盘，北京是首都，示范意义非常明显，政府不会这么做。当然，近期放开限贷的可能性也不大，因为积蓄的需求越多，一旦释放的冲击力就越大，但逐步放开对二胎家庭的部分限购措施倒是有一定可能。
　　在当前城市发展战略下，建设城市副中心是北京市重大任务，但把核心区建的更好是更重要的政治任务，那么，可以预见的是：随着核心区生态环境、居住条件进一步改善，优质的高端资源也会持续集聚，那么，中心城区兼具环境和学区的地区房价将会持续坚挺并温和上涨，在放开限购或杠杆限制后有可能会暴涨，而中心外围地区，房价可能在未来十年保持平稳甚至下降，逐步走向纽约的房价结构。
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年轻人到底还要不要买房？听听大佬们是怎么说的
坐吧，欢迎来到经管小酒馆。最近很多同事都在纠结买不买房，因为这个趋势实在看不透。买了房，这辈子就剩还房贷了；可是不买的话，这辆车很可能越晚越上不去。上不上车呢？我们今天就分享下现在的政策，和大佬们对这个话题的看法。从3月中旬开始，楼市便连续打出政策“组合拳”，先是3月17日，楼市出台“认房又认贷”新政，紧接着各大银行纷纷将首套房利率调整为95折；3月22日，非京籍个税需连续缴存满60个月才能拥有购房资格；3月24日，新“京八条”的出台也规避和堵漏了几大贷款买房的“红线”；3月26日，五部门联合发文严查“商住房”项目。各地也都相应地出台了不同的政策。在一连串的新政出台后，不少购房人的贷款意愿“戛然而止”。这连续出台的几项政策，已经把所有人都打晕了。已经有套房子想要卖掉换大房子的人， 发现首付比例变成了60%-80%，贷款年限变成了25年，原本每个月沉重的还贷压力更大了，而且躺枪的不只是买了房的人，还有没买过房却贷过款的人，他们拥有了和买过房的人一样的“待遇”；刚取得买房资格的人也懵逼了，原先连续5年以上“断月不断年”的缴存变成了“连续缴存满60个月”，这就等于排了好长的队，到跟前才发现，白排了，得重新来；那限购的难买，不限购的考虑一下呗，结果不限购的商住房暂停对个人销售了，已经买了想转手出售的，购买人也必须符合名下无房或者纳税、社保满5年的资质，这下就成了大眼瞪小眼了，大家都得缓缓。炒得火热的房市，被这三盆冷水泼的总算是冷静了一些了。很多人也开始借此机会好好考虑买房这件事。买的时候你很难冷静思考，因为耳边一直充斥着“再不买就没了！”“明天肯定还会再涨价的！”“下次再出这种类型的房肯定就不是这个价了！”之类的“恐慌营销”。冷静下来后，很多人开始思考，房子要不要买，可不可以租，买在哪里，是在市里买一套小房子，还是在郊区买一套大房子.........种种问题都开始被纳入大家的考虑范围。但是一个人想也只是胡思乱想，我们不妨先看看大佬们是怎样看待买房这件事的。买房派王石：只要中央仍在乎GDP，房价跌不了目前中国房地产市场确实存在泡沫，而且泡沫不轻；但是短期内泡沫破裂不太可能，尤其是北京和上海等特大型城市的房价不会下降。任志强：不用等，该买房还是得买房房地产崩盘有两个条件，第一是人口跑了，第二是政府没钱了。只要政府有能力不断加大投入，房地产就会涨。所以大家不要等，该买房还是得买房。中国经济不存在下行通道的问题，即便是台阶调整，也不是下行通道，所以房地产也不会是下行通道。如果说投资继续增长，政府给你保底，你为什么不敢买?关于老百姓买房子什么时候最合适的问题，这是最傻的问题，都问了十几年了，还在问，只要有钱，什么时候买都行。不买房派柳传志：年轻人别着急买房现在有的年轻人看到房价涨得很高，就急着要买房子。然后就变成了‘房奴’，变成了‘蜗居’，生活很不愉快。其实他（她）真的可以改变方式，租房住就不用跟银行贷款，贷款的那个钱跟租房一样。如果现在买房压力太大，不如调整好心态，先安心工作，等自己的薪酬高了以后再去追求属于自己的房产。潘石屹：建议年轻人别买房前段时间潘石屹参加了金星秀，在节目上，大家不免谈到“房子”这个问题，金星在节目里鼓励年轻人别买房子，拿父母的钱那不叫买房子。在西方，仅有20%的人选择买房，剩下的人都是租房子。