别被坑了,详细告诉你,什么是被私人医院坑了怎么办疗保险

和养老保险一样,医保也是由单位和个人共同缴纳。单位缴纳6%左右,个人缴纳2%。单位缴纳的部分其中的30%左右(具体比例参照各地规定)以及个人缴纳的部分,加在一起计入个人账户,其余计入社会统筹账户。
个人账户的钱用于支付门诊费用或起付线以下的医疗费用,积累归个人所有,可携带、可继承。
医保的正确使用方法
使用范围:
两定点(定点医院、定点药店),三目录(覆盖项目包括药品、诊疗项目和服务设施目录)。
统筹地员工年平均工资的10%左右。
医疗费用由社会统筹账户及个人共同分担。
社会统筹最高支付限额,原则上控制在统筹地员工年平均工资的4倍左右(各地封顶线逐年调整,可能逐步提高到6倍)。
使用范围:
两定点(定点医院、定点药店),三目录(覆盖项目包括药品、诊疗项目和服务设施目录)
医保对于医疗费用的支付方式实行“板块式”,分离住院和门诊:
门诊&住院付费:
扣除自费部分后、起付线以上的住院费用按共付制由社会统筹基金与个人按照一定比例分担。
封顶线以上付费:
超过封顶线以上的医疗费用可由补充医疗保险予以补充。
医疗费用社会统筹的报销公式:
医疗费用社会统筹报销额=(两定点三目录范围内,起付线以上)×(70%~90%),且不超过封顶线的住院费用。
通常社区医院治疗费用报销90%,非社区医院治疗费用报销80%左右(各地有差异),越好的医院报销比例越低。
听了刚才那些还是有点晕晕的?还是看图说话吧,以北京为例(下图摘自人民网):
医保卡的妙用
话说对于北京的同学来说还有一项特殊的好处,那就是医保存折里的钱是可以取出来。没错!就跟银行存款一样一样的,到ATM机上直接刷医保存折就能查余额、取钱。如果你工作很多年了还从来没取过里面的钱,搞不好里面都有几万块了咧~
其实医保卡 只是可以买药,药店里买的其它东西,鸡蛋卫生纸神马的,都不可以刷医保卡买!(这一条适用于全国各地的小伙伴)
医保停缴3个月后则不再享受医保报销待遇,重新缴纳医连续缴满6个月后才可以继续享受医保报销待遇。所以,中途辞职且有间隔的同学,在享受gap的同时最好自己去把医保续上,别中断,或者买个商业医保。如何个人缴纳需要咨询当地社保局。
来源:搜狐
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你真的会用医疗保险吗?一图告诉你医保的5个秘密【图文】
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喜欢该文的人也喜欢别人绝不告诉你:一张表看懂“医疗保险”哪家强?
上回书说到了“教育基金”,不知道各位宝爸宝妈们有没有结合自己的情况做一个规划。
今天龙妈来给大家聊聊“医疗保险”吧~
可能很多妈妈会说,不是有医保吗?为啥还要买医疗保险?
首先普及一个知识:
(1)大人上了医保,并不保孩子!
(2)新生儿医保并不是全额都赔,而且也有最高支付限额,即15万元,用完就没了哦!
那么,宝宝的“医疗保险”,也就是和日常看病、祝愿乃至手术相关的保险,宝爸宝妈应该怎么买呢?
龙妈告!诉!你!
1 传统的新生儿医保长啥样?
我们先来全面解一下“新生儿医保”
一般新生儿医保的受众群体就是当地户籍的宝宝(所以没有户口的美宝、外国宝们就不用看了哈)。
最好宝宝出生3个月内办理参保手续,并一次性缴纳全年的保险费,北京是每人每年40元,之后就可以享受居民医疗保险待遇啦。
新生儿医疗保险基金在一级、二级、三级医疗机构的支付比例分别为80%、65%和55%,最高支付限额为15万元。而且有一点比较人性化的是,新生儿出生3个月内,先治病后参保的也可进行报销。比如你家宝宝出生后需要特别的治疗,但是你们2个月的时候才上保险,这部分也是可以报销的哦~
只是这类住院报销须注意:住院时使用新生儿的名字,尽量避免使用“某某之子”或“某某之女”的名字;告知医生已参加居民医保,尽量使用医保报销目录内药物和治疗方式,少使用自费药品。
新生儿医保的优劣势呢?
如果各位希望宝宝能够接受更好的医疗服务、赔付比例更高、保额更高,应该怎么办呢?
龙妈推荐大家可以考虑一下高级版的几个保险哦~
2 进阶型的宝宝医疗保险
1、上个补充医疗保险
啥是补充医疗保险呢?
顾名思义,就是补充传统医保的保险,一般保费也就是每个月200块钱左右。
如果你买了补充医疗保险,医保不赔的部分,补充医疗保险再来赔一部分。
比如,我们花了10万块看病,其中只赔付了80%(8万),补充医保可以再来赔剩下2万种的一定比例。
另外,有的补充医疗保险是可以赔付被保人的子女的。比如你上了补充医疗保险,那么你家宝宝看病的钱也可以和你享受一样的报销。
龙妈就有这种补充医疗保险,而且霸王龙作为美宝,竟然还可以报销50%。真是棒棒哒!
