【图文】货币银行学 第2篇 金融市场_百度文库
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货币银行学 第2篇 金融市场
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某债券价格为900美元,每年支付利息60美元,3年后还本付息,本金为1000美元,如果市场
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题不全，不知道问的是什么，补充一下。
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。　　64套公寓楼小区投资，年现金投资回报率（年化收益率）10%-11%，满5年重新贷款融资，可以取出大部例如可能50%，或者70%，假如是50%的话，之前的一年为10%的话，前五年的收益，平均为20%一年，如果是70%，那么，前五年的收益是24%。5年后的收益应该会有8-10%。独立屋的投资的话呢，5年后的收益应该会有8-10%。然后又可以拿这笔钱继续投资，开始下金鸡蛋！　　　　64套公寓小区，到投资者手里的年现金收益率有10%-11%。　　建筑年份： 1967年 　　房子套数： 64套 　　总使用面积：65700平方英尺 　　平均每套面积：1027平方英尺，　　要价：240万　　预估购买价： 240万美金 　　预估每套价格：3.75万美金 　　贷款比率： 70% 　　利率：4.5％ 　　贷款年限：25年 　　首付及前期现金需求：约105万美金 　　入住率：94%　　年收入：68.22 -70万美金 　　支出：40.96-41.92万美金　　年净营业收入：27.5-28万美金　　Cap Rate（折现率）： 12% 　　现金回报率（cash on cash）：14%
（到投资者手里，有10-11%的年现金收益率。）　　建筑：楼房，砖墙 　　占地面积：1.53英亩 　　　　　　　　　　　　　　投资理由：该物业附近的就业机会和服务公司场地包括：很近休斯顿机场 （William P. Hobby Airport and Ellington International Airport），附近 Pasadena市也很近，很方便，很近休斯顿的商业区及港口。休斯顿港口是美国总吨位最大的港口，全世界第13繁忙的港口，它是北美排名第一的散装、工程项目、钢铁、石油等货物的港口。休斯顿港口为德州提供了约1026820个工作机会和1785亿美元的收入。而且，它很近45号公路，610号公路及10号公路，地理位置很方便。公寓的房租已经包含了水费、电费、垃圾费用，所以，通过适当地更换空调、灯泡可以节约很多开支，提高它的收益率。这个房产比较适合长期持有。持有5年再重新融资贷款，提取现金，把大部分的投资资金返还给投资者，但是，还可以继续拥有8%左右的年收益率。　　　　　　投资者收益分析：上面收益已扣除了担保贷款、管理费用25%后，以投资10万美金来计算，投资5年的收益情况是如下：　　第一年现金收益10%，为10000美金　　第二年现金收益10%，为10000美金　　第三年现金收益10%，为10000美金　　第四年现金收益10%，为10000美金　　第五年现金收益10%，为10000美金
5年现金收益约为50000美金。　　第五年时，重新贷款融资，提取现金，如提取假如提取50%投资进去的资金，10万美金可以回收50000，加上之前5年的50000，一共是年的收益率为：10% x 5年 + 50% = 100% / 5年 = 20%。　　第五年时，重新贷款融资，提取现金，如提取假如提取70%投资进去的资金，10万美金可以回收70000，加上之前5年的50000，一共是年的收益率为：10% x 5年 + 70% = 120% / 5年 = 24%。　　第一个金蛋：提取现金之后，每年可以继续收益8-10%，一直到房产出售。　　在第五年的时候，可以拿10万-12万美金再继续去投资下一只会下金蛋的母鸡。再投资一个有10%年收益的房产，那么接下来的5年里，原来投资的10万美金，将变成18-20%的年收益。5年后再做一次，原来的10万美金投资资金，可以实现每年26-30%甚至更多高的年收益。　　
　　@菩提妞妞ABC
16:34:45 　　楼主真的太棒了，不过楼主的位置可否透露一下？如此宜居的地儿多给介绍一下呗。 　　-----------------------------　　@Snowie3C
11:00:04 　　菩提妞妞你过奖了，我们也是还在继续边实践边学习中。我们所在的洲中国人不太喜欢来的，我听很多人评价这个洲太穷了。我们在Lafayette, Louisiana,这里中国人很少，只有个不是很大的中国人开的亚洲超市，东西是从Houston来的，另外两个越南人开的亚洲超市，总之，如果你是很习惯中国食物的话，来这里可能会不习惯。但是这边的亚洲超市中国老板应该在计划扩张，他们在找更大的店面。等我有空再来介绍一下这个城市吧。我先去弄孩子啦。 　　　　-----------------------------　　非常感谢楼主开放的态度和无私的分享！让我大开眼界！非常值得借鉴！也觉得楼主很棒，很有经济头脑！　　
　　最近每个天都可以收到很多的deals.　　　　　　　　　　　　　　　　
　　Three of your most valuable assets are time, money & knowledge. Need to learn why and how to leverage these assets to build your wealth!
人生最宝贵的三样财产：时间、知识和金钱。需要学习如何利用这三样财产来让你建立起你的财富。金钱不是财富，金钱是短暂的，而财富才是恒久的。有些投资者混淆了这两者的概念。金钱会很快消失，但是财富则能压倒一切。　　
　　日星期二：第一笔国际购房交易成功　　一个天天在啃《富爸爸，穷爸爸》财务自由系列的美女、很有投资计划并且按步就班地按照计划投资的美女，去年现金投资了一套加州的房产，看到我们在Houston投资的房产收益后，那颗当包租婆拥有被动收入、更快实现财务自由的心更是不能平静。让我帮她留意Houston市场上回报不错的房产。　　3月下旬时，我看到一个已经有租客的off-market要价$11.9万的独立屋房产在出售，2015年的时候翻新过，于是把税、大概保险、出租租金、图片拿到，给她计算了三种不同付款方式所能达到的收益率。　　1. 用现金一次付清：目前的租金是一个月$1300，不需要装修，明年可以提高50-100每个月的租金。房产税$02869/年，保险大概是$1400/年，加上过户费用大概是，它的收益为： 租金$1300x12 = $15600-税$2869 - 保险$1400 - $1300x7% x12个月（$91x12=1092)（委托人管理房产） = $10239，年收益率：$10239 / （00）= 8.42%，如果有时候需要装修一点点，那么收益率会降低一下。 　　2. 一般贷款方式:20%首付(原因我以前说过很多次了，为什么要用20%) = $23800, 检验费、估价费、过户费、调查费、预交的房产税、保险、贷款费用、律师费用 = $6500, 总共自己腰包的费用为 $30300, 房产税2869/年，保险大概是1400/年, 1300x7% x12个月（91x12=1092)（委托人管理房产）。这个房子的贷款$95200,如果利息是4.5%，贷款30年的话，那么每个月的本息为482.36，那么年收益为：租金$1300x12 = $15600- 本息$482.36 x 12 (=$5788.32)- 税$2869 - 保险$1400 - $1300x7% x12个月（$91x12=1092)（委托人管理房产） = $4450.68, 年收益率：$4450.68 / 3%。　　3.用私人贷款再转成一般贷款的方式:下面这些资料和数据是先用私人贷款方式，然后再转成一般贷款的方式的收益率：每个月租金扣去月供、房产税、保险后为$414, 一年收益为$414x12 =$4968,年收益率为$(22000是私人贷款再转一般贷款方式之后所有的费用并且自己需要从自己口袋里掏出来的金额） = 22.58%　　计算之后，她和她家先生感觉收益还不错。所以，开始向卖家讲价还价，只不过，两三天的时间，房子已经被别的买家下手为快了。　　我们只能再转移目标，没有等多久，我手上又拿到一个off-market的价格$13.5万、已经有住了三年多的租客的房源，我把所有信息都收集好了，又给她分析了一下收益率，给她和先生过目。她把她们加上过户费用、保险费的预算告诉我了。于是，我们开始了讲价的过程，过程有些风曲折，真是考验奈心和口水的过程，但是，我们总算是把价格讲到$12.5万。　　房子离Houston 中心 50分钟车程的地方（事实上它离我们目前投资的其中一个房产只有20分钟的车程，小硬伤，但是，如果收益好，你又何必在意它离市中心有多远呢？），已经有一个护士在里面租了三年多了的，也会继续租住在里面的，卖主要的价格是13.5万，市场价格在16万，去年交税的估价是14万。也是一个off-market的房产资源，如果花1.8-2万块装修，房产的价值可以升到18.9万。　　如果用现金一次付清的话，目前的租金是一个月$1500，不需要装修。房产税$4057/年，保险大概是$1200/年（最终加了一个防火险，保险金额为接近$2000），加上过户费用大概是$（最终的过户费用找了一家可以做远程无须授权签名过户的产权公司，费用为$2350吧，忘记具体数据了），它的收益为： 租金$1500x12 = $18000-税$4057 - 保险$1908 - $1500x7% x12个月（$105x12=$1260)（委托人管理房产） = $10775，年收益率：$10775 / （50 -910过户时原来卖已经收到了一个月的房租返给买家）= 8.5%，如果有时候需要装修一点点，那么收益率会降低一下.　　房子1955年建，实用面积2667平方尺，5房+2浴，带车库，占地0.57英亩，后院是一条小溪，租客的孩子很在后院玩，去小溪里玩水钓鱼。这个房子的租客，因为离婚的原因，所以，信用降得很低，她很喜欢这个房子，房子里的地毯，她自己都已经搬成地板，而且也在维护这个房子，需要修理的，小修理她都自己来做。她很想在2-3年内可以存够首付，提高自己的信用来贷款购买这个房产，如果房东可以和她在2-3年后签一个先租后购买的租约，或者是房东能够提供贷款，她会很乐意接触。我建议这位美女几年后可以给她做房东贷款，自己当银行赚一些利息。然后他们又可以自己把资金拿出来投资下一个房产了，多购买几只金鸡下金蛋。
　　snow，给你发私信是不是没看到？我想和你讨论下买投资房的事，看了你上面的例子，外国人贷款是不是无论银行或者私人借贷都要到美国来办理？
