如何看待中国房地产之三
21世纪经济报道
[导读]　进入2016年以来中国房地产市场的局部火爆，引发了民众的广泛关注和一系列奇特说法，这些说法从逻辑上是难以成立的，但…进入2016年以来中国房地产市场的局部火爆，引发了民众的广泛关注和一系列奇特说法，这些说法从逻辑上是难以成立的，但却在国内媒体和民众中间得到了广泛传播，需要引起我们的警惕和认真对待。繁华大都市的高房价，呈现出巨大的向心力，将财富、资源和梦想不断吞噬进来；同时也呈现出巨大的离心力，将中低收入群体不断从房价漩涡中抛离出去，房价在很大程度上，并不纯粹是一个金融或经济问题，而是大城市和中小县城、农村等区域割裂；高收入人群和普罗大众阶层割裂的问题。关于中国楼市的三个奇特说法说法一：中国六个城市加起来房地产市值已经超过美国，北、上、广、深的房价已经比纽约还高。撇开收入从绝对房价看，这一说法目前还不是事实，纽约曼哈顿区的新公寓售价接近每平米10万美元。暂时还不能说京沪的绝对房价是全球最高的，但如果继续快速膨胀，那么赶上甚至超越纽约、旧金山的房价似乎也只是迟早问题。考虑到中美大城市居民的收入差异，从相对房价看，京沪深从收入房价比看，很可能已经排在全球大城市中相对房价最贵城市的前列。如何看待这种惊人的变化？也许有两个视角，一个视角是中国的现状是：在大都市化、城市群和新型城镇化三条路径中，仍继续走在大都市化的路径中推动了人才、财富、创新向京沪深持续集中。另一个视角是京沪城市在自身城市布局中的失衡，核心区建设和行政区划反差过于大。这两个视角有助于我们理解极其繁华的大都市核心区。由于大都市化，教育、医疗、资讯、资金等资源，官学商精英群体，央企和金融机构总部及其带来的就业资源等，几乎都集中在京沪深。将如此之多的财富和如此之多的人口集聚在如此狭窄的空间，此类地区的房价居高不下并不令人惊讶。更进一步，大都市自身的空间布局也是有着较大差异性的，在深圳表现为关内关外，在京沪为不同的环线。以北京为例，其行政区划面积为1.6万平方公里，而四环以内面积大约仅仅只有350平方公里，五环以内面积也只有700平方公里，这是一个非常狭窄的区域，只占北京行政区划的4%。城市功能高度密集导致北京五环内的房价非常昂贵。大都市化在中国大陆有可能是吸纳举国资源来支撑的，这使大都市仍然处于精力弥漫的扩张期，而不是已垂垂老去。深圳、上海、北京这些城市，看起来是一个青壮年城市还是一个逐渐老迈的城市呢？如果是一个青壮年的城市，那么它将有可能集聚更多的公共资源、财富、优秀人才以及创新潜力。从相对长远和动态的观点来看，京沪深这样的城市，超越东京、新加坡、中国香港、台北、首尔是必然的，其在全球范围内的重要性大致应可与纽约、伦敦等相媲美。目前，中国内地这些重点城市已经表现出非常蓬勃的内在活力，在这些城市出现核心区房价和居住成本飙升是难以避免的。说法二：房地产中介散布虚假信息、制造谣言，然后垄断并推高房价。尽管许多地方政府对地产中介有居高临下的批评，但这些批评经不起太多考究的。一是很少有中介机构介入新房销售，而是集中于二手存量房交易，如果将新房涨价归结于中介，有些难堪。二是中介的盈利冲动主要源自推动交易，而非推高房价。因房地产中介服务于买方和卖方两个市场，并且几乎没有房地产中介能够在区域市场形成垄断，尤其是对房源的垄断，因此，房地产中介对二手房并没有价格上的决定权，他们是交易的参与和推动者，无法偏向于买方或卖方中的任何一方。其对促成交易收取佣金的兴趣，远远大过了高价售房。三是所谓中介机构的加杠杆行为。其中比较典型的就是房地产中介推出一些如加成贷、过桥贷、赎楼贷等金融工具，帮助推高了房价，同时增加二手房购房者的金融杠杆等等。