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回迁房没有房产证所签订的买卖合同有效吗？

问题详情：我家在外地有一套独院，前几年拆迁，给了一套楼房。
前几天我姥爷回去就把房子给卖了，我家在外地有一套独院，前几年拆迁，给了一套楼房。
前几天我姥爷回去就把房子给卖了，买卖时候我们一家人都不知道，是后来中介把合同寄过来要求我姥姥也要在上面签字，我们一家人才知道房子已经让我姥爷卖了。
我姥姥是不同意卖房的。
但是因为我姥姥身体一直不好，所以办理的所有东西都留的是我姥爷的名字。
我姥爷这次去卖房也给人家中介说他能做决定，结果我姥爷就自己把合同签了把押金要了，现在押金是在中介手里。
我想问下这样，我们要是不签合同，违约金怎么算。

推荐回答：1、在买卖回迁房的过程中，购买者一定要注意购房合同条款的设置和对内容详细的斟酌，特别是违约责任的约定，及违约条款内容的设定。
通过合同条款的合理设计不仅有利于购房者实际取得房屋，更有利于在对方发生违约责任时不是自己的利益受到重大损失。

2、购房者应要求买房者对房产证的取得、房屋土地性质等做出承诺，或者由购房者亲自到或者委托律师到相关部门调取房屋和土地档案，以确保购房者能最终取得房屋的房产证。

回迁房买卖合同应该和谁签订？

签订回迁房买卖合同，当然是和回迁房的人签订。

“无证回迁房”无法在交易时立刻办理过户手续。
在房价上涨后，受利益驱使，如果出卖人的配偶或子女等房屋共有人，以侵害共有权为由主张买卖合同无效，买受人的权益终会受到侵害。

买房者须提高警惕，购买回迁房时，应了解房屋的产权状况，如是否存在共有人，在签订房屋买卖合同前，应认真审查房屋的权利状况。
在存在其他房屋共有人的情况下，购房者应要求房屋的其他共有人一同签署合同或签署卖房知情同意书。

同时，双方还应对违约责任作出明确约定，并适当提高违约金，以提高卖房者的违约成本。

部分的回迁房存在尚未有《房产证》的问题，当业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的，或者当取得真正的《房产证》时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱。

购买回迁房所需承担的风险在于，房产证和土地证的办理手续需要先办到原房东的名下，然后过户给你，可能短时间之内无法办理，待开发商手续齐全才可以办理。

需要注意的问题：一定要落实好，房屋的权人是否为卖方，是否还有其他的共有人。
其次你们的付款方式如果不是一次性付款，要约定好付款日期和违约金。
再次你们办理产权变更手续时需要产生一笔费用，这部分费用由谁来承担，后是一般买卖合同需要注意的一些细节。

建议你找律师代书，可以避免日后产生的一些系列纠纷。

因此在回迁房买卖合同中，买方一定要注意这个问题，在合同中予以明确规定这些问题该怎么解决。
由于回迁房性质特殊，在司法实践中也有不少人认为这种房子的买卖是否非法的，回迁房买卖合同是否无效，理由是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定。

被告知房产证没办下来，这样我能接房吗？

问题详情：去年4月在老家县城买了套房给我爸居住，按揭的，去年年底可以接房，不过被告知房产证没办下来，可以接房装修入住，也有一部分邻居接了房装修入住了，我是计划今年7月接房装修入住，毕竟我爸年龄大了，我想早点让他入住新房，不过房产证没有，我又怕到时候一直没有证，不知道是否能接房？