并表示自己就是租房子，名下并没有房产。潘总在现场不知有没受到金姐“胁迫”居然也劝年轻人别买房子！他说道：“现在是共享经济了，租房子就是共享经济的一部分。”金星接连逼问潘总：“那你们房地产商房子都卖不出去了，你们怎么生活？”潘总“面不改色”，表示会转型，做自己喜欢的事。也减少拿地，房子可以自己持有，租出去。他还这些年建的房子已经够多的了，除非中国的人民银行发了很多的钱，这样的话房价有可能会涨，可是论基本面的话，不会涨。罗振宇：为什么我常劝20多岁的人别买房我常劝很多20多岁的人别买房，管它未来涨不涨呢，现在买房最大的悲剧就是你不敢辞职，不敢创业，不敢冒任何风险，让你最黄金的青春年华陷入了一种根本就不值钱的存量思维当中。那你不就注定是穷人吗？你20多岁的时候使劲往前奔，当你年薪达到50万、100万的时候，北京的房价再贵你也买得起，对吧？所以20多岁人的人生选择往前看还是往后看，是人生的分水岭，也是强者逻辑和弱者逻辑的分水岭。吴晓波：90后就别买京沪深的房子了超级大都市的房子，与三十岁以下的年轻人无关。这不仅仅是一个中国景象。看过《穿Prada的女魔头》，你应该还记得海瑟薇扮演的那位刚刚毕业的女助理安迪，她不但要加班加点地工作，忍受女魔头的种种刁难，还要厚着脸皮向父母借钱付房租。如果你有她的电话可以去问一下，她应该也买不起纽约的房子。可是她死活也要留在纽约。几年前，《纽约时报》做过一个“你愿意生活在城市、市郊还是乡村”的问卷， 84%的人表示对纽约满意或非常满意。也就是说，像纽约这样充满大城市弊病的城市，人们却依旧欣然向往。同样是纽约移民的雅各布斯出过一本《美国大城市的死与生》，书中充满了对现代大都市的批判和不满，不过她也承认，人口稠密会加速知识的产生，她由此提出了“知识溢出”这个新名词。美国专利问题专家亚当·贾布的研究表明，一个发明者常常受到同区域其他发明者的启发，对同一城市专利的引用次数是其他城市的十倍。他还计算出一个公式：城市人口密度每增加50%，人均生产力就可以增加4%。所以，不买京沪深的房子，不意味着逃离京沪深。那里仍然是中国最具活力和创造力的地方，是梦想野蛮生长的伟大而邪恶的容器。还记得《应谐录》里的那个故事吗——一个盲人过桥，失足，抱住桥柱大喊救命，路过的和尚说，桥下并没有水，“放下是实地”。京沪深的房子就是那根“桥柱”，它不决定你的价值、未来和生死，人生无比辽阔，放下即是实地。宗毅：一套房子足以毁掉一个大英雄我经常对年轻人说的一句话就是：“有理想的年轻人，不要轻易买房子，一套房子足以毁掉一个大英雄；没啥想法的，那就去买吧。”有时候年轻人往往会反驳，“我们要娶老婆啊，没房子娶不到老婆啊”。我的回答是：“我们选的是总经理，你告诉我，哪一个成功的企业家是没有老婆的？”我现在常常打趣说的一句话就是：“我们要找的是没有房子也能找到老婆的人。起码说明他有魅力，有能力；我们找的就是敢于抵押房子来投资事业的人，起码说明他有胆量，有信心。”年轻人之间财富的差距在于会不会用钱。为什么中国绝大多数的年轻人自己啃老还穷了一辈子？因为他不会用钱。不会用钱的人怎么能当一个好的公司带头人呢，这种人即使再努力也当不了一个好老板。最聪明的年轻人会把钱投资在自己身上，在某个领域当自己的势能足够强的时候，所有的金钱、人脉、资源都会主动向你靠拢。看完这些大佬说的话，董老板觉得现在可能还不是买房的好时机（其实关键就是没钱），但是不买房难道我们的生活就没有盼头了吗？人如果没有理想，和咸鱼有什么区别！现在时代在变化，很多东西都充满了不确定，共享经济带来了很多以前从没想过的便利，如果我们没有购房的资本，那我们是不是可以转向另一条路呢？宗毅曾说过“真正具备创业能力的人，一定清楚的知道自己想要什么，在遇到机会时早已做好准备。我相信能够创业的人只有可能做错，但是永远不会错过。”这位47岁，芬尼科技的创始人兼CEO，打通了中国第一条电动车南北充电之路。他开创的裂变式创业成为传统企业转型的经典案例。他不但自己创业，还鼓励自己的员工创业，从2006年起，芬尼一共裂变出了9家公司。如果在宗毅的公司，说不定你现在已经成为一个得到内部投资创业成功的CEO了，想想买房，似乎也不是那么遥远的事。他还曾开过一门“年轻人应该如何买房”的课，如果你想了解更多，就看看他写的书吧~打开应用保存高清大图
