二手房和新房哪一个更划算？
13-11-07 &
近期上海楼市交易量回升，新盘价格略有上涨，而二手房价格仍“原地踏步”，原本普遍存在的一、二手房价格倒挂现象大面积减少。买二手房是否就更划算呢？其实并非如此，只有在综合比较之后才能找到答案。　　　　不知不觉间，一、二手房价格倒挂现象开始大面积减少。当房价处于上涨阶段，二手房卖家信心爆棚，致使普遍出现一、二手房价格“倒挂”现象，二手房价格严重高估。不过近期新房市场交易回暖，加之价格的小幅回升，导致二手房价普通低于新房，价格关系出现新的变化。不过专家表示，楼市调控仍将持续，如果新房出现大面积降价促销现象，不排除出现因为新房价格下降而产生新的“倒挂”现象。　　　　　　　　就目前而言，二手房报价低于新房，这是否意味着购买二手房更为合算呢？专家表示，这需要综合考虑各种购房成本的情况下，才能找到答案。　　　　房价倒挂现象减少　　　　在观望了近半年之后，小陈决定买房。小陈是上海人，也是刚性需求中的坚定分子。与女友相恋三年之后，准备明年结婚。目前他跟父母居住在位于徐家汇附近的一套两居室内，三口之家尚且应付得过去，但如果结婚之后再添丁增加人口，现在的住房显然无法满足，买房成为必然选择。　　小陈跟父母商量过，打算卖掉老房子，再加一些钱在中环线附近购买一套三房。在他的印象里，二手房价格往往要高于新房价格，因此他决定从新房下手，但通过近半个月来的考察，却发现市场行情并非如此。　　古美社区的新盘万源城是他考察的第一个项目，售楼人员告诉他目前均价达到31000元/平方米，但路过附近的中介门店时，却发现周边有部分品质不错的二手房，如望族新城、望族新苑、蔚蓝城市花园等，报价主要集中在2元/平方米不等，每平方米要比新房便宜了近元。即使是靠近南方商城旁的同档位楼盘南方城，其二手房报价为2元/平方米，为板块内最高，但跟万源城新房相比，还是有些差距。　　　　记者同时了解到，新房高于二手房价格的现象比比皆是。比如近期开盘的金地格林风范城，均价达到18200元/平方米，该项目为总建筑面积超过百万平方米的超级大盘，其前期售出的公寓房中有大量房源流入二手房市场，报价从1元/平方米不等，据中介经纪人黄先生介绍，仅有极个别房源报价高于新房的售价水平。　　按照正常的价格秩序，新房价格会因为土地成本、建筑材料、人工等费用的上涨，高于板块内房型相同、品质相似的二手房。但如果二手房价格普遍高估、新盘降价促销，会导致倒挂现象产生。　　　　新盘微涨是主因　　　　新开楼盘价格出现反弹，并小幅上涨，这是新房价格超过二手房的主要原因。早在两个月前，赵先生就开始关注位于金地格林风范城，但当他在开盘当天得知均价为18500元/平方米时，还是吃了一惊，因为最初工作人员给出的报价只有17500元/平方米，相比之前的报价，提高了1000元/平方米。　　不仅仅是在售的楼盘价格出现上涨情形，那些连续推出房源的大盘，也小幅调高售价。如位于宝山南部靠近中环线的某超级大盘，在8月份推出的一批房源，成交均价为19334元/平方米，而其9月底即将再次推出一批房源，均价为21000元/平方米。　　　　新盘价格的回升，这跟需求释放有着密切的关系。根据汉宇市场研究部最新一手房数据显示，9月份上半月，全市商品住宅成交量达到54.93万平米，与8月份同期相比，增长近七成。按此推算，如继续保持当前的活跃势头，9月份，全市商品住宅成交量有望创出年内单月新高，轻松超越百万平米。　　美联物业近期特别针对200位近期前来分行年龄在25～65岁的客户进行心态调查，发现买方市场逐渐活跃起来。此次调查显示，有9%的客户对未来购房的计划安排在一两个月内，基本愿意在金九银十内出手，而选择在半年内购房的则占了总额的19%，计划在一年至三年内购房的则占总额的26%。虽然还有将近46%的受访者表示还会继续观望，但调查结果显示，与先前两个月相比，考虑购房的比例已经有了很大的提高。　　　　　　　　多做比较再作选择　　　　二手房价比新房的价格低，那是不是买二手房就划算呢？这对目前准备入市买房的人群来说，有必要提前弄清楚。一般情况下，二手房的价格低于新房，但也会出现二手房价偏高而倒挂的现象，这是表明二手房价被高估。