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关于房产的问题,请专业人士解答
我妹妹。妹夫孩子4岁了,一直与婆婆一起居住。住房是她过世公公的名字,现因要改为门市,想过户到我妹夫名下{我妹妹自愿公证是丈夫婚前财产};这时她常住外地的大姑姐回来要分一半的房产,要不然就让过户到老太太名下,这么多年,她没有尽孝,老太太又没有主张,他们该怎样处理这件事?
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你好:第一,首先要看当时你公公购房时是否已经结婚?如果已经结婚,那房子应为夫妻共同财产。如果没有结婚,那房子就属于你丈夫的婚前个人财产。(私房与房改房一样)第二,如果是夫妻共同财产,那么在继承开始前要先析产,即分出属于你婆婆的那一半,另一半作为你公公的遗产由你妹夫,以及大姑姐继承,每人继承2分之1。如果你要过户到妹夫名下,需做继承权公证,由你大姑子和你婆婆到场签字同意遗产全部由你继承,然后带着继承权公证书、原房产证、你公公的死亡证明、身份证明等到房管局办理过户手续。 第三 如果房子是你公公的婚前个人财产,那么就由你老公,大姑子,婆婆没人继承三分之一。过户手续同上。如果过户到你婆婆名下,可以过户完毕后,由你婆婆写遗嘱,也可以像上面朋友说的,过户完毕后由您的婆婆做赠与给你妹夫
一、她的大姑姐有权利要一部分的房产,但不是一半。整个房子老太太有一半,剩下的一半,老太太、以及其儿女平分。二、过户到老太太的名下,立遗嘱也可以,但是也有以希望问题在里面(说的直白一点就是遗嘱到时候能不能写你妹夫的名字,有一点点的小风险在里面)
因为房子是老爷子的名字,属于夫妻共同财产。老爷子老太太各50%产权,老太太和儿子、姑娘共同继承老爷子那50%的产权。如果老爷子没有遗嘱的话,女儿是可以继承一部分的。所以如果过户到老太太的名下是一个比较好的解决办法。然后再做个亲属间赠与,这样就到妹夫名下了。
过户到老太太名下,然后让老太太到时候留个遗嘱就行了。
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问题来自：重庆
| 提问时间： 15:15
我外婆将户口转到我家，户主是我爸，由于是农村户口涉及到占地，外婆户口转过来后可以享受国家养老保险及可有30平方的购买权。由于外婆年事已高（已另嫁他人），牵涉其他子女共同赡养和过世留下的这30平米如何处理的问题，想请教怎么办
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再就是直系可以分财产
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如果外婆还在世，外婆是不是只有妈妈一个子女？，如果是直接和外公到公证处，把这个房子公证给妈妈，再写个遗嘱只给妈妈一个人，如果外婆现在去世了，这30平方由外公和外婆亲生子女和再嫁外公的子女共同享有继承权，（有个案例是，所有子女和后外公都写了放弃权利继承的，那么一样的可以由妈妈一个人继承）
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关于房产税问题的讨论
作者：吕红星
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　　自日上海、重庆推行房产税以来，在将近两年的时间里，房产税是否会扩围、什么时候扩围的传闻引得专家学者和民众高度关注，但征收房产税究竟能否抑制房价，业内为此一直争论不休。房产税与税有何区别、房产税的征收对象、范围各是什么？支持和反对的观点都是出于什么样的判断？房产税有哪些功能？有哪些国际经验值得借鉴？本文对此进行梳理、归纳。　　相关概念的厘清　　1。房产税和房地产税　　房产税和房地产税虽只有一字之差，含义却大不相同。国家税务总局政策法规司巡视员丛明9月20日在第五届中国大会上对这两个概念做了厘清。他指出，如果按照房屋原值征税是房产税；如果按照房屋评估价值征税则是房地产税，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，征收房地产税的目的则不是为了调控市场。　　而房地产税则有广义和狭义之分。广义的房地产税不是一个单独的税种，而是指整个房地产税制体系，一般包括房地产保有税(包括房产税和城镇土地使用税)、房地产收益(所得)税(包括土地增值税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、营业税和城建税)和房地产交易税(包括契税和印花税)三类。狭义的房地产税是在房地产保有环节课征的一个单独的税种，即官方所称的“物业税”。　　2。房产税征收范围　　房产税征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区。这里的城市是指经国务院批准设立的市，其征税范围包括市区、郊区和市辖县的县城，不包括农村。县城，是指未设立建制镇的县人民政府所在地，征收范围为县人民政府所在的城镇。建制镇是指镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区，需经省、自治区、直辖市人民政府批准。