& & 有人称2018是房价最稳一年，也有人将2018称为&调控年&。在这个大的环境下，2018购房逻辑发生了哪些变化，今年购房又有哪些值得关注的问题。昨晚的买房大家帮直播，给出了我们答案。
& & 新年首播先爆两个猛料：
& & 1、2018年开年，过去一些政策过严地区有变动苗头，老项目以及顶豪项目限价会有松动的可能性，合肥、南京、厦门、上海、福州等限购较严的城市后续供应量有增加的趋势。
& & 2、最近北京阴阳合同被过度解读。买房大家帮可以明确告诉粉丝的信息是，二手房肯定不会有明显加税的可能性，未来即便调整也只会更加合理，比如北京普宅468万认定标准会进行调整。
& & 针对目前的环境，购房逻辑也发生变化：
& & 首先购房最基本的一个逻辑就是：自住，只要价格房子都合适，就可以入手；但是投资则需要综合考虑杠杆、回报以及周期。
& & 具体到区域，从投资角度看，价格企稳的一线城市，去年限得最严的二线城市如长沙、合肥、武汉、济南等都值得购买；不在一线城市辐射范围内的三四线城市，短期看由于去库存的影响价格还会持续上涨，但是价格已在高位，失去了投资价值。
& & 另外很重要的一点是，之前单纯的一二三四线的城市划分已经不再准确，城市划分有了新的标准。房地产市场明显按照京沪深以及蓉渝划分为四个热点圈，环京、环沪等三四线城市其实可以看成1.5线城市，这些城市如果价格合理可以考虑入手。
& & 新的一年，为了更好地服务购房者，买房大家帮也做出了相应调整：
& & 1、除了日常的微信群互动为大家答疑解惑，我们还将针对高端客户提供点对点的个性化指导。
& & 2、新的一年买房大家帮平台将继续为大家争取实打实的实惠：大家买不到的房子我们帮你买；大家能买到的我们有优惠；还可以为你提供一些专业信息以及指导。另外，从前期的选房到后期的签约，购房过程、交易链条中方方面面的问题，我们都会尽量为您解决，节约时间成本。
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<em id="authorposton18-2-28 21:51
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孩子19年上小学，想在南开或是河西买个学区房，预算350万，两个方案一是买个三室的房子，房子不要太旧，家里人住的稍微舒服点，这样学校就只能选普小，另一个买个小房子，重小，房子租出去我们附近租房住
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<em id="authorposton18-3-1 15:04
有350万和平买重小，然后租房住，挺舒服的
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<em id="authorposton18-3-3 07:06
逅逅 发表于
去和平会不会太鸡血了，孩子压力会不会太大，因为不在天津，对和平，南开，河西的小学不太了解，差距很大吗在哪里都有压力，河西南开重小的家长也鸡娃，只是和平整体的教育水平最高，所以，有这个能力为什么不去和平呢
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逅逅 发表于
孩子19年上小学，想在南开或是河西买个学区房，预算350万，两个方案一是买个三室的房子，房子不要太旧，家 ...重小，租房住
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<em id="authorposton18-3-1 06:11
租房太难受了，还是住自己家好。
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<em id="authorposton18-3-1 07:18
350付首付？
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竹筒牛里脊 发表于
<font color="#0付首付？有350万付首付就不纠结了，总共加贷款
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浪迹天涯121 发表于
重小，租房住怕被房东折腾，搬家受不了
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考虑考虑，谢谢
