楼市热度再起 房价疯狂的最后这几年会怎么演变？
作者：来源：华尔街见闻 12:39
　　本文作者为交易员春申君，来源于微信公众号“ 情绪与交易 ”，授权华尔街见闻发表。
　　2017北京房价又开启大涨模式，有点出乎意料，930刚过不足三个月，房产市场热度再起，还是在银根趋紧之际。记得2015年底2016年初的时候，春申君跟朋友们聊天每次聊到房价，我总是抛出一个拍脑袋的观点：北京的房价再番一倍，然后开始跌。没想到仅仅一年多前半句就实现了，真是速度惊人。后面半句不敢说了，记得去年上半年的时候还写过一篇《从交易员的视角看房价会不会崩盘》，提出过对边际杠杆率的观测。但目前，至少在北京，还是没有看到触发崩盘的风险。周五周小川行长说：居民杠杆率不高，房贷还可以继续增加供给。连我最信任的央妈都这么说了，我还如何去质疑杠杆率这件事。
　　一张最好用的房价预测图：日均二手房签约高于600房价会上涨，高于1000房价会暴涨。现在继续超过1000
　　北京普通住宅的房价，已经超过了纽约，比肩了香港，租售比不足1%，房价收入比高冠全球，如此高的估值，往上再番一倍有没有可能？当然有可能，现在不正朝着这条路上猛冲吗？330北京只要不出政策，这一波疯狂的情绪是不会自动停止的，如果不停止，我想把未来的几年叫做房价最后的疯狂，我们推演一下未来的演变。
　　房价生态的链条与疯狂的尽头
　　现在全国最富裕的50、60后家长们刮干淘净为80、90后的下一代在北京凑下100-200万首付，孩子们贷上200-300万贷款，在北京买下400-500万的一居小房子蜗居。卖掉一居的北京小家庭，拿出攒了几年的100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套800-900万的两居。卖掉二居的有娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套万的三居。卖掉三居的二娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套万的四居。
　　为什么把这个链条说的这么详细，因为不需要被几千万的房子迷惑，有这个换房链条在，测量房价极限的指标是每间房的价值：六年以前每个房间值100万，一年半以前每个房间值200万，现在每个房间值400万。能不能买得起，其实看的是这400万。
　　脑洞大一点，如果房价再番一倍呢？每间房值800万，第一棒如何筹这800万呢？光靠积蓄和收入应该是很难了，只有靠资本增值，老家的房子翻倍涨。现在二三线城市正在朝这个方向努力。所以看到老家杭州、厦门、苏州的朋友们出手阔绰的在北京买房，请不要羡慕，因为他们老家房子增值了。好了，这个故事终于找到游戏的支撑点了，一线的上涨离不开二三线的上涨，二三线的上涨离不开四五线的上涨。是不是觉得只要全国上涨，这个游戏就可以一直走下去？错了，有尽头的。当人们发现，（我们不说一线，文化自信让我相信一线城市房价超纽约几乎是必然）十几个二线城市（如杭州厦门苏州）的人民都能买得起纽约的房子了，卖掉房子向国外转移资产的动力有多大？3万亿外储能扛多久？汇率能跌成什么样？这个价格达到也不难，二线翻一倍就到了。（已经被房价速度震惊到张口就是翻倍）
　　我们还在讨论房价收入比，看能不能支撑房价估值的时候，其实并没有看到这个游戏的真正玩法。真正玩法其实是靠资本增值玩增值。（我不信增值玩增值之后还能有玩法？）为什么中国房价能维护得这么好不崩盘，根本原因之一在于管住了人民币对外的出口。这就是为什么年后很多地方的房价又起来的原因，憋着不让往国外汇款，只有把钱憋在国内吹大泡沫。而管制之下，刺破资本增值玩增值的方法好像就是汇率。
　　好了，观点一：房价如果还能疯狂，当二线城市房价比肩纽约，我觉得是疯狂的尽头。
　　土地供给越来越少，房子就必然涨吗？
　　其实，很多时候人们的恐慌购房来自于对未来预期的恐惧。比如任志强说了，北京土地供应越来越少，房价一定是涨的。事实走势也如此。接下来，我要梳理几个几乎无法反驳的上涨理由，很不幸，有且只有这一条我能勉强反驳。
　　土地供给对应着新建住宅，上图显示竣工住宅与一年前土地购置面积几乎同步。确实完美解释了房子的供给端的趋势。
　　那么需求端呢？任总可能会告诉你北京的常住人口在继续增长。确实如此。然而，大北京不是在赶人吗？需求真的会持续强劲吗？
　　北京常住人口第一次净迁出
