引流改怎么选择商业呢?

“一铺养三代“早就是过去时了,现在的商铺,如果不仔细选择,不详细考察,是很难买到好商铺的。

这篇回答,我将从商铺为什么不赚钱、商铺应该怎么买两个方面进行阐述,希望能够帮到你。

商铺不赚钱的原因主要有以下三点:

1.网购经济和虚拟经济瓜分利润

2019年上半年,社会消费品零售总额19.5万亿,同比增长8.4%,但全国实物商品网上零售额足足增长21.6%。

线下端,除餐饮收入增长达9.4%外,其他全部实现负增长。

不是商铺不值得投资了,是互联网的大时代真正到来了。

2.商铺的超量供应摊薄利润

世界范围内,商铺面积与人口数量的比例应在1:1以下。

仅1999年至2018年,开发商所供应商铺的总和已达27亿平(我国人口只有14亿)。

这还没算上1999年之前的老商铺、居民把首层改造的底商,城中村的自建房、流动摊贩的铺位,以及2019年新增的商铺。

3.大型商场&成熟商圈吸走利润

周末了,你是愿意去银泰、大悦城、蓝色港湾各种shopping,还是愿意在楼下的底层商业,买一双江南皮革厂生产的原价999限价66的皮鞋?

你是愿意去主城区里的百年老店、苍蝇馆子探寻城市记忆,还是愿意在楼下的底层商业体验沙县小吃的极致体验?

高不成低不就,大品牌看不上,小商家租不起,夹在中间的商铺,难受极了。

虽然有些商铺不赚钱,但它作为房产中重要的一个品类,也并非全无是处。如果买到好的商铺,会比住宅、公寓赚得更多。

简单来说,商铺是高风险高收益的房产品类。

这次分享2大点6小点讲:

1.顺势而为看准趋势个人具有主观能动性,可以逆天改命、逆势突破,但房产属于不动产,受大趋势影响极大,尤其商铺是以租金收益为主的房产业态,更受大趋势的整体影响。何谓大趋势?

电子商务是大趋势,所以线下的实体店受到的冲击是持续的、不可逆的、愈演愈烈的。这是商铺高风险的原因之一,所以要避开可有可无,毫无特色的商铺,或者借势电子商务,如街边的餐饮奶茶店店同时会有大量的外卖订单。

消费升级是大趋势,线上无法购买的,只能在线下实现的,不仅要购买还要享受购买过程的,愿意为个人喜好、优质服务支付超额费用的,都是消费升级。

这是商铺的重要突破口之一,也是餐饮类这些无法被取代的商铺繁荣至今的原因,尤其是有特色的、有传承的、有故事的老店、馆子,更会持久不衰。

城市更新是大趋势,老城区要改造,农村要迁移,新区要发展,人口要追随着规划流动是大趋势。区政府挪窝之后,新城区会逐渐发展也是大趋势。

这是商铺以及所有房产的投资逻辑之一,不动产不能动,但买卖不动产的人却可以追随城市更新的步伐大步前行,在发展之初低价买入,在发展之后赚取足额的租金收益。

2.人流:量+速+质过去,我们说宽街无旺铺,我们说闹市凉铺,我们说地段地段地段,我们说购买力,其实说的都是人流,包括了人的流量、流速以及他们消费的质量。

是商铺前在同一时间段内可以经过的人数。如果商铺在大型工厂、学校、医院的附近,因为有固定的来往人员,于是就可以做高频的生意。如果在公交站、地铁口、高铁站,即便是卖包子,都可以比临街卖得贵一些。这就是量的逻辑。

是经过商铺门口的人的速度,这个速度,越慢越好。如果你在高速旁开店,即便你的店很优质,即便每日门前车辆穿梭,但因为高速不能停车,所以你也只会门可罗雀。而宽街无旺铺、窄巷出经济,就是在街巷窄的时候,可以减缓人们的速度,大家不能开车,甚至不能骑车了,自然就会一步一步的走。遇到高峰期,甚至会拥堵,这个时候,商机就停在了你的门前。