但是上述做法经过央行和银监会的整顿后，在今年7月末8月初，中介机构的二手房金融服务基本被叫停。在重点城市，二手房上半年交易量比新房交易量和交易金额要更大，是万亿规模级的，其中二手房中介（包括一些中型商业银行）所提供的二手房加杠杆融资规模都很小，除了“平安好房”可能接近千亿之外，其他中介机构为二手房交易者提供加杠杆资金的能力有限，大概只有几百亿，不足以对市场造成显著影响。因此，从市场地位，利益驱动和加杠杆能力来看，全国新房及二手房房价在重点城市、重点区域的上涨和中介机构并没有明显关系，部分中介所散布的一些舆论信息倒是有可能对市场带来了一些扰动，但也无关大局。说法三：房价上涨损害了实体经济的竞争能力。这一说法由于华为的生产基地迁出深圳而得到了广泛传播。但一线城市房价上涨和实体经济，尤其是传统制造业的竞争能力之间很可能并没有密切关系。我们可以从三个视角来观察高房价大都市和实体经济之间的关联性：一是房地产是否吸纳了较多流动性，导致实体经济融资困难？二是房地产是否驱使实体经济无心主业，转而进入房地产？三是房地产是否推高了工业用地成本，从而增加了实体经济的负担？从房地产和实体经济的资金分流情况看，我们大致的判断是，尽管引导资金脱虚入实的效果并不理想，但流入房地产资金的增加，目前并没有导致实体经济融资难融资贵的困局。央行的统计显示，2016年前三个季度，企业的银行存款增5.1万亿，贷款增5.3万亿，尽管实体经济财务状况持续改善，PPI逐渐转正，但总体上企业存款增加较多而贷款意愿不强。房地产升温和实体融资需求不旺并存，尚未出现此消彼长的局面。从房地产升温是否导致实体经济无心主业的情况看，这也仅仅是一种设想。在2010年之前，确实有不少工业企业偏离主营业务，转战房地产开发的情况。但此后经治理，大多数央企逐步退出了房地产开发。近五六年来，地产开发风险不断上升，房地产开发企业整体过剩，甚至在北京，过去两年也有近900家开发商逐步注销退出。在当下地产升温时，我们很少听到实体企业无心主业，尝试以巨资组建房地产开发企业的例子。甚至中国大型开发商本身也在不断向海外、向金融、向多业并举转型。从全国的情况看，从上市房企的情况看，中国开发商队伍已过于庞大，需要进入兼并重组，转型退出的萎缩阶段。从高房价大都市和实体经济竞争能力之间的关系看，两者也不密切相关。我们看一下全球高房价的地区，如伦敦、东京、西雅图、纽约、旧金山等城市，基本上都没有传统制造业的容身之处，这些城市周边集聚的都是高精尖企业，所吸引的人群也具有高智慧、高收入、高忍耐力和专注力等特点。传统制造业在一线城市重点区域去生产布局这个设想本身就是不切实际的。华为虽然是我国IT企业中的翘楚，它的研发也带有高科技色彩，但其生产很大程度上仍属传统制造业的一部分。放眼全国，交通物流便利、厂房设施齐全、(
)游产业配套完整、地价低廉的工业园区和开发园区比比皆是，且其中大多数处于低效运作状态。中国制造业，尤其是附加值不高的传统制造业企业，没有必要非得挤在北、上、广、深去发展。因此，无论从资金配置、主营业务，还是产业选址看，制造业竞争能力和局部城市高房价，这两者之间并无特别相关。传统产业分布到中国使用效率还不高的工业园区、开发园区，可能是更好更合理的布局。少数大都市的高房价和中国实体经济核心竞争力之间关系并不密切，反过来，建立在低地租甚或零地租而强化自身竞争能力的制造业，也必然没有远大前途。房地产的回暖到底有助于拉动实体经济回升，还是将实体经济推入更深深渊？当下大都市高房价主要抑制的可能是大都市的普通服务业，也可能抑制了大都市居民的消费能力。总体来看，中国房地产泡沫是全球量宽之后资产泡沫的一部分，并且是波动性更大、冷热失衡程度更高的一个泡沫。