　　2016年，北京常住人口增长仅2.4万，其中9万是生老病死的自然增长，实际的增长是-6.6，第一次，北京人口在往外迁出。我们仔细看，其实近几年，北京的迁入人口已经逐年下降，或许能解释为何土地出让越来越吝啬，需求不在，多出的供给就会让房价下跌。可为什么这几年房价还是在大涨呢？或许跟限购政策有关，没有户口交五年社保才能买房，这几年的部分需求可能来自五年前迁入人口。而五年前，依然是人口迁入的高峰。
　　我们可以观察未来北京的政策是否还是赶人，人口是否还在净迁出。但因为限购，这个需求萎缩的效果作用到房价可能要等几年。聪明的zf应该是不会放量供应土地的，放量就会过剩。
　　结论二：北京需求端已现颓势，会在未来几年显现。新建住宅肯定越来越少，但不一定就是房价上涨的理由，未来是二手房内部的博弈。
　　未来趋势之一：学区房
　　北京新出生人口数量与入学年份
　　所有家长们的痛点。我想把学区房叫做刚需之一。伴随着出生人口的增长，短缺的优质教育资源成为房价的附加价值。2013年学区概念大热并逐步开启的背景，正是六年前几万新增小崽子们的暴涨式出生，奥运会点燃的生育热情？这两年学区的暴涨，同样离不开五六年前北京的造娃热情。随着全面开放二胎和越来越鼓励生育，新生的小崽子们一定会把他们的爹妈薅干掏尽。无奈呀，刚需。
　　结论三：没有民营教育的供给，在现有优秀教育资源分布不均的格局下，学区房的溢价可能刹不住。强者衡强。
　　未来趋势之二：大户型
　　目前，北京2170万常驻人口构成的家庭里，51%是两人户及一人户，49%是三人户及以上。正好一半一半。但未来可能会有变化。
　　北京家庭结构变化趋势
　　近五年，北京经历了家庭结构大型化的趋势。一人户减少，四人户增多。很好理解，迁入的人口少了，组建家庭结婚生子使二居三居基本稳定，2013年开始的放开二胎政策使得四人户增加。四人户意味着大房子。
　　其实，观察北京城里的新住宅，新开盘的几乎都是豪宅大户型了。开发商们很精明，一是大户型确实是新的刚需，二是小户型不像以前那么多人买了，三是瞄准换房链条的最后一环，还是开发商赚完这最后一波钱。
　　结论四：大户型会比小户型强手。除了郊区，城内一居无学区可能是第二个被抛弃的。最后，一居换不动了，房子也就安稳下来了。
　　北京会变成什么样的北京？
　　写到这，很伤感。任由房价发展下去，高端人才留不住，低端人力付不起，想想香港的绝望吧。北京之所以不绝望，因为还能往二线、三线吸血、转移。但是高房价带来的城市问题是无法逃脱的。
　　现在清华、北大毕业生敢留北京的只有30%。几年前，一个美国Top 5的博士朋友回国考察了一圈，看着房价无奈的说，我想我回不来了，只能留在美国。残酷的房价面前，任何学历才华都无用，家庭后盾越来越重要。少数能白手起家的是幸运儿，大部分人只能望房价兴叹。但中国的创新希望在一线城市，一线的希望在高端人才，这样下去扼杀的是城市创造力。
　　已经定居下来的人们也不能暗自庆幸，高房价高租金带来的结果是人工成本的上升。现在北京服务业的成本太高了，原因就是成本的转嫁。发达国家解决的手段是各种针对低收入人群的福利和补贴，比如美国有“Section 8”法案，对低收入人群租房有很多的福利。北京的保障房远不足以支撑这个城市的用工需求，所以房价让人口净迁出。不过，话又说回来，zf倒是乐见低收入人群离开北京，殊不知，由此带来的生活成本上升，也会扼杀城市的发展动力。最后什么都是高成本的，那就香港化了。
　　总之，房价目前看还有的涨，330出政策的话能缓一缓，不出政策的话，加速赶顶！这是中国房地产顶端之一北京城的故事，其他城市，可以沿着这些思路自行脑补。
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3月17日下午，北京楼市调控进一步升级。分析认为，北京向来是全国楼市政策的风向标，春节之后楼市较为**的城市，必定跟随北京升级调控。今后楼市会怎么样？房价会降吗？
来源 | 综合自21金融圈、情绪与交易
一觉醒来你可能买不到房了……
刚刚，长沙又推出楼市新政，首套房首付3成，非本市户籍家庭限购1套住房。
据长沙市政府网站：
①暂停对在限购区域内已拥有 1 套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。
②对在限购区域内购买商品住房申请商业性个人住房贷款的购房家庭：购买首套商品住房首付比例不低于 30% ；拥有 1 套住房且相应贷款已结清的户籍家庭购买第 2 套商品住房，首付比例不低于 35% ；拥有 1 套住房且相应贷款未结清的户籍家庭购买第 2 套商品住房，首付比例不低于 45% ；暂停发放第 3 套及以上住房的商业贷款。
