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画室总部：成都市昭觉寺横路6号(城北医院旁)
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画室总部：成都市昭觉寺横路6号（城北医院旁）
一环路画室：成都市武侯区一环路西一段34号（成都体育学院对面）
ICP备案：蜀号-1绿地首入龙潭寺 底价拿下111余亩住宅兼商业用地
来源：房观察
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
今日成华区将有三宗地块上市拍卖，分别位于昭觉寺横路、崔家店路以及龙潭街道。其中，昭觉寺横街已是今年第二次登台，地块面积小不易规划且商业比重过大，再度流拍。崔家店路地块被四川华都置业有限公司以5200元/平米的楼面价拍下，溢价率为33.36%。继上周五之后，本次街道又有百亩地块上市，该地块被绿地集团以底价成交。昭觉寺横路：地块小起拍价高 打造难度大本次拍卖的二号宗地位于成华区昭觉寺横路，地块面积合8.0748亩，起拍楼面地价为4130元/平方米，用地性质属于商服用地城镇混合住宅用地，规定该地块计入容积率总建筑面积不大于26916平方米，其中可兼容的二类住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的45%。总建筑密度不大于40%，高层主体建筑密度不大于20%。建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高度590米。地块实景值得注意的是，该宗地块曾于今年8月4日上市拍卖，但最终地块还是流拍。而本次上市拍卖，地块的起拍价并未做调整，且商业比重过大，打造难度较大。从地块位置来看，该地块位于昭晖路与昭觉寺横街交汇处，昭觉寺汽车站对面，临近主路路昭觉寺横路段以及昭觉寺南路，自驾出行也主要依靠这两条主干道。地块位于2.5环，可以利用二环高架高速通道，并且距离三环路仅5分钟左右的车程，前往各个方向都很方便。与该宗地块一街之隔的是电建地产于2014年12月拿地开发的泛悦城市广场，当时拿下的楼面地价为3796元/㎡，面积约111亩，然而本次拍卖的地块仅隔了一条街，并且地块面积仅有8亩，其中商业比例还占了一大半，无论是从起拍价还是地块面积、地块性质来说，该宗地都不具有优势。高策新源市场研究中心总监胡银川分析认为，该区域目前发展不成熟，商业大环境欠佳。宗地劣势较大，地块规模太小，不利于整体规划，同时，区域商业有泛滥迹象，不排除继续流拍的可能性。据观察家统计，截至目前，昭觉寺片区已吸纳了包括电建地产、蓝光地产、首创置业、金科地产、蓝润、领地等房企进入。昭觉寺片区项目销售情况 数据来源：克而瑞成都公司昭觉寺片区主要均为刚需型住宅，近几年板块内住宅项目的销售情况一般。克而瑞分析师郭旖旎分析该区域项目时称，“”在开盘初期以“7600元/㎡入住二环”的低价吸引了大批购房者；领地海纳时代于今年9月开盘，以价格适中，社区规划基本完善吸引了一批定居城北的购房者。泛悦城市广场由于大体量规划，必定是城北不可多得的大盘，由于开盘时间不长，未来销售情况看好。除此之外，其他在售项目去化速度都比较一般。从商品房售价来说，以2015年为例，昭觉寺片区的房源主要价格在元/㎡，商品房保持价格基本未降，个别还有小幅上升的情况。不过即便如此，从大环境上来看，昭觉寺片区仍然难改旧貌。从2012年到2015年，虽然政府在推进“绿水青龙”的政策，但昭觉寺片区目前的情况还未得到根本改善，商配不齐全等问题依然存在，以至于北乱的印象还根深蒂固在成都人心中。昭觉寺片区的改变非一日能促成，预计还需要很长一段时间。崔家店路52号地块：地价偏低有市场潜力 &三号宗地位于成华区崔家店路52号，宗地面积合25.9756亩，地块性质为城镇混合住宅用地。规划计入容积率总建筑面积不大于50219平方米，其中可兼容商业比例不大于计入容积率建筑面积的10%，起拍楼面地价为3900元/平方米。地块实景据克而瑞统计，从去年至今，板块内有4宗土地供应，3宗成交，1宗流拍，土地成交价格呈逐渐走低趋势。从地块位置来看，该宗地位于老成都商圈——崔家店商圈当中，被誉为第二个。周边经过的公交线路较多，且紧邻主干道，1公里内包含地铁7号线成华大道站点，后期出行便捷。配套方面，现今呈现出的配套设施均不完善。尤其是在餐饮方面，虽然地块周边包含一定已入住的项目，有一定的底商和流动商贩，但是缺乏大型的商业呈现，不过不远处的蓝光东方天地商业以及大东展大体量商业，会使片区后期生活配套将相对更完善。