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为什么我们的收入这么低 房价依然可以那么高？
来源：江瀚视野观察&&&
作者：佚名&&&
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　　在春节假期即将结束的日子，回顾已经过去的2016年，我们看到了很多东西，不过大家印象最深刻的应该还是让人有些咂舌的房价吧，直到年末的那天大大发话说：房子是用来的住的，不是用来炒的。才为这轮房子的上涨潮流画上了一个休止符，不过我们在反思房子价格的过程中，不知道大家有没有关注到一个现象，就是在很多地方大家的收入并不太高，但是房价却能够高过收入那么多，这里面的经济学原理或者经济逻辑到底是什么呢？
　　今天，瀚哥就和大家一起来探讨一下，到底这又是怎么一回事？
　　一、房地产价格为什么会超越收入
　　从经济学最为基础的逻辑出发，我们将房子作为一种最为特殊的商品来对待，既然是商品，那么它的价格就不无意外的通过供给和需求共同决定，我们也就能够明白为什么房价总是那么让我们揪心了。
　　我们先来说说房地产的供给。任何一个研究房地产的人都知道，房地产作为最特殊的商品，其供给涉及到太多的主体，基本上的关键性主体有四个：开发商、土地提供者(政府)，金融机构以及建筑商。
　　首先，我们谈谈土地的供给问题。瀚哥不止一次谈到过中国土地的供给，我们这里却还是需要老调重弹，在中国特殊的土地管理系统里面，土地的供给者只有一方，这就是地方政府。由于我们的土地归国家所有，所以只有政府的土地管理部门有将土地挂牌出售的资质。因此，各地的政府提供什么样的土地，往往就会决定当地房地产的基础价格，这个在土地拍卖中被称之为楼板价。由于地方政府的财政收入有相当大的部分需要依靠土地的拍卖收入来获得，在经济学上任何主体都具有趋利的本性，所以土地的价格不断升值从而获得更高的收入往往是土地供给者最好的选择之一。
　　其次，我们来说金融机构。在中国的现有环境中，银行可谓是唯一有实力给土地及房地产开发提供资金支持的主体，这种极度单一的融资渠道，让实际的房地产资金提供主体都是银行，其实房地产开发商的自有资金一般只有20%左右，而大部分的房地产开发资金都来自于开发贷，这种本身就带杠杆，有利息要求的资金驱使，让房地产的价格具有了天然的涨价需求，举个最简单的例子，房地产价格上涨的起始阶段至少是房子开发贷的利率水平，这是最为基础的事情。
　　第三，我们来聊开发商。房地产开发商可谓是中国最容易被背锅的群体，诚然，在房地产的开发过程中不少的开发商借助房地产发展的红利，登上了房地产发展的顺风车，很多人赚的盆满钵满，但是，其行为受到前两大群体的制约也是十分显著的情况。在经济学的规律当中，在房地产这种大规模资本密集型的产业中，中国已经出现了明显的二八分化机制，实力雄厚的大型房产商所拥有的能力更为强悍，现阶段的现象是中小型房产商赚钱的难度越来越大，大型房产商拥有的优势日益明显，这些此消彼长之下，就是很多城市都成了某几家大型房产商的天下。而越是大型的机构其对抗市场周期的能力就越强，所以其坚持推高房价的力度也就越明显。
　　三者的通力合作之下，房地产价格的上涨也是在情理之中的。
　　我们再来说一说需求。一直以来，大家分析房地产需求都在用什么刚需，什么改善型需求等等分类来形容，但是这种分类具有太多的不确定性，其实并不一定是最好的分类方式。直到最近，一种新的需求分析方式出现，让瀚哥有了另一种视角。
　　这种分析方式，瀚哥总结为叫做代际迁徙递进效应。这个的分析起点来源于瀚哥最早研究农民工流动问题的时候，因为长期以来我们的人口是被束缚在土地和其所在的乡土地区的，所以大家的需求也就是被固定在当地。然而，随着改革开放的出现，特别是1998年取消福利分房的开始，房地产的需求开始被释放，这个的释放是一种转移性的递进需求。一方面，住在低水平房屋的人想要住进高水平的房屋，而他们的房子则会被新加入的家庭所接盘。另一方面，由于人口流动的放开，尤其是买房不再需要户口之后，大量的迁徙人口则形成了越来越多的接盘族。这种向走台阶一样层层递进的需求，让中国的房地产需求呈现出了一种强悍的极致性刚需。
　　因此，只要是人口流入的城市，都会不断地形成这种阶梯型刚需，不断地推高当地的房地产需求，再加上中国人的传统婚恋观念就是没有房子，丈母娘根本不愿意女儿嫁过去，大多数想要成家的年轻人，尤其是男性青年往往会倾家荡产去买房，买一套房子往往会掏空自己、父辈、祖父辈的几乎三代人的积累，所以形成了积累性的购买力需求。
