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WANKE房地产公司投资价值分析
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3秒自动关闭窗口房地产REITs融资渐行渐近
日前，国务院常务会议研究确定了九条金融促进经济发展的政策措施，其中，房地产信托投资基金
（REITs）作为创新融资方式的性质得到了明确。酝酿数年之久的房地产信托投资基金在政策放行上已无障碍，对房地产业也是一种信心的鼓励。
新闻连接：
名词解释：
房地产投资信托基金（REITs)通过发行股份或受益凭证，吸引社会大众投资者的资金；由专门的基金托管机构托管；并委托专门的机构管理和运用资金，通过多角化投资，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行组合投资，有效地降低风险，取得较高的收益。
&&权益型 REITs （Equity REITs）
&&拥有并经营收益型房地产，是REITs的主导类型。
&&抵押型 REITs （Mortgage REITs）
&&直接向房地产开发商贷款，
&&或者通过购买抵押贷款支持证券间接向房地产商贷款。
&&混合型 REITs （Hybrid REITs）
&&既拥有并经营房地产，又向房地产所有者和开发商贷款。
&&资料来源：国信证券经济研究所
张江高科董秘周丽辉
REITs对于那些有扩张意图但现金流比较紧张的地产公司吸引力比较大。但对现金流断了的企业，就直接卖项目了，REITs产品帮不上太多忙。
世邦魏理仕上海投资部董事周永胜
REITs的特征符合商业地产长期持续经营的资金需要，它可解决中小投资者投资大型商业物业的市场通道问题。
中国企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞
由于银行业金融资产总量过大，其它体系建设还有待发展，因此，REITs的放行也只能在一定层面上缓解开发商流动资金紧张的现状，目前还要以控制风险为主。
广东省房协理事、地产专家赵卓文
目前房地产行业融资渠道单一，REITs的放行将扩大企业融资渠道，解决资金短缺的问题，是一种完善企业融资渠道的办法。如果基金成功推出，有可能让房价下跌的趋势得到缓解。
金融专家郎咸平
房地产信托基金的推出短期内能给地产企业带来融资上的支持，但仍属治标不治本，目前房市的根本问题是需求。
金泰地产总经理谢苏明
REITs的放行将改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，长期以来银行承担着风险，通过建立基金可以将银行长期存在的金融风险适当转移，这样可以扩大抵押贷款的范围，有利于扩大投资、分散风险，是个突破的时机。
广州知名地产专家韩世同
REITs让企业的融资渠道多元化，但要进行严格监管避免产生类似美国次贷危机这样的金融风险。目前房地产企业最重要的是需要从内部机制进行调整，检讨自身的行为。香港的房地产商负债率为20%，但国内的则达到60%―70%，净负债率更高。
常见的房地产投资信托基金（REITs）架构
1．REITs管理公司。由发起人组建的基金管理公司担任，是基金组织结构中的核心，主要职责是管理基金的资产和债务，以保障股东长期、持续、稳定的利益，同时收取基金资产管理服务费用。
2．托管人。是基金资产的保管人和名义持有人，结合我国国情，建议由具有基金托管资格的商业银行担任。基金托管人负责基金资产保管、基金投资运用项目资金往来结算、对基金管理人的投资操作进行监督等，并根据托管资产的价值每年按一定比例收取托管费。
3．基金持有人。是基金单位受益凭证的持有者，享有基金资产的一切权益。
4．房地产项目管理公司和房地产物业管理公司。负责基金所投资持有的房地产资产的经营、出租、管理和维护，并收取管理费。根据实际情况和需要，二者可以合二为一，也可以分开设立。
5．顾问公司。根据需要，基金管理人可以聘请专业的房地产顾问公司，为其投资策略提供专业服务，同时支付相应的顾问费。
房地产投资信托与房地产直接投资的比较
房地产投资信托
房地产直接投资