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“过热、调控、降温……”成为2016年楼市关键词的背后，“你买房了吗？”一句朋友间简单的问候语从另一个侧面反映了2016年楼市的变化。展望2017年，房地产市场将会怎么走？中央释放的这些改革信号，将影响你的买房决定。关键词：调控两个月24城共计50多次楼市调控从今年“十一”前后，到11月底的两个月时间里，中国24个城市进行了50余次房地产市场调控，如今，这轮调控尚没有结束，就在12月21日，郑州、武汉再次发布了加码收紧购房的政策。【分析】“郑州、武汉此轮出台的政策都是对原有调控政策的一次升级，体现了近期热点二线城市积极管控房地产市场的决心。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，后续还会有城市继续加入到限购限贷的行列，或者继续加码。目前，石家庄、青岛、长沙、重庆等城市总体上炒房需求较大，如果此类城市房价上涨节奏比较快，不排除后续出台相应的收紧政策的可能。资料图。山西太原，民工在一建筑工地作业。中新社记者 武俊杰摄关键词：过热调控源于热点城市房价持续上涨“9.30”楼市调控开启之前，国内多数二线城市出现房价出现连续数月上涨局面。9月份，国家统计局发布的70个大中城市房价数据中，有63城上涨。楼市“过热”背后，“地王潮”也成今夏热词，中原地产数据显示，2016年前9个月，百亿总价地块高达6宗、超过50亿的更是高达28宗。【分析】今年各地密集发布的限购限贷等调控措施目的就是为了给过热的热点城市楼市降温。因为一线城市房价偏高，前9个月，部分投资、投机资金撤出一线城市进入二线城市，武汉、南京、杭州、厦门、郑州、合肥等二线城市先后接棒一线城市领涨，形成蔓延趋势。不过，伴随10月份各地调控的落地，楼市的快速降温，“地王潮”也戛然而止，无锡、苏州、南京等多地还特别出台了土地限价举措。截至12月14日，12月上旬的全国土地市场合计成交超过10亿的26宗，超过5亿的地块56宗，溢价率超过100%的只有4宗，而超过50%的只有13宗。资料图。中新社记者 韦亮 摄关键词：降温热点城市楼市降温 房价走势明显趋缓11月，70城新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少，分别比上月减少7个和8个。与11月上半月比，11月下半月15个一线和热点二线城市中，北京、天津、上海、杭州等9个城市新建商品住宅价格环比下降。【分析】大范围、高强度的楼市调控，有效遏制了房价上涨的势头。“从数据来看，一线和热点二线城市楼市迅速降温，房价走势明显趋缓。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟称。在张大伟看来，因为政策收紧、本轮楼市调控导致的房价涨幅拐点已经出现。来自中原地产12月19日的最新分析称，预计本轮调控周期起码持续6-9个月，20个热点城市房价将出现10%以上的下调空间。严跃进认为，鉴于11月房价环比上涨较快的城市均为三线城市，且主要是京津冀、长三角、珠三角这三大城市群中的三线城市，故这些城市需要提防返乡置业需求释放时，房价快速上涨的风险。资料图。中新社发 汤彦俊 摄关键词：改革楼市将怎么走？中央释放这些改革信号12月16日正式闭幕的中央经济工作会议提出了“房子是用来住的，不是用来炒的” 的定位。还明确，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。【分析】中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示，“要解决炒房问题首先就得稳房价，而稳房价的前提则是要增加供给。”