　　@qing-26 08:41:17　　snow，给你发私信是不是没看到？我想和你讨论下买投资房的事，看了你上面的例子，外国人贷款是不是无论银行或者私人借贷都要到美国来办理？　　-----------------------------　　Qing,我有给你回复了，你有收到吗？我给你短信了，你要在陌生人短信那里看才可以看到，我想。　　外国人贷款，私人贷款的话，应该也可以的，只要代提供足够的资料，但是我怕你不能很快从私人贷款转出来，因为只有少数几个银行可以给外国人贷款，而且，他们的要求是，你必须持有房产6个月（从过户日期算起满6个月）之后才可以申请重新贷款。所以，加上转一般贷款的时间，大概审批需要30左右，你可以快满6个月的时候提交资料给你的贷款银行。这样子做的，之前那几个月都是需要付比较高利息的。我们最慢60天转出来，一天是45-50天。总之，时间越短，你所要付的高额利息越少。投资收益率也会相对地高一些。　　私人贷款，你不一定要到美国来申请，可以远程申请，但是，你需要在美国有一个帐户，而且你转成一般贷款的话，也需要你在美国有一个帐户。　　另外一个方式就是你直接在国内看看你附近有没有国泰或者华美银行，听说这两个银行现在在国内都有一些点。可以直接在中国申请，不需要有美国帐号。但是我不知道他们有没有要求你的房产一定要持有6个月才可以refinance,你最好咨询一下。
　　@水果沙拉2015　　昨天时间有限，没有时间写完，小朋友又在哭，所以，没有图片，还没有描述完，已经发出去了。这个房子，后面除了有小溪流，还有森林，其实还是一个挺不错的房子，地基因为房龄比较旧，有一些小小的问题，总之，在第一年的收益里，每个月都预留一些租金做一些小维护，大概前面的两年都如此，这样子，避免出现大问题，这些也是在检验员检验之后，我给她的建议。但是这个房产作为一个长期的投资来说，真的会是一台印钞机。　　另外，作为投资房产来说，其实，你可以不需要爱上那些房产，最主要的是，看看它们能不能给你提高更高的收益，你自己又不去住，你为什么要爱上它们呢？收益才是王道！不要用你自己自住的眼光和标准秋选择投资房产，自住的话，你可以选择最好的校区，最漂亮的房产，最理想的居住条件，最接近梦想中的房子来选择，而投资的话，需要看，它可以为你投资进去的资金带来多少的收益！　　好多图片都太大了，超过5MB,传不上来。　　　　　　　　　　
　　@Snowie3C
11:00:05　　@水果沙拉2015 　　昨天时间有限，没有时间写完，小朋友又在哭，所以，没有图片，还没有描述完，已经发出去了。这个房子，后面除了有小溪流，还有森林，其实还是一个挺不错的房子，地基因为房龄比较旧，有一些小小的问题，总之，在第一年的收益里，每个月都预留一些租金做一些小维护，大概前面的两年都如此，这样子，避免出现大问题，这些也是在检验员检验之后，我给她的建议。但是这个房产作为一个长期的投资来说，真的会是一台印钞机。 　　另外，作为投资房产来说，其实，你可以不需要爱上那些房产，最主要的是，看看它们能不能给你提高更高的收益，你自己又不去住，你为什么要爱上它们呢？收益才是王道！不要用你自己自住的眼光和标准秋选择投资房产，自住的话，你可以选择最好的校区，最漂亮的房产，最理想的居住条件，最接近梦想中的房子来选择，而投资的话，需要看，它可以为你投资进去的资金带来多少的收益！ 　　好多图片都太大了，超过5MB,传不上来。 　　　　　　　　　　　　-----------------------------　　说得很对！投资房和自住房的选房标准是不一样的，租房户除了考虑房子本身主要还是价格因素，所以买一个你认为很完美的房子，却不一定受租户欢迎的。　　
　　前几天跑Houston去了，因为我们购买的其中一个房子被原房主返租的房子6月18日到期，所以，上周六把招租牌子放出去。结果一天几十个电话，接电话接到我喉咙都沙哑了。在过去几天，约了15个条件比较好的潜在租客周五早上9：30开始去看房子。其中这15个当中，有一对夫妇，打了三次电话给我。周四晚上我出发之前，他们还打电话过来提醒我，一定要带上租约过去，他们已经在房子周围看了我们房子好几次了，很喜欢这个房子。　　原来我们抢到之前，我们做了一些数据分析：1978年房子，2141平方尺，带两车库，三房两浴，在Westheimer旁边，目前房主是一个从德国调过来的工程师，6月15日回德国，是一个off-market的房源。要价$131500,小小的一些问题，大概维修费用$5000,市场价值16万。出租价格$1600/月，业主会出售后再返租到6月15日，我们可以用一个星期来维修，7月份又出租出去。这个的收益以个人先用私人贷款，装修后再转一般贷款，还完贷款、房产税、保险后，有20%的收益，我自己暂时还没有回Houston,只能请人管理一下，收益会相对少一些。　　房子购买价格为$131500,装修$7500,签了合同过后，银行指定的估值员过来估值，房估价为$173000。昨天以高于预计的租金出租出去，＄１７００／月，昨天我刚刚到房子，之前打电话再三交待我要带合同的潜在租客，他们也到，看完马上要签租约，一直说太爱这个房子，还一直问要不要卖给他们，要求两三年后卖给他们。签完合同后，他们超级开心，俩个人都给我大大的的的拥抱，男士是石油公司的员工，女士是护士，５０多岁，而且交代我们以后来Ｈｏｕｓｔｏｎ可以住他们家。比预计的$1600多$100出租出去，租约2年，他们想签3年，可是德州的法律，我先让他们租2年再续。　　　　房子原来的房主是德国派到美国的工程师，任期到了需要调回德国。他们把房子维护得很好，好多东西都换新了，可是，他们没有足够的时间自己出售，他们把房产让wholeseller来出售，所以，房子出来的那一天，我们第一时间抢了，我们抢到的位置是第三位，原来我们是没有机会的，可惜，第一个抢到可以购买房子的瑞典女士说她不喜欢房子的热水器。我们是来购买来投资的，所以，我不会用这种个人的情感来判断投资的房子，其实，这个房子真的很漂亮，假如是我们购买来自己住的，我也会住的。　　　　　　
　　@Snowie3C
11:00:05　　@水果沙拉2015　　昨天时间有限，没有时间写完，小朋友又在哭，所以，没有图片，还没有描述完，已经发出去了。这个房子，后面除了有小溪流，还有森林，其实还是一个挺不错的房子，地基因为房龄比较旧，有一些小小的问题，总之，在第一年的收益里，每个月都预留一些租金做一些小维护，大概前面的两年都如此，这样子，避免出现大问题，这些也是在检验员检验之后，我给她的建议。但是这个房产作为一个长期的投资来说，真的会是一台印钞机。　　另外，作为投资房产来说，其实，你可以不需要爱上那些房产，最主要的是，看看它们能不能给你提高更高的收益，你自己又不去住，你为什么要爱上它们呢？收益才是王道！不要用你自己自住的眼光和标准秋选择投资房产，自住的话，你可以选择最好的校区，最漂亮的房产，最理想的居住条件，最接近梦想中的房子来选择，而投资的话，需要看，它可以为你投资进去的资金带来多少的收益！　　好多图片都太大了，超过5MB,传不上来。　　http://static.tianyaui.com/img/static/2011/imgloading.gif　　http://static.tianyaui.com/img/static/2011/imgloading.gif　　http://static.tianyaui.com/img/static/2011/imgloading.gif　　http://static.tianyaui.com/img/static/2011/imgloading.gif　　　　-----------------------------　　@SophieX-26 17:39:08　　说得很对！投资房和自住房的选房标准是不一样的，租房户除了考虑房子本身主要还是价格因素，所以买一个你认为很完美的房子，却不一定受租户欢迎的。　　-----------------------------　　是啊，我们不要以自己的来评判房子，租客才是最重要的，房子舒适、清洁、位置好，租金又合理，当然可以出租得更快。而且自己觉得很完美的房子，租金肯定会更高吧？因为我自己选择自己住的房子，一定是比投资的房产贵的，否则的话，不符合我所说的，投资的房产一定要有正的现金流的规则，那么你投资的房产就变成你的负资产了，这个是不太正确的投资方式。我们还是比较看重收益率的。当然，租金比较高的房子，也有人租的，只不过是需求相对少一些。空置率可能会高一些，这样子也会影响我们的收益的，不是吗？
　　赞　　
　　上周三有一个银行回收的房子出来，马上和我这边的客户说，因为她告诉我她想购买一个房子出租，试试，能不能和我一样，以后建立一些被动收入。　　1596平方尺，三房+2浴再加2车库，银行要价：$，约$65/平方尺。装修大概是1.8-2万块，装修好的房子价值为$0000,看所投入装修的档次。出租租金约/月。　　他们自己原来已经有一个自住的房产的，可是，这一个房子，因为价格极低，银行要求只能购买来自住的才可以出价，不能给投资者投资的。所以，我跟她说，如果她想购买，只能自己搬过去住，或者是他们最大已经成年了孩子自住，他们原来住的房子出租给别人就可以了。他们同意了了我的建议。　　于是开始给银行出价，星期四上第一天可以出价，我们去看房子的时候，已经有十多二十个人已经去看过了。我们要提交竞价的时候，已经有5个人出价了，有一个人出价到$%首付。我的客户出价$%现金付款。到了晚上的时候，有14个人出价，有一个最高的出了$107000,我们打听到消息后马上给客户说，他们夫妇商量了之后，马上重新调整价格，报$%首付，50%贷款。上周四晚上报价去竞价。昨天早上，终于知道，我们的客户出价最高，比第二高的竞价者高出$1000,赢得了这个房子。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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　　日星期天：授人以鱼不如授人以渔　　大家都知道授人以鱼不如授人以渔的道理了。所以，我们不讲这些道理，我们讲做法吧。　　我们打算几岁让自己退休呢？我觉得，我们的退休计划可以自己作主，而不是让某些跟我们不相关的人来决定我们的退休年龄，例如女性到55岁或者59岁才可以退休享受生活，男性需要工作到60或者65岁可以有退休，而且我们这个年龄阶层的人，等到那么多年后，也许，我们这么多年所交的税或者退休金已经先被在我们前面退休的人给花光了，我们每个月交的税金只不过是为他人作嫁衣而已。我们应该自己来计划自己的退休计划，我们的人生应该我们自己主宰。　　其实写这篇帖子的初衷是为了能有更多的人可以按照我学到的、我实践的方式把自己的资金提高到最大的收益化，这样子可以更早上的实现自己的财务自由梦想，可以让自己身、心更自由，可以为自己的家人、自己以后的人生提供一条无忧之道，可以无所忌惮地做自己梦想中的事情，可以带着自己的家人、孩子一起见证自己的梦想。