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350w买不了宜居的房子，都需要租房子
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逅逅 发表于
孩子19年上小学，想在南开或是河西买个学区房，预算350万，两个方案一是买个三室的房子，房子不要太旧，家 ...如果买小房子上重小 为什么还去南开河西，直接和平
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小草办豆腐 发表于
有350万和平买重小，然后租房住，挺舒服的预算350万年前碰到合适的应该能买到和平重小的小两居，现在和平重小第一梯队的小一居也没问题吧。有这个预算没必要去河西南开
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腻么猪 发表于
<font color="#0w买不了宜居的房子，都需要租房子非常感谢
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hpxjibang 发表于
如果买小房子上重小 为什么还去南开河西，直接和平去和平，是不是太鸡血了，会不会压力太大
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一鸣爱可可 发表于
预算350万年前碰到合适的应该能买到和平重小的小两居，现在和平重小第一梯队的小一居也没问题吧。有这个预 ...去和平会不会太鸡血了，孩子压力会不会太大，因为不在天津，对和平，南开，河西的小学不太了解，差距很大吗
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<em id="authorposton18-3-2 09:37
逅逅 发表于
去和平，是不是太鸡血了，会不会压力太大为什么会有这种想法呢？！和平现在是减负最严格的，和平一片小学升中学有三所市重点可以摇号，如果您这350万买个一室独单还能剩50万左右以供上学这几年租房和教育投入，如果发现孩子学习不错再加把劲也不会因为去了南开河西而后悔，只要进了和平重小，学区房永远保值就可以抓住合适试机再出手卖掉，这上学的几年你们还在挣钱相信可以再挤赞财力换宜居的房子了。
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“买房大家帮”第三次直播：139万+次观看，他们在聊什么？
昨天晚上8点30分，买房大家帮第三期直播上线，10万+人在线，139万+人次观看。这一期，聊得是：共有产权下的刚需秘籍。里面的话题与观点，每一个拎出来，都够十五个人讨论半个月的。01共有产权是否有购买价值？共有产权房永不可转为商品房。后期出租，租金得与政府分成；若出售，得售卖给具备相应资格的人。综合计算房价增值收益，以及资金价格与收益，建议：若能拿出100万首付的刚需，还是尽量买商品房；支付能力确实不足的，共有产权房作为解决真正的刚需居住需求的房子，也不失为一个好的选择。02共有产权房大量入市，是否会对房价造成冲击？共有产权房与此前的限售限价房有所区别，对大市场的冲击肯定有所区别。从区域或单个项目来看，共有产权房的大量入市，肯定会对该区域的房地产市场产生影响；品相较好的共有产权房项目，也会对周边的项目产生影响。03什么叫刚需？从无到有叫刚需，从有到优叫改善，从有到多叫投资。从市场意义来看，在北京，总价在500万以下，第一次置业叫刚需。从居住需求来看，为了实质需求的购房，比如北京的住房+海南的度假房产，为了更大的面积更好的环境进行的置换，叫不叫刚需？从价值角度来看，在没有很好的投资渠道的情况下，将手中的闲钱投入房产，以达到保值增值的目的，叫不叫刚需？04刚需买房秘籍。能买四环内，绝不去郊外。城区和郊区，房产增值不在一个量级。注意职住平衡。尽量在工作区域内买房，提高生活质量。生活不仅有房子，还有诗和步行上班的幸福。沿着地铁线找房子。地铁意味着更方便得交通，以及房产未来保值增值得一大保障。合理并充分地用杠杆。只要利率合理，只要自己可以承受，不要害怕杠杆。适度超前。在支付能力范围内，能买大一点就尽量大一点，能买近一点就尽量近一点。珍惜处女贷和首套房资格，远离一居住，拥抱两居。能靠自己就不要靠保障，免费是天下最昂贵的午餐。因为免费，所以就没有风险，因为没有风险就看不到潜在的危机和隐形成本。更多有价值的内容，点击“阅读原文”，看直播回放，或是加入买房大家帮微信社群。★特别提示 ★攸克粉丝如有相关购房咨询事宜，可添加微信——买房大家帮小秘书（maifangdjb01），即可由小秘书协助您加入“买房大家帮”购房群。—原创文章 未经授权 谢绝转载 欢迎转发—点击“阅读原文”观看买房大家帮第三期“共有产权下的刚需买房秘籍”
