家有法啦啦：物业服务企业退出时应当做好哪些物业交接工作家有法啦啦：物业服务企业退出时应当做好哪些物业交接工作魔都房产百家号案情介绍日，上诉人(原审原告)上海市长宁区某业主委员会(以下简称“H业主委员会”)与被上诉人(原审被告)上海某物业管理有限公司(以下简称甲物业服务企业)签订《物业管理合同》，约定H业主委员会委托甲物业服务企业对小区实行物业管理；委托管理期限为二年，自日0时～日24时止。合同第十九条物业管理费约定：（1）本物业的管理服务费标准初定为建筑面积每月人民币(下同)6.20元/m2。管理费用以如下项目开支：1）管理处人员工资福利、工作餐；2）管理处通讯、差旅、办公费用；3）清洁绿化费；4）市政费用；5）消防费用、保安物耗；6）服装费和洗涤费；7）公共能耗和公共设施设备的日常维修费用；8）税金；9）保险费；10）审计费、法律费；11）节日费；12）公共卫星电视使用及保养费用；13）设备更新费用；14）物业管理公司利润（按上述1）～13）费用总额的12%提取）。（2）管理服务费标准的调整必须按国家有关规定并与H业主委员会协商一致后方能实施，甲物业服务企业必须按附件规定使用物业管理费，不经H业主委员会同意不得随意添减，年终如有结余由H业主委员会决定处置方式。上述物业管理合同签订后，甲物业服务企业依约对涉讼小区实施了物业管理。服务合同期限到期后，双方又多次签订续订协议书，服务期限直至日。甲物业服务企业实际管理涉讼小区至日。日，H业主委员会、甲物业服务企业及案外人丙公司(丙方、以下简称丙公司)签订《小区物业交接协议》，约定：三方就涉讼小区物业交接的日期为日下午三点；甲物业服务企业同意将预收的物业管理费、出入证押金在日之前整理好“清单”移交H业主委员会和丙公司。三方同意，日之前，小区业主欠缴的物业管理费等由甲物业服务企业整理好《欠费清单》并出具书面授权委托书，委托丙公司继续收取。由于甲物业服务企业离场后拒绝移交结余资金和财务账册，H业主委员会于2013年初将甲物业服务企业告到上海市长宁区人民法院，请求法院判令甲物业服务企业返还：（1）物业管理费(结余资金)元；（2）超出服务期限收取的物业管理费元；（3）业委会专项资金结余元；（4）维修基金结余元。甲物业服务企业则辩称：（1）双方合同约定的物业管理费收费标准是包干制而非酬金制，不存在进行结算的情形。（2）即便是酬金制也应当按照实收物业管理费的金额进行结算，而不应当按照应收物业管理费进行结算。对审计结论中应收管理费的数额没有异议，但应当按照实收数元进行结算。（3）其作为物业管理企业，从未收到过会所的产权信息，不清楚会所的产权是否明确，不存在收费的条件。对于地下室，开发商曾书面通知物业服务企业地下室不收取物业费。多年来，物业服务企业也仅按地上面积收费。因此，会所及地下室部分均不应纳入应收物业费范围。（4）物业服务企业成本应增加物业服务企业离场过程中遣散员工的费用。（5）业主从未单独缴纳过维修基金和专项基金，这两笔费用已重复计算在物业费的结算总额中，不应当重复返还。（6）多收的物业管理费元同意返还，但应当首先抵扣其尚未收取的物业管理费。焦点问题1.双方就物业服务合同约定的报酬计算方式是酬金制还是包干制?2.如果双方约定为酬金制，是按应收物业管理费结算还是按实收物业管理费结算？3.涉讼小区会所、地下室面积是否应当纳入应收物业管理费的范畴？4.辞退补偿金是否应当纳人物业管理成本?5.专项资金、维修基金结余是否应当返还？法院判决原审法院认为：（1）双方在物业服务合同中虽然并未明文记载“酬金制”，但从合同的具体约定结合酬金制与包干制的计价特点，应该认定涉讼物业服务合同约定的报酬计算方式为酬金制。（2）物业服务企业完全可以通过事前提高服务质量、事后依法催缴合理避免欠费风险。若因服务质量不佳或催缴不及时而产生的欠费损失，不应由正常缴纳物业费的广大业主承担。因此，涉讼物业服务合同以应收物业管理费结算更为合理。（3）H业主委员会未提供会所合法的权利凭证、明确的测绘面积，依据不充分，故对此不予采纳。