[转载]★复利是第八大奇迹&每年存1.4万如何成亿万富翁
&&&&人生，就是由一个遗憾、再一个遗憾累加组合而成的，当你最终即将面对死亡的时候，就会发现这一生中，有太多值得尝试的事情，却被你无情地错过了。
我欣赏的几句企业家名言:
1.企业不是人作的，是人材作的！
2.失败的人总在寻找借口，成功地人总在寻找方向！
3.成功的人总是看到别人的优点，失败的人总在挑别人的毛病。
4.企业家要有危机感，因为你要么是身处危机之中，要么是走向危机的路上。
　　电影《遗愿清单》讲述的就是一个如何战胜人生遗憾的动人故事。亿万富翁爱德华与蓝领工人卡特本来是生活在两个不同世界的人，由于两人都患上不治之症住进同一个病房，而碰巧成为病友。卡特有一个秘密的小本，上面记录的都是一些他想做却未曾实现过的愿望，他称之为“遗愿清单”。面对不多的时日，爱德华与卡特都察觉到人生中还有很多未竞的心愿与梦想，两人最终决定离开阴暗无望的病房，将有限的生命投入到无限的人生梦想实现中。
　　爱德华以他雄厚的财力帮卡特领略到未曾奢望过的冒险生活，卡特则以他睿智的人生观帮艾德华走出绝望的心境。因为他们共同的愿望，他们频繁穿梭在世界各地——极地冰原、印度、开罗、北京、香港、西藏……两人联袂高空跳伞，在长城上飚摩托车，开跑车跨越极限赛道，充分享受了一把梦想成真的快感。在此过程中，两人各自对人生也都有了全新的体验与理解。
　　每个人的心中都会有这样那样的遗憾，也许现在迫于生活和工作压力无暇顾及，或者总是想着等以后退休了有大把的时间了，再好好的去实现一番。可问题是，普通人的遗憾往往是像卡特那般需要有很好的财力支撑去帮助弥补完成的。卡特的幸运在于遇上了一个志同道合的亿万富翁，自然可以随心所欲地在最后的人生岁月了却种种憾事，而平凡如你我，可能会有卡特如此之好的运气吗？
　　运气当然是不能随意指望凭借的，但投资理财却有可能帮助我们积累一笔雄厚的“梦想实现资金”。不知大家是否听说过台湾著名投资理财专家黄培源先生推崇的一个创造亿万富翁的神奇公式？黄培源先生认为，假定一位身无分文的年轻人，从现在开始能够每年存下1.4万元，如此持续40年，如果他每年存下的钱都投资到股票和房地产上，并获得每年平均20％的投资收益率，那么40年后，他能累积多少财富呢？一般人猜的金额，多落在200万到800万元之间，最多的也不超过1000万，然而依照财务学计算复利的公式，正确的答案应该是：1.0281亿，一个众人都不敢想象的数字。∑1.4&(1+20％)40+1.4&(1+20％)39+……+1.4(1+20％)+1.4，这个神奇的公式表明，一个25岁的上班族，如果依照这种方式投资理财，到65岁退休时，他就能成为亿万富翁。
　　成功的投资理财在于长期坚持。而长期投资的最大魅力，就是上面这个创造亿万富翁的神奇公式所展示的不可思议的复利效应。爱因斯坦说过：“复利是世界第八大奇迹”。你想拥有这个奇迹吗？那就与长期投资结盟吧。
理财致富是“马拉松竞赛”而非“百米冲刺”，比的是耐力而不是爆发力。请记住投资理财绝不是像有些人认为的是富人、高收入家庭的专利，事实证明影响未来财富的关键因素，是投资报酬率的高低与时间的长短，而不是资金的多寡。
　　投资理财能让平凡人生随着时间的流逝而焕发出财富慢慢累积的灿烂光芒，让你在未来的闲暇人生能有充裕的财力支持，挥洒自如地去弥补一个个曾经的生平遗憾，如卡特和爱德华一样尽情享受美梦成真、了无遗憾的完美人生。
详细出处参考：
&复利终值系数表
复利，简单说就是利滚利、钱滚钱，公式：本利和=本金&（1+年报酬率％）的n次方，其中n为设定之投资年数。
　　复利就是“利生利”、就是把每一分赢利全部转换为投资本金。
　　复利的要素：初始本金、报酬率和时间.