会议就指出，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。在严跃进看来，发展住房租赁市场可有效满足城市各层次住房者的租赁需求和改善城市住房结构。“针对一、二线土地市场供应不足导致的地价、房价上涨，可以从两个层面来解决。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建言称，首先要加大土地供应指标，采取人地挂钩模式；其次由于一、二线城市存量土地比较多，同样有盘活的余地。中央经济工作会议同时明确，去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。全国房价回调明显 政策力促市场步入平稳发展轨道不只是北京，今年十一前后，全国20多个城市都密集出台楼市调控新政，日前国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，11月下半月，15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。国家统计局日前发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据，11月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数增加，15个一线和热点二线城市也迅速降温，11月下半月与11月上半月相比，9个城市新建商品住宅价格环比下降，2个城市环比持平，其余4个环比涨幅均回落至1%以内。从9月到11月，北京、广州的新建商品住宅、二手住宅价格环比涨幅逐步缩小，11月北京已经基本止涨。上海、深圳则由升转降，其中上海11月开始下降，深圳自10月起已经连续下跌两月。“房子是用来住的、不是用来炒的”，12月16日，从2017年中央经济工作会议的精神和四季度全国楼市的政策导向来看，促进房地产市场平稳健康发展已经成为政府的楼市政策核心，国家也在通过这些政策实践研究符合国情、适应市场规律的房地产调控长效机制。
在今天召开的全国住房城乡工作会议上，住建部部长陈政高表示：2017将继续做好房地产宏观调控等九项工作，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。按照推进供给侧结构性改革的要求，抓好三四线城市和县城房地产去库存。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。（来源：中国新闻网、央视财经）
本文来源：21世纪经济报道
责任编辑：王晓易_NE0011
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文章来源微信公众号：21财闻汇一则新闻报道称深圳楼市创下近四年最高跌幅，没错，是深圳楼市。一线城市房地产开跌？深圳房价7月下跌近5000元/平方米根据深圳规土委成交最新数据显示，7月深圳新房成交均价56720元/平方米，环比下跌8.2%，创下2012年以来环比最高跌幅的纪录。从成交数据来看，整个7月，深圳一成交表现不见起色。目前，深圳房价已居高位，高价地块的短期刺激效应正逐渐消退，再加上交易税费的增加，一定程度上阻挡了部分客户入市的决心，行情低迷，市场整体陷入了僵持期。不仅深圳，放眼全国，7月楼市成交量整体表现增速放缓甚至下滑。中原地产研究中心统计数据显示，2016年7月，核心54城市成交住宅29.2万平方米，环比成交量跌幅达到了7.4%。中原地产首席分析师张大伟表示，预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能持续，下半年尤其是四季度房地产市场的风险可能爆发。事实上，自5月9日权威人士在《人民日报》上发言指出&房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化去库存，而不应通过加杠杆去库存&之后，楼市已经连数日遭受多重暴击。房价终于要逆转了！ 