陈天庸：中国楼市何时跌？-人文学会陈天庸：中国楼市何时跌？作者：人文学会 / 公众号：HES1929发表时间 ：作者：陈天庸（人文经济学会荣誉理事）一参加阿拉善协会活动时，只要任总任志强在场，就难免被人追问房价的事。前年我跟他一起在内蒙阿拉善盟收割节水小米，回来写了篇《地主任志强》，文中也提到了会亲一路总是追问他现在是否适合买房，他总是有问必答：买，买大城市房产。其实任总历年对房价的观点与分析言论流传甚广，几乎每一条点击量都在百万以上。任总的观点一以贯之：水涨船高，货币一直超发，中国大城市房价必一直涨。只是最近这次在杭州参加2018诺亚财富房地产金融高峰论坛的内部讲话中，他提到了说东北、西部不能碰。这篇内部讲话本不应该流出去的，但如此规模会议上的讲话，要保密确不容易。任总的观点有坚实的数据支撑，有发达国家同类情况比较，是很靠谱的理性分析。我一直认为，对中国房产的大趋势，任总的分析是最可靠的。我们温州老乡喜欢买房全国有名，客观上温州人是中国城市发展的功臣。事实上温州人买的房子很少卖掉。中国普通人几乎没有别的投资渠道，只能在房市与股市二选一，房市显然比股市可靠，所以买了房没有理由卖掉，将房产投资一概说成带贬义的炒房并不准确。百姓如都持币观望，不买房不消费，ZF更头疼。买第二第三套房的人多了，租赁市场的房屋供给就增加了，对只能租房住的年轻人、低收入者有利。没人买房，就不会有开发商继续造房子，市场上可买可租的房子供应不会增加只会减少。限购限售只会减少市场上房子的供应，从而使房价冻结在高位，而且会导致租赁市场价格上涨，这是经济学常识，任总也有充分的数据证明。现在ZF提倡造租赁房。其实我圈子里的上海企业家朋友，此前就已提供了不少租赁房供外来白领居住，比ZF早了很多年，而且不花国家一分钱。事实上，只有市场各方提供的租赁房多了，消费者才有更多选择机会，租金才能降。房产同时也是创业投资贷款的最好抵押物，我的朋友中房产买得多的，往往也是实业做得大、做得好的，将买房与做实业对立起来，更多是想当然。二关于温州老乡的房产投资秘诀，我曾经总结了以下几点：1. 水往哪流，人往哪走，首先是沿海、沿江、沿河；其次，同等规模的城市，下游的比上游更具投资价值。上海就比南京好，南京比武汉好，武汉比重庆好。2. 根扎多深，树长多高，辐射面广的城市相对更值得投资，如郑州、成都的辐射面比一般省会城市广，投资价值也更大。相反天津重庆，其城市辐射面不够广，尽管是直辖市，其房地产发展的后劲不足，房价涨幅必然有限。3. 长线投新区，短线投中心。市中心购房门槛高，但短期转让比较容易。现在普遍限购限售，投资房产只能打持久战，那就要选择较富裕的城市有潜力的郊区，低成本购房等待周边发展。中国ZF建设城市基础设施的动力堪称世界第一，ZF投资的冲动很难长期抑制，珠三角长三角富裕城市的郊区发展潜力仍然巨大。无论今后经济形势如何变化，中国城市化进程仍将持续，因为科技引导的工业化趋势不可扭转，大城市人口集聚的趋势不可阻挡。城市化一定就是大城市化，全世界都一样，农村必将继续衰败下去，这在全世界都是不可避免的。振兴乡村，对于有独特风景、名胜古迹的少数地区有可能，对大多数区域来说是痴人说梦。中国这几年搞的所谓的特色小镇，大多数将是一地鸡毛。4.喝奶不需识奶牛，但奶的产地很重要。只要是有发展潜力的富裕城市，有机会就买，不熟悉也没有关系，考虑太多反而错过机会……三现在各地严厉限购又限售，多地规定买了房后五年内不准出卖，卖一手房还限价摇号。ZF又不断声言要对有使用期限的房子，按市场评估价征收房产税，这样越是已付过高额土地出让金与各种税费的商品房，税负将越重。虽然靴子实际落地应该还早，但心理威慑作用不可小觑。中国一般企业主、小百姓目前投资渠道仅有房市股市，因为很多产业已产能过剩，不可能大家都去造芯片。股市呢？