是经过商铺门口人的消费能力。女人比男人消费能力高,一线城市比二线城市消费能力高,年轻人比老人消费能力高,高收入人群比低收入人群消费能力高。在一线的女子中学门口卖奶茶,一定比在二线的养老院前卖凉茶赚得要多。

本文首发自公众号:羊迪

原文有删改,更多内容可移步公众号观看。

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笔记侠创始人柯洲曾经在北大国发院 EMBA 上过周宏骐教授 2 天的《商业模式的创新与构建》课,作为亚洲顶尖商学院 EMBA 的教授、企业独立董事、企业战略转型教练,周教授有许多创见,笔记侠柯洲也有幸和他进行了多次私密深入的交流。

商业模式是什么?商业模式和战略有什么不同?什么是交易?盈利模式有哪些?有多少交易内容和交易方式?在与周教授的交流中柯洲获得了诸多启发,结合前几天在湖畔大学学习曾鸣教授的《战略概论》后更有感受。因此,作为今日的笔记引题,略微分享下周教授的商业模式思考:

" 战略是找到生态位,找到基本的竞争差异化。战略是宏观的,商业模式是微观的,商业模式就是你的生意经,有诸多利益相关方需要处理好关系,只要有一方不赚钱,这个生意的共生体就会松动,共生体一直在演进和演化中,从而形成稳定的商业共生体。要学会努力去发现商机,发明过去没有的交易方式,是商业模式绝妙的事情。

" 当然,一个公司的商业模式设计得好,就一定能做得好吗 ? 还要有销售模式,这也够了吗 ? 还要有领导力和执行力。一个公司不好,有 100 个原因;一个公司好,所有的要素中同时包括设计和执行环节,很多公司不是死在设计环节,是死在执行环节上,没有人推动下去。

" 维克多认为:世界会被四种科技(移动终端、社交媒介、大数据、云计算)改变商业规则,产生传统产业改造、新的商业模式与方法。"

关于商业模式,如果有机会,我们再和你多交流。今天先来拜读下林桂平先生讲述商业模式的各个要素和案例:

最近几年,商业模式创新风起云涌,任何新的做法都与商业模式有关。比如:共享经济、共享单车、农村电商、社区服务、降维攻击等。

共享经济是一种很新的商业模式,它也代表了未来的趋势:

不管是滴滴还是现在的共享单车,它们都具备了强大的信息系统。其应用里的许多资产:汽车、司机以及乘客,你会发现,司机并不是滴滴自己的,全都是由系统来接触的;我们和司机也不熟,也都是由系统来匹配的。

我们以前买一辆车,是自己的资产。而现在,像共享单车是当你需要用时才来用车。这也是一种新的商业模式。

尽管大家对这些现象耳熟能详,也听过很多商业模式的课,但是对于商业模式还是既熟悉又陌生。因为当我们的企业在探讨、应用商业模式时,容易掉进坑里,这主要是由于大家对商业模式背后的一些核心问题、逻辑并不了解。

对于商业模式为什么这么做?商业模式为什么好?它跟企业有什么关联?这些都不是很了解。其实,对于商业模式,我们要关注以下问题:

②商业模式能帮企业解决什么问题?任何一个好方法,一定是能帮企业解决问题的。但是,不同的方法,能解决的问题不一样。

③如何描述企业商业模式?

④企业商业模式好不好?怎么看一个企业商业模式的优劣?

⑤如何优化和设计企业商业模式?

⑥企业商业模式与企业定位、股权、文化有什么关系?

这些都是关于商业模式我们需要了解的内容。

可口可乐是美国梦的代表,我们中国也希望能打败可口可乐。过去好几年都涌现了许多可乐企业,比如:非常可乐、纷煌可乐等。但最终总体来说没有一个做得很成功的。

然而,在可口可乐本土美国,有一家以色列公司 Soda Stream 把可口可乐打得很难受。

这家企业这样做:弄来一台机器,旁边有个水瓶,还有苏打粉。当需要做汽水的时候,按一个按钮,苏打粉就会和水发生化学反应变成汽水。每个人喝汽水的口味都不一样,有的喜欢柠檬味,有的喜欢草莓味。这台机器里还有浓缩液,能够根据你的需求个性化定制,调成不同的味道。这家公司做得很成功,后来在美国纳斯达克上市了。

