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A1叠15：A1叠15－法制周刊?综合
妻子隐瞒丈夫卖房反悔
最终双倍返还定金
& A1叠15：A1叠15－法制周刊?综合 & 稿件来源：新闻晚报 & 作者：程怡/胡慧敏
　　□记者&&程怡&&通讯员&&胡慧敏&&&&晚报讯&&妻子章女士隐瞒丈夫卖房，但事后却反悔。买受人已签订《购买意向书》并交纳定金，协商不成将对方告上法庭。章女士被判败诉，不服向闵行区人民检察院申诉。该院经审查认为法院判决正确，故不予立案。&&&&今年年初，章女士在未征得丈夫同意的情况下，与某中介公司签订了《房地产居间合同（出售）》，委托该中介公司出售夫妻共有的房屋一套。蒋先生与中介公司签订了《购买意向书》，约定购买总价为105万元，并交纳定金3万元。随后，章女士在上述《购买意向书》的“出售方意见”一栏中签署了其本人及丈夫的名字，同意蒋先生的购买条件，并收取了10万元定金。但在正式签约日之前，章女士以其丈夫反对为由，不愿再出售房屋。在协商不成的情况下，蒋先生诉至法院请求章女士双倍返还定金，法院经审理认定章女士反悔不愿出售房屋构成违约，应承担双倍返还定金的责任。检察机关经审查，该案关键在于章女士的行为能否代表所有房屋共有人。按照我国《婚姻法》的规定，房屋的出售系家庭重大事项，理应平等协商达成共识，但是家庭成员之间代理权的限制很难被外人所知晓，故法律为了保护善意第三人。所以，法院判决是正确的。故闵行检察院受理该申诉后不予立案。
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丈夫替妻子卖房合同是否有效？
&&& 韩某去一家房产中介机构登记卖房，并称该房的产权人为其妻杨某。韩某在这家房产中介机构遇到前来买房的朱某，后者看中了韩某委托销售的这套房源。韩某遂代替其妻子杨某（协议甲方）与朱某（协议乙方）签订了房屋转让协议书。协议写明:房屋总价款为98万元，乙方支付定金3万元，同时交纳中介费9000元，协议自签订之日起，任何一方不得反悔，如单方反悔应作如下赔偿:如甲方反悔，赔偿乙方定金双倍及中介费；如乙方反悔，不退定金，不退中介费及手续费等。如卖房人未经房子产权人同意，从中作弊造成的经济损失及法律责任由卖房人承担，卖房人双倍返还定金以及赔偿中介费办理手续费用等”。
&&& 协议签订后，朱某向韩某支付定金，韩某以携带不方便为由拒收了定金。朱某便将定金和中介费交给了房产中介机构。当天，韩某回家与妻子杨某商量，杨某不同意卖房，次日韩某打电话给房产经纪人说房子不卖了。于是，朱某向法院起诉，要求韩某履行合同或双倍返还定金，并要求韩某赔偿中介费9000元。
&&& 本案涉及的法律问题主要有以下两点:首先，双方签订的买卖合同是否有效。本案被告在没有向原告及中介机构出示房屋所有权证、授权委托书、婚姻关系证明，且未明确告知卖房须与产权人商量的情况下，与原告和房产中介机构签订房屋转让协议的行为，依法应认定为没有代理权的行为，在得不到房屋产权人追认的情况下，应认定为无效合同。
&&& 其次，是定金合同的效力问题。本案收取原告定金的不是被告，而是房产中介机构。本案被告在房屋买卖过程中亦明确表示不收定金，亦未在定金收条上签字。按规定，收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。因此，应认定本案原、被告之间并未形成有效的定金合同关系，故对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，未能得到支持。经法院调解，由房产中介机构退还朱某定金3万元和中介费9000元。
&&& 因为房产增值速度太快的原因，导致房产交易市场经常会出现卖方签完合同反悔不想卖房的情况。本案中的房屋产权人不是韩某，而是其妻子杨某，朱某以为韩某享有家事代理权，便与其签订合同，并支付定金和中介费。事后杨某不同意卖房。此种情况，本律师认为，朱某是有一定过错的，就我国目前的法律而言，夫妻一方代另一方处理重大事情，仍然需要取得另一方的授权，否则其就是无权处分。本案也提醒我们，在购房时，买方一定要了解清楚拟购房产的产权情况，包括是否存在抵押、是否有共有权人，共有权人是否同意出售等。（福建联合信实律师事务所 崔苗苗 律师）