自日上证所开业至今快三十年了，注册制何时推出还遥遥无期，现仍延续着计划经济色彩浓厚的审批制。这些非市场化的政策，涉及千家万户，客观是把国内有产者放在锅里炒。治大国若烹小鲜，小鲜如被翻炒过头，就成一盘碎渣了。许多富人用脚投票移民它国或将资产转移海外，就是为了逃避折腾，为家人和财产寻找一个安稳的避风港。所以在阿拉善我也对几位会亲半开玩笑地说，我很认同任总说的大城市房价将一直涨。但我还知道大城市房价什么时候跌——上海从开埠以来房价大部分时间也一直涨，成就了房地产商哈同等人的商业奇迹，但你了解1948年后的上海房价吗？1949年1月，由上海驶往台湾基隆的中联轮船公司客轮“太平轮”在浙江舟山附近海域发生海难，船上近千名旅客遇难，罹难者中包括很多个富商、名流及其家庭成员，如前辽宁省主席徐箴等多个高官家庭，有名望的音乐家吴伯超、美国刑事鉴定专家李昌钰之父等人也在该次事故中身亡。这一事件被称为“中国的泰坦尼克号”。太平轮经营者蔡天铎，毕业于复旦大学法律系，在公司破产后到台湾做律师，算我的同行前辈兼校友，其儿子台湾作家蔡康永曾有篇文章《我家的太平轮》，写道：“一九四九年，内战的揭晓之年。那年除夕前，一群急着要离开上海的有钱人，终于了解到状况的紧迫，连过年都顾不得了，抢着要挤上早已客满的太平轮。这些人，有的用金条换舱位，硬是从原来的乘客手上，把位子买过来。有的靠关系，向爸爸或船公司其他合伙人要到最后几个位子。理所当然，这群太平轮的“最后一批乘客里面，有当时上海最有钱有势的一些人，也有爸爸最要好的朋友。在战乱的时代里，命运之神似乎背负着他自己也无法控制的戾气——太平轮开到半路，出事沉没。全船只有三十六人获救生还。船上漂流散落的珠宝首饰、佛像牌位，让许多附近的渔民大吃一惊，悲喜交加。”我还听说，当时很多上海富商，卖掉一间带铺面的房屋，还不够换一家人去台湾的船票。买般票需用金条，因为当时的货币金圆券几箩筐都不够。国民党败亡的主要原因，我听过多位历史学家师友的分析，张鸣教授的分析较令人信服，国民党作为S俄扶植起来的政党之一，领导层也有严重的计划经济观念，特别是抗战胜利后接收日占区过程中，将大量私企安上罪名收归国有，用滥发的法币以极不公平的比率强行兑换原日占区的流通货币，让日占区商人大量破产，严重破坏了经济，导致民怨沸腾。四历史会循环吗？谁也不敢绝对肯定。伊朗从1925年开始的巴列维王朝时代改革开放蓬勃发展，到1979年伊斯兰革命后至今，血腥动荡的恐怖与令人窒息的禁锢，九十多年后社会发展又回到起点。委内瑞拉在1980年代前还属世界富国，经过二十多年的折腾，成为饿殍遍野的人间地狱，货币价值比白纸还不如。如果一个国家长期拒绝PS价值，不尊重私有产权，人为以各种壁垒控制贸易，妨碍经济自由，放纵民族民粹情绪瞎折腾，来之不易的改开成果，就可能被迅速消耗殆尽，后果可能与伊朗委内瑞拉现状同样可怕。因此中国房地产发展逻辑，除了大城市房价长期涨，也有可能是：按人民币计，大城市房价字面数字永远涨，但老百姓手中货币不断贬值，相对于黄金等天然货币，或其他币值稳定可靠的货币，房价明涨实跌。明面上，中国大城市房价将一直涨，虽然各城市涨幅不同，东北西部涨幅较小，东南沿海大城市大幅上涨趋势仍然持续。因为控制人民币增长速度的机制极为羸弱，经济稍一波动便又是放水，目前又从“紧货币去杠杆”改为“降低企业融资成本”了。最近降准一个点，一下子又释放万亿多资金。众所周知，中国银行贷款占用者主要是国企与地方ZF融资平台，这降准释放出来的贷款也主要是供公有制企业体内资金循环。公有制企业已病入膏肓，离不开银行的持续输液，由体制内自我严格控制货币供应量事实上已永无可能。不要以为人民币汇率将一直升，两种货币间的真实汇率，其实是对两国经济实力的估值比价。一个芯片的限制处罚，就将中国经济的真正实力打回原形。