把你最喜欢的栏目添加到这里来哦
房地产税面对的三大问题：能抑房价吗？怎么征？影响有多大？
杨佳欣 张文绞/国是直通车
房地产税已箭在弦上。遵循“立法先行、充分授权、分布推进”原则，全国人大常委会预算委员会和财政部及有关方面，正抓紧组织起草和完善房地产税法律草案。何时落地？尚没有具体时间。按照财政部部长肖捷此前公开说法，将力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”改革任务。可以预见，在不远的将来，影响亿万中国人的房地产税将会真正落地。未雨绸缪，我们试着回答三个问题：1、房地产税能不能抑制房价？2、房地产税究竟要怎么征？3、它对普通百姓的影响有多大？房地产税能抑制房价吗？正反双方各执一词。正方认为，房价会受到抑制。逻辑是，房地产税会增加房子的持有成本，促使投资者抛售房产，从而导致房价下降。正如SOHO中国董事长潘石屹所言，持有房子是有成本的，不要老想着房价一定会涨。反方认为，抑制房价效果并不理想。逻辑是，从国外实践经验看，房地产税从来都不是抑制房价过快上涨的关键手段。以美国、德国、韩国为例，在施行房地产税后，都出现过房地产量价齐飞的景象。撇开这两种观点不谈，先来看房地产税出台的初衷是什么？是应对高房价吗？回答这个问题，要回归到税收的本源。北京大学财税法研究中心主任刘剑文告诉中新社国是直通车，房地产税作为税收的一种，其最主要的功能是组织财政收入，在此基础上，发挥资源配置和调节市场的作用。“控房价并不是房地产税的最主要功能。”刘剑文指出，税收的本质是取之于民、用之于民，目的是向社会提供公共产品和服务，如教育、医疗、环保等。既然目的是为了提供社会服务，也许会有人问了，原来的土地财政一样可以做到，为何要开征房地产税？在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，征收房地产税在某种程度上是为了弥补和替代不断减少的土地财政。随着存量房时代下土地财政的减少，保有环节的房地产税的重要性日益凸显。毕竟，相比土地财政，房地产税是一种更为广泛且稳定的收入。恒大集团首席经济学家任泽平也认为，从国际经验看，房地产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。在中国逐步推进中央和地方财政事权和支出责任划分的背景下，房地产税作为地方税的一种，将成为地方政府的税源所在。财政部部长肖捷在《加快建立现代财政制度》一文中也提到，要培育地方税源、加强地方税权、理顺税费共享、逐步建立稳定、可持续的地方税体系。话说回来，征收房地产税的最终目的不是为了控房价，而是调整中央和地方财税分配体系。房地产税怎么征？中国并非没有先例。早在2011年，上海和重庆就试点开征房地产税。两地的房地产税试点办法均设置了很高的免税面积，税率较低且针对高价房采取超额累进税率。如今，要在全国开征房地产税，试点之外的立法显得尤为重要。刘剑文指出：“房地产税涉及千家万户的利益，需要广泛征求民意。强调立法先行就是强调重大决策的民主性，让每个人都有表达的权利，最终形成共识。”目前，关于征收房地产税热议的问题就包括：房地产税征收的税基是什么？免征条件是什么？税率定在多少合适？财政部副部长史耀斌日前指出，国际上实施的房地产税制度有一些共性：一是，对所有工商业住房和个人住房，按估值征税；二是，都有一些税收优惠，对一些困难家庭、低收入家庭提供税收减免；三是，房地产税属于地方税，收入归属地方政府；四是，房地产税税基确定非常复杂，需要建立完备的税收征管模式。可以确定的是，按照估值征税，就需要建立一整套的评估体系，包括有公信力的房产评估机构、不动产登记制度。目前，中国不动产统一登记制度已推行一年多，但距离国土部要求实现的目标，仍有一定距离。谈及税收减免，刘剑文特别强调，并不是所有的房产都要纳税，需要保证居民的基本居住需求。“比如，按照人均30平方米或50平方米进行扣除，保证三口之家100平方米的房子无需纳税，保障居民的基本居住需要。”至于房地产税的税率如何确定，刘剑文建议，“税率可以由地方政府根据实际情况自行确定，但必须在中央规定的浮动税率范围内进行调节。”财税学者李宁撰文称，在开征房地产税的大部分国家中，税率一般只在1%左右。如挪威的房地产税率在0.2%-0.7%之间，立陶宛和保加利亚的税率甚至不到0.01%，法国的为0%-1.5%，日本的为1.4%，美国、英国等国家的房地产税率由地方政府确定。房地产税的影响有多大？在具体政策尚未出台之前，房地产税的影响很难量化。从短期来看，房地产税会让部分投资投机性需求出局，导致市场供大于求，房价下跌。从长期来看，税改扎针的痛感烟消云散后，市场依旧平复如初，甚至还会补涨。韩国即是一例，恒大研究院的一项研究显示，2005年8月韩国出台《不动产综合对策》，包括征收不动产税，当年市场出现了明显降温，但到了2006年，房价又出现11.6%的报复性上涨。