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举报邮箱：买房大家帮：最让你纠结的买房问题是什么？（）
这一周（9月4日—9月8日），“买房大家帮”购房群里继续收到很多问题，发问频率最高的是“买哪里的房”？在买房这件大事上，选择永远比努力更重要。你最应该关心的是买哪里，其次是何时出手。发问的朋友不仅来自北京，也来自二三线城市。以下是专家团队回复部分问题的摘录。
1.看上房山一个二手楼盘，大宁山庄（京石高速长辛店出口南侧，容积率1.0，07年房）价格4万左右，您觉得那个区域升值空间如何？值得出手吗？
买房大家帮：大宁山庄是低密度小区，4万现在买不到吧，大约要4.3~4.4，不过这个房子居住为主，换手很难。
2.房山长阳板块如何？值得买吗？
买房大家帮：刚需也没有其他更好的选择，长阳起码有个一般化的学区。门头沟都已经6~8万+的情况下，长阳5万或许是类似区域内的唯一选择了。如果是投资，可以年底看看，目前的时点，还是捡漏的时机，碰到急着换房的可以。
3.延庆和密云您更看好哪里？
买房大家帮：两个地方都差不多，但肯定都不能作为第一居所，都是养老休闲。从环境看，密云要好点吧。
4.通州北关那一片怎么样？通州的教育越来越好吧？
买房大家帮：区域没问题，通州利好看得见。教育肯定越来越好，但十年内赶不上城里。
5.劲松老破小值得买吗？
买房大家帮：这个要看收入、工作范围，什么房子都不能说不值得买。如果400~500万想买个小两居，工作在国贸，劲松老房子算是非常好的选择。
6.请问怀来官厅湖边一系列度假房，除了居住，有投资意义吗？是否变现比较困难？
买房大家帮：买房必须看逃生指数。这些房产对于普通人来说，变现很难，没有成熟的二手房市场。
7.南四环公益西桥公园懿府项目，您觉得怎么样？
买房大家帮：北京的房子现在二手房可挑选的不少。这个项目新盘第一期开盘的还行，老盘我觉得现在性价比有限。
8.首付100多万，二套，能在北京哪片买上房？
买房大家帮：不可能了。199万做首付，二套在北京基本都买不到房了。普通住宅6成，非普通住宅8成，而且贷款最高25年，还有评估价的问题。所以二套199万最多也就买300万的，300万在北京可选的不是没有，六环外了。六环外不能超过281万，五环外不能超过374万。
10.有199万首套的推荐么？
买房大家帮：首套还好，沿着六环周围找次新。总价在450~500万，5万多单价。
11.马家堡和回龙观该选哪里？为什么？
买房大家帮：当然是马家堡，对比一下早上7点半两个地方的地铁，回龙观那都不能叫拥挤，应该是崩溃。
12.西三旗的莱圳家园，清河的安宁家园，永定门的景泰西里这个三个地区怎么考虑？主要是孩子学籍和以后出手难度。
买房大家帮：这几个都属于区域中等的位置和学校。看您工作区域吧。要是我选，我倾向于景泰西里。
13.最近正在选房子，万科翡翠长安和中粮天悦壹号哪个更值得推荐？
买房大家帮：两个位置差别太大吧，从位置看，当然首选中粮的。一个在新宫一个在门头沟，这没有可比性。买得起当然是新宫了，门头沟的项目相对性价比较差。相比门头沟的项目，翡翠长安还有一定的优势。
14.对于孩子上学您怎么看？有户籍。目前在长阳，纠结换个大的还是去市里买个小的？为了孩子上学。
买房大家帮：有户籍的话，可以考虑海淀西城的，谈不上户籍歧视，我也是外地人，但理性角度，社会现实就这样，长阳上学的很大比例都是外地孩子，从5年级开始就会纷纷回原籍。
如果没有户籍，长阳的还可以。城里入学难度越来越大。学区房核心其实还是要平衡，家长最重要，学区在其次，不能只追好学校买个老破小，还贷款很多。
15.我知道现在不是买房的好时机。未来纯投资保值的话，二套买在哪里比较好？北五环立水桥和将台路哪个更好？
买房大家帮：二套房现在基本接近全款了。除非政策放宽，不然二套房投资价值不高了。没有杠杆，投资能赚多少。
一批二线城市
1.济南2018年会是怎样的一年，如果需要买房的话，现在入手还能可以等到年底?投资兼顾居住
买房大家帮：济南基本接近到高点了，我觉得可以等等看。
2.厦门和福州的情况您是如何看待的，福建去年也涨了一大波 现在不知该不该入手?
