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房地产买卖契约是什么？
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在进行的时候，会签订一份房产买卖契约和一份房产交易，房产交易合同很好理解，但是房地产买卖契约很多人就不熟悉了，那么，365小编就和大家聊聊房地产买卖契约是什么?希望对大家有所帮助。一、房地产买卖契约是什么?房屋买卖契约是指房屋买卖双方达成的，具有法律效应。二、房地产买卖契约范本立房屋买卖契约人：人：卖房单位：双方就下列房屋买卖达成协议，现签订房屋买卖契约如下：1、房屋地址面积：上开房屋面积包括走道、扶梯间等公用部位分摊的面积。2、本契约全部价款计人民币：_____元价款计算组成：_____，投调税_____。3、付款约定：签约_____周内付清4、上开房屋，在买房人交清价款和履行其他约定后，由卖房单位办理房屋交付手续。买房人可持本契约和交付房屋手续及其他有关证件，向房屋所在区房管部门办理申请登记或所有权移交手续，所需手续费由买房人支付。5、上开房屋的基地及底层小院子，因土地属于国有，仅供买房人使用。但必须服从城市建设规划，按规定缴纳和土地使用费。6、买房人所购的房屋，应按国家房屋管理的规定使用，接受所在地区街道组织、房管部门的管理和指导。不得随意乱拆乱改。走道、扶梯间等公用部位属同幢住户，不得随意侵占，严禁乱搭乱建。7、上开房屋，在办理交付手续之日起壹年内，凡属屋面漏水、外墙渗水和结构性的质量问题，由卖房单位负责保修;凡属买房人使用不当或人为损坏，由买房人自行负责;保修期满后全部由买房人自行负责维修。8、其他约定：上述房产权自买方办理完房产变更登记后归买方所有。本契约一式四份，双方各执两份。买房人：_____卖房人：_____三、的法律规定1、房屋需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。2、在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。3、出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量
房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、、(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此
项)、营业税及附加、所得税、等。7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。房地产买卖契约与并没有什么区别，都是房屋交易的合同，都具有法律效力，当然实践中，签订房屋买卖合同的情况要多一些，但要注意合同的是否存在违法情况。如有疑问，请登录律师365平台咨询专业的律师。延伸阅读： &
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郑州房产买卖的房价是多少
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郑州房产买卖的房价是多少？
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金沙湖11月新房均价
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A：你好，无证二手房买卖主要采取两种做法：一是签订房屋买卖预定合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。二是直接签订房屋买卖合
同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。
如果购买无证房意愿强烈，那么在签订二手房买卖合同时，应在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效，同时
签订借款合同，在二手房买卖合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。如果购买无证房意愿不强，在签订二手房买卖预定合同时，应当约定高额的定金，当然
最高不得超过合同标的20%。而对高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
A：夫妻房产买卖流程
　一、到公证处申请办理夫妻财产约定协议公证；
　　二、若房子有按揭，需要还清贷款后方能到房产部门更名；
　　三、办理夫妻财产约定协议公证。具体提交的材料如下：
　　1、财产约定书（公证处可以代书）；
　　2、财产产权证明（房屋所有权证、存单、股权证书等），男女双方共同到公证处；
　　3、男女双方户口、身份证；
　　4、结婚证；
5、公证处要求提供的其他材料。
　　过户费用：
　　（1）契税：90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳。
　　（2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。
　　（3）土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。