它典型的是一种货币现象，折射出中国高净值人群在资产荒和资本管制背景下的焦虑；折射出中国在大都市化、城市群和新型城镇化这三条可选道路上的犹豫不决；折射出部分大城市汲取了过多的公共和私人部门的优质资源。在这一过程中，它和实体经济的运行、资金脱虚入实等命题关联不紧密；另外，由于高房价仅局限在重点城市重点区域，因此它和中国绝大多数普通民众的生活也没有紧密关联。高房价更多是民众和媒体在茶余饭后的谈资。借力楼市长效调控机制，引导楼市软着陆国内一些媒体和学者认为，中国目前的房地产市场是有史以来最大的，已经超越1994年的日本以及2008年的美国，成为影响全球经济增长和金融稳定的最大不确定因素。我们对于中国房地产市场，尤其是大都市的高房价也比较忧虑，同时也主张对以楼市为代表的资产价格予以及时谨慎的短期和长效的机制性调控，但是对于上述说法，我们还是倾向于认为过于夸张。引发关于“中国楼市泡沫已是史上最大”这种担忧的导火索，在于2016年9月的单月信贷投向中，有高达七成资金流入了个人按揭领域。关于这一点，我们需要从个人住房贷款的存量和增量两个视角去观察中国居民户在这轮楼市热潮中的金融风险。从存量角度的观察是，中国居民对房贷的整体承受能力仍稳健，而不是脆弱。我们可以将中国居民净储蓄状况和中国房地产销售状况做一个大概的比较：目前中国个人住房按揭贷款大约为16万亿，加上公积金不会超过20万亿。在商业银行的存款这一侧，居民储蓄总额接近60万亿。可以看到，按揭贷款和居民银行储蓄之比大约是30%。尽管2015年的股市波动给普通散户和白领的个人财富带来了较大影响，但当年中国居民储蓄仍然增加了大约4万亿。2015年，全国房地产销售面积不超过13亿平米，销售金额大约9万亿元。可以看到，十万多亿的城镇居民年收入，和60万亿且年增长在4万亿以上的银行储蓄存款，是在支撑一个每年销售面积13亿平米左右、销售金额9万亿左右的房地产市场的大背景下取得的。到目前为止，中国居民的高储蓄率拐点并不明显。从居民加杠杆的情况来看，我们认为2016年房地产的销售面积和销售金额增长不会太大。中国居民的收入、储蓄、储蓄率大致可以支撑目前的房屋贷款余额。从增量角度的观察是，中国居民仍然持有谨慎负债的惯性。当下在中国申请按揭贷款的平均年限大约在20年，其中大部分合约都在大约8年内被全额提前还贷。2016年前3个季度，居民户存款增4.7万亿，房贷增4.2万亿。相比之下，前3季度商品房新房销售近8万亿，即便不考虑二手房交易，居民当期按揭率也在50%，按揭贷款占同期信贷新增约40%。从历史数据看，居民商贷和公积金贷款，和相对应的商品房销售额，房屋市值相比，仍相当稳健。我们也不妨看一下中国人民银行周小川行长在今年上半年的一段表述：他认为中国居民和西方大约40%-50%的贷款投向住房按揭贷款不同，中国目前这一比例还不超过20%，中国居民仍然具有一定的购房和消费加杠杆空间，这种描述是合现实和理性的。总体来看，中国房地产现在的销售面积和销售金额，与中国居民收入增长及储蓄状况之间并没有出现非常明显的脱节。呈现明显脱节的仍然是大都市和重点城市。高房价所诱发的资产泡沫总是令人苦恼的，但宏观政策的选择也总是只能诸害相权择其轻。日本及中国香港的经验都表明，房地产泡沫破灭所带来的危害比高房价带来的危害有过之而无不及。几年前，前任银监会主席曾放言中国房价下跌30%甚至更多，对中国银行业的稳健也没有什么影响。但由于房价进一步大幅上涨，我们今天可能需要重新对其进行压力测试。由于房地产行业上下游的带动链条比较长，同时，地产是商业银行发生信贷违约时最重要的一个还款来源，如果商品房价格出现剧烈调整，以厂房设备为抵押物的实体企业贷款也会随之减值并陷入风险。所以总体上来说，我们对于房地产泡沫的破裂要抱有比对高房价更加谨慎和警惕之心。建立楼市长效调控机制，引导楼市软着陆，避免局部楼市投资过热引发系统性风险，应当仍是主攻方向。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved中国房地产发生全国性崩盘的风险概率很低