高度的流动性
流动性差；出售物业的难度大且交易成本很高；
出售物业可能是变现的唯一途径
　收益稳定性
收益平稳，受房地产总体市场的影响较小，波动性小
受房地产总体市场的影响较大，价值和收益大起大落；
也可能有较高的收益，但收益不稳定
　管理方式
由房地产专业人士管理；管理层在房地产投资信托中占有很大的股份，能有效防止管理层与股东之间的利益冲突；投资者借助管理层开拓良好的融资渠道
投资者要自己介入房地产的具体业务；花费的时间和精力过大；聘请专业人员很容易造成管理层与股东之间的利益冲突及因委托产生的道德风险；投资者没有便捷的融资渠道
　物业与资产类型
物业类型多样化；物业所处地区的多样化；资产多样化
受投资资本规模的限制，物业一般集中在一种或几种类型上；
地区集中，资产单一
　投资风险
能有效抵御市场变化和通货膨胀变化的风险；投资风险小
受各种变化的影响大；投资风险大
投资REITs给企业投资者带来的优势
1.变现性高
REITs是一种间接的房地产投资类型，在过去企业若要投资房地产的话只能是通过直接购买或是投资相关股票。相比较直接购买不动产，需要中介结构，费时费力，手续烦杂，且投资门槛金额庞大变现性差，REITs申购门槛低，交易方式和股票相同，流动性较佳，若企业有资金上的急需几乎可以及时收回。而且相对于不动产投资，REITs具有很明显的流动性上的优势。
2.分散投资风险
REITs是一种投资组合的方式，注重的是分散风险。REITs的常见的投资经营标的包括办公大楼、购物中心、饭店和卖场等，多为不动产的组合。相比较投资单一的不动产而言，可以避免投资标的的集中风险，因此REITs的投资风险相对比较低。
3.收益能力稳定
REITs每年固定分配股利，使得其投资报酬率相当稳定。REITs的现金流主要是来自于租金收入、管理维修费用及承租率等，相对比较稳定。公司的财务状况，以及获利能力不会直接地影响到REITs的收益，不会象股票一样反映的那么直接。因此稳定的收益可以让企业的闲散资金得到很好的增值效应。
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房贷计算器
土地二级交易市场
朝阳区东城区西城区崇文区宣武区海淀区丰台区石景山区通州房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷东燕郊其他地区
酒店式公寓
经济适用房
<option value="50005000以下
">25000以上
联系方式：010-&&邮箱：house#(发邮件时请把#换成@)10大城市房地产诊断报告：哪些城市值得投资？
8月12日深夜，天津港发生爆炸，这场地产之殇造成的伤痛令人心碎。震惊悲伤之余，天津的房地产市场作为受损最严重的行业之一，也进入人们的视线，一方面是房屋存在安全隐患，另一方面房屋是否会大幅贬值都成了关注的焦点。
对于这场事故是否会影响天津房地产市场的健康状况，识局君将在今天的文章里从多个维度进行分析。并附上包含天津在内的全国10大城市：上海、北京、广州、天津、南京、成都、杭州、苏州、深圳、武汉的房地产市场诊断报告。（不要问我为什么是这10大城市......）
诊断结果：8.3分
投资建议：建议投资，但对通州纯住宅项目，识局君建议持观望态度，投资者可以将目光转向商住项目。
年1月至今，积极的楼市政策未曾间断。这使得众多开发商将上半年作为绝佳的去库存时机，纷纷打响各自的去库存之战。而市场表现也较为争气，无论是项目销售
情况还是整体楼市量价数据，都一再力证楼市的回暖。在刚刚过去的7月份，北京新建商品住宅实现签约逾7000套。这一数据，为北京楼市22个月以来的新
高。房价方面，自今年1月份以来，则一直呈现稳步上升的趋势，从1月份的32412元/平稳升至7月份的33205元/平米。同时，北京“行政副中心”身
份的正式确立，通州楼市再成涨价领头羊，成为北京最炙手可热的黄金地块。但是伴随着最严限购令的实施，购买纯住宅的资格门槛大幅提高，不少之前有意在通州
买房的人只好将目光转向暂时未受政策影响的商住项目上来，因此商住项目也将成为区域内购房人的新突破口。再加上由于害怕商住类产品也将遭遇限购，因此在近