我写的很多方法、途径，可以让很多人借鉴，提高自己的收益，对于自己的金钱来说，也是一个更好地让金钱为你工作的方式。我写的东西，对于很多人来说，有用了，那么，便是授人以渔。　　我们的导师说：“我想你们学习之后，可以把你们学到的知道教给你们的孩子，你们的孩子又教会他们的孩子，这样子，可以让更多的人，不需要在大学毕业的时候彷徨自己是否可以找到工作，或者自己是否可以养活自己、还自己的学生贷款，或者自己只能随便找一份可以让自己维生、还学生贷款却又不是自己喜欢的工作。”　　设想一下，你身体力行从小教育孩子财务自由的重要性，不要跟我说钱不是万能的，我们可以不需要为了金钱而折腰，可是，要知道，这个社会，没有金钱是万万不能的，我们需要生存，我们就得需要衣、食、住、行，这些东西，哪一个缺少了金钱可以得到的？于是，教会孩子如何实现财务自由，可以很重要的工作呢。希望我们自己也可以言传身教，授予我们的孩子以渔，让我们的孩子可以在她们需要找工作之前实现财务自由。在学习的过程中，遇到好多家长，家里的小朋友很幸运受父母的影响，父母的言传身教而使孩子受益，不到25岁就每个月有美金的被动收入，他们17-25岁就可以退休了，如果他们愿意的话，可以不需要考虑生活的需要自己选择让自己开心的工作或者享受自己的人生。而且还是免税的，他们大学毕业后，可以随意地选择他们自己是不是要去找工作、还是去旅行、还是自己用学到的知识再继续投资房产来实现更高的被动收入、还是找一份工作，增加一些收入，把收入变成一个个的房产来增加更多的被动收入。　　学习过程中听到了几个好例子，就是父母给孩子提供的大学学费，让他们直接购买成房产投资，让投资房产的每个月的租金来为他们交学费，孩子们的学费有了，他们名下也有了一个个会下金蛋的母鸡在为他们的学费、生活以及毕业以后的日子提供源源不断的收入。听到他们的故事的时候，真的很佩服这些如此早掌握这些授孩子以渔的父母。我们羡慕之外，我们自己也在努力让自己早日实现财务自由，而且我们也要教我们的孩子，及早学会理财，及早学会如何投资，让她们也可以在更年轻的年纪里实现财务自由，这样子她们的人生可以更多空间去发挥，享受她们喜欢爱的生活方式。　　
　　@我心依然向自由
14:20:58　　,。　　-----------------------------　　Snowie3C：
评论　　谢谢支持。虽然没有看到你想表达的意思。可能是发错了？　　---------------------------------------------------------------　　是的，确实是发错了，也许是什么东西压着键盘就发出了。　　但是，对你的支持是没错的。这个帖子的信息量很大，给了我一些全新的知识，对这样的好帖没有什么方式比顶贴更能够表达对你的支持；楼主是一个进取、勤奋、敬业的人，也是一个充满理想和激情的人，还是一个乐于助人的人，对这样的好人，没有什么方式比追随她一起干能够体现更好的认同。　　我是才看到这个帖子，但不影响我之后的跟进。套用你的一句话：But later is better than never.我的ID是自由，我们追求的目标一样。　　我就是北京时间昨天晚上和你微信通话的那个。
　　@Snowie3C
03:10:53　　日星期二：第一笔国际购房交易成功　　一个天天在啃《富爸爸，穷爸爸》财务自由系列的美女、很有投资计划并且按步就班地按照计划投资的美女，去年现金投资了一套加州的房产，看到我们在Houston投资的房产收益后，那颗当包租婆拥有被动收入、更快实现财务自由的心更是不能平静。让我帮她留意Houston市场上回报不错的房产。　　3月下旬时，我看到一个已经有租客的off-market要价$11.9万的独立屋房产在出售，201......　　--------------------------------　　以后有类似的房源可以告诉我吗？
　　@Snowie3C
12:00:14　　日星期天：授人以鱼不如授人以渔 　　大家都知道授人以鱼不如授人以渔的道理了。所以，我们不讲这些道理，我们讲做法吧。 　　我们打算几岁让自己退休呢？我觉得，我们的退休计划可以自己作主，而不是让某些跟我们不相关的人来决定我们的退休年龄，例如女性到55岁或者59岁才可以退休享受生活，男性需要工作到60或者65岁可以有退休，而且我们这个年龄阶层的人，等到那么多年后，也许，我们这么多年所交的税或者退休金已经先被在我们前面退休的人给花光了，我们每个月交的税金只不过是为他人作嫁衣而已。我们应该自己来计划自己的退休计划，我们的人生应该我们自己主宰。 　　其实写这篇帖子的初衷是为了能有更多的人可以按照我学到的、我实践的方式把自己的资金提高到最大的收益化，这样子可以更早上的实现自己的财务自由梦想，可以让自己身、心更自由，可以为自己的家人、自己以后的人生提供一条无忧之道，可以无所忌惮地做自己梦想中的事情，可以带着自己的家人、孩子一起见证自己的梦想。我写的很多方法、途径，可以让很多人借鉴，提高自己的收益，对于自己的金钱来说，也是一个更好地让金钱为你工作的方式。我写的东西，对于很多人来说，有用了，那么，便是授人以渔。 　　我们的导师说：“我想你们学习之后，可以把你们学到的知道教给你们的孩子，你们的孩子又教会他们的孩子，这样子，可以让更多的人，不需要在大学毕业的时候彷徨自己是否可以找到工作，或者自己是否可以养活自己、还自己的学生贷款，或者自己只能随便找一份可以让自己维生、还学生贷款却又不是自己喜欢的工作。” 　　设想一下，你身体力行从小教育孩子财务自由的重要性，不要跟我说钱不是万能的，我们可以不需要为了金钱而折腰，可是，要知道，这个社会，没有金钱是万万不能的，我们需要生存，我们就得需要衣、食、住、行，这些东西，哪一个缺少了金钱可以得到的？于是，教会孩子如何实现财务自由，可以很重要的工作呢。希望我们自己也可以言传身教，授予我们的孩子以渔，让我们的孩子可以在她们需要找工作之前实现财务自由。在学习的过程中，遇到好多家长，家里的小朋友很幸运受父母的影响，父母的言传身教而使孩子受益，不到25岁就每个月有美金的被动收入，他们17-25岁就可以退休了，如果他们愿意的话，可以不需要考虑生活的需要自己选择让自己开心的工作或者享受自己的人生。而且还是免税的，他们大学毕业后，可以随意地选择他们自己是不是要去找工作、还是去旅行、还是自己用学到的知识再继续投资房产来实现更高的被动收入、还是找一份工作，增加一些收入，把收入变成一个个的房产来增加更多的被动收入。 　　学习过程中听到了几个好例子，就是父母给孩子提供的大学学费，让他们直接购买成房产投资，让投资房产的每个月的租金来为他们交学费，孩子们的学费有了，他们名下也有了一个个会下金蛋的母鸡在为他们的学费、生活以及毕业以后的日子提供源源不断的收入。听到他们的故事的时候，真的很佩服这些如此早掌握这些授孩子以渔的父母。我们羡慕之外，我们自己也在努力让自己早日实现财务自由，而且我们也要教我们的孩子，及早学会理财，及早学会如何投资，让她们也可以在更年轻的年纪里实现财务自由，这样子她们的人生可以更多空间去发挥，享受她们喜欢爱的生活方式。 　　　　-----------------------------　　从此刻开始。　　
　　@我心依然向自由
14:20:58　　,。　　-----------------------------　　Snowie3C：
评论　　谢谢支持。虽然没有看到你想表达的意思。可能是发错了？　　---------------------------------------------------------------　　@我心依然向自由
14:30:35　　是的，确实是发错了，也许是什么东西压着键盘就发出了。　　但是，对你的支持是没错的。这个帖子的信息量很大，给了我一些全新的知识，对这样的好帖没有什么方式比顶贴更能够表达对你的支持；楼主是一个进取、勤奋、敬业的人，也是一个充满理想和激情的人，还是一个乐于助人的人，对这样的好人，没有什么方式比追随她一起干能够体现更好的认同。　　我是才看到这个帖子，但不影响我之后的跟进。套用你的一句话：But later......　　-----------------------------　　谢谢大哥的赞赏。只要有行动，永远都未太迟。
　　@Snowie3C
03:10:53　　日星期二：第一笔国际购房交易成功　　一个天天在啃《富爸爸，穷爸爸》财务自由系列的美女、很有投资计划并且按步就班地按照计划投资的美女，去年现金投资了一套加州的房产，看到我们在Houston投资的房产收益后，那颗当包租婆拥有被动收入、更快实现财务自由的心更是不能平静。让我帮她留意Houston市场上回报不错的房产。　　3月下旬时，我看到一个已经有租客的off-market要价$11.9万的独立屋房产在出售，201......　　--------------------------------　　@我心依然向自由
14:34:11　　以后有类似的房源可以告诉我吗？　　-----------------------------　　可以的，我有这种类似的房源，发邮件给你。
　　日：年化率10%的64套公寓小区投资　　　　这是我们最近在弄的一个公寓小区投资。这些数据是今天早上才全部拿到的一个公寓小区，这个项目的投资是一个value add play的房产增值空间比较大的一个公寓。　　　　78套公寓小区，到投资者手里的年现金收益率有10%。　　建筑年份： 1971年 　　房子套数： 78套 　　总使用面积：50055平方英尺 　　平均每套面积：641平方英尺，　　房主要价：260万　　预估购买价： 260万美金 　　预估每套价格：3.333万美金 　　贷款比率： 70% 　　利率：4.5％ 　　贷款年限：25年 　　首付及前期现金需求：约125万美金 　　入住率：92%　　年收入：63 -74.2万美金 　　支出：36.08-41.34万美金　　年净营业收入：24.97-31.52万美金　　Cap Rate（折现率）： 9.61-12.13% 　　现金回报率（cash on cash）：13.46%
