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交房面积与合同面积不符时，你会怎么办？
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?编号：889064
?标题：交房面积与合同面积不符时，你会怎么办？
?形式：看房
?处理人/部门：----
?提问者：游客
?提问时间： 10:12:02
交房面积与合同面积不符时，你会怎么办？
记者跟进：
　　现实生活中，买房总是我们人生的一件大事。当我们选择买期房时，怎么测量房屋建筑面积和使用面积?交房后发现房屋的实际面积和合同上面约定的面积存在误差怎么办?其实存在误差是属于正常的现象，那么误差范围多少才算合理呢，发现误差该如何处理呢?　　一、怎么测量房屋建筑面积和使用面积　　房屋面积分为使用面积，建筑面积，套内建筑面积。　　首先了解几个公式：　　建筑面积=套内建筑面积(使用面积)+公摊面积　　公摊面积=建筑面积×公摊系数　　公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积　　套内建筑面积(使用面积)=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积　　好了，解释一下上面的公式　　1、套内使用面积，有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。　　2、套内墙体面积，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙(按照投影面积全部计算)，两户之间的分隔墙(按照投影面积的一半计算)，外墙(按照投影面积的一半计算)三个部分。　　3、阳台面积，封闭阳台按照全部面积计算，不封闭阳台按照一半面积计算(现在好像封不封都按全部算)。　　4、公摊面积，建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。　　套内建筑面积业主自己是测量不出来的，只有开发商的原始图纸和测量队可以测量，那么业主如何测量房屋的使用面积呢?测量时最好在家装前进行，否则就会因家装的厚度而失准;测量时不仿你先将各“功能区”(比如卧室、餐厅、客厅厨房、卫生间等)用粉笔划开做上“分区标记线”，然后再对各“区内”进行测量，面积为长乘宽等于平方米;都测量完后，把各分区的测量值再相加，就是你家里的实际尽空面积了。　　要注意的是：如果有阳台的，也应该测量其面积，但是在房屋产权证上，是按实际面积的1/2计算的。另外再说明一下，房屋产权证上标注的是建筑面积，其中包括了你的住宅建筑面积(包括墙体占用面积，如果是两家隔墙，则各算一半)、公共楼道、公共通道、小区绿化带等。选择装修公司或者施工队，有的是按照房屋的建筑面积计费，为了避免后期推诿面积数量而达成的一致，有的是按照使用面积来计费，如果按照使用面积计费那么就要业主和商家集体在场测量具体数字双方签字确认达成一致即可。　　二、交房后发现面积不对怎么办　　根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　　1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算房款;　　2、面积误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。　　开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款，由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款，由开发商双倍返还买受人。
解决方案：
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房屋面积缩水超3%可向开发商双倍索赔
来源：鲁中晨报
以下简称地产公司开发销售的平方米的房屋，房价为每平方米人民币元。黄某又来到该房屋的销售处，仔细询问了这套房子的建筑面积、结构、价款等，并当场计算出这套平方米的房子需要房款万元，加其它费用万多元，总计需要人民币万多元。黄某当即决定把这套房子买下来，在向亲朋好友借款万元后，再加上自己多年来的积蓄，黄某夫妇与该地产公司签定了购房合同。合同中除对交款方式和面积确认等作了约定外，还约定了面积误差比在以内的为合理误差，按房屋面积单价返还；面积超过部分，双倍返还。合同签订后，黄某当场将购房款交付给该公司。
平方米，比合同约定面积少了平方米，也就是说黄某多交了元的房款。
以内的房价款人民币元，并双倍赔偿误差比超过面积部分的房价款人民币元，两项共计人民元。&经法院审议认为，原被告之间买卖商品房的民事法律关系依法成立，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。根据规定，被告应当对面积误差比在以内的房价款元返还给原告；对于面积误差比超过的部分房价款元，被告应当双倍返还。
的面积应双倍返还；即使当时合同中双方没有约定清楚，也应该按照有关法律规定对超过的房屋面积误差进行双倍返还。被告则辩称合同约定了面积确认及面积误差的处理办法，就是按照产权证的面积多退少补，而不是双倍返还。
便宜，为了保护自己的合法权益，在与商家签订购房合同时一定要明确双方的权利义务以及合同各项条款的内容。（）
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3.15维权：开发商违反购房合同约定如何维权
来源：吉屋网络整理 &&发布时间：
违反，怎么办?房产维权事件频繁出现在人们的视野里，购房者遇到“阴阳合同”、“霸王条约”、“合同违约”等合同类纠纷该怎么办?本文将继续“3.15维权日”房产维权八大问题，跟您探讨开发商违反购房合同约定如何维权。维权八大常见事件(3.15维权系列)1、;2、;3、纠纷;4、;5、;6、;7、;8、合同欺诈。合同纠纷维权：买房签订“阴阳合同”如何维权李女士来电咨询：我与王某签订了一份购房合同，后来为了少缴税费，又签订了一份合同去房管局备案，这份合同除了比实际价格低外，其他的与第1份购房合同一致。合同签订后，王某把房子交给我住，我也办理完毕，房贷和首付款都已经存入资金监管账户。现在王某反悔，因为房价又涨了，不同意给我办理手续，非要我搬出房子，并说这是无效合同，他要解除合同并要求我们返还房屋。请问，他说的有道理吗?应不应该办理过户手续?河南国基律师事务所罗晓琼解答：你与王某为偷税漏税而签订阴阳合同的做法显然不能提倡，并且也会为引发纠纷埋下伏笔。同