但是!补充医疗保险必须要以企业为单位才能上,也就是说如果你所在的公司没有上这种保险,你也就没有机会享受福利了......所以大家在换工作的时候也可以多问一句哦~
综上,可以看到,补充医疗保险的优劣势:
2、买个高端医疗保险
所谓“高端医疗险”也就是说这份保险可以保障宝宝们日常的全部看病支出。
国内外的高端医疗保险都有不少,国内近几年也有银行和保险公司合作推出的产品(如招商信诺类似的)。龙妈认为,我们在考虑告诉俺医疗保险的时候需要着重考虑下面几点:
(1)保费!保费!保费!
还记得龙妈之前和大家说过的杠杆么?用最少的保费,撬动最大的利益,是最重要的!
(2)保障范围
高端医疗保险的保障范围一般分这么几类:大中华区(包括港澳)、全球(不包括美国)以及全球(包括美国)。所以各位宝爸宝妈,尤其是家里事美宝的,需要仔细看一下哦~别到时候花钱买了保险,结果发现宝宝在美国不能用,那就不划算了~
(3)保障额度
也就是最高的赔付总额。这方面不同的保险公司、不同的产品差别很大,从几十万到几千万人民币,都是有的。
另外还需要注意,一般高端医疗保险都会限定门诊最高赔付多少,也就是普通看病、不住院不手术的最高赔付额。因为这部分是宝宝用的比较多的,所以这部分的保额也需要仔细看。
(4)疫苗、牙科、体检类
很多家长都会选择给宝宝打非免费的疫苗,比如五联、肺炎疫苗等等。高端医疗保险关于疫苗、牙科和宝宝体检的赔付都不是绝对的,因为这三类和普通的看病还不太一样,有一些是不报销疫苗的,牙科也可能会有等待期(请大家理解哈,毕竟保险公司也会担心,买了保险之后马上就看病,这样他们肯定就是稳赔不赚啦~)
(5)免赔额
一些保险是有免赔额的,也就是要先自己交够一定的钱数之后,保险公司才给赔付。比如龙妈给霸王龙买的IMG(International Medical Group)的免赔额就是250美金,也就是我要花够1600块钱之后,保险公司才赔付,但是是100%赔付哦~
(6)直付医院列表
一般高端医疗保险的医院列表会有两个,一个就是直付医院,就是说你去医院看病完全不用带钱,所有费用会由保险公司和医院直接结算(超级方便哦~)。另一种就是其他的医院,因为只要是医院的支出保险公司都会赔付嘛~
但是申请起来就稍微麻烦一些,需要我们先垫付医药费,之后留存好收据、填表、等待赔付。不过现在很多保险公司都是网络化办公了,直接网上提交,还是挺方便的。
在这里再念叨两句医院的事情,对保险公司来说,医院也有高低贵贱之分。比如和睦家就属于“昂贵医院”,所以对于这部分医院的赔付并不是保证的。有的保险全赔,有的赔80%,有的不赔。大家看仔细哦~
3 高端医疗哪家强?
下面龙妈就给大家分享一个,我在去年,咨询保险的时候的一个对比表格。当时我咨询的是大人+小孩的(因为一些保险公司并不能单独给宝宝投保)。给大家参考看一下。如果看不清楚,需要详细表格的,可以留邮箱给龙妈,我单独发给大家。
看了这个大家的感觉怎么样?
龙妈当时看了这个的第一反应就是:
超!级!贵!有木有!!!!
国内的都那么贵,那么我最后选择了哪家呢?
偷偷告诉你,龙妈最后买了IMG,是一家美国的老牌保险公司。
买他的原因,很简单——性价比超级高!也就是高杠杆的保险!
龙妈买的低档,最后“龙爸+霸王龙”两个人一年的保费才8000块人民币,每个人单独的最高保额都是500万美金,虽然有250美元的免赔额,但是之后100%赔付哦~
而且和睦家等等医院都是在直付名单上的~
不过IMG唯一不太方便的地方就在于,它在国内没有直销的网点,所有的购买都需要大家直接到官网(英语)去买的。
龙妈当时也是咨询了一家保险经纪公司,之后自己屁颠颠跑到官网买的。但至少这样龙妈觉得很放心,没有被中间商转差价~
网址就是这个,英语还不错的妈妈们可以上去看看哦~
如果是想买,但是英文不太好的妈妈,也可以关注龙妈后,给龙妈留言~我们来组织一场公开课哈~
这个就是今天的内容啦~
话说最近霸王龙消化不太好,还突然发骚了~大家有什么经验吗?
不行的话,我就打算带他去医院检查检查,顺便激活一下小家伙的保险~
霸王龙妈妈是毕业于北大、热衷于理财的妈妈一枚,有娃后专注于家庭理财和宝宝相关的育儿学习。欢迎大家关注!