接房和办理房屋产权证是房屋买卖的两个程序，两者相互关联。

首先，要看房屋买卖合同对交房情况是如何约定的，若没有达到交房条件，业主可以拒收房屋，并要求开发商支付相应的违约赔偿。

其次，所买房屋应该具备建设工程竣工验收备案表，才可交房，若没有达到相应的条件，业主是可以拒收房屋，并要求开发商支付相应的违约赔偿。

接房是业主的权利，并非义务，所以，接房时要达到合同约定的交房条件，同时也要符合法定交房条件（竣备）。

现今，房产证的办理，一般在接房日期之后，且时间较长。
如果房屋买卖合同对房产证办理期限有约定的，从其约定；若没有约定，则从法定。

1、期房办理房产证的期限：自房屋交付后90日内办理房产证；

2、现房办理房产证的期限：自签订房屋买卖合同90日内办理房产证；

现实中，开发商因很多原因无法办理房产证，譬如：五证不全、违反土地使用用途、变更规划、未解除抵押、未足额缴纳土地出让金、房屋没有竣工验收备案、挪用业主的契税和大修基金等等，所以，若办不下房产证，您要了解背后无法办理的原因，否则，拿到房产证的日期可能遥遥无期。

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房屋没办房产证，要如何更名？

推荐回答：我们经常碰到尚未办理房产证的房子能过户问题，这是许多的持房人和购房人同时困惑的问题。
如果能，到底该如何操作呢？今天，小编就为您详细讲解一番。

首先，明确“过户”的含义：是指将房产管理机关登记的房产权利人等信息更改过来；

其次，假如您的房子并没有登记，所以不存在过户；

再者，如果这个房子不可能办理产证，那永远也不存在过户这一行为；

例如，卖房人想要进行房屋出售，首先要与开发商进行协商，变更合同。
如果新的买房人要按规定办理相关公证的应提供相关公证书。
要是买房时能够一次性交清就容易办理，如采用商贷或公积金贷款及组合贷款方式付款，则办理起来比较复杂，具体说来，有一下几种情况：

1.如果这个商品房尚未竣工，那么就可以更名，但要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时支付相关手续费用。

2.如果该商品房已经竣工验收，则无法进行更名，但可在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改名。
实际上，开发商要收取一定比例的手续费，一般为1%。
同时，如为更名而非增加新的买受人与原买受人共同购房，则新的单独的买受人应符主体资格条件，如已成年等。

3.如果没有房产证，通过公证的方式将房屋进行转让的，可通过公证的手段，但是，仍要注意一些细节。
例如：在现实操作中仍存在一些商品房在等待房产证的过程中被转让。
对于这种二手房,买家要想保障权益,应该在合同中约定生效条件———“本协议自卖方取得房产证之时生效,并于取得房产证后一个月内办结产权过户”。

欢迎关注农地圈：东方花雪

房产证迟迟办不下来，该怎么办？

问题详情：11年时候全款买了一套房子，房证至今没有办下来，房屋显示查封的状态

推荐回答：欢迎关注本号，

具体要看您的合同，以及何种原因没有被查封？何种原因没有办证？根据具体的情况，选择最有效的方式维权，怎么起诉，起诉何人，都要具体分析!

购房，一本小小的房产证承载了很多，房产证一些购房者会碰到辛辛苦苦看房，交了购房款后房产证迟迟办不下来的情况，为什么拿不到房产证？可能是受到以下几个因素的影响：

大多数人通过购买商品房来获得房屋产权，这个时候，开发商的资质是影响购房者取得房产证书的主要因素，如果要销售商品房，就必须具备一定的条件，其中的“五证”非常重要，包含：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。

和其他几种相比，相关税费未交齐的情况最简单，也比较容易解决，少交了一种税费导致房产证办不下来的事例是真实存在的，关键是通知不到位或者是税费的条款有所遗漏，只要购房者补缴税费，房产证就可以继续办理下去。

想要顺利办下房产证书，新房验收是重要一环，新房质量存在问题，没有通过政府相关部门的验收，那么这样的房子就不具备交房条件，交不了房子，房产证自然是办不下来的。
在这种情况下，开发商存在违约责任，购房者如果对房屋质量问题事先同开发商做好约定，就有权解除合同。

