建筑承包商与房地产开发商起纠纷城门失火殃及“池鱼”购房者已付清房款房产能否被查封拍卖发布时间： 07:17:12【】【字号&&】【】　　法制网记者 陈东升
　　实习生 顾秋兰
　　“我们买的房子已经付清了所有款项，法院居然要把它拍卖掉。”9月5日下午，浙江省永康市的叶秀回胡跃平夫妇、杭州的杜桂镖来到《法制日报》浙江记者站投诉。
　　“我们一辈子的积蓄都投在这个房子上，法院来这么一手，我们不知怎么办才好？”叶秀回夫妇既焦急又无可奈何。一旁的杜桂镖插话说：“不止我们，许多在上海市金山区买房子的浙江人都遇到了这个情况。”
　　法院为什么要查封拍卖已经付清了所有款项的房子？这里头有着什么样的沟沟道道？法院这样做是否合适？《法制日报》记者近日对此展开了调查。
　　5年未办房产证房子还要被拍卖
　　“我5年前买的房子，钱早就付清了，可是到现在房产证还没办出来。前几天，金禧公司通知我们，说房子已经被法院查封了，过几天还要拍卖。你说这算怎么一回事？”今年已经六十多岁的叶秀回气愤地告诉《法制日报》记者，不怎么说话的胡跃平在一旁露出无奈和着急的表情。
　　叶秀回和胡跃平来自浙江永康。日，这对夫妇与金禧公司签订了购房协议，购买了两套面积共280多平米的房子，两套都是楼下商铺楼上住房的格局。“我小儿子在美国留学，快从美国回来了。买房子本来是为了留给他住家和开店。”叶秀回说，“两套房子共105万元，本来金禧说先付40%，其余可以帮我们办理按揭。结果又说按揭办不了，我们只得把一辈子的积蓄拿出来，还向亲戚朋友借了些才凑足。结果钱付清了之后，金禧却没有在法定的期限内帮我们办理房产证。”
　　叶秀回为了办理房产证的事情，每年跑两次上海，却一直都被金禧公司蒙在鼓里，不知道自己的房子早在2008年就被查封了，直至最近几天，金禧才告诉叶秀回夫妇，因为纠纷，房子将被金山法院强制拍卖。
　　叶秀回更是百思不得其解：“建筑商和房地产商的纠纷，又不关我们户主的事，为什么还要封我合法购买的房子？”叶秀回说，更奇怪的是，日，他收到一份物业公司寄来的催收物业管理费文件，“这不是很矛盾的事情吗？好比儿子不给我养，还让我对他负责。房子既然没有给我，为什么要我交物业管理费？”
　　今年62岁的杜桂镖家住杭州市下城区凤起路，有着与叶秀回夫妇类似的经历。早在2002年，杜桂镖在金禧公司购买了一套面积为140多平米的房子，付了5万元的定金。但是因为当时上海市政府的土地政策而耽搁了建设工程动工，直至2004年才正式动工，2007年封顶。日，杜桂镖将所有余款都付清，后来也是因为法院查封不能办理房产证，杜桂镖只能以每个月300到500元的价钱将店铺当仓库租出。杜桂镖说：“我以前是做丝绸生意的，150万元的积蓄都全部投在这套房子里，现在就等于泡在水里了。”
　　《法制日报》记者采访了解到，日，上海市金山区人民法院发布了一则司法拍卖公告，拍卖对象为金山区亭林镇林吉路833弄内58间商业用房，拍卖时间是今年9月11日，叶秀回夫妇和杜桂镖的房子都被列入其中。
　　房屋被查封拍卖的缘起
　　58间商业用房之所以被拍卖，归因于金禧与金瑞之间持续了4年的经济纠纷。
　　2005年7月，上海金禧房地产开发有限公司通过挂牌交易获得位于上海市金山区亭林镇面积230亩的商业用地使用权，开发建设长三角物流中心。2006年6月上海千禧与上海金瑞建设工程有限公司达成协议，由上海金瑞总承包长三角物流中心。
　　金禧房地产公司总经理孙伟国告诉《法制日报》记者，由于金瑞公司的施工资质只能承包12万平方米的建设工程，而长三角物流中心的建筑面积远超于此，于是两公司于日分别订立了一期工程、二期工程两个施工合同书，其中一期施工合同明确合同总价款为万元，开发面积占总工程量的49.32%，开工时间为日；二期施工合同明确合同总价款为万元，开发面积占总工程量的50.68%，开工时间为日。合同约定，价款采用固定单价计价方式确定，在开工前发包人向承包人预付25%工程款、基础完成后付15%、结构完成后付30%、工程竣工验收合格后付25%，剩下5%作为保证金。日，双方又对部分事项签订了补充协议。
　　日，金瑞公司却一纸诉状将金禧公司告上法庭，起诉请求金禧公司支付拖欠的一期工程的工程款4000万元等并申请财产保全。法院当天立案并裁定保全8000万元，第二天法院查封了金禧公司的1263套房产。根据孙伟国提供的材料表明，被查封的1263套房产中，有1001套已出售给业主。经过一年多的审理，金山区人民法院于日作出一审判决：金禧支付金瑞人民币元并支付利息等。金禧公司不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，二审法院于日判决驳回上诉，维持原判。
　　金山区人民法院执行庭于今年8月3日向金禧公司送达了限期履行通知书，要求金禧公司立即支付一期工程判决的迟延履行利息1400余万元，否则将拍卖金禧公司被查封房产中的58套商业用房。
　　已付款房产能否被查封拍卖
　　金山区人民法院查封扣押的1263套房产中，有1001套已出售给业主。最终拍卖的58套商业用房中，除了6间未卖出外，27间已经付清价款，25间已经支付部分价款。叶秀回抱怨道：“他们之间的债务为什么让我们这些无辜的老百姓承担？根本不关我们的事。”
　　那么，已付房款的房产能否被查封？法律该如何保护和救济购房者的利益呢？《法制日报》记者就此采访了部分法律界人士。
　　上海律师潘润清告诉记者，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