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今日搜狐热点医疗保险买那种?一个故事告诉你_医疗保险吧_百度贴吧
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医疗保险买那种?一个故事告诉你
日,在上海一幢豪华邸宅里,正在举行一个与众不同的婚礼。尽管每个人从心底对新郎新娘怀着无尽的祝福,但现场仍笼罩着静寂、哀伤的气氛,婚礼犹如葬礼。  这邸宅是新娘的娘家。新娘的父母参加了婚礼,但新郎的双亲却呆在北京家里没有来。新郎的父母未参加婚礼虽非极力反对这一婚事,但不可否认,他们也不很赞同。他们惊讶的是,他们的儿子会如此坚决地对待这桩婚事。  婚礼是在屏风后祭坛前一张床前举行的,首先由牧师作了简短祈祷,随后新郎新娘宣誓永远相爱,并交换了戒指,互相拥抱、接吻。整个过程用不了10分钟,然而头戴面纱、身穿雪白长礼服的新娘已面白如纸,支持不住了,需要新郎搀扶着她。  新郎名叫李建,新娘名叫夏美。新娘的母亲带着哭腔说:“李建,你一定要救救可怜的小美啊!”新郎说:“您放心,我一定会竭尽全力医好小美的病!”  婚礼过后,李建就带上夏美乘轮船,去纽约治病去了。在轮船的包舱里,李建深情地望着妻子。她的身体如此单薄,以致会让人想起“红颜薄命”这个词来。李建是在四年前和夏美认识的。当时,李建在完成大学的学业后,决定到父亲朋友在北京开设的富国商行去实习两年。此前他到张富国的别墅去度假,就在那儿,他认识了端庄妩媚、多才多艺的夏美。  有一次,李建的母亲从北京来上海,李建就让夏美带母亲去苏杭一带游玩。在上海,李建的父亲见到了夏美,得知他们的恋情,应允了这门婚事。当时,夏美还没患病。李建在富国商行干了一段时间。在他母亲和夏美去旅游之际,他去舟山采购了鱼、虾、贝类及砂糖等货物。在返回的途中,他小试了自己的冒险精神。  当时,轮船停泊在舟山,他走在嘈杂的码头。晌午的太阳烤得正热。远处两艘从美洲下来的轮船停泊着,黑人正在忙碌着上货、卸货。  一位陌生白人拍了拍他的肩膀,问道:“小伙子,想买咖啡吗?”那人自我介绍说,他是往来美国和中国的货船船长,受托到美国的咖啡商那里运来一船咖啡。没想到美国的买主已经破产,只好自己推销。如果谁给现金,他可以以半价出售。这位船长大约看李建穿着考究,像个有钱人,就拉他到酒馆谈生意。李建考虑了一会儿,就打定主意买下这些咖啡。他于是就带着咖啡样品,到舟山所有与富国商行有联系的客户那儿推销。经验丰富的职员要他谨慎行事,价钱虽然让人心动,但舱内的咖啡是否同样品一样,谁也说不准,何况以前还发生过船员欺骗买主的事。但李建已下了决心,他以富国商行名义买下全船咖啡,并发电报给上海的富国商行说,已买到一船廉价咖啡。  然而,富国商行回电严加指责说,不许擅自用公司名义!立即取消这笔交易!李建只好发电报给北京的父亲,向他求援。在父亲的默许下,用父亲在北京的户头,偿还了原来挪用富国商行的金额。他还在那名船长的介绍下,买了其它船上的咖啡。李建赌赢了!就在他买下大批咖啡不久,中国咖啡因受寒而减产,价格一下子猛涨了2~3倍。李建大赚了一笔,不但富国对他赞不绝口,连他远在北京的父亲也连夸儿子说,有出息,有出息!李建和夏美乘船往纽约期间,美国的南北战争已经爆发。林肯领导的北军时胜时败,战争局势不明朗。每遇战局有变,华尔街金融市场便剧烈变化。“天有不测风云”,有人在一夜之间暴富,有人却一下子落得一贫如洗,真是“几家欢乐几家愁”。有着经营天才的李建,心里已顾不上金融市场,他一心想医好夏美的病,未到纽约港。  然而,一切都无济于事,夏美的病每况愈下。后来,他又带夏美到法国求治。在巴黎医生作了“毫无治愈的希望”结论后,夏美年轻的生命在巴黎医院里结束了。李建悲痛万分,在上海为爱妻举行了葬礼。葬礼离婚礼不到3个月。李建带着妻子夏美的骨灰盒和一颗破碎的心,回到北京。在夏美死后的第七天晚上,李建梦到了夏美,夏美在梦里对李建说:“亲爱的,这辈子我们没缘分了,下辈子我们再做夫妻!记住,我们会在2015年再相聚!2015年有两个app特别好一个叫【大医苑】,一个叫【第一医学】,【大医苑】平常的病都找到医生治好,【第一医学】可以找到全球的疑难杂症专家。有了它俩,我们就能白头到老了!等你哟~”
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买房、卖房,对所有人来说,都是一件大事,原因有二:一是资金量巨大,二是存在不可预知的风险。而且,这个风险是无法通过人的主观意志从根本上避免的,也就是说,你的经验技巧可以帮助你避免90%的风险,剩下的10%就是靠你的运气和人品了。那么这个风险从何而来呢?我告诉你,所有的风险陷阱只来源于两处:你的上家(或下家)和房产中介,上下家的风险今后会讲,今天,我们着重从卖房上家和买房下家立场来剖析房产中介设置的陷阱以及如何化解。买房立场在房屋买卖整个过程中,上家、下家和中介三方里,下家永远是处于最弱势,造成这种局面的根本原因是:信息不透明、法规不健全。并且在5至10年内不可能解决。