新房地产“国五条”二手房交易增收20%的所得税的调控政策将中国楼市带入万劫不复之深渊——伪调控是房价上涨之根本原因　　楼市调控10年，上涨10年。从2000年起，上海市政府便频频表示房价过高，远超过居民的承受能力，而2000年以来上海的房价普遍上涨10—20倍（前者以静安区等地区的平均房价为代表，后者以浦东三林等地区的平均房价为代表，而根本不是某些财经媒体宣传的上海房价10年只上涨了3倍多—拿当时内环内的成交均价和现在外环外的成交均价对比，司马昭之心路人皆知）。那为什么会出现这样的情况，笔者认为，中国房价惊人上涨的背后的根本原因是“政府毫无诚意的伪调控”。抛出此言论并非血口喷人，本文没有复杂的经济学理论和计量模型，也无需列示大量数据（专家们对此都有大量研究成果，如有需要各位看官尽管可以去专业网站下载相关资讯）；本文需要读者具备的仅是朴素的经济学思想、必要的逻辑推理能力和一个中国公民的良知。　　根据社会、经济环境的不同，各国的房地产市场可以是“市场调节”、也可以是“定位于准公共物品、满足民生福利”为主导机制的。前者房产的市场价格由买卖双方来决定，政府基本不加干预，价格能代表供求关系的信号，房价波动可能较大，但即使出现房地产泡沫也会跟随市场经济规律破灭。后者我们就不说了，那显然是福利国家国民的福祉了，房价高低与老百姓关系不大。而我们国家的房地产市场调控机制是基于“政府毫无诚意的伪调控”的市场机制。——其根本本质就是房地产价格能上不能下。（在房地产市场低迷的时候采取真托市的政策，在房地产价格高涨的时候采取假打压、真维稳（上涨）的政策）　　我们可以从3个著名的中国房地产市场调控政策来看看这到底是怎么回事。　　一、限购令。限购令出台时一片叫好声，但也有部分专业人士发表不同意见。笔者在限购令出台时就与身边的好友表示：此令一出中国房价将面临“无量上涨”的局面。大家可以回想限制购买食品的年代，“限购”代表什么，紧缺阿！在这样的情况下，政策的出台是作为一种“信号”传递给市场的买卖双方，请卖方慎卖（因为房子是紧俏商品阿，而且还有一个问题，如果你卖出了以后就无法再买进了阿，你也被限购了阿）；请买方抓紧买（这里指的买方是既有消费意愿又有消费能力的，这么紧俏的商品既有实际需求、又有升值空间，为什么不买呢）；那不就很清楚了么——供给减少，需求也减少，但明显需求减少的幅度要远小于供给减少的幅度，那么最后就会形成低成交量下、高价格水平的格局，消费者剩余被卖方大量剥夺。　　二、上海的房产税政策。上海的房产税政策最大的亮点是在于对新、老房产保有者采取不同的政策。已经拥有的房产的，只要不继续买进，不会对其征收任何房产税，但新入市者则需缴纳房产税。这个政策的影响我们可以讲几点。第一点：和限购令类似，鼓励已有房产的保有者持房待涨，减少供应，而有实际消费能力的刚需者仍然需要进场买单，同样是通过较低的成交量水平达到维持较高房价水平的目的； 第二点：对同样拥有不动产权利的人群却以“新、老”划断采取歧视政策，不知其法理依据何在，显然是无法无天的人治社会所出的政策。背后的原因我想不用说大家也知道，出台政策的都是“自己人”，说明利益集团不仅意识到而且赤裸裸的宣告，我们有特权。如果说，中国的房产更多的是商品和投资属性，大家也看涨这个商品时（后文还会来讨论这个问题），那凭什么既得利益者已从中获取大量利益的同时又通过“制度”阻止其他人进入这个领域呢，这又是谁赋予你们用所谓的行政调控手段来干赤裸裸的涉市场经济、从中获得制度收益呢？我不知道中国是不是还有其他的“普通商品”（从法律、经济角度来看）交易也面临这样的规定，只许已经买有的人坐拥其升值好处，并且制造各种壁垒防止其他人也进入这个市场来分一杯羹？　　三、新房地产“国五条”二手房交易增收20%的所得税的政策。这条政策出台后，市场上又一片叫好，我在此表示非常的失望，总结一下——我们国家10年以来的房地产调控政策完全就是“政府毫无诚意的伪调控”。