买房大家帮：这一类二线城市我觉得都已经不是投资的好机会了，1：最近政策虽然出了很多，但价格并没有下来。2：过去2年涨了非常多，已经到调整周期了。所以投资的话，我觉得还是去这些二线城市周围的三四线比较好。三四线今年可能还会涨一波，二线城市基本今年就盘整了。
3.东莞和佛山市场您怎么看？投资兼顾自住的话，哪个城市更有前景呢？什么时机入手比较好呢？
买房大家帮：这两个城市的一个数量级的，一个靠广州一个靠深圳，佛山城市基础相对好点。这2个城市也都已经涨得不要不要的了，这一轮投资机会已经过去了。
4.天津现在出地价格都很高，每块地大多有自持。取得销售许可后，会影响到整体房价的快速提升吗？
买房大家帮：如果按照土地价格计算，现在大部分城市房价还要翻一倍。问题是，有些城市的地王，有好几年还没解套。全运会开过了，天津也到达高点了。
5.重庆的房子现在买，还有上涨空间吗？
买房大家帮：重庆今年太猛了，投资空间不大了。
6.武汉的房子现在买是不是时候？
买房大家帮：我觉得投资的话最近这些热点二线都不是好时机，过去1年多涨了太多了。
7.张家口的房市怎么看？2019年开通的高铁以及冬奥过后带动的冰雪旅游能否维持住它的高位呢？
买房大家帮：已经高位了，短期肯定没有问题，冬奥会之前还会涨。但是之后估计一地鸡毛可能性大，很难跑掉。
8.怎么看石家庄房价呢？
买房大家帮：石家庄过去一年多涨的也属于全国前十了，如果不是刚需，我觉得现在进去基本就是站山顶了，成交量已经下来了。
9.在南京买房是否再等等？
买房大家帮：南京过去两年一波狂涨后，作为调控的重点城市，现在价格算是平稳，刚需能买到合适的房子可以入市。还有几十宗地王在排队。
综合或共性
1.在如今二胎放开的情况下，一居室还是好的选择吗？家有三代人，持有一个二居，是卖了努力买三居？还是再单买一个附近小区的一居室好呢？
买房大家帮：现在换房成本太高了，建议尽量在负担允许的情况下，一步到位。二居想换三居，勤盯着点二手房动态信息，也许有人急着出售，捡个漏什么的。
2.现在换房成本高，需要等信贷放开再买吗？
买房大家帮：二套房最近可以等等，不然接近全款一般人也没有能力吧，都是需要卖房才能弄出现金。信贷放开，暂时没看到迹象。
3.什么样的房子可以期待拆迁？
买房大家帮：一般超过5层的房子，拆的可能性不大。因为基本都是80年代后建设，建筑使用年限大约50年。另外开发商和国家不傻，拆这种房子容积率已经1的情况下，成本太高。当然也分城市，比如深圳，就把一些才使用20多年的建筑列为城市更新对象了。
4.想咨询下今年是不是房贷放款都慢？
买房大家帮：今年房贷周期都很慢，虽然房贷额度是历史记录，但房贷额度增幅远远落后于贷款需求。
5.银行半年了钱还没放下来，有什么招么？
买房大家帮：关于合同内的贷款周期，现在一般都是尽量留3-4个月，避免出现违约问题。连环单很多，所以付款周期很关键。部分银行是有意放缓了放贷速度，部分银行是贷款权限上收了。
6.如果买家贷款迟迟下不来，起诉是否有效果？
买房大家帮：看合同是否有时间约定，合同没有约定时间的话，就没有约束。这个只能协商，因为买家也急着贷款，一般不会无理取闹拖延时间。买卖二手房过程中，各环节的时间是最关键的。必须要写清楚，标准合同是有时间的。另外，起诉也是有成本的。
7.10年前有套公积金贷款的商住房，已经还完贷款了。现在再买的话，算二套吗？
买房大家帮：公积金肯定是住宅吧，大部分一二线城市现在已经认房又认贷，你这个应该算二套。
8.如果卖掉这套再买呢？无房只有公积金贷款记录，算二套吗？
买房大家帮：看城市，北京认房又认贷。公积金政策是认房不认贷。
他人恐惧我贪婪，北京的看房时机已到来！
二手房：交易量触底，好价格出现