（到投资者手里，有10%的年现金收益率。）　　建筑：楼房，砖墙 　　占地面积：数据待查英亩 　　　　　　投资理由：该物业附近的就业机会和服务公司场地包括：很近休斯顿机场 （William P. Hobby Airport and Ellington International Airport），在610和45号公路圈内，离休斯顿大学城很近、交通很方便，很近休斯顿的商业区及港口。休斯顿港口是美国总吨位最大的港口，全世界第13繁忙的港口，它是北美排名第一的散装、工程项目、钢铁、石油等货物的港口。休斯顿港口为德州提供了约1026820个工作机会和1785亿美元的收入。它很近45号公路，610号公路及69号公路，地理位置很方便。该物业最近的一次修葺时间为2005年，公寓的房租已经包含了水费、电费、垃圾费用，所以，通过适当地更换空调、灯泡可以节约很多开支，提高它的收益率。公寓相对条件比较旧，所以，装修后可以更大限度地提升它的价值，提升租金，因为它在周围的租金平均价格相对低，提高了居住条件、提高管理、提高服务质量而提高租金的房产，从而让房产本身的价值提高的比例比较大的房产，这个房产是一个可以在2-3年时间便开始重新向银行抵押贷款提取现金出来的一个房产，机会比较难得。持有3年再重新融资贷款，提取现金，把大部分的投资资金返还给投资者，但是，还可以继续拥有8%左右的年收益率。　　　　　　　　投资者收益分析：上面10%到投资者手中的收益已扣除了担保贷款、管理费用25%后，以投资10万美金来计算，投资3年的收益情况是如下：　　第一年现金收益7%，为7000美金（第一年过户后需要三到四个月的装修翻新时间）　　第二年现金收益10%，为10000美金　　第三年现金收益10%，为10000美金
3年现金收益约为27000美金。　　第三年时，重新贷款融资，提取现金，如提取假如提取50%投资进去的资金，10万美金可以回收50000，加上之前3年的27000，一共是75000。3年的收益率为：7%+10% x 2年 +50% = 100% / 3年 = 25.6%。　　第一个金蛋：提取现金之后，每年可以继续收益8-10%，一直到房产出售。　　在第3年满后，可以拿现金收益2.7万+重新贷款提取出来的5万美金=7.5万美金再继续去投资下一只会下金蛋的母鸡。再投资一个有10%年收益的房产，那么接下来的3-5年里，原来投资的10万美金，将变成18-20%的年收益。3-5年后再做一次，原来的10万美金投资资金，可以实现每年26-30%甚至更多高的年收益。
　　上个月中签的一个房子，这个月16日过户开始装修，1983年房子，4房2两浴室，1771平方英尺+两车库。价格讲到$105000，加上换新空调，装修费用$20000，装修后价值$155000，今天刚刚出来的估价，房主还住在里面，每次预约去估价、装修、检验都老是推迟或者突然改变主意，否则我们应该上周五已经可以过户。如果租金达到$1550/月的话，年租金收益率32%。校区这么好，到时我得试试$1600/月，看看能不能把收益率提高到35%。　　　　　　　　
　　@Snowie3C
03:07:24　　日：年化率10%的64套公寓小区投资 　　　　这是我们最近在弄的一个公寓小区投资。这些数据是今天早上才全部拿到的一个公寓小区，这个项目的投资是一个value add play的房产增值空间比较大的一个公寓。 　　　　78套公寓小区，到投资者手里的年现金收益率有10%。 　　建筑年份： 1971年 　　房子套数： 78套 　　总使用面积：50055平方英尺 　　平均每套面积：641平方英尺， 　　房主要价：260万 　　预估购买价： 260万美金 　　预估每套价格：3.333万美金 　　贷款比率： 70% 　　利率：4.5％ 　　贷款年限：25年 　　首付及前期现金需求：约125万美金 　　入住率：92% 　　年收入：63 -74.2万美金 　　支出：36.08-41.34万美金 　　年净营业收入：24.97-31.52万美金 　　Cap Rate（折现率）： 9.61-12.13% 　　现金回报率（cash on cash）：13.46% （到投资者手里，有10%的年现金收益率。） 　　建筑：楼房，砖墙 　　占地面积：数据待查英亩 　　　　　　投资理由：该物业附近的就业机会和服务公司场地包括：很近休斯顿机场 （William P. Hobby Airport and Ellington International Airport），在610和45号公路圈内，离休斯顿大学城很近、交通很方便，很近休斯顿的商业区及港口。休斯顿港口是美国总吨位最大的港口，全世界第13繁忙的港口，它是北美排名第一的散装、工程项目、钢铁、石油等货物的港口。休斯顿港口为德州提供了约1026820个工作机会和1785亿美元的收入。它很近45号公路，610号公路及69号公路，地理位置很方便。该物业最近的一次修葺时间为2005年，公寓的房租已经包含了水费、电费、垃圾费用，所以，通过适当地更换空调、灯泡可以节约很多开支，提高它的收益率。公寓相对条件比较旧，所以，装修后可以更大限度地提升它的价值，提升租金，因为它在周围的租金平均价格相对低，提高了居住条件、提高管理、提高服务质量而提高租金的房产，从而让房产本身的价值提高的比例比较大的房产，这个房产是一个可以在2-3年时间便开始重新向银行抵押贷款提取现金出来的一个房产，机会比较难得。持有3年再重新融资贷款，提取现金，把大部分的投资资金返还给投资者，但是，还可以继续拥有8%左右的年收益率。 　　　　　　　　投资者收益分析：上面10%到投资者手中的收益已扣除了担保贷款、管理费用25%后，以投资10万美金来计算，投资3年的收益情况是如下： 　　第一年现金收益7%，为7000美金（第一年过户后需要三到四个月的装修翻新时间） 　　第二年现金收益10%，为10000美金 　　第三年现金收益10%，为10000美金 3年现金收益约为27000美金。 　　第三年时，重新贷款融资，提取现金，如提取假如提取50%投资进去的资金，10万美金可以回收50000，加上之前3年的27000，一共是75000。3年的收益率为：7%+10% x 2年 +50% = 100% / 3年 = 25.6%。 　　第一个金蛋：提取现金之后，每年可以继续收益8-10%，一直到房产出售。 　　在第3年满后，可以拿现金收益2.7万+重新贷款提取出来的5万美金=7.5万美金再继续去投资下一只会下金蛋的母鸡。再投资一个有10%年收益的房产，那么接下来的3-5年里，原来投资的10万美金，将变成18-20%的年收益。3-5年后再做一次，原来的10万美金投资资金，可以实现每年26-30%甚至更多高的年收益。　　-----------------------------　　太诱人啦。　　
　　@Snowie3C
03:07:24　　日：年化率10%的64套公寓小区投资　　http://static.tianyaui.com/img/static/2011/imgloading.gif　　这是我们最近在弄的一个公寓小区投资。这些数据是今天早上才全部拿到的一个公寓小区，这个项目的投资是一个value add play的房产增值空间比较大的一个公寓。　　http://static.tianyaui.com/img/static/2011/imgloading.gif　　78套公寓小区，到投资者手里的年现金收益率有10%。　　建筑年份： 1......　　-----------------------------　　好几个人私下问我，这种投资项目是不是可以参加，欢迎有兴趣的人参加，请私下和我联系，有兴趣投资的话，可以在6月11日前回复邮件并告诉我你想要认购的金额，资金在7月10日到位就可以了。直投资金$50000,每增加一个投资单位为$10000.
　　日星期四：美国投资房产收益如何少交税甚至免税？　　大家都知道，在美国收入的任何一分钱，都需要向山姆大叔报税，每年收入达到一定的金额之后，都是需要向山姆大叔交税，所交的税率，和国内一样，不同收入的金额，各个不同收入的税率也不一样。可是，作为在美国投资的外国投资者，也一样，依法（by law）,你必须得美国的IRS报税、交税，可是，有没有一些可以让自己所得的收益可以少交税或者甚至免税的方法呢？　　还有很多人问我，我投资在美国房产、自己购买独立屋投资或者是参与你们的公寓私募投资，所需要交的税是多少？这个议题很大，甚至可能会让会很多投资人受益，如何做到在美国投资房产尽可能地合理合法少交税甚至免税，这个需要写很多东西。我担心写出来之后，好多在美国现金购买房产投资的人，真的会后悔自己的做法，当然，不差钱的土豪不在这个议题谈论的范围。　　以前我有写过如何在美国投资并且合法合理的避税初级阶段及如何在美国收入的首25万美金免税的做法。那么我们今天来写写中级阶段。　　我以前说过，我们购买来出租的房产，如果是用贷款的方式来购买的话，那么，在出租过程中每个月还贷款中的贷款利息，都是可以用来抵扣租金收入而从而减少你的收入，例如，你购买的房子的PITI，即Payment, Interest, Tax, Insurance,这里的后面三个，都是可以用来抵减收入的，假如你的租金一个月$1500,你需要还的PITI是$900,在这$900块当中，你的Payment本金只有$300,其它的$600是作为你的利息Interest $400, 房产税Tax $150, 保险Insurance $50,这三个都是你的费用。　　你的租金收入为$=$900,你每个月只有$900的收益，一年的收入是$900x12=$10800,假设我还没有跟你如何进一步避税的话，你要报税交税的是$10800这个基数来交。　　假如你是用现金全款购买的话，那么你的租金收入是$1600 -$150 - $50 =$1400/月，每年的收入是：$1400 x 12 = $16800，其实这个收入基数和上面的基数所要交的税率是一样的，都是15%的联邦税率。但是前者只要交$1620,而后者却要交$2520,相差了$900块的税费。　　　　好了，前面很简单，只是不同付款方式产生的所要交的税的金额不一样而已。我今年4月份，有一位美女给我看她在加州全款购买的出租Condo的交税的图片。我当时忘记跟她说了，我要向她道歉，刚刚好这几天有人问到这个议题，我才想起来。她找的会计师，没有帮她更好的合理全法地避税，而且收费还不便宜。接下来要教大家的做法就是一个depreciation 房产折旧来抵税的方式。在美国，除了地的估值不能用折旧来抵税，建在地上的建筑，包括driveway 即自己车库出来的车道，或者热水器、空调，这些都可以折算成折旧率的，一般整体的建筑，IRS规定的折旧率是27.5年来来算。而其它的东西，如driveway,可以算15年，10年，另外的电器这些，5年。　　假如你购买的一栋房子是20万，假设，地的估值为5万，那么其它的剩下的就是15万了，你购买时，15成这部分，可以变成每年的折旧率：$.5 = $5454.5/年。　　这样子每年可以让你的收入又降低了，还是套回上面的例子，如果贷款的话，一年的租金收入为$10800 - $5454.5 = $5345.5,IRS 2015年的规定是年收入低于$9225的话，税率只有10%，那么需要交的税是 $%=$534.45,而如果是现金购买的话，抵扣后的收入为$1.5 = $11345.5，它超过了$9225美金的年收入，那么，它的税率还是在15%，所以，现金购买的租金收入所要交的税为：$11345.5 x 15% = $，差别又看出来吧？　　假如你花了$15000来重新做一条车道，那么，车道一般会用15年的寿命来计算，$00，每年又可以直接减少$1000块来抵扣收入，还有屋顶，也一样。、　　另外，开车车程、住宿、搭飞机这些费用，都可以用来抵扣租金收入，特别是有人飞到美国来考察房产的费用，这些可以直接减去，还有维修、装修的费用，都可以算成折旧率的。另外，折旧率只可以用在出租的房产，自住的房产，不给这个折旧率来抵扣收入。这些都请咨询你专业的会计师。我只是学到的而已，并且我们在2015年年底的收入及报税的抵扣中已经运用了。　　这些做法是你以个人名义购买独立屋投资的情况下。如果是参与公寓投资的话，也可以这样子做的。做法更复杂一些。另外开一篇写。