时，我对王某认为合同无效的说法亦持有异议。首先，你与王某经过协商，对房价、时间、物业交割的时间约定得清清楚楚，签订购房合同并履行是买卖双方的真实意思表示，不违反诚实信用原则，买卖行为应当受到法律保护。其次，在交易价格渐涨的环境下,以“阴阳合同”为由主张解除合同或认定合同无效,其真实的原因都是因为房屋价格的上涨而不愿继续履行。在这种情况下,如果仅仅依据双方约定的虚假销售价格条款，损害了国家税收利益。以合法手段掩盖非法目的就认定整个合同无效,显然有违诚实信用原则。逃避税费并不是双方订立的真实目的,除虚假销售价格之外的其他条款都是买卖双方的真实意思表示，而且《合同法》第
五十六条也规定，合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。因此不应全盘否定，只应对无效的条款进行否定，即按照双方当事人的真实意思来认定房地产的真实销售价格，其余条款应当予以认定为有效，买卖双方应当依约履行。另外，为少缴税款而签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理规定，相关部门认定是偷税行为后会给予相应的处罚：如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。因此，在你的合同义务已履行完毕，王某已办理交付手续时，你有足够的事实理由与法律依据要求王某办理过户手续，并按照实际销售价格缴纳税费。合同纠纷维权：签订购房合同遭遇 购房者如何维权？林先生看中一套房子，没多想就交了10万元。后来签订合同时，他发现合同中不少条款是霸王条款，又后悔了。林先生说，销售合同中约定按套计价。如果开发商面积少于3%，购房者无权要求开发商赔偿;如果开发商面积超过3%，购房者要按实际多出的面积付房款，无权选择。合同中要求购房者在30天内办理完成贷款手续，否则每天支付违约金万分之五，而开发商逾期交房的违约金是每日10元。林先生想问：合同还没签，如果协商不成，他可以要求退定金10万元吗?律师解读：根据较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，在合同没有明确约定的情况下：当商品房的实际面积与合同约定面积不符时，如果面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算;面积太大且误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，面积过小且面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。如果商品房买卖双方当事人就合同的具体条款无法达成一致意见，根据规定，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形，那么出卖人应当将定金返还买受人。林先生遇到的情况属于“因不可归责于当事人双方的事由”，开发商应该退还定金。为了避免与开发商发生不必要的纠纷，建议购房者交付定金时，尽可能要求开发商提供其拟定的商品房买卖合同的范本，以便决定购买并交付定金。合同纠纷维权：开发商合同违约怎么办?对于房地产开发企业来说，房屋建设过程中会有很多不确定性，延期交房或者延期办理房屋产权证是常有的事情，如何有效的在房屋买卖合同对此违约责任的作出约定，是十分重要的。当延期交房或者延期办理房屋产权证的情况发生时，合同并不必然导致解除。根据《合同法》的规定，此时，买受人是撤销权人。是否选择解除合同，权利在于买受人。商品房买卖合同中也明确约定，买受人有权要求解除合同，并应以书面形式将解除合同的要求通知出卖人，书面通知在送达出卖人时，合同才解除。也就是说，在出现逾期交房或者逾期办理产权证书时，合同处于一个不确定的状态，是否解除或者继续履行，关键在于购房者的选择。此时，开发商可以根据自己的需要，通过对合同条款的设定，来选择是否解除合同或者继续履行。比如，开发商可以在合同中明确约定，解除事由出现后，购房者应在合同约定的期限内，以书面形式通知开发商是否解除合同。若买受人没有在约定的时间将解除合同的书面通知送达开发商，就视为买受人放弃解除合同的权利，这样，买受人就不能要求解除合同，而只能选择继续履行合同，从而只能要求开发商承担支付违约金了。若已经签订的合同中没有设定这些条款，开发商仍然有补救措施。比如可以在出现解除合同的事由后，开发商可以催告买受人在一定期限内作出是否解除合同的选择，若买受人没有在合理的期限内作出决定，就视为放弃撤销权，从而就只能继续履行合同了。通过以上措施，开发商在出现了逾期交房和逾期办理产权证书的情况下，就可以掌握主动，根据自己的经营状况，来选择是否解除合同或者继续履行了。如果在房价上涨速度很快的情况下，解除合同承担违约责任的成本，远远低于将房屋重新收回再次出售所获得的利益，此时开发商就可以选择解除合同。而在房价上涨幅度很小，或者出现房价下跌的情况下，开发商就可以选择继续履行合同，仅支付违约金。以上就是小编整理的“合同纠纷维权”的相关信息，供您参考。
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从别的论坛上找的，同大家分享，更希望大家一起讨论。
合同里面需要仔细考虑的有很多呢。我以前总结过这方面的东西，共享给大家，一起来看看
吧！有什么疑问我们共同讨论。嗨！搞了半天不让传文档。那我只好粘贴上来给大家看了。
1. 开发商提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本，拿到之后，有比较充分的
时间对相关的条款进行研究，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合同
的一些准备工作。
2. 第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件.
1.《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获 得了在一
定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。主意：土地证是否抵押了，土地使用证有一个备