所以我对一位要在北京投资买第二套房的要好朋友的建议是，先买境外房产，十年后换回来，一套变两套。回到历史，要知道哪怕到了1949年，按金圆券的面值，中国大城市的房价都是涨的，岂止是涨，是大涨，涨幅数千倍至数万倍。至1949年四五月份，南京、上海相继被JF军攻占，新的人民ZF在1949年6月起宣布停止金圆券流通，以金圆券10万元兑换人民币1元的比率，收回后销毁。至此上海房价才停止上涨的脚步，而且一停就是30多年。到1980年代初，上海还有几百元人民币一间带临街铺面的楼房。五中国经济向何处去？美国的贸易战能再次推动中国门户开放吗？我与谢作诗教授不久前在《中美贸易战：原因、性质及中国的应对措施》一文中已作了预测，“ZF实际会怎样做呢？调子可以起得很高，但最终一定会在纯经济领域大妥协（当然，越妥协越进步），但在涉及ZZ的领域还会维持原状，甚至更紧。一方面，会降低汽车等进口商品关税，开放金融等部分市场，再多买美国货；另一方面，趁机限制本国企业、个人海外投资、个人海外留学等等，限制本国民众花外币，维持外币收支平衡。而文化、网络、通信等所谓涉及ZZ安全的仍然不会开放。”写本文契机之一，是我悲哀地发现，我们预测中正面的政策姗姗来迟，而预测中负面的政策措施却总是迅速被证实。日，教育部出台新的《民办教育促进法实施条例（修订草案）（征求意见稿）》，将在今年9月1日起施行。该条例明确限制外资进入义务教育领域，今后中国人在义务教育阶段即小学与初中阶段，无法接受国际教育了。如该条例严格实施，又有多少家长只得出国陪读了。这对中国数十万计目前正就读国际学校的孩子与家长，无疑是一场灾难，一代人在国内接受国际教育的愿望将成幻影。这与长期J网的危害一样严重。须知引以为傲的二弹一星等功勋，很多是X式教育培养出来的。X式教育包含语言、思维到规则意识等一系列内容，孩子接受X式教育越早越好。其他文化等领域也毫无真正开放迹象。医疗领域号称是谁都可以投资，但在实际申办过程中，有几个能突破这高而厚的玻璃天花板？看看私立医院在中国大陆有多稀有，大陆民众医疗保健与台湾差距多大，就一目了然了。各种反市场的政策多了，百姓积累的财富无处安顿，如韭菜不断被收割，也就没有了创业的积极性，社会经济发展就不可持续，“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”将越来越尖锐，中国与国际发达国家价值观冲突导致的各种摩擦也将层出不穷……我与谢作诗教授在上述文章中呼吁：“不要跟美国贸易战。这不只是经济战，更不只是面对美国的“战争”，这场“战争”和近代史上的那场战争很相似，根本上是规则之战，是中国对多国的战争。所以千万别指望对美国出口减少了，可以增加对日本、欧盟的出口，很大可能，他们会紧随美国和我们贸易战。中国不仅应该彻底市场化、开放，还应该接受PS价值，完全融入到国际大家庭，从根本上为自己赢得和平发展空间。”“当然，这只是我们作为一介小百姓的一厢情愿。经济越糟，ZZ越左；政治越左，经济更糟。历史轮回，中国又一次处在何去何从的十字路口！”一个人从出生到结婚生育下一代的时间段，通常为二十多年，谓之一代。从年，近二代人的最佳年华，就在动荡与恐惧屈辱煎熬中虚度了。对于国家是一段弯路，而对普通人来说，就是大半生的苦难啊！一百多年来上海房价变化的真实轨迹可说明，中国大城市房价，不一定是永远上涨的。“中体西用”救不了中国。这条道走下去，中国大城市房价，会有一天，一套房换不来一张T离的船票……我友情帮马来西亚朋友推销房产，加微信请注明：马来西亚购房。欲了解详细情况，请翻看我今年三月初以来的微信朋友圈内容。附广告马来西亚吉隆坡市中心轻轨站口房屋团购基本情况：房屋是一幢位于马来西亚最大城市吉隆坡市中心的39层大楼，城市轻轨站（Medan Tuanku）站口，对面是Quill桂和广场，东侧喜来登帝国五星酒店，南侧是吉隆坡警察总局，西侧是Sogo商场，北侧即大楼前面的轻轨站与Quill桂和广场。