　　首先感谢楼主带给我们丰富的知识，但由于中美两地的差异，大家对表达回报率的词语不同而会产生歧义，所以对有些术语必须厘清涵义。　　楼主经常用“折现率”来表达房产回报，但是这个词用得不准确。折现率(discount rate) 是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率，用这个来计算房地产收益，不通俗，不方便，也不全面。建议楼主改用“资产回报率”和“资本回报率（亦即现金投资回报率）”来表达无杠杆下和有杠杆下两种方式的收益情况，在此均不考虑资产随着时间增值或减值的因素。我所说两种回报率均是指已经扣除了各种税收费用后的净回报，说毛的没有意义。　　资产回报率，简单一点说，就是指资产带来的投资收益折合成现金后除以资产原值的比率，比如100万买来的房子，每月租金2000元，那么资产投资回报率为：%。　　资本回报率（现金投资回报率），简单一点说，就是贷款购买房子的情况下，产生的收益除以自己实际投入的现金价值的比率，比如100万买来的房子，贷款7成，实际首付30万（小的费用在此忽略不计），也就是说你实际只花了30万元的资本，每月租金不变还是2000元，假定多出来的月利息支出为500元，那么资本回报率（现金投资回报率）为：（）×12÷%。　　房子产生的租金与是否运用杠杆购房是无关的，对比可见，运用杠杆后回报增加，但是是否运用杠杆要视各人的实际情况，和整个经济走势而定。具体问题，具体分析，不可一概而论。
　　首先感谢楼主带给我们丰富的知识，但由于中美两地的差异，大家对表达回报率的词语不同而会产生歧义，所以对有些术语必须厘清涵义。　　楼主经常用“折现率”来表达房产回报，但是这个词用得不准确。折现率(discount rate) 是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率，用这个来计算房地产收益，不通俗，不方便，也不全面。建议楼主改用“资产回报率”和“资本回报率（亦即现金投资回报率）”来表达无杠杆下和有杠杆下两种方式的收益情况，在此均不考虑资产随着时间增值或减值的因素。我所说两种回报率均是指已经扣除了各种税收费用后的净回报，说毛的没有意义。　　资产回报率，简单一点说，就是指资产带来的投资收益折合成现金后除以资产原值的比率，比如100万买来的房子，每月租金2000元，那么资产回报率为：%。　　资本回报率（现金投资回报率），简单一点说，就是贷款购买房子的情况下，产生的收益除以自己实际投入的现金价值的比率，比如100万买来的房子，贷款7成，实际首付30万（小的费用在此忽略不计），也就是说你实际只花了30万元的资本，每月租金不变还是2000元，假定多出来的月利息支出为500元，那么资本回报率（现金投资回报率）为：（）×12÷%。　　房子产生的租金与是否运用杠杆购房是无关的，对比可见，运用杠杆后回报增加，但是是否运用杠杆要视各人的实际情况，和整个经济走势而定。具体问题，具体分析，不可一概而论。
　　重新贴一下，因为前面的没有严格检查，多了两个字，请大家原谅。用“资产回报率”和“资本回报率”来表达，只要稍有基础的人，都可以看懂，简单、方便、清楚。
　　@我心依然向自由
10:58:49　　首先感谢楼主带给我们丰富的知识，但由于中美两地的差异，大家对表达回报率的词语不同而会产生歧义，所以对有些术语必须厘清涵义。　　楼主经常用“折现率”来表达房产回报，但是这个词用得不准确。折现率(discount rate) 是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率，用这个来计算房地产收益，不通俗，不方便，也不全面。建议楼主改用“资产回报率”和“资本回报率（亦即现金投资回报率）”来表达无杠杆下和有杠杆下两种方......　　-----------------------------　　谢谢大哥指正。英语不行，学艺不精，翻译得不好，让大家迷糊了，应该是叫资本化率比较恰当。我刚刚重新查了一下英文的解释：　　Cap Rate: The capitalization rate, often just called the cap rate, is the ratio of Net Operating Income (NOI) to property asset value. So, for example, if a property was listed for $1,000,000 and generated an NOI of $100,000, then the cap rate would be $100,000/$1,000,000, or 10%.　　它是指投资净收益与房产价格之间的价格关系，比如，一个100万的房产，净收益为10万一年，那么它的资本化率为：=10%。它是一个投资的重要指标。　　其实，我们也经常看的是cash-on-cash return rate,现金回报率，它更直观一些。　　你说得对，租金的高低，与有没有运用杠杆没有任何关系，但是有没有运用杠杆，会有明显的收益差别，我知道，在美国投资，好多同胞，他们因为很多条件限制，没有办法运用到杠杆，可是，有很多人，应该还是有条件可以申请一个的。不过，如果有条件，还是把自己的一个的名额给用了，不要浪费了，至少可以增加投资的收益率。当然，像大哥说的，要视各人的实际情况，和整个经济走势，另外，还有自身所购买的房产的价格也有很重要的关系。例如有好多人，只是为了购买价格高的豪宅，而且还是价格升到很高的阶段购买的话，那么，真的是需要考虑是不是要用杠杆，因为房价在市场下跌的情况下，跌幅很大的话，会比较危险。
　　@Snowie3C
02:37:31　　日星期四：美国投资房产收益如何少交税甚至免税？ 　　大家都知道，在美国收入的任何一分钱，都需要向山姆大叔报税，每年收入达到一定的金额之后，都是需要向山姆大叔交税，所交的税率，和国内一样，不同收入的金额，各个不同收入的税率也不一样。可是，作为在美国投资的外国投资者，也一样，依法（by law）,你必须得美国的IRS报税、交税，可是，有没有一些可以让自己所得的收益可以少交税或者甚至免税的方法呢？ 　　还有很多人问我，我投资在美国房产、自己购买独立屋投资或者是参与你们的公寓私募投资，所需要交的税是多少？这个议题很大，甚至可能会让会很多投资人受益，如何做到在美国投资房产尽可能地合理合法少交税甚至免税，这个需要写很多东西。我担心写出来之后，好多在美国现金购买房产投资的人，真的会后悔自己的做法，当然，不差钱的土豪不在这个议题谈论的范围。 　　以前我有写过如何在美国投资并且合法合理的避税初级阶段及如何在美国收入的首25万美金免税的做法。那么我们今天来写写中级阶段。 　　我以前说过，我们购买来出租的房产，如果是用贷款的方式来购买的话，那么，在出租过程中每个月还贷款中的贷款利息，都是可以用来抵扣租金收入而从而减少你的收入，例如，你购买的房子的PITI，即Payment, Interest, Tax, Insurance,这里的后面三个，都是可以用来抵减收入的，假如你的租金一个月$1500,你需要还的PITI是$900,在这$900块当中，你的Payment本金只有$300,其它的$600是作为你的利息Interest $400, 房产税Tax $150, 保险Insurance $50,这三个都是你的费用。 　　你的租金收入为$=$900,你每个月只有$900的收益，一年的收入是$900x12=$10800,假设我还没有跟你如何进一步避税的话，你要报税交税的是$10800这个基数来交。 　　假如你是用现金全款购买的话，那么你的租金收入是$1600 -$150 - $50 =$1400/月，每年的收入是：$1400 x 12 = $16800，其实这个收入基数和上面的基数所要交的税率是一样的，都是15%的联邦税率。但是前者只要交$1620,而后者却要交$2520,相差了$900块的税费。 　　　　好了，前面很简单，只是不同付款方式产生的所要交的税的金额不一样而已。我今年4月份，有一位美女给我看她在加州全款购买的出租Condo的交税的图片。我当时忘记跟她说了，我要向她道歉，刚刚好这几天有人问到这个议题，我才想起来。她找的会计师，没有帮她更好的合理全法地避税，而且收费还不便宜。接下来要教大家的做法就是一个depreciation 房产折旧来抵税的方式。在美国，除了地的估值不能用折旧来抵税，建在地上的建筑，包括driveway 即自己车库出来的车道，或者热水器、空调，这些都可以折算成折旧率的，一般整体的建筑，IRS规定的折旧率是27.5年来来算。而其它的东西，如driveway,可以算15年，10年，另外的电器这些，5年。 　　假如你购买的一栋房子是20万，假设，地的估值为5万，那么其它的剩下的就是15万了，你购买时，15成这部分，可以变成每年的折旧率：$.5 = $5454.5/年。 　　这样子每年可以让你的收入又降低了，还是套回上面的例子，如果贷款的话，一年的租金收入为$10800 - $5454.5 = $5345.5,IRS 2015年的规定是年收入低于$9225的话，税率只有10%，那么需要交的税是 $%=$534.45,而如果是现金购买的话，抵扣后的收入为$1.5 = $11345.5，它超过了$9225美金的年收入，那么，它的税率还是在15%，所以，现金购买的租金收入所要交的税为：$11345.5 x 15% = $，差别又看出来吧？ 　　假如你花了$15000来重新做一条车道，那么，车道一般会用15年的寿命来计算，$00，每年又可以直接减少$1000块来抵扣收入，还有屋顶，也一样。、 　　另外，开车车程、住宿、搭飞机这些费用，都可以用来抵扣租金收入，特别是有人飞到美国来考察房产的费用，这些可以直接减去，还有维修、装修的费用，都可以算成折旧率的。另外，折旧率只可以用在出租的房产，自住的房产，不给这个折旧率来抵扣收入。这些都请咨询你专业的会计师。我只是学到的而已，并且我们在2015年年底的收入及报税的抵扣中已经运用了。 　　这些做法是你以个人名义购买独立屋投资的情况下。如果是参与公寓投资的话，也可以这样子做的。做法更复杂一些。另外开一篇写。　　-----------------------------　　中级课程，真棒！　　