　　许多成功的投资者的就是充分利用复利的力量取得成功。
　　如果现在你有10万元资本进行投资，每年你如保持30%的复利收益率，那么只需要经过17年另7个月的时间就能成为“千万富翁”。
企业家百倍财富梦：复利理财是方向 抗危是重点
100万复利率30%只要27年可增长至11.9亿
复利教父胡益三说：赌博是“快速自杀”，储蓄是被通货膨胀“慢性他杀”，炒这炒那容易被危机灾难“快速他杀”，只有中高级复利是人生和投资理财大方向，也许复利不是万能的，但没有复利是万万不能的。
几个复利方向数据：
复利的理财产品让100万到1亿的可能性是100%，只要时间足够；而不复利、不抗危机的理财产品或赌博让100万到1000万的可能性只有1%。而不复利、不抗危机的理财产品或赌博让100万到1亿的可能性也只有1%。
顶级复利的威力：100万复利率30%只要27年可增长11.9亿。
几个不复利问题数据：
20年来，财富增长10倍还只能算是保值和守成：60元人民币，25年前相当于上海北京一家人
1个月的生活费，现在勉强够1天的生活费，平均够打的一个来回的费用。
20年后，财富不得不增长10倍才能放心养老：
1000万元现在也许可以支付企业家20年的开支，20年后，1亿元也许未必可以支付20年后20年的开支。
炒楼梦断迪拜：2009年迪拜危机，房屋价格下跌超过5成，让众多房屋炒家资产损失超过50%。
炒股梦断次贷：2007年次贷危机，全球股票价格下跌超过5成，让众多股票炒家资产损失超过50%，美国众多“业主”梦破灭。
炒楼炒股梦断：1992年日本泡沫经济破灭，房屋和股票的平均价格下跌超过5成，让众多炒家资产损失超过50%。到现在17年了，房屋和股票的平均价格还只有高峰时候的一半左右。
现状、未来形势、理财目标和复利路线
在全球多极化格局下，2008年金融海啸导致全球普遍亏损严重、太多私人和企业理财不能复利的事实还让人心有余悸；现在，全球经济复苏缓慢，全球通胀却已在逐步高涨中，美国联邦储备的资产负债表急剧膨胀，总数远超10万亿，全球都在继续定量宽松，美元危机在深化，美国为避免和推迟下一场危机，可能会跑步进入高通货膨胀和高失业率的双高时代，对世界带来新风险，最终下一场不同方式的危机不可避免。以往频繁的危机、日益动荡的经济格局和后续必然也频繁的危机让我们思考：企业家在商海中全力经营企业的同时，是否还有精力打理自己的私人财富？投资项目、理财产品琳琅满目，复利理财、特种理财、股票、基金、保险、信托、房产、企业股权、收藏品、银行理财……企业家私人如何投资理财才能超过通胀，长期增长100倍进取辉煌或守成10倍安享晚年、放心省心？使自己的资产既能抗击各种危机、规避风险，又能产生更高的财富价值？才能促进家庭幸福、基业长青？荣获“中国投资理财行业十大影响力人物”的孔子国际张洁女士支招企业家复利路线：
一、让财富涨10倍、100倍不是梦，复利理财是方向：
复利的理财产品让100万到1亿的可能性是100%，只要时间足够；而不复利、不抗危机的理财产品或赌博让100万到1亿的可能性只有1%。
1)复利，让财富涨10倍、100倍不是梦
被爱因斯坦誉为“世界第八大奇迹”的复利：是第一财富倍增器，高等级复利可尽快让100万到10亿，一举解决养老、育后、安居乐业等人生大事，抗击多种危机风险，受到世界级成功人士的酷爱和长期珍藏----只要平均复利率30%，20年就可以增长189倍，30年可增长2619倍。
不相信吗？30年前投资跟随李嘉诚、王永庆、索罗斯的人到现在财富复利增长了超过200倍，40年前投资跟随巴菲特的人到现在财富复利增长了超过2000倍，30年来中国经济复利成长的效果让世界震惊！……
2)百年复利，谁与争锋