重点警惕三大风险_张家港房产
中国房地产发生全国性崩盘的风险概率很低
重点警惕三大风险
&发表于： 13:30:59&&共被阅读过600 次&&
& & & 对于中国而言，无论是从经济规模上，还是国土面积上，都是一个大型经济体，并且由于历史上行政计划的延续，事实上中国不同区域的房地产市场的联动性远远小于完全市场经济国家，因而各个区域房价在上涨一段时间后，往往会呈现区域分化的特点，因此中国出现全国性的房地产崩盘的概率非常之小。（）
& & & 房地产行业是个资金密集型行业，房地产的开发需要大量的资金投入，这就使得金融在房地产的行业发展中扮演着重要的角色。回顾美国、日本、东南亚等的房地产危机，他们的一个共同特点是房地产金融过度杠杆化。
开征房地产税将为地方政府在城市、环境等方面的支出找到一个稳定的收入来源，有助于引导和完善地方政府的行为，保障房地产政策的公正性，使其更加关注公共服务和基础设施改善。
& & & 中国房地产市场的三大风险
由于房地产商品的异质性，中国房地产发生全国性崩盘的风险概率很低，但二十多年来中国房地产发展过程中积累的问题始终未得到有效解决，当前中国房地产要重点警惕三大风险：
（一）警惕房地产功能失调风险
作为一种商品，房地产的核心功能是居住，但是房地产商品的特殊之处在于其与土地的不可分割性，而土地的稀缺性赋予了房地产保值增值的派生属性，由此衍生出了房地产的投资功能。因而，房地产具有消费和投资的双重功能，这两种属性和功能是统一的、不可分割的。其中，居住功能是房地产的核心功能，投资功能是派生功能，因为投资房产的目的是用于出租或者出售，总之最终都将用于居住，如果没有了居住属性，投资属性也将随之消失。
从理论上讲，任何地方的房地产都具备居住和投资这两种属性，但是房地产的异质性决定了不同区域的房地产的两种属性具有不同的表现。而且，即使同一区域、同一时期的不同楼盘也会因房屋具体所处的地段、环境等因素，其居住和投资两种属性也不尽相同。对于土地资源更为稀缺的大城市、超大城市，房地产的投资功能要明显高于一般城市或者农村，投资功能也更容易被发现和挖掘，当然也更容易被过度放大。
这里，尤其值得我们关注的是，如果一个较大区域房地产商品的居住功能和投资功能发生次序逆转，必将产生较大泡沫并引发区域性市场危机。实际上，多个国家的真实案例已经不止一次的验证了这一结论。历史上，日本和中国香港都曾经一度错误地推行重投资轻居住的发展模式。这种发展模式基本上是将房地产作为一种金融资产来进行投资，而且是政府出台相应的政策支持民众开展这种投资。于是，大量的资金涌入房地产市场，造成房价长期、持续走高，远远脱离了居民实际收入增长速度，也远远脱离了房屋实际居住功能可提供的使用价值，成为单纯的投机炒作。在没有实际价值支撑的情形下，无论是股票还是房地产都难以避免最终的价值回归过程。这种畸形的功能紊乱导致房地产价格暴涨暴跌，并且严重影响了居民的居住需求和居住质量，对一个国家的民生和经济都造成恶劣的影响。
（二）警惕“土地财政”内生性引致房地产市场次生风险
所谓“土地财政”是指地方政府对于从土地开发及相关领域所获得的税收和公共产权收入产生严重依赖。“土地财政”主要表现为地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，由于这些收入属于预算外收入，所以又叫第二财政。