这企业一上市就抢了可口可乐不少份额,可口可乐已经开始关注它了。后来这家企业还做了一个广告,在一面墙上放了许多瓶瓶罐罐,而在另一面则放着它一台机器。广告词写着:一个家庭 5 年时间,需要消耗 1 万多个瓶瓶罐罐。如果是个环保人士,看着这则广告就会想要买台机器取代瓶子,而不是消耗那么多瓶瓶罐罐污染环境。

后来可口可乐开始研究这则广告,试图找些疏漏。最终可口可乐的人发现,广告上把可口可乐的商标露了出来,这就构成了侵权,属于不正当竞争。于是可口可乐就起诉这家企业,结果这家企业竟然还股票大涨。

这是因为小企业原本是在小范围出名,可口可乐这样的大公司一起诉,就成了大家茶余饭后的谈资。后来大家试用了产品,觉得还不错,就更加出名了。

可口可乐只好不起诉了,改成私下收购,然而这家企业不接受收购。这个消息一经传出,企业的名气更大了,股票又是大涨。

1、中国各种饮料(如:凉茶)都做得不错,但是唯独可乐做不起来。这是因为中国做的可乐在与可口可乐竞争时,使用的都是一样的商业模式。

一样的商业模式,意味着接触的都是同样的利益相关方。当你还是小企业,用大公司最熟悉、最擅长的套路来竞争是很难赢的。

2、以色列公司 Soda Stream 用的是与可口可乐不一样的商业模式。当它卖了它的机器后,它还能够持续卖苏打粉、浓缩液等耗材。

当它的商业模式不一样,意味着接触的利益相关方都与可口可乐不同。原先可口可乐在电视上、渠道上所积累的优势,面对这家小企业,优势也就不存在了。

因为可口可乐的优势是基于自己的商业模式所形成的。当两者商业模式不一样时,优势就无效化了。这也是通过商业模式设计可以达到的效果。

3、这种商业模式在可乐这个行业,称得上创新,但是放宽到整个商业范围,这种技术在咖啡行业比比皆是。这就是种跨界打击,把其它行业做得非常好的方式应用到本行业。

所以,在研究商业模式时,不妨多看看外面的世界,多借鉴其它行业,多尝试跨界,将竞争对手优势无效化。

案例二:唱吧(降维攻击)

有一款 APP 叫唱吧,前两年融了几个亿,现在在线下开实体店。实体店最大的成本和难度在于选址。但是对于唱吧来说,选址几乎是零成本的

这是因为唱吧有定位功能,大家使用唱吧 APP,唱吧公司只要打开后台,就能知道大家在什么地方经常用唱吧 APP 唱歌。这些地方就是喜欢唱歌人的聚集地,一旦在这聚集地附近开店,这个地方的人流量就会很大。

对于实体店而言,临街店面的租金会比较昂贵。但是唱吧不需要选择临街店面,租金比较便宜,因为它可以实现定向引流。

此外,很多用户在唱吧 APP 上唱了很多年,所以唱吧对这些人的喜好特别清晰。因此唱吧在线下开 KTV 的时候,它能设计你最想要的服务和体验

这就是通过移动互联网的技术加上商业模式的设计形成了降维攻击。

互联网时代的商业模式,使用很简单的移动互联网技术,这两者结合产生的效果是很不错的。好比现在的唱吧,能够开一个 KTV 当月就能实现盈利。

现在的企业竞争,全是商业模式的竞争。Soda Stream 打败可口可乐,用的就是与可口可乐不一样的商业模式;唱吧在线下开 KTV,也与传统企业开 KTV 不一样,它通过海量的 APP 用户,加上对数据的挖掘,就能知道喜欢唱歌的人群聚集地。

所以从商业模式的本质上来说,唱吧是以交易结构为切入点,解决企业可持续盈利的问题。

不管是成功的 Soda Stream,还是唱吧,利益相关方都不同,实现的价值也不一样,盈利的方式全都跟传统不一样,这就是商业模式创新导致的结果。

二、商业模式的交易结构

好的商业模式,交易结构很重要。一般有以下两个特征:

一是企业自身很强大,焦点企业具备可持续盈利的能力;二是与企业合作的利益相关者实力都很强。

同时,商业模式的创新会带来两个结果:

一是带来指数级增长。跟旧的模式相比,增长速度会更快;

二是黑洞效应。能把原来旧模式里的利益相关者都吸引到新的模式。比如:当滴滴兴起了,以前的黑车司机就不存在了,被新模式转化了。新的模式能够对旧模式实现替代。整个连接在一起,就能实现行业的升级

因此,商业模式,就是通过设计焦点企业与利益相关者的交易结构,实现价值提升、成本节约、增长加速三个方向。每个人在设计商业模式时是有路径的。评价一个商业模式好不好,就是在改正的过程中,你所修改的动作能不能让价值提升,成本节约,增长加速。

好的商业模式是能实现以上三个方向的,不是为了创新而创新。我们真正要做的是,促进企业发展升级的商业模式创新。

交易结构具体包括以下几点:

①跟谁交易?也就是利益相关者是谁?包括客户、伙伴、竞争对手等。

②交易什么?你的活动环节和资源能力是什么?

③怎么交易?责、权、利配置。

④如何定价?收入、支出、时点……

当我们在看企业商业模式时,基本是这么一个框架:

原有的模式如何走向新的模式?

在转换中,一般是为了实现价值提升、成本节约、增长加速这几个目标点。同时,任何企业的变化不止是自己企业的变化,还要带动一群合作伙伴的变化。此外,当你进行转变时,你也会做出许多投入。当你转变时,你的合作伙伴会评估机会成本,只有选择最优,才会与你的企业一起走向新模式。

这几年数字影院代表着未来,但是在前几年,数字影院还不够普及。这是因为原有的影院要走向数据影院,需要投入高昂的设备和各种装修。后来一些大院线万达、中影等一起弄了一个基金会,将资金拿来投资设备,并把这些设备投入到这些影院帮忙改造,然后只收租金。这对于一些小影院来说,投入大大下降,也顺利把旧模式转换成新模式。

所以当我们在做技术革新时,我们更要考虑、评估,当人们使用这项技术时,人们需要哪些变化?变化的成本会不会太高?如果能降低人们的成本,就能把企业的模式往前推进。

对于企业来说寻找杠杆资产也很重要,就是要找到能为你企业赋能的大企业。很多大企业其实很喜欢和小企业互动。如果能利用到杠杆资产,能与大企业有合作关系,可能就会产生一分投入,十倍产出的效果。

另外,寻找赋能对象也很重要。也就是你给谁赋能?你的用户通过你的系统能解决什么问题?比如滴滴,不管是司机还是乘客,通过这个系统都能大大降低成本。

商业模式有大变革,也有微设计。其实对于商业模式来说,不需要追求太大的变化,有可能只需要通过一个点就能产生巨大的好处。

商业模式大变革,主要涉及交易结构的两个问题:

跟谁交易(交易主体)?交易什么(交易内容)?

改变利益相关者、活动环节和资源能力,都属于商业模式大变革的内容。

针对利益相关者,我们可以通过增加 / 减少 / 拆分 / 聚合 / 选择 / 改变利益相关者,实现我们的商业模式变化。

在利益相关者里,又有一类叫 " 关键利益相关者 ",就是能实现战略目标,能使商业模式实现质的飞跃的人。对于这一类利益相关者,在商业模式设计里,需要重点关注。

活动环节包括切割重组、碎片聚合、去中间化再中间化等过程。有些行业它的渠道、链条很多,这是可以通过商业模式加技术制造来缩短的。由信息系统驱动去掉某些环节,效率就能得到提高。

资源能力可以通过新的商业模式来设计,让企业的资源能力创造更大价值。

案例:万科 " 小股操盘 "

万科以前在一、二线城市发展,近几年也将目光转移到二、三线城市。它主要的动作就是 " 小股操盘 " 付出很少的股份,但是能操作整个盘,将其做起来,获得更多的价值回报。

万科强的地方在于开发能力,而在二、三线城市的开发商,他们一般只拥有资金和土地,但开发能力却一般。在传统的角色定义上,他们是万科的 " 竞争对手 ",但在小股操盘模式中,他们却是万科的 " 合作伙伴 "