注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。开发商的营业执
照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可，如果是销售代理公司进行销售的，
要对他的资格进行审核，比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。
2.《建设用地规划许可证》， 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城
市规划行政主管部门 确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
3.《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
4.《建设工程施工许可证》、
5.《商品房销售（预售）许可证》。
两书是：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许
3. 要携带相关的一些证件。需要有身份证和暂住证
4. 下面针对购买合同的重点条款，把签定合同过程中的每一条需要注意的问题，
向你做事一个介绍。
1. 合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中
填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。
2. 第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售
许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一
3. 就是买售人所购房屋的基本情况，合同的第三条是买售人的基本情况，对商品
房的基本坐落，房屋的用途、结构、层高、层数、面积做出了明确的约定，购房人应该仔细
的核对相关内容，特别重视有关于建筑面积的内容，一般来说，现在如果我们购买的是期
房，现在的面积只是一个合同约定，也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一
个预测绘得出的一个面积。在建筑面积包括两个部分，也就是说我们在合同中签的建筑面积
包括两个部分，一个是套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积，套内的建筑面积:相当于
地毯面积加上套内的墙体面积以及阳台的面积，
分摊公用面积的范围:
① 按照北京市现行的共谈面积的规定，比如说这个楼的大堂、电梯、楼梯间、电
梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、变电室、空调机房、热水、锅炉房、电梯工休息
室，以及其他功能上为该建筑服务的建筑用房。
② 分摊的第二部分包括套内与公用建筑面积之间，分隔墙以及外墙，外立面墙体
投影的一半，不应该进入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以
及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中
③ 为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说
小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条
里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分
摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。按照这个表，北京市规定应该在
各区县国土资源和房屋管理局批准的章，也就是说分摊面积已经在房管局备案了。
购房人应当在合同第三条中约定公摊面积的数字,并在合同附件二即有关公共部分与公用房
屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。,
4.现行的计价方式有三条:
④ 一个是按照建筑面积结算，
⑤ 第二按照套内面积结算，
⑥ 第三按照套即单元来计算，
现在北京大多数开发商大多采用第一种，但也有开发商按照第二或者第三种方式计价。这三
种计价方式都可以使用，看你具体选择的项目以及开发商与你协商的结果。
5. 面积确认和差异的确定
一般情况下，如果选择一个开发商会愿意让客户来选择，比如说多退少补等. 在这里，
我建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比
例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你
也可以接受。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
　　说明：本条中的产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，是商品
房最终的确定面积，也是按面积确定价款的最终依据。
　　商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第____种方式进行
　　说明：本款是要求当事人双方约定误差处理方式。为了体现合同的双方自愿原则，第一
种约定采取双方自行约定方式。考虑到买受人在商品房买卖中处于弱势地位，为了提醒买受
人，本示范文本又明确写了第二种约定方式，当事人可以借鉴第二种约定的表述方式自行约
定，也可以直接约定采取第二种方式。
　　需要说明的是，为了充分保护买受人的利益，解决目前商品房买卖中的面积纠纷问题，
《销售办法》第二十条明确规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同
中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
　　合同未作约定的，按以下原则处理：
　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；
　　(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应