就地下室而言，涉讼小区开发商多次在收楼通知中要求甲物业服务企业对地下室面积不予收费。在中物业服务企业多年管理期间，全体业主均照此履行，事实上并未缴纳地下室面积的物业管理费。因此，对H业主委员会上述主张，不予支持。（4）甲物业服务企业作为经营企业，理应注意到管理期限到期后员工离职、遣散或另行安排岗位的经营风险并及时作出安排。另外，甲物业服务企业有充分的时间进行职员调整。因此，对甲物业服务企业要求将辞退补偿金纳入管理成本中的主张，不予采纳。（5）在物业管理费已经结算返还的情况下，H业主委员会要求甲物业服务企业返还专项资金、维修基金结余，没有事实依据，故对此不予采纳。二审法院对一审法院上述观点（1）～（4）均予以认可。对于观点（5），根据二审时审计单位出具的补充说明，对H业主委员会关于业委会专项资金结余的诉请予以支持并对此予以增判，而对H业主委员会关于维修基金结余的诉请不予支持。法条链接《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。案例评析物业服务合同的重要性，无论如何强调都不为过。尤其物业服务合同的重要条款，必须明确而完整。本案中，就因为对计价方式约定不很明确，便产生了争议。实践中，物业服务合同约定的计价方式有酬金制和包干制两种。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出。结余或者不足均由业主享有或者承担。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。从二者区别来看：酬金制中物业服务企业的酬金(或者利润)基本固定，包干制中物业服务企业将要自身承担经营亏损盈利的风险；酬金制中物业费预付部分最终将要结算，包干制中收取的物业管理费全部归物业服务企业所有。本案中，物业服务合同虽然未明确计价方式，但合同中明确了物业服务的利润标准为十三项成本的12%，即明确了物业服务企业提取利润的固定比例，符合酬金制的特点；合同中又载明“年终如有结余，由业主委员会决定处置方式”，这约定明确了预收的物业管理费结余并不当然归物业服务企业所有，而应由业主“决定处置方式”，此约定更符合酬金制最终结算的计价特点。因此，法院认定涉讼物业服务合同约定的报酬计算方式为酬金制，是准确的。物业服务企业应该明白：个别业主欠费不能追缴的责任和风险应由物业企业本担，而非业委会。无论从法律规定还是合同约定看，都是如此。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利”。可见，最高人民法院的上述规定已经明确，个别业主欠费的诉讼请求权在于物业服务企业，而非业主委员会。实践中，物业服务合同均对物业费由物业服务企业催收有明确约定。其次，物业服务企业完全可以通过事前提高服务质量、事后依法催缴合理避免欠费风险。若因服务质量不佳或催缴不及时而产生的欠费损失，自然不应由正常缴纳物业费的广大业主承担。故本案中，法院认定涉讼物业服务合同以应收物业管理费结算更为合理。物业服务企业辞退补偿金是否应当纳入物业管理成本，应根据实际合法合理确定。首先，该辞退补偿金必须获得业委会核准。其次，物业服务企业的管理期限双方已书面约定。物业服务企业作为经营企业，理应注意到管理期限到期后员工离职、遣散或另行安排岗位的经营风险并及时作出安排。如果不符合上述要求，物业服务企业要将辞退补偿金纳入物业管理成本，将非常困难。从物业管理角度看，辞退补偿金是物业服务企业经常遇到的经营风险，只能自己通过内控管理加以解决，而不能将该种风险想当然地完全推到业委会身上。(以上图片均来源于网络，如由版权问题请及时联系小编）想要了解更多物业法律知识，点击扫描图中二维码本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。