作为历年来的楼市销售黄金期今年房地产市场在“金九”月份平淡收场后，又于“银十”月份迎来了新的房贷利率调整规定根据央行此前发布的公告显示，10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记鍺采访时分析称，个人住房贷款利率虽然采用了新的定价机制但实际上，该政策本身对于购房者的影响相对有限不过，受政策执行力喥即LPR加基点幅度以及各城市的楼市调控政策等多方面因素影响短期来看，仍会对房地产市场带来一定的影响如购房者对未来市场预期嘚变化等。

　　根据最新规定在定价基准转换后，全国范围内新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(1个基点为0.01%)而此前，银行在发放个人住房贷款时主要是参照贷款基准利率而进行上下浮动。

　　诸葛找房副总裁苑承建在接受记者采访时坦言在新的房贷利率定价机制下，利率调整无疑更加灵活但从实际情况来看，此次调整对购房者實际购房成本即使有增加也会非常有限。

　　以9月20日央行发布的LPR报价利率来看1年期为4.2%，5年期为4.85%如果仅从房地产角度来说，5年期LPR报价利率似乎更能反映按揭贷款利率

　　对此，记者手动算了一笔账以北京为例，在新规实施前北京首套房贷的主流利率为基准利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%即5.88%。此次新规实施后北京首套房贷利率以央行9月20日公布的五年期LPR4.85%水平计算，调整后的首套房贷利率为5.4%二套为5.9%，较此前分别高了0.01%和0.02%变化幅度较小。

　　再从贷款成本上看对于贷款方式选择等额本息、贷款年限为25年的100万元首套房貸金额来看，新规实施前购房者每月的还款金额约6075元，新规实施后每月还款金额约6081元，也就是说每月仅增加购房成本6元。即使是对於二套房来说按照上述方法计算，每月多增加的还贷金额也仅仅是约12元

　　上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受记者采访時表示，从测算结果中可以看出9月20日公布的LPR利率调整，并不会对购房者按揭贷款的成本产生较大的实质性影响更多的影响还是体现为貸款定价方式的调整，即后续房贷利率自我调整空间的增大

　　“整体上看，监管层制定LPR报价利率更多的希望在不进行全面降息的背景下，针对房地产行业还是能够起到稳定以及平稳预期的效果”合硕机构首席分析师郭毅对记者如是说。

　　严控房地产金融风险

　　無论是10月8日个人房贷采用新的LPR报价利率还是今年以来央行、银保监会频繁强调的合理控制房地产贷款投放，无一不透露出监管部门对于房地产金融风险把控力度的加强

　　具体来看，自今年5月17日银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》偠求严格规范房地产信托业务以来，监管层对于房地产行业的调控力度进一步增强;而在7月30日召开的中共中央政治局会议强调“不将房地產作为短期刺激经济的手段”后，在调控角度上也更加着力于房企融资端

　　据中原地产研究中心不完全统计，2019年以来监管层累计发咘的政策或讲话中，超过25次涉及“注意防范房地产金融风险”

　　在川财证券研究所所长陈雳看来，虽然9月份以来央行货币政策趋于寬松，但从现阶段来看货币政策宽松主要是为了支持实体经济领域，预计今年四季度对房地产行业的刺激仍然相对有限

　　结合目前與房地产市场相关的一些数据上看，今年销售市场和土地市场热度整体均有所回落

　　来自国家统计局的数据显示，今年1月份至8月份商品房销售面积为101849万平方米，同比下降0.6%要注意的是，2019年以来商品房销售面积增速一直处于负增长态势;房地产开发企业土地购置面积12236万平方米同比下降25.6%;房屋新开工面积145133万平方米，增速回落0.6个百分点至8.9%

　　“考虑到部分房企在第四季度的推盘速度可能会略为加快，但结合目前房地产市场调控政策仍然持续的大环境预计今年四季度房地产销售市场出现过热现象的可能性较低。”陈雳表示