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房屋租赁合同的优先购买权法律实务日期：
房屋租赁合同优先购买权的法律实务房屋租赁合同中的优先购买权，又称“先买权”，是指房屋租赁关系中，承租人按照法律规定享有的，在出租人出卖租赁房屋给第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。这是租赁合同管理实务中非常重要的一项内容，在我国市场经济发展日新月异的今天，租赁关系大量存在，而因租赁产生的优先购买权纠纷也是屡见不鲜，我们公司存在大量的房屋租赁业务，深入学习和研究优先购买权的相关内容具有重要意义。一、目前关于优先购买权的主要法律规定及解析1、1999年颁布的《合同法》以立法的形式确立了租赁合同优先购买权，《合同法》第230条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条规定为首次从立法层面确认了租赁合同优先购买权问题，突出了优先购买权的重要性，权利行使的条件是租赁期间房屋出租人出卖租赁房屋，出租人应该履行的义务是在房屋出卖之前的合理期间通知承租人。该条规定出租人提前通知义务的时间为合理期限，但未明确具体的时间，也未规定该权利行使所产生的后果，在实践中因可操作性差产生了很多争议。2、2009年，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《房屋租赁合同司法解释》”）更加明确并细化了租赁合同优先购买权的行使。《房屋租赁合同司法解释》的第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”；第二十二条、二十三条分别对出租人与抵押权协议作价、委托拍卖情形下的优先购买权作了规定；第二十四条规定了优先购买权的例外情况及出租人通知的具体时间。该司法解释首先确认了优先购买权的债权性质即规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效；其次丰富了除出售之外其他房屋转让方式下优先购买权具体操作；第三规定了优先购买权行使的除外情况及明确履行提前通知义务的合理期限为15天。二、行使优先购买权的构成要件承租人要行使优先购买权，是需要具有一定前提条件的。这些条件包括：（一）、出租人和承租人存在合法有效的租赁合同关系，这是承租人优先购买权行使的基础。这里包含两层意思，一是租赁合同合法有效，二是租赁合同尚处有效期内。故以下情况下承租人不存在优先购买权：1、房屋租赁合同不成立或无效。此时该合同当事人之间并未产生租赁法律关系，因此承租人的优先购买权并不存在。房屋租赁合同无效的情形主要包括未经竣工验收的房租出租的；违章建筑的房屋出租的；被确定拆迁的房屋出租的等情形。2、房屋租赁合同因期限届满而终止或房屋租赁合同已被解除。出租人与承租人的租赁法律关系终止，承租人对该房屋不再享有任何权利，出租人作为房屋所有权人对房屋进行处分，任何人不得干涉。 （二）出租人有出售租赁房屋的意思或行为承租人优先购买权的产生以出租人有出售意向为条件，若出租人没有出售意向，出租人则保持对房屋的所有权不变，承租人作为租赁合同的一方，只能行使合同约定的相应权利。出租人有出租的意思表示的应当提前通知承租人，一般是提前15天。但房屋出售只是转移房屋所有权的一种方式，实践中还有其他多种方式，比如赠与、产权调换、抵债、拍卖等。当然有些转让方式承租人不能享有优先购买权。出租人以租赁房屋抵债的，应先通知承租人，承租人有权将应抵债务的金额作为购买价款行使优先购买权。出租人以物抵债的实质仍是履行与债权人合同的一种方式，承租人有权以代出租人履行债务为条件行使优先购买权。出租人变卖或拍卖租赁房屋的，应先通知承租人，承租人有权参加拍卖，以最终确定的变卖价款或拍卖的最高成交价行使优先购买权。但承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。（三）承租人应与第三人具备同等条件同等条件不是简单的总价，而是主要从合同标的物价格、销售方式、付款方式等方面来衡量。如果承租人承租的只是高层建筑物的一间，而出租人出售时采取多层打包出售的方式，承租人若想购买所租房屋，得接受此项条件。而在价金条款，主要看承租人出价是否优于第三人、承租人采取的支付方式是否优先于第三人，或者和第三人愿意接受的条件一致。而对于其他交易条件，是否应作为交易条件来衡量，主要看它是否是出租人和第三人成立买卖合同所必须，是否可以用金钱来衡量，如果不可用金钱来衡量，该条件就具备一定的特定性，承租人不能行使优先购买权。相反，如果可以，承租人即可行使优先购买权。三、优先购买权中出租人法律风险控制及对策（一）出租人对承租人可能承担的法律风险1、出租人未告知出租人在转让房屋之前，未告知承租人，直接损害承租人的优先购买权，在此情况下，如第三人已取得房屋所有权，则承租人虽不能以损害优先购买权为由请求确认房屋交易合同无效，但根据《房屋租赁合同司法解释》21条，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。