大楼名Anggun，马来文，音译安康，意译优雅。大楼东、南、西、北四周情况(以下照片皆为实景）：房屋开发商是马来西亚一家上市房地产开发公司UDA HOLDINGS BERHAD，马来西亚政府国资是大股东之一，这幢楼土地原来属政府所有，卖给开发商公司，大楼共384套房屋，负一楼到九楼以及39楼都是业主专用的停车位与其他公共空间，游泳池、健身房、公共活动室、业主图书馆、楼顶花园等免费使用。二年多前开盘价换算即为均价26000元人民币/平方米左右，现剩几十套房屋，价位明显低于周边新开建楼盘，正准备上调价格，该楼盘今年经中国上海企业家组团到马来西亚考察时开始协商洽谈，最终约定如中国大陆买方团购二十套以上，开发商为了今后开拓中国大陆市场，同意按原价优惠销售，最低价23000元人民币/平方米起，小户型单价更高。现团购数量已超过，余量均可享受上调前原价优惠。签约十日内付款10%，房屋将于2018年9月前交付使用，交房前须付清房款，可按歇。所标房屋面积全部是指套内面积，房屋带装修，床与桌椅需自购（有菜单式选择与送货上门服务），开发商配送冰箱洗衣机烘干机空调等，有管道煤气，100平方米以下的房屋送一个车位，100平方米以上的送二个车位，所标面积皆为平方英尺（1平方米(㎡)=10.7639104平方英尺），物业费每英尺每月0.5元（价格单位都为马来西亚货币令吉，通称马币，现行汇率约1马来西亚林吉特=1.625元人民币左右）。Anggun大楼外观房屋为永久产权。购房时的法定手续费用如律师费、印花税由房产商负担，马来西亚没有遗产税。房屋持有的门牌与土地税（即房产税），按房价不超过0.25%/年。以下是房屋10楼到24楼的平面图，按常规右东左西放置，每层有16套房屋：注：马来西亚位于赤道，没有南北朝向日照时间不同的差别。以下是房屋25楼到32楼的平面图，按常规右东左西放置，每层有12套房屋：以下是房屋33层到38楼的平面图，每层有8套房屋马来西亚是英联邦国家，通用语言为英语、马来语，华裔人口约700万人，开店的较多是华人，大多会华语、英语、马来语。马来西亚与新加坡毗邻，曾经合并为一个联邦国家，在中国南海南边的马来半岛上，滨海热带雨林气候，气温与三亚相似。当地餐饮酒店较多属广东菜系，价格比中国大城市低。马来西亚对外国人有第二家园居留手续，五十岁以上的存款15万元马币即可获十年居留手续，五十岁以下的存30万元马币，存款有年利息3.2%以上（不同银行利息略不同）。可随时往返度假。房屋除自用外可委托中介出租，该区域属生活便利的市中心区域，轨道交道站口，出租率较高，扣除物业管理费与中介费用后相对稳妥可信的年净收益约3-5%。当地物价便宜，年轻保姆月工资马币1000元起。马来西亚国家资源丰富社会稳定，医疗与私立教育先进，上网没有限制，与中国没有时差，往返中国方便。Anggun大楼前面的城市轻轨（Medan Tuanku）站该大楼已经建成，处于室内装修的收尾阶段，可按时或提前交房。开发商持有吉隆坡市中心多处物业，资信可靠。下面团购联系人为卖方工作人员。本广告仅提供团购信息，市场风险与利弊需买方自行考量。开发商承诺如合计十套以上集中签约的房屋买卖合同签约可派律师到上海完成，单套房屋签约须买方本人到马来西亚吉隆坡完成。马来西亚吉隆坡：联系人：杜怡健，手机00 60 16 328 8093(华裔，通中英马来语，英文名Shayne)。大楼地址：Anggun Residences, Jalan Sultan Ismail, Bandar Kuala Lumpur Wilayah Persekutuan,50450 KL（吉隆坡市苏丹依斯迈路Anggun公寓大楼，邮编号50450）马来西亚吉隆坡市中心Anggun（音：安康）大楼室内设施及周边照片：大楼附近轻轨站及周边：大楼公共区域设施：屋顶花园一角公共泳池区儿童专用泳池儿童娱乐设施大楼小花园一角大楼部分配套设施指引标识-声明-本公号仅仅友情推荐，市场风险与利弊还需买方自行考量。相关文章猜你喜欢清溪松荫书屋当代文艺研究五味学苑盛安影院教你每天瘦去肚子#统计代码陈天庸：愚人节后谈房价：掌握这几招，你可自己测