“土地财政”导致本应当作为公正性代表的政府具有内在的利益相关性，这种利益倾向性必然反映在地方政府的各项房地产相关的政策和管理行为中，导致相关政策和政府行为发生扭曲，这种扭曲的目的是保护“土地财政”，因而某种程度上地方政府和房地产开发企业成为了利益共同体。
“土地财政”不仅通过扭曲政府行为来影响房地产市场走势，而且可以直接对房地产市场供求关系产生扭曲效应。“土地财政”使地方政府的“经济人”角色不断强化。地方政府在房地产市场中的土地垄断地位和其追求预算最大化、增加可支配财力以发展经济的行为动机，使其在不公平的土地交易中成为最大的获利者，且对土地财政形成极强的依赖性。因此在房价出现波动时，地方政府会存在“救市”冲动。通常而言，房地产市场滑坡开始之后大约六个月到一年，开发商的现金流就会有麻烦。由于转让土地收入已成为各级地方政府的重要收入来源，房地产销售放缓意味着开发商没有钱向地方政府买地了，这就会影响“土地财政”的来源，因此地方政府必将通过政府行为来进行房地产市场干预，从而破坏房地产市场发展的客观规律，引致房地产的风险积聚。近期各地方政府纷纷松绑房地产限购政策的行为，已经充分的验证了“土地财政”与房地产的这种密切关系。
实际上，从更加宏观的角度来看，“土地财政”带来的风险已经超出了房地产的领域，其本质上带来的是资源配置的扭曲，这将引起一个地区的经济结构扭曲，进而反过来对房地产产生不可估量的深刻影响。一方面，政府将大量的土地出让金用于为房地产配套的基础设施建设方面，地价的过快上涨也加速了去“工业化”的进程，在投资渠道缺乏的中国，淘汰的企业主将过剩的资金投向房地产开发，进一步加速了房价的上涨；另一方面，房地产的蓬勃发展也带动了与之相关的产业发展，但是却相对挤压了其他产业的资源获取空间，导致资源的错配和人群之间的财富分配失衡问题，影响了其他行业人们的收入，降低了对房地产的需求。
（三）警惕过度杠杆化引致的风险
房地产行业是个资金密集型行业，房地产的开发需要大量的资金投入，这就使得金融在房地产的行业发展中扮演着重要的角色。回顾美国、日本、东南亚等的房地产危机，他们的一个共同特点是房地产金融过度杠杆化。以美国为例，爆发次贷危机的一个主要原因便是向信用评级较低和收入不高的借款人提供信贷支持，甚至发放大量低首付甚至零首付的个人住房贷款，这实际上是提供了非常大的金融杠杆，借款人甚至不用自有资金就可以借助银行信贷资金来买房子。然而这还只是次贷的第一层杠杆；在此之后，金融机构将次级按揭贷款进行了证券化，并且基于次贷这个基础资产又开发出了很多虚拟的衍生资产，以至于次贷衍生品的规模达到了次贷本身规模的几十倍，因此风险也随之被放大了几十倍，一旦泡沫破灭，所造成的影响也是次贷本身规模的几十倍资产缩水。
对于中国房地产而言，过度杠杆的风险可能来源于以下几个方面：一是在房地产市场萧条期，政府部门往往在政策上引导、鼓励商业银行降低个人购房的首付比例，并给予首套房贷利息补贴或直接要求商业银行实行优惠利率政策，不仅直接放大了杠杆率，还间接刺激了不具备借贷能力的人的负债欲望。二是在房地产市场上行期，房地产价格处于上涨趋势中，有些商业银行主动降低首付比例，甚至还会推出所谓的基于房地产价格上涨的“加按揭”业务，实际上是对个人贷款投资购房行为的变相鼓励。虽然政府部门房地产调控政策明确要求个人购房首付比例不低于三成，但是在房价加速上涨的背景下，仍然难以抵挡银行的变通和一些投机者贷款购房的热情。三是对房地产开发项目自有资本金比例要求过低。在中国房地产市场起步的一段时间内，多数房地产开发商都是采用抵押土地贷款等“空手套白狼”的方式利用银行的信贷资金进行开发，然后通过卖期房的方式直接获得售楼收入，由此形成巨大的金融杠杆。尽管后来监管部门对房地产开发项目自有资本金比例和房屋销售提出了强制性规范，但是房地产企业往往有各种各样的手段来规避这些要求，例如通过关联企业借款来充当自有资本金等，实际上仍然维持了很高的金融杠杆。