当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款
利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部
分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产
权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产
开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　本条中的第二种处理方式基本上是《销售办法》第二十条规定的具体体现。
　　1、双方自行约定：
　　(1)_________________；(2)________；(3)__________；(4)________。
　　2、双方同意按以下原则处理：
　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超出
3%时，买受人有权退房。
　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，
并按_______利率付给利息。
　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分
的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积
小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受
人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
　　因设计变更造成面积差异双方不解除合同的，应当签署补充协议。
　　说明：本款也是《销售办法》第二十条规定中最后一款的具体体现。由于规划、设计变
更造成商品房面积差异，双方不解除合同的，双方应当签署补充协议。此时，合同约定面积
应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应当以此为依据.
6. 是付款方式与期限
一般的付款方式在合同里分为三种：
① 第一种，一次性付款。一般情况下，在你签订正式购房合同之内，多少时间之
内把所有的房款给开发商，建议您在付款时，可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房
款，在正式交房之后给予付款，这也是一种保障。
② 第二种分期付款的方式，这跟平常所说的银行按揭不一样，也就是说你跟开发
商达成一定的协议，按照房屋的工期按比例进行付款，如果选择这种付款方式，需要注意的
是把每一次付款的时间，如果是按照建筑期的话，以及工程应该完成的进度，在合同中规定
③ 第三种其他的方式，也就是指商业贷款或者公积金等。对于选择商业贷款和公
积金的付款方式，第一您要注意留出足够的办理付款手续的时间，按照现在北京市场的情
况，一般来说办理银行按揭最长的时间，不应该超过30天，也就是说你从签订正式购房合同
之日起，提供正式的资料，一般情况下，30天可以正式的批下来。如果是公积金或者组合贷
款，相对时间比较长一些，大概一个半月左右，应该可以批下来，所以在约定付款方式的时
候，您要把相应的时间留出来，因为如果你采用商业贷款或者公积金的方式，在约定的时间
里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的
更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一
下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。
7. 卖售人预期付款的违约责任。这里规定，如果你没有按照规定的时间付款，应该支付的
违约金比例，以及开发商可以解约的条件，这一条在签订的过程中，与后面的第九条，开发
商预期交房的违约责任，应该是对等的，也就是说他的违约期限、违约金的比例及天数，应
该要与购房合同中，第九条第七条应该约定平等一致，也就是说开发商约定你超过30天未付
清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等
8. 第八条是一个交付期限，在买房的过程中，开发商的销售人员会告诉你什么时候会竣
工，最后的交付期限应该以合同约定的为准，在北京市的现行规定，开发商应该向售楼人提
供建筑施工完成表，这应该由监理单位、建筑单位申请验收，由建委备案的一个文件，同时
应该提供住宅质量保证书以及住宅使用说明书等。
9. 第九条是出卖人的预期违约责任，除了应该注意与第七条平等之外，还应该注意到比如
说您租的房子到期了，或者说买新房子等，应该注意违约金约定的比例，也就是说30天违约
金的数额，应该相当于同等档次的房子违约金支付比例。
10. 第十条，有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的
过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部
门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。
11. 房屋的交接，平时所指的收楼，并不是说开发商把这个楼建好了，你看起来可以住可以
收了，就达到了可以得到交楼的条件，应该提供房屋实测的数据。按照北京市的相关规定，
开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时
候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果
开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。
12. 第十二条，产权及相关证件的保证，开发商要向购房人没有其他的纠纷，北京在这方面
的管理还是比较严格的，在开发商对项目开发的过程中，比如说向银行等单位做过抵押的，
你签了商品房买卖合同时，这个合同是不能登记的，只有经过债权人同意，开发商将这套房
子的抵押权做了撤销，这个合同才能做预售登记，从现在的情况来看，北京市合法的开发
商、合法的项目，您所购买的房子产生债权债务纠纷的可能性，还是比较少的.