但买低价的二手房是否就一定合算呢？答案是不一定。　　其实，决定房价的因素很多，单纯的价位高低，无法反映出房价的真实水平。比如有些二手房报价确实要比同类型新房低一些，但房价中还包含其他成本，如税费等，这样反而比新房高。所以专家表示，不管是选择哪种类型的房子，一定要综合考虑到各种因素，从而计算出最终的“买家到手价”，这样才能做出合理判断。　　　　为了增加各楼盘之间的可比性，应尽量选择品质相同的楼盘进行比较。决定楼盘品质的因素有很多种，比较常见的如所处地段、周边配套、人文环境、建筑质量等，甚至包括物业管理等，都会影响到其品质。　　　　税费成本综合考虑　　　　买新房与买二手房，其税费成本各不相同。这种情形主要是针对同一个楼盘而言。有些开发面积较大的超级大盘，虽然其开发年限较长，但各个时期开发的住宅品质基本能够保持一致。　　从表面上看，不管是买新房还是二手房，买家承担的税费只是契税以及少量的交易手续费。但在二手房买卖过程中，卖家会将包括二手房个税、营业税，甚至包括中介佣金等费用全部计入房价中，因此买家除了自己所应承担的契税、交易手续费、中介佣金等费用外，还要承担卖家转嫁过来的成本，最终的结果是导致购房成本大增。　　　　所以专家建议，在选择房源时，得到对方报价之后，综合计算各项开支，新房主要包括契税等，计算出买方的“到手价”。而二手房计算过程则稍微复杂一些，这还要根据对方的报价形式，如果对方报出的是“到手价”，那么要考虑对方的税费如个税、营业税、中介佣金等，以及自身需要承担的契税及交易费用等。　　当然，具体计算过程中还会涉及到不同的报价方式。目前比较常见的是卖家“净到手价”，即卖家具体收到的房款，税费等由买家承担，这需要根据上述方式来估算购房总成本。但如果卖方报的成交价，税费自理，则其计算过程跟新房类似，只需考虑自身的所应承担的税费以及中介佣金等。　　　　　　　　土地使用年限勿忽视　　　　针对不同楼盘之间比较，除了税费因素之外，还需考虑土地使用成本。　　这是目前购房者最为容易忽视的一个成本。通过综合成本的计算，如果二手房仍然实惠一些，则可初步选定二手房。不过专家提醒说，土地使用成本也是购房者必须考虑的一个重要考察因素。　　土地成本包含在房价中，而且是一次性付清，加之购房者对土地使用期限并不是很敏感，所以很多人不大在意这方面的因素。一般情况下，一手房的土地使用权期限通常为70年，如果开发及时，除去开发年限，基本上有67年左右的使用时间。但目前市场上二手房的剩余土地使用权期限平均在60年左右，甚至更少。　　　　虽然在短期内二手房土地使用年限较短的弱点表现得并不是很明显，但在若干年后影响就不一样了。当然，在这里需要提醒的是，对于分多期开发的超级大盘，其土地使用年限完全相同，因此购房者只需比较其包括税费在内的综合成本。
请登录后再发表评论!买新房，还是买二手房，一些真实业主的心里话|界面新闻oJMedia
一个网友第一次买房，由于是刚需，又属于工薪阶层，当然结婚买房，一定是钱比较紧张；
于是大胆的买了一套新房，还是顶楼；
板楼的年代，买个顶楼属于最不好的楼层了，又高还要爬楼梯，主要是人们都懒的爬楼梯，深怕多喘一口气，刚需不怕；
谁让咱缺钱，谁让俺是工薪阶层呢？
实际顶楼，有非常多的好处，一般的人是真的不知道；
一是光线绝对优势，家里亮堂堂，心情好；
剩下的全部是优点了，站得高看得远，心情好，夏天风也比较大一点；
二是每天爬楼梯，虽然不愿意爬楼梯，但是真的爬楼梯，发现身体真的比别人好那么一截；
三是顶楼有时候，会送大面积的平台，免费使用，非常划算；
可是缺点也非常的明显，只有住进去的人才明白，顶楼有哪些缺点？
一是漏雨，找不到漏雨的地方，奇葩至极；
二是夏天要热很多，但是2010年以后盖的房子，那就好多了，漏雨也少，也不太热，楼顶都是尖的；
现在顶楼都不允许平顶子，除此之外，搬东西的时候费点力气；
第一：买新房的缺点有哪些呢？
一是入住时间，那叫个等啊！
新开发的小区，说是现房，可水电没通、绿化没搞好，根本就住不进去，有时一拖很多年，想哭都哭不出来。
还有就是新房都需要装修，装修时间也需要拖上个一年半载，不得安宁；
二是手续不齐全，是个麻烦事；