魔都房产百家号最近更新：简介:专注于各种房产相关信息作者最新文章相关文章青岛成人英语口语培训班。可以想象，在巨大的舆论和光环的影响下，作为弱者，她们是多么手足无措。　　勇于承认并不是什么了不起的事，难道还要奖励不成？承担责任并不能减轻这些人的罪行，如果不是东窗事发，他们会对自己陈年旧事自省吗？不可否认的是，公益圈接二连三发生的性侵、性骚扰事件暴露出其管理水平的不足。一方面，受害的女性面对侵害，不要回避、沉默和纵容，另一方面公益机构应该加强性别平等和反性骚扰的教育和培训，对于受害者更应该建立相应的保护机制，才能进一步止损。　　不能否定一个人做过的好事，不能因为一些事否定一个人的人品，知错能改善莫大焉......这样的论调笔者拒绝。
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一个多月前，我离婚了，结束了八年的婚姻，我觉得老公是个渣男。今天就写一下我和他，长达十年的故事。
2008年，又是一年毕业季。我的大学很垃圾，基本上都是每年高考最差的那一批孩子交钱来这里，混日子。
大四春天，那时微信还没出来，我们都在用qq。眼看着毕业班的同学们像孙猴子摘掉紧箍咒一样的肆意地嗨皮，我心里也蠢蠢欲动。于是我也用了一种疯狂的方式虐了自己一把，那就是通宵上了一次网。
正是那一次上网改变了我的人生旅程，在昏昏欲睡间，我认识了薛建，也就是我的前夫。那时他和女友刚分手不久。
他通过qq查找好友找到我，我们惊讶地发现居然是同一个学校的，他已经毕业四年了。就这样相遇了，然后开始了一段相爱相杀的人生道路。
从相识到相爱仅仅三个月，或许不是爱情，仅仅是彼此都感到孤独。年轻人的恋爱纯粹得就像单线条一样直来直去，觉得喜欢，就一起吃饭，聊天，游玩，最后滚床单。
大学毕业后，我留在了这座城市，我计划着边找工作边考研。他大我四岁，当时在一家小公司做经理助理。
有人说，20岁的贪玩，造就了30岁的无奈。30岁的无奈，导致了40岁的无为！不要在该奋斗的年龄选择安逸，否则你会用眼前的安逸换来一生的卑微， 后来回想，觉得这句话太有道理了。工作很不好找，生活很艰难。出来后才发现要想让用人单位看上你，你就得出类拔萃，就得特别优秀。每次站在人才市场上，我就觉得自己像一头待售的牛羊，被人挑三拣四。
在这座学府集中的城市想立下脚就更难了。处处卧虎藏龙，一块砖头掉下来，都能砸到一个研究生。相应的用人单位的要求也是水涨船高。
一连两个月，我这种不入流的大学生的求职信都是石沉大海。
好在男朋友当时工资还不错，那段日子过得挺滋润，虽然是住在出租房里，但依然甜蜜的冒泡。
我们领证结婚了。那时候，年轻，对结婚想得很简单，就是喜欢他，愿意和他一起聊天吃饭睡觉。那就结婚吧。啥也没要。
幸福的日子没有持续太久。我老公居然辞职了，理由是，老板骂他，让他在其他同事面前觉得丢人，一气之下就辞职了。
我气晕了，说他是玻璃心，一个大男人，因为工作被老板骂几句算什么？人家韩信，都忍受过胯下之辱呢？
可薛建就是要辞职，他说：&这么一个破工作，辞就辞了呗，再找就是了！&
我也没再说什么，可是后来发现，有些机会，一生就一次，错过了，就真的再也遇不到。
我们都没料到再找一份好工作会这么难，难得超乎我们的想象。
用脚趾头想想就知道，他一个民办大学的学生，无学历，无技能，无关系，这样一个三无人员想再找一份像样的工作那难的简直了。薛建每天晚上看报纸上的招聘广告，第二天一早又满怀希望整装出发。可惜两个月过去了，连个工作的毛都没捞着。
可悲的是我也没找到。
就这样一拖又是两个月，眼看房租交过，卡里没几块钱了，心里是越来越慌。
怎么办？总不能找家里要吧，况且他父母也没有。
这里交待一下薛建的原生家庭，父母是农民，还有一个弟弟因为早年混街头黑社会，有一次把人家的头砍伤了，被判了8年，还附带一些民事赔偿，赔多少我不知道，我只知道第一次去他家时，他爹还在为了还债，整天给人家卸货扛包，一百斤的麻袋扛一包1块钱的那种。穷，是肯定的。