　　“执行工作均应按照该解释办理，异议人只要提供相应证据，则执行法院依法应当解除原查封措施。”潘润清说，“据我们了解，在本案中，当事人金禧公司已经多次提交了买卖合同、交款发票等文件给法院，都未得到回应。”
　　“购房者只要满足第三人已经支付全部价款、实际占有财产以及第三人没有过错三个条件，法院就不得查封未过户登记的房产。”浙江省民法学研究会会长、浙江大学法学院陈信勇教授告诉《法制日报》记者，“这里的第三人就是指购房者。在法律实践中，其中实际占有这个条件往往容易被忽略。在本案中，如果购房者确实已经支付了全部价款，实际占有了房屋而且也没有主观上的错误，那么显然，法院是不应当查封他们的房产的。购房者也可以依法向法院提出执行异议。”
　　“根据合同法第二百八十六条的规定，建设工程的价款就工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。”陈信勇告诉记者，“但是，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。所以即使购房者没有实际占有房产，承包人仍然不能优先于购房者获得房产的拍卖款。购房者可以违约为由起诉房地产商，要求返还购房款、赔偿损失甚至赔付违约金。”
　　“查封作为一种保全措施，是由于一些原因或行为的存在可能导致判决无法执行或者难以执行，所以需要进行保全。尤其是诉前财产保全是在情况紧急时进行的，法院往往无法查清保全对象的具体情况。所以第十七条是对法院的一种苛求。事实上，利害关系人只能通过事后向法院提出执行异议并提供相关证明进行救济。”浙江大学光华法学院翁晓斌教授告诉《法制日报》记者，“法律既然如此规定，就应当严格遵守法律。”
　　翁晓斌认为，由于房产关系到民生和社会稳定，法院在采取强制措施时应当慎之又慎。
　　法制网杭州9月6日电
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释义：房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。一般拍卖房价格都要比同小区普通房源要便宜。
缘由：近日，有深圳网友向广东华商律师事务所周争锋律师咨询，称自己以369万元拍卖了一套罗湖破产公司的房产，但税收却高达242.7万元，总价612万左右，然而原登记价只有4万多。
对于看似价格诱人的法拍房，楼校长觉得有必要再跟大家科普一下了~
楼校长倾力推荐书单
房地产拍卖中的房地产来源主要有：
因仲裁、司法行为需要变卖的财产
因信贷纠纷需要
因社会个人委托
通过买卖方式成交的房屋所有权证明票据是购房发票，通过拍卖方式成交的房屋所有权证明票据是拍卖成交确认书。
常见问题科普
与普通房产相比，拍卖房有什么不同？
房地产拍卖具有以下几个特征：
一般比普通房源价格要低，拍卖实行“价高者得”的原则；但税费以及其他相关费用可能比较多
法律性、政策性强；
拍卖交易过程繁琐
拍卖房受限购政策影响吗？
答案是肯定的。
依据广东省高院日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。
拍卖房有哪些费用？
拍卖房的费用主要有2%的拍卖佣金、3%的个税、契税和增值税以及总价2%到3%的融资成本。根据拍卖公告，可能还要承担原房主逾期滞交的物业费以及所欠的水电费等。
需要注意的是，这些税费是按照拍卖实际成交价缴纳的，不是按照不动产登记中心的核定评估价缴纳。
另外，像开头说的公司产权拍卖房税费则要更加小心。
周争锋律师：主要是土地增值税和历年拖欠的房产税和滞纳金。 公司的房产土地增值税必须走核实征收程序，计算公式（过户价-登记价-增值税）X(30%—60%)。
这里面有两层含义，第一，涨幅较大的公司产权房产土地增值税很高，买受人要有心理准备；第二，因为必须走核定征收程序，过户的时间没有个人产权的房产那么快，核实征收需要一个过程。”
拍卖房能办理银行按揭贷款吗？
拍卖房基本要求是一次性付款，没有在要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。
有网友反映，中行、工行、建行可以办理拍卖房按揭贷款。现在也有操作办理按揭贷款的代理公司，需要注意的是，这样的模式随时可能被监管层叫停。
拍卖的房产如何定价？流拍后会如何处理？
通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖基本会流拍。再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%。
依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施。
图片来源：咚咚找房
拍卖房的交易流程是怎样的？
图片来源：新浪房产
如果有长期租约，则存在拿不到使用权的风险
拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。
对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋的，租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。
房产的所有权归属有争议而产生纠纷
最大的杀手主要发生在夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况，在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。
