原标题：2018年任志强杭州演讲实录

一、2018年一季度房价暴涨

1月份的施工面积是负的，而全国平均房价历史上涨幅7.9%！

但从70个大中城市来看，房价是跌的。哪里跌了呢？政府把销售价格限制了，表面上是跌了，实际成交的房价却是涨的！

二、现在是"抄底"机会

2018年，因为货币政策收紧了，国内融资很困难，开发商就跑到国外融资。开发商缺钱，对于机构、私募和并购基金来说，现在是“抄底”机会。

三、东北、西部地区不能碰

分地区看，东北地区、西部地区，投资疲软，没有了增长能力。

东部和中部地区还维持一个增长，人口聚集+棚改，所以这个支撑效果还是有的。

四、70家上市公司拍卖股票

更严重的是，现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了，也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家，70家公司开始拍卖股票，还银行债，信用是严重不足。

五、越出调控的地方房价越涨

价格是来自于什么？来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨，地价是房价的地板价，就是最低价格了。我把地价加上一个建安，税费，各种成本加进去以后，这是我卖得不赔钱的价，叫地板价。

天花板价在哪？天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上，这个供给面不就扭曲了吗？

所以形成的结果是，房价继续上涨的压力加大，越来越大。

所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思？二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。

这说明什么？说明政府告诉你，赶紧炒房。

所以，楼市调控的悖论，就是因为他在鼓励大家炒房，这是一个很麻烦的事情。

城镇化红利期还很长，重点城市人口流入加快

中国到现在14亿人里头，8亿人在城市生活，但只有5亿多是城市户籍，40%是城市户籍，剩余的人都是农村户籍。所以中国到目前，农村的人口比例是大于城市人口比例的。

中国要想达到基本现代化和现代化小康，你得满足70%的城市化率，我们还早着呢。

今年，利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快，这个城市人口变化的规律是不可打破的。

还要用20年完成70%城镇化

如果按70%的城镇化率计算的话，我们最少得有400多亿。

按照目前的建设速度和折旧速度，我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。

并非每个城市都需要租赁住房

大城市和特大城市，我们觉得要有50%左右的租赁性住房才能满足需求，因为流动人口和临时居住的创业人员等等，大概需要这样。而一般的城市，或者三四线城市，可能5%、2%就可以了，中等城市大概也有10%左右就够了，并不是所有的城市都需要大量的租赁性住房。

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"租赁住房"必须市场化，一线城市的租赁房源从私有拥有的房源里来的。

1、房产税和地税没有分割，房地产税目前取代不了土地财政！

2、房地产税与租售并举矛盾，房产税转嫁穷人！

3、空置税可解决租赁住房问题，问题是如何界定“房屋空置”？

房地产行业的长效机制很难建立

如果要用长效机制彻底解决中国的问题，那么就要解决的是土地制度问题，户籍制度问题。