　　（4）所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）
　　（5）房屋交易手续费；按房屋建筑面积6元/平方米交纳
　　（6）房屋产权登记费：80.00元。
　　（7）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳。
A：（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
2、二手房交易十项注意
（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人
首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。
以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。
传统二手房交易
银行“监管”账户二二房交易
A：1、契税,符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价
低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,在房产交易税里,视为普通住宅,征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
2、印花税,买卖双方各缴纳房价款的0.05%。
3、营业税,购买时间在5年内的房屋需缴纳的房屋交易税—营业税为:成交价×5%;5年后普通住宅不征收营业税,高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
4、建税,营业税的7%。
5、教育费附加税,营业税的3%。
6、个人所得税,在房产交易税里,普通住宅5年之内:{售房收入-购房总额-(
营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;5年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房:5年之内,
(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑
面积。5年以上普通住宅免交房屋交易税的个人所得税。
A：常州房产买卖流程如下:
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
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书（2016）粤13民终3208号上诉人（原审原告）：，住所地：惠州市江北27号小区天怡广场天云阁首层137号。法定代表人：诸石根。委托代理人：陈有亮，律师。被上诉人（原审被告）：，住所地：佛山市石湾镇青柯蟹螃岗。法定代表人：唐润锦。委托代理人：邱绍俭，该公司员工。委托代理人：伍忠，广东重威律师事务所律师。上诉人因与房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告起诉称：原告原名称为惠州市夏里巴经济贸易发展公司，于日变更为现名称。被告与原告于日签订了《商品房买卖契约》（编号为惠市商房买卖契字0000814号），约定：被告自愿向原告购买位惠州江北天怡广场天云阁第一楼140号商铺，建筑面积为51.366平方米，总售价为246557元整，管辖法院为不动产所在地法院。上述契约签订后，原告即将该契约提交至惠州市房产交易所预售登记备案，该所于日对该契约进行预售登记备案，至此，原告已完全按合同约定履行了义务。但被告至今未向原告支付购房款，其行为已严重违反了契约及有关法律规定，己构成违约。鉴此，现原告依据契约约定及有关法律规定，特诉之贵院，请求判令：1、立即解除原告与被告于日签订的合同编号为惠市商房买卖契字0000814号的《商品房买卖契约》；2、被告立即协助原告向惠州市房产管理局申请办理注销合同编号为惠市商房买卖契字0000814号的《商品房买卖契约》预售登记备案手续；3、被告承担注销《商品房买卖契约》预售登记备案的有关行政收费及税款；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告辩称，我方对原告的诉讼请求有异议，我方认为双方已经签订了商品房买卖契约，被告也支付了所有购房款，要求法庭判决双方的买卖合同有效，原告协助被告办理房产确权手续并承担相应的税费及出售方应承担的费用。原审法院查明的事实经审理查明，日，原告（原名惠州市夏里巴经济贸易发展公司）与被告签订《房产买卖契约》，约定被告向原告购买位于惠州市江北天怡广场天云阁第一楼140号商铺，总价款为246557元，双方未约定被告的付款时间及原告的交楼时间。该合同于日办理房屋预售登记。原告称被告一直支付购房款，其于日将该商铺出售给案外人李小雄，且已办理产权证至李小雄名下，李小雄后将该商铺转让给他人。被告称因原告拖欠其货款，被告诉至广东省佛山市城区人民法院（即广东省佛山市祥城区人民法院），案号为（1996）佛城法经初字第332号。在该案审理过程中，双方达成调解协议，确认原告拖欠被告货款元，原告将库存的货物退回给被告，扣除退货产品后的余款，原告保证在日前全部清还。因原告未履行义务，被告向广东省佛山市城区人民法院申请强制执行。