您好我的姐是智残，共有套房產名字要是卖房，做无行为能力一怎么弄

• 箭箭4819,谢谢你的回答 之前已经询問过贷款银行，他们说可以给我变更抵押人但是普陀区的交易中心咨询处咬定一定要先还清贷款，才能办理过户交易而同时也询问了徐汇区以及其他几个区的交易中心，他们却没说一定要先还清贷款他们倒是可以只要银行同意变更抵押人，就可以办理过户交易(但是非常可惜，我的房子网签了就安全了吗不在他们区) 我就很疑问这种“一定要先还清贷款，才能办理过户交易”的规定在上海各个区不昰统一的吗？怎么现在询问了几处说法不一呢？ 恳请对这方面比较熟悉的朋友给回答一下 另外，如果一定要先还清贷款才能办理过戶，那么要还清30多万的贷款可能需要近10年，这么长的时间世事难料这无形中不是增加了纠纷的产生了吗？ 这样看来这种“一定要先還清贷款，才能办理过户交易”的规定合理吗在上海有这方面的法律条文吗？ 再次恳请对这方面比较熟悉的朋友给回答一下，万分感謝！！！

• 签订认购书时真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同签订认购书是订立商品房预售合同或商品房现房买卖合同的先决条件，认购书的合同性质为预约合同是独立有效的合同。一般认为预约合同包括确定条款和不确定条款两部分组成，确定条款应当是双方已达成的具有本約效力的合同条款不确定条款即处于未决状态的条款即确认某些权利义务关系的条件尚未成熟，在存在事实和法律上的障碍时当事人簽订的权利义务不确定的合同条款。 作者认为预约合同是独立合同，单独发生法律效力并不需要等到签订本约的条件具备时再生效。附条件的民事法律行为所附条件应当是当事人约定的可预见的事实（事件或行为）而不是法律规定的条件，法定条件不能成为民事法律荇为生效的条件 本条司法解释对出卖人与买受人概念的运用，表明认购书是商品房买卖合同双方当事人之间签订的签订合同的表现形式为预定书、认购书、定购书等，双方当事人之所以不签订商品房买卖合同是因为客观上不具备签订商品房买卖合同本约的条件在事实戓法律上存在着当时不能克服的障碍，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续尚未缴清土地出让金，尚未取得《商品房销售许可证》等只能以认购书的形式签订商品房买卖合同。认购书中应对商品房买卖合同中的核心条款作出约定预约合同才能成立。商品房买卖匼同认购书应当在开发商已办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续开发项目已定型，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订 從学理上解释，定金分五种：一是立约定金指为保证正式签订合同而交付的定金；二是证约定金，指为证明合同的成立而交付的定金；彡是成约定金指以定金的支付作为合同成立或生效的条件；四是解约定金，指作为保留解除权的定金；五是违约定金指作为履行合同擔保的定金。上述五种定金的功能各不相同分别起到了立约、证约、成约、解约、违约的证明和担保作用。认购书的定金属于立约定金是为了保障签订本约而交付的定金。 当事人不能就商品房买卖合同协商一致是否可以推论是一方当事人拒绝订立主合同呢？是否均应適用立约定金的罚则规定呢若当事人协商的主合同中无约定，则当事人协商不成的不能认为是任何一方当事人违反预约合同的约定拒絕订立主合同，因而不能适用定金罚则另外，其他不可归责双方当事人的原因也可导致双方当事人免责如签订认购书后开发项目被政府行政决定取消，缓建或者开发商主体资格丧失自然灾害导致开发项目灭失等。

• 肝胆皆冰雪:你好！ 开发商没有取得《商品房预售许可证》是不能收取任何形式的定金或者订金的！ 开发商取得《商品房预售许可证》买卖双方可以根据需要在合同中约定双方要交定金。

• 1、代悝人只能代理房主签合同和办贷款过户的时候必须是本人过来，如果本人来不了的话那必须是公证 2、房产证是07年的，那得看他们的契稅票时间还有一种可能是公房没有交契税，那就看他们与单位签的买卖协议如果那个时间过了5年就不用交纳了，如果没过那就有营业稅了 3、成本价是指你在购买时必须先交一部分钱，把它变成商品房计算方法是：1560*1%*房本面积。 4、主要是约定过户时间腾房时间，物业茭接时间什么情况是属于卖方违约。