如第三人未善意取得租赁房屋，则承租人可以同等条件优先受让。在司法审判实践中，损害赔偿范围通常包括两方面：一是承租人为行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。比如承租人为确定出租人是否出卖房屋进行的调查取证费用，为确定房屋价格而发生的鉴定费用，为与出租人交涉而产生的费用等；二是房屋价差损失。房屋价差损失可以分为几种情况，一是出租人按市场价出卖房屋给第三人，但出卖房屋时的市场价格较低，而承租人要求赔偿时的市场价较高，这时承租人有权要求出租人赔偿两者之间的价差损失。二是虽然房屋市场价格维持不变，但是出租人以低于市场价的价格出售给了第三人，此时承租人有权要求出租人赔偿市场价与交易价之间的价差损失。2、出租人已告知，但通知条件明显高于实际条件出租人在转让房屋之前，告知承租人房屋出让的事实，但告知承租人的出让条件与其实际成交条件相差较大，承租人在此情况下仍不能以优先购买权受损为由主张交易合同无效。但是，如果出租人与第三人存在恶意串通，告知承租人的出让条件明显高于与第三人的交易条件，承租人可以根据《合同法》52条规定，请求确认房屋买卖合同无效。（二）出租人对第三人可能承担的法律风险出租人与第三人确定了交易条件，但最终未与其签订买卖合同，可能要承担缔约过失责任；若已经和第三人签订了买卖合同，但因优先购买权与承租人签订了买卖合同，则可能要对第三人承担违约责任。如果出租人在与第三人谈判后确定了交易条件但并未及时签订买卖合同，此时，出租人若将该交易条件告知承租人，而承租人表示愿以该条件购买房屋，则出租人无法与第三人签订合同，因此第三人可能起诉出租人请求其承担缔约过失责任；如果出租人已经和第三方签署合同，承租人主张优先购买权，则第三人可要求出租人承担违约责任。（三）出租人法律风险控制对策1、出租人为避免对承租人承担法律责任，应及时有效履行通知义务，第一是应该在作出房屋出卖意思表示前的15日通知承租人，而不是在确定有交易对象后再通知；第二是如实的将和第三方磋商的最终条件通知承租人，通常首先应该通知承租人房屋出卖的信息，可以不附条件，请求确认优先购买权，若承租人行使优先购买权的，出租人则应通知承租人其和第三方磋商的最终条件，因为一般为了实现利益最大化，出租人必然会和第三方反复磋商，历经多次谈判，所以通知承租人的应该是最终的谈判条件。若承租人表示放弃优先购买权，则应要求承租人书面明确放弃，并注明放弃的交易主要条件，如成交价格、付款时间和方式、交房时间等，并签字确认。2、出租人为避免对第三人承担责任，可采取如下措施：在与第三人磋商时，告知其可能因承租人行使优先购买权而无法与之签订买卖合同，保证第三人对该情况的知情，则不构成缔约过失。此外，若承租人与第三人签订房屋买卖合同，可约定该合同为附生效条件的合同，生效条件为承租人以书面形式明确表示放弃优先购买权，若承租人行使优先购买权，则该合同永不生效。若如此约定，则可以避免对第三人承担违约责任。本文由(www.wenku1.com)首发，转载请保留网址和出处！
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请问有没有村委会房屋出租协议范本？
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|解答问题：33105
下面是村委会房屋出租协议的范本 && 出租方（甲方）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&地址：&&&&&& 承租方（乙方）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 地址：&&&&&&甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，现就租赁甲方房产一事达成一致意见，并根据中华人民共和国有关法律，之规定，签订本。&&&&第一章 租赁房产&&&&1.1 甲方同意将位于都江郾市 的房产（以下简称“房产”）及院坝 平方米出租给乙方使用。&&&&1.2 甲方同意乙方将承租房产用于自行居住、休闲、娱乐以及法律允许范围内的经营活动，乙方在使用期内居住、经营不受甲方干预。&&&&第二章 改扩建及租金支付&&&&2.1 为改善甲乙双方共同的居住环境，甲方拟对本房产进行改扩建。但由于甲方资金短缺，乙方向甲方一次性支付总计40年的房产租金，用于对本房产的改扩建。&&&&2.2 第2.1条约定的40年的租金总额为改扩建房屋实际发生金额。为确保本租金确实用于改扩建房产事项上，该租金应由乙方监管。改扩建房产的过程中，每实际发生一笔费用由甲方从租金总额中支付。待房屋改扩建及装修完成后，乙方向甲方汇报实际发生总金额，该总金额即为40年的房屋租金。&&&&2.3 改扩建房产所需各项手续由甲方负责办理，并垫付办理改扩建手续的各项费用。改扩建手续办妥后，甲方可凭政府有关部门收费凭证要求乙方在所监管的租金总额中予以支付。