而且,由于再次买房的时间间隔会很长,所以,对个人来说积累经验和总结教训就非常难,这也就造成了每次购房都像破处一样,完全任由中介摆布,痛并快乐着!那么中介都有哪些陷阱呢?又将如何破解呢?1陷阱:网上虚假房源信息泛滥在安居客、搜房网、Q房网和房天下等二手房网站上,房源多到眼花缭乱,但是,其中真实房源不会超过40%,真实房源里还有至少一半是重复的房源,也就是说,在一个二手房网站上,有效房源最多20%,剩下80%都是房型完美,装修时尚,价格低廉的虚假房源,目的只有一个:吸引潜在客户拨打他们的电话,然后保存你的电话,接下来就是频繁的推销。当电话接通后,中介人员通常有两套说辞:一是不好意思,这套房子刚刚卖掉,还没来得及从网上撤下来;二是这个房子在的,但是上家出差了,现在联系不上,我先带你看看其它房源吧。破解方法:以此作为委托中介和了解行情的途径。其实,你只要认清网上虚假房源多这个现实就可以了,千万别当真,不要钻牛角尖非要看那套性价比高到不正常的房子,更不可以此作为改善置换的目标,否则会死的很惨。对你来说,目的就是联系上中介,说出你要购买房子的要求即可,然后让中介人员在满足你要求房源刚出来的时候第一时间联系你。这里再次说明下,要购买新的电话卡作为买房联系电话,切不可用常用电话联系中介,原因不再赘述。2陷阱:小中介更容易被坑这里说的小中介指那种夫妻老婆店,可以认为,除了连锁大品牌的中介之外,都是小中介。这种小店的中介人员基本就是夫妻二人再加上七大姑八大姨,以租房为生,买卖生意能拉一个算一个,业务内容就是带看跑腿,很不专业。贷款都是靠着非银行工作人员的贷款黄牛来办理,通常会额外收取你的好处费,美其名曰为疏通银行领导用的。而且,小中介基本都没有网签资格,属于挂靠,在签合同的时候需要盖挂靠公司的公章。这样就比较麻烦,万一你官司缠身或者被坑了,是找这家小中介还是找盖章网签的中介呢?到时,两家公司再来个踢皮球,就很难收场了。破解方法:委托和看房只找连锁大中介。目前,上海北京最大的中介就是链家,唯一不足就是中介费可能比较难打折,另外还有中原、21世纪、我爱我家等。连锁中介都有一整套管理标准,而且有专门的法务解决法律问题,信贷部解决贷款问题。还是靠得住的。友情提醒:在你预购小区的周边至少要找5-10家大中介来委托,要确保新出房源能第一时间通知到你。同一门店务必只能找一个中介人员,避免他们打架,伤了和气。3陷阱:夸大优点,回避缺点,混淆视听这是合格的中介人员必备的技能。再差的房子,在中介的嘴里都是好房子。尤其是在看房的时候,楼层高就带你去阳台看采光,楼层低就带你看天井,厕所小就告诉你洗澡不冷,厨房小就说做饭少,房间朝北就说夏天凉快,房间朝东就说没有西晒,紧靠高架就说交通便利,挨着电站就绕道远行。破解方法:坚持自己的选房标准。看房时,让中介闭嘴,自己看遍每一个角落。中介带你进入房屋内,他的任务就完成了,房子的好坏满意与否和中介没有半毛钱关系。你可以客气的让中介在一旁休息,你自己务必看遍房子的每一处,包括天花有否漏水痕迹,厨厕下水是否通畅,山墙有否渗水霉变,南侧采光有否遮挡等等。不要让中介领着你在房间里来也匆匆,去也匆匆,关键问题一个没看到。而且,尽量别让中介评价房屋,因为他的评价100%都是赞美,没有任何意义,反而影响你自己的判断。此外,在我的上海二手房置换必备终极攻略(三)里,我说过,一定要找个不同的时间点来再次看房,主要看采光、噪音和楼下有否配电站垃圾房等设施。4陷阱:看房开放日,排队看房,人满为患这是现在很多大中介惯用的策略。因为大牌连锁中介的客户多,他们会在内部网上预约好一套房子的统一看房时间点,然后,所有中介人员都安排意向客户全部挤在这一时间去看房,人为造成房子抢手的局面。这样就给买房的下家造成很大的压力,再加上中介的添油加醋,不仅房子没看清楚,没有砍价,而且在没有慎重考虑的前提下就匆匆下定,一旦房子有产权问题,质量问题,为时已晚,追悔莫及。破解方法:看透中介的伎俩,把握自己的选房节奏。中介的这种伎俩,看似不算高明,但是对初次购房的小白来说,真的具有极大的杀伤力。人云亦云,在那种喧嚣吵杂的环境中,非常容易失去理智。2016年初,我在看虹桥路上一套房子时,就遇到链家组织的这种局,我看完刚到楼下,就被告知房子已收定金,不用再考虑了。当时正值牛市,火爆场面可以想象。目前,上海房市比较平静,大家可以给自己充足的看房选房时间,即使遇到这种假象,也不必慌张,呵呵一笑即可。5陷阱:看房结束后,反复催促你购买这也是中介人员的必备技能,入门门槛。通常说辞是房子性价比很高,这几天有很多组客户都来看过了,现在就有一组在店里和同事在谈,最迟明天就付定金了。或者说,由于看中的客户很多,现在上家可能会跳价,让你赶紧出手,他和上家关系很好,帮忙通融下,以现在的价格卖给你。破解方法:坚持自己的选房标准。千万不能千万不能千万不能匆匆购房(重要的事情说三遍)。坚持自己的选房标准,这里就不再多说了,我相信没有人愿意付出巨款买一套不喜欢的房子吧。我为什么要强调不能匆匆购房呢?因为太多的事情需要在付定金前要做,比如,二次看房,找邻居门卫了解情况,拉产调等等一系列的事情一概不能少,少一条都是在赌博。而这些工作至少要2-3天才能完成,可以想象看完房子立刻付定金是多么的愚蠢。