买房卖房都必须知道7月楼市的真实现状2016年已经过半，房价走势如何？日前，7月份百城住宅价格指数出炉，当月，百城住宅均价连续第12个月出现&双涨&。今年上半年&地王&辈出，掀起楼市&疯涨&龙卷风，那么下半年房地产还会持续上半年的火爆行情吗？目前业内人士普遍分析，下半年中央将收紧楼市政策，情况将出现逆转，房价不会再重蹈上半年的疯涨，出现&中场休息&已经成为大概率。先看四张房价直观图：据中国指数研究院统计，2016年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12009元/平方米，环比上涨1.63%，涨幅较上月扩大0.31个百分点。从涨跌城市个数看，66个城市环比上涨，30个城市环比下跌，4个城市持平。整体来看，7月百城住宅均价环比、同比涨幅均有所扩大，环比连续15个月上涨，同比连续12个月上涨。综合上半年库存及房价变动情况，中指院直言：针对市场的分化趋势，地方调控政策将更加注重差异化，部分热点城市将进一步从严从紧管控，三四线城市则继续聚焦去库存。从土地市场来看，随着热点城市对&地王&现象监管力度的加强，土地市场将有所降温。著名经济学家马光远称，房价将逆转。今年房价的上半场基本结束，上半场一线的疯涨，二线的热闹劲，包括土地市场的这种疯狂的表现，到了下半年以后，这种情况肯定是大为逆转。政策会维持以前的基调，但在具体剧情上一定会进行调整。政策必须选择在控制泡沫和去库存之间取得平衡，既要通过配套政策，加快三四线的去库存周期，也要防止出现上半年房价大涨的情况。同时，考虑到下半年宏观经济稳增长的需要，维持房地产市场的稳定应该是宏观政策的应有之意。下半年整体来讲，房地产市场像上半年那种热闹，那种混乱，那种恐慌的局面，我认为肯定不会出现。下半年中国房地产的政策目标，一是抑制一线二线房价过快上涨，事实上，即使不抑制，也上涨得差不多了；二是加快去库存，但需要真金白银的配套政策。在这种自相矛盾、自我折磨、非常焦虑的政策目标下，房地产市场的转折点事实上已经到来，但由于政策转折点的滞后效应，下半年房地产整体回归稳定的可能很大。一线城市除了北京和广州会有一定的涨幅，深圳上海不会有惊艳的表现，而&四小龙&会成为下半年的风险点，不建议大家继续追涨。上半年没有表现的三四线的城市，出于居住的需要仍然可以购房。但从投资角度讲，无论是一二线，还是三四线，我不建议大家着急出手，等9月份，根据市场的温度再做决定。2017年，中国房地产最不确定的一年马上就要到了，别着急，慢慢看。五个炸雷，让楼市风险陡增！政治局：或着手抑制资产泡沫7月26号，中央政治局会议罕见提出，抑制资产泡沫。这被业内认为指向房地产。政治局会议的态度表达了高层要给房地产降温的决心。基调一定下来，下半年的楼市不好走了。证监会：再融资收紧7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上明确指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。随着监管力度的加强，房企加杠杆的行为将被打压，土地市场也将有所降温。：银行风控加强7月27日，银行理财新规征求意见稿已经下发至各银行，次日，银监会回应称，目前处于内部研究论证和征求意见阶段。理财新规被称为史上最严，目的之一就是降低业杠杆、抑制资产泡沫。保监会：不做野蛮人7月26日下午，保监会发布了《关于进一步加强保险公司股权信息披露有关事项的通知》的文件。在今年上半年全国诞生的&地王&中，抢地的不仅有房地产大亨，更多的身影是平安、安邦、信达这些金融大鳄。保监会的新政正是对这种现象的正面反馈，是短期房地产利空。财政部：房地产税在来的路上7月23日，财政部部长楼继伟表示，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将&义无反顾&推进改革。虽然市场上很多人表示房地产税将&遥遥无期&，但这已表明了监管层的决心。此外，各地方政府从多方面释放收紧信号。