开发商在实际建造的过程中可能存在违规现象，擅自改变土地使用用途的情况将会直接导致交房后你拿不到房产证的后果，之前就有新闻报道过，开发商将工业用地违规建设成商品房，导致购房者拿不到房产证，房屋变成小产权房，难以出售和转让，这种情况购房者需要引起注意。
决定购房之前，审查开发商资质非常重要，保险的做法就是选择知名楼盘和有实力的开发商，深入调查后再购买，这样才更加可靠。
对可以预见的事情在合同上做好约定或者签订附加条款，保障自身权益应该学会运用法律的武器。
总而言之，“合同不能盲目签订，多查多看，理性购房”才是你拿到房产证的关键。

房产证办不下来怎么办？

问题详情：之前在我们这里买了一套二手房，什么手续都好了，可是到不动产登记局去拿房产证时，却被告知房子不合法，不给发证。
原房主也催我快点办，现在什么手续都好可是证拿不到怎么办？主要是证拿不到我的损失谁来赔！

推荐回答：看来你这情况挺严重，你找原来的房主，他买房的时候有可能就没有，那么卖给你也没有？房子不合法是不能买卖的，原来的房主难道不知道吗？

买的商品房，当时承诺年底办房产证，结果到现在也没办，我该怎么办？

问题详情：我2015年正月买的商品房，当时售楼经理承诺此小区区房子可以办房产证，（我买时就要求要买能办房产证的房子），说年底统办理，结果到年底了又说要等电梯房建好后才能办，到今年2017年建好后又说要等2期建好后，总之就是一推在推，请广大朋友说说开发商这样的做法合理吗？我现在房子已经装修好了，请问我该怎么办？在此先谢谢各位！

我也是孝昌的人，鉴于你这个情况，如下建议：

一、办房产证的流程和合理期限按照法律规定，盖好房子，取得房产证的先后顺序是三步：

1、楼盘竣工验收交付使用，2、开发商取得整个楼盘的产权，3、分割给业主办理小产权。
没有拿到房本的时候整个楼盘属于开发商（就算房子盖好已经交房也一样）。
商品房预售、竣工后，开发商要做初始登记，也就是行内人常说的大产权。
开发商的大产权证包括两部分：会有一个土地证一个房本。
前者是国有土地使用权证，招拍挂之后就可以办，在预售许可证之前，所以一般来说开发商都是办好土地证的，竣工之后才办房产证，法律上叫初始登记。

二、办理初始登记，各地规定略有不同，但是大体上需要提交这些材料：

1、商品房五证2、主体资格证明（开发商的法人营业执照等）3、竣工验收备案表4、面积实测报告我是开发商本人（2），我有合法手续（1），房子我盖好了（3），面积是这样这样（4），给我办证吧！基于此，法律上关于办房产证的期限规定，业主和开发商签的购房合同约定，都是以交房后多长时间来计算。
法律规定，拿到了3和4才能交房，所以交房之后立刻就可以拿3和4去做初始登记，在北京30个工作日就能办出来，上海则是20日内完成审核。
初始登记之后开发商有了大产权，就可以按照合同约定给业主分割成小产权，业主就拿到房本。
这个过程长的也就一个月。
以首都北京为例，办业主房产证和二手房过户是一个单位，经常有开发商的办证人员跑一次办几百个证出来的。
一般都是默认开发商代办房产证，实际上只要完成了初始登记，办房产证这个事情业主本人也是可以去办的。
前面说了，大证二三十天，小证二三十天。
中间要是不耽误，一般从交房（竣工验收备案表和面积实测报告取得）开始算3个月绰绰有余了。
随着我国各地政府行政审批流程的不断缩短，这个时间往往是小于等于而不是大于等于。
2、办不下房产证的法律规定基于上述背景，法律规定如下：

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

交房之后90日就是商品房默认的办证时间，开发商会签合同予以延长，6个月比较常见。
3、办不下房产证的原因开发商给业主办房产证的手续不是很复杂，当然，由于我们国家房地产行政管理的复杂性，各地规定会有差别导致这个周期不是固定的，一般来说需要3个月到6个月的时间。
超过这个时间办不下房产证，会有多种可能性：