在连续4个月的快速下调后，北京二手房8月成交量基本触底，截至8月31日全月签约7712套，相比7月的最近3年最低有所企稳。市场成交量属于低迷中的触底。作为一个2000多万人口的城市，二手住宅占9成的房地产市场，低于8000套的成交量已经是历史低估。市场有刚需存在，成交量不太可能继续下探。另外，目前市场，部分二手房价格相比最高点有接近20%的下调，这种情况下，一些刚需入市的意愿逐渐加强。经过连续5个多月的楼市调控，市场对政策逐渐适应。随着政策进入平稳周期，市场继续下探空间不大。预计后续市场将继续在低位运行。
新房：持续低迷
从数据看，截至8月31日，北京新建商品房住宅合计签约1784套。在惯例的7-8月淡季，市场成交低迷，调控效应持续。但随着金九银十的到来，整体市场有所平稳。
(买房投资需谨慎，专家回复建议仅供参考，请酌情取舍。)
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一直在房产板块，最近看了两个帖子有点感触，其中一个帖子，那个楼主是说自己和老公一起存了几十万，我估计是20w不到吧，然后贷款买了一套新房。不过20w现在想在主城买套房都很困难了，我想起去年上半年吧，20w首付还是能买个不错的房子的。。。另外一个帖子，还是真人真事忘记了。那个楼主说自己从前几年就开始想买房，后来放弃了，中途又好几次也想买房，因为各种原因放弃了，然后到了今年又想买房，结果房子都这么贵了，感觉买不起了。当然像那个楼主那样买个房纠结个10来年的还是少数，我觉得买房还是宜早不宜晚呀，当然也要看自己手上有钱好很多。所以想问下大家，你们目前觉得手上有多少存款的时候会考虑买房或者换房这个事？身边有那种七八万就首付买房了的，也有存到了百八十万才买房的。求答案～
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发表于 15:35
我觉得存款最好是可以付首付的时候再买房。然后如果是夫妻一起还款，可以算一下还款金额，如果金额加起来还是能够生活的话，我觉得可以考虑买房，按照嘉兴现在这个情况，首付大概要有50w吧
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发表于 15:36
贷款不需要收入证明和流水吗？说的都想贷就随便贷一样。
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发表于 15:45
我们买房的时候手里50w+，凑钱借总共付了毛80w，现在估计手机有100w才会考虑买房
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发表于 16:06
结婚三四年夫妻两攒了三十多万，父母那里借点就去买了....照现在的形势，想完全靠自己，还真难
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发表于 16:27
我就是多种原因放弃的
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发表于 16:29
目前手上有个百来十万 过了年底 结了工资 买一套先
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发表于 16:57
想卖掉一套房（大概值130万以上），现在手上有30万可以动的钱（大概买了新房子只够装修），然后想买一套200万的房子，这样至少要贷款70万。。。然后思来想去，思来想去，思来想去。。。还是觉得贷款压力好大，反正还没买
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发表于 17:12
引用:1想卖掉一套房（大概值130万以上），现在手上有30万可以动的钱（大概买了新房子只够装修），然后想买一套200万的房子，这样至少要贷款70万。。。然后思来想去，思来想去，思来想去。。。还是觉得贷款压力好大，反正还...