期，通州的商住房市场经历了一定时间的“亢奋”。
诊断结果：7.4分
投资建议：建议观望
万平方米！这是作为传统淡季的7月上海楼市创下的一手住宅成交量。近六年来每年7月，商品住宅成交量均未超过90万平方米，而今年7月商品住宅成交量却延
续了二季度的火热行情。尤其是高端商品住宅交易始终保持高位，近三月成交量更是突破千套。由于新增供应不足等原因，交易速度已明显放缓。对于下一阶段走
势，楼市将由上半年的高端改善住宅变为以刚需成交为主；且从上半年“集中、爆发、快速”的上涨趋势，将渐渐演变成下半年“温和、平稳、理性”的上涨。
诊断结果：6.8分
投资建议：建议观望
月份房地产市场总体延续6月走势，房价继续上涨，其中广州新建住宅价格环比上涨1.2%，从市场现状来看，利好政策影响之下，一线城市房价已经步入上涨通
道，但一手住宅市场去库存压力依然较大，目前住宅市场库存量创近年来新高，同时，住宅施工量和新开工量均为2010年以来的最高水平。以此预计未来市场供
应量将较为充足，去库存将是未来较长一段时间内市场的主基调。
诊断结果：7.8分
投资建议：建议投资
几个月的数据来看，深圳一直扮演着房价“领头羊”的角色。深圳在去年12月份成为全国首个房价上涨的城市，2015年上半年继续领涨，7月份新房环比涨幅
高达6.3%。目前，深圳面临了供应乏力的尴尬，7月份新建商品住宅库存去化周期仅为6.9个月，供求关系和市场预期发生了变化，才导致了几个月深圳房价
的涨势汹汹。
诊断结果：3.8分
投资建议：不建议购买
于库存，由于天津市土地供应量一直处于相对较高水平，相继开盘入市之后，新房市场供应量处于较高水平。天津市的人口吸附能力比北上广深等一线城市要差一
些，本地居民需求又不足以支撑。这最终导致了需求不足，库存量高企的现象。另一方面，天津港“8·12”特别重大火灾爆炸事故波及多个住宅小区，许多业主
要求政府回购房屋或开发商退房。而对于房价，不论回购与否，滨海新区各类房屋贬值，将是可以预见的事实。这需要一个系统工程，来减除化学物品对土地、物
业、环境的侵害。
诊断结果：7.9分
投资建议：建议投资
京新建商品住宅价格环比上涨1%，已连续5个月上涨，涨幅仅次于北上广深，位居二线城市之首。7月本是传统淡季，但南京房价反而涨势加速，环比涨幅也由
5、6月份的全国第七位升至全国第五位，足见本轮南京楼市回暖势头较猛。房价上涨主要有三大动力：一是豪宅市场房价领涨拉动；二是国家级江北新区批复后爆
发的量价齐升效应；三是地王频出对房价预期的提升效应。
诊断结果：6.7分
投资建议：建议观望
系列楼市利好政策，让购房者的刚需、改善意愿更为强烈。而近期股市走势的低迷，更将人们手中的闲钱渐渐引向了楼市。开发商们也瞄准这些利好因素带来的商
机，相继出手一系列动作吸引购房者置业买房。但对于房价，预期未来涨幅依旧有限，再次出现暴增成都楼市回暖趋于明朗暴涨的可能性极其微弱。在目前经济形势
之下，多数开发商大幅涨价的可能性不大，目前去库存仍然是他们的首要任务，在此情况下，市场难现大幅价格波动。
诊断结果：6.2分
投资建议：建议观望
近几个月成交情况来看，杭州楼市出现了量价齐升的现象。来看房价走势，杭州新建商品住房销售价格自今年4月份以来连续三个月环比止跌上涨，涨幅逐月扩大。
库存方面虽然有所回落，但是部分去年和今年拿地的项目在领出预售证之后仍会新增库存，因此库存动态变化的过程也不容轻视。
诊断结果：7.5分
投资建议：建议投资
前苏州住宅出清周期已经降至9.2个月，属于稳定可控范围内，按照目前市场成交走势来看，未来市场将保持稳定，预计近阶段，当前整个苏州房地产市场正处在
供应量与成交量都较为稳定的状态，库存量也因此有所见好，所以房价仍会向着逐渐趋稳方向前进，不会因政策、市场的变化而产生巨大波动。
诊断结果：7.3分
投资建议：建议投资
理由：在刚刚过去的7月份，武汉楼市出现井喷，当月住宅成交1.7万套，创造历史同期新高，比去年同期增长28%。从刚需市场和未来武汉的发展潜力来看，武汉楼市仍有较大上涨空间，房价会在合理区间持续稳步攀升。
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