单单7月这一个月内，北京提高第款比例，上海提出做好房地产信贷防控，深圳首套房利率普遍上调，天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。还有新版限贷政策开始在市场疯传，所谓无风不起浪。楼市泡沫最大的十个城市大家可能会觉得&楼市泡沫&肯定是哪里的房价最高，哪里的泡沫就最大嘛，跟粉丝当鱼翅卖是同一个道理。其实不然，楼市泡沫是把这个城市的新房价格涨幅和二手房价格涨幅进行对比，如果新房的价格涨幅，远远超过二手房的涨幅，那么在一定程度上可以说明，这座城市的房价不够健康。根据7月18日国家统计局公布的数据，德科地产梳理出来的「房价泡沫指数排名前十城市」依次为：1南京、2、3惠州、4深圳、5无锡、6福州、7、8南宁、9武汉和10宁波。在这几个城市投资房地产可要注意啊，一不小心泡沫破了，可就亏得血本无归了。不知道大家没有，这十个房价泡沫最大的城市大都是北京、上海、深圳这些一线城市周边的中小城市，受到一线城市高房价的外溢效应，房价也跟着涨，造成了巨大的楼市泡沫。都知道楼市泡沫巨大，那还要买房吗？一个房地产开发商的建议：年轻人不要再贷款买房了！中国作为一个千百年受着&先成家，后立业&的人生模式影响的国度。成家，有一个房子，成为一个婚姻成立的前提。有人笑谈：是中国的丈母娘，逼高了中国房价！确实，作为地产人，我们真的很感谢那些丈母娘。那么作为一个中国青年，25岁到了一个成家的年纪。现在我负责的几个售楼处，婚房逐渐成为一个主流。买房子的99.99%需要按揭，买房子的90%在25-30岁之间。根据我的统计，只有不足5%是靠自己的实力，不需要家里的资助买房的。当然还有一些富二代，家里早在他几岁的时候就为他准备下几套婚房。这个毕竟大家就不要羡慕了，羡慕下去，只有撞墙死。为什么说穷二代，农二代，职二代，或者说普通青年为什么不要着急买房呢？作为一个地产从业人员，我对地产有更深刻的了解。我想把的观点如实的表述出来，给那些困扰到房子的巨大阴影下的年轻的人们一丝清新的空气，聊表慰藉。其实我研究过邻国，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究发现，日本青年结婚买房子也很贵，日本弹丸之地，人口密度很大，房价当然比较高（东京中等房价4万左右），日本青年却不着急买房。日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会，也更不利于自己的职业发展，我们呢，安家安心稳当的过生活，不惜借贷做房奴。 当然，上面只是一个社会上流传已久的原因。一个根深蒂固的传统问题。谁有房，谁就是有为青年，谁没有房，谁就是坏孩子。现在的小妮对年轻人的评价标准大抵如此。除此之外，青年人诚惶诚恐的买房，还有其他2个原因。首先，我想说大多数国民被我们地产商人和媒体洗脑了&&现在不买，以后还会涨，房价永远比工资涨的快。现在不买，恐怕以后再也买不起了！事实真的是这样吗？我这里没有那些所谓专家的数据，在用行业事实去驳倒这个谬论之前，我想先讲几个例子。现在的80后很难了解80前的一些事情，除非读书或者像老年人请教。我在研究改革开放初期的经济现象时，发现一个很有趣的现象，就是媒体舆论引导经济的秘密。案例一：在70年代，电话刚刚兴起的时候，就有舆论称：楼上楼下，电灯电话是富裕人群的象征，是身份的标志。那时候有一部电话，可以被神化到领导干部的层次。所以，在上海即使安一部电话5000多，也有很多人排队去买。图的啥？身份，面子，潮流！媒体舆论引导之。现在座机5000元？笑话，前不久，移动跑去家去，免费送了一台给我妈。我妈还嫌家里电话多。丢一边去了。案例二：结婚三大件。三大件，即自行、手表和缝纫机。而80年代，结婚时的&三大件&就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了90年代，&三大件&水涨船高了，更新成电脑、空调和摩托车。 如今，结婚&三大件&被默认成&三大子&，即&房子、车子和票子。每一个时代的商品工业的大发展，都便随着舆论引导。不引导谁去拼命买彩电，洗衣机，不引导这些海量生产的产品卖给谁?