为什么这么说呢？首先，对二手房增收20%所得税的政策，和前面二条政策毫无二样的地方就是仍然鼓励房产持有者继续保有房产，将供应在低水平上，而真正有消费能力的刚需消费者仍然会入市，甚至承担本应有卖家承担的交易税，以便继续在较低成交量的基础上推高房价水平。其次，鼓励房产保有者推高租金水平，降低民生福利水平。再次，将二手房的潜在消费者推向新盘（以上海为例，新盘一般都在外环外），加快房地产商的库存去化，推高这些新盘的价格，间接推高可比楼盘、市区乃至整个城市的均价。　　我们可以总结上述3个著名房产调控政策的特点：一，仅针对增量且限购，特别是房产价格不断上涨的环境下，保护了存量房产持有人的财富，且鼓励他们安心持房（因为限购嘛，紧缺嘛）、减少供应，让少量有消费能力的刚需进场接盘，只需较小的成交量就可以推动房产价格稳步上涨（这个是不是和股市大好，庄家高度控盘的时候股票走势类似阿！）；二、增加税负，由于调控后成交量显然会下降，但为了使国家税收不受损害，通过增设各种税种、增加税率来保持国家利益不受损失。如果这些税无法从卖家转移到买家头上，本来这个并不完全是一个坏的政策。但是目前设计的税种和税率都是很容易从卖家转移到买家头上的，这里又要问一句了，房产调控政策（包括税收政策）的制定者究竟是代表谁的利益在说话，是人民还是某些利益集团！　　说到这里，我们必须来讨论一个事实——即目前阶段中国的房产属性到底是什么，是投机、投资商品还是普通商品。陈宝存、任志强等专家称中国城镇化的过程中对房产投机、投资的鼓励是必须的，不可分开的。这个话或许不假，那就有2个问题了：（一）如果已经承认房地产是投机、投资属性的，并且采取市场经济的公平、公开、公正原则，让所有有意愿有能力的人来参与到这场游戏中阿，为什么要采取限购政策，特别是针对新、老群体的区别对待，通过“制定各种限购、区别税务的政策”来维护既得利益者的群体。我想理由可能很简单。还是为了保持这个游戏能长久玩下去的格局，让既得利益者能安心持房（毕竟很多炒房、囤房人的获利已经非常巨大，对于目前的房产价格来说，其成本已经可以忽略不计），坐享其房产资产不断上涨获得的巨大利益。同样，通过“制度垄断限制进入市场”来限制场外人士入场（政府可能认为，如果放开市场供应，很有可能就会形成房价短期内暴涨后面临暴跌、现有利益集团（包括银行）等将面临巨大风险），让普通民众看的眼红，然后很少一部分有能力的刚需人士进场不断推高房价，使整个市场形成一种预期，房产价格还要涨，还要涨！（二）如果说虽然承认房地产市场是投机、投资属性的，但根据“公平”与“效率”的价值衡量原则应该给予管制的，那就应该出台真调控的政策（下文会提及），而不是说前文说述的伪调控、真推高房价的政策。　　在畸形的房产调控政策下房价不断上涨，我们还可以看到几个奇观：（一）官方统计的房价上涨远小于实际上涨情况。在统计口径上玩花样，用10年前的内环内均价和10年后的外环外均价对比。（二）普通住宅价格标准一再调高，表面上看是为了降低老百姓的赋税水平，实则是赤裸裸通过政策信号来告诉市场房价应该继续上涨了。（三）老百姓和中介在无奈之下纷纷通过房产中心的交易系统做低房价，这些数据全是假的！通过如此手段来自欺欺人，控制房价涨幅，而老百姓和中介可能还会随时被税务机关以违法为理由事后稽查，弱势群体阿！（四）部分开发商降价楼盘的消费者可以打砸抢开发商的办公场所，老百姓已经被引导形成一种“定势思维”，房价只能涨不能跌阿。难道这个不是我们的调控政策给予这些老百姓的预期么。（五）地方政府就不用说了，已经对房地产业形成非常严重的“路径依赖”了，其政府业绩表现完全被该行业与相关行业锁定。以上海为例，一面强调土地资源稀缺，一面推出的新楼盘几乎全是偏大的户型，这样的话亦可以人为的减少市场供应量，便于推高房产和土地价格。