　　在这每一个台阶的过度当中，每提升一级台阶就会加上一级杠杆，随着台阶的数量越来越多，杠杆的背书也就越来越大，只要后面接盘的人不断进入，市场就能够不断的循环下去，从而不断地加强房地产的价格增长趋势。
　　而我们看自己收入那么低的时候，房地产开发商看的却是你的整个家庭，从你到父辈、祖父辈的所有收入的合集，这种综合收入水平，乃至于几十年的所有家庭财富积累才是支撑房地产价格的最终力量。
　　在供给和需求的双重作用的影响下，房地产的价格想要不高恐怕都挺困难的。
　　二、当前房地产的风险到底在哪？
　　一直以来，所有人都在说房地产的风险，如果我们违心的说中国的房地产没有风险，这个分明就是睁着眼睛说瞎话了。房地产肯定有风险的，但是风险是什么呢？正如前文所说的，中国的房子市场拥有着极为多元化的供给结构，整个产业链的环节非常之多，虽然接盘的人很多，但是这么多的环节就如多米诺骨牌一样，只要有一个地方有风险，就会出现风险。并且，任何一个单一产业的发展都不可能逃离经济的大环境，如果真正的经济大环境产生影响，房地产市场也不可能独善其身。
　　从瀚哥自己的观察来看，房地产闲置可能存在的脆弱多米诺骨牌痛点主要有三个：
　　一是宏观经济的大环境到底如何？房地产不管怎么样都是一种商品，既然是商品就会受到宏观经济大环境的影响，在经济学的视角来说，就会受到经济周期的制约，如果中国经济进入了一种较长时间的阶段性中高速增长的话，正如年前只发一元年终奖的商业银行，连往年最赚钱的商业银行都地主家没有余粮了，其他行业的困局可想而知。一旦大家的收入增加不及预期，甚至收入减少的话，恐怕支撑房地产市场的基础就会被动摇，风险就会出现。
　　二是接盘的人如果不够怎么办？我们现在需求的分析都基于一个前提假设，这就是城市的人口是流入的，接盘的人是足够多的，但是我们不能忽视的是，作为第一人口红利的农民工正在锐减，不少地方都出现了用工荒的问题，现在支撑房地产发展的还是第二人口红利，这就是每年都在增加大大学毕业生，这些人是城市购买力人口的流入主流。然而不少地方已经开始出现了高考招生人数的减少，如果未来流入的人口减少将会怎么办？因为人们再怎么样面对着高昂的房价所形成的迁徙壁垒终归有一天会超过自己承担的极限，而丈母娘需求再厉害总不能让自己无法生存，最终如果没有了接盘侠，这橱鼓传花的游戏还怎么玩下去？
　　三是利率水平的提升怎么破？一直以来，我们的货币政策都处于一种放松的状态，借钱很容易，因此，很多人都会选择只用30%甚至更少的首付比例来买房，现在美联储已经开始加息了，央行加息已经成为大概率事件，一旦我们的利率水平回归到较高的水准，那么很多人甚至可能还不起房贷，这样的话很可能会出现较大的风险事件。
　　房地产无论如何风险都是存在的，值得我们高度警惕，希望大家认真考虑一下。
责任编辑：cnfol001
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　　把钱存在银行里是很多人的理财方式，我们中国是储蓄大国，国人比较喜欢把钱存起来而不是花掉，现如今人们生活日益富裕，家里面有十多万存款的大有人在。
　　不过很多人只是把钱简单的存在银行里了，这样子虽然也是存钱，但银行利息的收益就会减少了，虽然银行利息收益不算高，但蚊子肉也是肉嘛，10万元如果利用的好的话利息收益也是蛮多的。
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　　10万如何存钱最划算
　　1、利滚利存款法
　　这个所谓的利滚利存款法，是存本取息与零存整取两种方法相结合的一种储蓄方法。这种方法的优点是能获得比较高的存款利息，但缺点是要求大家经常跑银行，不过看在钱的份上，多跑跑银行也是值得的。
　　比如你有一笔10万元的存款，可以考虑把这10万元用存本取息方法存入，在三个月后（最低定期存款时限）取出存本取息储蓄中的利息，把这三个月的利息再开一个零存整取帐户。
　　以后每过一个周期就把存本取息账户中的利息取出并存入零存整取的账户，这样做的好处就是能获得二次利息，即存本取息的利息在零存整取中又获得利益。
　　我们刚刚说过了，这个方法需要多超银行里跑，还有就是这个存取的周期你一定要牢记，年轻的朋友不怕多跑银行的可以试试这个方法，虽然辛苦，但利息收益会比较高一些。
　　2、金字塔式储蓄法
　　金字塔式储蓄法是指把一笔资金按照由少到多的方式拆分成几份，分别存入银行定期，当有小额资金需求时，仅把小份额的定存取出，这样既能满足用钱需求，也能最大限度地得到利息收入。
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收益率那么高的P2P理财产品们，究竟是怎么回事?