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关于中国房地产发生全国性崩盘的风险概率很低
重点警惕三大风险我想说两句：
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中国房地产趋势
中国房地产大趋势在宏观经济中所占的份额，注定了它对整个中国经济走势构成巨大的影响。那么夷库存周期理论、美联储利率周期以及“摩天大楼”指标等方法，来推测中国房地产拐点的具体时间，以其帮助购房者看清高房价迷雾。中国房地产到底该怎么办呢？
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重磅：未来20年中国房地产20大趋势让你一生受益
在党的十九大报告中明确指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位之后，中国房地产走势将趋于何方？中国房地产大趋势又会朝何种方向发展？
日前，住建部副部长仇保兴在演讲中说，中国离房地产崩溃时间还有一些日子，此时要是能想明白，采用微调的方法还可以调节。
有一个房地产18年经济周期的说法，7年缓慢上涨期，5年快速上涨期，2年极速上涨期，4年泡沫破灭调整期。 目前状态，各地分化，但总体看按18年周期已经是在极速上涨期，因为中国土地完全掌握在政府手中，经济半封闭，房地产经济的泡沫会不会破，何时破，绝大程度上看政府的调控手段。
由于楼市的未来变化前景仍不明朗，所以很多人对现在买房还是以后买房表示很纠结。下面带你了解明年中国楼市的8大趋势，看看现在买房到底值不值？
仔细观察今天的各项有关楼市的政策不难发现，推进户籍制度改革、促进房地产消费依然是楼市的主声音。通过户籍改革提高城市化率，同时化解房地产库存。
那么下面一起盘点未来十年中国楼市的12大趋势。
1.城市之间房价差距将更大
由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市...
1.城市之间房价差距将更大。由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，城市发展中的“马太效应”将日益明显。过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳...
商务部专家金柏松认为：就目前的状况来看，我还是不认为中国的房地产价格有美国和日本那样的“泡沫”，但也有一个问题，促使我做了一些反思：中国的房地产价格能一直这麽涨上去吗？就没有供应过剩的时候吗？这个问题就是我们的人口的结构。对我们的房地产市场来说，未来中国人口的老龄化，是一个很重要的参考指数。根据国家...
同样是发展中国家，也是人口密度高的国家，也是大国，和中国相似的地方更多。。那为什么印度人的收入不高，印度“房价收入比”比中国更夸张，印度的泡沫那么明显确为何迟迟不破??同样，这世上还有很多房价泡沫比中国高的地方。但是如果你仔细观察就会发现，这些国家或地区都是发展中国家和地区。这些国家的M2增速每年都...
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重新安装浏览器，或使用别的浏览器一口气看完中国三十年地产大历史！终于明白房价这么贵的理由......