有的开发商，欠税，发票开不了，住房公积金贷不了款，办理房产证，需要很多年；
甚至多年以后的事情了；
物业不了解住进去天天也会闹的不愉快，大的开发商是物业好环境好但是价格最贵；
新房容易上当，特别是一些小产权房，先收钱，理由就是便宜，等三年也没见开工？
地产下行阶段，尤其现在预售的，很容易遇到诈骗。
现房也不行，各种费用、装修比二手房贵很多，房证多少年办不下来。
三是地产萧条买房要选现房；
近期又有一个朋友去新楼盘看房。
看好房要交定金1千，过三天，交1万，再过3天交全款，说房子五个月以后交房。
这样的房子你敢买吗？
特别是房地产比较萧条的时候，说不定老板那天跑路，你交钱买的是烂尾楼。
一辈子积累的钱就这样打水漂了。
特别是全款买房的，一些黑心老板，热情接待，收了你的钱，转身又把这个房子又买一家。甚至买给第三家。等交房时，这房有主了。官司你就打去吧，没三年官司打不完 ，官司打赢了，钱不一定要回来。
买到烂尾楼，老板跑路了，5年了没房产证，本是学区房但孩子也上不了学，房子也卖不掉，期房血的教训！
那么买二手房，也是一个非常不错的选择，买二手房有非常多的好处，为什么呢？
根据楼市的形势，不论现在，还是未来，买比较新的二手房都是上上策。
1.位置处市中心； 2.房子比较新； 3.是已装修完不用担心甲醛污染；4.是有房产证，过户方便，心有底；5.是交房时间短，一般不过一个月就可近户；6.是二手房可减少进户费；7.一般二手房都带家具电器，可省一笔钱。
总之，买二手房，可躲避，当前开发商跑路，行成烂尾楼的风险。
第二：怎么购买优质的二手房？
很多二手房并不旧，区位优势明显，是值得买的。
二手房便宜，都是现房，不用装修；同样位置二手房比新房贵，那是二手房装修好了的价格。
二手房也有比新房贵的，那可能是二手房地理位置好。
位置太偏，就是新房也没人敢买。
另外，二手房可以讲价，新房基本不讲价，开发商说几就是几？
一是懂方法的人自己居住就买次新房；
也就是二手的毛坯房，买完自己装修还等于是新房，但是小区环境物业你都可以打听看看；
二是买房投资的那就买二手新房；
也就是有人装修过住两年又换大房子的，这样的房子更适合投资，买来不用装修立马可以出租，租金和月供比例不差太多，每月贴一部分钱还月供，等着房子涨价出手；
既然投资就要懂得金融杠杆花最少的钱买最好的房子；
首付要低，房价评估要高，还要必须买到低价又放心房源，买到既赚。
三是在利益面前，谁都不好使；
有一个网友从一个准新房业主手里买了一套房，说是业主就是炒房的；
这个准新房业主，只交纳了开发商一个定金，后来这个网友把首付全部交给了开发商；
结果房主看涨价了之后拖着不肯卖他，导致他拖了几个月没买成，而房主多卖了100多万，最后赔了他20万！
这个也是买二手房，是买的倒了两手的房子，呵呵；
阿永哥点评：
一是买新房还是买二手房根据自己需求，新房的好处是自己住着心理上会更好一点，
二是新房是一堆房大家选，基本东西摆在那，愿打愿挨！二手房优质的预期看涨，一般都不拿出来卖，极少情况下是自己出国或换房才拿出来的，多数情况下顶楼一楼扰民漏水之类的！
买二手房也好，新房也好，一楼顶楼，都不应该是首选才对；
三是痛恨炒房族，可是利益面前谁能敌的那个得住诱惑？
炒房挣钱的人都不知道怎么想的？
炒房炒房把房价炒上去了，害得很多人买不起房，这挣的不是黑心钱？
有一个网友直接说，挣钱方式有很多，只能挣你付出劳动对他人有帮助的钱，不能挣什么倒买倒卖这样的钱。
为了自己利益变相损害他们千万不能挣；
四是关于顶楼漏水，阿永哥有话说；
不论是怎么回事，这是建筑商一贯的作风，什么作风你呢？
顶楼打的水泥一定是最薄的，因为顶楼，还要铺垫很多防冻，防水措施，那么一般顶楼打的水泥，不到平时的三分之一的厚度；
买了顶楼，漏水，就是常见的事情了，这一点不奇怪，选楼就选，人字形的尖顶的楼房，顶层还好一些；
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0界面JMedia联盟成员乐福居：快乐，幸福，永久好居所！相关文章您至少需输入5个字评论()投资房产到底是买新房还是二手房划算？