具体内容参考我的上海二手房置换终极攻略三。6陷阱:隐瞒房屋的抵押查封凶宅等信息这里说的隐瞒分两种:一是恶意隐瞒,小中介的发生概率较高,因为小中介的盈利状况参差不齐,为了房租为了糊口,很难杜绝,而大中介有自己的一套管理制度,不允许这种极端行为来损坏品牌形象;二是无意识隐瞒,也就是中介也不知道,这种情况不分大小中介,通常是上家故意隐瞒不说,中介和下家都蒙在鼓里。破解方法:拉产调拉产调拉产调。咨询邻居门卫。大家应该知道我说三遍拉产调的用意了。任何房屋的贷款抵押,第三方抵押质押和纠纷引起的法院查封冻结等都可以在房产交易中心出具的产权调查里看到。不要怪中介人员故意隐瞒,不要怪房东故意设套,不要怪自己运气不好,如果你踩雷了,都是你自己的无知和懒惰造成的。将自己的命运放在别人的手中,任由别人摆布,只能怪自己。大家可以上网查查房产纠纷官司,49%是故人遗产分配,49%就是买到抵押房查封房。别再做无知的小白,别再企盼好运降临到自己头上。20元的全套产调就能将命运改写,感谢国家的政府信息公开制度吧。如何拉产调我就不说了。避免凶宅只有一个办法,付定金之前,去隔壁邻居大妈和门卫爷叔那里咨询下这家房屋的过往经历,带点香烟和水果去效果更佳。如果这都能中招,那别急,你赶紧去买彩票,1000万大奖等着你呢!最后,还有一个办法,如果你以上所有工作都做了,但还是感觉似乎上家和中介对你有所隐瞒,那么你就偷偷打开手机录音功能,当面询问上家和中介房子是否有不好的经历,把他们的回答全部录下来,在伺机偷拍几张照片即可。如果将来你真的中招了,也拿的出上家和中介故意隐瞒欺骗你的证据,打官司也不怕。7陷阱:中介报价虚高这条也是中介的惯用伎俩,而且屡试不爽,效果颇好。通常在上家挂牌时,中介会建议上家把挂牌价挂高一些,让上家感觉中介在帮自己多卖钱,而到了下家看房时,中介还会在此基础上再多喊2%-5%,这也是留给下家砍价的空间,让下家有成就感,促成成交。这样做无可厚非,中介也没有恶意。破解办法:表现老道,让中介直接报实价。在和中介打交道的时候,要尽可能的表现的专业老练一点,别让中介觉得你是小白可以忽悠,让他报价时就直接报实价。另外你要记住一点,买房子没有不砍价的,即时在大牛市中,当你和上家面对面谈判时,也可以最后博一次,大家都是要面子的,便宜不了50万,便宜5万总可以吧!具体砍价办法可以参考我的二手房买卖中,如何完美的讨价还价?8陷阱:劝你付意向金意向金是你付给中介后,由中介拿着你单独署名的定金协议和意向金去找上家谈价,如果上家认可这个总价,则签字,意向金立刻转为定金,此时就具备法律效力了。如果上家不签字不收钱,那意向金要全额退给下家。中介的这种做法是为了避免有些客户只是儿戏的让中介去谈价,即使谈到价位了他也没有诚心去买,所以部分中介会采用让下家付意向金的做法。对下家来说,最大的危险就是,在中介的忽悠下,你出的价可能会高于上家的心理价位,不但没有砍价,反而买贵了。另外,中介收到意向金跑路的情况不常见,毕竟5-10万元,还不够店面装修的。破解方法:付意向金一定要出最低价。因为,你没有见过上家,上家的出价你只是从中介口里听说的,如果你对周边行情不是特别熟悉,很可能你出的价已经高于上家的报价了,这样中介就会拿着你的意向金和协议去找上家领赏了。即使你对周围行情很了解,也要保证付意向金时,你的出价很低,谈不成没关系,再加5万继续。9陷阱:不熟悉政策或对下家故意隐瞒政策这种情况是最严重的,后果不堪设想。不论中介是不熟悉、不专业还是故意隐瞒,对下家来说结果都是一样的。这里分三种情况:第一种是故意隐瞒限购政策。我在攻略三部曲中反复提醒,置换房屋的首要问题就是弄清楚限购政策,否则徒劳是小,赔钱是大。如果由于你自己不懂限购政策,而要求中介帮你把关,那我只能骂你脑子坏掉了。吃亏的是你不是中介,说不定你违约了,上家和中介还可以分享你的违约金呢!第二种是夸大贷款政策。在你看房过程中,中介一定会向你承诺,只要你在他们店里成交,贷款一定帮你办的妥妥的,你想要9成贷款他都可以办下来,你想要一个月拿到放款他也可以保证,你想要二套7折利率他也有本事搞定。总之中介小弟的一切谎言就是骗你付定金,至于今后贷款如何办理,在你签完合同付完首付后,就不由你做主了,到时经理会出来和你谈可能无法做到,上路点的当场打银行信贷员电话咨询。不能满足你的贷款成数,就意味着你需要马上准备巨额现金,利率上浮意味着你精心测算的月供还差很多,这时你想换家店,对不起,你合同都签了,首付几百万都付了,否则你就承担房价20%违约金给上家吧。第三种是忽略各项税费。房屋买卖过程中,上家需要缴纳个税、增值税和中介费,下家需要缴纳契税和中介费,在上海这些税费通常由下家全部承担,最高可达11.6%。另外,上家可能还有房产税和遗产税,如果再加上这两项,下家要准备的税费金额是非常高的,试问,如果中介忽略掉或者为促成这单生意故意隐瞒掉这些税费,直到交易中心过户那天,突然冒出来几十万的税费要求你缴,你还能淡定吗?破解方法:政策面全部要靠自己,绝对不能相信中介。中介的工作只是带看,带你交易和联系银行贷款,其他全部要靠你自己解决。中介要靠得住,母猪都上树。