坐落于上述地区以外的房屋不征收房产税。　　3。房产税征收对象　　房产税征收对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，但室内游泳池属于房产。　　由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。　　观点交锋　　当前房产税要扩围的新闻报道不时见诸媒体，专家学者在各种媒体上就到底该不该征收房产税、什么情况下可以征、能不能降低房价等问题进行了观点上的激烈交锋，可谓仁者见仁，智者见智。　　1。支持房产税的观点　　有专家学者认为，房产税是对付当前高房价的唯一利器。这部分人以财政部财政科学研究所所长贾康为代表。贾康一直是房产税的支持者。贾康日在微博上挂出了开征房产税的可行性分析报告。他认为，征收房产税的目的并不是唯一地为了打压房价，实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，来形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。　　贾康虽然支持开征房产税，但他并不认为所有的房子都得交房产税，应该具体问题具体分析。他认为，首套房或一定人均标准之下的部分应免税，像收缴水电煤气费一样收缴房产持有税，而且应该阶梯征收：一套免，二套每年1%，三套每年10%。“逼出有效供给！”贾康认为，有了房产税，炒房人就会掂量掂量，在这种情况下，房价一定更沉稳。　　而从上海、重庆两地日的试点政策来看，房产税也确实不是“一刀切”。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅和高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%&1.2%。　　知名财经评论员叶檀同样认为，房产税是对付房地产投资的杀手锏，增加房产持有成本，将迫使风险厌恶型的投资者离开这一最重要的投资品市场。投资者离开，房价自然下行。中国的房地产市场弊端在于两极分化，投资者手握数套房，刚需者无法找到合适的产品，只有持有成本增加才能逼出存量房。　　2。反对房产税的观点　　有些专家学者认为，房产税不但不能降低房价，而且还能促进房价进一步攀升。清华大学经济管理学院教授周立就持这一观点。他认为，从经济学原理说，在任何商品上施加税都会推动该商品交易时价格增高。房产税实施后，如果纳税人不缴税，主管部门又不能对其停水停电，就只能在其买卖时补税，买卖时征税等于增加了营业税，不是持有税，这时，前面谈到的原理就起作用了，结果不是抑制了投资投机需求，而是使房价上涨。　　而地产大亨、华远集团董事长任志强则认为，在当前情况下谈房产税，不能说该不该收的问题，而应该讨论怎么收才合理。　　在任志强看来，征收房产税首先要具备三个前提：第一个前提是，房产税是财产税的一种，征收财产税的前提是财产归个人所有。他认为，目前在中国实行的是土地公有制，买到的房屋只享有土地的70年使用权，并且买房时已经支付了70年使用权的租金，所以再征收房产税是不合理的。　　第二个前提是，不能同时收税。其他国家虽然征收房产税，但是其他种类的税收很少。任志强研究认为，在美国、澳大利亚、新西兰等国家，地方征收的房产税占到当地税收的90%以上，用以解决地方的治安、城市建设等问题。“而中国不是，中国是间接税收远高于直接税收，为什么不在收取直接税的时候适当减少一些间接税？因为土地和房地产已经给你缴了税，你别的地方就应该少收税。”　　第三个前提是，不能先后收税。他认为，购房是货币资产转换为实物资产的过程，获取货币收入的时候已经上了个税，买房子的时候又收，全世界对所有的个人购房都是减税的。“你先缴了个人所得税才能拿钱去买房，财产税已经被收走了。个人收入所得税就是财产税，只是把货币变成了实物，这个转换过程中不能再加税了。”他分析，70年土地出让金和使用权已经收取，还要按评估值收税，评估值里没有对土地的评估，而没有土地评估，房子一定是贬值的。　　除此之外，征收房产税要考虑到折旧的问题。任志强认为，房屋随着时间的推移价值在减损，如果按照评估值征税，那么房屋的评估价值也要折旧。　　任志强认为，“如果收房产税的时候把上述问题都考虑进去，该减的减了，该免的免了，然后再收，这可能就是合理的。否则，就是不合理，或者说就是抢钱。”　　3。开征房产税也不能降低房价　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在2012年7月份的一次论坛上提醒说，房产税虽然有效果，但是不是很明显？他举例说，上海一年的房地产交易额大约达到了4000亿元，就房产税大概收了将近20个亿，2012年预计会达到25个亿。而且地方政府也有具体考虑，不可能力度很大，同时当地的纳税人会有一些意见，毕竟他们也是属于摸着石头过河的。房产税跟物业税有着巨大的差异，然而房产税的出台对于市场房价的调控作用几乎可以忽略不计。　　国家税务总局在回复网民留言时也称，对个人住房征收房产税，可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，但对其抑制房价的作用不能高估。　　