而我也是生在农村，我对我的父母也从来都是报喜不报忧。所以，薛建不找他父母要钱，因为他们没有。我不找父母要钱，是因为我不愿。
就这样，我们的日子每况愈下。开始一天还三顿饭，慢慢改为一天两顿，后来就一天一顿。再到后来就吃没菜的白面条，坚持了个把月，以至于后来他一见到面条就想吐，特别像坐月子的女人天天吃鸡蛋，吃伤了，一见到鸡蛋，就像闻到鸡屁股味一样想吐。
这段日子实在悲催，不切身经历，你永远无法体会这种捉襟见肘的惶恐。那时我甚至都有到菜市场捡菜叶的冲动，但因为碍于脸面，就没下手。
在大城市生活，没钱的时候，真不如在农村！在农村没钱，还可以有口粮吃 ，有地方住，在城市，睁开眼就要钱，吃早饭要钱，坐车要钱，住房子要钱&&连撒泡尿都要掏钱，没钱你真的会流落街头。
后来回想，我和薛建最大的区别是。日子苦的时候，我想到的是拼命向上。而薛建，选择了认命。
我一边找工作，一边准备考研。在那年冬天，我参加了研究生考试。很庆幸，名列面试入围最后一名，我，考上了！
可是老公却不是那么开心，他说:&上那么多学有什么用，也不见得有什么出息，最后还不是给别人打工。而且，研究生学费很高啊，从哪里搞钱？&
在那个爱情至上的年龄我听从他的意见。我放弃了。现在看来是一个错误的决定。不知道是何原因让他反对，怕我离开他？是我学历越来越高，会让他有压力？还是在他眼里真的是读书无用？
就这样，薛建的一句话改变了我的人生走向。在人生旅程里，总会有那么一些人，一些话，出现在你的生命里，要么成全你，要么毁掉你。记得作家柳青说过,人生的路虽然很长,可最关键的只有几步。
年轻的无知和短见，让我的人生拐了很大的一个弯才回到正途，如果当时我再坚持一下，或许彼此的人生又会截然不同。
口袋里的钱所剩无几，有一天，薛建不知道从哪里搞来了一张假100元钞票。说穷则思盗也罢，说人穷志短也罢，这时他想出了一招，就是拿着这张假钞消费。
正好这个时候天刚刚黑，视线模糊。他瞅准了一个卖馓子麻花夫妻档小吃摊，男的称重，女的收钱。他让我去买，说女孩不容易引人注意。于是我就拿着钱紧张忐忑的过去了。我称了一些麻花，把钱递了过去，这女的把钱张开对着天空照了照，说你这钱是假的，生气地又扔给了我，我自知理亏，拿着钱一脸讪讪地走了，走了几米，我听到后面传来了一句咒骂声，我像是被人打了一个耳光。
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生活现实逼迫得我不再盯着那些高档的工作，我觉得，人要脚踏实地，如果找不到好的工作，就从差的工作做起。
所以，很快，我在一家小饭店，找到了工作。
经理是个三十岁左右的女人，面试结束时还给我灌了一下心灵鸡汤。她说她也是服务员一路干过来的，因为勤奋机灵，半年后干到领班，一年后跳槽干了主管，两年后又跳槽，干了经理，所以起点不怕低，只要有恒心有毅力，有梦想，要不多久你也会在我这个位置上。
听她这么一说，我立马觉得好受了很多，心里升腾起了梦想的热气。对啊，很多经理人不都是从最基层开始做起的嘛。
上班了，我开始学着微笑着给人端茶，倒水，擦桌子，打扫卫生，以前虽然读的大学很烂，但也一直自诩是个大学生。现在心理的落差可想而知。
心理的不爽也就算了，身体上的劳累就算你喝多少心灵鸡汤都无法缓解。当服务员需要统一着装，穿黑布鞋，当时我买的是最便宜十元的那种，鞋底是硬的，一天下来，不干活，光走路就让你脚底疼的想骂娘，更何况要不停地上菜收盘子。有好几次，我偷偷跑到洗手间，把鞋脱掉揉揉生疼的脚，呆个几分钟再出去。就这还被另一个小服务员告状，说我偷懒。
好歹有口饭吃了，于是我拉上了我的老公。他当传菜员，我当服务员，起码还是一个系统的。可是，他干了一天就不干了，一个人生闷气。
晚上我揉着酸痛的双脚问：&怎么了？&
他气呼呼地说：&干不下去！&其实他不说我也知道为什么，一个七尺男儿，被人吆喝着干这干那，脸上实在是挂不住。算了，你不干老娘干，总比躺在家里饿肚子强。
我吃饱也不能让他饿着啊。每天晚上工作餐时，我都是故意多盛一些，假装吃不完带回去给他吃。这样持续了有十多天的时间，突然经理找我谈话，告诉我不允许员工餐外带，在店里吃多少都行，但外带不行。