限购政策、公积金贷款政策,税费政策你都可以直接打电话咨询,商贷政策每家银行略有差别,但是出入不大。具体如何操作参考上海二手房置换必备终极攻略(一)。10陷阱:独家委托的房源水太深独家委托也就是中介凭借着和上家关系过硬,和中介签署独家委托房屋出售的协议,该房屋只能在这一家店成交,所有看房谈判全部联系指定的一个中介人员,通常这个中介小弟会取得上家的极端信任,在正式网签那天之前,上家不会露面,中介小弟全权代理上家办理一切事务。这种独家委托是中介的大肥肉,通常吃差价就发生在这里。破解方法:必须以低于市场价的超低价购买。独家房源的特点就是网签之前上下家不会碰面,因为一旦碰面,中介的如意算盘就泡汤了。所以,中介很可能会两头吃差价,在上家面前说,下家出家太低,如果帮上家谈上来的话,要提成;在下家面前会说上家报价很高,帮你砍下来的话,索要提成。这种提成的金额最少也有几十万,多则上百万,中介门店一年做一个独家委托就够本了。所以,下家一旦碰到这种房源,必须认清形势,突破自我的思想局限,给中介报出一个跌破眼镜的超低价,只能低绝不能高。然后在此低价基础上再慢慢往上谈。因为中介的报价一定是高于上家自己的心理价位很多的,他的目的就是吃下家的差价,只有你自己报出超低心理价后,中介才无法得逞,如果你诚心喜欢房子,可以慢慢往上加价,但是记住独家房源的成交价一定是低于市场平均值的,因为,上家的报价标准是来源于独家委托的中介小弟,小弟绝不会给他报高价的,否则就是砸自己饭碗。11陷阱:中介找借口不去拉产调这种情况其实较为常见,小中介90%不会去拉,大中介在你提出要求后,偶尔也会找各种借口搪塞你,逃避拉产调。原因其实就是,拉产调的20元是中介小弟自己掏腰包的,门店不给报销。另外,在看房结束后,中介一定会绞尽脑汁的劝你赶快下定,千方百计的说服你房子绝对没有问题,如果要拉产调,又要耽误一天时间,说不定这单生意就黄了。所以,中介去拉产调是情非得已的。破解方法:看到中介的产调再付定金,或者自己去拉。拉产调是法律规定中介应尽的义务和职责。你可以很强硬的要求中介,见不到产调就不付定金。除非碰到自己非常满意又非常抢手的房子时,怕时间来不及,可以自己去交易中心拉出来核实。12陷阱:学区房、地铁房、拆迁房,全是中介的噱头这个大家应该都有体会,中介口中,没有一套房子不是学区房地铁房的。靠着菜场小学就是学区房,离地铁站5公里就是地铁房,老房子就是拆迁房。破解方法:务必通过官方途径核实。是否是学区房绝不是一个小小中介说了算的,就算去年是学区房,今年也未必。就算是学区房,你买来也不一定能入学。一定要自己上区教育局网站上查询各学校招生范围和入学落户要求,否则劳师动众不算,耽误孩子读书可是大事。上海现存很多旧里弄和6-7层老式售后公房。除非是市政道路和重大设施建设,否则老公房绝不会动迁。旧里弄也要看情况,二级以下旧里和棚户才是旧改的目标,而且从规划到实施动迁至少超过5年。所以,一个中介50%的话是真话,那么绝对算是一个很有良知的中介了。13陷阱:网签结束当日收取全额中介费,并且中介费不能打折网签结束收取全额中介费的规定已经是上海目前中介行业形成的行业潜规则了。中介通过多年来的发展,为了确保自身的利益,将收取中介费由交房后前置到签约后,不得不说这也是社会无序化,法制不健全的体现。网签结束当天,中介就要收到上下家2%的全额中介费,之后中介的工作才刚刚开始,还要帮下家去备案,审限购审税,办理贷款,交易中心过户,交房,物业水电煤过户等工作。也就是70%的工作都是在网签结束后进行的,为啥中介要在完成30%工作量之后就收取全额中介费呢?因为中介担心上下家违约,无法履行合同,即使这样,中介费也已经装入腰包了。不得不说,监管不利的中介行业还有很多的霸王条款。至于中介费不能打折,也是个别大公司为了规范管理,提出的内部规定,没有任何市场依据。破解方法:付定金前,和中介商量好中介费打折和分期付款。看房时不需要和中介谈中介费的事,免得影响他带你看房的热情。等到房子看好,和上家谈好价钱了,要付定金前,再和中介提出中介费打折和分期支付的要求。通常在你付定金前,上下家和中介三方中,中介处于最弱势,这时是你提出要求的最好时机,等到定金协议一签,你就是三方中最弱势的一方了,俗话说的好“合同一签,乙方变甲方”。所以这时你的要求中介基本都会听的。你可以网签完付一半,交房后付一半,再要求中介费给你适当优惠。目前为止,除了链家之外,中介费都可以谈,而且你真心摆出走人的腔调来,绝大多数中介会诚心挽留你的。相信我,光不谈中介费这一点,就足以说明你是小白,中介拿了你的钱也会在背后嘲笑你的。14陷阱:承诺你可以补税、补社保、删除信贷不良记录和假结婚逃避限购如果是小中介告诉你他可以为你办理以上业务,那直接pass掉即可。这些业务内容通常是大中介揽客的招牌。补税、补社保和假结婚都是针对外地户籍的限购朋友。上海日出台的房产新政,规定外地户籍家庭在上海购房的自购房之日起之前连续缴纳个税和社保满5年及以上,这就限制了部分刚性需求,所以,补税、补社保和找沪籍人士假结婚买房就有了不错的市场需求。删除个人征信不良记录主要是对个人过往还贷逾期和信用卡多次逾期的朋友,为保证房贷能够顺利批复,找银行内部人士进行的违规操作。