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泄露我的隐私卖房不涤除抵押，法院判决卖房者双倍返还定金
2015年江阴张某向李某购买房屋，双方签订购房协议，张某当场支付定金2万元，签订协议时李某口头告知张某存在抵押但未告知抵押具体情况。此后张某发现房屋除贷款外还存在其他抵押，为保证过户张某要求李某签订补充协议并提供担保。李某未提供担保，张某也未付购房款。此后李某涤除抵押后将房屋出售他人。
李某未涤除抵押导致购房协议解除存在过错，法院判决李某双倍返还张某定金4万元。判决后，李某提起上诉，二审维持原判。
本案中，张某购买李某房屋的目的是为了获取该房屋的所有权，而案涉房屋上因李某向银行和他人借款设有多个抵押权，且抵押金额高达数十万元，其中李某结欠个人借款已到期，根据法律规定，如李某不能及时将案涉房屋上抵押权解除，势必会严重影响房屋所有权的转移，张某购房目的也将落空。因此，张某为了保障其能够顺利取得案涉房屋的所有权，要求李某先行解除房屋上的抵押权，合乎法律与情理，并且也依法履行了通知义务，但李某并没有在合理期限内解除抵押或者提供适当担保，故张某行使不安抗辩权符合法律规定，因李某未能依法解除案涉房屋上的抵押权而导致双方房屋买卖合同不能履行，构成违约，应当双倍返还定金。
《合同法》规定应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行，当事人中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。不安抗辩权是承担先给付义务的一方担心自己先为给付后，对方无力为对价给付而设立。其目的在于保证交易安全。而二手房房屋买卖合同属于大额交易，关系普通百姓的切身利益，更需要保护交易的安全性。在房屋买卖合同订立后，应当先履行付款义务的买受人对出卖人履行交房能力产生合理怀疑以致对合同事先安排的履行顺序和履行方式产生不安，在符合法律规定的情形时，可以要求中止履行并要求对方提供适当担保。卖房人怠于提供导致合同目的不能实现，卖房人行为构成违约。（承宇博）
[责任编辑:亚心网讯(记者李雯通讯员张娜)听闻弟弟王磊有卖房的打算,姐姐王慧私下找了中介公司联系到买家赵琳。王慧签了售房合同,收了2万元定金后,王磊又不想卖房了。忙活了一圈却没买到房子,赵琳一气之下将王慧姐弟诉至法院。昨日,记者从米东区人民法院了解到,王慧被判向赵琳双倍返还定金4万元。今年4月,赵琳通过中介公司在米东区一小区看了一套房子。之后,赵琳、中介公司和卖房人王慧协商,该房以45万元成交。当日,三方签订了《房屋买卖居间合同》。王慧在甲方签字处写下“王慧代王磊”。赵琳向王慧交了2万元定金,王慧将其中1万元交给中介公司作为佣金。“我知道王慧和房主是姐弟关系,提出要看房产证,王慧说房子是弟弟单位的集资房,还没有房产证。她拿着钥匙带我去实地看了房子,我特别信任她。”赵琳说。随着米东区旧城改造项目的推进,这套房周边的房价开始上涨。刚买的二手房就升值了,赵琳联系王慧准备将房款全额付清,可王慧却称弟弟不愿卖了。“弟弟只是随口一说要卖房,并没有专门委托我。”王慧解释,自己没有直接跟赵琳达成购房协议,是跟中介签订的合同,仅同意返还1万元定金。中介公司负责人则表示,可以退还1万元佣金。自己忙活了一圈,对方说反悔就反悔,赵琳气不打一处来。今年6月,她将王慧、王磊诉至法院,要求房主王磊和实际收款人王慧双倍返还定金4万元。法院审理查明,王慧、赵琳和中介公司签订的合同中约定,签订当日赵琳应支付2万元作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前,王慧如毁约,双倍返还赵琳定金。主审法官介绍,王慧虽然不是合法处分权人,但其与赵琳之间签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表达,对当事人具有法律约束力。法官说,法院支持赵琳要求王慧双倍返还定金的诉讼请求,王磊并非是与赵琳签订合同之人,且未收取赵琳定金。最终,法院判决王慧返还赵琳购房定金4万元。(文中当事人均为化名)
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