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2014年郑州上街区域房地产市场调研分析暨嘉韵商业街项目定位报告（中）.ppt 72页
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本项目目标客户 财智阶层+中产阶层 扩大目标客群，提高项目成功率， 本项目目标客户将涵盖城市财智阶 层和中产阶层 客户区域来源 本项目的客户主要来自郑州市西区、荥阳、巩义、上街工业园区、米河、项目 周边地缘性客户等，处于项目45分钟交通圈内 客户定位 打造高品质宜居住宅区 本项目客户定位 财智阶层+中产阶层 目标客户特征 有身份、处于社会生活中层 有知识、有一定文化，注重孩子成长环境
有见地、看重项目未来的发展潜力 有财富、介于富贵阶层与普通阶层之间
有内涵、居住品位较高 项目整体定位 四大公园旁，宜居新标杆 项目定位 主选： 河南地产专业分享基地Q群：
项目整体定位 郑上新区，公园生活新核心 项目定位
备选一： 项目整体定位 城南新核心，一站式公园生活 项目定位
备选二： 公园里 案名建议 主选： 与四大公园为邻 我家住在公园里 欧韵小镇 案名建议
备选一： 欧：欧式风情社区 韵：嘉韵、欧式风韵 公园里的欧式风情小镇 财智领域 案名建议
备选二： 献给具有前瞻性目光的智者居所 城市新贵、财富精英的首选置业之地 形象定位 项目形象定位 公园里的欧式风情小镇 如果为自己安一个家，那么一定是在公园里！ 还原最真实的欧式风情，建造郑上新区欧式风格标杆项目 形象定位
我家住在公园里 公园里的家 献给那些追求完美生活的都市精英！ 形象定位 一城公园半城繁华 一站式欧式风情购物公园，休闲娱乐首选之地！ 河南地产专业分享基地Q群：
形象定位 爱不爱，就看他每周带你去几次公园里 上街首席一站式欧式风情购物公园，专为懂生活的你而来！ 形象定位 幸福不幸福，就看她每周去几次公园里 上街首席一站式欧式风情购物公园，专为幸福中的你而来！ 产品定位 住宅产品定位 商业产品定位
产品价值体系 住宅产品定位 公园里的欧式居所 住宅定位 主选： 河南地产专业分享基地Q群：
城里城外皆公园 家里宁静家外风景 住宅定位 备选： 河南地产专业分享基地Q群：
整体建筑拔高，降低建筑密度，超宽楼间距形成景观公园的概念 建筑理念 ?
地块总体容积率控制在2.5以下，设计小高层11F和中高层18/23F产品； ?
北侧地块整体品质高于南侧地块 容积率 ?
项目户型整体以2梯3户/2梯4户“2+1”两房、小三房为主； ?
通过户型面积赠送，增加产品高附加值 户型设计 项目住宅规划理念 规划理念 地块容积率2.27 占地面积11万方 规划方案 整体技术指标
整体规划建议 中高层住宅
（18F） 小高层住宅
（11F） 高层住宅
商业 （3F）
商业 （2F双首层） 备注：建议商业部分规划为双首层，增加坡道、连廊，优化动线，便于销售； 规划方案 景观规划建议 入口景观 景观主轴
景观节点 客户敏感点
市场空白点
风险控制点
物业发展方
向关键点 实现小面积，低总价，降低客户购房门槛
市场小户型较少，占据市场空白点
实现项目稳销，快销，控制项目风险
提前与郑州市场同步 户型建议
户型设计建议——户型产品设计发力点 产品设计发力点：
“2+1”房+ 小三房
通过户型面积赠送，增加产品高附加值 ?
75㎡纯南向紧凑型两房，最大化利用空间 ?
88㎡南北通透两房，北侧带观景/生活阳台 户型建议 111.49㎡ 111.49㎡ 89㎡ 89㎡ ?
89㎡纯南向紧凑型两房变三房，产品性价比高 ?
111.49㎡南北通透两房变三房，设计功能齐全 户型建议 113.06㎡ 114.67㎡
114/113㎡南北通透两房变三房设计，赠送北次卧室设计 ?
户型整体以赠送卧室为亮点，提升市场竞争力 户型建议
赠送房间 户型建议 ?
88㎡紧凑型两房，主卧、客厅南向采光效果好 ?
115㎡南北通透，主卧、客厅纯朝南，餐厅与厨房、阳台相连，进餐同时共享美味、美景 户型 面积 数量 比例 三室两厅 108 13% 115 12% 两室两厅 75.17 7% 88 18% 89 12% 111 20% 114 18% 总计 1 规划方案 住宅户型配比建议 商业产品定位 商业市场分析 区域商业现状 市场研究 郑州市上街区域房地产市场商业市场调研分析 暨嘉韵项目定位报告 日 （中） 目标市场客户研究小结 四、上街区商品房市场主流客户可承受总价在35-45万
五、影响客户购房的因素主要是户型、交通和景观 一、上街区商品房市场
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