1、违规用地问题2、变更规划问题3、面积测绘问题4、竣工验收问题5、资金链条断裂6、公共维修基金和契税挪用7、开发商跑路其他各种原因，篇幅有限徐律师就不一一罗列了，我们的律师团队遇到过按照经济适用房立项实际盖别墅，十年拿不到房产证的。
我们遇到过规划面积很大，分割销售，结果无法进行测绘的（不成套）。
我们遇到过送露台送地下室偷面积，结果政府认为开发商盖有违建不给办证的。
总的来说大部分办不下房产证，十有八九都是因为开发商不正规操作，导致在政府跑办证手续的过程中被卡住了，而且卡的很严重。
政府不敢轻易给开发商审批。
4、办不下房产证的严重后果正常来说是交房之后的三个月到半年，开发商和你在合同里约定半年是最常见的，如果约定三年，这个房子应该有开发商可以预见的房产证难以办理的情况。

一个办不下房产证的房子，因为交易存在风险又不能做贷款，市场价格只能达到正常房子的2/3，甚至更低。
以北京某著名别墅为例，2009年的一平米价格是1.5万，同类型房源的价格早已突破5万，价格仅同类房屋1/3都鲜有人问津。
除了房价低，由于没有房产证，通常销售的时候会约定在“过户后”支付尾款，所以业主就算强行降价销售，也只能得到降价之后的首付得不到尾款。
价格贬损如果你一直不卖自住，也不会有太大问题，所以很多遇到类似问题的业主就开始苦等。
他们认为只要一直等下去早晚房产证都能下来，下来就没有问题了，先住着吧。

但是即便是住没有房产证的房子也存在很多风险。
徐律师在前面说了按照法律规定房产证没办下来的时候房产属于开发商，所以一旦开发商有外债，债主会用房产来抵债，就会有业主住得好好的突然房子被法院查封的情况发生。
开发商自己也会利用法律规定的漏洞，主动用楼盘来抵债，作为融资的工具。

像北京有个著名的小区叫果岭假日十年了还没交房，开发商用楼盘融资了好几轮，购房人还在干等。
违建也是这类项目的风险，有的小区业主不但没等到房产证，反而等来的是整个项目被夷为平地，不久前我在廊坊出差，市政府门口的业主们拉着横幅要求见市长，就是这种情况。

办不下房产证对开发商有什么好处？

民事上，办不下房产证对开发商来说可以自由的约定违约金，所以开发商通常会约定一个非常低的违约金，比如总房款的千分之一，一次性。
一套100万的房子，千分之一就是1000。
业主一看违约金这么低，就不会轻易起诉去要。
但是业主的购房款早在房屋预售阶段基本就拿走了，贷款现在很多地方只要施工到正负零就可以放款，所以开发商根本就可以不在乎业主拿不拿得到房产证。
业主拿不到房产证，开发商还可以用楼盘进行融资。
法律上有诸多好处，成本又很低。
再加上办不下房产证通常是建立在其他违法收益的基础上的：比如变更的规划、违建（也会卖给业主增加利润）、变更的立项（商改住），不办房产证只是前述收益的一个附加产物。

6、办不下房产证如果自救办不下房产证自救成功在法律上说是有可能的，要区分不同的阶段，难度会不同。
如果小区已经具备了办理房产证的条件没有硬伤，业主可以起诉要求过户，难度很小；如果开发商存在比较严重的问题，政府不予审批，就通过行政诉讼迫使政府进行审批，难度中等；如果开发商存在非常严重的问题，办下房产证难度很大，就要考虑及时退房。
因为能办的下来就是能办的下来，一个小区都能办，而反之办不下来就是办不下来，所以办房产证的维权最大难度不是来自法律而是来自组织：a、难以解决一个业主维权一群业主搭便车的心理b、业主对办不下房产证没有法律风险意识，是所有维权中最不着急的（仅次于烂尾楼）