这个问题在整个澳洲都是一个仁者见仁，智者见智的问题。譬如最大的.au网站或者最大的房地产投资杂志Property
Investment都有很多文章告诉你怎样买一套二手房然后把她迅速或者装修，或者分地或者后院再建一套的各种方法让你在3-12个月内就能很赚一笔，诚然，这些方式都有可能在房地产投资中获取很大的收益或者财富。另外市场上还有另外一种声音，买一套全新的房产，这或者是期房公寓，或者是House
and land Package,
或者是townhouses等等，那么到底是投资买新房划算还是投资买二手房划算呢？
这里所说的新房和二手房的房价大概都在30-50万澳币左右，60万澳币以上房产在阿德莱德属于比较高端房产，作为投资来说房产趋势跟中价位投资房产不太相同，以后会有文章涉及。
我将市场上的投资客户大体分成下面的类别，你可以参考下自己的状况，然后看看是否是投资新房还是二手房划算？
在澳洲有自己的生意，上班时间比较灵活，所从事的生意多以现金为主的，那么建议你购买二手房产作为投资，并且首付的资金越多越好，达到正现金流或者租金完全可以支付贷款利息，政府规费等所有房产支出费用。为什么呢？
首先，银行对私营企业主的贷款要求比较高，除非私营企业主有着非常正规固定和比较高级别的纳税证明，那么银行相对来说会提高私营企业主的贷款比例，否则比例一般在6-8成左右，也就是说你需要首付2-4成购买房产；那么以阿德莱德现在的房产租赁市场来看，首付两成以上的房子很多就可以达到正现金流了。
第二，私营企业主的缴税状况不固定，也就是说收入税的缴付比例可能不高，那么购买新房所用来抵税的部分在这里根本没用，索性不如购买二手房用来投资，坐等房产升值。那么这套房产买在那里好呢，是买在阿德莱德，还是悉尼，还是墨尔本和布里斯班，以后再说。
2，&在澳洲有一份正经的缴纳收入税记录工作，公司为你缴税以及super和Medicare
levy，工作时间比较固定，没有额外灵活时间，手工技术较差，或者周末时间想和家人共同度过，或者需要下班或周末带孩子玩耍，这种情况以购买全新房产比较划算。年收入在7万澳币以下的正常纳税客户，最好购买全新的公寓或者联排别墅，价格在30-45万澳币左右作为投资房产，争取最大化抵扣收入税；年收入在8万以上的正常纳税客户，可以考虑购买价格在45-65万澳币左右的公寓，联排别墅或者独栋别墅用来最大化抵税，房产抵税越多，也就意味着你的房产为你赚取的财富越多；
3，&在澳洲有一份正经的缴纳收入税记录工作，公司为你缴税以及Super和meidcare
工作时间灵活，年收入6万澳币以上，自己可以身兼设计师，瓦工，木工，刷漆工，英文良好沟通无阻可以尽情讨价还价，可以考虑投资一套老旧二手房翻新改造，短时间内创造最大化的资产净值或利益；
4，&在澳洲有一份固定casual工作，或者几份casual
工作，有缴税但是税率不高的客户，年薪在3-6万左右，可以根据口袋里存款的多少来考虑购买二手还是全新房产作为投资，如果口袋里存款多，那么可以考虑二手房的投资，如果口袋里的存款大概是房价的10%左右，那么全新房产给你带来的利益和财富可能会更多些。
5，澳洲没有收入记录，只有海外有收入记录的客户，根据澳洲法律规定只能购买新房（租赁期小于12个月的全新房产），期房公寓，空地，或土地+别墅组合，在贷款上最高只能给到房价的8成贷款，因为在澳洲没有收入记录，所以也就没有用来可以做收入税抵扣的办法，但是有另外的一些抵税方式，具体情况可以咨询樊霖。
下面的表格给大家一个比较到底是买新房还是二手房用来投资，可以根据自己的情况具体分析：（这个比较纯粹以新房和二手房比较，不考虑地理位置或其他因素）
高，可折40年
低后者没有折旧
高，可折7-10年*
低或者没有折旧
可节省印花税*
付全额印花税
盖房期间利息
需要支付但可以抵税
没有利息支付
要等，没有收益
租客立即入住
注：本人是房地产投资方面的顾问，具体到每套特定房产投资情况的退税比例和退税额，需要获取更多的独立意见，譬如会计或者理财师等。
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