“期望通过房产税抑制房价是寄予了过高希望。由于增加了住房持有成本，房产税可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，但其作用是有限的。”中原地产张大伟说，从上海和重庆的试点来看，其实际作用有限。　　“短期而言，房产税出台肯定会让一些人选择抛售房产，让房价短期内出现波动。就长期而言，支撑房价的要素主要是土地成本和宏观经济环境，如果这两者不发生大的变化，房产税并不会影响房价。”江苏省房协房地产研究所所长李智如是说。他觉得，房产税更可能影响的是房租，助推房屋租金的上扬。　　房产税的功能　　业内人士普遍表示，作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期来看，房产税能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，房产税对房价的影响取决于最终税率。而从目前来看，上海和重庆出台的方案并不是十分严格，因此在需求没有大幅减少的情况下，出台的房产税对房价影响幅度很有限，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”，楼市调控仍需继续打“组合拳”，但房产税确实能起到一定的作用。　　1。影响房地产市场的心理预期　　许多专家都认为，房产税的主要作用是将影响房地产市场的心理预期，主要是投资者频率短路效应，一旦没电，就会出现恐慌，尤其是那些拥有数十套房子的纯粹投资者，对他们能够起到震慑作用。　　2。缩小贫富差距　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，从收入分配的角度看，房产税的开征是十分有价值的，它体现了税收参与社会财富再分配的功能。　　中央财经大学税务学院副教授高萍也认为，“通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以在一定程度上促进收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。”　　3。可提高政府的　　税收是国家财政收入的主要来源，而房产税作为一项税收也具有增加财政收入的功能。除此之外，由于房产税本身的特性，房产税也是地方政府重要的财政收入。国外征收房产税的实践证明，由于房地产本身不易转移，房产税具有稳定的税源，因此房产税是各国地方财政收入的重要来源。　　4。提高效率　　这种理论观点认为，在保有环节征收房产税对于房产这项资源的合理有效配置具有重要的调节作用。房产资源的拥有者由于较大的税收负担而对空置的房产进行充分利用，最终达到合理配置资源的目的。　　5。房产税的缺失定会影响土地财政　　财政部财政科学研究所所长贾康在2012年初接受《英才》杂志采访时提出，当本地税收为主的财政收入不足以平衡财政支出时，地方政府除了“跑部钱进”之外，只能利用自身的行政权力，压缩本级公共服务支出，同时利用辖区内资源获取其他收入，而依靠土地一级市场卖地收入的“土地财政”和大量出现的地方政府操纵下成立的“融资平台”，就是这种“自谋财路”的结果。他认为这不仅使《预算法》中“禁止地方政府负债”的“明规则”被普遍负债的事实“潜规则”强制替代，也催生了某些地方干部扭曲的负债观，即借债不怕还钱、自己借别人还、不还钱还能再借钱的错误逻辑，助长了地方政府的隐性举债和短期行为特征明显的“土地财政”状况。　　贾康还认为，如果房产税不出台，正在进行的这一轮房地产调控与过去几年的历次调控将不会有本质区别，也改变不了房地产调控中的保有环节税收的制度缺失问题，甚至很有可能重新陷入治乱循环的怪圈。　　部分国家、地区房产税征收情况　　在世界范围内，美国、韩国、加拿大等多个国家都征收房产税，甚至意大利早在墨索里尼时期就开始征收房产税。　　美国：政府一般按照1%&3%的税率征收房产税，税基是房地产评估的一定比例。不过，美国对拥有个人住房的业主，征收个人所得税是有优惠的，比如给予一定额度的减免税额。而对贷款购买自用房屋的，在征收个人所得税时允许抵扣贷款的利息支出。对出售个人使用过的自有住房的所得豁免税收等等。　　加拿大：以土地和房屋的评估总值的0.5%&15%、根据业主的不同情况征税，对自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，房产税也不同，对拥有第二套住宅的人以高税率征收。　　中国香港：不动产保有税被称为物业差饷，按年缴纳。应缴物业包括房屋、土地(不含农地)和包括码头在内的其他建筑物。可免除差饷的包括部分业主自住楼宇，以及空置、不作任何用途的社团或商会拥有的物业。计税依据是物业的应税净值，即物业应评税值扣除拥有人支付的差饷后，再减去20%的修缮及支出免税额后的余额。　　日本：从1950年开始征收房产税?在几十年的实践中不断完善形成了一套比较成熟的征收体系和较为完善的减免制度。目前日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类?涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。　　不动产取得类课税包括不动产取得税、登记许可税、印花税、继承税与赠与税等税种。其中?不动产取得税属于地方税?在不动产买卖、赠与、交换、改建后?所有者均有义务缴纳该税?土地和住宅的不动产取得税税率为3%?非住宅类建筑取得税税率为4%。根据不动产的具体情况?日本还有相应的不动产取得税减免制度。　　不过?日本在房产税的设置方面也存在不少缺陷。由于房产税的课税名目繁多、计算复杂?实际操作起来非常麻烦。此外?随着经济形势的变化经常进行调整?加之不少属于地方税的税种存在地区差异?不仅普通纳税人搞不清楚?就是税收部门的工作人员有时也会弄错。因此?日本各地征税出错事件时有发生?甚至出现纠纷和官司。　　所有这些都值得我们借鉴。