　　楼主曾经写道：“成为专业的房产专家，就可以在美国合理合法地把家里收入的首25万美金免税，两个条件是：一：家里俩夫妻，只要有一个人在家里全职不需要上班；二：有一个或者一个以上的出租房产的收入。这两个条件加上一起，包括你出租的房产，家里另外一个人的所有收入、奖金、补贴等。这两个条件同时成立，这个在家里全职不上班的人，可以把自己的职业写成“Full Time Real Estate Professional” 全职专业地产、产房专家，这样子结婚的家庭联合报税时可以申请一年25万合理合法的免税。”　　经过与楼主讨论、向他人咨询和自查资料，对上面税法的解读，楼主出现重大谬误。结论是：　　1即使是真正的专业的房产专家，也不可以在美国合理合法地把家里收入的首25万美金免税。即：美国没有这个税法条款。　　2、25万免税额的说法应该源自https://www.irs.gov/uac/newsroom/net-investment-income-tax-faqs，这是美国国税局的网站，说的是另一个税种----the Net Investment Income Tax（简称NIIT，译为净投资所得税），这个税种里有一种情况，即当投资收益（包括但不限于房地产投资）总额低于25万美金时，可以不交NIIT，这也不需要什么资格，任何人只要符合条件就参照条款减免。该税种自日起征收，税率为3.8%，这与楼主所说的个人所得税完全是两个概念。个人所得税与收入挂钩，净投资所得也是收入，当超过一定的减免额，不但要征收超额部分3.8%的净投资所得税，还要记为收入缴纳个人所得税。　　举例：某人投资房产股票证券等总收入为30万，NIIT符合税法调减25万之条件，那么其净投资所得税为（000）×3.8%=1900美元。另外他当年收入假定没有什么名目可以扣减的话，则为%=90000美元，两项合计为91900美元。　　楼主，为了让你的帖子质量更好，可信度更高，请允许我把这个重要勘误贴出来。因为很多网友会据此作出判断，所以我们要提供正确的决策依据。
　　@我心依然向自由
21:58:45　　楼主曾经写道：“成为专业的房产专家，就可以在美国合理合法地把家里收入的首25万美金免税，两个条件是：一：家里俩夫妻，只要有一个人在家里全职不需要上班；二：有一个或者一个以上的出租房产的收入。这两个条件加上一起，包括你出租的房产，家里另外一个人的所有收入、奖金、补贴等。这两个条件同时成立，这个在家里全职不上班的人，可以把自己的职业写成“Full Time Real Estate Professional” 全职专业地产、产房专家......　　-----------------------------　　谢谢大哥整理我错误的地方，我过几天有空再把我们这几天讨论的东西整理出来给大家看看。可惜，写完的东西不能修改或者删除，没有办法到这篇从帖子里删除。
　　楼主您好，我有考地产中介的打算，可否请您将您的学习资料发给我看看行吗？
万分感谢！
　　@czlwjl-15 13:09:47　　楼主您好，我有考地产中介的打算，可否请您将您的学习资料发给我看看行吗？
万分感谢！　　-----------------------------　　可以，迟一些发邮件给你。
　　@czlwjl2016
13:09:47　　楼主您好，我有考地产中介的打算，可否请您将您的学习资料发给我看看行吗？
万分感谢！　　-----------------------------　　@Snowie3C
05:10:36　　可以，迟一些发邮件给你。　　-----------------------------　　心怀感激，拜谢楼主！
　　前几天和 @我心依然向自由 讨论了好多问题，我整理一下，也给大家看看吧。　　日：以78套公寓为例的一些问题解答　　问：帖子里说的是预期收益还是假若投资后确保实现的收益？　　答：理论上的投资，没有任何的收益会是100%有保证的，对吧？不过，我们每个不同的房产的情况不一样，所以，我们实际情况实际分析。按照这个房产的情况，入住率相对稳定，而能不能让入住率一直保持稳定下去，是在管理过程中人为的因素，能够让公寓的入住率相对稳定并且提高在最少90%以上的情况，有很多原因，包括公寓的整体居住环境，这个我们接手手通过装修提高它的质量，还有租金水平，在入住率不变，租金也不变的情况下，还是可以让它的现金收益在10%（到投资者手里约7%），通过提公寓的质量、提高完善管理水平、提高服务质量并且在有租客需要退租的情况下提前放入招租的市场当中，我们相应地提高一定的租金，来达到更高的现金收益率，约10%。另外，我们的计划是在满3年的时候，做refinance,提取投入进去的资金125万中的50%出来返还给投资者。那么，之后的收益，我所说的大概会是8%的年收益，这个收益是以最初投资进去的本金的基数来算的，例如参与投资时是50万，那么，提取了50%，则为25万拿回自己的口袋，收益的8%则依然为50万的8%。　　另外现金收益的多少，其实还与贷款的条款有关系，我们的这个房产的首付是按照35%购买价格的贷款比例来算，加上30万的装修费用，我们所需要的资金加上过户时产生的律师费用、贷款费用、过户费用等等杂费约6%，在第一年的收益里，因为我们会需要三四个月的时间进行装修，装修期间会损失一定的租金收益，所以，我在帖子里写了，第一年的收益大概到投资者的手里给7%，一年之后，基本上会比较稳定，到投资者的手中，会有10%的年收益。　　问：你昨天讲，假如我要投资的话，可以做到这个房子给我带来的税额为零或微小，是怎么做到的？如果是用Cost Segregation，请阐述一下。　　$2600000 公寓购买价格　　$156000
过户费用6%　　$300000
装修费用　　减去地的价值：$200000　　$2600000 + $156000 +$300000 - $200000 = $3056000
　　折旧率为：$111127/年，以使用寿命27.5年计算的话　　租金毛利:$ 610600 (其实看第一行Actual时，假设任何东西都不这的情况，即不装修，也不提高入住率，那么毛利有$610600）　　开支：$ 363000　　净收入：$247600(营业收入) -$125729/年（每年还本金、利息） =$121871 (这个没有减去资金储备的情况下，就当是这个收入啦，事实上只有10万多一点点的现金收益。）　　那么，净收入除去折旧率为：$121871 - $111127 =$10744,帐面上还是有营利的，如果用这样子的方式计算，还是需要交一定的税，对吧？假如是提高了租金和一点点的入住率的情况下，这个帐面是的营利会更多一些，可以用第三个最终的净收入$166139来算的话，则变成$166139 -$111127
=$55012。　　假设用 cost segregation 对每 项不同的房产的资产使用进行分离它们的使用寿命的话(每个项目的寿命，在IRS上有一定的使用寿命，我暂时啥时举例说明一些，没有完全列出，我们只是为了作比较而已。）　　，那么，我们来看看情况如何　　地：$200000 依然不能折旧　　$1300000
假设是地基、房产架构、停车场、水管等等，使用寿命以27.5年计算：则$47000/年　　$1000000
房顶、厨房、厨柜、办公室等等，使用寿命以12年计：则$83000/年　　$500000
地毯、油漆、制冷装置或者是空调、暖气、热水器、门等，使用寿命为7年，则：$ 71000/年　　这样的分离计算法，每年的折旧率为：$47000 +$8=$201000/年　　那么结果是，假如还是以第一个情况为例：净收益$121871 - $201000 = -$79129，而如果是$166139的话，则为:$1000= -$34861,依然还是不需要交税，除非是最后的净收益超过
$201000, 收益是相当于接近20%的现金回报率了，当然，如果达到这样子的话，就可以利用重新贷款融资，提取现金出来，来相对地减少收益来达到减税、免税的结果。 或者是过几年后，需要一定的资金投入进去维修房产的方法。　　其实它可以把它用独立屋的投资里来比较。通常来说，如果要用Cost Segregation来合理延迟交税、避税的话，一般会建议用于商业的房产投资中，一般的4套或者4套以下的（就算是连栋别墅这种房屋），在美国也不叫商业房产，一般银行或者贷款公司不会把它们当成一个房间房产来定义贷款。如果是用Cost Segregation省税的话，基本上，可以把每年的收益做成不需要交税的结果，这个不是我一个人这么多，很多的专业投资这么，这不是违法的，我们不做违法的事情，也不想和IRS宣战，我们惹不起，一般越大的商业房产，用Cost Segregation会越有优势。 专业人士说：”Cost segs should be for large commercial buildings, including apartments of at least 24 units."就是，你要有足够大的成本、费用、资本去折减才更值得。
　　日：　　举例　　纸上亏损 Paper Loss 　　o 房租收入 (Rental income)：
$30,000　　o 開銷 (Expenses)：
-$25,000 　　o 净收入 (Net cash (Net cash-flow)
$5,000 　　o 折旧 (Depreciation)
-$15,000 　　o 紙上亏损 (Paper Loss)：
$10,000 　　折旧返回税（不知道这样子翻译会不会恰当Depreciation Recapture Tax 　　举例　　– 购买价格 (Cost)
$200000 　　– 折旧 (depreciation)
$100000　　– 售价 (selling price)