&&&&2.4改扩建后的房屋建筑面积不得低于200平方米，改扩建后的全部房产以及院坝 平方米，在改扩建完成后40年内全部归乙方使用。 第三章 租赁期限&&&&3.1除非甲乙双方按第六章提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为20年，自本房产改扩建完成之日起计算。&&&&3.2 本合同3.1条约定的20年租赁期满后，甲方应无条件与乙方续签本合同，续签合同租赁期仍为20年，该20年房屋租金已包含于第2.2条所约定的房屋租金总额内，乙方无需再向甲方支付租金。&&&&3.3乙方连续租赁满40年后，本合同房产全部归属于甲方。&&&&3.4 续签的合同租赁期满后，除非甲方收回房屋自用，乙方在同等条件下有优先承租权。&&&&第四章 税收及费用&&&&4.1 乙方实际发生的水、电、电话、气等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，由乙方自行支付。&&&&4.2 乙方只承担国家法律、法规规定以及本合同明文约定属于乙方应当承担的租金、费用。&&&&第五章 甲乙双方保证及责任&&&&5.1 甲方保证确实拥有房产的所有权及其。甲方保证房产在本合同签订前不附有任何其他和，房产现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求和或标准，以及其他有关规定并已合格通过相关验收；也未被法院或者其他政府机构采取查封，扣押等强措施。&&&&5.2 甲方保证办妥房屋改扩建批准手续，若改扩建手续不能办妥，而因办理改扩建手续所发生的费用由甲方自行承担。&&&&5.3 甲方保证拥有完全的资格和权利将房产按本合同的约定租赁给乙方，并在签订合同前符合当地政府部门要求的租赁资格。&&5.4 甲乙双方须确保对方根据其居住、经营活动的需要，自行确定生活、经营事项，并确保乙方在其生活、经营期间内可根据需要正常使用各项公共设施。双方尤其应当避免在正常休息时间内经常性发出狗叫、鸡叫、娱乐等噪音。&&&&5.5 在本合同有效期内甲方确需再次对出租房屋所在区域进行改建或扩建的，应事先征得乙方同意，并以不影响乙方正常生活、经营为前提。&&&&5.6 在本合同有效期内，甲方如欲将房产所有权转让或给第三方，甲方应提前三（3）个月以书面形式通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；如乙方放弃优购买权，则甲方保证使受让方或人充分了解甲乙双方在本合同下权利和义务，同时以受让方或抵押权人书面同意承担在本合同项下甲方的一切义务为转让或抵押生效的前提。&&&&5.7 在本合同有效期内，乙方可经通知甲方后将其在本合同项下的一切权益转让给任何第三方，前提是该受让方应和履行乙方在本合同项下的一切权利和义务。&&&&5.8 乙方应正常使用并爱护房产，防止不正常损坏（正常磨损除外）&&&&5.9 乙方可对房产外型、内部布局进行设计和装修。该设计和装修费用由乙方承担。&&&&5.10 乙方除居住、经营所需外，不得在承租房产内存放易燃易爆等危险物品。未经甲方许可不得将有毒或爆炸物品带入房产。&&&&第六章 合同提前终止&&&&6.1在40年的租赁期限内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。&&&&6.2若发生地震、水灾、台风、或甲乙双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件，致房产毁损不能正常使用，则乙方可对房屋进行修复或重建，在房产修复期间不计算在房屋租期内，合同有效期相应向后顺延。&&&&6.3在本合同期内，除发生市政统一规划、土地批租外、甲方不可以任何其它理由，要求解除乙方对上述房产的使用权，否则甲方应赔偿乙方一切实际发生的和可预估的因此而遭受的损失。若40年内本合同约定的房产被国家征收、征用的，征收、征用的各项补偿归甲方，但甲方应将剩余期限所对应的房屋租金退还乙方，并支付剩余租金总额的20%做为乙方搬迁以及寻找新的居住、经营房产的费用。第七章 &&&&7.1若甲方根据第5.6条将合同约定或转卖第三方的，（1）如果受让方或抵押权人不出具书面同意承担在本合同项下甲方的一切义务的，乙方有权单方面决定提前终止本合同，且甲方应赔偿乙方因此遭受的所有损失及40年租金总额的30%的；（2）如果受让人未按原履行义务从而使乙方遭受损失的，甲方应向乙方赔偿所有损失及40年租金总额的30%的违约金。&&&&7.2 甲乙双方任何一方违反本合同约定的，除本合同另有约定外，都应当赔偿守约方因此遭受的实际损失，并承担损失金额30%的违约金。&&&&7.3 除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接损失及可预期利益，并承担直接损失及可预期利益的30%的违约金。&&&&第八章 争议解决方式&&&&8.1 本合同在履行过程中发生争议，双方应友好协商解决，若双方仍协商不成的，任何一方均可向有的人民法院起诉，以解决争议。&&&&第九章 及其它&&&&9.1 本合同未尽事宜，双方可根据国家有关法律、法规的规定，共同协商作出补充协议，补充协议应视为本合同不可分割的一部分。&&&&9.2 本合同附件均匀为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。&&&&9.3 本合同自双方签字之日起生效。&&&&9.4 本合同正本一式贰份，甲、乙双方各执一份。&&&&甲方： 乙方：&&&&年 月 日 年 月 日