还有一个古老的百年复利故事，在1626年，美洲土著印地安人被逼实在没有经济来源了，把曼哈顿岛屿卖给了白人，得到了仅仅是24美元。印地安人花费后，第2年后的资产已经是0.可是如果这个土著印地安人将这24美元复利，哪怕只要6%的复利率，那么，这笔小钱现在2008年的价值超过1000亿美元。再用这1000亿美元可以买回比曼哈顿多得多的岛屿。而这300多年的6%复利和1000亿美元，几乎超过任何炒股票，炒房屋的家族的收益率和收益，也超过如何炒地皮和写字楼的家族的收益率和收益，许多曾经年收益200%的人遇到一场大萧条或衰退往往亏损严重，不见踪影。
&3)百倍千倍的财富，在于选择复利方向
复利的理财产品让100万到1亿的可能性是100%，只要时间足够；而不复利、不抗危机的理财产品或赌博让100万到1亿的可能性只有1%。
而让人感慨万千的是，坚持复利的家族如此少，所以让复利和复利家族成为奇迹：世界上不懂复利，喜欢赌博、不追求复利以及没有复利的人，和少部分成功复利人士相比，财富差距百倍甚至千万倍；投资跟随复利大师和投资不复利人士身上，财富差距千百倍：投资复利品种和投资不复利理财产品的差距，也是千百倍的，百倍千倍的财富往往在于关键时刻复利方向的正确选择。
二、中高等级复利是重点，是路线
<font COLOR="#FF万复利率30%只要27年可增长119亿；实现它，抗危机是重点：
1)复利理财的障眼误区：
从投资的角度来看，以复利计算的投资报酬效果是相当惊人的，许多人都知道复利计算的公式：本利和=本金&(1＋利率)期数。把所获取的利润加入本金，继续赚取报酬。而对于复利的观念，不少人片面的理解为“利滚利”，张洁告诉你：如果该产品，他是按远低于社会平均增长水平10%的复利率来“增长”，长期20年下来相对他投资的初始本金来说，虽是有所增长，但远远跟不上社会平均增长水平，实际他就是在用复利的速度让资产在严重贬值。1000万元的资金不用心打理，经过20年即使每年仅贬值8%，也会缩水至173万元，理财复利，必须防备通货膨胀：
&2)低等级复利远不敌通货膨胀，企业家财富增长20年不得不超过10倍：
1986年，保险公司向客户卖保险，说等到2015年朋友退休后，每月可拿到60元人民币的保险金。60元人民币当时相当于一家人
1个月的生活费，还是很值钱的。如果不懂贬值和通货膨胀，你会觉得合算，买了这类不保贬值和通货膨胀等风险的保险。
&&&&可现在60元算什么呢？不要说到2015年，就是现在2010年在北京、上海，这50元够一家人
1天的生活费吗？
20年前的万元户是富人，现在的100万元户，在上海一套房都住不起，是富人吗？现在的万元户只是穷人里面的贫困人。
纸币，从来都是贬值的，不光是人民币、美元和欧元，几千年来无一例外，在通货膨胀和纸币日益贬值的时代，1000万现在也许可以支付20年的开支，可是20年后1000万只够支付退休后3~5年的开支，企业家财富增长20年不得不超过10倍。
而低等级复利、不复利、不抗危机的理财产品或赌博20年让1000万到1亿的可能性只有1%。所以选择复利的理财产品时，一定要选择复利率要高于社会平均增长水平的产品，这才是真正有效的复利，做到10%以上的20%、30%中高等级复利才是重点。也是最省心的投资，最有保证的养老保障，和财富倍增方法。
&3)10年算复利，抗危称高级。
复利理财抗危机是重点。沧海横流，方显复利英雄本色。比如投资股票、基金、外汇、信托、保险、房产、企业股权等项目之前，如何判断他属于赌博，还是低级复利，还是高级复利呢？不能仅凭借短期一、二年的业绩表现，来做判断，短期收益不具代表性，一定要看他过去5年、10年特别是在危机年度里的业绩表现是否抗危机、复利了，这才能代表他在将来的10年20年，是否抗危机，是否复利，一念之差，你未来的财富差距也会有十倍百倍之大.