万科出小部分资金,占小股份;小开发商出土地和大部分资金;万科投入团队负责操盘开发,获得项目管理费用、股份分红、项目溢价收益等。万科与二、三线城市开发商建立了的创新交易结构,这就是万科的 " 小股操盘 " 模式

对于很多小企业,其实可以盯着大企业,不是为了竞争,而是为了洞悉他们下一步做什么,为了琢磨他们的商业模式。如果有大企业的短板恰恰是自己企业的长处,不妨可以合作,从竞争对手转变为合作伙伴。

小企业发展到一定程度时,最好的成长方式就是和大企业共舞。这样才能充分借用大企业杠杆资产来发展自己。很多小企业在发展成大企业之时,都是在关键节点上利用了大企业的杠杆资产,借势发展。

琢磨商业模式不止是看自己的商业模式,还要琢磨别家企业的商业模式小企业是可以去琢磨大企业的,甚至可以为他们设计商业模式,让大企业里有自己的一部分。

当我们在设计商业模式时,如果是做大变革,利益相关者、活动环节、资源能力这三个一定要去分析,有可能会产生新的价值。

在商业模式上,一些微小的设计,尤其是针对企业瓶颈做的小设计,也能创造出巨大的价值。一般通过交易方式(怎么交易)、交易定价(如何定价)来切入商业模式的微设计。

飞贷是深圳的一家移动信贷公司。它的商业模式变化经历了三级跳:

解决贷款人 / 企业难以向银行贷款的问题。它的做法是先搜集贷款人 / 企业的资料,然后通过筛选,再把用户推荐给银行,用户就能获得银行贷款。缺点:需要大量人工,赚钱效率低,规模受限制。

第二阶段:将信贷移动互联网化。

它的做法是研发了飞贷 app。由于现在都是采用实名制,有许多信用记录。它通过信用记录以及自己的技术,就能判断一个人是什么行为,能不能贷款。

第三阶段:靠技术赚钱,专注金融科技。

它的做法是找了一个全国性的担保公司。担保公司虽然也是放贷的,但是他们对用户的了解相对还不够,技术相对也薄弱些。引入这家公司,就能为担保公司提供技术支持,飞贷也就实现了靠技术赚钱。这时候,规模和资金就不再是飞贷的瓶颈。

所以,在设计商业模式时针对企业瓶颈来做的微设计,尽管动作很小,但是价值很大。这家公司之所以转变,主要就是技术创新和商业模式创新两者的结合。

技术创新包括:将所有内容数字化;数据实现在线共享;智能化(交互反馈、深度学习、人工智能等)。

而商业模式创新,有三个特点:

一是社交化,顺从人性;

二是即需即供,根据使用权定价

比如以前买车是一次花费几十万的资产,而现在使用滴滴,一次交易花一次钱。

三是充分利用杠杆资产与赋能。

比如万科的 " 小股操盘 ",与二、三线城市的开发商合作,将自己的开发模式复制出去,同时也获取巨大收益。对于二、三线城市的开发商而言,获得了万科大企业的赋能,最后也能收获丰厚的收益。在交易定价上,也可以实现微设计。

早期的利乐在进入中国之初主要业务是销售包装纸和包装设备。但由于利乐设备价格昂贵,一般要数百万元,所以一时难以打开市场。

后来利乐做了个动作,修改定价。原来是需要一次性付清几百万来买下设备,现在是改用 "80/20" 的设备投资方案。客户只要付百分之二十的款,就可以安装设备,此后 4 年,只要每年订购一定量的利乐包装材料,就可以免交其余的设备款。单单修改了一个定价,就让利乐打开了市场,并占据中国 90% 以上的乳业包装市场。

随着竞争的进一步加剧,企业为了节约成本,拿出财务报表才发现:最大的一块成本支出竟然是利乐的包装材料。当有些企业试图更换包装材料时,却发现无法更换了。因为,利乐通过 " 条形码灌装机 " 的专利,使其他品牌的 " 包装材料 " 无法在利乐的设备上使用。