具体到中国的各个城市又会有所不同。此项研究认为，房地产推出在长期对一二线控房价影响不大，三四线城市则要考虑去库存的问题。对于一线和强二线城市而言，房地产税出台，只能在短期内改变人们的预期，如果供需关系无法扭转，投资投机性需求仍然存在。此外，房地产税属于直接税，由房产人直接承担，若需求强劲，税负可能会通过租金和房价的方式转嫁给租房者和购房者。对于广大的三四线城市，房地产税出台可能会改变人们的预期。从2015年开始，中国在库存高企的城市实施去库存政策，截至目前，仍有一些城市存在去库存压力。倘若在这种情况下实施房地产税，人们保有房产的成本增加，购房预期的发生改变，市场可能面临骤冷的局面。现在，距离房地产税法的出台还有一段时间，对人们来说，最重要的是做好心理准备。收税、用税，关键不在此，而在于取之有道、用之有理，确保公平正义。 （原题：《房地产税来了，有三个问题必须面对》）
责任编辑：刘畅澎湃新闻报料：9 & 澎湃新闻，未经授权不得转载
关键词 >> 房地产税
评论（18）
澎湃新闻APP下载最近房地产税话题火热。有人说房地产税可以降房价，也有人说房地产税可以增加财政收入。DT君在想，既然这个税有这么多作用，为什么一直没能出台呢？房地产税，不是仅指房产税财政部长楼继伟最近的一段话，让房地产税话题再次引爆。楼继伟7月23日在G20税收高级别研讨会上表示：所得税制和房地产税制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益调整，下一步将“义无反顾”推进改革。外界纷纷猜测：难道房地产税真要来了？房地产税到底是个什么税？虽说和房产税仅有一字之差，但房地产税的含义却有着明显不同。房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。DT君查阅了一下后发现，在中国，这里面包含的内容可多了：房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。（DT君注：是不是已经被这么多税种搞晕了？没事，普通人真的不需要搞清楚这么多，估计知道“房地产税”就好了。）简单点说，“房地产税”涉及到的不仅是房还有地，而“房产税”仅仅针对房子本身征税。DT君发现，在最近两年的各种政府文件中，都以“房地产税”作为改革的方向，这意味着未来的方向可能是对上述各税种的整合。房地产税到底该不该征、怎么征，这在国内已经争论了10多年，但一直未有定论。原因就在于这其中涉及的环节众多，并且会直接冲击国内楼市，因而遇到了很大的阻力。不过，大势所趋。最新的情况是：房地产已经列入了本届人大的五年立法规划，最快在2017年底就可能通过。在它来临之前，DT君先来给你做个科普。房地产税到底牵扯到哪些方面的利益？你为什么需要了解它？房地产税增加财政收入、控制房价有一部分专家是极力主张要尽快开征房地产税的。他们觉得这个不仅符合经济发展的需要，也更加符合世界趋势。在很多西方国家，针对居民个人收入和财富征征收的税，已经成了税收收入的主体。而对于中国来说，由于政府近年的“土地财政”持续降温，政府从土地上收到的钱逐年减少，开征房地产税成了政府增加财源的一个新选项。在一些专家看来，“土地财政”不具有可持续性，政府今后很可能会无地可卖。而如果开征房地产税，就可以让其成为地方政府的主要税种，从而让地方政府摆脱对土地财政的依赖。此外，房地产税还被认为有一项重要“功效”——抑制高房价，通过对拥有多套房、豪宅、别墅的所有者征税，而对自住型住宅、小户型住宅所有者减税，以此来调节收入分配。另外，由于征税之后税收成本加大，炒房、囤房现象将会减少，可避免房价过快增长。不过，不是所有学者都坚定认为房地产税可以抑制高房价。比如，房地产税的坚定支持者贾康就认为，即便有了房地产税，房价也未必能下降，只是会让上涨曲线变平缓而已。上海和重庆曾试点房产税，但效果不好DT君其实也很好奇，国内部分省市之前就已经有了房产税，为何还要再弄出个“房地产税”呢？其实早在2011年，在上海和重庆，曾有过房产税的改革试点。（DT君注：注意试点的只是房产税哦，和上文说的房地产税这个包罗很多税种的概念不同。）从日起上海和重庆人民开始要为居民住房交税了。两个城市同时展开了试点，并且采取了完全不同的做法。上海主要针对的是新买房的这块“增量”，而重庆主要瞄准的是既有房产市场的“存量”，尤其是高端住宅的存量部分。简而言之，上海人民只要不再买房就不用交税，重庆则敢于“劫富济贫”，不管多久之前买的房子只要是豪宅或者套数太多都得交税，而且税率也高于上海。明白人一眼就能看出重庆模式对打压投机分子更有效，“房叔房姐”们个个都哭爹喊娘。试点还是产生了不少影响的，你们看下图：然而，不管是上海还是重庆，这几年的试点成果都不太令人满意。一方面，政府期望的抑制房价目标似乎有所达成，两地政策实施后三年的房价涨幅并不算高，但这未必是房产税的功劳。年，也是国内楼市限购政策执行最严的时期，全国楼市普遍降温。