在中国这样的特别市场环境下，调控政策的出台应该深思熟虑，其释放的信号对市场有非常巨大的影响，至少出的政策绝对不能误导“信息不对称”的老百姓阿——毕竟中国老百姓对经济学、金融市场的理解能力还是非常非常浅显的阿！中国的老百姓真是全世界最好的老百姓，值得政府善待阿。不能把老百姓都忽悠了，让让老百姓感恩戴德阿。　　我们不否认房地产业在某些时候对国家经济发展起到了好的作用，也使一部分人民提前过上了小康甚至富裕生活。中国近年经济发展迅速，10年走了很多资本主义国家100年的道路，抓住这次房地产发展机遇的企业家和个人，其实现的财富积累也是不能和抓住其他时期经济发展机遇的企业家和个人相比的。如最近一些文章、报纸报道，第一批房奴因买房致富，平均还清第一套房产贷款年限不足7年，但要知道，他之所以能这么快时间内还清房贷，主要原因并非其在7年内工资性收入增长所致，而是其持有的房产资产价格快速上升，下家愿意以其原先买入房产价格几倍的原因接盘。但如果说21世纪初前几年是对房地产价值回归的合理挖掘的话，最近几年就是几近疯狂的依赖房地产业维持粗放式的经济发展模式，不断剥削普通民众阶层的福利水平。而且，从目前的房地产调控政策来看，有延续这种稳步推高房价和地价、加大既得利益保护、对普通百姓福利剥削的趋势。　　如果现有的以限购和买家承担的税种为主基调的畸形的房产调控政策，我们显而易见可以有如下预期：（一）房价继续稳步上涨、伴随较低成交量（二）随着房价上涨，土地价格不断上涨（三）加大保护既得利益者利益的力度（四）贫富差距不断，社会矛盾不断集聚。　　所以，笔者认为，中国楼市的上涨根本原因有二个（一）中国人民的小农、地主、无信仰等民族思维与习惯鼓励国民炒作、持有房产（国外也有数据证明有华人集聚的地方房产投机水平和价格就是要明显偏高），认为快速致富才是人生真谛。（二）政府、银行业、房地产相关行业及利益集团因各种已对“房地产业”形成了“路径依赖”，且在其中的利益过分大。而很多专家经常宣讲的房地产泡沫是所谓的货币超发、土地供应引发不足的，在我这个草根看来根本不是问题。前者并非一定需要通过房产价格来体现，也可以通过其他商品、资产品的价格来体现，在目前的中国完全可以通过疏导到股票市场（事实上，高市盈率、投机气氛较浓的股票市场并非对实体经济会带来有多大的负面作用，包括对多套存量房产的拥有者，也可以通过各种税收鼓励政策将其卖房后的现金资产投入到股票市场，这是题外话）。而后者在10年来政策屡次给出“房产能保值增值、长期上涨不会下跌”的隐含提示下，只要不采取限购政策，有多大的土地供应转换为可售物业，就会有多少的房产资产被有能力的投机者购买，被持有为“投机、投资性房地产”。　　返璞归真，简要言之：中国的房地产市场最大的问题就是政府、企业与民众均将房地产归结为“投资、投机品”，而且政府所出的政策是“一再鼓励既得利益集团持有这些投资、投机品、公然通过制度来人为划分市场群体、保护既得利益者，并剥夺真正有刚需的普通民众大量的消费者剩余”，在强势政府的政策指引下，弱势的民众肯定会继续强化将房地产归结为“投资、投机品”的理念。适度的投机原本对房地产市场来说是润滑剂、是好事。但对于中国这样投机过度、而刚需又非常迫切的房地产市场来说，要解决中国的房地产市场乱象，唯一的办法就是真正彻底的将“房地产”去投资化、投机化，而不是现在这种“伪调控”（坚持这种调控路径只会带来更大后患），政府作为调控政策制定者要有决心做到以下几点：（一）需要政府有信心破除对房地产业的路径依赖，承担经济转型的阵痛哪怕是恶痛；（二）需要政府有信心与利益集团撇清关系，敢于真正为民做主。（三）需要政府以非常明确的姿态表示，中国政府不欢迎、也不鼓励企业、民众房地产投资、投机。　　在目前阶段，期望通过土地价格下降传导至一手房价格下降进而传导到整个房地产价格回归平稳是不现实的，但我们可以通过市场交易更加频繁的二手房市场—一手房市场—土地价格来实现这个房地产价格回归的路径，即面包降价倒逼面粉降价。　　