次贷危机爆发后，全球股票价格下跌超过5成，让众多股票炒家资产损失超过50%，许多曾经年收益200%的人亏损严重，收益抹平。
金融海啸期间，全球共同基金普遍大幅度下跌，美国有100多家银行倒闭，许多中小企业经营困难，这些都是典型的因为不抗危而不复利特征。但是知名的复利机构孔子国际，却凭借独特的宏观风险管理技术，在危机期间仍然实现超过50%的收益，成功复利。一个正50%，一个负50%，差距拉开了。1992年日本泡沫经济破灭，许多人到现在还没有恢复过来，都17年了，股票平均价格仍然不到高峰时候的一半，房屋平均价格也就高峰时候的一半。
危机前都在盈利，而是不是高级复利，到危机来临时候才显露本色，而不复利、不抗危机的理财产品或赌博抗危机的可能性只有1%。。
4)1000万到10亿，高等级复利领先几年？
除了复利率之外，还有一项很重要的决胜因素，就是-----时间。许多人资产庞大，并不是他们选择了获利多高的投资项目，而是他们是实现了较高的复利率，长期执行，长期复利所得。
复利率的等级越高，1000万复利到10亿的时间越短！
平均50%的顶级复利率，只要12年
平均30%的顶级复利率，只要18年
平均20%的高级复利率，只要26年
平均10%的中级复利率，要49年
平均 5%的低级复利率，要96年
平均 2%的低级复利率，要233年
不复利、不抗危机的理财产品或赌博让1000万到10亿提前实现的可能性只有1%。
如果现在你有10万元资本进行投资，每年你如保持30%的复利收益率，
那么只需经过17年另7个月的时间就能成为“千万富翁”,只要27年可增长至1.19亿，50年可至498亿。
5)不戒赌、不抗危，不复利，富人几年变穷人？
而不复利、不抗危机的理财产品或赌博让1000万到10亿的可能性只有1%。
理财不复利，正常的通货膨胀只要10年让富人变穷人，民国、魏玛、津巴布韦类的恶性通货膨胀只要1年可让富人变穷人。
理财不抗危或赌博，2008年类的股灾和金融海啸只要1年可能让富人变穷人。而2次危机可让富人变穷人。20年的人生必然多次遭遇危机。
三、人才、文化和技术是关键
“10年磨一剑”，“20年等一回”。获得抗危机的高等级复利，关键是要珍藏高等级复利人才、文化和技术
1)己所欲，施于人
成功的企业家，应该是个非常善于运用优秀人才、技术、文化的人，应该也正在努力创造着复利奇迹。那企业家全力打造企业的同时，自己的私人财富打理，同样也需要曾经持续满意复利的人才、技术和文化；
和长期成功的企业家总是不常见一样，高等级复利的人才、技术和文化也是稀缺的，遇到了，快珍藏。
2)简单地说，获得高等级复利有三条路可以选择：
1)、自己复利：自己艰苦卓绝20年，成为复利投资大师，要有人皆可以成佛的信念。
2)、跟随复利(高级、顶级、中级)：跟随复利投资大师，珍藏高等级复利20年，省心。
3)、双复利：自己艰苦卓绝20年，成为复利投资大师，同时跟随复利投资大师20年。
3)获得高等级复利人才、技术和文化需要耐心。
十年树木，百年树人。高等级复利人才和技术往往是“10年磨一剑”，高等级复利项目和产品往往是“20年等一回”。
像孔子国际独创的全球复利模式---“全球炼金术”，投资范围遍及全球各大交易所，在抗危机和复利投资技术上已经是最高等级，复利管理人员也已经经过10余年环球市场投资锤炼和多次危机考验而成功复利。旗下的环球复利系列坐拥全球丰富良机，部署项目也立足复利20年。
四 管理上创新：长期珍藏高等级复利，不需频繁进出。
长期珍藏高等级复利，可显著减免交易成本，大幅提高复利速度和拓宽复利领域
1) 资产重点配置在高等级复利的项目上
有抗危机品质明显突出的高等级复利项目或理财产品，不要犹豫，能够多投，不要少投，高等级复利的好项目不等人
&如果有3个中高等级复利品种不分上下，100%的资本各投三分之一。
2)珍藏高等级复利要长期，能多长，就多长
坚守高等级复利是重点的原则，坚持长期持有高等级复利的项目10~20年，有短期波动，不要动摇，就像人不是神仙，终归有休息时候。切忌频繁进出，珍藏不动，既可降低交易成本也避免聊中断和扰乱复利进度。
3)依靠复利专业度收获三大复利
私人财富复利请专业的高等级复利机构打理，可提升高等级复利的把握；
自己可省出更多时间照顾家人，家庭感情复利了；