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上周五（日），上海施行了堪称目前中国最严的楼市调控政策，包括调高二套房首付比例至不低于50%，对非上海户籍居民购房前要求缴付个税或社保年限延长至五年，并严禁各种楼市场外配资金融业务，年内展开专项整治。当天深夜，深圳也推出楼市调控新政：购买首套房但近二年内有住房贷款记录的，或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成；非本市户籍居民家庭限购一套住房，且需提供三年以上连续缴纳个人所得税或社会保险证明。武汉、南京等地也陆续出台严厉的楼市调控政策，包括提高购房社保缴费年限和二套房首付比例。如武汉，该市住房公积金管理委员会同样在上周五推出调控新政，规定从3月26日起对现行住房公积金贷款政策作出调整和完善。职工购买首套房公积金贷款最高额度由60万元，下调为50万元，购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。
而不久前，沈阳刚出台了鼓励大学生购房的优惠政策，各地竞相推出鼓励购房的「去库存」政策。面对过山车般的各地政府调控楼市措施，中国楼市将来是涨还是跌？
说楼价涨还是跌，只要明白导致涨跌的原理，你自己就可预测，不需要听砖家们与媒体前后不一的各种猜测。这篇文章放到4月1日后发，也是为了避免被当作愚人节的玩笑。
导致楼市涨跌的原因，与任何其他商品涨跌的原因一样，取决于供求关系，也只需看真实购买力支撑的供求关系。不要相信什么刚需，1991年上海人均住房面积才6.7平方米，许多家庭三代同室，按理家家都有改善住房条件的「刚需」，但那时的房子销量如何、售价多少？住房需求只与你当前收入及预期收入相关，与其他问题无关。没钱的人，不存在刚需，有钱的人，住房面积再大仍存在「刚需」，面积二百平方米的套房嫌小，要住落地大宅，要住四百平方米以上的大平层——欲望从来无止境。在中国，买房的使用需求与与投资需求，也无法截然分开，小年轻急着攒钱买婚房，难度就没有投资保值抗通胀的因素？西方年轻人为什么很少结婚时就买房？
到底是什么原因导致楼市供求变化？
1、经济发展趋势。
一线城市房屋在中国同时是投资品，这是导致一线大城市房价上涨的重要原因。但房价与股价一样，不可能与经济基本面长期背离。任何强调中国特色的论调，都不能自圆其说。改革开放三十年，中国经济高速增长，沿海数亿人进入中产行列，内地许多官员与矿老板、企业主也先富起来了，经济高速发展时人人消费信心暴棚，导致各地楼市需求猛增，全国房价普遍上涨。一线城市与富裕地区涨幅更大，温州等先富起来的地区，楼价曾超过了许多省会城市。
但当前中国经济走入了下行通道，本届人民昏招迭出，当前经济滑坡明显，产业发展机会越来越多转移到东南亚等地，中国经济中长期趋势更不乐观，这是决定未来楼价的根本性因素。从这点看，中国所有城市的房屋，都已无法成为长期安全的投资产品。
但是，中国经济下行不是全国均匀下沉，相对来说，中国一线城市集聚了更多的资金、人才与各类资源，将长期是中国经济总体下行曲线中相对上翘的区域。而对绝大多数中国人来说，你有更好的投资选择吗？