破解方法:不见兔子不撒鹰 ,办完手续再下定。这几条都是风险极大的,任何人都不可能保证百分百能办成功,除非你的亲戚朋友在相关部门工作。所以,如果中介承诺你可以花点费用托人补税、补社保,那么没问题,钱给他,等他办理成功了,再去付定金买房,试想如果你先付定金,然后中介却没办成,你还是限购状态,你的定金或者首付就是免费送给上家的礼物。如果你付完3成首付,信贷不良记录却没有删除,贷款不批,那么意味着你将变成全款买房,如果没钱,首付就是你给上家和中介的违约金。至于找沪籍人士假结婚买房的,我只能说看你的造化了,碰到有心机的,买房后离婚要分你一半房产的大有人在,太多的现实教训摆在这里,三思而后行吧。15陷阱:把上下家分开,采用“背靠背”的形式谈判“背靠背”谈判就是指谈价时,中介故意把上下家分开在两个房间,不让彼此见面,各自出价后再由中介在中间传话,等到上下家的出价差距不大时,再面对面谈,这种情况我相信大多数人都遇到过。这对促成成交是有好处的,当然对中介是非常有利的,但是却损害了上下家的利益。破解方法:坚决不让价,见面再加价。“背靠背”谈判的原理是:上家出价500万,中介就告诉下家上家出了550万,下家出价450万,中介就告诉上家下家出价400万,谁要相信中介的话,谁就被坑了,因为你误以为都是对方的真实报价,如果最终490万成交,那么上家只降了10万,而下家却加了40万,下家明显吃亏。所以,在没有见到上家之前,你的报价坚决不让,即使你不让,中介也会帮你在上家面前说好话,因为他怕谈崩。你的加价要留到与上家见面时再出,这样你可以以较少的加价换取上家较多的降价。16陷阱:一房多卖,丧尽天良这条我放在最后说,可见他的重要性。买房者最怕碰到的有两点:一个是有污点的房子,比如抵押查封凶宅,这个前面已经讲过;二就是一房多卖。一房多卖可能是上家的骗术,也可能是中介怂恿上家所为。尤其在牛市时,房子一天一个价,还有很多人疯抢,不跳价的就是良心上家了。这时有些中介会怂恿上家在收到一家定金的前提下,还去卖给出价更高的人,从中获得上家的好处费。在卖出更高价之后,不惜和第一个下家毁约。更有甚者,收到多家的定金和首付之后,捐款逃跑。破解方法一:下定后必须将房产证扣押在中介保险箱内。防止上家和个别中介小弟一房多卖最有效的办法就是,在你付完定金后,要求上家把房产证原件扣押在中介保险箱内,保险箱只有店长才有钥匙,店长和上家串通的可能性很小。上家没有了房产证原件就很难再卖给别人了,就算碰到哪个白痴,在没有见到房产证的前提下还肯付钱的,也与你无关,产证在你这边,你怕谁。破解方法二:提前网签锁定。如果上家在收到你的定金后,坚决不肯交出房产证,那么,你可以和中介立刻在网签系统上网签锁定,把你和上家及房屋的信息录入并保存,这样就相当于你们已经网签了,根据电脑时间,你一定是最早购买房屋的人。这样做虽然还是不一定能杜绝上家去收别人的定金,但是只要你不同意解约,上家是没办法的,这时你可以选择收取上家给你的20%违约金,或者打官司要求继续履行合同。这样你将掌控全局。卖房立场卖房的上家相对来说天生占据主动立场,不用担心房子有污点,不用担心被骗钱,而且下家和中介都得看上家脸色。但是千万别被这种虚幻的荣耀蒙蔽了双眼,因为你根本不知道中介在对你阿谀奉承的背后都干了哪些勾当。下面我们依次破解:1陷阱:独家委托、短时出售、被吃差价这应该是上家碰到的第一个陷阱,如果一不留神中招,接下来的路可就难走了,会失去主动权和谈判权。中介诱导上家进行独家委托的借口其实只有一个,就是利用他们所有门店的客源在短时间内帮上家把房子卖掉,而且价格诱人。其实就是预约其他门店的客户统一看房,造成抢手的局面。然后,诱导你签署独家协议,并告知除了他们,你房子不能在其他中介成交。这样就直接造成,所有看房的人都要通过这家中介,你无法直接接触其他的看房者和中介人员,也就无法了解市场行情,当你的独家委托中介找到你,告诉你有一个大款客户,出高价买你房子的时候,你就会立刻签字,其实,你根本不知道,你房子被贱卖了,中间的差价已经被中介吃掉了。详细过程可以参见卖房时,中介是如何吃掉你的差价的?破解方法:杜绝独家委托,挂牌做到全面开花。首先一定不能独家委托给一家中介,就算是你的熟人朋友也不行,朋友你可以请他吃饭,借钱给他,但是,卖房子被坑可不是几千几万的小事,而且弄到朋友反目就更不划算了。挂牌一定要将小区周边的大中介全部都挂到,让他们形成竞争,才有利于你选价最高付款方式最好的客户。而且,谈判最好面谈,对中介拿来的意向金要谨慎签收,在你签完那一刻,你必定会后悔卖便宜了。2陷阱:“背靠背”谈判,中介从中作梗前面讲过中介安排上下家“背靠背”分开谈价。谁不懂就骗谁,谁好欺负就欺负谁,让步多的必定吃亏。破解方法:坚持不降价,面谈略优惠。上家只要知道中介在中间传的话90%都是假的就可以了。不论你降价与否,中介都会倾尽权利撮合双方,所以,你降的再多,中介也会告诉你下家嫌高。正确的做法就是咬死不降价,让中介别在你这里费劲,让他去说服下家去,说服下家多加价。等到面对面谈判时,你可以顾及面子,略微下调一点,使双方不至于难堪谈崩。3陷阱:签约后,其他中介频繁搅局这是中介门店之间竞争常用的把戏。