自己不用花大量精力在不擅长的私人财富复利领域来回折腾，省出的精力用在自己更加擅长的企业里，专业于事业，企业复利速度又可提升。20年后，可望收获三大复利：财富复利，事业复利，家庭复利。
20年转眼就到，为了养老育后等人生大事，我们将很可能生活在一个20年不得不超越10倍的时代，而中国企业家作为一个特定群体，将有不少人承担20年奋进100倍的时代责任，企业家在将自己负责的企业20年进取复利100倍的同时，也必需由高等级复利机构为他们将自己的私人财富20年进取复利100倍，以解决后顾之忧，兼收三大复利。环顾世界，日益动荡的经济格局、金融变革、通胀混乱和就业形势，必须坚持创新是原则，复利是方向，抗危是重点，人才技术是关键，放眼世界，搞好管理，降低长期成本，提高长期效益。
世界七大奇迹之
“我们无法保证的价值投资收益，但价值投资为我们提供了成功的唯一真正的机会。
-沃伦。巴菲特
&#9733;/&#9733;
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。存款也是理财,神奇公式告诉你复利致富秘诀 每年1.4万40年变1亿
　　日 14:56　中金在线/银行频道　
　　存钱未必存银行 四种理财方式可选择
　　本报记者 汪敏华
　　毛先生最近把他在黄浦区的两房两厅卖了320万元，准备再买套三房两厅的。在寻房期间，毛先生将这320万元存进一家银行，他存的是一年期，做的却是两手准备：找到称心的房子就把钱取出来。让他惊喜的是，银行除给他提高了10%的一年期利率外，还额外奖励了他1万元。照此计算，毛先生存款一年可得的收益为11.56万元。银行为何给奖励，毛先生事后得知，原来这是银行为揽储给予的 “甜头”。而了解理财市场行情的同事则认为：毛先生把钱存银行不合算，至少有3种理财方式可让毛先生获得高于银行一年期定存利息的收益。果真如此吗？
　　方式一：买产品
　　信托理财产品的起点门槛至少100万元，不少信托产品还限制资金门槛为300万元。
　　据光大银行私人银行上海中心副总经理赵志敏介绍，信托品种主要有五大类：信托贷款类，是将信托资金以信托公司的名义给项目公司发放贷款。在信托产品中，贷款类产品占据数量最多。权益类是将信托资金投资于能带来稳定现金流的权益；证券投资类是将信托资金投资于证券市场，包括一级市场、二级市场、定向增发等，证券投资类产品受托人一般会委托投资顾问进行管理；股权投资类是将信托资金以受托人的名义对项目公司进行股权投资，通过股权增值、分红或溢价回购等获得收益。组合运用类是受托人将信托资金以股权投资、权益投资、贷款等方式组合运用于项目公司。近年来还出现了另类信托产品，即投资于钻石、白酒、手表及艺术品等，这类信托产品面向的是小众市场，信托规模也比较小。
　　一般而言，融资类信托产品一年期的预期收益率在7.5%-8%， 2年期的在8.5%-9.5%，个别高的可以达到10%， 3年期的一般可达到12%甚至更高，远远高于一般的银行理财产品，至于银行定存利息更是望尘莫及。同时，信托理财产品的投资期限也短中长期皆有，使投资者可以根据资金的流动性要求进行灵活投资，结构化证券类产品期限有3个月－6个月的，融资类一般为1年-2年，另类投资时间较长，一般超过3年。
　　由此可见，毛先生手头有320万元，可以首选信托理财。信托理财不仅收益高，同时风险也可控。在信托投资界有一个不成文的行规，即刚性兑付。刚性兑付就是信托产品到期后，信托公司必须分配投资者本金以及收益，当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时，信托公司需要兜底处理。据赵志敏介绍，近年来行业内尚未出现一例未实现兑付的融资类信托产品。
　　但专家同时提醒，刚性兑付绝不意味着投资者无风险，因为呼吁取消这条不成文的行规的呼声正越来越大，从长远看，信托理财也可能像其他理财投资一样，风险由投资者自负。在目前，有3类信托理财产品还是应谨慎对待切莫随意购买的，一是投资于证券市场的，二是发放贷款于房地产业的，三是投资于艺术品等小众市场的。
　　方式二：买理财产品
　　信托产品资金门槛对大多数市民而言高不可攀，但优于银行定存利率的理财方法却还另有途径，即银行理财产品，起点资金为5万元。