对大多数中国人包括大多数中国老板来说，「走出去」境外投资不是一件容易的事，语言、文化差异，信息管制，制度及文明发展阶段的落差，严重制约中国人“走出去”的选择机遇，而中国政府严厉的外汇管制，我们倡导的价值观与多数国家相左，都使中国人「走出去」更加困难重重。因此即使是中国富人，绝大多数也只能长期在中国谋生发展，于是，一线大城市房产，就成为中国富人与城市白领目前别无选择下唯一的避险选择。
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2、中国高通胀决定的保值需求。
看本届政府发钞规模，已远超上届广受诟病的四万亿，东北国企包袱越背越重，本届政府仍坚持国有经济为主体，必然导致全国东北化，可预见的是，在现有治国思路下，利用中国特色的不受限制发钞权，大量发钞刺激增长，是其唯一选择。只要你还记得本届政府从上任至今一再标榜「不靠增发货币刺激增长」，而实际行为与此相悖，你还敢相信官方公布的每年通胀数据？
中国股市已没人相信存在价值投资，随着政府明确公布的日开始实施注册制的政策又被无限期延期，中国股市沉疴难除，无法成为民间资金可靠的投放去处。
于是，我们在新浪、搜狐等大媒体广被转发的文章《把脉中国：房市泡沫何时破》一文中打的比喻，可用于此处：中国经济象一艘慢慢下沉的巨轮，一线大城市就是其翘起来的那部分，民间资金为避险被迫向翘起来的高处簇拥，这是去年以来北上广深房价大涨的主要原因。
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3、中国的大城市化趋势。
城市化的趋势是大城市化，这是世界大趋势。韩国三分之一以上的人口在首尔，日本四分之一以上的人口在东京。最象个大乡村的美国，大纽约区、洛杉矶的人口增长速度也远高于其他城市。这情形中国尤甚，因为中国存在一个高度集权的中央政府，人为将各种优质资源集中配置到大城市中去。中国如果没有政府人为控制，北京人口超三千万，上海人口超过五千万都不是不可能。中国强势政府最大的优势是，公共交通建设速度惊人。而一条条飞快建成的高速公路与高铁，象一条条强力吸管，将乡村与小城市的购买力，以及投资与就业机会，吸引到大城市来。加上中国普遍的人口负增长与老龄化。这种情况下，大城市化导致的房价趋势，就可明了：三四线城市长期衰落，已无可挽回，你可能永远等不到三四线城市房价回涨的那天了。乡愁将永远是乡忧。而中国一线大城市房价有全国购买力支撑，泡沫可吹得更大，也可撑得更久。如果泡沫破灭，也不会象三四线城市那样楼价长期下跌到低位不动，只要社会没进入长期的大动荡，则终还有回暖的时候。正因为如此，中国大城市的房价短期稳住或略跌，中期趋势还是会越来越高。
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4.限购短期降房价，长期效果使房价进
现在政府实行的大城市限购政策，抑制房价有效果吗？这问题，看一看自中国政府于日推出限购的《新国十条》以来，中国一线大城市的房价涨跌，就可知道，限购抑制住房价了吗？还不是越限越高。
限购只是延缓了购房者的入市购买时间，短期内减少了需求，但没有消灭需求。而且限购与地方政府的利益相违背，限购措施早晚会因已普遍陷入债务困境的地方政府压力而网开一面。
限购同时也大大减少了市场二手房供应量，卖了就无法买回，谁还愿意轻易卖房？
限购的另一直接后果是降低了房产开发商拿地的积极性，减少了二、三年后的新房供应量。公平合理的市场经济下，不应该有限购限价，政府任性出台的临时限购措施，对几年前拿地建房恰逢现在开盘的开发商，是一场灾难，在这完全违背市场游戏规则的不可预测的限购令下，开发商的生死都没有保障，必严重影响其拿地的积极性。于是，每次限购之类的措施推出二、三年后，限购城市的房源供需矛盾必突出，房价于是进一步飞涨。