$300000　　- Capital Gain Tax – 出售价格-成本(selling price-cost)= $*15%=$15000 　　– 折旧返回税(depreciation recapture) $%=$25000 　　比较优势：一般收入最高税率 (normal income highest tax rate) $%=$3, 这样子相对之后，少交了$10000的税了。所以也不是完全地还回去。　　Depreciation recapture的税率是多少呢？是ordinary income tax rate up to 25%，在ordinary income tax rate和25% flat rate这两个里面取低的一个，上面的假设是总的收入的税率在25%的里的，假如收入是在20%里，那么看起来似乎是取20%的税率。　　你的邮件里觉得折旧没有什么好处，还是会还回去的，这个例子是说明，其实不尽然，假如你一定要出售房产的话，是会还回去，但是不是全部还回去，你觉得不想麻烦折旧来抵减收入而少交税，可是，它是IRS给你的优惠，为什么不用呢？并且它也不是完全地需要还回去。另外，如果你不折旧也是可以的，但是你卖掉房子以后，IRS规定你还是要交depreciation recapture tax。IRS的规定是，如果你可以折旧的话，不管你实际是否折旧，你都必须交depreciation recapture tax。IRS给你的税收抵减优惠，你可以用，也可以不用，你不用，不是我强制你不用的，但是如果你要出售的话，你一定要给我交这个折旧返回税。这个规定像是霸王条款了，不过，在美国，谁都需要和IRS打交道，IRS就像是一只老虎，人人都不想惹。所以，应该得到的优惠，还是好好享受吧，还是老老实实的折旧。况且，在美国的话，就完全不能完全的不交税，只是尽可能少交甚至不交。　　可以用1031-exchange条款来避税，完全不需要交depreciation recapture tax，或者至死也不出售你的房产两种方式。IRS在出售房子的时候才收depreciation recapture tax，而且你的所有房产的折旧和税都会随着你的生命烟消云散，所以可以把房产用trust的方式传给子女，子女会以当时的market value作为他们新的cost basis，当然这个又会涉及到遗产税，那又是一个话题了。或者一直用1031-exchange条款来避税。　　我们的导师的说法是Own commercial real estate, as long as your building doesn't have too much of a mortgage, depreciation deductions will make a good chunk of your rental income free of current income tax.　　投资公寓可以更好更合理地避税，而且还可以用公寓投资中做出来的帐面上的亏损来抵扣主动收入，即有W2的收入的情况下，可以抵扣，而让主动收入更少地交税、或者不需要交税。我咨询的CPA告诉我，夫妻当中有一个是全职的“Real Estate Professional"的话，可以用被动收入的帐面亏损来抵减主动收入W2的金额的方法，只需要用得对，可以不止25万，可以是无上限的。但是，最好是投资公寓的投资资产，如果是独立屋的话，能够抵减的金额会有限制。　　很感谢大哥过去几天提出了很多问题，让我也在讨论中学习了更多的知识。这些知识，也希望可以给在美国投资的同学一些参考。
　　日：独立屋回报率的案例分析　　这个房子，原来应该是6月10日过户的，5月20左右看的房子，但是原来的房主是一个比较不太好相处的人，我们跟她约了好几次，才约到了可以去做估价、检验、找几个装修公司去做评估装修的价格等等，结果，她只有给我半天的时间去约这么多人，我约了部分的人第二天9:00去房子做这些工作，可是，在大部分人还有15分钟到的时候，她打电话过来说得全部取消，因为她不方便给人家那个时候去她家，所以又得重新约过，终于都在上周二把所有人约在同一个时间做好这些工作。所以，今天早上刚刚签好字过户。明天开始装修，虽然只有一天，装修工人又得休息两天，下个周一才又开始。希望这个房子又可以在装修还没有完成的时候出租出去。第一次需要还贷款的时间是日，我们还有一个半月的时间。装修预计需要三个星期。　　　　4房 +2浴室，面积：1771 英尺，加两车库。占地面积：5820平方英尺。1983年的建筑。　　　　　　校区作为出租房来说，非常好啦。我们预算中的租金定为$1600/月，但是，现在放招租广告，会放$1700。如果不行，我再调整一下价格$1650/月是有非常大可能性出租的。　　　　房子的空调、暖气系统已经很旧了，需要全部重新换新的，热水器也换新的、卧室里的地毯全部换新的、厨房、洗手间的台面都换成花岗岩，房子里面重新油漆，外面强力水洗+修补+部分刷油漆。原本的预计装修费用为$2万，最后几个报价的最低的两个都是$2.2万，超出10%，不过，也在正常范围。　　收益表分析：　　房产购买价格:$102000　　装修价格：$22000　　房产装修后估价：$155000　　装修后的差额：$155000 - $102000 -$22000 = $31000.　　先用私人贷款，装修后马上转一般贷款，加上所有的费用，两次贷款转换后，最终需要自己掏出口袋的费用为：$20015,加上装修期间需要的水电费用，约$250。　　下面的收益率为不计算装修期间的水电费用的收益率，资本收益为$21300（假设是找经纪人出售，需要交$155000中的6%佣金费用的话），假如租金为$1600/月的话，现金回报率为:36% 　　
　　你们是在哪里？　　
　　是在哪一个州？　　
　　我的投资房产很感兴趣。　　
　　错了，应该是写我对房产　　
　　我仔细看了前面，你们哪不下雪，对我而言我向住温暖的地方，我在东岸太冷了　　
03:01:46　　我仔细看了前面，你们哪不下雪，对我而言我向住温暖的地方，我在东岸太冷了　　-----------------------------　　是啊，Texas和Louisiana都很热，冬天没有几天，几乎不下雪。可是，有些人也不喜欢这边这么热的夏天。我们的房子主要在Houston多，我这边住的地方，是在Lafayette,LA,只有两个独立屋的出租房。
　　谢谢你的回复。你们那里的治安怎么样？　　
　　前几天，才把Houston所有已经过户的房子收益率分析出来，基本上都比我们的原来预计的高了一些，还有三个房子的装修期间的水电费没有收到，但是这些费用不会太多，收益率影响不会太大。最低的现金收益率都有21%，成绩不错，继续为和我们一起投资的投资者购买高收益的房产。　　　　　　　　　　
　　请问楼主买房的时候有没有考虑区域问题？比如有些区域黑人聚集区，相对犯罪率什么的会比较高，这类房产在购买和出租上会不会有什么麻烦？　　看了zillow上的房产，好的区域好的学区房价都不便宜。
　　@Angalla
15:33:59　　请问楼主买房的时候有没有考虑区域问题？比如有些区域黑人聚集区，相对犯罪率什么的会比较高，这类房产在购买和出租上会不会有什么麻烦？　　看了zillow上的房产，好的区域好的学区房价都不便宜。　　-----------------------------　　在美国购买房子的三个L,是Location, location, location!好的学区和住宅，价格当然是贵的，这个规则，到哪里都一样。所以，区域非常的重要。我不在这些区购买房产。这些区购买没有什么麻烦，也有人购买出售，出租也没有什么问题，因为他们也同样有人需要租房，只是我自己个人不喜欢而已。
　　　　以前说过，其实房产市场也有批发的市场的。今早刚刚拿到一个17套已经装修好并且有租客的打包房源。一般这种房产的出售都是整体出售，不会拆分出售。一般已经被装修好了，也已经有租客在里面的话，收益率会相对低一点点，但是，可以无空置期直接享受收益。
　　日：在美国出租房子有没有风险？　　在美国出租房子，有没有风险？答案是肯定的。　　这几天刚刚好其中的两套遇到出租房的问题。在美国出租房子，还是有风险的。　　例如空置率，这样子会损失租金，特别是对于有贷款的房产来说，所以，我们的房产过户后，投入装修的时候，便开始打广告，以最快的时间找到合适的租客，最理想的状态是，可以在装修期间签好出租合同，装修后马上或者过几天租客搬进去。在Houston的这些房子，基本上都是这种状态，所以，空置率大概只有7-10天，相对来说，从过户到租客搬进去的时间，有些不超过两个月，有些刚刚好差不多两个，但是期间有绝大部时间都是装修的时间。能不能让房产的空置时间缩短，在于市场广告有没有做得到位，还有租金的定位、房产的位置、房子的情况，都是有息息相关的。　　在美国，房子出租过程中。基本上除非是租客弄坏或者损坏的维修，都是房东负责，大到空调暖气、水管，小到锁头坏了，这些都是需要房东找人维修，房东给维修费用。有些好的租客，一些小的维修，他们都会自己做了，也有一些租客，有一点点的小问题，他们也会找房东。这星期两个房子租客给我报告了一些问题。有一个房子，上周五晚上，租客发信息告诉我，不知道为什么，在厨房和客厅根本感觉不到空调，他们自己换了滤网了，可是，还没有不怎么感觉到有冷风从通风口出来。但是几个房间都很好。于是，周一的时候，马上找了一个检修空调的公司下午去检验情况。检验完了之后，他们晚上才给我回复，说空调完全没有问题，是四个通风口的阀门坏了，只要换换上就可以了，如果我们自己去购买，叫他们去安装，需要$200，或者我们自己可以去购买，自己安装也可以，因为很容易，另外，去检验的出勤费用$80也不需要收我的啦。在美国，一般这些技术人员的一次出勤费用都是需要的。这个人很会做生意，也很公道，他不会因为我不在Houston而向我乱收费，他本来可以收$80的，就算我不用他帮我安装。这样子以后我其它房子的空调有问题，肯定是会找他的。租客在同时间也告诉我，她自己会去Home Depot 购买这几个通风阀门，然后叫她儿子安装上去。这样，这次出现的问题，我不需要花一分钱解决了。感谢不会斤斤计较的租客，还有很好的维修公司、人员。　　结果，星期二晚上另外一个租客发图片告诉我，天花板有水渍，另外，有一个浴室水下不去，漏水了。我马上又得找plumber水管工昨天第一时间去检查维修。这次出来的两个地方的漏水都比较严重，一个是浴室浴缸里面的水管老化了，需要重新换上新的，天花板的漏水居然是热水器的连接在attic上的水管生锈老化了漏水，加上需要换上被湿坏的天花板，整个维修下来，需要$2200。花了这么大笔钱，直接把收益率拉低了几个点。这些都是风险。　　
　　日　　最近很忙，上周末又去与一群公寓投资的同学学习他们如何成功投资他们的房产，借鉴他们的经验如何装修、提高入住率、提高租金、使房产快速增加它的商业使用价值从而增加它们的评估价值。每次学习都很激动人心，因为可以去实地考察，在每一个实际被前辈经营过的房产里学习他们的成功、值得我们复制的经验，可以让我们尽量以免一些错误的决定等等。　　另外，这几个月构思的美国房产投资网站也已经定稿，上个周末开始进行编程，需要45天才可以把框架做好，再把我想要的内容放进去，就可以上线了。之前有人让我弄一个公众号，这个我也还没有时间搞。过段时间也应该来看看如何弄好，希望到时可以和网站一起上线。　　另外一件重要的事情是前段时间在学习、测试几个不同房产管理软件，已经大概确定下来用哪一个出租房产管理软件啦，另外，还增加一个可以让租客用信用卡、储蓄卡直接网上支付的付款方式。这些东西都做好了，我们接下来的工作会更加方便。　　公司的装修团队也增加了一些很不错的相关人员。　　总之，这段时间忙，但是还是有很多收获。
　　@Snowie3C