　　当前，银行理财产品的发行周期以 “星期”更替，每期理财产品的期限都是长中短结合，有一年期、半年期、3个月期、两月期，此外还有35天的一月期，其年化收益率分别在4.9%、4.8%、4.65%、4.55%和4.25%左右。据浦发银行理财师介绍，在降息通道下，一年期理财产品的收益已经接连下挫，相比于年初的5.8%收益率，同样是10万元，年初购买理财产品可得收益5800元，现在购买理财产品年收益则是4900元，减少了900元收益。为锁住收益，越来越多的投资者青睐一年期理财产品，一般发行不到半小时就销罄。相比于银行一年期定存3.3%的利率，同样10万元，购买一年期理财产品可多得收益1600元。
　　在理财产品中，投资债券市场的理财产品尽管也是非保本，但其风险还是比较小的，还有一类是结构性理财产品则需要投资者辨别风险。这些结构性理财产品有的挂钩股票市场，有的挂钩黄金、石油等标的，难免发生零收益甚至负收益。理财专家提醒市民，购买时应仔细研究收益的触发条件。据了解，在结构性理财产品中，也出现了保本产品，比如广发银行前不久发行的一款挂钩股票的理财产品就保证本金安全，而预期年化收益率最高可达7.5%。
　　方式三：购买货币基金
　　按照毛先生的一种存法两种准备，如果找到称心的房子就把320万元从银行取出，那他的损失就更大了，因为是提前支取，银行只会按照活期利率支付利息，而目前活期利率是0.385%，320万元一年利息为12320元，平均每天34.22元，每万元的月均收益为3.20元。而目前货币基金每月的平均收益为每万元30元左右，两者相差9.37倍。
　　因此，对于毛先生而言，如果不确定自己什么时候需要用钱，可以购买3个月至6个月的结构化证券类信托产品，如果厌恶风险，则可以购买同期限的理财产品，或者购买2个月期的理财产品。至于35天期的理财产品，则无多大必要购买，虽然其4.25%的年化收益要高于货币基金目前的3.2%年化收益率，但因为理财产品有一周的募集期和数天资金到账期，收益平摊下来，35天期的理财产品并无多少胜算，而其资金的流动性却大大不及货币基金。一般而言，从银行账户扣钱购买货币基金，赎回后资金隔天就可以到账。但如果从股票账户扣钱购买货币基金，赎回后资金要隔两三天才能到账。事实上，一些业绩出色的货币基金年化收益已经反超银行一年期定存，华安基金公司货币基金过去一年的年化收益率在4.16%。
　　一些基金公司还推出短期理财类基金，同货币基金一样，免申赎费用，其理财期限长则一个季度，短则两个星期。从目前看，收益还是货币基金略胜一筹，且资金流动性更强。
　　方式四：做证券回购
　　证券回购同样是流动性和安全性俱佳的投资渠道，证券的持有方 (融资者、资金需求方)以持有的证券作抵押，获得一定期限内的资金使用权，期满后则须归还借贷的资金，并按约定支付一定的利息；而资金的贷出方 (融券方、资金供应方)则暂时放弃相应资金的使用权，从而获得融资方的证券抵押权，并于回购期满时归还对方抵押的证券，收回融出资金并获得一定利息。
　　上证回购的交易期限短则有1天期、2天期、3天期、7天期、14天期和28天期，长则有91天期和182天期。相对而言，3天以内的交易最为活跃。在投资者可根据自身资金的流动性要求，选择1天、2天、3天、7天或更长时间的上证回购交易，一般而言，短期回购的利率更高，一般都在3%以上。而且上证回购还有一个有利处，即资金当天借出当天产生收益，不像货币基金，申购当天是不享受收益的。只是上证回购对资金门槛有要求，最低为10万元。理财师建议，如果资金闲置只有几天且超过10万元，可进行分配。如当天的上证回购利率超过通知存款或货币基金，可以将10万元整数做上证回购，其余购买货币基金。
　　解放日报
共 18 页&&
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中国式买房是一本理财经，门槛精着呢
　　对大多数人来说，房产是一个家庭最大的财产。拼三代买套房，比比皆是。
　　中国式买房，从写名字开始，首付、贷款、还贷、出售、传承，都有一本理财经。
　　房产证写子女名，未必好
　　案例：2008年前，杨阳父母已买下2套建筑面积90平方米的住房，并把杨阳的名字列入房产证。至今，杨阳父亲都很得意自己的盘算：杨阳已经成年，可以杨阳的名义再买一套房，这样杨阳名下就有3套房，可以保证杨阳今后生活无虞。
　　可怜天下父母心，为规避未来可能的遗产税，很多家长像杨阳父母一样，在买房时会写上孩子的名字。但这种爱心表现效果未必好。
　　第一：孩子独立买房时可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。