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地区：陕西&西安
|解答问题：41261
&& 甲方同意将_____市_____乡_____镇____室的房屋及其设施租赁给乙方，房屋产权属于甲方。　　第二条 提供设备：　　1、甲方向乙方提供相应的房内设备清单，清单与同等生效。　　2、乙方使用上述设备所发生的各项费用由乙方承担。　　第三条：租期及续租　　1、租赁期间自_____年___月___日起，至_____年___月___日止，计___年___月。　　2、租赁期满后乙方若需续租，须在租房合同期满前一个月通知甲方。在同等租约条件下，及在本租房合同租赁期内，乙方诚实履行本租房合同各项责任的前提下，则乙方有优先续租权，但须重新确定租金和签订租赁租房合同。　　第四条：租金　　租金为每个月人民币_________元整（收款付据），乙方应于每月___日以前交付甲方。　　第五条：物业管理费及其它费用　　1、物业管理费由___方按照物业管理公司的有关规定和收费标准支付。　　2、租赁场所内的清洁由乙方自行负责。　　3、其他因使用该房屋所产生的有关费用由乙方负担，如：水电、煤气、有线电视、电话费等。　　第六条：维修保养　　1、 租赁场所内属于甲方所有的内装修及各种设备需要维修保养时，乙方应及时通知甲方或物业公司，甲方并及时安排维修保养。重要设备需要进行大修理时，应通知甲方。　　2、 上述维修保养费用由甲方承担，但若由于乙方原因造成的修理，则费用由乙方承担。　　3、 属乙方所有的内装修及各种设备需要保养时，由乙方自行进行并承担费用。　　第七条：变更原状　　1、 乙方如对房屋重新装修或变动设备及结构时，须征得甲方的书面同意，费用由乙方承担。　　2、 乙方在实施上述工程时，须与甲方及时联系，工程完毕后应通知甲方检查。　　3、 乙方违反本合同上述规定的，甲方有权要求恢复原状，赔偿损失。　　第八条：合同中止　　1、因自然灾害及其他不可抗力事件，使房屋的损坏而导致乙方能使用时，本合同自然终止。　　2、租赁期间，如遇政府行为征用土地，双方结清帐后，互不追究责任。　　3、乙方违反本合同的有关规定的。　　4、租金及其他超过半个月以上未付。　　5、房屋因自然之损害经甲方修缮后仍不堪使用，乙方可终止租约。　　第九条：纠纷解决　　合同的权力、义务发生争议时，如调解不成，可向的房屋所在地的中国法院提出。　　第二十条：补充条款　　本合同壹式贰份，自签订之日起生效，双方各执壹份为凭。　　出租人（甲方） 　　承租人（乙方）　　签约日期： 　　签约日期：
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租房前都会签订房屋出租协议，一般合同里面都会标明，如果房东或者房客之间谁违约，比如提前退房，或者因为拆迁等原因提前退房的，就需要按照合同里面的规定给予对方一定的补偿，也就是租房违约金。那么租房违约金怎么计算？
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　　没有专门的房屋租赁合同法，只有《合同法》。　　《合同法》关于租赁和续租比较重要的法条如下：　　第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。　　第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。　　第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。　　
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《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
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本合同期满后，在同等条件下，乙方享有优先续租权，应重新签订合同。这句话在同等条件下有点不明确
我有更好的答案
这个已经约定明确了，因为同等条件下还没到时候，你不知道到时别人会出什么价格租赁，如果比你的高和好，肯定是租给别人的。
采纳率：63%
来自团队：
出租方提出的条件，你认为合适，可以优先续租。
一般指代租金
这个对甲方是不是不利
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