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关于房产继承问题
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房产证上只有奶奶的名字,但是奶奶已故,还没有把房子过户给爷爷。这张房产证由子女保管,那么爷爷是否有权把这个没有自己名字的房产证作为遗产在遗嘱里让单独一个孙子继承?
杨浦区发表时间： 12:51
微律云服务平台
温馨提示：只有认证通过的律师才能回复咨询。
上海-徐汇区
此房的一半属于遗产，由库房的法定继承人继承；一半属于男方的财产，可自由处分；如房产证更名需女方的其他法定继承人同意。
温馨提示：建议请律师，如需具体咨询或帮助，可与我联系面洽。
律所：上海明伦律师事务所 回复时间： 14:04
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其它回答共 12 条
上海-普陀区
您好，此房的一半属于遗产，由库房的法定继承人继承；一半属于男方的财产，可自由处分；如房产证更名需女方的其他法定继承人同意；
如果需要帮助，可来律所面谈，谢谢！
律所：上海徐忠鹤律师事务所
回复时间： 12:59
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上海-徐汇区
没有的,他只能把自己的份额给孙子继承
律所：上海申浩律师事务所
回复时间： 13:11
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上海-闸北区
律所：北京盈科上海律师事务所
回复时间： 13:17
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上海-黄浦区
需要先继承过户，建议向法院起诉
律所：上海市君和律师事务所
回复时间： 13:21
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上海-嘉定区
爷爷只能将该套房产中属于自己的部分作为遗产写入遗嘱由孙子继承，因奶奶已故未留下遗嘱的话已经发生法定继承，由爷爷以及他们的子女共同继承。
律所：上海市正大律师事务所
回复时间： 15:48
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上海-黄浦区
不可以，只能订立遗嘱把属于自己的份额确定一人继承。
律所：上海言知律师事务所
回复时间： 12:00
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上海-浦东新区
1391898****
爷爷只能处分属于他自己的房产份额，
律所：北京市京大律师事务所上海分所
回复时间： 13:00
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上海-虹口区
1592193****
不可以。其他子女也有继承权。
律所：上海勤周律师事务所
回复时间： 13:50
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上海-徐汇区
1391769****
奶奶的房子，她的子女也有继承份额，所以，不能。
律所：上海君拓律师事务所
回复时间： 15:35
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上海-普陀区
1330179****
不能！，但可以处理自己的份额！
如需了解和帮助可与本律师联系或面谈！
律所：上海君韵律师事务所
回复时间： 16:05
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虽然房产证上只有你奶奶的名字，应该可以证明该房子是爷爷奶奶的共同财产。1、该房子你爷爷一半，你奶奶一半，你奶奶过世，要对你奶奶的房产进行分割。2、你爷爷对自己的一半房产和从你奶奶那儿分遗产分的房产有自由处理权，他想让谁继承对可以。
回复时间： 16:39
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上海-长宁区
1391848****
爷爷有权处分属于他自己的房产份额。
律所：北京市炜衡律师事务所上海分所
回复时间： 20:54
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