　　目前上海中外环之间的新房，二房二厅房价基本在400万元左右。以首付三成计，即120万元；首付七成计，则是280万元。两者相差160万元。对于大多数工薪阶层来说，首付120万元还能咬咬牙凑出来，首付280万元，就可能拼光三代老本了。
　　第二：孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。目前上海房产税人均免税面积是60平方米，三口之家总免税面积180平方米。如果孩子婚后再购家庭第二套房、又不想卖出首套房的话，家庭免税面积超标后就要征收房产税。记者向闵行区房产交易中心税务窗口了解到，计算征收房产税的住房面积时，还将包括之前和父母共有房产的孩子名下部分，即存量房也纳入征税计算面积。比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。
　　第三：孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活情何以堪？
　　有没有化解之招？房产和法律专家支招，一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这样，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。
　　越有钱，越贷款
　　案例：相恋3年的张炜和李蓉打算年底结婚，买房提上日程。小两口看中外环附近一个新盘，二房二厅总价在350万元。小两口每月平均总收入近4万元，但双方家长都很有实力，商定各自拿出150万元，加上小两口的积蓄，全款买房不贷款。按张炜父母的意思：问银行贷款，利息要占贷款额的一半，太不合算了。
　　工薪阶层要像张炜和李蓉的父母那样有实力，毕竟还不多，但有相同思路的人却很多。大多数人的买房思路是：房贷越少越好，有钱就提前还贷，给银行赚利息太不合算了。事实上，在目前市场态势下，这样的思路恰恰是不合算的。会理财者拟采取这样的策略：越有钱越贷款，贷款越多越好，期限越长越好。自己的钱呢，去做投资理财。
　　咱就给张炜小两口买房算笔账吧，350万元房款，首付三成是105万元，贷款245万元，贷款期限为30年。为方便计算，假设张炜小两口全部做商业贷款，采取等额还贷法，按5年以上基准贷款利率6.55%计算，每月还贷15566元，30年利息总额315万元。一次性付款，确实省了这笔巨额利息。但如果张炜夫妇首付105万元，将其余245万元另做投资，比如购买信托产品，或者靠谱的P2P产品，结果会怎样呢？按照目前信托产品或P2P产品比较普遍的年化收益率12%计算，张炜夫妇只需投入156万元，作为归还房贷的“老母鸡”，这个“母鸡”每月平均生“鸡蛋”1.56万元，足以支付每月房贷本息。事实上，张炜夫妇还可以申请公积金贷款，5年期以上贷款利率是4.5%，每月实际支付的贷款本息将低于1.55万元。
　　其余89万元同样可投资于信托或P2P，按12%年化收益计算，通过复利效应，30年后可达多少？超过2000万元！加上用以下蛋的“老母鸡”156万元，总额在2200万元左右。30年后张炜夫妇已年过60临近退休，这笔钱正好作为两人的养老金。
　　曾经有人算过，30年后的1万元只相当于现在573元，即便通胀这样吞噬财富，30年后的2200万元也相当于现在的126万元了，对张炜夫妇度过滋润的退休生活应该是很有助益的。但假如张炜夫妇全额付款买房，这笔钱就无从谈起了。
　　也许有人认为这个如意算盘打得呱呱叫，但30年漫长的岁月里，万一投资收益没有理想的那么高怎么办？很简单，只要投资收益超过房贷利率，就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了，再提前还贷也不迟。
　　如今投资渠道不断拓宽，市场上超过商业房贷利率6.55%的投资产品俯拾即是，比如信托产品，固定类年化收益率普遍在9%－12%。信托产品刚性兑付的不成文行规至今延续，因此安全性还比较高。P2P理财市场群雄逐鹿，年化收益率普遍在14%－16%，年化12%收益率并不难获取，关键是沙里淘金，找到一个靠谱的P2P机构。
　　理财师认为，普通百姓要能借到银行的大笔钱，利率还给打折，也就是房贷了，因此要善用这个机会理财。
　　等本和等额，利息差大了
