【普法】买了安置房，对方不配合办产权证怎么办？母亲若卖房，子女都要到场吗？
在日常生活中，总会遇到一些问题想要寻求法律上的帮助，但又不知道如何找律师咨询？
11月30日，
大江晚报联合镜湖区司法局，
举办了一场法律咨询活动，
得到了7家律师事务所的大力支持。
当天，市民们咨询了大量问题，
律师们逐个予以详细解答。
咨询房产财产为问题的市民还真不少，
大江在此展示部分问答，
供小伙伴们参考。
房产纠纷问题
买了安置房，对方不配合办产权证怎么办？
边女士来电：10年前购买了一套鸠兹家苑的安置房，当时签了买卖协议，无法办理房产证。这两年，芜湖的安置房可以办房产证了，加上房价不断攀高，要办理房产证时，卖方又反悔了，要加价。我想咨询律师，如果要走司法途径解决此事，买方需要收集哪些证据，又有哪些法律条款是保护买方的？
■安徽春蓝律师事务所李长志律师答复：
■关于安置房买卖，在法律上和具体政策上都有限制性规定。原则上，集体土地上的安置房买卖为无效合同。买卖双方若符合属于同一集体经济组织成员、经集体经济组织同意等条件的，法律上认可买卖合同的效力。但根据我们了解的现行政策，位于鸠江区鸠兹家苑小区的安置房，在交纳国有土地出让金等费用后可以办理不动产权证，故，我们认为现在符合交易条件，卖方应积极配合买方办理产权登记及过户手续。卖方若以加价等理由拒不配合，双方可协商解决，如果协商无果，买方可以凭借拆迁安置补偿协议书、安置房买卖合同、支付房款的收据以及已经实际入住的相关证据等向人民法院提起诉讼，要求被告履行合同，配合办理登记、过户。
房主反悔卖房，我该怎么办？
一市民问：我在中介购买了一套二手房，因为卖房人在外地，所以当天委托她母亲签订的房屋买卖合同，签订合同后我就支付了5万元定金给她母亲。现在房价上涨，卖房人以她本人没有签订合同为由拒不出售房屋，中介那边也没有提供卖房人授权给她母亲签订合同的委托手续，我该怎么办？
■ 上海金茂凯德（芜湖）律师事务所吴俊洋律师答复：
■二手房交易时，一定要查看、核实卖房人的身份证原件、房产证原件。房屋买卖合同应当与登记的全部所有权人签订，并要求卖房人夫妻双方都签字，这样才能最大程度上避免纠纷。如果这些主体不能到场签字，则需要他们出具委托书。委托书的内容应当具体明确，受托人的身份应当查实。这起纠纷中，买房人就是忽视了这些注意事项，给卖房人违约找到了借口。发生这种情况后，在没有书面委托手续的情况下，应当收集证据证明卖房人以口头方式委托她母亲办理房屋出售事宜的委托关系成立。如果不能举证，则买方权利很难保障。
房产处理问题
老人名下房产该如何提前处理？
黄先生来电：如何在老人生前将名下的房产办理必要的手续，以便在老人百年后，其子女可以顺利地将房产转让或变卖？具体手续有哪些？该怎么办，在哪里办？
安徽耕天律师事务所叶慧明律师答复：
可以通过立遗嘱的形式，在房产所在地公证处办理遗嘱公证和继承权公证来达到您的目的。首先要确认该房产为老人个人所有，还是属于老人与其老伴的夫妻共同财产。如果该房产产权为老人单独所有，老人可以通过立遗嘱的形式处分房产。遗嘱是指遗嘱人生前在法律允许的范围内，按照法律规定的方式对其遗产等做的个人处分，并于遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。分书面遗嘱、口头遗嘱及录音遗嘱，书面遗嘱又分为自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱等。根据您的问题，我建议公证遗嘱，然后在老人百年之后让继承人做一个继承权公证。
因为办理住房继承和遗赠过户手续的，即使有了遗嘱，继承人也需要先到本地公证处办理公证手续，根据《房屋登记办法》的规定，只有取得公证书的，才能到住房所属房管部门申请办理过户手续。
母亲若卖房，子女都要到场吗？
一市民咨询：安置房才拿到不动产权证，父亲去年去世的，所以产权证上只有母亲的名字。想咨询的是：如果母亲要卖房子的话，需要所有子女都到场吗？
安徽正伦律师事务所陈义良律师答复：
父亲去世后所遗留的房产份额有遗嘱按照遗嘱，没有遗嘱按照法定继承，所以子女对房产享有继承权，需要子女及母亲到公证处公证继承权后，到房管局办理产权变更登记手续，然后按照正常的房屋买卖交易程序过户。
要确定这个房屋有无父亲的份额，如果有，则处置该房产需要所有有继承权的人同意，需要子女到场。继承权自去年父亲去世时已由期待权生成既得权且发生在产权登记之前，此时处分该财产，相关权利人自然须表明各自的意思。
无论是房屋买卖合同的签订还是房屋过户，法律都没有规定必须子女一同在场，但我认为子女应当陪同。这里面分情况：（1）如果是签订房屋买卖合同，那子女最好一同去，因为需要商量相关买卖房屋合同条款，并且交易额较大；（2）如果是房屋过户，子女也应当一道去完成相关手续。这里面主要看房产证上的绝对记载事项的共有情况是如何载明的，如果是共同共有，那么必须共有人到场；如果是个人所有，房地产权利人就可以进行相关处分，法律上没有强制要求。
婚姻家庭问题
老人的财产该如何继承
一市民问：老人名下有一套房，老人有四个儿子（其中一个儿子已经过世）、一个女儿，我想询问的是：（1）没有和老人同住的子女是否有继承权；（2）已经故去的儿子的子女是否有继承权；（3）能不能提起赡养费诉讼？