另一方面，房产税在改善税收结构上收效甚微。这两年加起来，上海房产税收入仅占总税收收入的0.8%，重庆的区区2亿元的房产税收入更是可以忽略不计。与土地出让收入相比，房产税收入显得杯水车薪。原国家税务总局副局长许善达2014年曾指出，新一届政府提出“房地产税”的概念，与重庆、上海试点的提法不同，是对重庆、上海房产税试点模式的否定。（DT君注：从房产税到房地产税，一字之差反映了未来征税思路的大变化。）一旦开征房地产税，中小城市房价可能崩盘房地产税收不收，老百姓最关心的是对个人腰包的影响。但政府在决策时，需要考虑的就更加多了。DT君暂不考虑诸如征税的难度、居民个人财产信息公开等因素的牵制，仅仅从房价角度来分析，全面征收房地产税确实是一件挺冒险的事情。一旦全面征收房产税，要说对房价没影响那是不太可能的。而按照一些专家的说法，即便房价不跌，但增速也必然会放缓。按照中国购房者买涨不买跌的心理，加上房地产税的影响，带来的直接效应就是那些存量房较多的地区很可能出现楼市崩盘。中国目前的存量房到底有多少呢？可以看看下面这张图：根据国家统计局的数据，过去十年间，中国的商品房待售面积增加了近五倍。从2010年以后，上涨速度越来越快，存量巨大。尤其是三、四线城市，去库存的压力远远大于一、二线城市。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞就认为，一线城市可以用开征房地产税替代限购，但三、四线城市则要鼓励购房、去库存。否则后者库存量太大，很容易出现全面崩盘的局面。DT君觉得，从全国层面看，各地政府目前最在意的可能还是去库存，而不是靠房地产税来抑制高房价。（联系本文作者胡世龙、黄卓：）14 条评论分享收藏文章被以下专栏收录用数据度量新闻，让新闻自由生长2018年房价即将触底？五年内房产税将全面开征！ ——凤凰房产上海
我的图书馆
2018年房价即将触底？五年内房产税将全面开征！ ——凤凰房产上海
2017年的房地产市场已经接近了尾声，很多人已经将目光转向了未来，大家更关心未来楼市的走向，房价的变化情况，以及其他会对房地产市场产生深远影响的决策。目前来看，明年房地产市场的基本面差不多已经定了。这里所说的基本面是指楼市调控不会放松，投资炒房行为会继续受到抑制，住房租赁市场会加快发展，而购房者最为关心的房价，也会出现阶段性回落。其实，截止到现在，关于未来房价走势的预测着实不少，但是观点基本一致，那就是明年房价会下跌，至于跌多少，就要看未来楼市调控的力度以及开发商的应对了。前段时间，国内知名的房产代理机构同策旗下的同策研究院对未来中国房地产的走势进行了预测。同策研究院结合周期模型，对2023年前国内的房地产的发展进行了判断。他们研究发现，中国70城新建商品住宅房价将在2019年的前三季度处于实质上升周期通道，而下一个房价实质上升周期通道将出现在2022年前三季度。同时，同侧研究院预测，2019年前三季度房产税将有非常大的可能进行扩围，并且房产税有望在2022年前三季度全面开征。这也就是说，明年房价将会触底，而房产税将在五年内开征。同侧研究院的预测是建立在房价大周期的基础上，相关数据分别来自于同侧研究院和国家统计局。通过上图不难看出，房价大周期的波动确实和70城新建商品住宅房价同比变化基本吻合，因此通过大数据的角度来看，这个预测还是非常具有参考意义的。同样，房产税全面开征虽然还没有提上议程，但是基础工作正在积极推进。今年8月，全国所有的县级是均已经接入到不动产信息登记系统中，这也说明不动产登记已经实现了全国联网。不动产登记全国联网，也为房产税的开征打下了坚实的基础。现在的楼市调控政策中，限售对于投资投机性购房需求的限制最为明显。但是，限售并不是一项可以长久执行下去的措施。虽然现在有50多个城市实施了限售措施，但是一旦限售时间到期，这些城市的楼市肯定还会有所反复。如果未来没有限售措施，那么投资投机性购房需求是不是还会迎来大爆发，房价是不是还会继续飙涨，这都不好说。但是，如果有了房产税，那么炒房行为虽然不能说是迎刃而解，但是起码炒房者会有顾虑。因为房产税是针对那些拥有多套房产的人进行征收的，也就是说，如果一个人拥有的房产面积超过一定数值，那么超过的部分就得征税。近日，财政部部长肖捷就曾明确表示，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。拥有房产越多，房价越高，那么需要缴纳的房产税也就越多，这显然对于投资客和炒房者来说是一项非常大的负担。总的来说，房产税开征会降低人们对于房产的需求，更有利于房子回归居住本质，同时也能在一定程度上抑制房价的过快上涨。虽然未来楼市到底是啥样谁也说不准，但是目前通过种种迹象可以看出，房子是用来住的，不是用来炒的将成为未来房地产市场的主基调，住有所居也将不再是一句口号。因此，对于普通购房者来说，住有所居的梦想也终将会实现。
TA的最新馆藏
喜欢该文的人也喜欢}