被告称双方在执行过程中达成和解，于日达成以涉案商铺抵偿货款的协议，其于日以双方达成协议，由原告以其所属物业（天怡广场铺位）冲抵所欠货款为由向人民法院申请结案。被告提交的日协议复印件（原告为乙方，被告为甲方）的内容如下：一、乙方因以往业务，造成拖欠甲方货款元，惭愧同意赔偿甲方货物包装费3000元和甲方申请执行费2900元。现乙方实欠甲方方元；二、乙方已向甲方退回货物，价值元；三、乙方同意以其下物业，天怡广场地下140号铺，面积51.366平方米，单价4800元每平方米，铺位价格元，来冲抵所欠甲方货款；四、以上各款项相减后，甲方需补交15934.99元，经双方协商，同意由甲方向乙方提供与补交款项价值相当的甲方产品；五、双方须签订商品房买卖契约。被告提交日的发票（92惠市房产百万，NO.0003938）复印件一份，该发票注明佛山鹰陶交140号商铺款（抵天怡广场货款）230622元。被告未提供日达成的协议及发票的原件。本院根据被告的申请，致函惠州市惠城区地方税务局，查询该发票是否由原告领用，该单位复函称，该发票系广东省惠州市税务局于1992年监制，当时国家税务机关并未分设国家税务局和地方税务局，由于1994年开始分设惠州市国税局和惠州市地税局，分设之后，应该各自监制使用新的发票，原告的发票停止使用，经税收征管系统查询，惠州市夏里巴经济贸易发展公司并未在该局登记注册，因此，该局无法核实该发票当时是否由惠州市夏里巴经济贸易发展公司领取。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告与被告签订的《房产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，现无证据显示合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均有法律约束力。本案的争议焦点在于：1、被告是否已付清购房款；2、原、被告签订的《房产买卖契约》解除条件是否成就。关于被告是否已付清购房款的问题。根据被告提交的《民事调解书》，原告拖欠被告货款属实，原、被告之间存在以房抵债的可能。被告提交的时间为日的协议中第一条、第二条的内容与《民事调解书》中的内容基本一致（协议中包含执行费），该协议中以房抵债的内容与被告的《结案申请书》内容一致，《房产买卖契约》未约定买受人的付款时间及方式、且在被告未付清购房款时即办理预售登记，不符合房屋买卖的交易习惯。因此，原告应举证证明其已履行《民事调解书》确定的义务，双方之间不存在以涉案商铺抵偿货款的前提，但原告未提交相关证据。《民事诉讼法》第七十条规定，书证应当提交原件，提交原件确有困难的，可以提交复制品。因此，被告虽未提交日的协议及发票的原件，但结合被告提交的《民事调解书》、结案申请书及本案具体情况，本院采纳被告的意见。关于合同解除条件是否已成就的问题。由于被告已付清购房款，原告以被告未付购房款为由，要求解除合同，理由不成立。本院要求原告提交涉案商铺过户至案外人名下的证据，但原告未提交，仅提交书面说明，即原告未举证证明上述房屋买卖合同已无法继续履行。因此，《房产买卖合同》解除条件未成就，被告又不同意解除合同，原告要求解除上述房屋买卖合同、被告协助办理注销预售登记备案手续的诉请，不予支持。被告要求原告协助办理涉案商铺的产权证至其名下，但未提起反诉，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交50元），由负担。原告应在本判决生效之日起五日内将其负担的受理费50元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。当事人二审的意见不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请求贵院依法撤销（2016）粤1302民初47号民事判决书；二、改判立即解除上诉人与被上诉人于日签订的合同编号为惠市商房买卖契字0000814号的《商品房买卖契约》；三、改判被上诉人立即协助上诉人向惠州市房产管理局申请办理注销合同编号为惠市商房买卖契字0000814号的《商品房买卖契约》预售登记备案手续；四、改判被上诉人承担注销《商品房买卖契约》预售登记备案的有关行政收费及税款；五、改判本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由是：一、原审判决认定事实及适用法律均有错误，主要错误如下：（一）日协议系被上诉人提供的复印件，且协议相对方为案外人，并非被上诉人，与本案无关联性，故原审法院依据该协议认定以货款抵房款是错误的。日协议系被上诉人提供的复印件，无法确认其真实性，且该协议签约主体为上诉人与，并非被上诉人，与被上诉人是两个不同的民事主体，故无论该协议是否真实，该协议均与本案及被上诉人无关，依法不能作为认定被上诉人已向上诉人付清房款的事实。退一步讲，即使该协议事实，但根据该协议第四条约定：甲方需补交15934.99元或同等价值的甲方产品，但无论是被上诉人、抑或是均未向上诉人补交了该款，故据此也不能认定向上诉人付清了购房款。（二）《民事调解书》、《结案申请书》系被上诉人在开庭几个月后即举证期届满后提交的复印件，依法不能作为证据使用，并且该两份证据的内容是货款纠纷，与本案的房屋买卖合同纠纷无关联性。