其实限购措施与政府其他「调控楼市」的政策一样，绝不是为了降房价，相反是为了防止房价下跌，是为了稳房价。须知中国的银行贷款主要抵押物便是房屋，房价关乎国有银行的命根，而银行关乎中国经济的命根。中国地方政府更是靠土地财政过日子。你说政府怎会希望房价跌？一看到政府又推出调控楼市措施，便认为房价会跌的天真的人们，曾一次次失望，又一次次因不明就里而鼓起希望。殊不知，中国政府从来没有说过调控楼市的目标是降房价，每次都只是说要稳房价，而最后的结果，总是导致房价进一步上涨。原因很简单，调控破坏了市场秩序，扰乱了市场信号，而信号失灵导致房地产开发商不敢轻易入市，最终只会使频繁被「调控」的一线大城市房屋供应减少，加剧供求紧张关系。最终导致一线大城市房价上涨。
那么如何解释全国的房产库存数据高企？据称按上年销售速度，需要六年多才能消化。中国房产库存与中国钢铁业产能过剩性质相似。中国钢铁业产能过剩是结构性的，高性能的汽车用钢、管线用钢等，还需大量进口。中国房地产库存同样是区域性与结构性问题，三四线城市大量过剩，大城市好的区位房源缺乏，优质房源缺乏，这原因一是因为中央政府对大城市的土地指标控制过紧，二是僵死的城市容积率控制等规划限制，人为加剧大城市的房源紧张。三是区域发展不平衡。只要这几种状况难改变，那么一线大城市的房价，就只能长期高企。
可见，从需求角度，中国一线大城市的房价，短期稳住或略跌，中期必然还继续上涨。尽管目前中国北上广深平均房价已接近甚至超过发达国家东京、首尔、纽约、洛杉矶的平均房价。
有朋友问，那么，中国大城市的房价就永远不会下跌吗？还有朋友问，近几天引起轩然大波的深圳强行「禁摩、限电」，会波及其他大城市吗？其后果会影响深圳等大城市的房价吗？这几个问题可合并起来回答。
中国大城市的房价坚挺，是因为目前情况下，中国富余资金别无更好选择，也是因为中国富人们对中国经济未完全绝望，中国社会表面上还基本稳定。如果这个前提消失，「上岸要财，落水要命」，最严厉的管制也管不住富人与其财富一并外流，那时就是中国一线大城市的房价大跌之时。
全国各地城市几年来都曾有禁摩之类的规定，但大都没有严格实施，为什么深圳现在突然实施「史上最严」的禁摩令？许多人不明白深圳政府为何要做这种损民不利己的蠢事。其实这与上海今天公布的「4月10日起外地临牌车禁止驶入外环线内」，以及与上海近来不断以拆违大规模驱赶外来人口，其目的都是一致的，都是为了落实中央关于「控制特大城市人口规模」政策，尤其是日在北京举行的中央城市工作会议「城市发展安全第一」的思路。安全第一，不是发展第一。
这类措施有可能坚持实施下去，而且还可能向全国其他大城市漫延。后果当然也会体现在房价上，只是须几年后才能明显体现出来。大城市人口集聚带来的效率提升与创新加快，早已经世界各国的发展情况所证明。随着城市管理技术与城市立体交通技术的进步，「大城市病」早已不难克服。控制特大城市人口规模更多是从政治层面考量，这就不便「妄议」了。只是从房价的角度，这一招的结果，对照解除种族隔离制度前的南非，便可见一斑。一线大城市将更有序更整洁更安全了，近时期内，社会也更稳定了。只是类似政策的结果，是将使中国经济发展的势头大为减弱，产业外移的速度进一步加快，创新的土壤更加贫瘠，中国将失去历史性的发展机遇，长期陷入中等收入陷井。北京与上海将率先成为老年化最严重的城市，到最终还得靠来自全国各地的外来人口来支撑。那时，北上广深，作为中国经济发展与创新的领头羊地位，将被这些人为措施削弱，那时一线大城市房价自然相对下降。而且到那时，中国可能已失去了产业提升的历史性机遇，那时的中国，也许不但象一艘缓慢下沉的巨轮，更可能象一艘失速的巨大飞船。飞机失速的后果是什么——你懂的。那时中国一线大城市将失去现在的生机，等待着宿命般的又一个轮回。那时，你最重要是如何活下去，就不必谈房价高低了。
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