安徽正伦律师事务所陈义良律师答复：
（1）没有和老人同住的儿子和女儿都有继承权。根据《继承法》第十条 “遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母”的规定上可以看出，第一顺序继承人都有权继承，从反映的情况看，其他继承人没有被剥夺继承权，因而有权继承。
（2）已经故去人的子女有继承权。《继承法》第十一条规定： “被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。”从以上条文可以看出，已经故去人的子女有继承权，只能继承其父亲的份额。
（3）对于赡养费的问题，可以提起赡养费诉讼，可以由同住成年子女委托律师或者申请法律援助代为提起赡养费诉讼。对于赡养费问题，应先和居委会通报，由居委会沟通看是否可行。
《继承法》第十三条规定，“ 同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。”对于遗产的分配，第一顺位继承人均等。但在老人生前付出较多赡养义务的人，可以多分，有赡养能力而不尽赡养义务的人，应当少分或不分。这里只是少分或不分，并不是有无继承权问题。
婚后加名的房产，离婚时如何分割？
唐女士询问，她与老公2009年9月结婚并办理了结婚手续，2008年5月她老公在芜湖市区购买了一套住房，后在2012年，她要求对该套房屋加名，产权变更为她和老公两个人共有。现在她想问的是，如果离婚，离婚后该套房屋如何进行分割？
安徽弘律律师事务所杨帆律师解答：
根据我国《物权法》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该套房屋是唐女士的老公婚前购买，并登记在其老公一人名下，该套房屋应当属于其老公的婚前个人财产。但是婚后，唐女士的老公又将该套房屋的产权人变更为夫妻二人，根据我国《婚姻法》的第19条第1款的规定，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定”，则该房屋应当属于夫妻共同财产。
需要提醒大家注意的是：在属于婚前财产的房屋产权证上增加配偶的名字，是将婚前个人财产的部分权益转移给配偶，在性质上属于夫妻一方对另一方的自愿赠与，最终的法律后果是使得另一方对房屋享有部分产权，如双方没有约定共有房屋的产权份额，则基于双方的夫妻关系应为共同共有。
今天是国家宪法日，
举国上下都在深入学习宣传宪法，
大力弘扬宪法精神，
推动全社会尊法学法守法用法。
小伙伴们一定要增强法律意识，
当自己的合法权利被侵害时，
勇敢的拿起法律武器，
捍卫和保护自己的权利。
来源：大江晚报记者 马正超 文 赵亚玲 摄
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当时没有房产证，现在下来房产证了，但原房主不配合过户，并且原房主的房产证名字出现同音字错误
10多年前买的二手房，当时没有房产证，现在下来房产证了，但原房主不配合过户，并且原房主的出现同音字错误，怎样解决好
提问者：546b40066***时间： 20:21:08地点：3个回答
可以通过法院诉讼解决，法院判决之后，对方不配合可以申请法院协执，单独到房管局办理过户手续！
追问：那原房主房产证名字错误，我起诉时有影响吗？
回答：以身份证信息为准，没有影响
追问：原房主的身份证和户口本信息一样，就是房产证上名字出现一个字同音字错误，那我起诉后能申请强制执行吗？会不会出现无法执行情况呢？或是会不会执行起来比较麻烦呢？
回答：在判决书上把名字存在必须阐述清楚就可以！
可以起诉对方维护自己的合法权益
追问：那原房主的房产本有错误，会不会影响我起诉呢？
可以向法院起诉，要求出卖人按约履行合同协助办理过户手续
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几年前买过一个三联单房子，合同上写着能办产权证时原房主无条件配合，现在可以办理产权证了，房产局说只能先办理到原房主名下才能办理到我名下，因为三联单是她名，现在原房主很不配合，我可以起诉她吗，现在都不清楚房主在哪里。起诉他的话胜率大吗。
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如果卖方不配合办理，你可以以你们双方之间的购房合同为证据，向法院起诉。但起诉你需要向法院提供对方的身份证复印件或者户籍信息。你可以委托律师为你去公安机关调取。找不到对方下落也没关系，起诉后，可以公告送达诉讼材料，缺席审理，只要你的证据足够充分，一样能够得到法院的支持。一旦你拿到法院的胜诉判决，判决生效后，你可以去申请法院强制执行，直接办理房产过户。(蒋川健 律师，福建.厦门)
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事情进展：继续跟进。(合肥在线江淮晨报 记者 徐栩)
本文来源：中安在线
责任编辑：王晓易_NE0011
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