就这样干了两个多月，就要过年了，可是那家店关门了。老板并没拖欠工资，也没为难我们这些员工。
总共给了工资总共8千多，我把口袋里的这匝钞票紧紧捂在手心里，小心翼翼地呵护着，金贵得像刚出生的婴儿。
那一刻，我彻底的觉得有钱是那么美好，有钱不用挨饿，不用漂泊，不用卑微。金钱真的可以带来尊严，带来体面，带来实实在在的安全感。
人生的第一桶金就来得这么艰难，这么具有教育意义。
所以现在每到饭店用餐，我都尽量不拖延时间，早点结束，早点结账，让服务员早点下班。
有些事情你只有感同身受了，你才会站在对方的角度考虑问题。否则那就是隔靴挠痒。比如你只有当过清洁工了，你才会不乱扔垃圾；你只有在烈日下拿过镰刀，你才会不浪费一口粮食；你只有生过一场病了，你才会认真地保养身体，人有时就是这么贱！
工作的事情告一段落，春节临近，我迫不及待地想要回家，想念我的爸爸妈妈。
春节后，尽管薛建反对，我还是决定考研。这8000元，就作为我第一学期的学费，以后，我就一边打工一边读书。
第二年，我考上了浙江一所高校的英语系研究生，开始了我的读研生活。薛建也来到这个城市，在一个停车场做收费员。读研期间我过得非常苦，几乎只能靠奖学金、导师每个月400元补助、学校提供的勤工俭学几个途径来解决我的学费和生活费。我甚至一顿饭只花2块钱。
三年后，研究生毕业的我进入了一家公司，年薪8万。可是，薛建依然还是停车场的管理员。
我让他像我这样去读研，他说读书苦，他这辈子都不想读书了。
我让他和我同学一起开花店，可是做了三天，他就又回去做停车管理员，他说，开花店，要每天早晨四点多就起床去花市进货，他受不了。他觉得做停车管理员很舒服，来了车子就收钱，没车来，他就玩手机。
我说：&你看我们那些同学，个个都很努力，都买房买车了。咱们还租房，坐地铁，你难道不想过好日子？&
薛建却懒懒地说：&这都是命，人要接受平凡的自己，过平淡的生活。&
我无语，一个人，只有强大，才有资格对别人说宽容；一个人，只有曾经拼搏，只有成功，才有资格来说平凡。薛建如此懒惰，实在不配说平凡，他的平凡无非就是他偷懒的借口。
他得过且过，我努力成长。
2017年，我已经做到了那家公司的中层，年薪20万。而他依然还在那个停车场做收费员，领着四千的薪水。这年我已经30岁，他34岁。
2017年夏天，我怀孕了。薛建却开始和我争，他说：&现在不是要孩子的时候，等我工资高了等我们买了自己的房子，再要孩子。&
我当然不同意，我说我工资很高，可以养孩子。
我冷笑：&你这样懒，啥也不做，一辈子也买不起房，那就一辈子都别要孩子！&
看我一直坚持要这个孩子，薛建当然也是没办法。但他说出狠话：&我没钱的，生孩子坐月子的钱，你自己准备。&
薛建果然说到做到，生孩子是剖腹产，所有费用都是我出。生完第三天，医院送来催款单，说钱不够了。
我说：&薛建，你再去交3000块钱。&
薛建接过单子，却转身去找我的包，他找了半天没找着，问我，你的卡呢？我说我的卡没带。你先垫上。
薛建很勉强地说：&好。&走出病房时，他扭头说：&出院后，还我啊。我早说了，现在没钱生孩子。&
那一刻，我终于有决心和他离婚了。之前，我总是舍不得我们那份一路走来的爱情，那一刻，我终于觉得薛建就是个废物！
出了月子，我提出离婚，办了手续。毫不犹豫。女儿跟我姓，此生我再也不想看到薛建！
一个男人，穷，自然有他穷的道理。明知道穷还不去奋斗，心安理得的苟且度日；明知道男人有养家糊口的责任，却不去承担，这样的男人，就是渣男！
八年的时间足以让一个人斩断过去涅重生，我做到了，可他没有。
我很感谢那段青葱岁月，它是我人生中浓墨的一笔财富。它让我学会了奋进，学会了珍惜，更让我明白了婚姻并不是有情饮水饱那么简单。
一个男人，穷不怕，可怕的是，没有责任心，不肯为了老婆和孩子吃苦和担当。&
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