7、怎么避免买到办不下房产证的房子买大品牌：珍惜自己名节的开发商不会做这种事，比如一些大品牌，所以很少被卡住，办不下房产证多见于小开发商。
商改住不要买：因为规划是商业的规划，特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，像北京现在干脆就规定商改住就不给办房产证，但是北京照样有很多商改住楼盘在卖，徐律师明说了这些都是坑，千万别买。
手续要齐全：手续不全不能买，房产证办不下来就是因为手续不全（重要）没有竣工验收备案和面积实测报告，尽量别收房：因为办房产证前提就是要竣工验收，如果开发商没有竣工验收就先交房，你就要赶紧考虑是不是退房，不要等你住进去几年了房产证一直下不来你再去维权，这个时候万一房价大涨，你退房就不划算，导致自己进退两难。
在收房阶段就开始维权，也有利于你提前解决房产证下不来的问题，可能借着这个时候业主们群情激昂，直接就把后面的问题一并都解决了。

房产证没发下来的房子怎么买卖？

推荐回答：城市房地产管理法中对房子出售进行了明文规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。
但没有房产证包括很多情况，比如根据因法律法规无法办理房产证的房子、暂时没有取得房产证的房子、房产证丢了、部分没有房产证的校产房、军产房等等。
哪些情况的房子不能卖？哪些房子能卖？怎么办才能让房子能正常上市交易？

一、因法律法规无法办理房产证的房子不能卖

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因为这些房子本身产权权属存在瑕疵，抑或违法违规。
未依法登记权属证书的房屋不能进行上市交易，不能抵押、继承、赠与，也不受法律保护，拆迁不能获得补偿款。
另外，这种房子还可能存在被强拆风险。

什么情况的房子不符合法律规定呢？

①集体土地上的房子（小产权房）；

②未经立项批准或私自变更立项建造的房子；

③没有规划审批建造的房子；

④私自变更规划后建造的房子；

⑤私自改变土地用途后建造的房子；

⑥没有销售许可证又无产权证的房子；

⑦未经验收或验收不合格的房子。

2、土地、房屋被有关部门司法查封的房子。

二、部分没有房产证的校产房、军产房不能卖

1、军人对军产房一般只有使用权，没有权，不能上市交易；

2、校产的原产权单位是。
这类房产按国家规定是属于受限上市范围的。
这类房子在北京也是不能上市交易的。

三、这些情况没有房产证也能卖！

暂时没有取得房产证的房子和房产证丢了的房子可以卖，但是房主要想点儿办法。

1、暂时没有取得房产证的房子怎么卖？

如果房主想要出卖暂时没有取得房产证的房子，买方如果不放心，你可以先跟买方签订购买协议，必要时可以进行公证，等到房产证下发之后再进行交易，这样做安全放心也符合规定；

2、房产证丢失的房子怎么才能卖？

房产证丢失，房子能卖，但是需要先补办房产证。
房产证补办也不麻烦（以北京为例）：

①房主到房屋所在地的不动产登记填写《房产遗失声明》，然后索要一份房本复印件；

②在能够每天都公开发行的报纸上刊登遗失证明（注意：需产权人姓名、物业地址、权证号）；

③20天后，你只要想房管局提交登记申请就可以补办了。

农地圈问答团队：董金平

经常有人拿着房屋买卖合同来，要求与对方解除合同，理由是签订合同时卖方没有房产证。根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么，没有房产证的房屋买卖合同一定无效吗?并非如此。
　　首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。
　　其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。
　　再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件 “卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效;如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。
　　最后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同;买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为;双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益;等等。
　　合同应当遵守。现代合同法的原则是尽量让合同生效，这也是诚实信用原则的必然要求。同时由于合同的无效属于绝对、当然、自始无效，因此，当发现合同出现无效事由时，应当及时予以解除，以免造成更大的损失。