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　来源：山西新闻网 山西晚报　
漫画牛力法律咨询11月13日，山西圣合律师事务所田智勇律师做客本报权威在线，解答了读者关于婚姻家庭、房屋买卖以及人身损害赔偿方面的法律问题。两小时内，共有十多名读者打进本报热线，与田律师进行了交流。儿子买房，只给首付，新房我能住吗？
李女士：我有一个女儿一个儿子，都已经结了婚，老伴去世很久了。2003年，儿子结婚要买房，我给他付了5万元的首付，余下的10万是他自己贷的款，装修和家电什么的也都是儿子自己买的，房产证上是他的名字。给钱的时候，我和儿子做过协议，他买的这3居室的房子里，有一间是留给我住的。现在这房子要拆迁了，我想问一下，补偿款里是不是应该有我的一部分？如果不分钱，那补偿的房子我能不能住呢？
田律师：不管你儿子买房你掏了多少钱，法律规定，子女都有赡养老人的义务，而赡养的首要条件就是给你居住权，你和儿子的协议，只不过是把你的居住权细化了而已，如果将来拆迁分到新房后儿子不让你居住，你可以到法院起诉他。单位公产房可以买卖吗？
马先生：我现在住的是单位的公产房，最近，我想把3楼邻居的那套房子买下，自己1楼的房子给卖了。请问，这样做是否合法？
田律师：单位的公产房，你只有居住权，而无权买卖。如果只是想调整公产房的层次或者是户型，需要经过单位的同意。债权能不能自动转化为房屋所有权？
李先生：我有个朋友是在西安做生意的，他有个姓乔的朋友，符合购买安居房的条件，但又没钱。所以，我就以乔的名义买下那套安居房，目前已经交房了，但是因为我长期不在西安，一直在外面出租的。只是因为规划、土地等方面的问题，还没有办房产证。现在，因为生意上的事情，我欠这个朋友不少钱，想把这套房子抵偿给他，但是还没经过乔的同意。我知道乔很想要那套房子，但他又没钱买。请问我现在应该怎么办？
田律师：安居房是政府针对特殊人群建设的房屋，对其购买出售都有相应的规定，即使将来办房产证，名字只能是乔的。所以，如果你打算以乔的房产抵偿债务，在法律上是行不通的。只能是你重新签协议，并且征求乔的同意，先实际取得该房的控制权。总之，以房抵债的路子走不通。房子还没交，开发商跑了，怎么办？
秦女士：6年前，我在小店区购买了一间商铺，直到现在还没有交房，开发商也找不到了。请问我应该如何维权？
田律师：建议你先去工商局,查一下开发商有没有年检。如果开发商处于停业状态，可以到法院起诉，进入破产清算阶段，由其破产清债。维权的前提是，先将情况摸清楚
刘先生：我老家是晋中一个村里的，我们前两届的村委会主任和支部书记都是同一个人，在任时，他把村里的一片地租给了自己的弟弟。现在书记要搞开发了，补偿给弟弟200多万元，还有好几套房子。这种做法对吗？
田律师：和你聊完以后，我发现你有很多情况都没有搞清楚。比如，搞开发的公司是村委会的还是书记的？如果是书记个人的公司，补偿多少与集体无关，如果是村委会的公司，补偿必须经过相应的程序才行。还有，开发用地应该从村委会取得而不是从土地租赁者手中取得，开发补偿只能补偿给租赁者地上建筑物的损失，土地要经过收回出让的手续才能到开发者手中。鉴于以上问题，你都不知情，建议你还是到上一级政府部门或者土地管理部门反映吧。（本栏目由太原市律师协会协办）本报记者 赵琴
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居住权的房子过户.需要子女签字吗?
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1、公房的承租人仅为你外婆，那么你外婆去世后，是可以过户由其子女续租的。2、由于公房的性质，不能作为遗产由法定继承人继承，而是可以转户给你舅舅、舅妈及他们的儿子，你姨妈、姨夫及其儿子居住。至于你阿姨，因有经济实力，因此严格来说不享有居住公房的条件。3、现实生活中，原有的公房存在很多情况都是老人走后，接续过户至其子女由其子女续租。很多情况下，其子女也存在有经济实力但仍继续居住公房的情况（还有不少是自己买房住，公房未归还由自己出租）。只要你舅舅、姨妈不持异议，你阿姨仍可享有居住权（很多房管局是只要没人投诉就不管）。所以，严格来说，你外婆走后，你舅舅、舅妈及其儿子，你姨妈、姨夫及其儿子肯定是可以继续居住的。至于你阿姨，只要你舅舅一家和你姨妈一家不反对，她仍可以居住。
房屋居住权的含义居住权，指居住权人对于他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用乃至收益的权利。从罗马法以来，在一些国家的立法与实践中就有居住权这一制度。确认房屋居住权的意义1.确认居住权的这项权利是房屋这项财产在我们现代社会当中财产体系中的地位提高的一种表现。可以满足需要房屋的人的需要。房屋，是人民安身立命的基础，特别是可以满足弱势群体对房屋的需求具有扶助、赡养、关怀的性质。2.作为不动产的房屋从经济分析法学的观点来看应该实现它的最大化效用。效用是物权立法、司法以及人们从事物权行为时所必须予以考虑的。依科斯定理，设立居住权就可以达到这一目的。并且，设立居住权可以较好地分配财产的所有权的归属与财产的利用权。可以体现人们之间互相帮助，互通有无，互相接济的道德风尚。因为居住权通常是无偿的，不需要居住权人支付对价。房屋居住权的特征1.居住权是在他人的房屋所有权上设立的物权，在自己的房屋上不能设立居住权。2.居住权人应严格限定于自然人，居住权是为特定人设定的。这是因为居住权主要是为基于婚姻、家庭关系而产生，主要是源于赡养、扶养和抚养的需要，往往涉及到的是家庭成员、配偶的特有或应有的利益，这就决定了我国居住权的享有人只能是自然人。法人或其他非法人团体不可以享有居住权。3.居住权不具有转让性。在罗马法中，“人役权是不能让与的权利，但权利的行使则可以转让，如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言，它不能与权利人相分离，故权利人死亡，其权利即行消灭”。从我国的实际情况看，受居住权的目的和性质的限制，应当明确居住权是一项不可转让的权利。4.居住权的期限一般具有长期性、终身性。这一点是居住权的一项重要特征。居住权因为是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。居住权的这种期限的长期性、终身性无需在合同、遗嘱、遗赠中规定下来。应解释为当然应当这样，或理解为是一种当然的默示条款。5.居住权因为是一种特殊的用益物权，即用来供无房屋的人居住的，是用来确保其生存利益的，所以居住权人享有的居住权不能转让、不能上市让与给他人。出租也只能是出租房屋的一部分，而不是全部。并且，居住权不得由他人继承。这一点表明了居住权权利主体的特定性。居住权消灭的法律后果1.房屋的返还。除因标的物灭失等原因而消灭外，居住权人在其居住权消灭时，有返还房屋的义务。2.设置的取回。居住权人在其权利存续期间，为正常居住使用房屋，可在房屋内设置一些设施并对房屋进行装修。这些设置并非房屋的组成部分，居住权消灭时，居住权人对其仍有所有权，可将上述设施取回，但应恢复房屋的原状
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