原审法院定案的依据《民事调解书》、《结案申请书》，系被上诉人在开庭几个月后即举证期届满后提交的复印件，依法不能作为证据采纳，上诉人对此也已提出异议并不予质证。同时，从《民事调解书》、《结案申请书》内容上来看：“被告在日前将库存的墙地砖以当时购买价格退回给原告；二、……扣除退货产品后的余款，被告在日清还……”首先，该民事调解书为货款纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷无任何关联性，故不能当作认定本案事实的依据；其次，民事调解书中货物是否已退还，货款是否已清还等，目前并无证据核实，原审法院也未查清，被上诉人也无举证，故不能主观推测为已履行；最后，《结案申请书》是被上诉人单方出具的，内容也没指定那套物业冲抵货款，以及是否已完成冲抵等，佛山市城区人民法院也未就此作出执行和解的裁定书。故原审法院依据被上诉人在庭审几个月后提交的、与本案无关联的该两份复印件推测被上诉人已向上诉人付清购房款的理由无事实依据，是错误的。二、涉案房屋已由案外人李小雄于2013年1月转让给了案外人徐菁，故《商品房买卖契约》在客观上无法继续履行，应当予以解除。因被上诉人一直未向上诉人付清购房款，上诉人已于2004年将涉案房屋出售给案外人李小雄，后得悉李小雄又于2013年1月再将该房屋转让给案外人徐菁。因此，无论被上诉人是否构成违约，《商品房买卖契约》在客观上无法继续履行，也应当予以解除。以上事实，上诉人已向原审法院书面说明，被上诉人也称该房屋已过户给案外人，且因涉案房屋由案外人李小雄转让给另案外人徐菁，故上诉人无权去房产局查询相关证据。既然原审法院对被上诉人提交的1992年《广东省惠州市房地产收入专用发票》（编号为0003938号）复印件向惠城区地方税务局去函核实（但对惠城区税务局的复函又不予采纳），同样，如果原审法院认为需要核实涉案房屋现状，完全可以依职权去函向市房产局查询核实，而非以上诉人未举证证明涉案商铺过户至案外人名下为由驳回上诉人诉讼请求。显然，原审法院对待上述问题的处理，有失中立及公正。三、被上诉人未向上诉人支付购房款，其行为已构成违约，故上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖契约》应当予以解除。上诉人与被上诉人于日签订了《商品房买卖契约》（编号为惠市商房买卖契字0000814号），被上诉人自愿向上诉人购买位惠州江北天怡广场天云阁第一楼140号商铺，建筑面积为51.366平方米，总售价为246557元整等，但被上诉人至今未向上诉人支付上述房款，违反了合同约定，故上诉人请求解除该《商品房买卖契约》符合合同及相关法律规定，应予以支持。综上所述，原审判决认定事实及适用法律错误，说理及逻辑互相矛盾。又因被上诉人无证据证明向上诉人付清了购房款，已构成违约，且商品房买卖契约客观上也无法继续履行，故上诉人请求解除该契约的事实及法律依据充分。为此，谨请二审法院查明事实，撤销原审判决，改判支持上诉人的上诉请求为盼。被上诉人答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人与被上诉人之间存在以房抵债的事实（即被上诉人已清购房款）。首先，被上诉人提供的《民事调解书》已证明上诉人拖欠被上诉人货款的诉事实。其次，本案的证据相互印证了以房抵债的事实。被上诉人提交的时间为日的协议虽然是复印件，但该复印件是1997年保存至今的复印件，并且：①该协议中第一、二条的内容与被上诉人提交的《民事调解书》中的内容基本一致；②该协议中以房抵债的内容与被上诉人提交的《结案申请书》内容一致，③该协议中第三条的内容所记载商铺的位置、面积、单价、总价、商铺号与上诉人提交的《商品房买卖契约》所记载的一致；④《民事调解书》的时间为日、日签订以房抵债协议（日的协议）、《结案申请书》时间为日、《商品房买卖契约》的签订时间在日、预售登记在日，上诉人在一审没有举证证明其已经通过以房抵债之外的方式履行了《民事调解书》的义务，因此，从上述文件的形成时间及结合这些文件的内容，也更说明了被上诉人已经以房抵偿货款的方式付清上诉人的房款。而且《商品房买卖契约》封面盖的预售登记章显示“本契约已经办理房屋预售登记，房屋交付使用后，凭此契约办理房屋所有权登记”，从而进一步说明了被上诉人已经付清了购房款，只是上诉人没有交付商铺才没有办理所有权登记。因此，被上诉人提交日的协议及发票虽然是复印件，但该复印件是1997年左右就保存至今的，并且与其他证据相互结合印证了协议及发票的真实性，印证存在以房抵债的事实（即被上诉人已清购房款）。二、被上诉人与虽然是不同的民事主体，但两公司是关联公司，是同一批管理人员管理；日的协议与日的协议（一审提交了原件）被上诉人方的签约代表（××）相同；同时被上诉人当时向佛山市城区人民法院提交《结案申请书》的行为也是对日的协议追认。三、被上诉人在开庭后提交的《民事调解书》、《结案申请书》等证据是经法院同意延期提交的，是符合法律的规定。四、上诉人主张涉案商铺已经再次转让并过户给第三人，但上诉人在一审法院要求其庭后提交再次转让过户的有关证据，而上诉人没有提交。因此，解除《商品房买卖契约》条件不成就，被上诉人不同意解除《商品房买卖契约》的情况下，被上诉人要求解除合同理由不成立。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人提交了调取证据申请书，申请查询坐落于惠州市江北27号小区天怡广场天云阁第一楼140号的涉案商铺的房产权属。