先买套70万的房子，租掉，几年后贷款换掉，130+70二套同样涨幅的话可以换200万的房子。
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发表于 17:22
引用:1结婚三四年夫妻两攒了三十多万，父母那里借点就去买了....照现在的形势，想完全靠自己，还真难结婚四五年，没有老来啃，只能靠自己。嘉兴房子也看一圈了，没有合适的！
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发表于 17:29
引用:1结婚三四年夫妻两攒了三十多万，父母那里借点就去买了....照现在的形势，想完全靠自己，还真难引用:2结婚四五年，没有老来啃，只能靠自己。嘉兴房子也看一圈了，没有合适的！先借点，没办法啊，以后贷款自己还了再还父母。摆在前几年一套房80万，二十万的首du
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发表于 17:31
引用:1我们买房的时候手里50w+，凑钱借总共付了毛80w，现在估计手机有100w才会考虑买房你全款买的呀？
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发表于 17:36
12年，看看房价决定买房，家里就15万，然后借了一点点付了首付。结果下半年失业了，苦逼了一年多。13年年底拿房，家里给了5万，自己存了5万，花了10万简单装修。17年年初，房贷还有30万，存了30万，看着房价飞涨，怕以后换不起，果断一个月内完成卖房和买房。买房花了135万，贷款70万，留40万装修。现在口袋空空，一身债。
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发表于 17:44
本来首付差五万，努力了一年，首付变差30万了
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发表于 18:18
有多大能力办多大事
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发表于 18:24
引用:112年，看看房价决定买房，家里就15万，然后借了一点点付了首付。结果下半年失业了，苦逼了一年多。13年年底拿房，家里给了5万，自己存了5万，花了10万简单装修。17年年初，房贷还有30万，存了30万，看着房价飞涨，怕...
有魄力，我家男人就是个胆小鬼。想想掐死他的心都有。
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发表于 18:25
买第一套房子的时候，刚工作两年，两个人差不多存了20万，房价那时也不贵4000的样子，公积金贷款买的。
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不亏待每一份热情，不讨好任何冷漠。
发表于 19:03
自有资金10W，亲戚借了20W，其余组合贷款，15年底买了总价110W的房子
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发表于 19:27
工作第一年时父母给我买了一套房就装修了一下住，工作第四年大概存了三十万和老公一起买的房贷了款
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发表于 19:30
引用:1我们买房的时候手里50w+，凑钱借总共付了毛80w，现在估计手机有100w才会考虑买房引用:2你全款买的呀？贷款60w
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发表于 19:38
对于要贷款买房的人来说，看的不是有多少存款，而是多少年能还清贷款。
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发表于 20:01
最起码有个首付的钱，每年的收入要稳定，才能考虑，或者能全款
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发表于 20:20
厉害，嘉兴人民真有钱！
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发表于 20:57
14年买的房，身上就8万快钱，在借点付的首付，买了套拆迁房100平
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发表于 23:24
引用:1贷款不需要收入证明和流水吗？说的都想贷就随便贷一样。在一般的时期也就走个形式，单位开个空白的到银行那需要多少写多少。
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发表于 23:42
之前是够首付就可以买房，现在估计起码有个100万才会考虑买，这也是硬性条件吧，现在没有100万也买不到房。
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发表于 23:45
十年前，最早一套房，手里有6万，然后贷款。终于有个小房子了，老激动了
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发表于 08:23
我是手头上5万的时候买的房，被丈母娘催的，然后东借西借，把首付给付了
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发表于 08:49
如果父母亲有房留给你够住行了，现在那么贵的房价不要去买了，若干年以后啊有的是房子，几乎白菜价了。我觉得现在房子是一种虚荣一种奢侈品了，买了房子就是追求虚荣也会影响自己的生活质量的。
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