　　案例：在张江一家网络公司上班的邓星海代表了大多数年轻人的买房模式：父母出首付，自己付贷款。最近小邓夫妇在外高桥看中一套住宅，父母支付首付后并去除公积金贷款后，小邓夫妇还要商业贷款100万元，贷款期限为20年。办理贷款手续前，他在银行工作的同学再三叮嘱，在还贷方式上，一定要选择等额本金法，不要选择等额本息法，两者息差大了。
　　对于一门心思要节约利息的购房者而言，选对还贷方式，节约的利息可以6位数计。
　　所谓等额本息法，即每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。这种还贷方式适合收入不高、前期资金紧张的还贷者。
　　所谓等额本金法，即每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低、逐月递减态势。这种还贷方式适合目前收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的还贷者。
　　以小邓夫妇为例，同样是100万元商业贷款，还款期限和利率相同，如采用等额本息法，每月还贷7485元，总利息为79.6万元。如采用等额本金法，首月还贷9625元，以后逐月减少23元，总支出利息65.7万元。两种还贷方式的总利息相差近14万元。对于积蓄不多、每月靠工资收入还贷的年轻人而言，这不是一笔小钱。
　　在实际生活中，大多数人会选择提前还贷，有些提前还贷并不划算，比如，采用等额本金法还贷者。因为等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。同样，采用等额本息还款法的购房者，假如还款已到中期，也没必要提前还款。因为等额本息法越到后来归还的本金越多，利息越少。还款中后期再提前还贷，对还贷者而言，该还的利息大头都付了，提前还的只是本金，并没有节省利息。
　　要是未来有较大支出的市民最好不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民，提前还贷会大量挤占资金。此外，一些市民购买房屋签订商业贷款合同时，享受的是七折利率优惠，或者采用的是公积金贷款，这些利率都低于市面上的理财产品年化收益率。因此，要特别珍惜廉价的贷款。
　　各种过户算成本
　　案例：家住杨浦区的陈阿婆已经80多岁了，怎样把自己居住的价值200多万元的房子传给儿子？听人说，可以卖给儿子，也可以送给儿子，还可以在自己百年后由儿子自然继承。每一种方式都有利弊。这下陈阿婆摸不着头脑了：到底哪种方式好？
　　这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱？且算成本：
　　继承法——主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，最低不低于200元。
　　这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。
　　但缺点也显而易见：手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件：第一是证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人；遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。
　　从上述规定可见，采用继承法过户房产，继承人需要办出各种证明，期间要花费大量的时间和精力。
　　赠与法——主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税；非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）。此外还有契税3%和公证费1%。
　　需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。
　　买卖法——主要费用：营业税+个税+契税。在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。(记者 汪敏华)
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