医疗配套方面，地块斜对面的不远处便是成都市成华区跳蹬河社区卫生服务中心，只是该片区少有大型医疗配套，且近几年周边并未有医院配套规划。学校方面，地块附近有列五中学南华实验学校、华林小学南校区等多个学校，但幼儿园配套不太完善。据观察家统计，截至目前，该片区已有蓝光、中粮等品牌开发商进入，打造的项目包含纯刚需的小户住宅，以及洋房的改善配置。在前几年市场情况较好的情况下，周边刚需项目去化良好。克而瑞分析师张文迪在分析该宗地时表示，建议开发商拿下该地块。原因在于：该地块周边包含多个在建项目，等自身项目呈现后，周边已经相对较成熟，可直接利用，并且周边多个大盘开发，对于区域发展有较大推动作用，未来潜力较大，打造难度相对不大，适合品牌开发商入住，凭借自身品牌效力以及产品优势，可以很好促进后期产品去化。高策新源市场研究中心总监胡银川分析认为，该地块最大的优势还是价格偏低，有一定的市场潜力，未来随着7号线的开通，还是有一定的发展机遇，难度不大，较适合中型开发商进入。同时，胡银川也提到，该地块打造刚需、首改住宅有一定的机会，商业尽量少规划。龙潭街道地块：起拍价低 规模较大本次拍卖的四号宗地位于成华区龙潭街道桂林社区7、8、9组和社区集体，面积合111.3846亩，起拍楼面地价为2560元/平方米，用地性质属于城镇混合住宅用地。同时，地块规划计入容积率总建筑面积不大于平方米，其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%。地块实景成华区龙潭街道所辖北湖片区，是成都市政府着力打造的北湖公园和198生态旅游综合功能区。上周五拍卖的街道的一宗135余亩的地块最终被中铁建拿下，与其在售的中铁建北湖国际城仅一街之隔。从土地放量来看，龙潭街道放量较多，据街道办透露，后期该片区还将有四五百亩用地上市。据克而瑞统计，2014年至今板块内土地供应约有10块，仅两块成交，其他为撤牌或流拍。土地成交价格前几年逐渐走高，从去年后半年开始走低，现呈现稳定并伴有小幅震动态势。从地块位置来看，本次出让的地块周边全部为拆迁土地，约300余亩左右，除本次上市的111余亩外，其余地块将于明年一季度上市拍卖。并且地块前后两端为安置房，周边区域目前非常空旷，品相较差。且项目离三环路较远，离龙潭路主干道也有一定距离，公交线路较少，如果非自驾，后期交通不太便捷。商业方面，后期主要依靠自身项目或是离项目不远处的上古天地。区域内有、蓝润V客尚东、、电建地产美立方、等在售项目，从项目成交来看，10月片区内成交稍显上浮，环比上浮12%，从今年6月开始呈现逐渐下滑态势。板块内项目均价约为7500元/㎡。克而瑞分析师张文迪表示，就该区域市场表现来说，三环内的项目成交占多数，项目表现较差，且并无明显改善。从该地块产品打造来看，作为一般刚需项目定位，打造刚需产品比较有市场，商业部分能满足业主自身需求的底商或下沉式广场即可。克而瑞分析称，北湖片区存在大型规划，后期将会逐渐改善，目前周边呈现较差，并且后期整体区域完善需要大体量建设，也会给自身区域带来较大的影响。介于这些原因，与风险结合，不建议开发商拿下该地块。该宗地起拍价较为合适，克而瑞猜测应该是底价出售。无独有偶，此观点与高策新源判断一致，胡银川认为，因为板块非成都主流板块，不太可能出现较高的溢价。并且该地块规模较大，适合中大型房企。土地信息二号宗地宗地位置：成华区昭觉寺横路用地面积：合8.0748亩土地用途：商服用地城镇混合住宅用地容积率：计入容积率总建筑面积不大于26916平方米（其中可兼容的二类住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的45%）起拍价：4130元/平方米竞得者：流拍三号宗地宗地位置：成华区崔家店路52号用地面积：合25.9756亩土地用途：住宅兼容商业容积率：计入容积率总建筑面积不大于50219平方米(其中可兼容商业比例不大于计入容积率建筑面积的10%)起拍价：3900元/平方米楼面价:5200元/平米成交总价:26118.47万元竞得者：四川华都置业有限公司溢价率：33.36%计算容积率: 2.9四号宗地宗地位置：成华区龙潭街道桂林社区7、8、9组和社区集体用地面积：合111.3846亩土地用途：住宅兼容商业容积率：计入容积率总建筑面积不大于平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）起拍价：2560元/平方米楼面价:2560元/平米竞得者：绿地集团成都置业有限公司溢价率：0.00%
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