13.出卖人关于装饰的违约责任，有一个标准的条款，如果说开发商不能按照合同约定标准
交房的，应该向购房人提供双倍的差价，在装修的过程中，可能还会牵扯到人工费等，很难
弥补你的损失，建议你跟开发商谈，赔偿双倍的差价。
14. 开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通
电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开
通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没
有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协
调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目
内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议
在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承
诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到
使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。
15. 关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根
据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商比
较将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报
产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，
对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择
不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在
入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家
在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以
及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问
题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。
16.保修责任，商品房交付使用之后，开发商应该按照住宅质量保证书的责任，提供相应的
保修责任。
17.双方约定的一些条款，合同里有四条标准的条款，房屋所在楼宇的屋面使用权、外墙使
用权以及楼宇的命名权、小区的命名权，后两项的命名权，一般是出卖人报房管局进行批
准，前两项应该是归买售人所有，但是必须是物业管理委员会或者是业主管理委员会来统一
决定屋面和外墙面的使用权。
17对于房屋用途的约定。现在大多数的项目，北京分有住宅、有公寓，还有商业项目、写字
楼等，如果你买房做居住，对一些楼盘商住两用的话，可能在居住的过程中产生一些问题，
18.，对于房屋用途做了一个规定，一般来说，是按照商品房销售许可证批的用途进行填
19. 合同履行过程中发生的争议，双方选择的解决方式。
① 第一是合同里你可以选择由仲裁委员会仲裁，
② 第二依法向人民法院起诉，这两条各有优势，建议按照自己的情况进行选择，
如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委员会的全称写清楚，才能在法律上生效。仲裁的优
点，因为仲裁委请的专家都是这方面的资深专家和教授、律师，公正性和专业性非常强，而
且是一仲终举，直接进入生效时间，可以在时间上比诉讼更快。缺点是仲裁的费用可能比较
高。第二条，通常我们选择向人民法院起诉，你到开发商所在的区级人民法院起诉，还可能
经过上诉等，可能时间比较长，但是费用比较低廉。
20.比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是
正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同
的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，
是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区
的房产管理局和房管局做登记。
附件一:是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝
向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。
附件二:是公共部位和分摊部分的建筑面积构成，分摊面积的说明需经房管局审核备案，会
盖一个章。
由于购房人对于分摊原则并不熟悉，处于信息不对称的弱势地位，所以，建议购房人在附件
二中最后要做诸如此类的明确约定：“上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和
地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部
分的相应价款，并按该价款的20%向买受人支付违约金。”
附件三:是装饰和装修的标准，在这个条款中，对商品房的外墙、内墙、顶棚、阳台、电
梯、通讯、电视频道、保卫设施等进行一些约定，特别要注意，如果是购买精装修的房屋，
对于装修材料的价值和品牌，一定要在合同中约定清楚，必要的时候，一定要标明不低于样
本间的标准。
附则四:是补充协议，相对于过去的预售契约，还是比较详尽的，购房人为了保护自己的合