短短两日两日内，已有五城推出限购。北京、广州、石家庄、郑州分别于昨日下午和晚间升级了限购措施。北京实施认房又认贷，首付比例提至60%，广州市实施单身限购一套，非本市户籍家庭社保延长了2年。新政策规定：广州楼市本市户籍单身限购一套，非本市户籍连续社保3年变5年。
面对乌合之众般的全民非理性，国家已经出手，力挽狂澜，把飞奔的瞎马从悬崖边上拉回！
北京：认房又认贷
3月17日下午，北京住建委官网发布消息，居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。同时，暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含)。
石家庄：非本地户籍限购1套
3月18日起，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）。
郑州：18日起补缴社保、个税也不管用
凡属补缴且补缴日期在日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为的有效凭证。
连夜新政解读
1，成交量会暴跌，至少跌60-70%，中介业即将进入寒冬。参考2012年认房认贷的经验，未来半年房价很可能会窄幅震荡+横盘。
2、大概从2017年底，市场的主动权会慢慢向买家这一侧转移，毕竟流动性枯竭后，商品估值会下降这是最基本的经济原理，卖家嘴再硬也迟早会软。
3，地球上还没有永远只涨不跌的房价，美国、日本、香港这些更成熟的房地产市场，在过去的100多年里，他们都无一例外的经历了大崩盘。 也许某一时刻，一只黑天鹅飞出来，就将成为压倒楼市的最后一根稻草！然而，不幸的是，每一个国家都一样，即使明天楼市崩盘，散户们今天仍在疯狂地继续买买买。
4、2017年房地产调控已经成了国家战略重中之重，是必须完成的任务，是2017年政治正确的表现，还没有公布调控新政的城市，一个一个赶快公布，否则就是政治不正确了。但是中国的房价真的不能涨了，尽管有房，但是真心不愿意房价失控，不利实体经济，不利中国人的幸福感。
房价疯狂的最后这几年会怎么演变
来源 | 情绪与交易 （ID：SentimentTrading） 作者 | 交易员春申君
又开启大涨模式，有点出乎意料，930刚过不足三个月，房产市场热度再起，还是在银根趋紧之际。记得2015年底2016年初的时候，笔者跟朋友们聊天每次聊到房价，我总是抛出一个拍脑袋的观点：北京的房价再番一倍，然后开始跌。没想到仅仅一年多前半句就实现了，真是速度惊人。后面半句不敢说了，记得去年上半年的时候还写过一篇《从交易员的视角看房价会不会崩盘》，提出过对边际杠杆率的观测。但目前，至少在北京，还是没有看到触发崩盘的风险。周五周小川行长说：居民杠杆率不高，房贷还可以继续增加供给。连我最信任的央妈都这么说了，我还如何去质疑杠杆率这件事。
一张最好用的房价预测图：日均二手房签约高于600房价会上涨，高于1000房价会暴涨。现在继续超过1000
北京的房价，已经超过了纽约，比肩了香港，租售比不足1%，房价收入比高冠全球，如此高的估值，往上再番一倍有没有可能？当然有可能，现在不正朝着这条路上猛冲吗？330北京只要不出政策，这一波疯狂的情绪是不会自动停止的，如果不停止，我想把未来的几年叫做房价最后的疯狂，我们推演一下未来的演变。
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现在全国最富裕的50、60后家长们刮干淘净为80、90后的下一代在北京凑下100-200万首付，孩子们贷上200-300万贷款，在北京买下400-500万的一居小房子蜗居。卖掉一居的北京小家庭，拿出攒了几年的100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套800-900万的两居。卖掉二居的有娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套万的三居。卖掉三居的二娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套万的四居。
为什么把这个链条说的这么详细，因为不需要被几千万的房子迷惑，有这个换房链条在，测量房价极限的指标是每间房的价值：六年以前每个房间值100万，一年半以前每个房间值200万，现在每个房间值400万。能不能买得起，其实看的是这400万。