22:02:58　　日：在美国出租房子有没有风险？　　在美国出租房子，有没有风险？答案是肯定的。　　这几天刚刚好其中的两套遇到出租房的问题。在美国出租房子，还是有风险的。　　例如空置率，这样子会损失租金，特别是对于有贷款的房产来说，所以，我们的房产过户后，投入装修的时候，便开始打广告，以最快的时间找到合适的租客，最理想的状态是，可以在装修期间签好出租合同，装修后马上或者过几天租客搬进去。在Houst......　　-----------------------------　　楼主 可以购买Home Warranty 电器包括空调以及管线都包括在内 一年只要大概500多美金。
　　@Snowie3C
05:06:27　　日　　最近很忙，上周末又去与一群公寓投资的同学学习他们如何成功投资他们的房产，借鉴他们的经验如何装修、提高入住率、提高租金、使房产快速增加它的商业使用价值从而增加它们的评估价值。每次学习都很激动人心，因为可以去实地考察，在每一个实际被前辈经营过的房产里学习他们的成功、值得我们复制的经验，可以让我们尽量以免一些错误的决定等等。　　另外，这几个月构思的美国房产投资网站也已经定稿，......　　-----------------------------　　楼主很勤奋，也很耐心，你一定会成功的。　　在此，对你的计划提一些建议。根据我的观察和了解，现在想在美国投资房产的人很多，从资金门槛来说，无疑你所处的地方（德州和路州）门槛低，这样适合的人群会多，这是优势。但是德州路州气候是一个硬伤，夏天温度太高，而中国人投资房产有一个自住情结，这是劣势，所以你要着重引导投资人的投资观念，让他们成为成熟的投资人，此其一。　　其二、如果人们接受房产投资仅仅是一个资产保值增值的工具而已，与自己住不住无关，这样你的客人就会多起来。那么，客人的痛点是什么？是房产购买之后的管理（招租、出租、维护、交税、水电气草坪、保险、安全以及后期的退出），这是客人们所关心的，你能做好这些，客人的收益才会有保障，否则说的再好也是纸上谈兵。所以要抓住核心做文章。核心是什么？不是购买，而是良好的管理。　　其三、通过上面这样说，你明白了吗？去建设一个美国房产投资网站完全没有必要，而且将会成为你的拖累，你将会把大量的时间耗费在网站信息的更新维护上。美国房地产网站几十个，要购房的人也知道zillow,trulia,redfin这些主流的，之前国内的美加网、美房吧、北美购房网等等无非是从美国网站上摘录一些房源放到自己的网站上，信息不全面，有些房子已经卖出去了他们还没有更新还挂在网站上，他们都有很强的团队尚且如此，你要做得更好会很难。所以我觉得建网站无必要。
　　@Snowie3C
22:02:58　　日：在美国出租房子有没有风险？　　在美国出租房子，有没有风险？答案是肯定的。　　这几天刚刚好其中的两套遇到出租房的问题。在美国出租房子，还是有风险的。　　例如空置率，这样子会损失租金，特别是对于有贷款的房产来说，所以，我们的房产过户后，投入装修的时候，便开始打广告，以最快的时间找到合适的租客，最理想的状态是，可以在装修期间签好出租合同，装修后马上或者过几天租客搬进去。在Houst......　　-----------------------------　　@天边的鸽子
05:41:53　　楼主 可以购买Home Warranty 电器包括空调以及管线都包括在内 一年只要大概500多美金。　　-----------------------------　　谢谢天边的鸽子，我知道Home Warranty，但是他们也不是所有的东西都保的啦，而且每次都有服务费用。不过，看房子的情况，因为有一些确实是值得购买Home Warranty,有一些房子，不是太值得，我还不如把要交的几年的Home Warranty费用加起来把空调或者热水器这些东西都换成新的，这种做法还可以让我的房产的价值升一点点，而购买Home Warranty,他们是尽量避免给客户换新的，除非到万不得以的时候才做，他们一般都是维修再维修。
　　@Snowie3C
05:06:27　　日　　最近很忙，上周末又去与一群公寓投资的同学学习他们如何成功投资他们的房产，借鉴他们的经验如何装修、提高入住率、提高租金、使房产快速增加它的商业使用价值从而增加它们的评估价值。每次学习都很激动人心，因为可以去实地考察，在每一个实际被前辈经营过的房产里学习他们的成功、值得我们复制的经验，可以让我们尽量以免一些错误的决定等等。　　另外，这几个月构思的美国房产投资网站也已经定稿，......　　-----------------------------　　@我心依然向自由
09:13:30　　楼主很勤奋，也很耐心，你一定会成功的。　　在此，对你的计划提一些建议。根据我的观察和了解，现在想在美国投资房产的人很多，从资金门槛来说，无疑你所处的地方（德州和路州）门槛低，这样适合的人群会多，这是优势。但是德州路州气候是一个硬伤，夏天温度太高，而中国人投资房产有一个自住情结，这是劣势，所以你要着重引导投资人的投资观念，让他们成为成熟的投资人，此其一。　　其二、如果人们接受房产投资仅仅是......　　-----------------------------　　大哥总是这么夸奖我，真是受之有愧。希望如大哥所言，会成功的，只要选择对的方式，坚持做下去，应该会离成功更近的。　　非常感谢大哥给我的建议。就像我在微信和你说的，目前我成立的公司是众筹投资的，我的专业不在出售房产，我觉得我们对投资高回报率的房产更专业一些，卖房产只是我额外时间兼职的而已。我的主要工作还是投资房子、公寓、管理服务这些。而且我们的投资理念不是为了购买来自住的，而是全部出租的。自住的投资者可以选择其它的方式投资，或者其它地方，Houston的气候，可能有很多的同胞还是不大适应的。　　我做的网站是可以让所有的投资者参与投资，提供低门槛投资、简单投资步骤，全新的投资项目，更高的投资回报机会给国外的投资者。是集零散的资金集合在一起，提供丰富的项目资源，为投资者提供传统少量资金难以接触到的美国地产投资机会，解决中国投资者海外投资和管理困难的障碍，利用我和Zach的信用分、贷款额度，让投资者也可以与美国投资者一样利用杠杆让投资收益实现最大化。我做的网站也是与这方面有关的。我自认还没有能力去做一个像zillow、trillia这些网类似的网站，就像你说的，没有必要啦。　　网站做好了之后，我会发给你帮我看看的，你肯定可以给我提供一些好的建议。
　　美国独立日长周末，我们没有打算去和太多人挤。所以，这个长周末留在家里，在附近逛逛。周二开始去Houston看房子，看公寓。下周末再抽些时间去玩玩。　　帖子里认识的朋友7月底过来美国考察，顺便过来探望我们。和Zach同学说给他们安排一次真枪射击体验。因为他们是周一到，所以，他那天会请假，带上远道而来的朋友一起去体验一下美国人不太多的娱乐项目之前，可惜来的时间不是打猎的季节，否则可以去打猎。　　目前家里只有三把枪，他有一把AK15放在他老爸家里，所以，他很想去买多一把AK15，昨天去逛逛。　　第一次发现粉色的子弹，以前没有见过，有见过有红色的。这个粉红色的外壳也太可爱了。　　　　　　粉色的子弹配上粉色的枪，是否会让它的威力减少一些呢？　　
　　Zach 昨天说：“我的生日快到了，让我买一把枪吧？而且你的朋友不是要过来看你，到时他们可以体验多一把枪。”我已经限制他买枪有两年多的时间了，家里有三把，放在他爸爸家里有两把。我觉得不需要那么多了。他要买了枪不太便宜，1800多一把，所以，我告诉他让我考虑一下。　　挑选猎枪。　　　　　　　　　　　　
　　很棒，关注你的帖子很久了，也学了不少房产理财的知识。　　很羡慕。
楼主继续啊，期待你的继续发帖～
　　@Snowie3C
00:49:58 　　@albert98
14:50:35 　　现金交易的话，手续会容易得多。这个房产我比较保留意见啦，因为我查了，你看中的这个房产，在1 mile之内，有23个犯罪的人住着。另外，这个房产我只看了过去不到一年的记录，有好多的事故和犯罪记录，几乎天天都有，有些天还是一天几起，我复制一点点给你看看： 　　01/15/2016 　　Property Crime：Criminal Mischief 　　Reporting Agency: Sherriff's Office 　　01/15/2016 　　...... 　　----------------------------- 　　@albert98
01:04:31 　　哇，美女，多谢你的帮助，那看来真的不能买。 　　可以留下你的微信吗？或者你加我的微信。 　　麻烦你帮忙推荐一些有价值的独立屋，用于出租投资。 　　万分感谢 　　-----------------------------　　@Snowie3C
01:18:26 　　私下短信告诉你我的微信。好，我有看到好的值得投资的独立屋会发给你。你一定要是在Houston吗？　　-----------------------------　　哇！楼主好厉害！我最近也在看房，想在南加州pomona买一处房子，不知道楼主你能查到南加州房子的情况吗？如果可以！麻烦你帮帮我谢谢！　　
　　我也有手软心慈的时候，一个刚刚过户的房子（7月7日过户），租客是原来房子带的，交不出房租，我已经给他们5天时间，说好昨天去拿房租支票还是没有交出来，叫我多给一个星期，因为他工作的支票原来是周五晚上出，可是没有出来，他们承诺会把滞纳金也一起交。看到他们10个月大的孩子，我的恨不下心马上驱逐他们出去。上次一个租客没有交租金第二天我就开始放驱逐出去的通知了。被Zach同学说肯定是看到人家可爱的小孩和妻子的Puppy face就不忍心了。其实如果驱赶他们出去，我可以很快拿到更好的租金。下周六看看吧！如果还不交，马上行动。　　
　　@Snowie3C
00:49:58 　　@albert98
14:50:35 　　现金交易的话，手续会容易得多。这个房产我比较保留意见啦，因为我查了，你看中的这个房产，在1 mile之内，有23个犯罪的人住着。另外，这个房产我只看了过去不到一年的记录，有好多的事故和犯罪记录，几乎天天都有，有些天还是一天几起，我复制一点点给你看看： 　　01/15/2016 　　Property Crime：Criminal Mischief 　　Reporting Agency: Sherriff's Office 　　01/15/2016 　　...... 　　----------------------------- 　　@albert98
01:04:31 　　哇，美女，多谢你的帮助，那看来真的不能买。 　　可以留下你的微信吗？或者你加我的微信。 　　麻烦你帮忙推荐一些有价值的独立屋，用于出租投资。 　　万分感谢 　　----------------------------- 　　@Snowie3C
01:18:26 　　私下短信告诉你我的微信。好，我有看到好的值得投资的独立屋会发给你。你一定要是在Houston吗？ 　　-----------------------------　　@yangyangyang999
17:06:37 　　哇！楼主好厉害！我}