申请依据是：涉案商铺因为被上诉人没按时付款，该商铺已经转让为李小雄，李小雄又转让他人，所以涉案商铺已经无法履行，因为上诉人无法商铺转让的信息，所以申请法院调取证据。被上诉人述称：对方该申请违反举证期限。对方主张涉案商铺转让给第三人，但没有提供有供的转让合同及其他凭证，上诉人应当具有这些证据。即便该商铺转让给第三人，其转让行为也是违反行为，因为该商铺在1997年7月上诉人已经与我方签订以商抵债的协议，并且该涉案商铺已经在房产部门作了预售登记备案。上诉人没按法律规定期限内向法院提出调查取证的申请，应当予以驳回。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，本案审理期间，提交调查取证申请，请求调取收集以下证据：1.存于惠州市房产管理局的有关位于惠州市江北天怡广场天云阁第一楼140号的涉案商铺已于2004年由上诉人出售给案外人李小雄并办理房屋产权证至李小雄名下的房屋产权证变更信息；2.存于惠州市房产管理局的有关位于惠州市江北天怡广场天云阁第一楼140号的涉案商铺已于2013年再度由案外人李小雄转让给案外人徐菁并办理房屋产权证至徐菁名下的房屋产权证变更信息。还查明，本院于日，到惠州市不动产档案馆调取涉案房屋的产权登记及变更信息材料，惠州市房产管理局向本案出具《惠州市房屋权属档案信息查询结果》内容主要如下：坐落于惠州市江北27号小区天怡广场天云阁第一楼140号的涉案商铺于日登记在案外人李小雄名下，又于日转让给案外人徐菁，并且抵押给，债务履行期限为：至日。对于本院调取的证据，均向双方当事人出示并听取了上诉人与被上诉人的意见。被上诉人表示：同意解除合同，但要求以同地段同价位房产予以置换或者按照法律规定予以赔偿损失。上诉人表示：对上述取证结果三性无异议，合同已无法履行，坚持解除合同。被上诉人提交了调查取证申请书，申请调取以下证据：1、（1999）佛城法执字第291号案的案卷资料（即申请执行惠州市夏里巴经济贸易发展公司欠货款的执行案案卷资料）；2、（1996）佛城法经初字第332号案卷资料。申请的依据：上述资料对贵院受理的（2016）粤13民终3208号案起着关键证明作用，但上述证据资料保存在佛山市禅城区人民法院，当事人及代理人无法取得，为了查清事实，申请人特向贵院提出调查取证申请。双方当事人二审均未提交新证据。本院判决理由及结果本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：一是双方当事人于日签订的《商品房买卖契约》是否应当解除；二是被上诉人请求以同地段同价位房产予以置换或者按照法律规定予以赔偿损失是否应当支持。关于双方当事人于日签订的《商品房买卖契约》是否应当解除的问题。依据《合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，经查明，涉案的房屋于日登记在案外人李小雄名下，又于日转让给案外人徐菁，并且抵押给，债务履行期限为：至日。双方当事人签订的《商品房买卖契约》已经事实履行不能，当事人请求解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。此外，经本院调取涉案房屋的登记情况的证据材料之后，被上诉人表示亦同意解除合同。据此，本院依法判决解除涉案的合同。至于上诉人请求被上诉人协助向惠州市房产管理局申请办理注销合同编号为惠市商房买卖契字0000814号的《商品房买卖契约》预售登记备案手续以及承担注销《商品房买卖契约》预售登记备案的有关行政收费及税款的问题。因涉案的房屋已经实际转让案外人并办理了产权登记，并不存在注销预售登记备案手续的问题，上诉人的该部分请求本院予以驳回。关于被上诉人请求以同地段同价位房产予以置换或者按照法律规定予以赔偿损失是否应当支持。根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，被上诉人请求请求，以同地段同价位房产予以置换或者按照法律规定予以赔偿损失属于二审程序原审被告提出反诉请求，并且上诉人未同意请求由本院一并处理。据此，对于被上诉人请求以同地段同价位房产予以置换或者按照法律规定予以赔偿损失，本院不予处理，被上诉人可另循法律途径解决。综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审查明事实不清，适用法律欠妥，其判决本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初47号民事判决；二、解除上诉人（原名：惠州市夏里巴经济贸易发展公司）与被上诉人于日签订的合同编号为惠市商房买卖契字0000814号的《商品房买卖契约》；三、驳回上诉人其他诉讼请求。本案一、二审受理费合计200元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审　判　长　郑　杰代理审判员　寇　倩代理审判员　黄宇乐二〇一六年十二月八日法官　助理　黄晓娜书　记　员　赵　铎附：相关裁判依据：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；置顶反馈APP微信天眼查公众账号电&&&&&&&话 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