脑洞大一点，如果房价再番一倍呢？每间房值800万，第一棒如何筹这800万呢？光靠积蓄和收入应该是很难了，只有靠资本增值，老家的房子翻倍涨。现在二三线城市正在朝这个方向努力。所以看到老家杭州、厦门、苏州的朋友们出手阔绰的在，请不要羡慕，因为他们老家房子增值了。好了，这个故事终于找到游戏的支撑点了，一线的上涨离不开二三线的上涨，二三线的上涨离不开四五线的上涨。是不是觉得只要全国上涨，这个游戏就可以一直走下去？错了，有尽头的。当人们发现，（我们不说一线，文化自信让我相信一线城市房价超纽约几乎是必然）十几个二线城市（如杭州厦门苏州）的人民都能买得起纽约的房子了，卖掉房子向国外转移资产的动力有多大？3万亿外储能扛多久？汇率能跌成什么样？这个价格达到也不难，二线翻一倍就到了。（已经被房价速度震惊到张口就是翻倍）
我们还在讨论房价收入比，看能不能支撑房价估值的时候，其实并没有看到这个游戏的真正玩法。真正玩法其实是靠资本增值玩增值。
好了，观点一：房价如果还能疯狂，当二线城市房价比肩纽约，我觉得是疯狂的尽头。
>>>土地供给越来越少，房子必然涨？<<<
其实，很多时候人们的恐慌购房来自于对未来预期的恐惧。比如任志强说了，北京土地供应越来越少，房价一定是涨的。事实走势也如此。接下来，我要梳理几个几乎无法反驳的上涨理由，很不幸，有且只有这一条我能勉强反驳。
土地供给对应着新建住宅，上图显示竣工住宅与一年前土地购置面积几乎同步。确实完美解释了房子的供给端的趋势。
那么需求端呢？任总可能会告诉你北京的常住人口在继续增长。确实如此。然而，大北京不是在赶人吗？需求真的会持续强劲吗？
北京常住人口第一次净迁出
2016年，北京常住人口增长仅2.4万，其中9万是生老病死的自然增长，实际的增长是-6.6，第一次，北京人口在往外迁出。我们仔细看，其实近几年，北京的迁入人口已经逐年下降，或许能解释为何土地出让越来越吝啬，需求不在，多出的供给就会让房价下跌。可为什么这几年房价还是在大涨呢？或许跟限购政策有关，没有户口交五年社保才能买房，这几年的部分需求可能来自五年前迁入人口。而五年前，依然是人口迁入的高峰。
我们可以观察未来北京的政策是否还是赶人，人口是否还在净迁出。但因为限购，这个需求萎缩的效果作用到房价可能要等几年。聪明的管理者应该是不会放量供应土地的，放量就会过剩。
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结论三：没有民营教育的供给，在现有优秀教育资源分布不均的格局下，**房的溢价可能刹不住。强者衡强。
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目前，北京2170万常驻人口构成的家庭里，51%是两人户及一人户，49%是三人户及以上。正好一半一半。但未来可能会有变化。
北京家庭结构变化趋势
近五年，北京经历了家庭结构大型化的趋势。一人户减少，四人户增多。很好理解，迁入的人口少了，组建家庭结婚生子使二居三居基本稳定，2013年开始的放开二胎政策使得四人户增加。四人户意味着大房子。
其实，观察北京城里的新住宅，新开盘的几乎都是豪宅大户型了。开发商们很精明，一是大户型确实是新的刚需，二是小户型不像以前那么多人买了，三是瞄准换房链条的最后一环，还是开发商赚完这最后一波钱。
结论四：大户型会比小户型抢手。除了郊区，城内一居无**可能是第二个被抛弃的。最后，一居换不动了，房子也就安稳下来了。
>>>北京会变成什么样的北京？<<<
写到这，很伤感。任由房价发展下去，高端人才留不住，低端人力付不起，想想香港的绝望吧。北京之所以不绝望，因为还能往二线、三线吸血、转移。但是高房价带来的城市问题是无法逃脱的。
现在清华、北大毕业生敢留北京的只有30%。几年前，一个美国Top 5的博士朋友回国考察了一圈，看着房价无奈的说，我想我回不来了，只能留在美国。残酷的房价面前，任何学历才华都无用，家庭后盾越来越重要。少数能白手起家的是幸运儿，大部分人只能望房价兴叹。但中国的创新希望在一线城市，一线的希望在高端人才，这样下去扼杀的是城市创造力。
已经定居下来的人们也不能暗自庆幸，高房价高租金带来的结果是人工成本的上升。现在北京服务业的成本太高了，原因就是成本的转嫁。发达国家解决的手段是各种针对低收入人群的福利和补贴，比如美国有"Section 8"法案，对低收入人群租房有很多的福利。北京的保障房远不足以支撑这个城市的用工需求，所以房价让人口净迁出。由此带来的生活成本上升，也会扼杀城市的发展动力。最后什么都是高成本的，那就香港化了。
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