原业主已和其他买家交易过
拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家。也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。
房屋存在违法建筑，相关责任由购买者承担
由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。
通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。
原业主给其他特定关系人设定的有居住权限
比如有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。
不能正常解除抵押的情况
解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。
设定的抵押是为卖家自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。
虽然说以低于市场价获取法拍房的案例也不在少数，大多不清楚其中门道的购房者通常看到这些案例都会心动，但因税费或者其他各种纠纷陷入困境的案例，更加不应被忽视。
楼校长选取了几个比较典型的案例，给大家提个醒~
税费是房价的六成，成本远超市场评估价
日，位于宝安区沙井的一套起拍价为132万元的住宅被张先生以151万元竞得，后来他发现，除了成交价还需额外支出近90万元的税费，相当于房价的六成！再加上其他相关费用，其总成本远远超出市场评估价203万元！（与开头案例很相似对不对~）
买了拍卖房却被原女主人赶出，只因夫妻产权纠纷
2013年9月，深圳的黎生花费将近二千万从深圳市宝安区人民法院通过司法拍卖购入一幢楼房。深圳市土地房产交易中心出具了成交确认书及付款证明，宝安区人民法院还专门出具了《民事裁定书》，确认整幢房子归黎生，确认成交款已到法院账户。
然而黎生搬入新房后却被原女主人赶出房屋，并继续将房屋出租，收取本该属于黎生的房租已累计四百余万元，还扣押了黎搬进去的价值二十万元的办公用品。
原女主人声称夫妻双方感情不好，男主人有外遇还欠了很多债，法院认定是夫妻共同债务，法院拍卖其房子违法。
拍卖房带15年租约，拿回房子得赔90万租金
2016年1月份，张先生通过公开拍卖购得宝安区石岩大道佳华豪苑一号楼某房。然而3月份却发现这栋房产带有15年租约，月租5000元由承租方将租金交付出租方（原业主）。
张先生称自己不仅没收到根据租赁合同承租方按月应交付的租金，甚至连进入自己的房屋都很困难。承租方两名人士在房屋内居住，自称已经住了两年多了，其老板是房屋原业主的债主，老板签订租赁合同时“一次性付给了出租方90万元租金”，对于张先生收房意愿，两人表示要么等租赁合同到期，或者张先生要赔付其已付的租金。
宝安法院表示，司法房产竞买人不能破坏租约而就该事项申请强制执行。
竞买注意事项
如果真的想买拍卖房，务必注意以下事项：
尽可能详细了解竞拍房产情况
竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解，前期的摸底工作要扎实。要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子。
现在市场上有专门处理拍卖房的公司，他们有专业的队伍负责对房产做前期排查工作，做得很细致，负责了解业主对外负债的情况，和房产实际占有人和业主的法律关系，业主的婚姻状况等信息，然后收集汇总后，有专业律师把控风险，然后再决定是不是参与竞买。
先识别“轮封”房
对于拍卖房源最好先去拍卖公司、档案中心或者国土局了解清楚，究竟有多少个法院查封，如果有多个法院查封同一套物业，行业内将其称之为“轮封”。
竞得“轮封”物业，即便银行如期放款，但是由于有多个债权人，一时间难以分配，未来产权过户风险大，时间长。
注意其余增加的费用，做好衡量
即使看过评估报告，也要去调查更多的房屋详情。要关注标的物，要注意除购房成本后增加的相关费用，比如是否存在未到期的租约，是否存在物业管理费、水电煤气费、有线电视收视费等欠费情况。有些欠费情况拍卖公告可能会要求购房者自行处理。
有可能未知费用加上后，拍卖价还要高过市场价，尤其是拍卖现场一定要保持理性坚守心理价格。
确保资金没有问题，否则放弃竞拍了保证金不退
对自身财务状况要有很好的了解，比如房产拍卖成交通常需要一次性付款，即使可以贷款也要将很多成本计算在内，如果贷款一旦无法获得或者贷款延期发放的情况下可能产生的其他问题。最少要在拍卖之前的7-10天去银行申请贷款，手续办完银行预审批通过后再去参与拍卖。
因为一旦交了保证金准备参与竞拍，那么当时没有进现场，或者竞得后不想购买了，先前交的保证金是不会退回的。
整合来源：周律说房市、南方都市报、深圳论坛
深圳商报、深圳本地宝、新浪房产、百度百科
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法院查封以后，房子被拍卖了，我房子里装修的东西还可以拿回吗？
法院查封以后，房子被拍卖了，我房子里装修的东西还可以拿回吗？
提问者：wl2629***时间： 21:58:42地点：1个回答
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