法权益，还可以根据实际的情况，跟开发商签订补充协议，但是应该说补充协议的条款不宜
过多，特别是如果开发商提供了标准的补充协议条款，如果条款很多的话，那你一定要仔细
审核。对于我们前一阵子，包括媒体提供的有一个204条的补充协议条款，对你购房的各方
面知识进行普及，但是在跟开发商签约的过程中，我觉得现实的可操作性非常差，可以在其
中选择一些您认为非常重要的与开发商进行协商。
下面，我介绍一些重点的方面，跟开发商进行协商的。
　　第一是关于开发商的违约赔偿条款，如果你购买的商品房，因为工程质量不合格，不能
通过验收，或者逾期交房日期超过了，造成了购房人退房的，在标准条款中只规定了开发商
退还房款以及利息，并没有规定开发商要赔偿购房人的其他损失。在补充条款中您可以跟开
发商约定，如果因上述原因造成退房，开发商应该赔偿你的实际损失，包括你选择按揭方式
过程中付出的一些费用，比如说还有贷款利息等。
　　第二，有关于房屋实用率的问题，在北京市场中对使用面积产生纠纷是最多的，很多客
户都会提出质疑。在合同条款中，为了避免将来出现这样的纠纷，有两种方式可以选择。第
一种方式，在补充协议中跟开发商约定，面积结算以套内面积为依据，在主合同选择面积依
据中就选择以套内面积为结算的依据，如果开发商不同意的话，可以要求在补充协议中规
定，约定房屋的实用率，也就是说是房屋的套内面积与建筑面积的比例，如果出现比较大的
差异的话，你可以选择退房或者要求开发商进行赔偿。
最后一点，就是有关于物业管理的情况，在收楼入住之后，在所买的小区物业管理委员会成
立之前，是由开发商的物业管理公司进行管理，应该了解收费标准等，可以要求将第一年的
物业收费标准写在补充协议中，一般写成第一年的物业管理费每平方米不超过多少钱。
燃气品质：考虑到燃气供应系保证买受人正常居住生活的重要条件，出卖人承诺燃气设备＿
＿＿＿，计量设备＿＿＿＿，计费方式及价格＿＿＿＿，燃气安全装置为＿＿＿＿；燃气交
付使用时间为＿＿＿年＿＿月＿＿日，如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退
房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人按日支付相当于总房价千分之一的违约金。
关于面积，可一定要注意了，如果交房的时候面积有误差麻烦就多了，发生这种情况一般都
是面积会增多，这样的话按照规定如果增加面积不超出3％，就要加价了，他们会按照合同
总价除以套内面积来算，这样的话，均价就会高很多，那么你就要为增加的那点面积多付很
多钱了。例如：合同总价是42万元，建筑面积是70，套内面积是60。那么我们认为均价是：
＝6000元。但是在计算超出面积的价格时，计算方式就不一样了，他们是这样算
的：42/60*超出面积。相当于均价为7000了。所以要加很多钱。关于这个我认为我们大家必
在签合同时，还有一个很重要就是验收方面。因为如果有一项验收不过关我们都不能收
房，例如通水、通电、通电梯、煤气管道开通等等，很多。但是那些开发商以为我们不知
道，乱来。大家一定要注意啊！
其实我上面粘贴的资料很全面的，本来我已用不同颜色都标识出来重要的部分和关键
字，但是在这里却不能显示，大家都好好看看吧，在我们签合同时如果遇到问题就可以共同
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不过还是得认真学习学习。多谢楼主！
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好！！！支持！！！！！！！！！
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好人啊！！！谢谢！
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学习，谢谢
见面都说好
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我是先交的钱，然后售楼小姐告诉我厕所旁边贴有合同范本，我看看也没有什么可以改动和
商量的，只是别把自己和老婆的名字写错了就好。再说，光签名字就要几十个，累晕了，哪
儿还有工夫仔细阅读。KFS不会只骗我一个人吧，我还是相信命运的！
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好长，学习
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同意6楼的，KFS不会只骗我一个的
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但是如果大家都没意见，KFS就能够骗到大家了！！
不是还有附加合同可签的么，不合用的地方是不是就可以签到那上面去呀
我仔细学习过上边的长篇幅了，KFS的合同中的确有没完善好的地方！
大家别懒了，醒醒吧！！！
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大家都这样想，那就不用维权了，一切都听凭他人的宰杀好了
再说，光签个名字就能把你累成这样，当时交钱时点钞票没让你累得签不成字啊！
呵呵，开句玩笑！朋友，权利是自己挣的！！
[见面都说好]( 14:23:43):
我是先交的钱，然后售楼小姐告诉我厕所旁边贴有合同范本，我看看也没有什么可以改动和
商量的，只是别把自己和老婆的名字写错了就好。再说，光签名字就要几十个，累晕了，哪
儿还有工夫仔细阅读。KFS不会只骗我一个人吧，我还是相信命运的！
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收藏，有用哦，可以给我那些要买房的朋友看一下。楼主真是好人啊
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