想写这个有一段时间了，平时工作时间相对紧张，至今方成行。慢慢给大家介绍与整理，根据实际经验和理论结合来归置，希望能对大家投资置业有所帮助。坐标成都，其他城市根据关键点结合实际具体分析，也欢迎私信问询探讨，话不多说，先从地产物业分类开始

我们普通投资者设及到的地产物业大致分为住宅物业和商业物业，其中住宅物业分为：普通住宅，住宅式公寓，别墅等(70年产权)

商业物业分为商铺，写字楼，商业公寓，商业别墅等(40年产权)

商铺按照建筑性质又细分为

住宅底商：就是住宅或者公寓下面的商铺

沿街门面：就是处于街道两边的商铺跟住宅底商也许会有重合

商业街店铺：一种就是一个开方式商业街区一般以餐饮为主，一般2到5层。另外一种就是繁华区域或者景区的商业步行街一般最多两层

大型购物中心商铺：其中大部分为封闭式盒子商业如万达广场。也有一些是盒子商业和开放式街区结合在一起的

专业市场商铺：就是某一个行业的集中地，如荷花池服装批发市场，五金建材城，家具城等等

下面说说各类商铺的优缺点以及入手需要注意的点位(个人把商铺的等级按照价值高低划分.ABCD，其中住宅底商为d，发展好的最多到c，区间在d－到c，商业街店铺(如成都金科双楠站，北湖国际)为c发展好可以到b－，区间在d－到b－，大型购物中心如万达广场，百货商场，成都环球中心等，此类为b，发展最好能到b＋或者a－比如发展得很好的成都金牛万达，此类商业的区间d到a－。A类商业需要满足诸多条件，必须要是核心地段，或者政府打造的城市旅游区，如成都春熙路，IFS，太古里，宽窄等这种A＋级一般可遇不可求，不一定拿出来卖当初最低都是b)开始干一点的

住宅底商：一般用来满足社区配套服务。优点，稳定大致看的见，不论期铺现铺尽量看到自己打算入手的位置，有住户就有人流，基础消费，超市，便利店，水果，药房，轻餐饮，如果有全业态还有重餐饮

缺点，上限受限，小区入住率和周边成熟度影响大

此类商铺选址，小区人流主要入口，转角，和全业态的铺子，(要看看住户的多寡，住户人口越少有价值的商铺越少，而且贬低整个商铺项目的上限)转角处和全业态商铺看是否有人流，以及交通人流和其他小区人流，全业态还得看附近小区有无竞品，竞品如何会不会过剩等

总结，此类商铺不必纠结于层高和公摊不过可以借此杀价，无论你是否在乎，性价比还是很重要的，以成都来说有些只有几个点优惠，少部分有15到20个点优惠，

关键点，小区住户，交通导向，全业态能否，性价比等

沿街门脸：目前市面上这种大部分是二手，非主要街道或者大型社区集中区基本上可以舍弃了，满足地铁流动人流，商业办公场所条件的还不错，这类商铺一般不能重餐饮，有些许特意打造的实际上是商业步行街可以餐饮，如成都金牛万达金街，

优点：有很多的流动人口昭示性大多较好。缺点：大部分业态受限，外摆少，受交通和区域商业影响大(缺乏商业的沿街门面除非自己可以担当吸附人流能力)

商业街店铺：能够打造成特色街区，成都大部分的商业街区都以特色中大型餐饮为主，其他业态为辅，

优点：能够吸附附近小区的人流过来消费，毕竟社区底商业态有限，数量也有限，上限较高，成熟回报高，大部分业态不限

缺点：风险比住宅底商高一点，公摊要高一点，受区域人口居住率影响大，成熟周期不等可短可长，

大型商业购物中心：吸附某一个片区的人流过来消费，商业氛围较浓比如各类广场式盒子商业，这类商铺分为商场铺和格子产权铺其中商场铺业主是有话语权，格子铺没有话语权，

优点：上限高，成功的话人流旺，回报可观

缺点：价格高，除开临外街的商铺，其他的易手较难

此类选址，产权铺不能入手。风险奇高，少有值得入手的，商场铺选临外街的，或者一楼的。原因后面会说

专业市场商铺：优点回报高，缺点风险超大，一般不建议投资此类！下面商铺总结！！！

个人投资入手商铺请参考以下几点

第一个，性价比，无关乎便宜还是贵，只看值不值，

第二个，尽量选一楼，一楼以上的商铺值得入手的十个最多有一个，口岸昭示性很重要，商业占比，业态等因素，商业街里面一定要转角朝外的

第三个，个人投资者可选择面或者说可以考虑购买的种类：住宅底商沿街门面的一楼，二楼转角商铺(看具体情况)，商业街一楼和二楼转角，大型购物中心的外街和一楼独立有自主权的商铺(这类一般大面积单价高，总价高)

第四个，切记被王婆卖瓜自卖自夸蒙蔽，没有经验的还是要多对比，稳妥为上

第五个，要学会看风险和把控风险，王婆是只有好的瓜，不论它自己瓜好瓜坏，

第六个，城市人口的吸附力，净流入还是净流失这是商业发展和房价的关键点

第七个，回报率，成都初始租金回报率一楼4到7个点每年比较正常，有其他回报率更低的，看情况和发展空间

商铺暂时就这些，后面有领悟或者遗忘再补充，不同项目的情况与风险评估都不同，需要考虑因素很多。以上供大家参考，有不明白的欢迎交流和询问，本人坐标成都！其他地方只能听你的表述来提供一些参考意见给你，后期将深度剖析一些成都的具体项目

公寓其实很简单，分为酒店式和自住类还有办公类

第一点，必须是核心城市的核心地段，拿成都来说，主城三环内，高新区，以及跟高新区交界的地方

第二点，必须满足交通配套，地铁最为主要就是地铁！

第三点，商业配套，吃饭购物，商业规划，写字楼等

三四线城市公寓没有任何价值比如四川各个地级市的酒店式公寓，核心城市的核心地段不论是自己住还是那种租给酒店拿来收租都不愁，不愁租客比如离成都春熙路不到2公里的某楼盘，

自住过渡类型不要追求喜欢！！！多考虑价值！！！在保证价值的情况下追求喜欢！

当下住宅投资角度来说还是得买人口净流入的城市不过大多限购了，三四线只能自住，独栋别墅值得买保值增值杠杠的，然后就是学区。其他的就看自己需要了，地段和学校医疗配套是价值点，当下投资需求只有学区和独栋别墅，其他都是自住，不要因为没有购房资格而买到很偏的地方如成都边上不属于成都的某高，注意衡量！！！

暂时就到这里，熬夜打字也许后面条理不清，请原谅。

不清楚，不明白的欢迎交流，问询探讨，后期将开始分析一些楼盘！剖析商业价值，已经选了上半年个人认为很优质的物业作为参考

个人撰写，抄袭追责！！！