来源：子木聊房作者：老湿
原标题：回顾中国房地产三十年，才能如此清晰看清未来房价趋势！
原载于1996年48期《内部参阅》
昨天在查阅中国房地产历史文献的时候，冷不丁得看到上面一段话，感触颇深。二十年前的一句话也似乎正在映射现在我们的住房情况。
如果你知道这是什么的话，你就会明白，二十多年前ZF就不准备让所有人都买得起房。
如果你买不起房，那么商品房和你是无关的。至于未来如何，也决不能让你露宿街头。
纵观长达三十年的中国房地产市场，你还会发现很多很有趣的事情。
例如“中国人是有买房传统的”，“政府每次放水都是为了拉动经济发展”，“任何调控都可以控制房地产市场”，这些其实都是伪命题。
“周易八卦，五行占卜”，中国人最喜欢做的事情之一就是算命。同样，购房者咨询我最多的问题就是：未来房价到底怎样？我该如何选择购房时机。
其实这个答案完全可以用历史证明。
今天我就带大家一起翻开中国30年来的房产历史卷轴,让大家对中国房地产市场有一个更深刻的认识。（历史漫长但有其韵味，也可直接翻阅至底部）
中国房地产市场诞生
1980年是中国房地产的元年，这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。
不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。
1984年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。
1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。
所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。
中国第一个房地产泡沫破裂
1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。
1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。
1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。
地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。
1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅达八成五。
剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台。
于是海南泡沫直接炸裂，海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。于海南有了三大景观“天涯，海角，烂尾楼”。
同时，海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封。
PS：中国第一批地产人的诞生：
潘石屹等万通系人马，也因海南泡沫把他们变成了地产大亨,潘石屹离开万通，通过离岸注册方式成立一家“外资”公司SOHO，易小迪离开万通成立了阳光地产！北京国贸边上万通广场，阳光100，SOHO现代城都是他们的项目。
（海南淘金时的“万通六兄弟”，从左到右依次为：冯仑、易小迪、王功权、潘石屹）
1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。
为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。
中国房地产去库存1.0版本
1995年底，在房价连续阴跌，无人购房的情况下，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。
1996年房地产行业已然出现了全面巨额亏损。
1997年，在“金融强调”索罗斯等一帮国际炒家的金融市场操纵下，亚洲金融危机爆发，中国房地产行业已经濒临崩溃。
日，政府开始救市，宣布全面终止福利分房。同时，住房分配货币化正式开始。
1998年，房地产市场大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房，中国房地产去库存的1.0版本正式开始。
2001年，供需关系开始失衡，在这一年里，前3个月内的北京，房价的涨幅就达到97.3%，政府唯一的选择就是全面整顿房地产。
02年首发调控之“217号文”。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。
03年6月，央行紧接着印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。
121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。
然而造化弄人，非典全面爆发，中国全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%。
出于保增长的考虑，在全国地产商的强烈抗议下，住建部发布了“18号文”，此文内容和之前发布的121号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。
于是全国房价只跌反弹，继续上涨，04年同比涨幅达到14.4%。2005年，在舆论压力下，国务院推出“国八条”。这次调控的内容主要是要求各地政府要提起重视，房价控制不好要追责，保证中低价位、中小户型的供应，建设廉租房
国八条并没有产生任何实质性作用，同年市场涨幅达到12%，让国八条淹没在尘埃里。
2006年建设部等九部委推出雷霆手段，推出“国六条”。首次提出90/70的户型政策，核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买上房子。
然而当年房价上涨6%，国六条再次被淹没！
2007年，民怨沸腾之下，《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求：对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35%不给放贷。
效果非常显著，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象，房地产交易量价齐跌。
房地产去库存2.0版本
又是造化弄人，半年之后，美国次贷危机爆发导致了全球金融危机，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地。