那么更换设备呢?成本更加高昂。此时,牛奶成套灌装设备已经涨价到数千万,如果更换全部设备,乳业企业就要面临破产清算的风险。没办法,中国的乳业企业们只能继续使用利乐的包装材料,源源不断地为利乐创造利润。

当然,利乐也给客户提供很多有价值的增值服务。比如:" 生产过程追踪模型 " 技术。

" 生产过程追踪模型 " 可以实现产品追溯功能。如果顾客从超市买回去的一盒牛奶出现问题,根据产品所存储的信息,可以将它的生产过程重新检查一遍,就能知道是哪一个环节出了差错,实现了生产过程可视化。

与此同时,生产企业可以快速而准确地界定差错产品的责任环节以及产品范围,从而有针对性地召回差错产品。这项技术不仅为企业节约了成本,也以最快的速度消除了产品对消费者的潜在危害。

对于定价,主要是以下几个关键点:

①降低一次性投入,大大节约谈判成本;

②新产品的定价,如果太高,难以打开市场。如果太低,难以为利益相关者带来收益;

③ "80/20" 方案其实也是剃须刀 - 刀片模式,设备是剃须刀,包装纸是刀片,两者形成一种绑定。

所以,应用任何一种商业模式时,需要理解商业模式背后的逻辑。

五、商业模式的三个时代驱动力量

商业模式与时代有关,商业模式的改变背后有着时代驱动的力量。不同时代,商业模式也不相同。比如餐饮业的商业模式,一直随着时代而改变。餐饮最早都是单店模式,没有杠杆效应,价值很有限。后来餐饮出现了相对有杠杆效应的 " 连锁 "。

所有的连锁,都需要具备两个核心竞争力:一是前端标准化;二是后台能力。

前端标准化是说一家企业的复制能力有多强,开店的时间能否足够短。复制能力与后台统一化有关。要知道,当你拥有许多家连锁店,你的好处会得到扩散,坏处也会得到放大。

餐饮业最忙也是最好的时候,在于饭点,堂食时间。当太忙时,我们需要考虑是否加入工作人员,这会加大人力投入。但是当不在饭点时间,餐饮企业就相对悠闲了。每一个餐饮企业都遇到过这样的问题,这是种行业问题,也是一个行业机会。如何解决 " 忙闲 " 这一两难问题?

案例一:北京餐饮企业金百万

金百万的定位是 " 社区百姓的中央厨房 ",他们创造了一种新品类,叫做 " 准成品 "。它是介于成品和半成品之间的一种餐饮外卖,由金百万开发出菜品,备齐原材料和调料,用户直接按顺序放入锅内即可完成。

很多人不喜欢炒菜煮饭,主要原因在于在炒菜前的一系列准备动作:买菜、洗菜、切菜……金百万的这一模式,能让用户只做最后一道工序:简单的翻炒一下,大大节省了用户的时间成本,也让用户在家里就能享受到自己做的饭。

金百万的 " 准成品 " 正是由其它餐厅准备的。在饭点之间,比如早餐和午餐之间的上午,午餐和晚餐之间的下午,餐厅的厨房都属于闲时,属于产能富余,正好帮忙准备准成品解决买菜、洗菜、切菜的问题。

越是传统的行业,越有机会实现迭代。驱使他们迭代的力量,主要有:

现在好的商业模式一出来,就会有很多资本扑上去。最后演变到企业之间的拼杀,他们的背后都是有资本的力量在驱动的。

很多行业都被技术所改变了,比如外卖的出现,就来自于移动互联网的普及。移动互联网的普及主要有两点:一是定位,二是移动支付。

很多企业不一定要研究很深的技术,但是要去了解技术的发展,与行业有关的技术有哪些。现在的技术门槛越来越低,有很多云端技术是大家都可以用的,只是企业比较少关注而已。

由于消费升级、资本力量、技术变革这三个力量的推动,一个好的商业模式,用不了几年又得进行改变。单一的模式,容易被这几个力量所制约,所以,对模式进行进化迭代很重要。

每一个模式都有自己的特点,难以直接套用到自己的企业,但是,我们是可以去理解整个商业模式背后的逻辑的。综合考虑外部的环境、内部的结构、技术等,才能把一个商业模式看得透彻些,不至于掉进坑里。

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