我们需要全新的房地产调控政策，是真正基于“民生福利、国之根本”的。具体的调控政策是技术路线的讨论，本文不累赘述，但需要提及几个原则：（一）不再限售，而是改为限制保有，如每个家庭最多持有2套房产。（二）减少交易环节的税负，而改为持有环节的税负，税率要高到使以卖卖为手段的投机者几乎无法承受，如以卖卖价差毛利的50%以上征收交易税，使其难以转嫁给买家。另外要解决房产税征收的法理依据，这个问题其实并不难解决。——在立法生效时间点前已购房的视同已缴纳该土地使用权70年到期前的房产税，在该时间点之后购房的则按新方式征缴税收，并在房产价格构成上给予调整。通过预期来倒逼老房价格和新房接近。此外，除了正常的保有税，仍然可以开征物业业主超额持有房产的保有税，这部分税收并不会受老房保有者已缴70年房产税的影响（三）绝对不能出台其他类似限售、上海市的房产税政策来区别对待新、老投资人，给予市场政府保护“既得利益者”的暗示、从而导致市场得出政策暗示政府默认房价还希望上涨的结果，已有的类似政策应该全部废止（四）对于房地产保有环节税收政策的设计（包括免税额），应该从价计量而非从面积计量，以示公允。（五）公开、公正、公平的提供各种房地产数据统计信息，不再通过统计口径游戏来掩饰房地产成交价格、涨幅的真实水平，也不再通过故意调高普通住宅价格水准向市场频频释放政府看涨楼市的预期。（六）真正的扶持中层民众，对以自主为需求的民众在第1或第2套的贷款首付、贷款利率上给予大力支持，也便于这部分民众将来接盘目前已保有多套的房产拥有者卖出的房产，保持房地产市场相对平稳。（普通中层民众在每次房地产调控或其他经济政策中总是最大的受害者，希望国家能真正考虑这部分民众的利益——以现在银行执行的贷款政策，即执行的认房又认贷政策为例，对还清贷款确实又需要改善自主需求的普通中层民众打击非常大，毫无合理之处。宜为只认房不认贷，贷款还清即不算）。　　我们非常希望政府设计全新的调控政策，和现有的调控政策进行决裂，迎来中国房地产市场一个崭新的时代——活跃的市场交易、普通民众能够承受的合理价格、公平的交易与保有制度（不再区别对待新、老物业业主，无法轻易转嫁给买家、且重拳打击卖卖为目的的房产保有税和税率设计），最终实现一个以自住为主体、人人安居乐业，而非保护既得利益者、对普通民众强取豪夺的房产市场。　　草根男（）　　欢迎广泛转载，但请全文转载，不要断章取义或未经同意进行修改，谢谢！
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　　一个主动人为制造恐慌、利用信息不对称、利用制定政策权利、玩弄老百姓智商无下限的XX，如何期待。导致连续的10年楼市上涨杯具阿！
　　真心要调房价的话，就要归还人民的居住权：　　任何人在户籍地都应享有20平米的免税土地，买首套商品时，要返还20平米地的土地税（含一切与土地有关的税费），一直到死去。　　如果这个人迁户，迁出地就取消免税地，迁入地就提供免税地。　　（象20年前的粮油关系，活人才有20平米免税地，不能继承不能转让，不用就作废）　　超过20平米就课重税，类似20年前的黑市价。
　　还得涨
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你可能喜欢吴敬琏：房价上涨的根本原因是货币超发
&&网友评论（）
　　房价上涨的根本原因是货币超发，并不是囤积，投资买房如果没有钱怎么投机呢？房价的涨和跌都由供求关系决定。买房者现在有两种，一种是投资者，想通过投资房产实现财富保值增值；另一种是者，想拥有或改善住房。从长期来看，房价最终还是由消费需求决定。所以政府应该尽量让市场起作用，不宜过多干预房价。
迅速了解个股压力支撑位，买卖点…
吴敬琏】 （责任编辑：郭艳艳）
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