在上家收到定金后到网签合同之间这段时间里,其他中介通常会很快得到消息,并频繁打电话过来告诉你,你的房子卖便宜了,被这家中介坑了,他的客户已经明确多加20万买你的房子。这种话99%不可信,1%可信的中介必定会拿着定金和协议来找你的。破解方法:不予理会,客气拒绝。在上家收到定金后,除非真的有客户拿着意向金和协议过来找你,而且价格高出你的违约金,否则千万不能相信中介的这种借口。他们的唯一目的就是搅黄你这单生意,他以后还有机会。你可以客气的予以拒绝,并表示今后再合作,而且没必要伤了和气,今后出门会经常碰到的,而且过几年你买卖房子还是他们这些人在操作。4陷阱:下家贷款进度慢,耽误你置换进度在置换客中,这种情况极为常见。中介在谈判时保证的找关系很好的银行贷款都是说辞、空心汤团,等你们签约了以后,一切按照正常流程走。而且商贷的速度和银行、政策和时间有很大的关系,放款时间拖一两个月很常见,而上下家的合同中根本不会约定银行放款时间,所以,下家的贷款没有到账,就会影响上家的买房进度,严重的会直接导致上家买房违约。我2016年就碰到过这种危机情况。在前文中我也提到过,最后本人果断去逼迫下家的贷款银行把组合贷款分开放款,才在最后一天如约的付给了我的上家。破解方法:盯死中介,主动出击。建议上家在卖房的程序走的差不多了再买房,这样自己时间比较宽松。如果非要卖和买同步操作,最好在卖房网签后,再付定金买房,而且买房交易时间要写的宽松,别把自己逼死。从你和下家网签后第一天就开始要盯住下家和中介,以最快的速度办理贷款,半天都不能耽误,有时提前半天,结果就会提前一周,尤其是碰到法定假日,万一再碰到新政出台,那就是生与死的界限了。以上就是我从买房下家立场和卖房上家立场总结的全部防坑秘籍,不敢说没有遗漏,但能保证覆盖面至少95%。如果您有幸读完,相信您一定会收获很多。我不相信所有的中介小弟都是心术不正,这也是他们生存的必备技能,只是有可能伤害到我们客户的利益。不可否认,社会上真的存在极个别的恶劣中介,无视法律和道德底线,违法乱纪。所以大家积累一些技巧和经验还是非常有必要的,毕竟房屋买卖不可儿戏,做人谨慎才为上策。
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[责任编辑:christylin]
201820187月
(门头沟50000元/平方米)
(丰台45000元/平方米)
(大北京7300元/平方米)
(朝阳79500元/平方米)
(门头沟760万元/套)
(昌平1300万元/套)
(丰台1500万元/套)
(密云31000元/平方米)
(房山60000元/平方米)
(大北京14500元/平方米)
(昌平58500元/平方米)
(海淀83000元/平方米)
(丰台800万元/套)
(大兴290万元/套)
(昌平1100万元/套)
(大北京82万元/套)
(大北京14000元/平方米)
(大北京14500元/平方米)
(大北京18000元/平方米)
(顺义42000元/平方米)
(其它23000元/平方米)
(大北京16000元/平方米)
(顺义2750万元/套)
(大兴2000万元/套)
(海淀2500万元/套)
(房山53000元/平方米)
(石景山61000元/平方米)
(延庆26000元/平方米)
(通州55000元/平方米)
(海淀74000元/平方米)
(昌平61000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(大北京15500元/平方米)
(大北京9000元/平方米)
(天津8000元/平方米)
(大兴880万元/套)
(其它8500元/平方米)
(大北京8000元/平方米)
(大北京19000元/平方米)
(密云900万元/套)
(其它25000元/平方米)
(大北京600万元/套)
(天津9000元/平方米)
(密云28000元/平方米)
(天津14000元/平方米)
(昌平34000元/平方米)
(大北京12000元/平方米)
(昌平1400万元/套)
(大北京17000元/平方米)
(大北京27000元/平方米)
(大北京12500元/平方米)
(其它11000元/平方米)
(大北京11000元/平方米)
(密云35400元/平方米)
(大兴3450万元/套)
(天津9600元/平方米)
(大北京12500元/平方米)
(昌平500万元/套)
(顺义1000万元/套)
(昌平63000元/平方米)
(房山38994元/平方米)
(丰台60000元/平方米)
(朝阳3000万元/套)
(大兴76000元/平方米)
(丰台350万元/套)
(昌平58000元/平方米)
(平谷26014元/平方米)
(大兴55016元/平方米)
(昌平48000元/平方米)
(密云19000元/平方米)
(昌平60000元/平方米)
(大兴52695元/平方米)
(石景山400万元/套)
(大北京9500元/平方米)
(大兴55016元/平方米)
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