在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0，按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍，哪怕全国立刻停工，房子都够用11年，如此巨大的空置商品房市场根本难以消化，整个行业濒临崩盘。
同时中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市，房地产去库存2.0版本开始了。
同年四万亿计划正式上线，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。
于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。
于是再度民怨沸腾，为了安抚民心，09年12月，政府推出国四条，2010年1月又提出“国十一条”。
这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子，怎么做经济适用房，怎么做小户型等等，没有收紧银根，没有降低贷款。所以，全部沦为空调。
2010年房价继续上涨，当年涨幅冠军为通州的副首都概念，涨幅达到3倍，亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。
日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了“国十条”，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。
效果很显著，全国房价也都有小幅下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势。
于是2010年9月，国土部和住建部继续发力，联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。
9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。
房地产去库存3.0版本
接下来就是5年的冻市期，，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅，所谓房地产去库存3.0版本。
然后2016年国庆前夕再度开始调控，“限购限贷，限售限价”，到目前为止，调控政策已经响应全国。这些大家都是经历过了的。
房地产如洪水猛兽，一旦放出来它就会发疯，很难被压制住。唯一的方法是政府用“信贷、利率和限购限贷”这个鞭挞才能整治得住。
从中国房地产的历史可以看得出，政府对于房地产市场的调控可谓煞费苦心。房价高了，买不起房，民怨沸腾；房价低了，经济萧条，怨声载道。
为了发展经济，保障民生，只能拉出这个猛兽一次又一次碰撞经济。其实目的为了什么，是为了割富人的韭菜，来拯救穷人的心病。
上文是中国房地产二三十年来的历史，现在我把它放在一起，一条一条的罗列出来，相信大家是有收获的，会对中国房地产的发展有一个更为深刻的认识。
那么对于未来中国房地产市场，能推演出什么趋势呢？
未来房价会暴涨吗？
从历史规律可以看出，每次放开调控，鼓励购房。都是ZF以“去库存”的名义拿房地产来救市。否则绝不会它做文章，最后导致房价大涨，民怨沸腾。
而从历史上来看，几次房价暴涨的原因分别是金融危机、非典、低迷市场情况下积压的超大库存量。
那么现在库存已经去的差不多了，上述的危机事件几乎不可能再发生（全球各个国家对于金融危机的防范已很成熟）。
中国房地产市场开始全面进入横盘时代，但是我坚信，未来3~5年，一旦放开调控房价还是会暴涨的。
未来房价会暴跌吗？
首先，政府是有砸盘能力的，93年海南泡沫一夜之间崩盘，全国房地产应声大跌，足够说明，只要银行断贷抽资下狠手，中国房价分分钟硬着陆，房价半年暴跌70%不是梦，不过代价是整个中国经济一同完蛋。
所以政府绝不允许房地产行业崩盘，目前政府所有的调控，都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘，仅此而已。
调控政策中最重要的因素是什么？
从历史上所有的调控效果来看，当房价上涨的时候，任何政策都不能阻挡房价上涨，全部沦为空调。
唯有减少银行贷款资金是立竿见影的效果，不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以。稍微减一点房价立刻停止上涨，再多一点房价就开始下跌，如果减的狠了房价还能崩盘。
所以，当下次发布调控措施的时候，到底是空调还是真调，你看看有没有缩减房产信贷总量即可，他对房价影响所占据的权重非常大，同时房价崩盘有千万种可能，但是唯独没有政府主动出手砸崩这种可能性。
如果横盘，一线城市的房价会涨吗？（此处用北京举例）
93年，海南房地产泡沫炸裂，潘石屹等人逃过一劫是因为他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
而现在，官方数据统计，北京目前可提供住房700万余套，2020限制人口为2300万。
那么每套房按平均100平米算，提供总住房面积为7亿平米，人均为30.43平米/人。而官方统计全国人均住房面积为40.8平米。
而且北京还和深圳不一样，北京土著手握2-3套房的比比皆是。需求和房价成正比。
租赁市场会导致房价下跌吗？
之前写过一篇文章《我们正在面临新一轮洗牌，租房的春天要来了！》，有人就留言说：“国家要大力发展租赁市场了，没人买房了，房价要跌了！”
这其中有必然的联系吗？
国家大力发展租赁房市场，是为了学习国外的经验。很多发达国家的核心城市，50%以上的人口都是租房的，是因为绝大部人买不起房（文化与消费观念也不同）。
大力发展租赁市场的初衷目的并不是要打压出售市场，而是给到市场一个方向的引导。
虽然租是另外一种选择，但是交30年的租金，然后滚蛋回老家和交30年按揭贷款，然后拥有一套自己的房子，你选择哪样？
当这个金额相等或者接近的时候，相信绝大部分人的选择都是一致的。
不要指望租售并举，租售同权来降低房价，土地资源至始至终都是稀缺的！
房地产税？
问一个问题，增加消费税会让物价暴跌吗？
是，税费会增加我们的持有成本，没关系，你等着，我一定在我卖出的时候，连本带利的赚回来。
我们要尊重市场，尊重市场的规律，一项事情可不可行，能不能持续，最终还是要由市场决定。
三十多年的房地产市场已经走过，
对于未来的房地产市场，你看好吗？
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