这些企业怎么发展，国家怎么增加？大家想过没有，昔日昂贵的电话，冰箱，彩电，现在说起来是不是不值得一提?这里面深层次的原因是什么的？我想无非的供求关系。当一整个国家在渴求一样东西的时候，这个的东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢，就有商人涌入这个行业，就有投机倒把的人炒这个东西。70年代，自行车可是大件，谁有谁是NB人物，现在谁还买不起自行车，那时候就是买不起，有人屯自行车谋取暴利，现在谁囤积自行车啊，谁傻帽!人开始囤什么了？房子呀。国家大力发展房地产，现在舆论是结婚必需有房子。大家都在抢这个东西，媒体制作这个房子稀缺论。制造房子价格有涨了，一个月涨几百上千。从经济学角度讲：当需求被激发出来的时候，一段时间内，房子会疯狂上涨，加上中间投机倒把人的炒作，房子更是非理性上涨。更多的人，资金，热钱涌入这个行业，去疯狂的买地盖房子，我接触过的开发商有很多是做其他行业有点余钱的，看到自营经济一年赚的钱还没有一个楼盘一个月赚的多，个个疯了一样涌入地产圈。做面粉的，卖鱼的，做鞋的，捣鼓蔬菜的，都涌入这个行业，疯狂买地，疯狂建房。这样就有一个问题，大家都在建房子。当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样?列位想过没有，在全国有多少套房子？未来10年会建多少套？现在社会独生子很多，再过10年。最简单的估计：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口还有1套房。还算平衡，等再过10年，双方父母去世，这样一家就3套房。再过10年，这个父母还会为孩子再买套房吗?到时候房子还会永远上涨吗?大家有房子住了，买房子的人少了，房子还在涨?卖给鬼去？所以说：房子永远上涨论，是绝对谬论，照现在的疯狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲剧了。城市化进程到什么程度？北京涌入，济南被涌入，东营还被涌入吗？国家十一五计划：其中一条是发展社会主义新农村，2009年开始山东试点，大搞新农村建设，农民增收，农村城镇化，3-5年部分试点农民可以住楼房，大大平抑四线城市的上涨。农村城镇化。这也是城市化的一部分，并不是全国12亿人，10亿人是一二线城市就是城市化了。在美国也达不到。农民总归是大多数，而且未来新农村建设。传统的农民将逐渐减少。取而代之是新农民的增加，有土地，有乡镇企业收入，有楼房住，去北京干嘛？扫大街去？当保安？搞笑。另外国家十二五计划规划提出：每年在一、二线城市，新建600万套经济适用房，廉租房。5年就建3000万套，可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。另外，据我5年从业经验表明：现在不仅是大城市，楼房空置率高，甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。济南我的一个客户有7套房，他们村（城中村改造，洪家楼附近）和他一样有4套房以上的村民占大多数。还有北京，温州的客户趁着全运会来济南的，一出生就买一个单元。鲁能领秀城，交房1年多了，入住率不到50%。一多半的房子空着。房产税的征收，以3%计算，那些手里有3套房子的，每年上缴数十万的房产税。他们要换房贷和利息，又要交税，此时会有大量二手房出手。一个是进城减少，一个是房屋增加。城市化带来持续的房价上涨。这个谬论也不攻自破了。如果你相信，10年前上万元的手机，电脑，摩托车现在可以轻松买到。我们就有理由相信：10年后，房子将不是问题。先租房吧，不要用最具想象力的黄金10年（25岁-35岁）给银行，政府打工。年轻人买房，无疑是透支了短暂的青春和对未来长久的想象力。有很多人还透支了父母的晚年。
[责任编辑：芦依 PF051]
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