　　收益率那么高的P2P理财产品们，究竟是怎么回事?
　　以P2P理财产品为代表的网贷平台，凭借其便捷灵活的交易条件与手段，自诞生之日起便受到了各方的广泛关注。
　　与银行等传统的金融机构比起来，P2P平台的理财收益率，堪称其特色招牌，可谓是万绿丛中的一点红，令人相当瞩目。
　　动辄10%以上，轻快的P2P产品，经常和高投资回报率、高收益率、理财圣品等这样一些诱人的标签联系起来。
　　许多人心中不免疑惑起来了，看起来很美的P2P平台们，到底是怎么赚钱的呢?为什么它的理财收益率能达到这么高呢?
　　盈利模式探析
　　P2P更多地被定性为信息中介服务平台。显而易见，它相当于一个信息中介机构，和婚介所交友平台什么的差不多，都是为有需求的双方提供交流的机会，再想办法撮合彼此都合适的双方。
　　就像中介要收取佣金费用一样，P2P平台也是主要通过向交易的单方或双方收取一定服务费用来盈利的。
　　当然，与婚介不同，P2P平台管理的是资金，也就会有数量的大小与质量的高低之区别。对于资金质量好的和资金质量大的用户，管理的成本自然是不太一样的。
　　就像幼儿园里，调皮捣蛋的孩子，老师要花更多的时间和精力去管，而乖巧听话的孩子，管起来就省事多了，成本也没那么高。
　　所以除了收取中介服务费用之外，平台还会根据注册会员等级的差异，收取一定量的账户资金管理费用。
　　你可能要问了，中介费还能让人理解，这账户资金管理费用是个什么鬼?其实，这是出于平台会员资金安全的风险角度来考虑的，毕竟风险高低程度是不同的。
　　不过，中介服务费用依然是平台的主要收入来源，这就决定了P2P网贷平台的盈利模式高度依赖交易的体量大小。
　　一方面，交易量有助于平台收益，但另一方面，出现风险的几率以及坏账的可能性，也会影响到平台的盈利，否则会出现收不抵亏的情况。
　　高收益率探秘
　　说完了它的主要盈利模式，我们还有必要来看一看，为什么P2P理财产品的收益率能够达到那么高?是水分，还是真有优势?
　　基本上，从技术、市场、平台等综合因素考虑，P2P高理财收益率的原因大致有这么一些：
　　第一，平台培育和抢占市场的需要。
　　早期的P2P行业，走的是比较亲民的路线，面向个人和小微企业。因此为了开拓市场，吸引到更多的普通民众，刚开始自然要想方设法，把用户的眼球聚焦过来。
　　最直观的方式，最有效的卖点，就是平台和产品的高收益率。如同商场打折优惠促销一样，总是将打折幅度加以渲染。
　　第二，市场潜在需求旺盛。
　　与银行相比，P2P平台既快又方便。这对那些急等着用钱，但苦于银行借贷过高门槛的借款方来说，无疑是解了燃眉之急。
　　当你急着借一笔钱的时候，你先焦虑的是能不能借到这笔钱。如果大家都不借给你，这时候有一个人说可以借给你，但稍微贵一点，你可能咬咬牙也就答应了。
　　高收益率，来自于借款方直接提供的需求，即愿意为资金的快速周转多付出代价，体现在理财产品的收益率上，投资方也会直接得到实惠。
　　第三，互联网技术降低理财成本。
　　这或许是相当重要的一个影响因素：技术的变革带来的红利。
　　由于依托于互联网，房租、渠道、人力等综合成本大大减少，同时平台为资金双方直接对接，砍掉了不少中间环节，改变了以往传统金融机构层层流转之下的交易成本不断上升的现实，资金对接效率大大提高。
　　淘宝等电子商务，为什么价格能压到那么低?因为互联网的组织协作方式，可以将成本压缩到极致。P2P平台也是基于这一协作原理，如同从上游厂商直接拿货一样，这样利润率或收益率自然就提高了。
　　擦亮投资双眼
　　值得一提的是，虽然P2P平台的理财收益率很高，但过去一年仍然出现了不少跑路、携款潜逃的现象，这不仅暴露了野蛮生长导致门槛降低鱼龙混杂、行业监管缺失等问题，更体现了行业平台整理风控能力不足的弊端。
　　如何让P2P真正成为理财投资的优质标的选择?有实力的平台，风控体系健全，把关比较严格，出现不良现象的概率就相应小得多。
　　对于近期出现的一些打着P2P旗号，实质上是超越自身服务本职，涉嫌非法集融资的交易平台，并不是真正意义上的P2P。
　　投资者在面对P2P理财产品时，还是应该擦亮双眼，冷静而理智地分析甄别，从而选择出最合适自己的产品。(文章出处：新金融)
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